| Автор |
Сообщение |
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
 Добавлено:
Ср, 09 Окт 2013 15:42 |
  |
Здравствуйте коллеги! Помогите пожалуйста найти образец отчета по оценке имущественных прав на незавершенные строительством объекты с целью залога или образец расчета в рамках используемых подходов! А также, будьте добры, подскажите на какие основные моменты следует обратить внимание в этой работе. Заранее благодарю! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
  |
|
ЧСН
Возраст: 64
Сообщения: 39
Откуда: Севастополь
|
| Добавлено:
Ср, 09 Окт 2013 18:42 |
|
Для залога лучше всего будет достроить и продать по РС. Это будет комбинированный подход: МЗ и МС. Расчёт РС имущ.прав обратным счётом. |
|
|
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Ср, 09 Окт 2013 18:47 |
|
aLebed, А поиском пользоваться не пробовали?  |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 09 Окт 2013 20:11 |
|
| ЧСН писал(а): |
| Расчёт РС имущ.прав обратным счётом. |
Извините, пожалуйста - это как? Что имеется в виду под обратным счетом?  А то ассоциации какие-то... возникают. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 09:21 |
|
| Sova писал(а): |
| aLebed, А поиском пользоваться не пробовали? |
А я, собственно, чем занимаюсь! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 10:01 |
|
а не слишком креативный (хитромудрый) подход
| aLebed писал(а): |
| ... имущественных прав на незавершенные строительством объекты с целью залога |
к оформлению кредитного обеспечения?
... сложилось мнение, что достраивать это никто не собирается, ибо не целесообразно, а денежки хоцца
Обычно оценивается РС объекта незавершенного строительством, хотя в плане квартир (многоквартирный дом) могут быть варианты, здесь сравнительным подходом (у нас аналогов море) вопрос решается
Добавлено спустя 7 минут 55 секунд:
| ЧСН писал(а): |
| ... достроить и продать по РС. Это будет комбинированный подход: МЗ и МС. |
... Станислав, возможен такой вариант, но он очень трудоемок и не факт, что оценщик будет иметь полную, достоверную исходную информацию по объекту.
Достоверную ключевое слово.
Например, в случае многоквартирного дома, с бюджетными квартирами, продажа 30% квартир, окупает стройку полностью, остальное как бы в прибыль. И тут опять возможны варианты, о которых не то что какой-то оценщик, хАзяин стройки не в курсах. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 11:09 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
а не слишком креативный (хитромудрый) подход
| aLebed писал(а): |
| ... имущественных прав на незавершенные строительством объекты с целью залога |
к оформлению кредитного обеспечения?
... сложилось мнение, что достраивать это никто не собирается, ибо не целесообразно, а денежки хоцца
Обычно оценивается РС объекта незавершенного строительством, хотя в плане квартир (многоквартирный дом) могут быть варианты, здесь сравнительным подходом (у нас аналогов море) вопрос решается
Добавлено спустя 7 минут 55 секунд:
| ЧСН писал(а): |
| ... достроить и продать по РС. Это будет комбинированный подход: МЗ и МС. |
... Станислав, возможен такой вариант, но он очень трудоемок и не факт, что оценщик будет иметь полную, достоверную исходную информацию по объекту.
Достоверную ключевое слово.
Например, в случае многоквартирного дома, с бюджетными квартирами, продажа 30% квартир, окупает стройку полностью, остальное как бы в прибыль. И тут опять возможны варианты, о которых не то что какой-то оценщик, хАзяин стройки не в курсах. |
Спасибо, Владимир Владимирович. Сравниловка не проблема, проблема в остальных подходах. Затратный не взлетает, т.к. предусматривает в конечном итоге право собственности на объект. Интересует доходка, как правильно применить непрямую капитализацию (что является основным денежным потоком и что попадает в расходы для расчета ЧОД) + нужно или нет считать стоимость реверсии (предусматривается ли доход от возможной перепродажи)? |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 12:48 |
|
| aLebed писал(а): |
| Интересует доходка, как правильно применить непрямую капитализацию (что является основным денежным потоком и что попадает в расходы для расчета ЧОД) + нужно или нет считать стоимость реверсии (предусматривается ли доход от возможной перепродажи)? |
Что является основным денежным потоком - постановка вопроса непонятна...
Если речь идет о незавершенке, то сначала дисконтируются отрицательные составляющие ЧОД, отражающие затраты на доведение объекта (ЗП) до того состояния, которое соответствует аналогам, реализуемым на рынке (СП) (или способным приносить доход (ДП)).
ВременнОй точкой определения стоимости реверсии обычно считают момент, когда объект введен в эксплуатацию или может быть реализован на рынке. Часто его продлевают на срок, необходимый для выставления на рынок и продажи имущества на рынке (срок экспозиции).
Стоимость реверсии определяется обычно Сравнительным Подходом (или реже - Доходным) как РС завершенного объекта и, естественно, дисконтируется.
