| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 13 Мар 2007 20:53 |
  |
представьте себе - вы ищете аналоги к своему объекту оценки (допустим 5000 м.кв., одноэтажное складское), а находите объявления типа:
Майновий комплекс. Загальна площа 1750 кв.м.
В майновий комплекс входить:
2-х поверхова адмінспоруда, площею 500 кв.м.;
одноповерхова виробнича споруда, площею 700 кв.м.;
навіси для складських потреб, площею 50 кв.м. і 100 кв.м.;
одноповерхова складська споруда, площею 300 кв.м.;
склад, площею 100 кв.м.;
склад, площею 150 кв.м..
Земельна ділянка-0,84 га. (оренда на 10 років),
паркінг на 20 автомашин (асфальтоване покриття).
Внимание Вопрос:
можно ли сравнивать такие объекты???
Мой Ответ: Да, без аргументов...
Внимание Вопрос№2: как их можно сравнивать??? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Мар 2007 20:54 |
|
сразу вспомнилась тема про частные домовладения и про сараи что идут в нагрузку к дому  )
но ведь тут сложнее  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 13 Мар 2007 22:08 |
|
Андрей ! На мой взгляд и у твоего ОО тоже есть зем.уч., наверняка есть подезд-е пути, навеси и т. п. Конечно, в идеале, било би не плохо "виделять" подобное им-во, но єто может привести к дополнительним погрешностям. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 13 Мар 2007 23:06 |
|
ну конечно - мой ОО не в воздухе, может и ограда и пути и площадка для авто. но предположим без навесов и всей прочей требухи типа сараев по 100 метров кв.
предположим есть то что я назвал + ограда по периметру и участок тісяч 6-7 метров и + асфальта кусок от дороги до здания квадратов єдак на 400 |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Мар 2007 23:10 |
|
то не гость - то я!
ну пусть есть то что я написал, что дальше?
как сравнивать?
какие корректировки вводить? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 08:12 |
|
можно попробовать сравнивать по расположению, площади ЗУ и площади зданий, только хитро как-нибудь. не прямая зависимость.
ну, вроде как подобрать более-менне похожие по набору зданий и коммуникаций и сравнивать. и ответ давать в виде диапазона. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 09:22 |
|
По сути твой объект оценки и объект аналог - это не что иное, как земельный участок с улучшениями. Возможно стоимость их на метр квадратный (если местоположение одинаковое) будет равна. Возможно стоимость метра комплекса будет чуть дешевле - там в нагрузку идет спец имущество. А вообще все зависит от инвестиционной привлекательности и возможности приносить доход. Надо исходит из этого.
В практике я стараюсь такие аналоги не брать - все таки разные вещи. Это если аналогов нет, а надо сделать сравнительным - тогда да.
Корректировки обычные, можно еще сравнить по параметру масштабности - обычно чем больше объект - тем меньше стоимость 1 метра - опять же не всегда. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 09:52 |
|
я бы такое не сравнилава. ИМХО- это не аналоги или аналоги но очень притянутые за уши. Объек оценки- склад, а анлог- и админ, и склад и все такое прочее, даже если откинуть наличие и там и там забаро и парковки- низя. + у тебя одно знаие- аналог комплекс зданий.
мое резюме- низя. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 09:57 |
|
| Андрей писал(а): |
| Это если аналогов нет, а надо сделать сравнительным - тогда да... |
других аналогов нет - только таких парочка как я в примере привел
| Андрей писал(а): |
| А вообще все зависит от инвестиционной привлекательности и возможности приносить доход. |
ну там по доходу дешевле віходит - а мне подороже надо |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 10:10 |
|
юля, а как ты сравниваешь промбазы, например? где разная площадь ЗУ и зданий, но общие функции одинаковы? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 10:23 |
|
Ев, промабзу я буду сравнивать с пром базой. как квартиру с квартирой.
