| Автор |
Сообщение |
Юта
Сообщения: 1692
|
 Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 15:11 |
  |
Возник спор с коллегами, прошу помочь аргументами и м.б. убедиться в своей правоте/неправоте. Оценивается комплекс зданий и сооружений для продажи. Насколько корректно во избежание "двойного счета" корректировать стоимость неспециализированных зданий на стоимость внутриплощадочных сетей тепло-водо-газо и электроснабжения в сравнительном подходе? Если расширить вопрос, то возможно ли сюда отнести и внутриплощадочные дороги, тротуары, ограждение и пр. элементы спец. недвижимости, стоимость которых определяется затратным подходом. Т.е, как вариант, стоимость сетей и дорог, рассчитанную затратным подходом распределить пропорционально площадям неспециализированных зданий и выполнить стоимостную корректировку единичного показателя. Интересует мнение и практический опыт форумчан. |
|
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 16:42 |
|
Идеальный вариант в таком случае (ну, мне так кажется...) - использовать в качестве аналогов в сравнительном подходе уже комплексы таких зданий и сооружений; в их цены (предложения) вносить корректировки и формировать вывод о стоимости именно комплекса.
А потом, если нужно поединичное распределение стоимости, использовать какой-нибудь... разумный аргумент (типа "все активы, как специализированные, так и нет, как основные здания, так и элементы инфраструктуры, одинаково необходимы для нормального функционирования такого комплекса недвижимости - соответственно, и в одинаковой степени влияют на его стоимость").
И в дальнейшем общее значение стоимости разбить, например, между объектами пропорционально их ОСЗ.
| Юта писал(а): |
| Т.е, как вариант, стоимость сетей и дорог, рассчитанную затратным подходом распределить пропорционально площадям неспециализированных зданий и выполнить стоимостную корректировку единичного показателя. |
 Не понимаю идеи... соответственно, и вопроса. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 16:50 |
|
А для чего выполняется расчет стоимости спец.недвижки затраткой? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 17:30 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Юта писал(а):
Т.е, как вариант, стоимость сетей и дорог, рассчитанную затратным подходом распределить пропорционально площадям неспециализированных зданий и выполнить стоимостную корректировку единичного показателя.
Не понимаю идеи... соответственно, и вопроса. |
Насколько я понял суть вопроса, то она следующая: в стоимости выбранных объектов сопоставления косвенно заложена и стоимость пользования инфраструктурой (сети, проезды и т.д.). Именно стоимость пользования т.к. в чистом виде такие объекты продаются только если продается весь комплекс строений в пределах забора, если же объектом продажи есть отдельное здание из комплекса, то в превалирующем большинстве случаев объекты инфраструктуры не фигурирую в перечне продаваемого имущества и само собой разумеется, что купив объект покупатель и купил право пользоваться объектами инфраструктуры (иначе нафига такой объект нужен). Так вот, если в аналогах уже заложена стоимость инфраструктуры, то при пообъектной переоценке может получиться двойной счет: в стоимости неспец. объектов заложена стоимость инфраструктуры и потом еще отдельно эта же инфраструктура просчитана как спец. объекты в затратном подходе и просуммирована к стоимости неспец. объектов. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 17:39 |
|
Серый, все правильно, вопрос именно в этом. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 17:52 |
|
| Серый писал(а): |
| Так вот, если в аналогах уже заложена стоимость инфраструктуры, то при пообъектной переоценке может получиться двойной счет: в стоимости неспец. объектов заложена стоимость инфраструктуры и потом еще отдельно эта же инфраструктура просчитана как спец. объекты в затратном подходе и просуммирована к стоимости неспец. объектов. |
| Юта писал(а): |
| Серый, все правильно, вопрос именно в этом. |
Ну правильно!  Я ж об этом и говорю... выше. Как вариант. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 17:55 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Я ж об этом и говорю... выше. Как вариант. |
Семен Семеныч! (это я про себя)  Сейчас перечитаю. 
Добавлено спустя 3 минуты 29 секунд:
Ну как-то... не очень, если честно  |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 18:13 |
|
Не очень - что? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 18:17 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Не очень - что? |
Распределение пропорционально ОСЗ. Ну если бы я ЦИК по бизнесу считала - ну еще каким-то боком, а у меня только здания и сооружения. Здания все неспец. Непонятно, чего я распределять должна - рыночную стоимость неспец зданий пропорционально ОСЗ всех объектов? Вот это мне не очень... |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 18:29 |
|
Это - да, один из возможных вариантов решения... Насколько он хорошо сработает в Вашем случае - зависит от цели оценки, специфики объекта(ов) и пр.
| Юта писал(а): |
| Ну если бы я ЦИК по бизнесу считала - ну еще каким-то боком, а у меня только здания и сооружения. |
В принципе, да, логика - один в один, если у Вас аналоги - подобные комплексы зданий и сооружений.
