< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Использование оценки не по назначению

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Использование оценки не по назначению

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Автор

Сообщение

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 14:19

Подскажите пожалуйста, кто хоть раз сталкивался.
Если оценка коммерческой недвижимости проводилась для целей аренды, можно ли эту же РС использовать предприятию, на балансе которого находится ОО, для его продажи? Или придется переделывать оценку.
В параллельной ветке ведется спор о том, что стоимость обьекта - это стоимость набора прав на него. Вроде бы продажа и аренда подразумевают под собой немного разные права.
Но РС она и в Африке РС.
Можно ли оценку, сделанную для аренды, и использованную для продажи (если срок действия ее не истек), оспаривать в суде?

Forto4ka

Сообщения: 200

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 14:49

- Звіт про незалежну оцінку має силу тільки в тому випадку, коли він представлений
повністю (з усіма додатками) та використовується виключно з метою, вказаною в договорі.
- Замовник одноосібно несе відповідальність за всі юридично значущі рішення,
прийняті ним в зв’язку з цим Звітом, а також за використання результатів оцінки з метою, що відрізняється від вищезазначеної.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 14:54

Forto4ka писал(а):

Где это все написано? В каком законодательном акте? Дайте ссылку

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 15:01

zanoza писал(а):

Где это все написано? В каком законодательном акте? Дайте ссылку

Заноза +100.
Вот и я о том же. В ограничительных условиях это все прописывается оценщиком. В стандартах я лично не нашла подобных ограничений или запретов. Но должно же хоть что-то быть

Gorets33
Гость

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 18:18

irenka писал(а):

Я бы на Вашем месте, наверное, вспоминал бы, какая стоимость была выбрана результирующей: определенная сравнительная или доходным подходом. Если сравнительным и указанных выше ограничений в Отчете нет - то, думаю, можно использовать (если нотариус не будет возражать, что очень маловероятно). Если же в качестве определяющей была принята стоимость, полученная доходным подходом - то я бы не стал использовать такой отчет для купли-продажи.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 18:30

Gorets33, Вы не могли бы детальнее пояснить этот момент:

Цитата:

Если же в качестве определяющей была принята стоимость, полученная доходным подходом - то я бы не стал использовать такой отчет для купли-продажи.

Gorets33
Гость

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 19:00

Все очень просто. При сделках купли-продажи покупатель ориентируется на аналоги продаж гораздо больше, чем на доходность. На мой взгляд, доходный подход отражает интересы крайне небольшой группы потенциальных покупателей, которые планируют использовать объект недвижимости с целью получения дохода от сдачи в аренду. Кроме того, надо не забывать и то, что в отличие от оценщиков и банкиров, типичный покупатель - не рассчитывает соотношение доходности помещений и их стоимости. Поэтому, для целей купли-продажи сравнительный подход будет более точно отражать мотивацию и продавца и покупателя.
Доходный подход - хорошо показывает, какую доходность можно извлечь из объекта, но практически в подавляющем большинстве случаев, на доходность не ориентированы ни продавцы, ни покупатели...
Хотя, это, конечно, не более, чем мои собственные "домыслы". Smile

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 19:17

Gorets33 то есть теперь у нас разные рыночные стоимости в доходном и в сравнительном подходе? Smile

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 19:20

Gorets33 писал(а):

Gorets33 то есть теперь у нас разные рыночные стоимости в доходном и в сравнительном подходе? Smile

+100

РС1, РС2 и РС возвращается Very Happy

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 19:26

Gorets33 писал(а):

Хотя, это, конечно, не более, чем мои собственные "домыслы".

