| Автор |
Сообщение |
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
 Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 09:06 |
  |
Всем привет!
У меня такая ситуация. Оценивала дом для залога. Дом 422 метра квадратных с сауной, гаражом, бассейном, коммуникации, само собой все в порядке - отопление, вода и остальное есть.
Город у нас маленький и такие дома-комплексы на право и налево не продаются. приходитя для сравнения брать обычные дома и коректировками подгонять. Банк встал на дыбы, это и понятно, потому что объяснить и подогнать такое дело нелегко.
Делали ли вы такую поправку, как бы правильно выразиться, на престиж, что ли. Потому как в объектах сравнения комуникации все есть и отопление индивиду - набор одинаковый с нашим объектом, но в то же время сауны и бассейна в таких домах нет  . Что мне делать? |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов
Последний раз редактировалось: Marina_M (Чт, 20 Сен 2007 15:11), всего редактировалось 1 раз |
|
    |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 09:19 |
|
ну можно шото типа архитектурно-планировочного решения дать.....в рамках 10-15 % , а почему нет?.
А шо банк не верит что этот дом дорогой?
на крайняк можешь посчитать среднюю ст-ть такой сайны и бассены в денежном выражении - думаю там прилчно вылезет . |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 09:30 |
|
Банк, наверное, сомневается в необходимости на рынке таких объектов, несоответствии затрат потребностям рынка. Ведь можно ж где угодно наворотить чего угодно. С точки зрения меня как собственника мне удобно, а с точки зрения рынка это в том месте не нужно. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 09:58 |
|
| Серый писал(а): |
| Банк, наверное, сомневается в необходимости на рынке таких объектов, несоответствии затрат потребностям рынка. Ведь можно ж где угодно наворотить чего угодно. С точки зрения меня как собственника мне удобно, а с точки зрения рынка это в том месте не нужно. |
+1
Оценить можно что угодно, но не надо забывать, что рыночная стоимость - это стоимость, по которой перейдет право собственности (как договорятся продавец с покупателем). И вполне возможно, что рынок такой объект проглотить не сможет (продавец не захочет уступить, а покупатель не захочет платить за такую бандуру). |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 10:08 |
|
дело в том, что я знаю, за сколько ни его покупают  |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 10:10 |
|
Мариш, эт они ебе сказали?
Ты знаешь, я тысчу раз ловила на этом своих заказчиков, на том что они меня безБожно обманывали в плане ст-ти за сколько они покупают  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 10:13 |
|
не в этом случае. Я звонила по объявлению о продаже именно этого дома |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 10:14 |
|
У нас ведь аналогов (если бы смайлик с фигой я бы его обязательно вставила) мало. поэтому все что продается и покупается я знаю (ну, большую часть - всего знать низя) |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 10:16 |
|
| Мариночка писал(а): |
| дело в том, что я знаю, за сколько ни его покупают |
и
| Мариночка писал(а): |
| не в этом случае. Я звонила по объявлению о продаже именно этого дома |
так это ж еще желание продавца. А за скока продадут??? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 10:25 |
|
по-моему вы думаете, что я вчерашняя и ничего этого не понимаю. по-моему вопрос в другом заключался, ребята. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 10:48 |
|
я считала по пригородам днепра два года назад, по таким же домам, и делала поправочный коэффициент по стоимости квартир там и у нас.
стоимость квартир по крупным городам есть на agent.ua. стоимость своих выведешь сама. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 10:51 |
|
есть еще вариант - корректировать по стоимости земли.
то есть из стоимости предложений вычитаешь стоимость земли под большим городам, получаешь стоимость квадратного метра улучшений.
потом корректируешь до своей (МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ НЕ УЧИТЫВАЕШЬ - оно учтено стоимостью земли)
потом к полученной после корректировок стоимости улучшений прибавляешь стоимость земли у себя - и опаньки! должно выйти. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 11:18 |
|
ага. так как Ева говорит, попробуй Мариш. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 11:22 |
|
пасиб, девочки. И мальчики  |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 15:07 |
|
Вариант Еви вполне приемлемий. Можно еще попросить у ведущих АН справочки о стоимости подобного имущ-ва. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 15:10 |
|
Тринь, а можно поменять название темы на правильное? |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 15:11 |
|
прости, поспешила, уже поменяла |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 16:18 |
|
А я хотела сказать что новый подпольный модератор появился |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 16:36 |
|
испужалася небось  |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Сен 2007 16:40 |
|
Ага.. а то один и другой модеры мужского полу в отпусках... одна я на хозяйстве  |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2007 10:26 |
|
Домовладения оцениваются затратным и сравнительным. Поэтому по басейнам, саунам и вообще домам повышенной комфортности см. новый УПВС |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2007 10:31 |
|
а как же быть с таким требованием банков, как оценка по сравнительному подходу?
ведь сейчас идет такая ерунда как настроят хоромов на миллионы в деревне глухой, а потом закладывают в банк и удивляются, почему же рыночная их стоимость не миллионы, а какие-то тысячи? |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2007 10:37 |
|
| kink писал(а): |
| Домовладения оцениваются затратным и сравнительным |
!!! два подхода в отчете |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2007 11:08 |
|
а, пардон - не дочитала.
а как с расхождениями по затратке и сравнительным? должны быть по элитке порядочными.
