Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  ОЦІНКА ПІДВАЛЬНОГО ПРИМІЩЕННЯ Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу 1, 2  След. Автор Сообщение SERG K Сообщения: 9 Откуда: Київ Добавлено: Ср, 15 Окт 2008 12:09 Доброго дня всім форумчанам! Підскажіть будь-ласка який поправочний коефіцієнт (в порівнянні зі звичачайними 1,2,3 поверхами) застосовується при оцінці підвальних приміщень? Ато шось передивився свої архіви і нічого путнього не знайшов, хоч і знаю, що він є. Дякую за відповідь! Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 15 Окт 2008 12:28 Дане коригування краще визначити методом попарного порівняння. Згідно УПВВ вартість підвальних приміщень менше за вартість приміщень наземних поверхів на 20%. Реально може доходити і до 50%. Петр Возраст: 50 Сообщения: 156 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 15 Окт 2008 13:02 лучше всего взять аналоги подвалы, но если их нет совершенно, то коэффициент можно получить рассчетным путем. Можно привязать стоимость подвалов там, где есть много аналогов со стоимостью к примеру 1 этажа: делим друг на друга средние стоимости, получаем коэффициент зависимости. В месте расположения подвала - объекта оцнки находим среднюю стоимость 1 кв. м первого этажа и применяем полученный коэффициент. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 09:14 в некоторых случаях подвал вообще идет довеском к магазину или офису. как правило, это подвалы с коммуникациями, технические подполья. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 09:19 Андрей писал(а): Дане коригування краще визначити методом попарного порівняння. Згідно УПВВ вартість підвальних приміщень менше за вартість приміщень наземних поверхів на 20%. И то только в том случае, если там расположены инженерные коммуникации. Если нет и используется для коммерции- по одинаковой стоимости. Например, у меня было реальное предложение по продаже, где можно было приобрести все вместе (подвал и первый этаж) и по раздельности. Так вот запрашиваемая стоимость при раздельной продаже подвала была в 3 раза ниже, чем первого этажа. Есть конечно предположение, что продавец перестраховался относительно подвала и переложил честь стоимости на первый этаж. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 09:29 наоборот, я думаю. подвал действительно дешевле при условии раздельной продажи. SERG K Сообщения: 9 Откуда: Київ Добавлено: Чт, 16 Окт 2008 09:39 Дякую за відгуки! В мене окремий підвал. Vad Сообщения: 363 Откуда: южная группировка Добавлено: Вт, 25 Ноя 2008 15:24 Коэффициент 0,8 применяется к стоимости строительного объема подземнойчасти здания. Что касается поправчных коэффициентов то я бы применял осторожно. К примеру у нас на вторичке цена продажи подвалов (цоколей) в 3 и более раз ниже стоимости продажи помещений полноценного этажа. Mfactor Сообщения: 1154 Добавлено: Ср, 26 Ноя 2008 15:47 Петр писал(а): лучше всего взять аналоги подвалы +1. Если уж брать в качестве аналогов не подвалы, то лучше же конечно не первые этажи, а в крайнем случае цоколи (полуподвалы) с соответствующей поправкой. З.Ы. ИМХО если в Киеве, то при прочих равных условиях (функциональное назначение, месторасположение, техническое состояние, коммуникации и т.д.) подвал дешевле цоколя на 10-20% и первого этажа - на 30-50%. Но может быть много нюансов (наличие отдельного входа с улицы, наличие окон в приямках, высота потолков и т.д.), которые всё же поднимают стоимость подвала. Иными словами - подвал с окнами и отдельным входом может оказаться одинаковым по стоимости с цокольным этажом без отдельного входа (а в ряде случаев - и дороже его), опять же - при прочих равных условиях. Так шо с этими поправками надо быть очень осторожным... Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Ср, 29 Сен 2010 19:13 Доброго всем вечера! В работе нежилое здание, цель-кредит, нужно выделить подвал, который идет прицепом. Когда то давно применяла просто поправочный коэф-т с сильно размытым обоснованием Аналогов технических подвалов в небольшом городке точно нет. У кого какие мнения? Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 29 Сен 2010 19:22 не совсем ясна цель - что значит Olenka писал(а): выделить подвал ??? он тоже идет в залог? если так, то зачем его выделять? ищи аналоги в составе которых есть подвал/сарай/погреб/большое кол-во подсобных помещений... описания не вижу, но может твой подвал можно спокойно приравнять к подсобным помещениям... Добавлено спустя 8 минут 4 секунды: однажды приходилось "корректировать" площадь объекта оценки в сторону уменьшения, т.