Вот это 100%. Smile

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 19:38

Юта писал(а):

Gorets33 писал(а):

Gorets33 то есть теперь у нас разные рыночные стоимости в доходном и в сравнительном подходе? Smile

+100

РС1, РС2 и РС возвращается Very Happy

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

Gorets33
Гость

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 21:21

zanoza писал(а):

Gorets33 то есть теперь у нас разные рыночные стоимости в доходном и в сравнительном подходе? Smile

А у Вас они всегда совпадают? Извините, НЕ ВЕРЮ!
Я уверен, если Вы откроете ЛЮБОЙ свой отчет - Вы увидите, что там разные цифры... Кстати, именно поэтому предусмотрена такая процедура, как "узгодження результатів"... Вы эту процедуру не используете? Very Happy

HEK

Возраст: 65
Сообщения: 219

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 21:59

Горец, +1, я тоже

Gorets33 писал(а):

Извините, НЕ ВЕРЮ!

Покупая подержанную недвижку, инвестор не особо ориентируется на доходность, а лишь, ИМХО, пытается сохранить некоторое заработанное. Или он просит сосчитать доходность от предполагаемого использования и ориентируется на это, а не на сравнение цен на подобное?
P.S. К irenka Ежели у Вас действительно РС - заключИте новый договор и повторИте свой отчет Заказчику за небольшие деньги. И он доволен, и Вы спокойны.

_________________
Если не можешь сказать "нет", то твоё "да" ничего и не стоит.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 08:16

Gorets33 писал(а):

Все очень просто. При сделках купли-продажи покупатель ориентируется на аналоги продаж гораздо больше, чем на доходность. На мой взгляд, доходный подход отражает интересы крайне небольшой группы потенциальных покупателей, которые планируют использовать объект недвижимости с целью получения дохода от сдачи в аренду. Кроме того, надо не забывать и то, что в отличие от оценщиков и банкиров, типичный покупатель - не рассчитывает соотношение доходности помещений и их стоимости. Поэтому, для целей купли-продажи сравнительный подход будет более точно отражать мотивацию и продавца и покупателя.

Доходный подход - хорошо показывает, какую доходность можно извлечь из объекта, но практически в подавляющем большинстве случаев, на доходность не ориентированы ни продавцы, ни покупатели...

А если конечный результат получен с учетом долей методом взвешивания?

Добавлено спустя 3 минуты 34 секунды:

Gorets33 писал(а):

Поэтому, для целей купли-продажи сравнительный подход будет более точно отражать мотивацию и продавца и покупателя.

А если покупатель покупает объект не для сдачи в аренду, а для экономии арендной платы. Надоело скитаться по чужим объектам, хочеться своего, но в тоже время стоимость приобретаемого объекта должна быть сопоставима с арендной платой, уплачиваемой сейчас за чужое.

Добавлено спустя 3 минуты 52 секунды:

Gorets33 писал(а):

А у Вас они всегда совпадают? Извините, НЕ ВЕРЮ!

Я уверен, если Вы откроете ЛЮБОЙ свой отчет - Вы увидите, что там разные цифры... Кстати, именно поэтому предусмотрена такая процедура, как "узгодження результатів"... Вы эту процедуру не используете?

Используем, ибо она предусмотрена стандартами (ну конечно, кроме случаев, когда стоимость объекта определена в рамках одного подхода).
Только в рамках подходов получена не рыночная стоимость, а некая промежуточная стоимость. Рыночная же стоиомсть у объекта одна и как раз она и формируется в процессе согласования полученных разными подходами стоимостей.
А у вас получается рыночная стоимость в рамках сравнительного, доходного, затратного подхода и плюс еще к ним итоговая рыночная стоимость. Не много ли рыночных стоимостей для одного отчета.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 08:52

HEK писал(а):

К irenka Ежели у Вас действительно РС - заключИте новый договор и повторИте свой отчет Заказчику за небольшие деньги. И он доволен, и Вы спокойны.

Делала оценку не я. Я как раз заинтересована ее оспорить

Добавлено спустя 16 минут 36 секунд:

В первый раз было оценено для пролонгации договора аренды. В РС были включены улучшения, осуществленные арендатором. Для аренды было взято тех. состояние помещения с учетом этих (сьемных) улучшений. Типа - заходи и работай.
Во второй раз эта же оценка пошла на продажу. Но ведь стоимости должны быть разные, т. к. арендатор забирает свое имущество с помещения. Значит в этом случае РС будет ниже. Я правильно понимаю?

