| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 16:02 |
  |
кто-нибудь ценил крупные склады-холодильники? температурный режим до -22?
сориентируйте, где брать аналоги по продаже и аренде?
еще такое - наткнулась на информацию, что аренда холодильника считается в долларах за м2 в год.
так ли это? |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 16:14 |
|
Ставки на аренду такого типа складов встречал только в обзорах.
Как вариант. позвонить по местным хладокомбинатам. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 16:34 |
|
звоню. морозятся.
то есть тупо мычат приезжайте поговорим, а что вы собираетесь там хранить, а в каких объемах
один вот сказал стоимость - 30 уе/м2
вроде как для месяца много |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 16:48 |
|
| zanoza писал(а): |
| один вот сказал стоимость - 30 уе/м2 |
В обзорах по Киеву я примерно такую же цифру и встречал.
У них есть специфика: холодильник, а их не много (в сравнении с другими складами). И тут хош-нехош, а хранить продукцию полюбому надо в определенных условиях. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 16:49 |
|
| zanoza писал(а): |
| звоню. морозятся. |
Ну так у них и скады такие, шоб морозится  |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 16:53 |
|
я понимаю  меня заказчик душит на цифру, а я пока даже принципа аренды не понимаю - то ли за тонну, то ли за м2, в одном месте сказали - в сутки цену, в другом - за месяц. |
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 16:54 |
|
а холодильник для чего? фармацевт или продуктовый (бананы там всякие дозревающие)? если продуктовый то 30 даже мало. а фармацевт-й еще дороже. а с аналогами так это мне кажется туговато. |
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 16:55 |
|
вообщето они могут сдаваться как посуточно так и пометрово. но тебе проще посчитать пометрово. |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 17:29 |
|
35 уев/м2 - если одна камера, но если площади большие(две и более камери) - то и 30. Продажность єтой шкури - где-то от 1000уев/м2. Окупаемость 7-8років. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 17:41 |
|
Уважаемая Zanoza
Приходилось.
Со стоимостью аренды согласен, где-то рядом, только уточни с затратами на охлеждение или нет, для учета в ЧОД. (у меня в расчетах без ПДВ - 112 грн/кв м Ккапит брал по складам К=ЧОД/Ср = 0,11)
Аналогов продажи не нашел обосновал отсутствие развитого рынка и считал по доходному. Затратку не применял сославшись на п. 19 Стандарта 1. В фонде и банках проходило.
Сталкивался со случаями аренды за куб метр, считаю что для таких объектов это правильнее с точки зрения НЕИ (1 кв м при высоте склада 4,5 м это активные 4.5 куб м)
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 17:43 |
|
тааак, спасибо, ребята!!! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 17:44 |
|
а ссылок на данные не дадите? (наглею постепенно  ) |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 18:31 |
|
Писал Серый
"Как вариант. позвонить по местным хладокомбинатам."
Мы поступали так же.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
eugene2005
Сообщения: 53
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 18:31 |
|
Продаж таких складов в последнее время не было.
И прежде чем рассуждать о ставках, не мешало бы выяснить что за склад. Высота потолков, шаг колонн, где находится, локальное местоположение, оборудован ли рампами или нет, с складской техникой или нет, площадь площадки для маневрирования транспорта, тип напольного покрытия, год постройки и т.п. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 18:42 |
|
оборудован рампами, с складской техникой, площадь площадки для маневрирования транспорта - 33 сотки, тип напольного покрытия - бетон, плитка, год постройки - 1947, высота - 4,5 м
на жидком азоте |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 20:30 |
|
| rudge писал(а): |
| Затратку не применял сославшись на п. 19 Стандарта 1. |
чегой-то не пойму каким образом п.19 это обуславливает?
если не сложно разъясните пожалуйста. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 20:47 |
|
Уважаемый Hard
Отвечю
Стандарт №1
"19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. "
Выделено мною.
