| Автор |
Сообщение |
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 22 Дек 2005 18:17 |
  |
Нужно ли считать стоимость реверсии при оценке под залог? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 22 Дек 2005 18:49 |
|
| Trinichka писал(а): |
| Нужно ли считать стоимость реверсии при оценке под залог? |
Без вариантов - да. |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Сб, 28 Июл 2007 17:34 |
|
А для оренды помещений действующей школы? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 28 Июл 2007 17:41 |
|
важно не для чего а какая база оценки?
если рыночная то без вариантов - да. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 30 Июл 2007 12:15 |
|
Hard_Pragmatic, а чё "без вариантов", может она затратный подход считает 
Шутю... Ната, ну и вопросы ты задаешь... типа, догадайтесь сами, что я спрашиваю  |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 13:19 |
|
Прошу рассудить.
В своей практике, при дисконтировании, стоимость реверсии рассчитывал путем капитализации эффективного валового дохода за поледний год прогнозного периода т. е. до вычета операционных затрат.
Сейчас в публикациях "Практика оценки №6, 2009" стр. 42, стр. 60, стоимость реверсии, рассчитана путем капитализации чистого операционного дохода за последний год прогнозного периода.
Неужели, я ошибался  |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 13:31 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Неужели, я ошибался |
похоже на то
дык а чем Вы объясняете свою логику? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 13:39 |
|
напомните для таких как я, плиз, чем отличаются величина ЭВД от ВД. |
Последний раз редактировалось: irenka (Пт, 04 Сен 2009 13:55), всего редактировалось 1 раз |
|
 |
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 13:46 |
|
Hard_Pragmatic
Логика в том, что с цены перепродажи не вычитаются операционные затраты (управление и соджержание, коммунальные, земельный налог и т. д.). |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 14:02 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Логика в том, что с цены перепродажи не вычитаются операционные затраты (управление и соджержание, коммунальные, земельный налог и т. д.). |
а где на этапе капитализации цена перепродажи?
мы же говорим про потоки, которые капитализируются, и
капитализация наступает от того, что потоки просто «устаканиваются», а не меняют свои составляющие. принцип простой потоки для дисконтирования и для капитализации должны быть одинаковы.
хотя если у Вас ставка капитализации учитывает этот момент (не представляю как это можно учесть) и предназначена для ЭВД, то тогда расчет правильный |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пт, 04 Сен 2009 15:09), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 14:55 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Логика в том, что с цены перепродажи не вычитаются операционные затраты (управление и соджержание, коммунальные, земельный налог и т. д.). |
Т.е. Вы продаете будущему владельцу доходы от объекта и затраты, связанные с получением этих доходов. Прикольно. Зато всегда в плюсах, даже если на самом деле затраты перекрывают доходы.
Ну и чисто теоретический вопрос: если по ходу расчета Вы дисконтируете ЧОД, то почему ж тогда в постпрогнозный период используете ЭВД. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 15:39 |
|
| Серый писал(а): |
| Ну и чисто теоретический вопрос: если по ходу расчета Вы дисконтируете ЧОД, то почему ж тогда в постпрогнозный период используете ЭВД. |
Есть предположение, что текущий владелец в постпрогнозном периоде операционные затраты не несет. Поэтому логичней как бы применять ЭВД. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 15:50 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Есть предположение, что текущий владелец в постпрогнозном периоде операционные затраты не несет. |
А кто ж тогда их несет? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 16:14 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Есть предположение, что текущий владелец в постпрогнозном периоде операционные затраты не несет. Поэтому логичней как бы применять ЭВД. |
Ну, тогда, скорее всего, Вы определите инвестиционную стоимость или стоимость в использовании. И то, и другое - для конкретного текущего собственника.  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 16:19 |
|
| Цитата: |
| текущий владелец в постпрогнозном периоде операционные затраты не несет |
- ну и? покупатель же несет. он тоже оценивает майно с точки зрения ЧОД |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 16:27 |
|
Уважаемый Сергей_К
Может так.
В n - ном + году определяется стоимость объекта методом прямой капитализации (все так же как обычно на момент оценки). А потом полученную сумму приводим на дату оценки согласно теории стоимости денег во времени. отсюда (ЧОД/К)/(1+і)^n
Я обычно так объясняю стажерам. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 16:52 |
|
| rudge писал(а): |
Может так.