Gorets33
Гость

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 09:10

Серый писал(а):

А если конечный результат получен с учетом долей методом взвешивания?

Я так понимаю, при определении долей Вы не учитываете цель оценки? Или учитываете?
А если учитываете, то для какой цели были установлены веса? Будут ли эти веса, и, соответственно, результат, другими, если меняется цель оценки?

Серый писал(а):

Такой покупатель вообще ничего не считает: на какую квартиру денег хватает - та ему и выгодна.

Серый писал(а):

Только в рамках подходов получена не рыночная стоимость, а некая промежуточная стоимость. Рыночная же стоиомсть у объекта одна и как раз она и формируется в процессе согласования полученных разными подходами стоимостей.

Я согласен, что рыночная стоимость - одна. Просто у нее могут быть разные величины... Wink

Опять повторю свой вопрос: на основе КАКИХ именно выходных данных Вы проводите согласование стоимостей? (отбрасываем достоверность данных и их объем) Какой еще остается ВАЖНЫЙ параметр?

Серый писал(а):

А у вас получается рыночная стоимость в рамках сравнительного, доходного, затратного подхода и плюс еще к ним итоговая рыночная стоимость. Не много ли рыночных стоимостей для одного отчета.

"Много не бывает"... Very Happy

Но если серьезно, то из этих "заготовок" стоимостей Вы выбираете какой-то результирующий вариант, которые впоследствии становится "рыночной стоимостью". При выборе результирующего варианта, Вы учитываете различные факторы, включая ЦЕЛЬ оценки. Следовательно, если цель меняется - вполне логично допустить, что и при согласовании результатов Вы перераспределите веса в зависимости от цели, а следовательно, на выходе получите иную величину рыночной стоимости. Разве не так? Smile

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 09:27

irenka писал(а):

Во второй раз эта же оценка пошла на продажу. Но ведь стоимости должны быть разные, т. к. арендатор забирает свое имущество с помещения. Значит в этом случае РС будет ниже. Я правильно понимаю?

Если все это узаконено документально.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 09:30

Gorets33 писал(а):

При выборе результирующего варианта, Вы учитываете различные факторы, включая ЦЕЛЬ оценки. Следовательно, если цель меняется - вполне логично допустить, что и при согласовании результатов Вы перераспределите веса в зависимости от цели, а следовательно, на выходе получите иную величину рыночной стоимости.

Это очень ценная идея, спасибо вам большое. Мне хоть бы за что нибудь зацепиться. Хотя конечно, желательно ссылаться на стандарты. Это же все таки в суд.

Добавлено спустя 1 минуту 24 секунды:

Серый писал(а):

Если все это узаконено документально.

Если эта вещь принадлежит арендатору - например кондиционер, и чек на него он допустим не сберег, тогда он и снять его что ли, права не имеет?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 09:36

Gorets33 писал(а):

Следовательно, если цель меняется - вполне логично допустить, что и при согласовании результатов Вы перераспределите веса в зависимости от цели, а следовательно, на выходе получите иную величину рыночной стоимости. Разве не так?

Нет, нет и еще раз нет. Рыночной стоимости пофиг для чего она используется/для какой цели. Она не меняется и она одна для конкретного объекта в конкретный момент времени (он же - дата оценки).
Исходя из вашей логики клиент должен оценщику сказать, например, я покупаю квартиру/офис/магазин для своих нужд (жить/вести деятельность). Вы тогда за основу берете сравнительный подход (кстати, интересно, нафига тогда считать другими подходами, если вы априори возьмете результат сравнительного подхода. Или сказать, что я покупаю квартиру/офис/магазин для последующей передачи в аренду и получения таким образом дохода/возврата вложенных средств. Тогда вы возьмете как базовый и окончательный результат доходного подхода (тут тот же вопрос о необходимости расчетов другими подходами).