Могут ли неспециализированные объекты недвижимости из состава Вашего объекта оценки нормально функционировать и иметь такую же стоимость без оставшихся (специализированных)? Если нет - такое распределение вполне логично.
| Юта писал(а): |
| Непонятно, чего я распределять должна - рыночную стоимость неспец. зданий пропорционально ОСЗ всех объектов? |
Я тут предлагаю распределять одно значение - стоимость аналогичного комплекса, определенную в рамках сравнительного подхода - между всеми отдельными объектами недвижимости.
Хотя то, о чем говорите Вы - тоже возможно.
Добавлено спустя 4 минуты 7 секунд:
У меня под рукой сейчас нету, будет только завтра...
В "Практике оценки" "Оценка корпоративных прав. Имущественный подход", Маркус, Пазирук очень похожие по логике вещи были описаны (лет 3 - 5 назад) в части, посвященной определению экономического износа, как раз в частности для комплекса зданий (РС) и сооружений и пр. (ОСЗ). |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
4-09.doc |
| Размер файла: |
1.34 Mб |
| Скачан: |
35 раз |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 19:48 |
|
Так все таки
| Юта писал(а): |
| ...Оценивается комплекс зданий и сооружений для продажи.... |
| Юта писал(а): |
| .... а у меня только здания и сооружения.... |
это абсолютно разные ОО.
Стоимость здания на территории комплекса не равно стоимости того же здания в составе комплекса в силу разных прав не него и отведенного ЗУ.
Стоимость объекта в составе комплекса это стоимость частичных прав, а на территории комплекса, стоимость полных права.
При этом в составе комплекса стоимость каждого объекта как бы включает в себя стоимость других объектов входящих в комплекс, а на территории комплекса, отдельный объект, стоимость здания на пример, не будет включать стоимость ограждения, каких то площадок или колодца, на пример.
Если речь о комплексе, то сравнение с аналогичными, у которых и спец объекты аналогичные. А на отличия поправки высчитывать.
См Grey Horse и Серого. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 20:02 |
|
| rudge писал(а): |
| См Grey Horse и Серого. |
Серому спасибо за то, что трансформировал мой вопрос в более понятную форму. Больше в посте Серого ничего не увидела.
Всем откликнувшимся спасибо, с аргументацией помогли.
Добавлено спустя 7 минут 28 секунд:
Уважаемый rudge, речь конечно идет о комплексе, из контекста это вроде понятно. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 22:39 |
|
Юта, я по прежнему не понимаю, почему Вы, считая стоимость комплекса зданий и сооружений сравнительным подходом, отдельно еще высчитываете стоимость специализированной недвижимости затратным. У Вас объекты сравнения без дорог, столбов и заборов? |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 09 Дек 2013 00:14 |
|
| zanoza писал(а): |
| Юта, я по прежнему не понимаю, почему Вы, считая стоимость комплекса зданий и сооружений сравнительным подходом, отдельно еще высчитываете стоимость специализированной недвижимости затратным. У Вас объекты сравнения без дорог, столбов и заборов? |
Объекты инфраструктуры выступают как отдельные инвентарные единицы в учете предприятия-продавца. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 09 Дек 2013 08:45 |
|
| Юта писал(а): |
Уважаемый rudge, речь конечно идет о комплексе, из контекста это вроде понятно. |
Было б видно не задавал бы вопрос. Цитаты в предыдущем моем не мои.
| Юта писал(а): |
| Объекты инфраструктуры выступают как отдельные инвентарные единицы в учете предприятия-продавца. |
Какая связь между "учетом по бух" и заданием на оценку?
Судя по Вашему недоумению на мой вопрос об ОО Вы оцениваете комплекс, в который входят здания, площадки заборы И некие
| Цитата: |
| Объекты инфраструктуры |
Так при чем тут
| Цитата: |
| ...отдельные инвентарные единицы в учете предприятия-продавца |
Им нужно в баланс цифра по каждому объекту? Тогда о каком комплексе, как ОО, речь? Считаем каждый объект отдельно.
Мне кажется Вас заказчик запутал, отсюда и проблема.
Добавлено спустя 2 минуты 46 секунд:
| Юта писал(а): |
| Объекты инфраструктуры выступают как отдельные инвентарные единицы в учете предприятия-продавца. |
Попробовал еще раз вчитаться.