Может я вопрос не верноя поняла. но ИМХО в данном случае объекты разные..я ме могу сравнивать одноэтаное складское, с двухповерховой админбудивлей (потому как тут она главная, а склады уже при ней), даже если к ней в нагрузку идут 3 склада по 300 метров..... ИМХО- некорректные аналоги.........+ там еще и площади ну уж сильно разнятся. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 10:36 |
|
такя и спрашиваю - на что ты корректировки делаешь при промбазах? (я не о филина объекте), я вообще?
как считаешь? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 10:46 |
|
ааааа. прости Евик, че-то тупикнула
Если у них фунционалка одинакова, то на пощадь можно давать поправки....на тех. состояние, на местоположение.
(это я рассуждаю, у меня пока пром. баз не было, это исходя из оценки складов и админзданий бАльшой площади) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 18:04 |
|
ну допустим там не 2 -х этаж админ , а одноэтаж складское площадь та же - 500метров |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 15 Мар 2007 09:19 |
|
так. начинаеться, там не то там это, и совсем всё по-другому........
Если там одни склады и у тебя склад- моё резюие - можно.
Если там есть намек на то шо это админзданиеи к нему в нагрузку 3 сарая именуемые склада- низя.
И исчо- если там большое расхождение по контсруктивам- ИМХО низя (например, объект оценки 1гр капитальности, объекты сравнения деревянные сараи, это я так к слову) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Мар 2007 09:36 |
|
| SHE писал(а): |
так. начинаеться, там не то там это, и совсем всё по-другому........
|
Юлянчик, на самом деле то что я в первом посте написал чистая правда - кроме площадей - я их для ровного счета изменил...вдруг кто расчётом блеснет, НО там админздание С ВОЗМОЖНОСТЬЮ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОД ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ И СКЛАДСКИЕ (так было в объяве), поэтому можем считать их складскими... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 15 Мар 2007 09:52 |
|
Эндрю, если пишут шо с возможностью- то да. но ты ж, друг мой этого в условии задачи изначально не написал.
У меня щам в оценку пришел цех, расположеный на мансарде тремвайного гаража.......коммуникаций практически нет, крыша течет, доступ сложный п(о лестнице надо лезть) - вот бл, шо к нему в аналоги брать?
З.Ы. уважаемый модератор, смайлы НЕ ЦЕПЛЯЮТЬСЯ!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!1 |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 15 Мар 2007 10:40 |
|
а бери цеха, но уменьшай стоимость на сложный доступ, коммуникации и пр. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 15 Мар 2007 10:51 |
|
так и буду делать. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Мар 2007 10:54 |
|
| zanoza писал(а): |
| а бери цеха, но уменьшай стоимость на сложный доступ, коммуникации и пр. |
Или помещения на верхних этажах.
Остается попрос про инвестиции: кто должен делать крышу? Сам арендатор или распределять инвестиции на все здание. Мое мнение-надо распределять на всю площадь здания. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 15 Мар 2007 11:02 |
|
исчо раз, Серый, а то я не поняла про инвестиции. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Мар 2007 11:07 |
|
| SHE писал(а): |
| исчо раз, Серый, а то я не поняла про инвестиции. |
Ну ты ж писала, что в здании, где твой обект оценки, крыша течет. Хто-то ж ее должен будет ремонтировать (ну не под природную ж душевую помещение будет использоваться).
Ну я и предположил, что крыша будет ремонтироваться долевым участием каждого из присутствующих в здании собственника/арендатора согласно занимаемой площади. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 15 Мар 2007 16:49 |
|
я этот цех уже второй год подряд оцениваю. крышу там никто не чинит- ни заказчик ни хозяин, они ведра подставляют и всё. и вообще там такой кОшмар, что это даже сложно назвать "под ремонт и реконструкцию"....... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 19 Мар 2007 11:32 |
|
- на что ты корректировки делаешь при промбазах?