Добавлено спустя 4 минуты 48 секунд:

irenka писал(а):

Доказать, наверное, можно, если есть четкое описание объекта на момент взятия его в аренду, например, в том же отчете, который принят за основу для расчета арендной платы. Отображено в нем, что кондиционера нет (например, есть фото того места, где сейчас висит кондиционер), наверное, тогда можно признать, что он 9кондиционер) не арендатора.
А как быть с дюрочками, которые остануться потом и которые нарушили целостность того, что бралось в аренду.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 09:45

Серый писал(а):

Рыночной стоимости пофиг для чего она используется/для какой цели. Она не меняется и она одна для конкретного объекта в конкретный момент времени (он же - дата оценки).

Уважаемый коллега Серый, мы продолжаем дискуссию по поводу РС, начатую в ветке http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?p=121509#121509? По-моему, все аргументы уже изложены... Разве что для коллеги irenka повторить.

Добавлено спустя 55 секунд:

irenka писал(а):

А по-хорошему кондиционер же на балансе должен стоять?

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 09:47

Серый писал(а):

Фото есть. И есть Акт приема-передачи в аренду, в котором нет кондиционера. И много другого, что принадлежит арендатору.

Серый писал(а):

А как быть с дюрочками, которые остануться потом и которые нарушили целостность того, что бралось в аренд

В аренду бралось помещение без ремонта вообще. И снять без ущерба стены в частности такие вещи можно. Если руки конечно же правильно заточены. Smile

Добавлено спустя 52 секунды:

Grey Horse писал(а):

А по-хорошему кондиционер же на балансе должен стоять?

Ты гений!!! Спасибо.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 09:51

irenka писал(а):

Ты гений!!! Спасибо.

Не за что. Embarassed

Да... есть малёхо! Smile

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:00

Так если заговорили за баланс, тогда нано узнать и ремонт куда отнесли по балансу?

Добавлено спустя 30 секунд:

И почитать договор аренды что там написано с улучшениями

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:08

ZET писал(а):

И почитать договор аренды что там написано с улучшениями

Ну, это 100%, по умолчанию. Об этом даже не пишем, т.к. и так понятно!

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:13

ZET писал(а):

И почитать договор аренды что там написано с улучшениями

Там написано, что улучшения не забираются только те, которые после снятия ухудшат состояние помещения, которое было на дату передачи в аренду.

ZET писал(а):

Так если заговорили за баланс, тогда нано узнать и ремонт куда отнесли по балансу?

Это тоже неплохо. Знаю, что в балансе стоимость остаточная небольшая. Для того и определили РС, чтобы продать повыгоднее.
Я вот думаю, а не должны они сначала были определить РС для постановки на баланс, а потом уже продавать? Или это не связано между собой?

Добавлено спустя 9 минут 40 секунд:

И как такое может быть - цена продажи в данном случае превышает остаточную балансовую в 20 раз. Не нарушают ли они стандарты бух.учета? Может это как то влияет на амортизацию, и т.д. Сразу оговорюсь, что я не спец в бухучете.

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:24

to irenka:
1. Когда оценку делали на аренду ?
2. Почему в оценке на оренду включены улучшения Арендатора?
2. Кто хочет переделать оценку: Вы, Арендатор или Арендодатель?

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:26

ZET писал(а):

Когда оценку делали на аренду ?

в декабре 2012

ZET писал(а):

Почему в оценке на оренду включены улучшения Арендатора?

потому что сразу делали для аренды, а потом использовали для продажи

ZET писал(а):

Кто хочет переделать оценку: Вы, Арендатор или Арендодатель?

арендатор хотел бы переделать оценку, так как нарушены его права

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:26

остаточную балансовую в 20 раз:
- просто балансовая подверглась амортизации и снизилась
- просто купили когдато за мало
- не переоценивали, потому что наказания за непереоценку нет (кроме МСФО для некторых видов предприятий..)

Добавлено спустя 3 минуты 9 секунд:

Цитата:

арендатор хотел бы переделать оценку, так как нарушены его права

Его права - забрать свои улучшения
А право арендодателя-собственника продать свое майно за скоко хочет (если не держ или ком.)