Где-то так... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 13:18 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| aLebed писал(а): |
| Интересует доходка, как правильно применить непрямую капитализацию (что является основным денежным потоком и что попадает в расходы для расчета ЧОД) + нужно или нет считать стоимость реверсии (предусматривается ли доход от возможной перепродажи)? |
Что является основным денежным потоком - постановка вопроса непонятна...
Если речь идет о незавершенке, то сначала дисконтируются отрицательные составляющие ЧОД, отражающие затраты на доведение объекта (ЗП) до того состояния, которое соответствует аналогам, реализуемым на рынке (СП) (или способным приносить доход (ДП)).
ВременнОй точкой определения стоимости реверсии обычно считают момент, когда объект введен в эксплуатацию или может быть реализован на рынке. Часто его продлевают на срок, необходимый для выставления на рынок и продажи имущества на рынке (срок экспозиции
Стоимость реверсии определяется обычно Сравнительным Подходом (или реже - Доходным) как РС завершенного объекта и, естественно, дисконтируется.
Где-то так... |
Спасибо за комментарий! Все, что Вы указали - это абсолютно все верно, единственно это применимо для оценки объектов внатуре (незавершенка и т.д.), когда конкретный объект недвижимости становится предметом залога. Тогда все правильно, ЧОД - доходы от продаваемых по мере готовности м2 минус расходы на строительство и пользование заемным капиталом + реверсия.
В моем случае, объект оценки - имущественные права, когда предметом ипотеки выступает имущественное право (право приобрести) объект, которого еще нет в натуре. И цель оценки-определить РС этих прав. Но меня больше интересует расчет в рамках доходного... |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 13:27 |
|
Та я ж про доходный и пишу, это раз...
А два - не могу тогда понять, чем у Вас
| aLebed писал(а): |
| имущественное право (право приобрести) объект, которого еще нет в натуре |
отличается от сегодняшних, существующих прав, права собственности на объект оценки в сегодняшнем состоянии? У Вас же ж - не опцион?
Добавлено спустя 1 минуту 15 секунд:
Вот коллега Владимир Владимирович был прав:
| Владимир Владимирович писал(а): |
| а не слишком креативный (хитромудрый) подход ... к оформлению кредитного обеспечения? |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 14:36 |
|
[quote="Grey Horse"]Та я ж про доходный и пишу, это раз...
А два - не могу тогда понять, чем у Вас
| aLebed писал(а): |
| имущественное право (право приобрести) объект, которого еще нет в натуре |
отличается от сегодняшних, существующих прав, права собственности на объект оценки в сегодняшнем состоянии? У Вас же ж - не опцион?
Добавлено спустя 1 минуту 15 секунд:
Вот коллега Владимир Владимирович был прав:
| Владимир Владимирович писал(а): |
| а не слишком креативный (хитромудрый) подход ... к оформлению кредитного обеспечения? |
[/quot
Отличается тем, что право собственности, должно иметь под собой соответствующий документ на него. В моем случае, застройщик планирует передать в залог договора купли-продажи имущественных прав потенциальных покупателей на объекты, которые еще не построены. Т.е., повторюсь, оценивается право на приобретение, а не право собственности. |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
ЧСН
Возраст: 64
Сообщения: 39
Откуда: Севастополь
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 17:00 |
|
Да, лихо закручено. Но у меня был опыт работы с банком по имущественным правам на выполнение судоремонтных работ: дисконтирование помесячное в соответствии с этапами выполнения работ по договорам (в вашем случае можно составить график платежей) и корректировка результата приведения ЧОД на просрочку окончательного выполнения заказа (были данные за последние 2 года работы завода: договор(плановый период) и акт выполненных работ(фактический срок выполнения заказа), т.е. 7/9, 9/10 и т.д. среднее было 0,67. Кредит получили и вернули.
Если я правильно понимаю, то у вас будет имущественное право на выполнение строительных работ по договорам инвесторов, а немного проще - дисконтированная прибыль застройщика с учётом рисков. |
|
|
|
|
|
ВалентинаЕ
Сообщения: 84
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 18:47 |
|
| aLebed писал(а): |
| В моем случае, застройщик планирует передать в залог договора купли-продажи имущественных прав потенциальных покупателей на объекты, которые еще не построены. Т.е., повторюсь, оценивается право на приобретение, а не право собственности. |
Неужели до сих пор есть банки, готовые под "это" кредитовать?
По сути, потенциальный денежный поток - это вклады инвесторов (необходимо досконально изучить существующие договора), при этом еще неизвестно как будут распродаваться квартиры в этом доме. А как они распродаются/будут распродаваться - пусть "красиво" распишет заказчик оценки в своем бизнес-проекте, поскольку инвесторы еще и вклады свои осуществляют по определенному графику
Затраты же включать будут и затраты на строительство, и расходы на управление (админперсонал) и расходы на продвижение и расходы посредникам на "продвижение" товара и т.д.. Это снова-таки д.б. в бизнес-проекте заказчика
В результате, действительно дисконтируем прибыль застройщика, что и будет стоимостью прав . Да, работа интересная. Удачи! |
|
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 19:17 |
|
| ВалентинаЕ писал(а): |
| aLebed писал(а): |
| В моем случае, застройщик планирует передать в залог договора купли-продажи имущественных прав потенциальных покупателей на объекты, которые еще не построены. Т.е., повторюсь, оценивается право на приобретение, а не право собственности. |
Неужели до сих пор есть банки, готовые под "это" кредитовать?
