| Автор |
Сообщение |
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 14:45 |
  |
Коллеги, благодаря Серому, разобрался в порядке проведения корректировок.
Вот, согласно Фридману:
Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения перспективного покупателя, будут обладать стоимостью. Поправки вносятся на:
1. Время.
2. Местоположение:
а. Ситус;
б. Доступ;
в. Связи.
3. Условия продажи:
а. Обычные или особые закладные (FHA или VA);
б. Мотивировки и знания покупателя и продавца,
4. Условия финансирования:
а. Коэффициент ипотечной задолженности;
б. Процентную ставку;
в. Срок кредита;
г. Амортизационные и "шаровые" выплаты;
д. Плату за финансирование;
е. Договоры об участии.
5. Физические характеристики:
а. Физические параметры;
б. Качество строительства и эксплуатации;
в. Удобства;
г. Функциональную пригодность.
И все же, хотелось бы уточнить:
учитывая нашу специфику и, например, соственник аналога - юр. лицо, то порядок будет бить в таком ключе:
1. Торг
2. НДС
3. Местоположение
4. Состояние.
5. Все остальное.
Что думаете по этому поводу? |
|
|
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 15:24 |
|
Ну если быть совсем корректным, то наша с Андреем полемика касалась очередности внесения поправки на "местоположение", а не общей последовательности. Дабы не цитировать-ход разговора отображен в ветке "Матричный подход" этого раздела.
Что касается общей последовательности, то у меня она такова:
1. Время продажи (приведение к одной дате).
2. Условия продажи: торг, НДС.
3. Местоположение
4. Все остальное: состояние, расположение в здании (этаж, фасад/не фасад, отдельный вход) и т.д. пока не иссякнет фантазия и желание. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 15:31 |
|
Очередность, последовательность, общая последовательность … чего-то я запутался.
Вы обсуждаете список (набор) корректировок или/и их очередность в этом списке? |
|
|
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 15:34 |
|
Их очередность. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 15:39 |
|
| Серый писал(а): |
| Их очередность. |
Это для логичности рассуждений в Отчете или это также влияет на математику т.е. результат? |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 15:41 |
|
да влияет.. особенно если корректировать откоректированую стоимость |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 15:44 |
|
Для логичности размышлений |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 15:46 |
|
| Trinichka писал(а): |
| да влияет.. особенно если корректировать откоректированую стоимость |
вот тут поподробнее, неужели алгебра с моего 4-го класса притерпела изменения? |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 16:27 |
|
На тебе пример: |
| Описание: |
|
| Размер файла: |
28.72 Kб |
| Просмотрено: |
12410 раз |
|
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 16:52 |
|
Коллеги, что сначала, торг, а потом НДС или наоборот? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 16:53 |
|
не понял. а чего вариант 1 на 5% не откорректирован? |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 16:53 |
|
ТОрг конечно.... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 16:56 |
|
| Цитата: |
да влияет.. особенно если корректировать откоректированую стоимость
_________________ |
+1
Разная последовательность в расчетах приводит к разным результатам, опять же если корректировать откорректированную стоимость |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 16:58 |
|
| Цитата: |
| неужели алгебра с моего 4-го класса притерпела изменения? |
+1
какая разница в каком порядке корректировать? просто необходимо их не складывать, а отнимать от промежуточного результата как во втором варианте. (это и на курсах говорили) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 16:58 |
|
| zanoza писал(а): |
| не понял. а чего вариант 1 на 5% не откорректирован? |
Первый вариант, это когда поправки складываются и сумма поправок вычитается из стоимости аналога.
Второй вариант - поэтапный. Каждую попроавку отдельно вычитаешь из стоимости аналога. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 16:59 |
|
| zanoza писал(а): |
| не понял. а чего вариант 1 на 5% не откорректирован? |
+1
а точнее я ни фига не понял |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 17:04 |
|
| Trinichka писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| не понял. а чего вариант 1 на 5% не откорректирован? |
Первый вариант, это когда поправки складываются и сумма поправок вычитается из стоимости аналога.
