Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Как оценить право пользования земельным участком Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Леньо



Сообщения: 3

СообщениеДобавлено: Пт, 04 Окт 2013 14:33 Ответить с цитатойВернуться к началу

Помогите пожалуйста, как оценить право пользования земельным участком, у меня следующая ситуация: на участке есть фундамент. Есть техничесний паспорт на обект, есть нормативная оценка земельного участка. На рынке аналогов фундаментов нету для использования сравнительного метода недвижимости, доходным подходом тоже фундамент не оценить, остался затратный только, в нем я и должен оценить право пользования...
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Доцик



Возраст: 44
Сообщения: 208

СообщениеДобавлено: Пт, 04 Окт 2013 14:41 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ви оцінюєте вартість фундаменту, землі, чи землі і фундаменту?

_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!!
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Леньо



Сообщения: 3

СообщениеДобавлено: Пт, 04 Окт 2013 14:54 Ответить с цитатойВернуться к началу

Стандартне замовлення оцінки фундамента для купівлі -продажу в нотаріуса. За методикою там оцінюєтья:
Вартість заміщення фундаменту + право користвання земельною ділянкою.
От по цьому праву користування й питання...
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Roman_33



Сообщения: 154
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пт, 04 Окт 2013 15:01 Ответить с цитатойВернуться к началу

Какой правовой статус земельного участка ?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Леньо



Сообщения: 3

СообщениеДобавлено: Пт, 04 Окт 2013 15:16 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ділянка не приватизована, земля у користуванні
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Roman_33



Сообщения: 154
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пт, 04 Окт 2013 16:21 Ответить с цитатойВернуться к началу

Напишите свой email
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Юта



Сообщения: 1692

СообщениеДобавлено: Пт, 04 Окт 2013 16:32 Ответить с цитатойВернуться к началу

Cтоимость права пользования = дисконтированный дополнительный доход за 1-й год пользования з.у. Дополнительный доход за 1-й год = рыночная годовая арендная плата за пользование з.у. "минус" нормативная годовая плата за землю. Рыночную арендную плату найти в общем случае сложно, но если найдете на рынке - хорошо. Если нет - рыночную арендную плату можно в принципе рассчитать, умножив рыночную стоимость з.у. на коэффициент капитализации для земли. Размер нормативной платы за землю - узнайте у заказчика или рассчитайте на основе нормативной денежной оценке в зависимости от функционального назначения з.у. Разницу (доп. доход) дисконтируйте. Горизонт расчета - срок, на который заключен договор аренды з.у. или. согласно разъяснениям фонда, период дисконтирования 50 лет. Вроде так...
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Пт, 04 Окт 2013 21:32 Ответить с цитатойВернуться к началу

Roman_33, Леньо - Обмен документами (файлами) у нас на Форуме!
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Пт, 04 Окт 2013 21:47 Ответить с цитатойВернуться к началу

Юта писал(а):
Cтоимость права пользования = дисконтированный дополнительный доход за 1-й год пользования з.у. Дополнительный доход за 1-й год = рыночная годовая арендная плата за пользование з.у. "минус" нормативная годовая плата за землю. Рыночную арендную плату найти в общем случае сложно, но если найдете на рынке - хорошо. Если нет - рыночную арендную плату можно в принципе рассчитать, умножив рыночную стоимость з.у. на коэффициент капитализации для земли. Размер нормативной платы за землю - узнайте у заказчика или рассчитайте на основе нормативной денежной оценке в зависимости от функционального назначения з.у. Разницу (доп. доход) дисконтируйте. Горизонт расчета - срок, на который заключен договор аренды з.у. или. согласно разъяснениям фонда, период дисконтирования 50 лет. Вроде так...