По сути, потенциальный денежный поток - это вклады инвесторов (необходимо досконально изучить существующие договора), при этом еще неизвестно как будут распродаваться квартиры в этом доме. А как они распродаются/будут распродаваться - пусть "красиво" распишет заказчик оценки в своем бизнес-проекте, поскольку инвесторы еще и вклады свои осуществляют по определенному графику
Затраты же включать будут и затраты на строительство, и расходы на управление (админперсонал) и расходы на продвижение и расходы посредникам на "продвижение" товара и т.д.. Это снова-таки д.б. в бизнес-проекте заказчика
В результате, действительно дисконтируем прибыль застройщика, что и будет стоимостью прав . Да, работа интересная. Удачи! |
Спасибо, буду пробовать! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 20:31 |
|
aLebed, это не совет, ни в коем разе, так мысли вслух, не нужно делать такие работы без 100%-й предоплаты
и желательно инфы поболе, а то как клещами с вас вытягиваем, да гадаем как на кофейной гуще
| ВалентинаЕ писал(а): |
| Неужели до сих пор есть банки, готовые под "это" кредитовать? |
очень точное слово Неужели, для объекта которого еще нет в природе (грустно-ироничная улыбка)
Добавлено спустя 9 минут 30 секунд:
| ЧСН писал(а): |
| правам на выполнение судоремонтных работ |
это немного не то, Стас, в судоремонте все максимально подробно оформлено документально и само судно может служить кредитным обеспечением, т.е. риски минимальные, разве что ремонт навигационный, и отремонтированный парахет пиратски уведут с завода не расчитавшись, ))) но разговор не об этом.
в строительной практике на Украине небоскреб могут строить практически без ПСД, с кривыми документами на землю, без действующих ТУ на коммуникации и пр.
и тут интересно пишет Валентина
| Цитата: |
| досконально изучить существующие договора |
спецы могут таких договоров наваять, месяц мозг парить будешь.
Если че завтра продолжим. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 07:37 |
|
| aLebed писал(а): |
| Отличается тем, что право собственности, должно иметь под собой соответствующий документ на него. |
... ассортимент форм которых достаточно широк в общем случае. Например, чем у Вас подтверждается право собственности на товары в обороте?
| aLebed писал(а): |
| Т.е., повторюсь, оценивается право на приобретение, а не право собственности. |
От повторения понимания не добавилось.
Да, я знаю, что это два таких разных слова...
Объясните, pls, четко, чем эти права в Вашем понимании своим объемом отличаются друг от друга? По возможности - количественно. Тогда вы уже решите половину задачи. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 09:28 |
|
Або я чогось не розумію, для чого розраховувати дохідним "незавершене будівництво" коли таку оренду фактично незнайти, якщо питання можна вирішити порівняльним незавершеного продається багато? |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 09:29 |
|
иущественные права на незавершенку существуют до момента ввода в эксплуатацию и получения правовых документов. Все что писал Grey Horse по поводу доходного подхода с прогнозируемыми затратами на строительство, нормативным периодом строительства и реализации объекта относится к имущественным правам для незавершенки. Все эти парматеры должны быть отражены в бизнес плане Заказчика, чтобы не брать ответственности на себя. Если инвестиционного плана, сметы затрат на завершения строительства нет, лучше отказаться от работы, если же конечно Заказчик не будет финансировать всю трудоемкость работы. Хотелось бы слышать какие исходные документы кроме договоров предоставляются. |
|
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 11:49 |
|
Спасибо огромное уважаемые коллеги за умные советы! Все проанализировал и стал хоть более понятен вектор. В любом случае попробую получить у Заказчика максимально информации. Извините, что до этого морочил Вам голову на основании только слов представителя Заказчика. Вчера запросил смету на строительство (пока ее нет даже у Заказчика). Спасибо, что подсказали насчет бизнес-плана (ведь действительно, это и есть основная составляющая этой работы). Из исходной, у меня на руках только экспертное заключение на проект строительства. К сожалению, нет у меня контакта с потенциальным кредитором, чтобы можно было четко понять, что будет предметом залога (до этого я только описывал информацию, полученную со слов представителя Заказчика). Всем удачи и еще раз спасибо! Когда у меня будет хоть какая-то ясность я еще раз Вас побеспокою. С уважением! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 12:00 |
|
| aLebed писал(а): |
| К сожалению, нет у меня контакта с потенциальным кредитором, чтобы можно было четко понять, что будет предметом залога |
Так как же Вы собираетесь выполнять работу, если не идентифицированы оцениваемые права? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 12:22 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| aLebed писал(а): |
| К сожалению, нет у меня контакта с потенциальным кредитором, чтобы можно было четко понять, что будет предметом залога |
Так как же Вы собираетесь выполнять работу, если не идентифицированы оцениваемые права? |
Я еще не выполняю, а только собираюсь и благодаря Вашим комментариям получил представление каким образом подойти к этой работе в том числе и в вопросе правильной идентификации оцениваемых прав! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 13:22 |
|
| aLebed писал(а): |
| в том числе и в вопросе правильной идентификации оцениваемых прав! |
Так это - первое, самое главное. Без этого - все остальное ненужно и даже опасно. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 13:26 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| aLebed писал(а): |
| в том числе и в вопросе правильной идентификации оцениваемых прав! |
Так это - первое, самое главное. Без этого - все остальное ненужно и даже опасно. |
Согласен с Вами полностью, спасибо! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 16:17 |
|
Grey Horse, чтож вы так впереди паровоза копытами стучите, коллега все понял, просил подождать, возможно будет интересно.