Последний раз редактировалось: ZET (Ср, 22 Май 2013 10:30), всего редактировалось 1 раз

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:29

ZET
слишком большие ножницы цен между РС и балансовой. И это тянется годами. Некоторые инвестиционно интересные помещения они таким образом списывают на стройматериалы, доводя балансовую "до ручки", и переводят с одной статьи в лругую, и покупают "свои люди" за копейки.

Добавлено спустя 1 минуту 16 секунд:

ZET писал(а):

Его права - забрать свои улучшения
А право арендодателя-собственника продать свое майно за скоко хочет

я об этом и говорю. Ему не дали ничего снять, поскольку оценили сначала для аренды как бы сразу под него. И дальше отчет пошел для продажи, понимаешь?

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:30

Цитата:

И это тянется годами. Некоторые инвестиционно интересные помещения они таким образом списывают на стройматериалы, доводя балансовую "до ручки", и переводят с одной статьи в лругую, и покупают "свои люди" за копейки.

Это дело налоговой и прокуратуры

Gorets33
Гость

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:31

irenka писал(а):

Мне хоть бы за что нибудь зацепиться. Хотя конечно, желательно ссылаться на стандарты. Это же все таки в суд.

В Стандартах достаточно часто и в разных контекстах упоминается "цель оценки". Поэтому на нее можно ссылаться спокойно.
Но Вы можете особо не заморачиваться: все равно вряд ли какой-то нотариус возьмется делать сделку купли - продажи по отчету, где в цели оценки стоит "аренда". Поэтому, что-то переделывать предстоит по-любому... Smile

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:32

А, если Вам в суд - то просто цените исходя из условий договора аренды на ту дату (т/е без улучшений)

А для начала в суде просите отчет на рецензирование предоставить для определения обэктивности и достоверности данных исходя из НСО1

Последний раз редактировалось: ZET (Ср, 22 Май 2013 10:35), всего редактировалось 1 раз

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:33

ZET писал(а):

Пусть идет в суд

Дело уже в суде. Но там оспаривается сам факт продажи другому лицу без каких либо компенсаций арендатору. Отчет я в глаза не видела.

Добавлено спустя 1 минуту 58 секунд:

Gorets33 писал(а):

Но Вы можете особо не заморачиваться: все равно вряд ли какой-то нотариус возьмется делать сделку купли - продажи по отчету, где в цели оценки стоит "аренда". Поэтому, что-то переделывать предстоит по-любому...

Они конечно же могут отчет "переделать" - перепечатать вывод и отнести нотариусу. Но стоимость то должна отличаться?

Добавлено спустя 31 секунду:

Разный ведь набор прав оценили.

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:39

п. 3 НСО1: неякісна (недостовірна) оцінка - оцінка, проведена з
порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних
процедур та (або) на основі необгрунтованих припущень, що
доводиться шляхом рецензування;

Добавлено спустя 50 секунд:

Цитата:

стоимость то должна отличаться?

если с улучшениями или без

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:42

ZET писал(а):

если с улучшениями или без

И по этому принципу, и по принципу назначения оценки.

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 10:53

по принципу назначения оценки рыночная стоимость одногоитогожеобэктанатужедату не отличается а находится в каком-то интервале

Добавлено спустя 39 секунд:

Вы уже определились Ирэнка как обосновать иль нет?

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 11:07

В принципе буду ссылаться на стандарты и нарушение прав частной собственности арендатора.

ВалентинаЕ

Сообщения: 84

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 11:16

irenka писал(а):

В первый раз было оценено для пролонгации договора аренды. В РС были включены улучшения, осуществленные арендатором. Для аренды было взято тех. состояние помещения с учетом этих (сьемных) улучшений. Типа - заходи и работай.
Во второй раз эта же оценка пошла на продажу. Но ведь стоимости должны быть разные, т. к. арендатор забирает свое имущество с помещения. Значит в этом случае РС будет ниже. Я правильно понимаю?