или вы вычитаете излишние улучшения? |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2007 11:14 |
|
банк смотрит ТОКА на сравнительный |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2007 11:25 |
|
| Мариночка писал(а): |
| банк смотрит ТОКА на сравнительный |
+1 |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2007 13:44 |
|
затратный как раз нужен для контроля сравнительного. Излишние улучшения - это золотой унитаз и пр. Если дом комфротнее например за счет бассейна и сауны, высоты потолка, то он лучше и стоимость его д.б. выше. Вообще то я новый УПВС привел как способ корректировки на некоторые элементы здания - тот же бассейн, сауна, камин. |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2007 13:52 |
|
Хотела сказать что банк еще смотрит на доходный, но прочитала тему и замолчала. Таки сравнительный для жилой недвижки. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2007 17:09 |
|
Затратный можно подтянуть с помощью земли, в принципе. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 30 Сен 2007 10:09 |
|
| Цитата: |
| Затратный можно подтянуть с помощью земли, в принципе. |
- да куда его тянуть. там и так зашкаливает затратка. дом у меня на 600 м2 в козолуповке.
со всеми делами и ландшафтным дизайном.
ну ясно - чувак в козолуповке царь и бог. только кому нафиг его дом нужен там? от областного центра туда пилить три часа на хорошей машине. |
|
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 30 Сен 2007 13:20 |
|
| zanoza писал(а): |
а как же быть с таким требованием банков, как оценка по сравнительному подходу?
ведь сейчас идет такая ерунда как настроят хоромов на миллионы в деревне глухой, а потом закладывают в банк и удивляются, почему же рыночная их стоимость не миллионы, а какие-то тысячи? |
в плане сравнительного подхода - очень хорошо предложили с корректировочкой на землю....
а вообще, если по месту сравнительным не выйти (м.б. только абсолютными поправками на дополнительные улучшения), а так......тут сам собой напрашивается экономический износ, т.к., разумеется, хоромы в несоответствующем им месте адекватную доходность собственнику не принесут. и тогда, думаю, с учетом данного вида износа, у банков вопросов не должно возникнуть
хотя, уж очень они, банки, дотошные стали |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 30 Сен 2007 13:24 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| Затратный можно подтянуть с помощью земли, в принципе. |
- да куда его тянуть. там и так зашкаливает затратка. дом у меня на 600 м2 в козолуповке.
со всеми делами и ландшафтным дизайном.
ну ясно - чувак в козолуповке царь и бог. только кому нафиг его дом нужен там? от областного центра туда пилить три часа на хорошей машине. |
воть-воть, уменьшить затратку экономическим износом. |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 01 Окт 2007 08:51 |
|
| Цитата: |
| воть-воть, уменьшить затратку экономическим износом. |
- каким? то есть рассчитать его на основании чего? |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пн, 01 Окт 2007 08:59 |
|
А если посчитать экономический износ (целесообразность строительства в данной местности). Э.изн. может быть существенный. Ведь есть дома- дворцы на белебни, которые не берут и за 3 коп. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пн, 01 Окт 2007 09:18 |
|
Я извиняюсь, не прочитала 3 страничку. Здесь уже были предложения по эконом. износу. Я оценивала двухэтажное административное здание 1990 года. Не объект, а картинка- состояние- супер. Находится в депресс. районе, дороги грунтовые, ни чего не продается ,не покупается, об аренде молчу. Все разрушено, некоторые дома заколочены.
работоспособного населения -280чел., пенс-256, школьники-67, дошкол. 4чел. Детсад не функц. Работой в населен. пункте обеспечены 16 чел!!!: школа-5чел, фельд. пункт-2чел, сельсовет-5чел, ДК-4 чел. Остальные по огородам или в обл. центре работают (80км). животноводческого комплекса -нет, колхоза- совхоза- нет, земля на паях, арендуют два предпринимателя. Информация получена от головы сельсовета.
Из этих показателей при помощи корректировки на эк. износ вывела расчетную стоимость.
В 1990г. было крепкое, процветающее эксперим. хозяйство, много молодежи, два пятиэтажных общежития. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 01 Окт 2007 09:30 |
|
ну икак строился расчет на основании того, что
| Цитата: |
| 280чел., пенс-256, школьники-67, дошкол. 4чел. Детсад не функц. Работой в населен. пункте обеспечены 16 чел!!! и т.п.: |
я вообще-то предполагала расчет экономического износа по стоимости продаж стандартного жилья в этой деревне и в городе, допустим.
а как подвязать к этому общее описание депрессивной ситуации? |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пн, 01 Окт 2007 10:06 |
|
В этой работе была кровная заинтересованность Заказчиков. Я их погоняла по округе. Они собрали такие же справочки по численности, занятости населения и пр. в населенных пунктах, где есть мало-мальский рынок. Информацию по рынку я искала сама.
Я так же считала под разборку. Здание отрывали с руками ( по фото), но узнав, куда ехать- крестились и отказывались. Аргументировали большими транспортными издержками, убитыми дорогами, необходимость командировки рабочей силы и пр. Из 10(!) фирм не одна не изъявила желение купить! Все это слезно было отражено в отчете с перечнем фирм, контактным лицом, договорной закупочной ценой. Со строителями я общалась лично. На наивный вопрос "А что же мне делать" с такой ценностью. Их рекомендации были- плюнуть и забыть. По другим населен. пунктам расклад давали- за сколько бы купили такое там, там и там.
Корректировку по строителям я приняла за контрольный ( дополнительный) расчет поправок. В принципе цифры были адекватны. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
|
|