А может у Вас ОО комплекс + отдельные инвентарные единицы? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 09 Дек 2013 09:04 |
|
| zanoza писал(а): |
| Юта, я по прежнему не понимаю, почему Вы, считая стоимость комплекса зданий и сооружений сравнительным подходом, отдельно еще высчитываете стоимость специализированной недвижимости затратным. У Вас объекты сравнения без дорог, столбов и заборов? |
Наверное, потому что нужно ответить о стоимости объектов по определенному перечню, где напротив каждой позиции нужно поставить стоимость.
Добавлено спустя 13 минут 47 секунд:
Как мой вариант хода мыслей:
1. Определение оцениваемого комплекса как комплекса в рамках сравнительного и/или доходного подхода. Согласование результатов, если использовалось два подхода. Это будет его рыночная стоимость.
2. Расчет этого же комплекса затратным подходом пообъектно, причем без учета внешнего износа. Здесь важно ничего не упустить, чтобы все что есть в рамках забора комплекса попало в список и в оценку.
3. Сравнение результата п. 1 и п. 3. Если П. 1 выше - все нормально, внешнего износа нет. Далее я бы поступил так: для спец. объектов (объекты инфраструктуры) принять стоимость по затратному подходу - больше стоить они не могут. От итога п.1 отнять стоимость инфраструктуры и остаток распределить между неспец. объетками пропорционально их ОСЗ. Если сумма п. 1 ниже суммы п. 2 - внешний износ есть. Применить его к сумме п. 2 пропорционально на все объекты, т.е. сумма затратного подхода опуститься до результата п. 1. Потом распределить аналогично изложенного выше. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 09 Дек 2013 09:23 |
|
| Серый писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| Юта, я по прежнему не понимаю, почему Вы, считая стоимость комплекса зданий и сооружений сравнительным подходом, отдельно еще высчитываете стоимость специализированной недвижимости затратным. У Вас объекты сравнения без дорог, столбов и заборов? |
Наверное, потому что нужно ответить о стоимости объектов по определенному перечню, где напротив каждой позиции нужно поставить стоимость.
Как мой вариант хода мыслей:
1. Определение оцениваемого комплекса как комплекса в рамках сравнительного и/или доходного подхода. Согласование результатов, если использовалось два подхода. Это будет его рыночная стоимость.
2. Расчет этого же комплекса затратным подходом пообъектно, причем без учета внешнего износа. Здесь важно ничего не упустить, чтобы все что есть в рамках забора комплекса попало в список и в оценку.
3. Сравнение результата п. 1 и п. 3. Если П. 1 выше - все нормально, внешнего износа нет. Далее я бы поступил так: для спец. объектов (объекты инфраструктуры) принять стоимость по затратному подходу - больше стоить они не могут. От итога п.1 отнять стоимость инфраструктуры и остаток распределить между неспец. объетками пропорционально их ОСЗ. Если сумма п. 1 ниже суммы п. 2 - внешний износ есть. Применить его к сумме п. 2 пропорционально на все объекты, т.е. сумма затратного подхода опуститься до результата п. 1. Потом распределить аналогично изложенного выше. |
Мы на практике делали по сравнительному и доходному весь комплекс, потом делили пропорционально балансовой стоимости. Всех устраивало. |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 09 Дек 2013 09:42 |
|
| rudge писал(а): |
Судя по Вашему недоумению на мой вопрос об ОО Вы оцениваете комплекс, в который входят здания, площадки заборы И некие
Цитата:
Объекты инфраструктуры |
Оцениваем комплекс зданий и сооружений одного из подразделений предприятия, территориально выделенного. Вместе с внутриплощадочными дорогами, тротуарами, водопроводами, канализацией и пр.
| Серый писал(а): |
| Наверное, потому что нужно ответить о стоимости объектов по определенному перечню, где напротив каждой позиции нужно поставить стоимость. |
Серый, опять в точку.
| Серый писал(а): |
| Как мой вариант хода мыслей: |
Практически так и рассчитала, есть нюансы, то ход такой же.
| zanoza писал(а): |
| Мы на практике делали по сравнительному и доходному весь комплекс, потом делили пропорционально балансовой стоимости. Всех устраивало. |
Наверное, можно как вариант, правда остаточные там почти все нулевые. Но я брала за базу ОСЗ - мне кажется, так корректнее. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 09 Дек 2013 09:51 |
|
| Цитата: |
| Но я брала за базу ОСЗ - мне кажется, так корректнее. |
Корректнее, но на практике хватает и этого. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 09 Дек 2013 10:56 |
|
| zanoza писал(а): |
| Корректнее, но на практике хватает и этого. |
Хватает... смотря для чего - зависит от цели оценки и от предполагаемого использования ее результатов. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 09 Дек 2013 12:04 |
|
| Юта писал(а): |
Оцениваем комплекс зданий и сооружений одного из подразделений предприятия, территориально выделенного. Вместе с внутриплощадочными дорогами, тротуарами, водопроводами, канализацией и пр. |
или
| Серый писал(а): |
| Наверное, потому что нужно ответить о стоимости объектов по определенному перечню, где напротив каждой позиции нужно поставить стоимость. |
| Юта писал(а): |
| Серый, опять в точку. |
Юта, ТАК ЭТО ЖЕ РАЗНЫЕ ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ. Вот почему я просил определиться с ОО
Грубо.