Нет, коллега неправильно Вы понимаете
1. Рыночная стоимость у Вас должна быть близкой (идеально - одинаковой) и в том и другом случае. Поскольку определение рыночной стоимости объекта у вас осуществляется с точки зрения (позиций) собственника: у него альтернатива либо сдать объект в аренду и получать доходы (деньги) на протяжении какого-либо времени и эти доходы по-сути формируют стоимостть объекта либо продать объект сейчас и получить деньги сейчас
Оспорить отчет можно путем рецензирования и заказа альтернативной оценки (по НС №1)

Но из Вашего поста не понятно, почему идет спор. Если арендатор считает, что нарушены его права, тогда он должен суду представить разрешение арендодателя на выполнение улучшений арендованного имущества, согласованную смету расходов, акт о выполненных работах (это есть в ГКУ)- и претенодовать на компенсацию затрат.

Последний раз редактировалось: ВалентинаЕ (Ср, 22 Май 2013 11:22), всего редактировалось 1 раз

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 11:18

Grey Horse писал(а):

Серый писал(а):

Рыночной стоимости пофиг для чего она используется/для какой цели. Она не меняется и она одна для конкретного объекта в конкретный момент времени (он же - дата оценки).

Уважаемый коллега Серый, мы продолжаем дискуссию по поводу РС, начатую в ветке http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?p=121509#121509? По-моему, все аргументы уже изложены... Разве что для коллеги irenka повторить.

Здесь продолжается и еще одна тема затронутая в этой теме - мета оцінки.

_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 11:22

ВалентинаЕ писал(а):

1. Рыночная стоимость у Вас должна быть близкой (идеально - одинаковой) и в том и другом случае. Поскольку определение рыночной стоимости объекта у вас осуществляется с точки зрения (позиций) собственника: у него альтернатива либо сдать объект в аренду и получать доходы (деньги) на протяжении какого-либо времени и эти доходы по-сути формируют стоимостть объекта либо продать объект сейчас и получить деньги сейчас

Уважаемая Валентина. Продать можно лишь то, что по праву принадлежит. А если не принадлежит - то это воровство.

ВалентинаЕ

Сообщения: 84

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 11:32

irenka писал(а):

Из эмоциального поста я понимаю, что все-таки инициатор спора - арендатор и он на что-то претендует. Тогда прочитайте вторую половину моего предыдущего поста. Арендатор в этой ситуации может претендовать только на компенсацию затраченных средств и далее - по Гражданскому кодексу, - что он должен при этом иметь для спора эффективного. При этом, понятие улучшений - очень интересная вещь: заключая договор аренды, арендатор очевидно брал на себя обязательства по выполнению текущего ремонта, так вот выполненные улучшения - не подпадают ли под понятие "текущий ремонт"? Здесь нужно посмотреть приказ Министерства ЖКХ - у них есть такой, в котором есть дифференциация ремонтных работ относимых к текущим и капитальным ремонтам.

Добавлено спустя 11 минут 48 секунд:

Для Irenka. Продолжаю. Если арендатор в принципе против продажи объекта (я делаю такое заключение исходя из чего начался Ваш вопрос) - он не прав. Смена собственника объекта не влечет за собой расторжение договора аренды - надо посмотреть ГКУ. Его согласно тому же договору аренды, который пролонгирован, должны заблаговременно предупредить о расторжении т.д., т.е. права и обязанности сторон сохраняются даже при смене собственника. Поэтому, если арендатор собирается строить свою защиту на нецелевом использовании отчета об оценке - это не его вопрос.Предыдущему собственнику он может предъявить только согласованную стоимость выполненных ремонтных работ - все остальное это эмоции.

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 11:44

ВалентинаЕ
спасибо. Вы не скажете какая статья ГК отвечает за компенсацию, если это вас не затруднит.