Этот пункт у меня во всех отчетах для фонда забит. Я уже забыл когда считал затратку для встроенных нормальных, действующих помещений, а квартир и подавно. Даже Физ износ не определяю, после того как предложил работникам фонда определить износ крыши и фундамента и их долю которая припадает на кабинет в котором они сидят.
Во всех своих сообщениях я исходил из того, что определяется РЫНОЧНАЯ стоимость.
Я ответил ? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2007 10:15 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемый Hard
Отвечю
Стандарт №1
"19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення),. "
…
Во всех своих сообщениях я исходил из того, что определяется РЫНОЧНАЯ стоимость.
Я ответил ? |
подождите подождите
зачем все ставить с ног на голову?
исходя из такой трактовки п.19 получается, что любая рассчитанная по затратному подходу стоимость является Нерыночной?!
Но это совсем не так!
Вобщем утверждение:
| Цитата: |
Затратку не применял сославшись на п. 19 Стандарта 1.
|
пользуясь терминами логики – ложно. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2007 10:43 |
|
Уважаемый Hard.
Давайте не доходить до абсурда. Вами писано "исходя из такой трактовки п.19 получается, что любая рассчитанная по затратному подходу стоимость является Нерыночной?"!
Вот что я писал - "Я уже забыл когда считал затратку для встроенных нормальных, действующих помещений, а квартир и подавно." Где сдесь слово "любая" ?
Как видите, речь шла о применении этого пункта стандарта при оценке объекта с использованием СУЩЕСТВУЮЩЕГО, НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ, РАЗВИТОГО РЫНКА.
А если такового нет, то расчет по затратке может отвечать рыночной стоимости при условии учета всех рыночных факторов влияющих на стоимость объекта оценки.
Или я не прав ?
А вот у меня вопрос к Вам. Каким образом визуально оценщик может определить износ перекрытия, или даже его конструктив, при отсутствии документации, в помещении где подвесной потолок? Или будем его разбирать ?
Еще раз повторюсь при СУЩЕСТВУЮЩЕМ, НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ, РАЗВИТЫМ РЫНКЕ. (например квартир) затратку применять, по меньшей мере не корректно.
Все |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2007 10:53 |
|
Как по мне: если нет развитого рынка (да хоть какого рынка), то не может быть и рыночной стоимости. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2007 11:00 |
|
| rudge писал(а): |
Аналогов продажи не нашел обосновал отсутствие развитого рынка и считал по доходному. Затратку не применял сославшись на п. 19 Стандарта 1. |
| rudge писал(а): |
Как видите, речь шла о применении этого пункта стандарта при оценке объекта с использованием СУЩЕСТВУЮЩЕГО, НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ, РАЗВИТОГО РЫНКА.
А если такового нет, то расчет по затратке может отвечать рыночной стоимости при условии учета всех рыночных факторов влияющих на стоимость объекта оценки.
|
я один тут вижу противоречия?  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2007 11:13 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2007 12:24 |
|
Согласен с Серым
Нет рынка, нет и рыночной стоимости. Но цифиру то выдать надо. Вот и считаем не рыночную, а пишем что она может выступать в качестве рыночной. Издержки неразвитого капитализма.
Уважаемый Hard
Не надо валить все в кучу. Вы сопоставляете два ответа на разные вопросы.
Противоречия нет, так как в сообщении от 06. 12. 2007 г 5:41 pm, я писал о том как я основывал свои выводы в конкретной работе только на доходном подходе, я исходил из ТОГО ЧТО Я ВИДЕЛ И ЧТО ОЦЕНИВАЛ.
При этом я руководствовался только одним - помочь коллеге, поделиться имеющимся у меня опытом, а не распостранить его (опыт ) на все случаи в оценке. При этом не считал и не считаю, что наши сообщения надо применять в слепую. На мой взгляд, каждый оценщик должен сам принимать решение доверять или нет сторонним мнениям.
А последующие сообщения это уже полемика между нами не относящаяся к конкретному вопросу Zanozy.
PS: Выдержка из Стандарта 1
"36. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.