Второй вариант - поэтапный. Каждую попроавку отдельно вычитаешь из стоимости аналога. |
теперь понял, и что кто-то так делал в "твоих" отчетах? |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 17:26 |
|
ага, постоянно тока так и делают... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 17:28 |
|
| Цитата: |
| тока так и делают... |
как? суммируют?- это неправильно. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 17:29 |
|
| Цитата: |
| ага, постоянно тока так и делают... |
Теперь я
| Цитата: |
+1
а точнее я ни фига не понял |
Как все-таки правильно? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 17:39 |
|
По моему, правильно суммировать все поправки и потом корректировать стоимость, например
2000 -5% -20% + 15% = 2000 - 10% = 1800 |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 17:44 |
|
| Андрей писал(а): |
Коллеги, благодаря Серому, разобрался в порядке проведения корректировок.
|
| Серый писал(а): |
Как все-таки правильно? |
Ржунимагу 
А потом еще:
| Андрей писал(а): |
По моему, правильно суммировать все поправки и потом корректировать стоимость, например
2000 -5% -20% + 15% = 2000 - 10% = 1800 |
 |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 17:48 |
|
2000-5%(1900) - 20%(1520)+15%=1748 я думаю так будет точнее. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Filin
Возраст: 53
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 18:32 |
|
Очередность корректировок не влияет на результат ни в первом ни во втором случаях.
1. 0,95 х 0,85 х 0,9 = 0,9 х 0,85 х 0,95
2. - 5% - 15% - 10% = - 10% - 15% - 5%
Другое дело, что в первом случае корректируется уже промежуточно скорректированное, а во втором корректируется всегда исходное.
Первый вариант - правильный. |
_________________
РЕАЛЬНІСТЬ ІСНУЄ НЕЗАЛЕЖНО ВІД ВАС ДО ТИХ ПІР ПОКИ ВИ З ЦИМ ЗГОДНІ |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 19:45 |
|
По полочкам:
1 вариант - 40 000 грн.* 100%+(-5%-10%-15%)=28 000
здесь все поправки суммированы в одну цифру, а потом вычтены/прибавлены к цене аналога
2 вариант - 40 000 грн.*100%+(-)5%=38 000*100%+(-)10%=34200*100%+(-)15%=29070
здесь результат полученный от первой корректировки корректируеся дальше, второй результат корректируется третьей корректировкой и так далее, вот
вариант 1 вроде не верен - потому что так можно "докорректироваться" до нулевой или отрицательной стоимости - тогда какой же мы аналог подобрали...и не аналог вовсе...
а во втором варианте такая ситуация исключена..
цифры из примера приведенного Триней выше |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Последний раз редактировалось: Филин Андрей (Пт, 10 Ноя 2006 19:55), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2006 19:54 |
|
но во втором варианте если поменять местами ОЧЕРЕДНОСТЬ корректировок, то промежуточные значения будут другими, а результат один и тот же вот пример с теми же цифрами и другой очередностью:
40 000 грн.*100%+(-)15%=34000*100%+(-)5%=32300*100%+(-)10%=29070
О, чудо! все та же цифра... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 11 Ноя 2006 15:18 |
|
Ну я всегда знал, что делаю правильно . Т.е. по примеру 2.
По поводу очередности корректировок. Вопрос возник не с точки зрения результата, а с точки зрения логичности их (корректоровок) внесения. Ну не логично будет выглядеть корректировка на торг или на НДС одной из последних, даже если это не влияет на результат. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 11 Ноя 2006 17:57 |
|
| Серый писал(а): |
| ...Ну не логично будет выглядеть корректировка на торг или на НДС одной из последних, даже если это не влияет на результат. |
то какая разница когда вы ее сделаете - вначале своего подсчета или в конце???
а почему вы считаете нелогичным коректировать сначала на местоположение - для некоторых (как офисо так и квартир, так и их покупателей) это имеет ПЕРВОСТЕПЕННОЕ значение...а уже потом цена, отделка, телефоны...и прочая хрень... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 13 Ноя 2006 10:23 |
|
| Цитата: |
| Вопрос возник не с точки зрения результата, а с точки зрения логичности их (корректоровок) внесения. Ну не логично будет выглядеть корректировка на торг или на НДС одной из последних, даже если это не влияет на результат. |
Да, это так. Но у меня потом возник вопрос относительно очередности поправки на торг и снятия НДС. Спасибо за ответы. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 13 Ноя 2006 11:16 |
|
| Цитата: |
| на торг и снятия НДС. |
на торг всегда корректирую в первую очередь, на НДС самая последняя поправка. ИМХО- без разницы, не думаю, что очередность корректировок может быть подчеркнута как "ошибка", у каждого на это свое объяснение. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 13 Ноя 2006 11:24 |
|
| Цитата: |
| ИМХО- без разницы, не думаю, что очередность корректировок может быть подчеркнута как "ошибка", у каждого на это свое объяснение. |
Да, Вы правы, хотя я почему то, если снимал НДС, то сразу, и в таблицу забивал данные уже без НДС. Ошибался... |
|
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Пн, 13 Ноя 2006 11:46 |
|
Если позволите, конечно, с точки зрения логичности, то 1Местоположние 2 Состояние, потому как Филин сказал это ПЕРВОСТЕПЕННО. Советую применять коэффициены, как здесь - quote]1. 0,95 х 0,85 х 0,9 = 0,9 х 0,85 х 0,95 [/quote] А стоимость объетка, почему-то я уверена берется УЖЕ ОЧИЩЕННАЯ от НДС (у Лебедь читала и согласна с ней) ! и по аренде также. Ниче не поняла, почему же должны быть разные результаты от перемены мест?  |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 13 Ноя 2006 11:48 |
|
| Цитата: |
| если снимал НДС, то сразу, и в таблицу забивал данные уже без НДС. Ошибался |
НЕ обязательно ошибались, если Вы описывали до рассчета в таблице как Вы и откуда сняли НДС, то ИМХО это нормальный рассчет. главное не забыть про это написать. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 13 Ноя 2006 13:01 |
|
Но тем не менее. Продается квартира, собственник юр. лицо, например стоимость 100 000. Предположим что сумма торга составит 5 000. Т.е. налогооблагаемая сумма составит 95 000. Ведь так?