Вы уверены?
1. РС ППЗУ в Украине де факто отсутствует априори ибо нет рынка, а соответственно и данных для расчетов.
2. По логике гуру, которую вы коллега изложили и которая абсурдна по сути, дисконтирование доп. дохода это, собственно часть суммы платежей приведенная на дату оценки, которую, уплативши при покупке, новый собственник будет оплачивать второй раз, но уже в составе арендной платы.
3. С точки зрения затрат такое ППЗУ стоит ровно столько, сколько нужно потратить на оформление ЗУ под выкуп или аренду. Другого я не вижу.

PS: Нам всем известно, что согласно договора аренды ЗУ с местными органами проводится ежегодная индексация онной, а так же каждые 5-7 лет проводится пересчет нормативной стоимости ЗУ. Как ГУРУ предлагает учесть эти нюансы в своем дисконтировании на 50 лет???????????????? БРЕД!!!!!!!! Surprised

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Roman_33



Сообщения: 154
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пт, 04 Окт 2013 22:28 Ответить с цитатойВернуться к началу

Здесь имеет место не аренда , а суперфиций
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Юта



Сообщения: 1692

СообщениеДобавлено: Пт, 04 Окт 2013 23:36 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
С точки зрения затрат такое ППЗУ стоит ровно столько, сколько нужно потратить на оформление ЗУ под выкуп или аренду. Другого я не вижу.

Вы уверены?
Тогда как Вы объясните разницу в стоимости 2-х аналогичных домовладений, расположенных на не приватизированных земельных участках (допустим, в центре и на окраине). Ведь затраты на оформление з.у.практически не зависят от месторасположения в пределах населенного пункта.
Насчет дисконтирования на 50 лет и пр. - не знаю, может и бред, но такой алгоритм приведен в письме ФГИУ № 10-36-14537 от 25.10.2010 - наверное, умные же люди писали Smile

Добавлено спустя 51 минуту 14 секунд:

Еще вариант - проанализировать рыночные стоимости застроенных не приватизированных з.у. аналогичного использования и определить долю земли методом остатка (проблема - отсутствие техдокументации на земельные улучшения практически в 100% случаев) или по таблицам ситуационных классов (отсутствуют для подавляющего числа населенных пунктов).
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Сб, 05 Окт 2013 07:02 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
PS: Нам всем известно, что согласно договора аренды ЗУ с местными органами проводится ежегодная индексация онной, а так же каждые 5-7 лет проводится пересчет нормативной стоимости ЗУ. Как ГУРУ предлагает учесть эти нюансы в своем дисконтировании на 50 лет???????????????? БРЕД!!!!!!!! Surprised
Оу, уважаемый коллега rudge, а когда вы для земельных улучшений или для бизнеса в рамках метода DCF строите ЧОД или денежные потоки на 3 - 5 лет реальном выражении - Вас подобные вопросы не волнуют? Smile Ну, инфляция там, изменение индексов цен?.. Здесь принципиально вопрос решается так же - расценки (уровень цен) в реальном выражении.
Цитата:
Так вот у животных - точно так же!
Very Happy

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Сб, 05 Окт 2013 08:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

Grey Horse писал(а):
Оу, уважаемый коллега rudge, а когда вы для земельных улучшений или для бизнеса в рамках метода DCF строите ЧОД или денежные потоки на 3 - 5 лет реальном выражении - Вас подобные вопросы не волнуют? Smile Ну, инфляция там, изменение индексов цен?.

Дык волнуют же!
Не волновало бы, не отстаивал бы свое мнение о том что нельзя оценщика превращать в гадалку. Типа, а че там через 5 лет будет.
Похоже, коллега, это Вас не волнует.
Юта писал(а):
Тогда как Вы объясните разницу в стоимости 2-х аналогичных домовладений, расположенных на не приватизированных земельных участках (допустим, в центре и на окраине).

