| Автор |
Сообщение |
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 06 Авг 2007 20:51 |
  |
Правоустанавливающих документов на землю (Акта на землю) нет и ближайшее время не предвидится, в связи с мараторием, площадь зем. участка, который прилегает к ОО знаю, но нет док-тов ...... Может посчитать стоимость земли под ОО, или вобще несчиать? Оценка для ФДМУ. |
|
|
    |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2007 20:57 |
|
без земли низя....если она не в собственности- то она в аренде. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 07 Авг 2007 07:26 |
|
они (ФДМУ) тебе скажут "ну посчитайте как-то..." и будут правы
если хоть в техпаспорте есть площадь - то по этим данным и считайте, ведь вы сказали
| Цитата: |
| площадь зем. участка, который прилегает к ОО знаю |
...вот эту цифру и используйте в расчетах. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 07 Авг 2007 08:30 |
|
Земля все равно в затратном будет, посчитайте право пользования и укажите на отсутствие документов, предполагая, что ЗУ в аренде |
|
|
|
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 07 Авг 2007 16:44 |
|
посчитаю стоимость пользования землей под объектом оценки .... |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 08 Авг 2007 09:13 |
|
Наше региональное отделение в таких случаях умничает - а позвоните в рай.зем.ресурсы. узнайте базовую. рассчитайте сами все к-ты. и т.д.  |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 08 Авг 2007 14:05 |
|
та ваши ваще ...как для аренді так "найдите", а как на прихватизацию, так "забудьте и потеряйте..."
я єтого не говорил |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 08 Авг 2007 14:32 |
|
Ну да Андрей .... а с кем не бывает....
 |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 08 Авг 2007 14:50 |
|
сча мне тож смешно, а тогда... зато опыт, урок...на всю жизнь |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 08 Авг 2007 15:11 |
|
Замечание в тему, только что звонила в упр.зем.ресурсами маленького городка, на вопрос кто - честно ответила оценщик, работаю в вашем городе, были очень любезны и общительны, базовую стоимость дали сразу.
При этом в моем родном городе разве что не послали недавно - типа сведения особой секретности и кому попало не разглашаем;  поэтому делаю ПВЗД по налогу на землю |
|
|
|
|
Rion
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Пт, 05 Окт 2007 15:37 |
|
К вопросу о земельной составляющей.
Подскажите пожалуста, как при расчете затратным подходом, скажем 2-х комнатной квартиры в высотке, расчитать стоимость права пользования земельным участком? Или она в этом случае не учитывается? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 05 Окт 2007 16:22 |
|
с учетом этажности здания, т.е площадь застройки квартиры делите на этажность здания. она там есть канешно, куда ж ей дется. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Окт 2007 16:30 |
|
| Rion писал(а): |
К вопросу о земельной составляющей.
Подскажите пожалуста, как при расчете затратным подходом, скажем 2-х комнатной квартиры в высотке, расчитать стоимость права пользования земельным участком? Или она в этом случае не учитывается? |
Я извиняюсь, а нафига Вам этот гемор, что сравнительного не хватает.
Лично мы квартиру больше чем сравнительным не оцениваем, ну на крайняк - доходным. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Окт 2007 16:42 |
|
у нас доходній никогда не показівал реальной стоимости да и сейчас тоже...
так что только сравнит!!!! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Окт 2007 16:46 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
у нас доходній никогда не показівал реальной стоимости да и сейчас тоже...
так что только сравнит!!!! |
Ну если очень просют больше одного подхода, то как раз на крайняк вторым оказывается доходный. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Rion
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 11:18 |
|
На вопрос зачем мне это отвечаю:
Попадали в руки отчеты где квартира расчитывалась 2 подходами, затраткой и сравнительным. Причем в сравнительном вводилась поправка на физ. износ!!! Не знаю насколько это правильно, но для меня молодого оценщика подсмотреть как делают другие очень даже познавательно, хоть и не всегда понятно что-там к чему. |
|
|
|
|
Rion
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 11:26 |
|
| SHE писал(а): |
| с учетом этажности здания, т.е площадь застройки квартиры делите на этажность здания. она там есть канешно, куда ж ей дется. |
При общей пл. 48 и этажности 9 получим 5,33 а дальше... 