"тарапиться не нада" |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 11 Окт 2013 20:53 |
|
Ну... копытами стучите - понятно... а паровоз тут при чем? По общей канве - скорее уж пароход... Не, не так? 
Добавлено спустя 1 минуту 24 секунды:
| Владимир Владимирович писал(а): |
| коллега все понял, просил подождать, возможно будет интересно. |
Скорее всего, интересно тут не будет. А коллегу все-таки - жалко...
Если так коллегами разбрасываться... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Вс, 13 Окт 2013 10:07 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Ну... копытами стучите - понятно... а паровоз тут при чем? По общей канве - скорее уж пароход... Не, не так?
Добавлено спустя 1 минуту 24 секунды:
| Владимир Владимирович писал(а): |
| коллега все понял, просил подождать, возможно будет интересно. |
Скорее всего, интересно тут не будет. А коллегу все-таки - жалко...
Если так коллегами разбрасываться... |
Уважаемая Grey Horse, не совсем понимаю основания для жалости. Я пришел на форум с целью получить практическую помощь от коллег- профессионалов, а не сожаление или сочувствие. У Вас был неудачный опыт оценки имущественных прав? Поделитесь! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 13 Окт 2013 11:23 |
|
| aLebed писал(а): |
| Уважаемая Grey Horse, не совсем понимаю основания для жалости. Я пришел на форум с целью получить практическую помощь от коллег- профессионалов, а не сожаление или сочувствие. |
Да нет, упаси Бог, не хотелось Вас обидеть! 
Жалко - наверное, неправильное слово, навеянное предложением коллеги Владимир Владимирович подождать.
Имелось в виду то, что нет у Вас понимания того, какие права (набор прав) оценивается. Это, видимо, объективно: объект непростой сам по себе, плюс задачу Вам как-то так ставят (как я чувствую)... непонятно; и еще вот это:
| aLebed писал(а): |
| К сожалению, нет у меня контакта с потенциальным кредитором, чтобы можно было четко понять, что будет предметом залога (до этого я только описывал информацию, полученную со слов представителя Заказчика). |
А пока Вы не понимаете, что именно является объектом оценки (как Вы сами признаетесь), то можно рассчитывать что угодно или не выполнять работы вообще - эффект будет с 95%-ной гарантией приблизительно один и тот же: та, Исполнитель Работы aLebed, шо Вы тут нам насчитали? Мы ж имели в виду совсем не это!"
Хуже может случиться только в том случае, если это вопрос поднимется уже после того, как Ваш Отчет увидит свет и по нему будут приняты... финансово значимые решения.
Поэтому - еще раз - резюме: пока Банк и Собственник не сформулируют четкую задачу и не поймут и не согласятся с формулировками и пониманием друг друга - за работу смысла браться нет.
Опыт оценки имущественных прав - есть. Хотя бы потому, что полное право собственности - это тоже имущественное право.
Неудачный опыт - тоже есть. Но говорить об этом достаточно бессмысленно, так как опыт - старый, многочисленный и разнообразный и, опять-таки, к разным комплексам прав относящийся... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ЧСН
Возраст: 64
Сообщения: 39
Откуда: Севастополь
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 11:00 |
|
Уважаемые коллеги! Ну что так мрачно и страшно. Нормальная работа. Есть строительная компания, которая желает строить (или руководить процессом строительства) и имеется землеотвод, проект, разрешение на начало строительства, потенциальные покупатели, НО нет денег!!!! И есть банк, который желает финансировать это строительство с "нуля". Главный совет: 100% предоплата. У меня было 50/50, окончательный расчёт произошёл ровно через год после получения Заказчиком заключения о стоимости для согласования с Банком. Рассчитались, когда пошли продажи квартир и Заказчику понадобились полные Отчёты. |
|
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 12:01 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Имелось в виду то, что нет у Вас понимания того, какие права (набор прав) оценивается. Это, видимо, объективно: объект непростой сам по себе, плюс задачу Вам как-то так ставят (как я чувствую)... непонятно; |
Думаю, здесь есть смысл кое-что прояснить. Я открыл эту тему не после того, как взялся за заказ, а на этапе первоначального сбора информации после общения с представителем заказчика.