Комплекс строений одним лотом это ОПТ.
А стоимость каждого строения в комплексе, точнее на территории комплекса, это РОЗНИЦА.
Отсюда и разные подходы.
Тут, скорее всего если для бух учета, нужно будет выделить те объекты которые реально можно продать как самостоятельные с учетом проблем и преимуществ каждого (место стояния в комплексе и тп), и объекты которые не возможно продать как самостоятельные.
Первые можно сравнением, доходным для каждого.
Вторые это скорее специализированное имущество и тут только затратка Вам в помощь. А по некоторым объектам НЕИ может быть и стоимость материалов от разборки, забор на пример.
На худой конец можно как коллега Заноза описала. Но это ИХМО не всегда адекватно отражает истинную РС (в бух действительная стоимость). |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 09 Дек 2013 13:52 |
|
| rudge писал(а): |
Юта, ТАК ЭТО ЖЕ РАЗНЫЕ ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ. Вот почему я просил определиться с ОО
Грубо.
Комплекс строений одним лотом это ОПТ.
А стоимость каждого строения в комплексе, точнее на территории комплекса, это РОЗНИЦА. |
Рудж, вот Вы меня иногда удивляете, честно. Человек Вам прямо сказал: объект оценки - комплекс.
Даже если это комплекс или как вы назвали ОПТ, то у собственника он числится не как комплекс одной позицией (хотя в своей практике встречал таких уникомов, которые в одну позицию впихивали отдельный заводик типа "Обогатительная фабрика"), а как отдельные позиции хотя ы потому что может иметь разные способы амортизации, разные сроки жизни и т.д. И даже если объект продается как ОПТ, нотариус все равно в договоре будет перечислять все попозиционно исходя из докумета на право собственности (не напишет же он что объектом продажи является комплекс оптом), где эти объекты тоже должны быть перечисленны попозиционно и в паспорте БТИ они тоже нанесены попозиционно (с литерами - для зданий или с цифровыми индексами для разного рода сооружений, покрытий, заборов, ворот и т.д.). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 09 Дек 2013 14:36 |
|
| Серый писал(а): |
Рудж, вот Вы меня иногда удивляете, честно. Человек Вам прямо сказал: объект оценки - комплекс.
|
Вы читать умеете? Или Вам мои посты "очі муляють"?
Написано два варианта подходов к оценке.
Второй как раз для КОМПЛЕКСА
| Цитата: |
| На худой конец можно как коллега Заноза описала. |
| zanoza писал(а): |
| Мы на практике делали по сравнительному и доходному весь комплекс, потом делили пропорционально балансовой стоимости. Всех устраивало. |
однако я написал свое мнение
| Цитата: |
| Но это ИХМО не всегда адекватно отражает истинную РС (в бух действительная стоимость). |
Или Вы считаете что стоимость 1 кв.м. здания продаваемого в составе комплекса равна стоимости 1 кв.м. того же здания но продаваемого как самостоятельный объект?
Мало того, оценщика меньше всего должно волновать как бух ведет учет. Для оценщика важно определить стоимость согласно ЗАДАНИЯ.
В постах коллеги я вижу неоднозначность. Ибо согласно задания - комплекс, НО тут же, нужно указать и ДЕЙСТВИТЕЛЬНУЮ стоимость (расшифровывать Вам думаю не нужно) для отражения в балансе по каждому объекту.
Последнее просто не возможно сделать корректно, оценивая КОМПЛЕКС зданий.
Хотя как писала коллега Заноза
Но речь то не об этом, устраивало или нет. Речь в принципиальном подходе с точки зрения НС и тп.
Вот интересно если бы Вы как аудитор или рецензент увидали такой расчет (устраивало всех) как бы Вы отнеслись к нему? Ведь в таком варианте вполне возможно увидать в балансе, на пример, стоимость 1 кв.м здания на красной линии комплекса равную стоимости 1 кв.м аналогичного здания того же комплекса, но стоящего в глубине его. Это что действительная стоимость = РС? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