Это по правильному. В жизни конечно не так...
Если сначала снять НДС, а потом торг, или наоборот, цифра не изменится, но логичней все же торг, а потом НДС. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 14:44 |
|
ВСе-таки полезно иногда перечитывать классику.
Так вот, согласно товарища Фридмана:
Как правило, процесс корректировки может принимать одну из трех основных форм:
1) поправки в долларах,
2) поправки в процентах,
3) общая группировка.
Долларовые поправки (dollar adjustments) – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
Процентные поправки (percentage adjustments) используются тогда, когда сложно определить точные долларовые суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой плюсовой/минусовой основе или на кумулятивной основе. Независимую плюсовую/минусовую основу следует использовать только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо от других характеристик. Это показано в табл. 17-2. Как только определены все поправки в процентах, они складываются вместе. Затем продажная цена сопоставимого объекта умножается на полученный процент (– 9 % в Таблице 17-2), что соответствует поправке в – 9‘000 долл. к продажной цене. Данная сумма прибавляется к продажной действительной цене или вычитается из нее, что дает скорректированную стоимость сравнимого объекта – 91‘000 долл. (100‘000 долл. – 9‘000 долл. = 91‘000 долл.).
В том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие поправки, процентная корректировка проводится на кумулятивной основе. Однако это происходит редко. Если поправки должны проводиться на кумулятивной основе, то каждая процентная поправка прибавляется или вычитается из 100 %, чтобы подсчитать отдельный коэффициент. Затем коэффициенты перемножаются. Например, если сопоставимый объект на 4 % хуже оцениваемого, то поправочный процент составит 1,04 (помните, что цену сравнимого объекта надо корректировать так, как будто он обладает теми же характеристиками, что и оцениваемый). Итак, для каждой поправки высчитывается отдельный процент, затем все поправки перемножаются. По табл. 17-2 подсчет кумулятивной поправки выглядит следующим образом: 1,04 ґ 0,95 ґ 0,90 ґ 1,02 = 0,906984. Результат несколько отличается от того, который получен независимым плюсовым/минусовым методом.
Если при корректировке должны быть использованы долларовые и процентные поправки, то все процентные поправки сначала должны быть пересчитаны в долларовые суммы. Внесение поправок обычно предусматривает последовательное рассмотрение следующих характеристик:
1) время,
2) местоположение,
3) условия продажи и
4) другие различия (физические, удобства и т.д.).
Так вот, оба метода внесения корректировок есть правильными (по классику), использование того или иного определяется по ситуации. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 14:57 |
|
| Серый писал(а): |
Так вот, оба метода внесения корректировок есть правильными (по классику), использование того или иного определяется по ситуации. |
Я бы уточнил, использование того или иного метода определяется не по ситуации, а по начальным данным, т.е. виду и составу корректировок, и самое главное по способу их (корректировок) получения/расчета.
З.ы. честно говоря, такой вывод можно сделать уже даже после овладения основами алгебры |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 25 Ноя 2006 10:31 |
|
Правилно и вариант 1 и вариант 2, посто, господа, корректировки должны быть разными!!!! а лучше всего в денежном выражении, тогда не будет вопросов... т.е. от суммы 100 грн, корректировка на состояние +10 грн. в одном варианте будет +10%, а во втором варианте, если корректировка вносится уже к скорректированой цифре, например 90 грн, будет +11,11% |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 25 Ноя 2006 10:33 |
|
Упс...  сори... не увидел 3 лист... тут уже ответили. |
|
|
|
|
|
|
|