А что фактор месторасположения на земельные улучшения при формировании стоимости не влияет? А про затраты на оформление я не говорю что это РС.
Касаемо остального я не Вас критикую. Сам так же мыслил до недавнего благодаря гуру Crying or Very sad

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Вс, 06 Окт 2013 08:33 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Дык волнуют же!
Не волновало бы, не отстаивал бы свое мнение о том что нельзя оценщика превращать в гадалку. Типа, а че там через 5 лет будет.
Похоже, коллега, это Вас не волнует.
Ёлки, уважаемый коллега rudge... Sad
Меня-то - волнует, почему я и пишу про реальное выражение ЧОД и CF... Как про инструмент, позволяющий обобщенно учесть
Grey Horse писал(а):
Ну, инфляция там, изменение индексов цен
. А Вы, такое впечатление, что не понимаете этого и переводите разговор на другое. Sad
Как раз то, на чем основана эта техника, и позволяет не превращать оценщика в гадалку. Во всяком случае, в глобальную. Smile
Вот и ответ на Ваш вопрос:
rudge писал(а):
Как ГУРУ предлагает учесть эти нюансы в своем дисконтировании на 50 лет????????????????
Но Вы, увы, получив его, просто повернулись к нему спиной; без комментариев.

На всякий случай напоминаю: я говорю именно вот об этом Вашем comments:
rudge писал(а):
PS: Нам всем известно, что согласно договора аренды ЗУ с местными органами проводится ежегодная индексация онной, а так же каждые 5-7 лет проводится пересчет нормативной стоимости ЗУ. Как ГУРУ предлагает учесть эти нюансы в своем дисконтировании на 50 лет?
Не больше, но и не меньше. Проблема, по сути, надуманная.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Bondar21



Возраст: 43
Сообщения: 32
Откуда: Черкассы
СообщениеДобавлено: Вт, 08 Окт 2013 09:10 Ответить с цитатойВернуться к началу

Методом капіталізації додаткового доходу орендаря (користувача) земельної ділянки від землі.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
ВалентинаЕ



Сообщения: 84

СообщениеДобавлено: Вт, 08 Окт 2013 11:38 Ответить с цитатойВернуться к началу

Леньо писал(а):
Ділянка не приватизована, земля у користуванні


Не вдаваясь в методологические подробности оценки ППЗ, отмечу, что:

Нотариальное заключение договора купли-продажи проблематично, поскольку объекта недвижимости, завершенного строительством и зарегистрированного в установленном порядке нет и права собственности на земельный участок тоже нет. Что же в данном случае тогда продается? И откуда технический паспорт? Тогда это фундамент от разрушенного здания ?

На мой малопросвещенный взгляд, как вариант здесь - признание права собственности через суд на объект недвижимости от которого остался фундамент. Потом приватизация земельного участка и т.д. и т.п.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
dressed in happiness



Сообщения: 53

СообщениеДобавлено: Ср, 29 Янв 2014 11:26 Ответить с цитатойВернуться к началу

Более опытные коллеги рекомендуют посчитать ППЗУ в ЗП так:
стоимость полученная ДП минус остаточная стоимость замещения. Говорят, что такие требования фонда. Ссылки нет. Адекватна ли такая модель? Работа для ФДМУ

_________________
Пока красота спасает мир, уроды его погубят
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
edgar_po



Сообщения: 966
Откуда: козацький край
СообщениеДобавлено: Ср, 29 Янв 2014 13:06 Ответить с цитатойВернуться к началу

dressed in happiness писал(а):
Адекватна ли такая модель?

нет
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Вячеслав



Сообщения: 730
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Ср, 29 Янв 2014 13:22 Ответить с цитатойВернуться к началу

Леньо писал(а):
Помогите пожалуйста, как оценить право пользования земельным участком, у меня следующая ситуация: на участке есть фундамент. Есть техничесний паспорт на обект, есть нормативная оценка земельного участка. На рынке аналогов фундаментов нету для использования сравнительного метода недвижимости, доходным подходом тоже фундамент не оценить, остался затратный только, в нем я и должен оценить право пользования...