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 11:45

Иренка, почитайте внимательно условия договора аренды. Что там по ремонтам прописано? Если нет согласования с арендодателем, то все правильно- никакой компенсации. Если все бумаги оформлены правильно - тогда улучшения учитываются(как при приватизации) с учетом износа на дату оценки. Если все доки были, но они не предоставлены заказчиком ( на котором лежит ответственность определенная нашими стандартами), то тогда и отчет для аренды не корректный! А я не поняла: в оценке учитывалось оборудование с какого перепуга? А в качестве аналогов что было? Да, и на счет кондиционера... арендатор ОБЯЗАН был согласовать с собственником установку! Так как идет увеличение потребления э/э, изменение внешнего вида фасада и т.д. Вот в данном случае можно доказать,что личное оборудование арендатора

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 11:46

ВалентинаЕ писал(а):

Предыдущему собственнику он может предъявить только согласованную стоимость выполненных ремонтных работ

Это да, но у него ее не спрашивали. Предупреждение о выселении есть, но о компенсации никто речи не вел.

Добавлено спустя 1 минуту 32 секунды:

СИМа писал(а):

А я не поняла: в оценке учитывалось оборудование с какого перепуга? А в качестве аналогов что было?

Я была бы рада взглянуть на этот отчет, но увы..

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 11:49

Ну если в договоре нет пункта, связанного с переходом прав. Попадался договор, в котором было четко прописано, что в случае продажи недвижимости собственник за 1мес. предупреждает о рассторжении договора.

Добавлено спустя 2 минуты 14 секунд:

Иренка, Вы очень близко принимаете к сердцу Smile

Не видя документов, не изучив всю подноготную, делать какие-либо выводы крайне неверно. Вы ведь владеете информацией однобоко. Свяжитесь с оценщиком, может он что прояснит

Добавлено спустя 3 минуты 59 секунд:

Иренка, надо еще учесть, что может быть "рейдерский" момент. Без согласования с собственником, можно нарисовать "любую" цифру, выполнить излишние улучшения, которые больше стоиомсти объекта и пытаться вымутить объект за долги через суд. А суд-это дело такое.......

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 11:58

СИМа писал(а):

Не видя документов, не изучив всю подноготную, делать какие-либо выводы крайне неверн

Знаете, если бы я видела документы, то все и так ясно было бы. А вот попробуй все выяснить, не видев их Wink

ВалентинаЕ

Сообщения: 84

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 11:58

Для Irenka. Статья 778 - улучшение нанимателем вещи, переданной в наем
Ст. 776 - ремонт вещи, переданной в наем
ст. 770 - о правопреемстве при изенении собственника
Рекомендую прочитать полностью гл. 58 ГКУ - она Вам поможет не только в данной ситуации, но и при оценке неотделимых улучшений при оценке государственной/коммунальной собственности

SHE
Настоящая Блондинка

Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 12:21

Gorets33 писал(а):

zanoza писал(а):

Gorets33 то есть теперь у нас разные рыночные стоимости в доходном и в сравнительном подходе? Smile

в идеале они обязаны совпасть, на деле разбег должен быть в пределах допустимой погрешности, иначе вы неверно применили методы и подходы.

_________________
а знаешь, всё ещё будет!

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 12:22

ВалентинаЕ
спасибо

Gorets33
Гость

Добавлено: Ср, 22 Май 2013 13:48

irenka писал(а):

Знаете, если бы я видела документы, то все и так ясно было бы. А вот попробуй все выяснить, не видев их Wink

Извините, тогда вообще не понятно, каким боком Вы тут замешаны? Very Happy

Что касается Вашей позиции в суде, то на мой взгляд, Вам правильнее не влазить во все эти дрязги, а просто заявить, что Отчет сделан для одной цели, а за последствия использования этого отчета для других целей - Вы не отвечаете. Если есть какие-то претензии по использованию отчета для целей аренды - тогда это вопросы к Вам. А по всем остальным поводам - прогуляйтесь все дружно... Wink

Если же Вы хотите помочь арендатору что-то вымутить,то напомните ему о праве первоочередной покупки, которое у него имелось в случае, если договор аренды был оформлен. Несоблюдения этого права - обычно, с головой хватает для расторжения договора купли-продажи.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме