| Автор |
Сообщение |
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
 Добавлено:
Ср, 11 Июл 2007 15:09 |
  |
Доброго дня!
Шото на меня посыполось непонятное.
Скажите мне, пожалуйста, шо кроме размеров помещения и з.у. надо мне знать для оценки автомойки на продажу(соб-к частное лицо, за чем ему оценка - не спрашиваете)?
и еще меня тут осенило, у меня Квалификационное свид-во только на недвижку, это значит что я оценю только здания и сооружения, а разве можно мойку продавать как-то по-другому , ну только здания, а не бизнес? под перепрофилирование? ИМХО, ее как бизнес продают, т.е. я ее оценить так не смогу, а разница между просто ст-ю зданий и сооружений и ст-ю бизнеса, думаю будет большая. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2007 15:32 |
|
Ну вот у нас мойку организовали в бывшем торговом павильоне: забетонировали пол, поставили фильтра, провели канализацию в централку, поставили моечное оборудование. Организовать что-то побоюное мона в любом гараже.
Ты четко определись, что он продает: юрлицо или набор активов. Если юрлицо, то оценка по бизнесу (и "де-юре" делать не можешь), если набор активов, то уперед. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2007 12:44 |
|
Вотпрос походу возник, рынок автомоек как вяснилось ооооооочень узок- во тя и думаю, могу за аналоги брать СТО сранимые по конструктивам? че то мне кажется шо криминала в этом нет: где было СТО -можно мойку сделать и наоборот. (на моей мойке особого оборудования не установлено, бокс выложен керамической плиткой и шланги с водой выведены) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2007 13:23 |
|
Я думаю, что особых отличий не будет. Главное, чтобы в аналоге не сидела стоимость оборудования.
По большому счету, твой объект (если речь идет именно об объекте недвижимости без оборудования) может использоваться и как гараж, склад. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2007 14:01 |
|
да объект без оборудования. но под склад это слишком круто. там здание новой постройки и внешне больше на кафе похоже. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2007 14:07 |
|
Ну если по всем пунктам НЭИ получается кафе, так почему бы и нет. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2007 14:10 |
|
мойки, сто, єто сча оооочень вігодно доходником его и НЄИ мойка, раз она там есть (и если рядом нет еще 3-4 мойки), а по твоему вопросу - ті цени здание мойки укомплектоване необходимім для полноценной ее работі оборудованием и усе |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2007 14:41 |
|
там оборудования нет. просто бокс керамической плиткой выложен и шланги с водой. они в ручную моют. нет там ни щеток ничего.
По доходу- они мне данные давали- там смешные цифры у них. к тому же доход в оценке недвижимости это как я понимаю доход от сдачи в аренду, а не прибыль от детельности того шо находится внутри. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2007 17:15 |
|
ну так и цени как мойку по доходу. в операционные затраты идут вода, електрика, з/п, налог на землю - в ждоход все остальное. ставка капитализации небольшая, если в нормальном месте. рисков немного.
вычитаешь стоимость моечного оборудования. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2007 17:43 |
|
налога на землю нет- приватизирована. моечного оборудования нет. мне хозяин сказал шо у них прибыль в месяц 2 000 у.е. получается шо здание мойки фигню стоит. А здание хорошее по сравниловке по 2000 у.е за квадрат. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2007 17:57 |
|
тю так делай по сравниловке...йолы-палы...об чем жеж речь тогда??
если есть с чем сравнить... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2007 19:57 |
|
К мойке и к СТО, а тем более к складам разные требования к очистным сооружениям, это как минимум... ну и остальные коммуникации не забудьте... так шо склад как-то не совсем туда лепится  |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 02 Авг 2007 06:54 |
|
не склады я не беру, ясен пень. у меня в аналогах СТО со всеми коммуникациями.
Андрюх, та по сравниловке я делаю, но как-то одним походом не красиво....
Доходник хотя бы справочно надо привести , у меня по доходнику просто только один адекватный аналог нашелся.....а потом меня агенство недвижимотси выпасло  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 02 Авг 2007 09:22 |
|
намёк понял...віясняю |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 12:01 |
|
народ, помогите гриппознику
у меня объект - кафе-мойка-сто-офис, все это на куске земли 50 соток с назначением под АЗС. земля приватизирована. место на трассе. еще есть эстакада, подземное хранилище под нефтепродукты и трубопроводы. земли свободно 42 сотки ид 50.
как все правилньо посчитать?
я считаю доходом мойку, кафе и офис. сравнительным - кафе, офис, сто. все по отдельности.
затратником эстакаду, хранилище и трубопровод.
как теперь посчитать землю? она тут самое ценное получается.
вычесть из общей площадь застройки под тем, что уже посчитано и остаток посчитать сравнительным? или как?
потому что при вышеописанном расчете стоимость земли не учитывается в полной мере. кусок отжали большой, построили мало. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 14:41 |
|
Уф за Вами не угнаться.
Че в документах на право собственности АЗС, типовая ли? Все что Вы написали прописано в документах(кафе-мойка-сто-офис-емкость-коммуникации-навесы и. т.).
Если все по проекту и внесено в документы на право собственности то считай как АЗС в сборе. Аналогов куча. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 14:46 |
|
Пардон, не заметил СТО
Тут проблемка, аналогов АЗС с СТО не встречалось. Может не внимательно смотрел? Тут надо по мозговать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 15:43 |
|
там нет АЗС, ТАМ ЕСТЬ ЗЕМЛЯ ПОД АЗС |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 15:50 |
|
Пардон, все понял.
А проект на постройку указанного есть?
И что пишет БТИ, функцию зданий.
Возможно на данный момент незаконка или незавершенка.
Не обижайся если спрашиваю лишнее. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 16:02 |
|
не-не, все законно. витяги, техпаспорта, договры КП, акты на землю.
там когда-то была АЗС, в конце 90-х еще. потом построили мойку, сто - 1 гараж, кафе, офис. азс демонтировали, оставили подземное хранилище, эстакаду для автотранспорта и трубопроводы под асфальтом.
теперь перепродали, новый владелец думает строить АЗС нового образца.
кредитуется.
ну кусок земли там большой и свободный, его стоимость не отражается в полной мере, если считать комплекс по доходу. там собственно в земле и ее целевом основная прелесть. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 16:13 |
|
Уточни плиз.
Новый владелец, что либо достраивал? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 16:25 |
|
да нет, только купил недавно.
все там узаконено |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 16:56 |
|
Тогда Вы правильно все делаете.
Что касается ЗУ с функцией под АЗС, я бы считал весь участок как условно вакантный, и плюсовал стоимость улучшений без стоимости ЗУ.
Ведь по документам вся площадь отведена под АЗС. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 17:54 |
|
нууу... типа ж сидит в сравнительном и доходном местоположение? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 18:08 |
|
Уважаемая zanoza
Посмотрите ветку
"Право польз ЗУ под забором и канализацией?"
Думаю это то что Вам поможет.
Да и интересно знать итоги после сдачи отчета, и не только этого. А то как то нет обратной связи. Правы ли мы в своих суждениях.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 23 Дек 2007 20:17 |
|
бери весь участок и точка! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 23 Дек 2007 21:34 |
|
Филин Андрей да ты такой сейчас... всех бери.
и че потом с ним делать с этим участком? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 23 Дек 2007 21:36 |
|
ценить его! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 23 Дек 2007 21:48 |
|
так я и спрашиваю - весь ценить или только тот кусок, который свободен? ведь тот, что застроен, учитывается в доходнике и сравниловке? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 23 Дек 2007 21:53 |
|
весь!
а в доходнике и сравниловке мож написать что не учитівала поправки на размер ЗУ |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 25 Дек 2007 18:31 |
|
Заноза, вопрос еще актуален.
Нашел инфу о предложении к продаже действующего СТО в Днепре и продажу земли под АЗС в Днепропетровской и Кировоградской областях.
Если актуален, свисните - отсканирую и сброшу. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 25 Дек 2007 18:37 |
|
если можно, кусок по земле под АЗС по днепропетровской области
по СТО не надо, у меня тут одно название, что СТО - без подъемника |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 25 Дек 2007 18:42 |
|
Суть объявления такова (мовою оригіналу):
продаються земельні ділянки під будівництво АЗС на основних магістралях Дніпропетровської та Кіровоградської обл. т. 8(063)497-97-23, azs.dnepr@gmail.com |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