Покупка прав пользования земельным участком - очень сомнительная сделка.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Оксана873



Сообщения: 7
Откуда: Николаев
СообщениеДобавлено: Ср, 29 Янв 2014 13:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

По сути, у нас нет предмета сделки (да и оценки тоже) - право собственности отсутствует и на землю и на фундамент.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеAIM Address
Molnick



Сообщения: 8

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 12:40 Ответить с цитатойВернуться к началу

Уважаемые.
Кто какой вид стоимости пишет в выводах?
"Оціночна вартість", "експертна вартість" или просто "Вартість права постійного користування"? Одно ясно, что не "Ринкова..."
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Molnick



Сообщения: 8

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 14:04 Ответить с цитатойВернуться к началу

И, если можно, хочу узнать, кто как считает ставку (коэффициент) капитализации для земли?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
galswit
Moderator


Сообщения: 945
Откуда: Львів
СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 14:05 Ответить с цитатойВернуться к началу

Molnick писал(а):
Уважаемые.
Кто какой вид стоимости пишет в выводах?
"Оціночна вартість", "експертна вартість" или просто "Вартість права постійного користування"? Одно ясно, что не "Ринкова..."

Что в договоре то и в высновку.
Если Вы используете для расчета рыночную базу, то почему не рыночная?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Molnick



Сообщения: 8

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 14:56 Ответить с цитатойВернуться к началу

А где рынок прав користування ЗД? И как для расчетов брать рыночную базу? Или имеется в виду орендная плата (в договорах оренды) на рынке? Опять же рынка нет. Орендная плата устанавливается местными властями, и как показывает практика, зачастую на уровне 12% от нормативной.

Для уточнения: расчитываю стоимость права користування ЗД госучреждением (больницей). Договора аренды нет. Есть нормативная. Можно ли подвязать рынок? Если можно брать за аналоги паркам и скверам в несколько га участки для строительства (в несколько соток) по соседству (с соответствующими коректировками на площадь и т.д), то аналоги продаж естьSmile
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Оксана873



Сообщения: 7
Откуда: Николаев
СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 15:08 Ответить с цитатойВернуться к началу

Методика №1531 от 11.10.2002 г. (ее никто еще не отменял), глава VІІІ. "Оцінка права оренди земельної ділянки та право обмеженого користування чужою земельною ділянкою" А еще вы забыли о наиболее эффективном использовании.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеAIM Address
Юта



Сообщения: 1692

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 15:10 Ответить с цитатойВернуться к началу

Molnick, а какое назначение оценки?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Molnick



Сообщения: 8

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 15:13 Ответить с цитатойВернуться к началу

Юта
Визначення вартості права постійного користування об’єктом оцінки
для цілей бухгалтерського обліку
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Оксана873



Сообщения: 7
Откуда: Николаев
СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 15:14 Ответить с цитатойВернуться к началу

Драпиковский, Иванова "Оценка земли", там целая глава посвящена оценке права користування
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеAIM Address
Molnick



Сообщения: 8

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 15:15 Ответить с цитатойВернуться к началу

Оксана873
Методику читал как раз перед тем, как задать сюда вопрос. Не понятно, как расчитать в данном случае "чистий операційний дохід від надходження плати, визначеної договором оренди земельної ділянки"
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
IrenaL



Сообщения: 516

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 15:16 Ответить с цитатойВернуться к началу

Molnick писал(а):
Для уточнения: расчитываю стоимость права користування ЗД госучреждением (больницей). Договора аренды нет. Есть нормативная. Можно ли подвязать рынок? Если можно брать за аналоги паркам и скверам в несколько га участки для строительства (в несколько соток) по соседству (с соответствующими коректировками на площадь и т.д), то аналоги продаж есть


Судя по Вашему заказчику, Вы должны определять стоимость земельного участка для отражения результатов оценки в бухгалтерском учете?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Molnick



Сообщения: 8

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 15:17 Ответить с цитатойВернуться к началу

Оксана873
Спасибо, если найду, обязательно изучу.