е. только половина была пригодна как торговые площади, а другая половина даже под кабинеты туго шла - какие-то нычки прям... вобщем только подсобные помещения, без окон, маленькие, сложно их даже складами назвать искал аналоги с подобной торговой площадью (благо для этого есть телефон и вопросы типа "а у нас 5 холодильных витрин, а они влезут?") _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Ср, 29 Сен 2010 20:29 Здание с подвалом, площадь его где то треть от общей площади объекта, аналоги-без подвалов. Подвал-обычный, трубы и все такое, использовать под склад и что то подобное-при большой фантазии или больших деньгах. Выделить стоимость подвала велели . У меня основной вопрос-как мне обосновать, что стоимость подвала меньше основной стоимости на столько то. Я знаю, что реально обосновать все наши поправочные коэф-ты нельзя, но может быть есть у кого то красивое умное объяснение? Есть слабое подтверждение в УПВС что то около 20%, но думается, что реально вполовину дешевле, если не больше. И можно ли ссылаться на УПВС, кто его знает кроме нас. ПыСы: и чего тебе не спится Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 29 Сен 2010 20:58 Ну мне когда-то было нужно обосновать отличие в 2 раза по сравнению с обычными помещениями первого этажа. Обосновал на аналогах. Правда, в Киеве дело было. Добавлено спустя 3 минуты 31 секунду: А в данном случае стоит ли его выделять, учитывая, что там общедомовые коммуникации, необходимые для функционирования всего дома. По сути дела, если у Вас аналоги-здания без подвалов, то у них тоже должны быть аналогичные технические помещения, где есть такие коммуникации. А где они расположены - не суть важно, они же все равно в доходную площадь не включаются. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 29 Сен 2010 21:28 Olenka писал(а): У меня основной вопрос-как мне обосновать, что стоимость подвала меньше основной стоимости на столько то. приравнять подвал к подсобным-складским с неудобными условиями, т.е. самые плохие аналоги складских..., а еще одно - если вход в подвал только из основного объекта оценки, то без него этот подвал никому не нужен - подумай, напиши красиво!! Olenka писал(а): Есть слабое подтверждение в УПВС что то около 20%, но думается, что реально вполовину дешевле, если не больше. И можно ли ссылаться на УПВС, кто его знает кроме нас. нет, это стоимость строительства, но никак не рыночная в данном случае, т.е. подвал может еще и дороже будет построить, но от этого его полезность выше не будет!! Olenka писал(а): и чего тебе не спится а ты вроде фамилию мою мою забыла)))))) _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Чт, 30 Сен 2010 07:10 Серый писал(а): А в данном случае стоит ли его выделять, учитывая, что там общедомовые коммуникации Я бы не выделялала, по логике - стоимость "разбрасывается" в таких случаях, как Вы правильно заметили, этот подвал необходим для жизнеобеспечения всего объекта. Да что делать-нужно. Филин Андрей писал(а): нет, это стоимость строительства, но никак не рыночная в данном случае, т.е. подвал может еще и дороже будет построить, но от этого его полезность выше не будет!! Ты прав, не учла. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 30 Сен 2010 09:07 Может попытаться таки на пальцах доказать, что подвал как отдельный объект если и будет что-то стоить, то это будет очень мало: необходимость обустройства отдельного входа (если его нету), дополнительные инженерные коммуникации и места общего пользования типа "туалет". Кроме того, с учетом того, что там общедомовые инженерные коммуникации, на объект будет обязательно наложен сервитут, по которому эксплуатирующие и ремонтные службы будут иметь право беспрепятственного доступа к элементам коммуникаций для их ремонта. Да и вообще, работать в помещении, где могут прорвать коммуникации и тебе придется допускать кучу народу в свое помещение, а потом еще и ремонт делать ну очень мало привлекательно. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Чт, 30 Сен 2010 16:05 Серый писал(а): Может попытаться таки на пальцах доказать, что подвал как отдельный объект если и будет что-то стоить, то это будет очень мало: необходимость обустройства отдельного входа (если его нету), дополнительные инженерные коммуникации и места общего пользования типа "туалет". Кроме того, с учетом того, что там общедомовые инженерные коммуникации Так и сделала Серый писал(а): на объект будет обязательно наложен сервитут, по которому эксплуатирующие и ремонтные службы будут иметь право беспрепятственного доступа к элементам коммуникаций для их ремонта А вот это учту на будущее, спасибо. Еще помнила про какие то там санитарные нормы для пребывания людей в таких помещениях (оценщие -начальник ЖЭКа когда то рассказывал и бумаги давал, да потерялись), но искать некогда было. Спасибо за помощь, коллеги krava Сообщения: 18 Добавлено: Пт, 01 Окт 2010 14:04 А почему бы не разбить объект оценки на 2 составляющие и подвал пересчитать ЗП? Если в подвале расположены коммуникации и использовать его для какого-либо вида деятельности вряд ли возможно. Кроме этого, на рынке отсутствуют предложения подвалов, которые нельзя использовать, поскольку там пролегають коммуникации. Т. е. обосновать, что он относится к специализированному имуществу. P.S. А еще лучше уточнить, возможно ли подвалы с коммуникациями использовать под какой-либо вид деятельности. _________________ ozon Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 01 Окт 2010 15:46 krava писал(а): и подвал пересчитать ЗП подвал - это такое же помещение как и НЕподвал, только с меньшим набором полезных характеристик и с бОльшим набором неудобств... поэтому (я считаю) все же будет более показательным в плане рыночной стоимости - сравнительный подход krava писал(а): Если в подвале расположены коммуникации и использовать его для какого-либо вида деятельности вряд ли возможно. то же самое мне говорили в комунальном имуществе одного чудесного города, и уверяли что 300 грн за квадрат такого помещения - самое оно... (при рыночной на тот момент 500 у.е.) на что я им сказал что готов выкупить это помещение за такую сумму (их согласия не услышал, поскольку этот подвал уж лет 5 арендовал какой-то бар, довольно таки известный в городе)... krava писал(а): обосновать, что он относится к специализированному имуществу если это получится, то вперед и с песней по затратке, и действительно, я видел подвалы, которые уж точно под полезные помещения не переделаешь... или это будет столь затратно, что проще будет купить напротив целый дом Добавлено спустя 44 секунды: krava писал(а): P.S. А еще лучше уточнить, возможно ли подвалы с коммуникациями использовать под какой-либо вид деятельности. ну если бомбоубежища у нас переделывают под разного рода увеселительные заведения, то подвалы подавно... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! krava Сообщения: 18 Добавлено: Пт, 01 Окт 2010 15:50 Практически все можно сделать, это понятно. Но законодательно (строительные нормы и т. д.) возможно ли их (подвал, в котором проходят коммуникации и бомбоубежище) использовать не по прямому назначению. Боюсь соврать, но по моему это где-то регламентируется. _________________ ozon Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 01 Окт 2010 15:53 krava не бойтесь врать... профессия обязует))))))))) вообще-то, подвалы, чердаки и пр. єто помещения общего назначения и принадлежат они ВСЕМ жителям этого дома, но если он приватизирован, то скорее всего владелец там будет делать все что ему захочется, кроме, конечно же, сноса/вырезания комуникаций))))) _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! krava Сообщения: 18 Добавлено: Пт, 01 Окт 2010 16:17 Просто помню, когда начинал работать оценщиком, меня кто-то ткнул носом, что подвалы с коммуникациями оценивать СП и ДП нельзя (ну, наверное кроме тех, в которых коммуникации расположены под потолком или высоко). _________________ ozon Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Пт, 01 Окт 2010 17:24 krava писал(а): что подвалы с коммуникациями оценивать СП и ДП нельзя Да, существуют определенные нормы по высоте и масса ограничений по пребыванию людей в технических помещениях. Рссматривать такие помещения как что то полезное в будущем можно, но нужна хорошая фантазия и много денег. Мы знаем примеры мастерских, магазинов и еще кучи всего полезного в прошлом подвалы-НО, они были выделены в отдельный объект), по крайней мере, в моей практике. Все остальные примеры -когда в подвалах склады, мастерские, жилье китайских