Ситуация глазами заказчика выглядит в точности, как описал уважаемый коллега ЧСН: есть проект, часть которого уже успешно исполнена, есть банк, который не против предоставить кредит под залог имущественных прав. Думаю никого не удивит и классический вопрос заказчика - возьмемся ли мы за эту работу и если да, то сколько это будет стоить. На этом этапе мало кто предоставляет всю имеющуюся информацию, контакты и бизнес-планы...
Мой опыт показывает, что не стоит полностью полагаться на заказчика и банк, иногда лучше самому хорошенько разобраться как обычно это делается в аналогичных ситуациях и прописать четко в соответствующих документах и в договоре и в отчете все существенные детали ( в т.ч., возможно, и набор оцениваемых прав, и состав исходной информации и т.п.).
Думаю, забрасывать заказчика, который не является ни оценщиком, ни юристом, профессиональными терминами в данном случае бессмысленно, поэтому правильнее сформулировать ответ наподобие: "да, мы сможем это сделать, если вы сможете предоставить такие-то документы".
Есть понимание, что заказчик со своим банком не изобрели велосипед, что такое кредитование практикуется, а значит, есть и соответствующий опыт оценки подобных имущественных прав.
Вот за этим опытом и практическими советами я и пришел на форум, где по моему убеждению, общаются профессионалы оценки.
Насчет доходного подхода.
На выходных проштудировал Практику оценки и нашел статью именно на эту тему, ситуация практически один-в-один, но подробный расчет не приводится, хотелось узнать Ваше мнение: как автор получает результаты в рамках доходного подхода (отсканированная копия статьи в прикрепленном файле).
С нетепением жду комментариев относительно расчетов! |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
оценки.doc |
| Размер файла: |
102.5 Kб |
| Скачан: |
41 раз |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 12:30 |
|
Ну, вот проглядывает отличие №1 от того, что говорилось выше.
Под имущественными правами в данном случае (не факт, что это будет в Вашем) подразумевается право получения дохода от распродажи готовых квартир, и только.
Это не оценка незавершенки.
В данном случае не учитываются затраты на достройку и ввод в эксплуатацию объекта.
То есть предполагается, что в момент времени Х в будущем объект(ы) будет введен(ы) в эксплуатацию. Распродадутся они не сразу, а в течение периодов Х+1, Х+2 и т.д., в примере не конкретизировано (кажется).
Отталкиваясь от сегодняшних цен (а не будущих, на момент Х) и графика распродажи, строим график поступления денег (от распродажи), дисконтируем (приводим стоимость к моменту времени Х, а не к сегодняшнему дню) - и результат готов.
Исходных данных в примере маловато, чтобы результат повторить, но схема именно такая...
Не факт, коллега aLebed, что и от Вас просят именно это... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 13:30 |
|
Вас, понял уважаемая Grey Horse! Спасибо! Попробую все-таки у представителя заказчика запросить проект договора залога, чтобы все-таки наконец-то понять объект оценки (потому, как уже у самого три варианта представления об имущественных правах)... |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 13:47 |
|
| aLebed писал(а): |
| потому, как уже у самого три варианта представления об имущественных правах |
И я о том же. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 14:19 |
|
| aLebed писал(а): |
...Вот за этим опытом и практическими советами я и пришел на форум, где по моему убеждению, общаются профессионалы оценки...
|
Уважаемый aLebed Вы правы в том что такая схема существует и соответственно есть ОО = право на "недострой". Под "недострой" нужно понимать как сумму прав на уже построенное + проект (техдокументация) + разрешительные доки + реализация готового актива, достроенного. На мой взгляд, ОО есть право заказчика=подрядчика которое можно приравнивать к праву кредитора=инвестора которое будет состоять из суммы своих инвестиций + %% которые он сможет вернуть путем продажи готового, достроенного актива, или его части если это возможно практически. Для упрощения последнее не буду учитывать.
Во вложении не плохо все расписано, правда, теоретически. Особенно подход к расчету ставки дисконта. Но с этим я бы посоветовал работать совместно с банком, ибо последний более аргументировано применяет риски.
Но, к сожалению, не расписано какие доки проанализировать и как рассчитать денежные потоки.
Попробую по рассуждать.
1. Что мы видим?
1.1 ЗУ
1.2 Какое то улучшение на нем.
2. Что должны иметь для оценки?
2.1 Техническую документацию (проект, технологическую карту строительства и тп).
2.2 Бизнес план заказчика=подрядчика.
2.3 ДБН.
2.4 Анализ финансово-экономического состояния подрядчика.
2.5 Информацию из банка которая позволит обосновать риски (см 4-5 листы своего вложения).
2.6 Долю реализации проекта в %% или в денежном выражении.
