| Автор |
Сообщение |
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пт, 26 Сен 2008 09:35 |
  |
Делается оценка комплекса зданий. От некоторых из них практически ничего не осталась: стена или фундамент. Подскажите пожалуйста, как правильно поступить в даной ситуации? Заказчик делает заключение строительной организации о соответствующем тех. состоянии. Робота идёт на фонд (продажа). |
|
|
    |
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2008 10:15 |
|
Есть такая идея - строительная организация делает смету на восстановление зданий. Получается комбинация затратного и восстановительного подходов. Кто-то с чем-то подобным сталкивался? Подскажите пожалуйста. |
|
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2008 12:11 |
|
| Alexandr_T писал(а): |
| Есть такая идея - строительная организация делает смету на восстановление зданий. Получается комбинация затратного и восстановительного подходов. |
Восстановительного подхода нет. Это вы в терминах запутались. А идея как раз верная - так и надо делать. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2008 12:22 |
|
Alexandr_T, попробуйте, плиз, сформулировать вопрос так, что бы было понятно, что КОНКРЕТНО Вам непонятно  |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2008 15:26 |
|
| Alexandr_T писал(а): |
| Есть такая идея - строительная организация делает смету на восстановление зданий. Получается комбинация затратного и восстановительного подходов. Кто-то с чем-то подобным сталкивался? Подскажите пожалуйста. |
расматривать как незавершенное строительство? см. п. 26 НС №2 |
|
|
|
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2008 17:38 |
|
| kink писал(а): |
| Alexandr_T писал(а): |
| Есть такая идея - строительная организация делает смету на восстановление зданий. Получается комбинация затратного и восстановительного подходов. Кто-то с чем-то подобным сталкивался? Подскажите пожалуйста. |
расматривать как незавершенное строительство? см. п. 26 НС №2 |
26. Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається
із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також
шляхом поєднання усіх методичних підходів.
У разі поєднання методичних підходів вартість об'єкта
незавершеного будівництва визначається як різниця між
прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш
ефективного використання після завершення його будівництва і
введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості
витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в
експлуатацію.
Это не объект незавершённого строительства а скорее наоборот - здания износ которых оч. высок и которые давным-давно были введены в эксплуатацию .... |
|
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2008 17:58 |
|
Alexandr_T, попробуйте застосувати дохідний підхід - непряму капіталізацію. Уважно перечитайте пункти 14-16 НС №2, особливо останній абзац п.16. Здається мені, кошторис на відновлення будівель якраз можна використати у даному випадку. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2008 09:29 |
|
Alexandr_T, предлагается использовать комбинацию подходов, аналогично незавершенному строительству. У вас тоже будут витрати - на відновлення і введення об'єкта в експлуатацію |
|
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2008 14:51 |
|
мы делали такую беду и тоже для фонда. от трехэтажного здания остались две стены. Делали затраткой и доходкой. Должна быть экспертиза объекта с указанием техсостояния (лучше сторонней организацией, имеющий соответствующие разрешительные документы). Затратку рассчитали как обычно. Для доходки использовали разработанный проект реконструкции со сметой на восстановление и применили непрямую капитализацию. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 04 Окт 2008 23:37 |
|
считал бы только затраткой, так и делал для фонда пару объектов...
кстати, если бы влепил туда доходник, то скорее всего наткнулся на округленные глаза фондовцев вопрошающие "кто бы мог подумать что из этого кто-то будет извлекать доход..." - это все теория, а вы у покупающей стороны спросите нафига им руины и тогда определитесь что вы будете писать в отчете - восстанавливать и получать доход? либо разбирать и продавать кирпичи? либо восстанавливать и "износить" до сегодняшнего состояния...? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 05 Окт 2008 20:18 |
|
самое прикольное, что мы эти руины оценивали для аренды  |
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Вт, 07 Окт 2008 22:02 |
|
--------------------------------------------------------------------------------
Могу только одно сказать, что делая подобную работу для центрального ФДМУ я наткнулась на массу вопросов с его стороны. Но всё-таки отстояла затратно-сравнительныйт подход! А для регионального ФДМУ делаю данным подходом постоянно, подобные объекты, и проходит без лишних вопросов. |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Чт, 09 Окт 2008 19:33 |
|
А как вам такой подход:
Считаем рыночную стоимость земли и добавляем к ней стоимость материалов (остатков от зданий) годных к повторному применению. Остатки считаем по СН 436-72. |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 09 Окт 2008 21:57 |
|
у нас рыночную стоимость земельного участка можно посчитать если он выделен в натуре и имеется правовой документ на него, т.е. госакт на право собственности/пользования, а вот такие руины как правило стоят еще со времен перестройки не тронутыми, потому и не имеют такого документа, а соответственно фонд госимущества завернет такую работу назад...