37. З метою обгрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки.
Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов'язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обгрунтовується у звіті про оцінку майна.
Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки.
Застереження та обмеження щодо використання результатів оцінки об'єкта оцінки зазначаються у звіті про оцінку майна."
Следовательно соблюдая стандарт допускается применение одного подхода при соответствующих условиях и обоснованиях. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2007 13:21 |
|
Уважаемый rudge
я не собираюсь валить все в кучу, доходить до абсурда и прочее прочее
Я хотел выяснить один простой и конкретный вопрос.
Вы утверждали
| rudge писал(а): |
Аналогов продажи не нашел обосновал отсутствие развитого рынка и считал по доходному. Затратку не применял сославшись на п. 19 Стандарта 1. В фонде и банках проходило.
|
Вот я и спрашивал:
каким образом в ЭТОМ СЛУЧАЕ п.19 обосновывает «Неможливість або недоцільність застосування» Затратного подхода?
Получается что в ЭТОМ СЛУЧАЕ п.19 никак не обосновывает отказ от Затратного подхода, т.е. ссылка на этот пункт некорректна. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2007 13:41 |
|
| rudge писал(а): |
| Согласен с Серым |
вау!!!!  |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2007 13:43 |
|
Простите уважаемый Hard, если обидел.
Цитирую "Я уже забыл когда считал затратку для встроенных нормальных, действующих помещений,"
Мы оценивали встроенные холодильники. (здания многоэтажные и многопрофильные) В расчетах учитывалась функция каждой группы помещений.
Аргументы против применения затратки для встроенных помещений Вы читали.
Или еще чтото не так ?
Еще раз простите за жесткость.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2007 14:00 |
|
никаких обид и жалоб на жесткость!
мир дружба дисконт! 
/*наверное, как-то не внятно пишу и/или издержки письменного общения */
еще раз
| rudge писал(а): |
Аргументы против применения затратки для встроенных помещений Вы читали.
Или еще чтото не так ?
|
со всеми (кроме одного) аргументами против применения затравки я согласен,
меня же интересовал сугубо один аргумент, который заключался в ссылке на п. 19 НС№1.
получается что он некорректен, вот что не так. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2007 14:13 |
|
а блин!!! а я обрадовалась, вот, думаю, как помогут мне сейчас по холодильникам!!!
)))))) |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2007 14:16 |
|
Уважаемый Hard
Вы имели ввиду это - "порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами." Или что-то еще? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2007 14:49 |
|
Уважаемій Hard
Токмо счас сообразил.
В сообщении от 07. 12. 07 1:21 pmвы писали.
«Вот я и спрашивал:
каким образом в ЭТОМ СЛУЧАЕ п.19 обосновывает «Неможливість або недоцільність застосування» Затратного подхода?
Получается что в ЭТОМ СЛУЧАЕ п.19 никак не обосновывает отказ от Затратного подхода, т.е. ссылка на этот пункт некорректна.»
Не знаю корректно или нет в случае с Zanozoi, так как я не знаю объекта оценки.
Я посылался на свой объект.
Возможно если оцениваемый холодильник это одно, монофункциональное здание (я не учитываю помещения оператора и и т. п. в следствии их незначительности в объеме всего здания).
Что касается корректность применения затратки при оценке встроинных, нормальных, действующих помещений, то в даннм случае п. №19 на мой взгляд применять корректно.
Вот что мы пишем в отчете.
« В ході обстеження об’єкту оцінки виявлено, що об’єкт оцінки, є частина приміщення холу в не житло-вій будівлі, учбового закладу.
При визначенні вартості об’єкту нерухомості як об’єкту оцінки оцінювач керувався Національними стандартами №1 та №2, вище наведеними принципами.