3. Что мы знаем исходя из имеющихся доков?
3.1 Мы знаем что заказчик=подрядчик имеет право на аренду ЗУ+достройку актива+продаже актива.
Теперь по порядку.
1-й пункт нет смысла объяснять.
2-й пункт.
П.2.1. – Эти доки нужны для того что бы понять что право на постройку существует при условии что проект утвержден властью и есть решение местного совета на разрешение строительства. Технологическая карта это основа для понимания, что подрядчик серьезно относится к реализации проекта.
П.2.2 - Бизнес план это тоже что и тех. карта, но уже с элементами финансирования. Отсюда можно взять ДП но потом их проанализировать на адекватность и определиться с периодом дисконтирования.
П.2.3 – ДБН нужен для определения нормативных сроков строительства. Он же поможет понять адекватность бизнесплана
П.2.4 и п. 2.4 – Нужны для определения поправок на риски.
П.2.6 – Данные понадобятся при расчетах.
Теперь попробую описать принцип построения ДП.
ДП понятное дело состоят из затрат и доходов и распределяется по периодам.
Начну с прогнозирования.
Период будет состоять из 2-х частей.
Первая часть – достройка, вторая часть – продажа актива.
Тут нужно определиться. Ну, период достройки ясно по ДБН и бизнес-плану.
А вот с периодом продаж это уже зависит от объекта. Тут два варианта. Продажа по частям (приемлемо для квартир) или всего объекта (склад например). Притом продажа жилого объекта может быть и «оптом». Тут лучше с банком посоветоваться.
Затраты.
Берем только те которые нужны для достройки + затраты на реализацию готового актива. Тут или сами считаем или из бизнес плана. Скорее последнее.
Затраты на достройку будут в первые периоды оговоренные ДБН и бизнес-планом. Как правило это материалы, зарплата, амортизация механизмов и инвентаря, инвентарь разовый, ГСМ, эл. энергия, коммунальные платежи аренда ЗУ, но только те которые относятся к ОО. %% на кредит и тп тут нет. Затраты на реализацию будут весь период прогнозирования (реклама). Весь период так же будут и затраты связанные с налогами, арендой и управлением проектом.
Доходы.
Первый период (достройка) возможно будут от продажи права на квартиру если это жилье. Если это другой объект, то скорее не будут, ибо эксплуатировать не введенный в эксплуатацию объект запрещено (см. НЕИ «юридически разрешено»)
Второй период (продажа актива) они есть. Но тут опять же нужно определиться как будут идти продажи «в розницу» или «оптом». Последнее это фактически реверсия после периода достройки.
Теперь есть возможность определить ЧДП
Допусти период достройки 1 год с учетом введения в эксплуатацию. Весь период реализации проекта 3 года.
Годовые периоды желательно разбить на более мелкие - квартал, месяц.
При этом ЧДП по периодам будет явно неравномерным (неравномерность освоения средств).
Первые периоды (1 год = 4 квартала=12 месяцев) скорее всего ЧДП будет, как правило, отрицательным. Второй период (2 года=8 кварталов=24 месяца) это период продаж. ДП будет варьироваться от отрицательного в первые месяцы до положительного в средине и возможно отрицательного в конце. Последнее зависит от затрат на рекламу и аренды ЗУ.
Если по прогнозу весь проект, достройка + реализация, укладывается в прогнозный период то реверсии тут не будет.
И в самом конце мы добавляем сумму денег которая уже была вложена на дату оценки.
Почему? По тому что в случае не выполнения обязательств право на реализацию (продажу) актва, в том числе и уже построенное, перейдет инвестору=банку.
Для расчета бы не гадал бы над тем какие будут цены, а брал бы действующие на дату оценки ибо это требование стандартов.
Ну вот где то так.
PS; пока писал тут коллега Grey Horse кое что уже прояснил. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 14:30 |
|
| rudge писал(а): |
| Под "недострой" нужно понимать как сумму ... |
| rudge писал(а): |
| На мой взгляд, ОО есть право ... |
Вот же, уважаемый коллега rudge, что меня и беспокоит!
Это - Ваш взгляд. У меня может быть другой. А у Заказчика - третий. Вот с этим в первую очередь и определиться бы...
Поэтому хочется (и просто необходимо!) Вашу нумерацию в рассуждениях дополнить пунктом:
0. Что оцениваем? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 14:39 |
|
Уважаемый Grey Horse
Тут вроди бы ясно написано
| aLebed писал(а): |
| Здравствуйте коллеги! Помогите пожалуйста найти образец отчета по оценке имущественных прав на незавершенные строительством объекты с целью залога или образец расчета в рамках используемых подходов! А также, будьте добры, подскажите на какие основные моменты следует обратить внимание в этой работе. Заранее благодарю! |
О каком недострое речь? Я у себя в пост вставил это слово ибо оно начало в обсуждениях звучать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 16:11 |
|
Уважаемый rudge!
Спасибо за развернутый, аргументированный пост по существу заданных мною вопросов.