поправьте меня если я ошибаюсь...но уж с нашим фондом такое не прокатило бы. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Чт, 09 Окт 2008 22:09 |
|
Вероятно права на землю под руинами можут быть по средством денежных затрат (я имею ввиду законный путь) и времени узаконены. Почему тогда не учесть при расчете РС земли эти затраты и ввести поправку на временной интервал? |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 09 Окт 2008 22:19 |
|
потому что без бумажки (госакт) нет ТОЧНОЙ площади, а если ее нет, то и ТОЧНУЮ рыночную стоимость определить низяяя |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 07:59 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| потому что без бумажки (госакт) нет ТОЧНОЙ площади, а если ее нет, то и ТОЧНУЮ рыночную стоимость определить низяяя |
Но ведь если земля "де факто" есть, то игнорировать это нельзя. 
Еще темка про руины.
Собстно, с какой проблемой я пришел на форум.
Рос.юрлицо хочет избавится от имущества в Крыму. Фактически там развалины довоенной постройки. На землю есть "Державний акт на право постiйного користування землею" от 1996 года.
Я так понимаю, что продать существующие права на землю нельзя, сначало их надо переоформить хотя бы на аренду (или я не прав???). Заниматься переоформлением прав собственник не хочет (хлопотно, а все деньги уйдут в бюджет), поэтому ведет речь о продаже остатков зданий, а проблему решения земельного вопроса предполагается повесить на покупателя.
Я вот ломаю голову, как аргументировать в отчете, что земля не оценивается  . В России я бы однозначно сказал, что так делать нельзя, а вот в Украине не уверен.
Может кто че подскажет? |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 09:09 |
|
почему не оценивается? подберите аналоги с подобным функциональным использованием и состоянием земли, делаете корректировку на физическое состояние и на прочие факторы, которые отличаются. вот и учтете землю.
державний акт действительно может иметь сейчас только предприятие коммунальной или гос. суобственности. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 09:14 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
А как вам такой подход:
Считаем рыночную стоимость земли и добавляем к ней стоимость материалов (остатков от зданий) годных к повторному применению. Остатки считаем по СН 436-72. |
очень даже хороший вариант... а если нет гос.акта тогда не рыночныу стоимость земли, а рыночную стоимость права пользования... |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 09:37 |
|
| zanoza писал(а): |
почему не оценивается? подберите аналоги с подобным функциональным использованием и состоянием земли, делаете корректировку на физическое состояние и на прочие факторы, которые отличаются. вот и учтете землю.
державний акт действительно может иметь сейчас только предприятие коммунальной или гос. суобственности. |
Умом то я понимаю, что земля нужна. Но... . Сначало надо переоформить эти права. Я можно ли это сделать. Каковы шансы у российского собственника на переоформление прав?
Права собственности на землю.
Статья 82 п.2а Земельного кодекса Украины говорит, что иностранные юр.лица могуп приоретать ЗУ для объектов, связанных с предпринимательской деятельностью на территории Украины. В моем случае предприятие предпринимательством не занимается.
Еще есть статья 85 ЗК Украины.
То есть получение прав собственности проблематично.
Право аренды
Вероятно возможно, но каков механизм изменения прав с пользования на аренду? Кто знает, объясните, или дайте ссылку на документы. |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 09:39 |
|
и с такой штукой как Державний акт на прова постыйного користування право пользования есть только у владельца этого акта... так как при продаже недвижимости его надо переоформлять на договор аренды, а это уже совсем иная стоимость права пользования, и неизвестно, такой же площади будет участко или нет...
теоретически, он его уже давно должен был переоформить на договор аренды.
практически - такие объекты продают в виде корпоративных прав.
и еще - кроме Приватбанка ник о из банков не рассматривает стоимость земли в таком случае при выдаче кредита (месяца три назад кредитный брокер наш занимался клиентом с таким же объектом, причем держакт был "вкусный" под АЗС). |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 09:53 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
| Вероятно права на землю под руинами можут быть по средством денежных затрат (я имею ввиду законный путь) и времени узаконены. Почему тогда не учесть при расчете РС земли эти затраты и ввести поправку на временной интервал? |
я думаю проще будет определить характеристики бозона Хиггса чем эти данные |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 09:59 |
|
Неужели все так запущено?  |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 14:45 |
|
насколько я понял, рекомендации коллег сводятся к тому, что надо исходить из предположения - текущее правовое состояние зем. участка эквивалентно "земля в аренде" (как оно должно быть) и не мучать себя мыслями как вопрос с переоформлением будет решаться практически |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 15:07 |
|
kink
Не все так однозначно.
| Цитата: |
такой штукой как Державний акт на прова постыйного користування право пользования есть только у владельца этого акта... так как при продаже недвижимости его надо переоформлять на договор аренды, а это уже совсем иная стоимость права пользования, и неизвестно, такой же площади будет участко или нет...
|
Кроме того, как я писал, собственник зданий не жаждит лишних телодвижений. |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 15:34 |
|
еще раз Вам повторю - продажа объекта недвижимости с правом постоянного пользования экономически эквивалентна продаже объекта недвижимости с правом аренды земли, т.к. в составе права пользования землей отсутствует правомочие распоряжения (право постоянного пользования не передается покупателю и он не оплачивает продавцу право неограниченного пользования! т.е. разумно предположить, что он при сделке оплачивает право аренды). |
|
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пт, 09 Апр 2010 08:33 |
|
У меня сейчас такая работа, ценю ветхий деревяный полуразрушенный дом для приватизации на аукционе.
Думаю приметить стоимость ликвидации, так как из всех материалов которые можна повторно применить только красная черепица. А дом остоется развалить при помощи экскавтора и вывезти мусор.
Стоимость обЪекта будет равняться стоимости черепицы + стоимость пользования земельным участком минус расходы на демонтаж черепицы демонтаж здания и вывозку мусора. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 09 Апр 2010 08:42 |
|
Предполагаю, что нужно определять РС...
Тогда необходимо разобраться с НЕИ, и в т.ч. среди прочего рассматривать вариант реконструкции. И если это даст наибольшую стоимость, то попадаем по полной программе:
- определяем ТЕП реконструкции,
- считаем все затраты на реконструкцию (З)
- прогнозиреум доходы (Д)
- и в общем случае РС = Д - З
Если этого не делать, то потом трудно объяснять "почему собственно НЕ.." |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 09 Апр 2010 08:56 |
|
Argus, ваш вариант потребителя не устроит, скорее всего. т.к. при приватизации "под демонтаж" земельный участок, как правило, остается в собственности государства/коммунальной.
вряд ли потенциальный покупатель хочет купить черепицу... мне кажется, интерес как раз в земельном участке... |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 09 Апр 2010 08:59 |
|
| zanoza писал(а): |
| ... интерес как раз в земельном участке... |
+100 |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Пт, 09 Апр 2010 09:25 |
|
В договорі на оцінку орган приватизації, як правило, вказує вид вартості, що визначається. І коли об'єкт продається під розбирання, то там чітко прописується вартість ліквідації.
А в даному випадку
| zanoza писал(а): |
| вряд ли потенциальный покупатель хочет купить черепицу... мне кажется, интерес как раз в земельном участке... |
|
|
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пт, 09 Апр 2010 12:22 |
|
Cтоимость права пользования земельным участком как раз и учитывается через налог на землю. |
|
|
|
|
|
|