Добавлено спустя 1 минуту 25 секунд:

IrenaL
Даже, если Держакт на право постійного користування, а не полное владение?

Добавлено спустя 7 минут 39 секунд:

Юта писал(а):
Дополнительный доход за 1-й год = рыночная годовая арендная плата за пользование з.у. "минус" нормативная годовая плата за землю. Рыночную арендную плату найти в общем случае сложно, но если найдете на рынке - хорошо. Если нет - рыночную арендную плату можно в принципе рассчитать, умножив рыночную стоимость з.у. на коэффициент капитализации для земли. Размер нормативной платы за землю - узнайте у заказчика или рассчитайте на основе нормативной денежной оценке в зависимости от функционального назначения з.у. Разницу (доп. доход) дисконтируйте. Горизонт расчета - срок, на который заключен договор аренды з.у. или. согласно разъяснениям фонда, период дисконтирования 50 лет.


До сих пор считал так. В качестве рыночной арендной платы брал 5...7% от нормативной (как для госструктур - милиции, здравохранения и проч. - а именно они , как правило, заказчики и, как сложилось в нашей местности).
И всё-таки, хотелось бы уточнить с коэфициентом капитализации для земли. Связан ли он как-то со ставками депозитов для юрлиц, как меня учили старшие коллеги.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Оксана873



Сообщения: 7
Откуда: Николаев
СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 15:29 Ответить с цитатойВернуться к началу

Об`єкт оцінки є спеціалізованим, бо виконує специфічні суспільно-економічні функції (неприбуткові). У такому випадку, за роз’ясненнями ФДМУ від 23.01.2004 р. №10-36-835, у разі відсутності інформації про доходи від подібних земельних ділянок для визначення чистого операційного або рентного доходу враховуються вимоги п. 40 №1531 від 11.10.2002р, у якому зазначено, що за відсутності ринкових даних про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок оцінка землі ґрунтується на припущенні про умовну зміну характеру її використання на такий, що забезпечує отримання доходу власниками ділянки від її комерційного використання. За цих умов вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від її передбаченого використання та дисконтованими витратами, пов`язаними зі зміною характеру використання.

Добавлено спустя 2 минуты 30 секунд:

Molnick
там долго объяснять, давай я текст в личку сброшу
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеAIM Address
Molnick



Сообщения: 8

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 15:36 Ответить с цитатойВернуться к началу

Можно ли считать за доход (пусть и виртуальный), который получает больница, не платя арендной платы?

Оксана873
Как использовать парк для комерційного використання? Строить качели и сдавать в оренду? Цитата, приведенная Вами, понятна, но я не вижу как это применить в моём случае. Сложно получается.

Мне кажется, всё считают как написала Юта. Или я не прав?

Добавлено спустя 1 минуту 32 секунды:

Оксана873
Спасибо, можно в личку.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Оксана873



Сообщения: 7
Откуда: Николаев
СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 15:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

наиболее эффективное использования больницы - частная клиника (земли коммерческого использования). Да и с парком можно подумать, в зависимости от месторасположения (или коммерческая недвижимость или жилая застройка).

Добавлено спустя 12 минут 49 секунд:

гос. структуры арендную плату не платят, у них земельный налог - 1% от нормативной оценки. А арендная плата согласно закона "Про місцеве самоврядування" определяется согласно решения местного совета «Про затвердження Порядку визначення розміру орендної плати за землю». Разницу дисконтируете., только учитывайте, условное изменение целевого назначения земельного участка и условное заключение договора аренды
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеAIM Address
Molnick



Сообщения: 8

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 16:15 Ответить с цитатойВернуться к началу

Оксана873
Да, спасибо.