Благодарен и другим участникам форума, откликнувшимся на мой пост, все высказанные мысли помогли "пониманию" того, какие вопросы поставить заказчику и какие документы запрашивать.
Соглашусь и с Grey Horse, что есть пункт 0, по которому необходим контакт с предполагаемым залогодержателем.
На настоящий момент жду реакции представителя заказчика на обращение по поводу дополнительных документов и возможности их предоставления.
Как я писал ранее, на данном этапе заказчик не предоставил полного доступа к содержанию документов, но есть информация о том, что у залогодателя точно имеется и может быть предоставлено:
1. договор аренды ЗУ, разрешения на строительство
2. проект
3. экспертное заключение Укргосстроя к проекту
4. заключение о % готовности (строительная готовность 64%)
5. Договора с покупателями ИП на часть квартир.
Не уверен, что есть бизнес-план или подобный документ с финансовыми расчетами и прогнозной информацией.
Что посоветуете, настаивать на необходимости бизнес-плана или можно отдельно запросить информацию, отсутствующую в имеющихся документах и необходимую для прогнозирования ДП?
Или об этом пока рано, до решения "нулевого пункта"? |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 20:27 |
|
Коллега aLebed.
Вполне возможно что у заказчика не будет каких то доков о которых я писал. Как правило, отсутствует бизнес-план в классическом понимании, но какое то подобие может быть если вообще «контора» старается вести работы планово, технологические карты. Отсутствие этих доков явно увеличивает риски учитываемые в ставке дисконта. Об этом можно говорить с заказчиком, ибо в итоге уменьшается стоимость, что последнему не выгодно. Кстати технологическая карта строительства это обязательный документ с точки зрения техники безопасности, ибо при несчастном случае этот документ требует прокуратура и он многих может «спасти» от статьи УК. Что касается сроков строительства, они должны быть в проекте. Как минимум можно взять срок льготы арендной платы на период строительства из договора аренды ЗУ. По закону аренда на период строительства 50% от полной на остальные периоды. Ну и ДБН Вам в помощь.
Должна быть смета. Ее требует горисполком для начисления взноса на развитие города. Оттуда многое можно почерпнуть. Правда как правило она (смета) «занижена». Много можно почерпнуть у банка, их секьюрити. Они требуют много доков перед тем как решать о выдаче кредита. Вот почему я считаю что при оценке для залога нужно плотно работать с банком.
Если уже есть договора на «продажу» квартир, то это нужно учесть в расчете ЧДП, и по итогу расчета указать долю заказчика соответственно пересчитать стоимость части ОО принадлежащую последнему.
Согласен что нужно четко определиться с ОО. Судя по готовности ( 64% ) вполне возможно это будет классический недострой, а не «право». Опять же нужно с банком посоветоваться.
Не определившись с ОО не возможно сказать какие доки нужны. Это всегда первично в оценке. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 20:55 |
|
| rudge писал(а): |
| Согласен что нужно четко определиться с ОО. |
Ну, слава Богу! Все мои последние комментарии, собственно, только к этому и сводились... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 09:45 |
|
... мы тут на форуме много умничать можем, но после ряда неудобных вопросов Застройщику, на практике, он начинает искать другого оцценщика.
напомню, что
| Владимир Владимирович писал(а): |
| ... в строительной практике на Украине небоскреб могут строить практически без ПСД, с кривыми документами на землю, без действующих ТУ на коммуникации и пр. |
продажи (именно продажи квартир, хоть с этим мы определились) начинаются с момента установки ограждения (забора ) площадки, на котором можно повесить соответствующее объявление.
Основная масса строительных компаний не тянет кредиты а строит на деньги вкладчиков, за них не платятся проценты и выбить их обратно тяжело.
| Цитата: |
| 4. заключение о % готовности (строительная готовность 64%) |
ВВ, уже не банк, но брал бы в обеспечение объект, а не "какие-то смешные" права
| Цитата: |
| Имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, являются довольно эффективным средством обеспечения при кредитовании разнообразных жилищных проектов. |
только практикой это не подтверждается, а ФФС, немного не то.
| Цитата: |
| Нарушение сроков ввода объекта ... не является основанием для прекращения выполнения обязательств заемщиком |
а вот это достаточно типичная ситуация
| Цитата: |
| Обоснование ставки дисконтирования |
это пожалуй самый интересный момент во всей теме, то кумулятивное построение, что показано в статье, мягко говоря для лохов.
| rudge писал(а): |
| ... работать совместно с банком |
тут с руджем не поспоришь )))
причем очень плотно, работать, т.к. в банках бывают такие кадровые и технические рокировки, что требования могут меняться диаметрально.
| Цитата: |
| Они требуют много доков перед тем как решать о ... нужно плотно работать с банком. |
рудж, ты повторяешься, много доков требут дилетанты рассуждающие, "чем больше бумаги, тем чише ж*па", нужно четко представлять какие документы и для чего вам нужны, это в первую очередь положительно характеризует профи.