Визначення вартості об'єкту оцінки, витратним підходом враховує загальний стан об’єкту, необхідність проведення ремонтів, оновлення та заміни конструктивних елементів та інше. При цьому не враховується реальна соціально-економічна ситуація яка склалась на ринку подібної нерухомості. Це пов’язано з тим, що цей метод на враховує вплив ринкових важелів при оцінці дохідної нерухомості, особливо коли вона розташована в престижних районах. У зв’язку з цим вартість визначена цим підходом, та виходячи з п. 19 Національного стандарту № 1, в данному випадку не може виступати в якості ринкової.
Виходячи з вищенаведеного оцінювачем прийнято рішення провести розрахунки по визначенню вартості дохідної нерухомості порівняльним та дохідним підходами.»
В чем тут криминал? Ваше мнение.
PS: ну уж очень понравился мне этот пункт |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 08 Дек 2007 17:01 |
|
Оооо!!! представить для обсуждения конкретную цитату из Отчета и говорить предметно, это правильно!, а то мы тут друг другу теоретически и на пальцах пытаемся что-то доказать.
Перейдем сразу к выводам, которые представлены в Вашем раздел Отчета
| rudge писал(а): |
« У зв’язку з цим вартість визначена цим підходом, та виходячи з п. 19 Національного стандарту № 1, в данному випадку не може виступати в якості ринкової.
|
Дело в том что в п.19 НС№1 содержится перечень Видов стоимостей которые относятся к не Рыночной стоимости (РС) и всё!, поэтому ссылаясь на этот пункт можно сделать вывод о том, например, что если мы считаем какую-то другую стоимость (отличную от РС) то эта стоимость будет не РС (правда зачем ссылаться если мы сразу говорим что это не РС?)
Мы же (в Вашем примере) изначально считаем РС поэтому как она может вдруг превратиться в другую стоимость непонятно?
И я объясню, почему тут возникает эта не понятность - попутаны причинно-следственные связи.
Задача, приведенного Вами, раздела Отчета состоит в том, что бы определить возможность/невозможность применения Затратного подхода к расчету РС (еще раз обращаю внимание именно РС потому что этот вид стоимости был выбран еще в самом начале отчета). И что бы определить это надо, согласно НС, проанализировать полноту и достоверность данных для этого подхода и другую информацию, и вывод должен быть один из двух: возможно / невозможно.
У Вас же фигурирует вывод о том что «вартість визначена цим підходом, та виходячи з п. 19 Національного стандарту № 1, в данному випадку не може виступати в якості ринкової.» т.е. другими словами у Вас написано: если РС рассчитать Затратным подходом то она эта стоимость будет НЕ Рыночная!? А надо писать: что рассчитать РС Затратным подходом не возможно. Чувствуете разницу?
Спутаны два разных процесса: первый- определение вида стоимости из представленного набора, и другой процесс - определение возможности применения Затратного подхода для расчета конкретного, уже определенного, вида стоимости? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 10 Дек 2007 18:34 |
|
ребята, у кого есть данные по аренде холодильников, поделитесь контактами или данными, плиз. я свой регион обзвонила, но мало, чтобы сделать выводы какие-то. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 11 Дек 2007 10:31 |
|
Вот это по поводу холодильников было в обзорах по Киеву:
в то время как стоимость аренды специализированных складов с холодильным оборудованием может достигать $35/кв. м,
В то же время риелторы отмечают, что складской бизнес — достаточно выгодное предприятие. Специализированные склады — таможенно-лицензионные, холодильные — окупаются быстрее. Причина, как поясняет Виталий Бойко, заместитель генерального директора «Украинской торговой гильдии», — мизерное количество предложений складов спецформата. Стоимость их аренды существенно выше по сравнению со стандартным складом. Обычный складской комплекс может окупиться в среднем за 6–8 лет, а специализированный холодильный при рентабельности 30% — всего за три-четыре года. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 18 Дек 2007 13:01 |
|
большое спасибо серому за присланную мне статью про строительство холодильников.
скажу в поддержку аммиачных холодильников - они тратят меньше электроэнергии, и приносят гораздо меньше ущерба окружающей среде, чем фреоновые |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