Осталось выяснить про коэфициент капитализации для земли Smile
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
IrenaL



Сообщения: 516

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 16:35 Ответить с цитатойВернуться к началу

Оксана873 писал(а):
гос. структуры арендную плату не платят, у них земельный налог - 1% от нормативной оценки. А арендная плата согласно закона "Про місцеве самоврядування" определяется согласно решения местного совета «Про затвердження Порядку визначення розміру орендної плати за землю».


Оксана, Вы уверены в написанном? посмотрите ст. 282.1.8 НКУ по поводу налога на землю. То же касается арендной платы - надо, конечно посмотреть решения местных органов власти, но учреждения, которые содержатся за счет средств бюджета (государственного, местного) от арендной платы за землю тоже освобождены

Это было правильно, на мой взгляд:
Об`єкт оцінки є спеціалізованим, бо виконує специфічні суспільно-економічні функції (неприбуткові). У такому випадку, за роз’ясненнями ФДМУ від 23.01.2004 р. №10-36-835, у разі відсутності інформації про доходи від подібних земельних ділянок для визначення чистого операційного або рентного доходу враховуються вимоги п. 40 №1531 від 11.10.2002р, у якому зазначено, що за відсутності ринкових даних про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок оцінка землі ґрунтується на припущенні про умовну зміну характеру її використання на такий, що забезпечує отримання доходу власниками ділянки від її комерційного використання. За цих умов вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від її передбаченого використання та дисконтованими витратами, пов`язаними зі зміною характеру використання. [/quote]
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Оксана873



Сообщения: 7
Откуда: Николаев
СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 16:55 Ответить с цитатойВернуться к началу

Мы в данном случае рассматриваем доход от наиболее эффективного использования земельного участка. И аренду мы начисляем для начисляем для участка, у которого условно поменяли целевое назначение.

От налога они освобождены, но бухгалтер должен предоставить в налоговую "витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки" и указать 1% от оценки
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеAIM Address
IrenaL



Сообщения: 516

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 17:07 Ответить с цитатойВернуться к началу

Оксана873 писал(а):
Мы в данном случае рассматриваем доход от наиболее эффективного использования земельного участка. И аренду мы начисляем для начисляем для участка, у которого условно поменяли целевое назначение.


Правильно, причем, для застроенного земельного участка и в дальнейшем предполагаем, что данный земельный участок используется для обслуживания н-р, объекта офисной недвижимости или торгово-офисной недвижимости, т.е., НЭИ, со всеми вытекающими последствиями как-то прогнозная арендная плата для земельных улучшений, используемых в соответствии с НЭИ , потенциальный доход, расходы, ЧОД, капитализированный ЧОд для застроенного участка и т.д. и в конечном счете придем к стоимости земли методом остатка, что и будет составлять рыночную стоимость права постоянного пользования (здесь боюсь наразиться на критику коллег)
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Юта



Сообщения: 1692

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 18:08 Ответить с цитатойВернуться к началу

IrenaL писал(а):
конечном счете придем к стоимости земли методом остатка, что и будет составлять рыночную стоимость права постоянного пользования (здесь боюсь наразиться на критику коллег)

Ну, попробую покритиковать Smile Право пользования - не есть стоимость земли, это в любом случае дисконтированный (правда часто пишут "капитализированный", но здесь я не совсем понимаю, почему) за оставшийся срок аренды дополнительный доход (разница между рыночной и нормативной арендной платой за землю).
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
IrenaL



Сообщения: 516

СообщениеДобавлено: Вт, 04 Фев 2014 20:47 Ответить с цитатойВернуться к началу

Юта писал(а):
Право пользования - не есть стоимость земли, это в любом случае дисконтированный (правда часто пишут "капитализированный", но здесь я не совсем понимаю, почему) за оставшийся срок аренды дополнительный доход (разница между рыночной и нормативной арендной платой за землю).