В n - ном + году определяется стоимость объекта методом прямой капитализации (все так же как обычно на момент оценки). А потом полученную сумму приводим на дату оценки согласно теории стоимости денег во времени. отсюда (ЧОД/К)/(1+і)^n |
rudge Вопрос не в формуле. Вопрос о возможности расчета стоимости реверсии не (ЧОД/К), а (ЭВД/К) |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 17:00 |
|
Можем устроить и голосовалку, но, как по мне, то правильно ЧОД/К. Иначе, получается, что нынешний владелец здирает с будущего не только стоимость недвижки, но и капитализированные затраты, которые он понесет при владении этой недвижимостью.
И кто сказал, сто на рубеже прогнозного периода должен обязательно смениться собственник. Прогнозный период характеризуется "непостоянством" денежного потока, а владеть им может и дальше нынешний собственник. И в таком случае один и тот же объект иметт две отличные стоимости. Реверися - это ж всего лишь свернутая формула дисконтирования на период до конца экономической жизни объекта оценки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 17:03 |
|
Ту Сергей_К
Ну так, коллега, в постпрогнозном периоде мы определяем стоимость через капитализацию, а она капитализирует ЧОД. При этом логика рассуждения не меняется, что для n-го года, что на дату оценки и естественно операционные расходы тоже прогнозируются. Отсюда ЧОД = ЭВД-ОР
Все тоже что и на дату оценки.
В принципе ЭВД можно прокапитализировать но при условии если ОР=0. Но это или для конкретного случая (ну попался такой объект и определяем стоимость в использовании) или из области фантастики. Я приверженец последнего. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пт, 04 Сен 2009 21:43), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 21:28 |
|
Господа форумчане... может чего и не понимаю, но насколько я знаю, стоимость реверсии это ожидаемый доход который получится от реализации имущества в постпрогнозный период. Определить стоимость реверсии можно с применением разных подходов, окромя прямой капитализации (хотя на практике встречался только с прямой капитализацией)
Так вот, если человек изначально использовал ЭВД и потом капитализировал ЭВД то как бы и все ок. Только как мне кажется ставка капитализации (как норма дохода на вложенный капитал) должна быть другая, меньше чем для ЧОДа. Наверно. Что то вроде компенсации.
Сам вообще-то всегда считал ЧОД.
НО
Вот что интересно.... если считать по ЧОДу.... то мы так же считаем и налоги, которые по идее должны заплатить, ввиду того что получаем прибыль от эксплуатации (НДФЛ и подоходный... например)
Таким образом я прихожу к мысли что считать по ЭВД, ЧОДу или еще какому, нужно смотреть в каждом конкретном случае. в случае, если нельзя точно определить операционные расходы или расходы являются очень маленькой величиной, то возможно применение ЭВД будет более логично, чем "Оценщик считает, подсчитав, что расчетные ОР составляют Х%".
Ну а в остальных случаях ЧОД.
Не сильно в этой теме разбираюсь, но попробую думать с Вами, может чего и научусь =) |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 04 Сен 2009 21:57 |
|
Уважаемый Максим Сочинский
Смотри че коллега Серый писал Пт, 04 Сен 2009 18:00
На счет капиталзации звтрат на получение ЧОД.
И с чего Вы взяли, что в Операционных Расходах нет налогов? Они там обязательно учитываются, но только те, которые присущие объекту оценки (например налог на ЗУ), а не бизнесу.
Вот тут не плохо расписано. http://qfnr.com/?cat=21
Хотя я не совсем согласен, точнее есть сомнания. Но они правы, с точки зрения методики. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Вс, 06 Сен 2009 11:49 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемый Максим Сочинский
Смотри че коллега Серый писал Пт, 04 Сен 2009 18:00
На счет капиталзации звтрат на получение ЧОД.
И с чего Вы взяли, что в Операционных Расходах нет налогов? Они там обязательно учитываются, но только те, которые присущие объекту оценки (например налог на ЗУ), а не бизнесу.
Вот тут не плохо расписано. http://qfnr.com/?cat=21
Хотя я не совсем согласен, точнее есть сомнания. Но они правы, с точки зрения методики. |
Понял, почитал, подумаю Спасибо. Там же кстати есть интересная статья по расчету реверсии. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