По городу собрали базу объектов, регрессионный анализ, получили следующие факторы в модели, влияющие на удельную стоимость проивзодственно-складских помещений - площадь, тех. состояние здания и внутреннее, удобный подъезд автотранспорта, наличие ж/д ветки, отопление. Высота потолка - подбирать все-таки близкие аналоги, по этому фактору информация не всегда присутствовала. Местоположение как обычно - периферия, срединное, центральное. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 19 Мар 2007 13:32 |
|
| kink писал(а): |
| площадь, тех. состояние здания и внутреннее, удобный подъезд автотранспорта, наличие ж/д ветки, отопление. Высота потолка - подбирать все-таки близкие аналоги, по этому фактору информация не всегда присутствовала. Местоположение как обычно - периферия, срединное, центральное. |
Абсолютно +1! такое же мнение, даже без регрессионого анализа |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Саша
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 21 Мар 2007 00:55 |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Вт, 19 Авг 2008 12:58 |
|
У кого какие мысли будут на этот счет?
В депрес.поселке находится обособленное тепличное хозяйство, состоящее из 6 теплиц (общей площадью 63503,4кв.м.), админздания (570,4кв.м.); столовая (253,5кв.м.), овощехранилище (1156,8кв.м.), здание зарядной (127,2), трансформаторная (42,7); материальный склад(131,6), котельная (480,8кв.м.), бытовое помещение (786,1кв.м.), ПНС (поливно-насосная станция34,3кв.м.),КНС(канализационно-насосная станция150кв.м.), забор по периметру 2139кв.м.
6 теплиц ПРОДАНЫ частному лицу (фактически он пользуется зарядной, трансформаторной, котельной, ПНС,КНС на незаконных основаниях). Собственник всего хлама -должник. В рамках исполнительного производства все остальное описано по старому паспорту БТИ. Хозяину теплиц предлагали выкупить объекты по сложившейся задолженности, он отказался на отрез.
Необходимо оценить. Земля не выделена, короче бардак полный.
Добавлено спустя 2 часа 47 минут 42 секунды:
Окошники, ну понапрягайте пожалуйста серое вещество, плизззззззз
Все посчитать тупо затратником? Под разборку жалко, да и не совсем корректно, здания все крепкие и хорошие. Бизнеса - там нет и в ближайшие 100лет не предвидится. Депрессивный шахтерский поселок  Считать виртуальную аренду, так там магазины в центре заколоченные стоят с 90-х годов... |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 19 Авг 2008 15:55 |
|
не совсем понял условие задачи, что означает старое БТИ, например?
но в любом случае - тупо затратником + внешний износ, но для внешнего износа хош не хош надо будут аналоги |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 19 Авг 2008 16:00 |
|
можно сравнительным как нормальный комплекс тепличный минус затраты на сооружение теплиц (которые уже чужие)... (вяло шевелю извилинами...) |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 19 Авг 2008 16:07 |
|
я так понимаю, что рынка там нет. Ценообразующий фактор- теплицы. Рынок теплиц по области есть?- не думаю. все по затраке и не парится. бЭз земли. тупо кирпичи. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Вт, 19 Авг 2008 16:08 |
|
Новый паспорт БТИ делать никто не будет, это стоит денег. А тот чел. который купил не нуждается в нем.
БТИ готово дать очередную справку, кому и что из строений ,указанных в плане принадлежит. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 19 Авг 2008 19:12 |
|
секунду, я так понял что теплицы принадлежат одному челу, а хлам (насосная, поливочная...) - другому?
и вот "хлам" то нам и надо оценить?
если так - то хлам затраткой и не парить серое вещество |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 20 Авг 2008 09:40 |
|
Андрей, спасибо, так и делаю. Но не привычно одним подходом. Я по тексту так плакала  , что сама с собой согласилась, что возможен только затратник, без рассмотрения других вариантов.
Всем спасибо, сомнения развеялись полностью . |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 20 Авг 2008 16:41 |
|
пожалуйста, 
я тож однажды делал одним затратным, тоже непривычно, вроде чего-то не хватает... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 21 Авг 2008 09:18 |
|
ну там а шо вас смущает? по НС. если майно такое, шо ж поделаешь? за чем ведосипед изобретать? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 21 Авг 2008 09:39 |
|
SHE
+1
зачем придумывать хитрые расчеты, а потом их еще и согласовывать |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 21 Авг 2008 11:31 |
|
та ничо не смущает, просто непривычно было да и все! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