рабочих и пр. - идет в разрез существующим нормам. krava писал(а): А почему бы не разбить объект оценки на 2 составляющие и подвал пересчитать ЗП Да так и надо было делать, но затратку вот в некоторых банках отменили вообще Филин Андрей писал(а): не бойтесь врать... профессия обязует))))))))) Это ты правильно сказал irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Ср, 06 Окт 2010 14:48 Коллеги. Помогите обосновать 2 цифры - корректировки на сервитут, и отсутствие отдельного входа в подвал, если он расположен в районном доме культуры, закрывается вместе с клубом в 9 часов вечера, там есть охранник, но он ворчит на клиентов. Хотят арендовать под буфет. Ну в общем, опять же - ОБОСНОВАТЬ цифры - самая главная наша задача. Тем более что имущество коммунальное, и будет рецензия. И затрудняюсь, доходник преобладает или СП здесь. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 06 Окт 2010 15:14 irenka писал(а): Коллеги. Помогите обосновать 2 цифры - корректировки на сервитут, и отсутствие отдельного входа в подвал, если он расположен в районном доме культуры, закрывается вместе с клубом в 9 часов вечера, там есть охранник, но он ворчит на клиентов. Хотят арендовать под буфет. Ну в общем, опять же - ОБОСНОВАТЬ цифры - самая главная наша задача. Тем более что имущество коммунальное, и будет рецензия. И затрудняюсь, доходник преобладает или СП здесь. Тут сложновато будет. Нужно подбирать соответствующие аналоги с проблемами входа/выхода. Обычно такие проблемы в учебных заведениях. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 06 Окт 2010 15:17 irenka писал(а): Коллеги. Помогите обосновать 2 цифры - корректировки на сервитут А где здесь у Вас сервитут? irenka писал(а): и отсутствие отдельного входа в подвал Самое нормальное - это либо расчет стоимости на обустройство отдельного входа или соотнесением арендных ставок/цен продаж на аналогичные помещения с отдельным входом и без. Тут, наверное, даже не обязательно это должны быть именно подвальные помещения, вполне могут подойти и торговые помещения первых этажей. Главное, чтобы были с и без отдельного входа. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Ср, 06 Окт 2010 15:38 Серый спасибо. По поводу сервитута - арендатор пользуется общим корридором. Это плюс к ст-ти ОО, я считаю. И его подвалом будут пользоваться владельцы всего здания, если что-то там поломается или еще какая напасть случится, это минус к ст-ти ОО. Поправьте. И как обосновать в расчетах все это? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 06 Окт 2010 15:47 irenka писал(а): Серый спасибо. По поводу сервитута - арендатор пользуется общим корридором. Это плюс к ст-ти ОО, я считаю. И его подвалом будут пользоваться владельцы всего здания, если что-то там поломается или еще какая напасть случится, это минус к ст-ти ОО. Поправьте. И как обосновать в расчетах все это? Если Вы берете в аналоги ПОМЕЩЕНИЯ, а не ЗДАНИЯ то естественно сдавая в аренду или продавая, в арендной плате/стоимости уже заложена "проблема" помещений совместного пользования. Тут читайте коллегу Серого. Он прав на все сто. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Ср, 06 Окт 2010 15:52 О, Рудж, ты мне идею дал. Спасибо. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 06 Окт 2010 16:50 rudge писал(а): Если Вы берете в аналоги ПОМЕЩЕНИЯ, а не ЗДАНИЯ то естественно сдавая в аренду или продавая, в арендной плате/стоимости уже заложена "проблема" помещений совместного пользования. 100%. На то они и общественные места/места общего пользования, чтобы ими все пользовались. Да и кто купит/арендует помещения, к которым нельзя ни самому ни клиентам дойти. Сервитут возникает, если кому-то нужно пользоваться именно имуществом владельца и другого способа может не быть. Например, квартира с проходными комнатами: попасть в такую комнату, кроме как пройти через другую комнату нельзя. К тому же, сервитут может быть платным, тогда вроде как за причиненные минусы владелец получает компенсацию за неудобства. А по поводу irenka писал(а): И его подвалом будут пользоваться владельцы всего здания, если что-то там поломается или еще какая напасть случится, это минус к ст-ти ОО. Это нужно уже конкретно на месте смотреть, есть ли там, что-то общедомовое или нет. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу 1, 2  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме