| Автор |
Сообщение |
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 06 Авг 2007 11:29 |
  |
Стоят следующие задачи:
Оценка делается для ФДМУ, остаточная балансовая стоимость в переводе на кв.м. порядка 270 у.е. .... реально полчается по сранвит. 195 у.е. по доходному порядка 160 у.е. т.е ФДМУ не примет .... Подсказали что в номере за февраль в "Збірнику ціноутворення в будівницві" есть что-то о опосередкованій вартості об`єктів соц. призначення, по которому стоимость 1 кв.м. порядка 4300 грн. Т.е можно выехть за счёт затратного подхода. Может у кого-то есть ин-фа об этом и о специфике расчёта. Помогите ... сроки исполнения поджимают. |
|
|
    |
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2007 12:14 |
|
Фишка в том что ФДМУ не хочет продавать ниже балансовой, поэтому надо вытянуть?....
Наше местное ФДМУ ваще затратный оч. не любит,
только если объект спец-е майно...
Мне кажется можно сослаться и на усредн.сто-сть , важно корректно учесть износы...
и если по сравнит-ному получилось 195, а по затратм будет выше вам ток похлопают в ладоши. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2007 12:26 |
|
Есть там такая табличка
«Опосередкована вартість будівництва об’єктів соціального призначення, які споруджуються на території України, станом на 1 січня 2007 року»
Адміністративні будинки - 4326 грн./кв.м. загальної площі (з урахуванням ПДВ)
Мы также для Фонда тупо брали ее и индексировали на нужную дату + земельный компонент вот и весь затратник.
Ну а в доходном я думаю не проблема подшаманить до нужной величины. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2007 14:24 |
|
дайте точную методу расчёта (формулу) .... буду оч. благодарен
Понимаю вопрос глупый но .... чел. который подсказал этот вариант, сказал о какой-то специфике расчета по данной схеме (учитывать прибыль застройщика и т.д.... ) Та ли это или можно просто учесть уровень инфляции за прошедший период и всё ... |
|
|
|
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Авг 2007 10:55 |
|
Развитие темы..... При использовании данного метода мы получаем стоимость замещения, ОО неспециализированое имущество т.е. нужна только рыночная стоимость , как в этой ситуации быть перед ФДМУ, чем аргументировать выбор цифры полученой по востановительному ...? По другим методам цифры около 100, 120 тыс. Остат. ст. около 170 т., а по востановит. методу 450 т.-как раз то что нунжо, выше балансовой и всё ..... |
Последний раз редактировалось: Alexandr_T (Пт, 10 Авг 2007 11:31), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Авг 2007 11:05 |
|
| Alexandr_T писал(а): |
При использовании данного метода мы получаем стоимость замещения, но мне нужна эта цыфра для продажи объекта на аукционе (т.е. рыночна цена), ОО неспециализированое имущество т.е. нужна только рыночная стоимость , как в этой ситуации быть перед ФДМУ? По другим методам цифры около 100, 120 тыс. Остат. ст. около 170 т., а по востановит. методу 450 т.-как раз то что нунжо, выше балансовой и всё ..... |
читал два раза ничего не понял, третий раз читать нестал... |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Авг 2007 11:24 |
|
Не ты один... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Авг 2007 11:30 |
|
Стоит задача: определить рыночную стоимость.
Подходит цифра полученая по востановительному методу.
Что написать и как обосновать что эта цифра рыночная ... |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Авг 2007 11:39 |
|
Напишите что коэфициенты индексации цен строительства 69 года как нельзя лучше отображают состояние рынка |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Авг 2007 11:43 |
|
Издеваетесь ..... при расчёте по востановительномо подходу была использована Опосередкована вартість будівництва об’єктів соціального призначення, які споруджуються на території України, станом на 1 січня 2007 року»
Адміністративні будинки - 4326 грн./кв.м. загальної площі (з урахуванням ПДВ) .
А при формулировке "коэфициенты индексации цен строительства 69 года как нельзя лучше отображают состояние рынка" лучше сразу порвать свидетельство, зачем еще время тратить .... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Авг 2007 11:46 |
|
Да, представляю инертпретацию полученных результатов: доходный и сравнительный - фигня (это не рынок), а вот затратный как нельзя лучше отражает рыночную ситуацию. Ну или шото в этом роде. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Авг 2007 11:48 |
|
| Alexandr_T писал(а): |
Стоит задача: определить рыночную стоимость.
Подходит цифра полученая по востановительному методу.
Что написать и как обосновать что эта цифра рыночная ... |
аааа Вы про это.
ну это и есть высшее искусство оценки, каждый раз обосновать противоположные точки зрения в зависимости от цели оценки.
ну напишите что для аналогов и дохода
данных было ничтожно мало…
они были недостоверные…
не отражающие реального рынка…
а тут для затратки
самые свежие…
самые документальные (Держкомбуд) и бронебойные…
опять же земля…
вобщем дерзайте |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Авг 2007 11:54 |
|
а что делать? Иногда и не такое пишут.
Напишите что газеты и журналы публикуют цены предложения. Статистической базы о реальных ценах продаж нет в нашей стране и тем более в этом населенном пункте. В связи с нестабильной политической ситуацией в стране более разумно опиратся на индексы инфляции любезно посчитаные госструктурами. Тем более они являются куда более офицальным источником чем какая-то газета "Новини нашого села" |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Авг 2007 11:58 |
|
| Trinichka писал(а): |
| ндексы инфляции любезно посчитаные госструктурами. |
Кстати про индексы инфляции, за июль разместить забыла. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Авг 2007 12:19 |
|
| Серый писал(а): |
| Trinichka писал(а): |
| ндексы инфляции любезно посчитаные госструктурами. |
Кстати про индексы инфляции, за июль разместить забыла. |
Склероз батенька. Пиши еще, но сегодня после 18 мне в личку. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Kristina
Возраст: 40
Сообщения: 22
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 13 Авг 2007 14:04 |
|
Розрахунок інших витрат та прибутку забудовника
В роз'ясненнях, що наводяться у Наказах та Листах Державного комітету України з будівництва та архітектури, вказується, що показниками опосередкованої вартості спорудження нерухомості по Україні (тими, що приводяться у документах Деркомітету України з будівництва та архітектури), не враховуються витрати, пов'язані з додатковими технічними та економічними умовами розвитку регіонів - звільнення та інженерна підготовка майданчика, компенсація витрат попереднім власникам земельної ділянки, спорудження позамайданчикових інженерних мереж, відрахування на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури населених пунктів, відрахуання на розвиток пожежної служби, передання місцевим органам самоврядування частки нерухомості (наприклад, у разі будівництва житла тощо.
Довідково: згідно Постанови Кабінету Міністрів України №1930 від 30.12.2000 року встановлений граничний розмір залучення коштів замовників на розвиток інженерно-транспорної та соціальної інфраструктури населених пунктів з урахуванням вартості робіт, передбачених вихідними даними на проектування, що не може перевищувати 25 відсотків будівництва об'єкта незалежно від його функціонального призначення.
Прибуток забудовника в загальному випадку показує:
-додаткові витрати на будівництво об'єкта нерухомості, що не враховуються у значені опосередкованої вартості одиничного показника (1 м2, 1 м3 тощо);
-очікування забудовника на повернення інвестованих грошових коштів з урахуванням зміни їхньої вартості у часі;
-очікування забудовника на одержання мінімально визначеного прибутку, як компенсації за ризики інвестування в даний об'єкт нерухомості.
Розрахунок прибутку забудовника проведений з використанням аналітичного методу, що був запропонований співробітниками Петербурзького технічного університету (СПБДТУ) к.т.н., доцентом Д.Д.Кузнецовим і д.т.н., професором, завідуючим кафедрою "Економіка і менеджмент нерухомості Б.С.Озеровим.
Згідно цієї методики розрахунок прибутку забудовника базується на припущенні, що інвестувати кошти в нове будівництво має сенс у тому випадку, якщо прибуток від будівництва нового проекту буде не менше, чим прибуток від альтернативного проекту, що має той же рівень ризику і ту ж тривалість, що і нове будівництво.
ППР. = n x Y / 2 x [1 + n x Y / 3 + Co' x (1 + 2 / 3 x n2 xY2)]
де: Co' = Cо / С – доля авансового платежу в загальній сумі платежів
n – число років (період) будівництва
Y – річна норма віддачі на вкладений капітал; враховуючи, що об'єкт оцінки має в цілому невеликий строк будівництва, норма віддачі приймається незмінною.
Приймаємо:
Co' = 100 % (повна оплата проекту)
n = до 1-го року (строк будівництва багатофункціонального торговельного комплексу згідно СНиП 1.04.03-85, частина ІІ, З,1* )
Y = 1,108 % (рівна ставці капіталізації)
ППР. = n x Y / 2 x [1 + n x Y / 3 + Co' x (1 + 2 / 3 x n2 xY2)] =
= 1 х 0,11 / 2 х [1 + 1 х 0,11 / 3 + 1 х (1 + 2 / 3 х 12 х 0,112)] = 0,11
Таким чином, з урахуванням інших витрат (відрахування на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури населених пунктів тощо) – 25 %, загальна сума інших витрат та прибутку Забудовника: 11% + 25 % = 36 %. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 13 Авг 2007 14:45 |
|
У меня по ходу возник вопрос о правильности включения в прибыль застройщика процента отчисления в город.
Прибыль застройщика отражает желаемую застройщиком величину дохода от осуществления проекта, а процент отчислений - это затраты, которые необходимо понести в процессе реализации проекта (нужно что-то построить на сумму отчислений или отдать в денежном выражении). И, по сути, эти затраты как раз таки будут влиять на прибыльность проекта.
Или я что-то не так думаю. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 13 Авг 2007 15:01 |
|
| Серый писал(а): |
У меня по ходу возник вопрос о правильности включения в прибыль застройщика процента отчисления в город.
|
а походу где он (процент) включается?
я так понял процент отдельно, прибыль Застройщика отдельно,
а все вместе Общая сумма |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 13 Авг 2007 15:35 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| а походу где он (процент) включается? |
Не правильно выразился. Ну я имел ввиду, что не правильно суммировать отчисления в фонд города и прибыль застройщика и умножать на опосередковану вартість. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 14 Сен 2007 18:23 |
|
| Kristina писал(а): |
| згідно Постанови Кабінету Міністрів України №1930 від 30.12.2000 |
постанову отменили и теперь имеем ПОСТАНОВУ від 24 січня 2007 р. N 40, в котрой макс. размерчик инфраструктурного взноса ограничили с 25% до 20%.
Странно, а Киеврада не отреагировала, и в Киеве по прежнему 25% (ну то есть "опять 25").
| Kristina писал(а): |
| ППР. = n x Y / 2 x [1 + n x Y / 3 + Co' x (1 + 2 / 3 x n2 xY2)] |
С последующей подстановкой цифирей в формулу не понял, вызывет сомнение собственно n2 и Y2 (а что это такое?) |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 14 Сен 2007 21:08 |
|
Alexandr_T! А что Вас собственно смущает? Для оценки НС определяет три подхода, один из них - затратній. Для обоснования принятия результата, полученого затраткой, с самого начала отчета (в описательной части, и в обзоре такой-то недв-ти) детально опишите депресивность района розташування ОО, занепад ділової активності, і таке інше. Було б дуже добре, якби змогли привести підтверджені дані про ці факти (статистичні дані тощо).
Далі, перевірте розрахунок Ск, мабуть таки можливо його привести до потрібного значення , або значень (в такому випадку можна б було зазначити, що цей підхід використовувався в якості перевірочного, для визначення діапазону значень .вартості...).
А при обосновании результатов Ві сможете опираться на примері и віше наведенніе данніе и пояснить "друзьям" что затратка, в данном , анамольном случае имеет место біть. Вдачі ! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 14 Сен 2007 21:58 |
|
В данный момент ничего не смущает .... роботе ф фонде ... жду рецензию. А вообще по поводу затратки ..... отношусь с большим скепсисом т.к. неучитывется самое главное - МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ!!! А написать можно, что угодно ... так и работаем ... |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Сб, 15 Сен 2007 12:25 |
|
Почему же не учитівается? Берем ринкову вартість по аналогам вданном мікрорайоне и вперед! Очень даже получается! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Сб, 22 Сен 2007 19:45 |
|
| Alexandr_T писал(а): |
| неучитывется самое главное - МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ!!! |
Сделайте расчет внешнего (экономического) износа он и учтет место расположения. Вообще рыночная стоимость по затратке обязывает учитывать все виды износа  |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