как выдавить из этой цифры стоимость права пользования зем. участком????? |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 11:33 |
|
| Rion писал(а): |
При общей пл. 48 и этажности 9 получим 5,33 а дальше...
как выдавить из этой цифры стоимость права пользования зем. участком????? |
А кто так научил считать зем участок принадлежащий квартире?
Все так пишут, а мне каждый раз плакать хочется видя сей незамысловатый расчет...  |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 11:59 |
|
А не проще взять площадь земельного участка, приходящейся на дом и разделить на общую площадь квартир и умножить на площадь своей квартиры.
И, наверное, правильнее делить не на общую площадь квартир, а на общую площадь дома (с учетом мест общего пользования). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 12:29 |
|
Как я понимаю, делить необходимо не на общую площадь квартиры, а на площадь застройки (т.е. с учетом стен и перегородок).
В связи с тем, что на дату оценки участок для оцениваемого встроенного помещения не выделен, для расчета ППЗУ: земельный участок идентифицируемый как площадь под пятном застройки : на этажность здания.
А на счет стоимости земельки пишется письмецо на имя начальника.
...В связи с проведением независимой оценки по определению рыночной стоимости недвижимого имущества по адресу:
ХХХ прошу Вас сообщить размер нормативной денежной оценки одного квадратного метра земли по указанному адресу.
Затратник в оценке квартир не применяю.
Отказ от расчета затратником.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в функционируемом многоквартирном доме посредством его строительства.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, а также согласно [/4/ п6] Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта ( где-то вычитала и понравилось+ что-то добавила от себя) |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 13:00 |
|
| СИМа писал(а): |
…
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в функционируемом многоквартирном доме посредством его строительства.
…
|
какой то более чем странный довод в пользу отказа от затратника
т.е. когда Оценщик считает затратным стоимость Части Нежилого помещения то ему получается известны «случаи подобного «изощрённого» приобретения Часть Нежилого помещения, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность ЧАСТЬ Нежилого помещения в функционируемом доме посредством его строительства.»? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 13:42 |
|
про изощренный способ я где-то цитатку эту уже размещала, помнится не мою |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 14:09 |
|
Занозка, возможно это и из Вашего источника. Ни на что не претендую. Я много гуляю по сети, и то,что мне показалось мало-мальски интересным копирую в спец.папку, а вдруг пригодится!
А вообще-то я не понимаю зачем ломать копья, если в НС№2 четко написано:
6. Затратный подход целесообразно применять для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, специализированного недвижимого имущества, в том числе недвижимых памяток культурного наследства, сооружений, передающих устройств и т.п.. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможно и (или) экономически целесообразно
|
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 14:41 |
|
| Rion писал(а): |
При общей пл. 48 и этажности 9 получим 5,33 а дальше...
как выдавить из этой цифры стоимость права пользования зем. участком????? |
вот эти 5,33 умножаете на ст-ть земельного участка, у нас есть нормативная оценка земель городаи мы берем оттуда, можете взять рыночную ст-ть з.у. по району оценки. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 14:44 |
|
| Trinichka писал(а): |
| Все так пишут, а мне каждый раз плакать хочется видя сей незамысловатый расчет... |
а что тебя смущает? правда там надо не общую, а площадь застройки делить на этажность. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 14:54 |
|
| SHE писал(а): |
| Trinichka писал(а): |
| Все так пишут, а мне каждый раз плакать хочется видя сей незамысловатый расчет... |
а что тебя смущает? правда там надо не общую, а площадь застройки делить на этажность. |
РАДУЕТ что ты сама отвечаешь на свой вопрос. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 15:57 |
|
По результатам сравнительного имеем стоимость застроенного земельного участка (т.е. квартиры). Для расчета права пользования в затратном (ну если уж сильно хочется его) целесообразно использовать метод соотнесения, т.е. рыночная стоимость земли определяется как часть стоимости застроенного земельного участка (по таблице ситуационных классов). На базе рыночной стоимости можно определить право пользования |
|
|
|
|
Rion
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 16:01 |
|
Большое спасибо, теперь более-менее понятно. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 09 Окт 2007 07:27 |
|
| Trinichka писал(а): |
| РАДУЕТ что ты сама отвечаешь на свой вопрос. |
а. так тебя площадь застройки смущала? я уже грешным делом подумала, что что-то "в корне неверно"  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
|
|