сори многа букв, и чтоб пока не скушно было.
мне это напоминает почему-то
| Цитата: |
| В 1960 году Управление порта Нью-Йорка и Нью-Джерси передало городу право на воздух над участком рядом с мостом Джорджа Вашингтона. Город продал его с аукциона за 1 миллион долларов компании Краттер корпорэйшен, которая решила осваивать участок в рамках программы Митчелл-Лама по строительству жилья для среднего класса. Строительство началось в 1961 году и это были одни из первых высотных зданий облицованных алюминием. Через три года в жилой комплекс начали вселяться первые |
продолжение истории можно прочесть в блоге, адрес которого размещен на фото
Жилищная программа Mitchell-Lama |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Ср, 16 Окт 2013 14:23 |
|
интересно лауреаты Нобеля по экономике, найдут способы адекватного
| Цитата: |
| ... прогнозирования |
???
на текущий момент, это реальное гадание на кофейной ...
... макс. 3-6 месяцев, учитывая инерцию РН, как рынка несовершенной конкуренции, с другими сегментами может быть еще хуже |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 17 Окт 2013 08:16 |
|
добавлю, ибо это может быть полезно
т.к. СГ более 50%, возможно надо учесть
| Цитата: |
физический износ с точки зрения физики есть снижение надёжности или долговечности объекта (материала, элемента, конструкции)
физический износ с точки зрения экономики - снижение стоимости объекта из-за уменьшения долговечности (срока эксплуатации), надёжности
Совершенно не важно, вызвано снижение надёжности, долговечности (сюда же можно добавить удобство эксплуатации - функциональность и эстетику, вчера в аккурат на вебинаре СМАО об этом глаголил  ) эксплуатационными нагрузками, внешними воздействиями или естественным старением. Важен факт ухудшения характеристик по отношению к проектным или первоначальным.
Если Вы допускаете такой взгляд на физический износ, а задачей себе ставите определение стоимости, то полностью соглашусь с коллегами, корректнее рассмотреть целесообразные к проведению ремонтно-восстановительные мероприятия по каждому элементу. К примеру, фундамент, как один из долгоживущих элементов, изначально рассчитан на работу в агрессивной среде и его "холостой простой" может практически не сказаться на несущей способности, поэтому вполне возможно, что не нужно ремонтировать его, а срок его эксплуатации заведомо может быть больше срока ЭЖ здания, собственно можно в отдельных случаях пренебречь износом фундамента (как в физическом, так и экономическом смысле). А вот, к примеру, кирпичная кладка, несмотря на отнесение к ДЖ элементам, может (будучи не прикрытой отделкой или окрытиями) достаточно сильно пострадать от, в том числе, и атмосферных воздействий. Затраты на устранение физического износа кладки могут быть равны перекладке (демонтажу и новому возведению) отдельных участков или верхних рядов. В вентканалы, опять же, к примеру, хулиганы могли накидать мусор. Прочистить вентканал достаточно трудоёмко, а сама конструкция достаточно надёжная. Поэтому может получиться так, то потребуется, либо пробивать отверстия и прочищать на разных уровнях с последующей заделкой (что, к слову, может привести к снижению работоспособности и огнестойкости, либо демонтировать каналы полностью, а это может повлеь за собой возникновение дефектов перекрытий, прилегающих стен и пр.
В общем, если корректно, то нужно по каждому элементу разбираться отдельно, а для этого, как, нмв, верно подметил Геннадий, хорошо было бы привлечь профильных спец-ов |
и http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&m=149910#149910 |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 17 Окт 2013 13:09 |
|
Владимир Владимирович
Позвольте Вас спросить, какое отношение Ваши два последних поста имеют к теме этой ветки? Или я чего то не понял?
Что касается этого,
| Цитата: |
| ....Если Вы допускаете такой взгляд на физический износ, а задачей себе ставите определение стоимости, то полностью соглашусь с коллегами, корректнее рассмотреть целесообразные к проведению ремонтно-восстановительные мероприятия по каждому элементу.... |
то с точки зрения определения РС это бред.
Есть ОО имеющий на дату оценки физизнос 30%. Предлагается его устранить путем виртуального "проведения ремонтно-восстановительные мероприятия" затем учесть эти затраты в расчетах (с минусом), а далее считать РС как ОО с физизносом 0%. Так что ли?
Бред^n (степень выбирайте на усмотрение) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 17 Окт 2013 15:29 |
|
rudge, читай внимательно-внимательно.
| Цитата: |
| Или я чего то не понял? |
Характеризуя других, в первую очередь характеризуешь себя
вы видели объект?
вы знаете когда начались работы?
вы знаете, когда они прекращены и был ли объект законсервирован?
не отрицаю, вы можете знать это и много более (тут может быть ироничный смайл, но считаю, что в проффдиалоге он не уместен)
| rudge писал(а): |
| . выбирайте на усмотрение |
а на апрайзер, сходить религия не позволяет?
можно не отвечать. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