Юта, как всегда, возражения отсутствуют. Правильно, но для этого нужно иметь рынок аренды земельных участков, которого у Molnick похоже нет. Поэтому, выбираем меньшее зло. Мною озвучен способ оценки права пользования земельным участком на основании вышеупомянутого письма ФГИУ . Если не ошибаюсь , именно там звучит термин "капитализированный ЧОД"
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
dginsy



Сообщения: 19

СообщениеДобавлено: Ср, 17 Сен 2014 11:52 Ответить с цитатойВернуться к началу

Roman_33
Помогите пожалуйста и мне с оценкой права пользования земельным участком. Мне нужно оценить отельный комплекс на котором размещены маленькие домики - нежилые помещения: несколько хат-отелей, несколько домиков типа: "Гончарна піч", предназначение ее - демонстрация гостям ремесла. Оценка нужна для постановки на баланс всех этих домиков. Аналоговый и Доходный методы использовать не могу для домиков, типа "Гончарна піч". По затратному методу я должна воспользоваться формулой: Зал. варт. заміщення = відновна вартість-знос+вартість прав користування земельною ділянкою.
Тоже не знаю, как искать варт. прав коист. зем.д.
А главное: могу ли я приплюсовать потом стоимости всех домов, чтоб определить стоимость всего комплекса?? Ведь отели и рестораны я собираюсь оценивать аналоговым и доходным методами, которые не учитывают стоимость прав пользования землей. И вообще у меня нет задачи оценивать землю, мне нужно оценить отдельно все дома, а потом суммировать для получения общей оценки и все.

Добавлено спустя 34 минуты 8 секунд:

И еще...как я могу оценить такой нежилой дом, как "гончарна піч", затратным методом, если я оцениваю только этот дом затратным методом, а земельный участок очень большой и на нем размещены еще много домов????? Surprised

Кто-то сталкивался с чем-то подобным?? Помогите мне пожалуйста.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
СИМа



Сообщения: 3604

СообщениеДобавлено: Ср, 17 Сен 2014 12:39 Ответить с цитатойВернуться к началу

dginsy, Вы же проходили стажировку? Обратитесь за помощью к куратору. Он же должен был Вас хотя бы чему-нибудь научить.[/i]

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Сергей27



Сообщения: 7

СообщениеДобавлено: Ср, 18 Мар 2015 09:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

Добрий день.
Підкажіть пудласка:
Номер Економіко-планувальної зони, №номер району та вартість 1 кв.м. землі по вул. Вишгородська в м. Києві.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Stern
Гость




СообщениеДобавлено: Ср, 18 Мар 2015 11:17 Ответить с цитатойВернуться к началу

Сергей27 писал(а):
Добрий день.
Підкажіть пудласка:
Номер Економіко-планувальної зони, №номер району та вартість 1 кв.м. землі по вул. Вишгородська в м. Києві.


КИЇВСЬКА МІСЬКА РАДА
ІІ СЕСІЯ VІI СКЛИКАННЯ
РІШЕННЯ
від 03.07.2014 № 23/23
Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Києва
Сергей27



Сообщения: 7

СообщениеДобавлено: Ср, 18 Мар 2015 11:51 Ответить с цитатойВернуться к началу

дякую за інформацію

Добавлено спустя 32 минуты 23 секунды:

як зрозуміти до якої економічної-планувальної зони відноситься вул Вишгородська?, з додатку 1 (схема) невидно.
як вони діляться по вулицях?
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Сергей27



Сообщения: 7

СообщениеДобавлено: Чт, 19 Мар 2015 11:58 Ответить с цитатойВернуться к началу

Добрий День. я вже писав, але не можу зрозуміти до якої економічно-планувальної зони відноситься вул. Вишгородська на схемі проставлені номери без вулиць. Спасибі
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Moderator3
Moderator


Сообщения: 685

СообщениеДобавлено: Сб, 21 Мар 2015 09:44 Ответить с цитатойВернуться к началу

Затребуйте для оценки Витяг из технической документации по нормативной денежной оценке участка и будет вам счастье.

_________________
Я живу на своїй, Богом даній, землі!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме