Автор |
Сообщение |
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:06 |
  |
Кто-нибуть пользовался советами и рекомендациями Олефиренко по расчету в сравнительном доходе матрицами? |
|
|
   |
 |
Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:12 |
  |
По сути дела, это метод попарного сравнения и ничего нового |
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
 |
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:17 |
  |
Я тут попыталась, а асколько у меня вышло посудите сами.
Об’єктами порівняння є:
№п/п Адреса Загальна площа м.кв. Фізичний стан Поверх\поверховість Ціна продажу Ціна продажу за 1 м.кв.в дол. США
1 Повітрофлотський проспект 54 Відмінний 5/5 $132 000 $2 444
2 Вул. Виборзька 55,7 Потребує ремонту 5/5 $115 000 $2 065
3 Повітрофлотський проспект 56 Потребує ремонту 3/5 $132 000 $2 357
В даному випадку наведені в якості об’єкти порівняння мають деякі відмінності в загальних характеристиках у порівнянні з об’єктом оцінки. З метою визначення найбільш ймовірного значення ринкової вартості об’єкта оцінки проведено коригування наведених показників за наступними факторами:
Коригування на трансакцію.
Як вже відзначалося, в якості вихідних даних використовувалася інформація про ціни пропозиції до продажу об’єктів нерухомості. Враховуючи, що ціна пропозиції, як правило, не є остаточною величиною за якою укладається угода (присутній торг при купівлі-продажу об”єкту), справедливим буде скоригувати вищенаведені показники. Величина трансакції (найбільш ймовірного торгу в ціні), як правило, знаходиться в межах 3-5 % попередньо заявленої вартості продажу. В даному випадку, оцінювач вважає справедливим для коригування всіх показників вартості прийняти 5 %.
Коригування на розташування приміщення в будинку (поверх).
Виходячи з порівняльного аналізу пропозицій до продажу житлових приміщень, розташованих на різних поверхах в будинках, можна визначити, що більш високу вартість, як правило, мають об'єкти розташовані на середніх поверхах. В даному випадку коригування у розмірі «+2%» необхідно ввести для об’єктів порівняння №1,2, оскільки він розташований на першому поверсі будинку.
Таблиця коригувань
Об’єкт порівняння №1 Об’єкт порівняння №2 Об’єкт порівняння №3
Ціна пропозиції,
$ / кв.м 2 444 2 065 2 357
Коригування на трансакцію 0,95 0,95 0,95
Коригування на розміщення в будинку 1,02 1,02 1
Ціна після коригувань 2 368 2 001 2 284
Для визначення ринкової вартості квартири будуємо матричний простір за допомогою якого визначимо наступні коригування: місце розташування та стан
Об’єкту оцінки
стан
місцеположення Об’єкт порівняння №2
2001
Об’єкт порівняння №1
2 368 у.о./кв.м
Об’єкт порівняння №3
2 284
Об’єкт порівняння №2 відрізняється від об’єкту порівняння №3 на місцерозташування. Вартісне вираження коригування становить 283 у.о. (2284-2001=283).
Об’єкт порівняння № 1 відрізняється від об’єкту порівняння № 3 на фізичний стан. Вартісне вираження коригування становить 84 у.о. (2368-2284=84).
Застосовуємо дані коригування до нашого об’єкту оцінки.
Об’єкт оцінки Об’єкт порівняння №1 Об’єкт порівняння №2 Об’єкт порівняння №3
2368-283=2085 2001+84=2085 2284+84-283=2085
Таким чином, за допомогою коригувань ми привели значення вартості одного м.кв. об’єктів порівняння до значення вартості об’єкту оцінки, яке й необхідно було знайти.
Таким чином, ринкова вартість 1м2 жилого приміщення, отримана за порівняльним підходом, становить на дату оцінки 2 085 долара США.
Відповідно ринкова вартість об’єкту оцінки загальною площею 51,47 м2 становитиме 107 315 доларів США, що еквівалентно за курсом НБУ на дату оцінки 541 941 гривень. |
_________________ Не-суди и не-судимым будеш! |
|
   |
 |
Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:27 |
  |
Помню я пользовалась. У меня шматрица была 6 на 6... Главное правильно расставить оценки... |
_________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
 |
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:30 |
  |
Триничка, а можно мне как-то взгянуть на ваш матрецу???  |
_________________ Не-суди и не-судимым будеш! |
|
   |
 |
Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:33 |
  |
А можно в понедельник, а то убегаю на тренировку через 5 минут. Вы если че залезте в старый форум, мы там обсуждали как ее в экселе делать. И на Витрине выложины отчеты Ковальского с использованием шматриц. |
_________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
 |
Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:36 |
  |
Наташ, на скоко видно с представленной попытки, речь идет не "про те" матрицы. Ты говоришь о матрицах по статье Сивца с одним из российских оценщиков, на скоко я помню, их обсуждали в каком-то из отчетов на форуме, а тут метод попарного сравнения в чистом виде. |
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
 |
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:42 |
  |
Серый может вы выразите свое мнение по поводу произверенных мною расчетов? |
_________________ Не-суди и не-судимым будеш! |
|
   |
 |
Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 16:56 |
  |
Тяжело что-то сказать т.к нет описания объекта оценки, предполагаю, что он расположен на Повитрофлотском.
Как по мне, самой первой корректоровкой (после торга) должно быть на мостоположение (соблюдая принцип внесения поправок "от общего к часному".
Дальше, как душе угодно.
Похоже, что поправка на этаж взята по справочнику Стеля.
Ну и
Цитата: |
В даному випадку коригування у розмірі «+2%» необхідно ввести для об’єктів порівняння №1,2, оскільки він розташований на першому поверсі будинку. |
а как видно из описания, №№1,2 расположены на 5 этажах.
Все остальное, как я уже говорил. обычный метод попарного сравнения, тут главное-не ошибиться в арифметике. |
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
 |
лягушка
Возраст: 47
Сообщения: 147
Откуда: Киев
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 17:02 |
  |
Ирина3, если Ваш объект оценки с отличным ремонтом, на средних этажах и расположен на ул. Виборгской (или аналог. уровня привлекательности), то матрица технически сделана правильно.
У Вас описка.... №1,2 - 5/5 ..по тексту "на першому поверсі будинку".
Упс... Серый опередил |
Последний раз редактировалось: лягушка (Пт, 03 Ноя 2006 17:04), всего редактировалось 1 раз |
|
    |
 |
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 17:03 |
  |
корриктировка на местоположение было использовано в матичном построение |
_________________ Не-суди и не-судимым будеш! |
|
   |
 |
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 17:04 |
  |
спасибо лягушка, сейчас быстренько исправлю описочку. |
_________________ Не-суди и не-судимым будеш! |
|
   |
 |
Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 17:05 |
  |
Тю... так тут просто линейное уравнение с двумя неизвестными. Тогда завтра пороюсь в конспекатах и если найду - обязательно покажу. Или хотя бы воспроизведу по памяти. |
_________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
 |
Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
Добавлено:
Пт, 03 Ноя 2006 17:24 |
  |
Цитата: |
корриктировка на местоположение было использовано в матичном построение |
Я ж не спорю, как Вы внесли корректировку, я высказал свое мнение в логике внесения поправок-то, что в первую очередь проверяется в процессе рецензирования. |
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
 |
kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
Добавлено:
Вт, 07 Ноя 2006 10:47 |
  |
|
   |
 |
Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
Добавлено:
Вт, 07 Ноя 2006 11:11 |
  |
Да они простую матрицу имели ввиду 2 х 2 с двумя корректировками на отличия. |
_________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
 |
Андрей

Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
Добавлено:
Чт, 09 Ноя 2006 09:32 |
  |
Цитата: |
Как по мне, самой первой корректоровкой (после торга) должно быть на мостоположение (соблюдая принцип внесения поправок "от общего к часному". |
Серый, тут интерестно! Это вообще важно?, я после торга корректирую на состояние а потом на местоположение... ну и дальше по необходимости.
Что значит "принцип внесения поправок "от общего к часному", где то описана последовательность внесения поправок???
Заранее спасибо! |
|
|
   |
 |
Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
Добавлено:
Чт, 09 Ноя 2006 10:15 |
  |
Описана. В классике оценки: Фридман "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости":
Поправки, влияющие на цену покупки
Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения перспективного покупателя, будут обладать стоимостью. Поправки вносятся на:
1. Время.
2. Местоположение:
а. Ситус;
б. Доступ;
в. Связи.
3. Условия продажи:
а. Обычные или особые закладные (FHA или VA);
б. Мотивировки и знания покупателя и продавца,
4. Условия финансирования:
а. Коэффициент ипотечной задолженности;
б. Процентную ставку;
в. Срок кредита;
г. Амортизационные и "шаровые" выплаты;
д. Плату за финансирование;
е. Договоры об участии.
5. Физические характеристики:
а. Физические параметры;
б. Качество строительства и эксплуатации;
в. Удобства;
г. Функциональную пригодность.
Аналогичное есть и в книгах Драпикоского/Ивановой и еще где-то (не помню). |
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
 |
Андрей

Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
Добавлено:
Чт, 09 Ноя 2006 10:43 |
  |
Большое спасибо! - тут сработал фактор "фижу в книгу - вижу фигу"...  |
|
|
   |
 |
|