| Автор |
Сообщение |
Олеся
Сообщения: 87
|
 Добавлено:
Вс, 07 Дек 2008 18:06 |
  |
Подскажите пожалуйста, я оцениваю стоянку. Цель - отчуждение. Оцениваю 2-мя подходами: затраткой и доходником, но разница между этими подходами огромная. В затратном подходе стоимость не отвечает здравому смыслу, ну очень высокая. Снизить стоимость её экономическим износом я не могу, т.к. это оценка для ФДМУ, а они не разрешают. Применить сравнительный подход тоже не получается, т.к. нет аналогов. Подскажите выход из этой ситуации? |
|
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 07 Дек 2008 18:12 |
|
1. Уверены, что стоимост доходником реальная?
2. извините, но что значит
| Олеся писал(а): |
| Снизить стоимость её экономическим износом я не могу, т.к. это оценка для ФДМУ, а они не разрешают. |
они это Вам сказали или Вы так думаете? |
|
|
|
 |
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Вс, 07 Дек 2008 18:34 |
|
| КовАл писал(а): |
| Уверены, что стоимост доходником реальная? |
Реальная или нет конечно трудно судить при такой экон. ситуации, но она более-менее реальная.
| КовАл писал(а): |
| они это Вам сказали или Вы так думаете? |
Сказали |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 07 Дек 2008 18:38 |
|
 Офигеть, они воЩе уже обнаглели... тогда оставляйте как есть и принмайте доходній подход.... а лучше сделайте с єконом. износом и пусть они напишут замечание, а то говорить не мешки тягать... чиновник сегодня одно говорит... завтра другое, а послезавтра он уволится... |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Вс, 07 Дек 2008 18:50 |
|
Мдя, а всё-таки вы когда то оценивали стоянку сравнительным подходом? Я что то не могу найти аналоги. Нашла один: открытую складскую площадку. А больше...  |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 07 Дек 2008 19:32 |
|
а чтобы приняли, не должно быть больше 20% разрыва между результатами, полученными разными подходами.
я считала стоянку сравнительным. были предложения (штук 5). единица сравнения - машиноместо. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 07 Дек 2008 19:36 |
|
Сравнительным не ценил, тоже аналогов небыло. А что в затратке тянет вверх? Мощение? Может поискать в УПВСах подешевле? |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 01:37 |
|
| КовАл писал(а): |
| Офигеть, они воЩе уже обнаглели... тогда оставляйте как есть и принмайте доходній подход.... а лучше сделайте с єконом. износом и пусть они напишут замечание, а то говорить не мешки тягать... чиновник сегодня одно говорит... завтра другое, а послезавтра он уволится... |
+1, никогда от них не видел письменного замечания, они такие Вумные, аж задрало, если хотите правоту отстоять, то просто сделайте отчет как есть, обоснуйте что аналогов нет, обоснуйте что это не спец майно, что это доходный объект и что доходник есть самый лучший метод и пусть они Вам напишут... НАПИШУТ, а не ответят..., но если пойдете на принцип, то это скорее всего будет Ваша последняя работа для фонда... им правда не нужна... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Дима
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 09:34 |
|
А какая ситуация з дох. подходом ? |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 13:23 |
|
| КовАл писал(а): |
| Сравнительным не ценил, тоже аналогов небыло. А что в затратке тянет вверх? Мощение? Может поискать в УПВСах подешевле? |
Я нашла самый - самый дешёвый - УПВС 29 таб 150 (8,7 руб). Стоянка получается примерно 300 тыс. (это же ещё и без НДСа),её за такую цену никто не купит, т.к. расположение - окраина, далеко от жилых домов, сост. удов. ближе к неудов. и т.д и т.п.
| Дима писал(а): |
| А какая ситуация з дох. подходом ? |
ну доходный подход более гибкий для опред цены. Здесь же можно учитывать: ситуацию на рынке и всё-такое. А при затратном как это всё можно привязать, если экон. износ применять нельзя ?
| Филин Андрей писал(а): |
| но если пойдете на принцип, то это скорее всего будет Ваша последняя работа для фонда... им правда не нужна... |
Да, себе дороже  |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 13:30 |
|
А если определить износ методом срока жизни? тогда все три вида износов будут учтены. |
|
|
|
 |
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 13:41 |
|
| irenka писал(а): |
| А если определить износ методом срока жизни? тогда все три вида износов будут учтены. |
Можно конечно, но одно но! У меня в актах тех. сост. написан износ, поставлен износ самим предприятием-это было одним из требований ФДМУ. А изменять износ я не могу, я уже пробовала и переделывала, короче жесть! |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 13:49 |
|
Так они же физ. износ написали, а вы укажите, что туда все виды износа входят. Как по мне, износ стоянки вообще определяется сроком аренды ЗУ под ней. Потому как когда аренда кончается, ее продление под большим вопросом, а застройщик с экскаватором уже дежурит перед воротами (наблюдал лично и неоднократно).
Добавлено спустя 1 минуту 33 секунды:
Точнее, не сам износ, а срок жизни стоянки. А уж из него определяем износ.  |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 14:09 |
|
| Борода писал(а): |
| Так они же физ. износ написали, а вы укажите, что туда все виды износа входят. |
Я то укажу, но главного вопроса я этим не решу! Стоимоть как была так и будет высокой |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 14:10 |
|
Борода, там не так все сложно  там предприятие и земля в пользовании, по-моему. |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 14:13 |
|
| zanoza писал(а): |
| Борода, там не так все сложно там предприятие и земля в пользовании, по-моему. |
Да да |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 16:57 |
|
ну а разница то какая выходит? между подходами... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 21:07 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| ну а разница то какая выходит? между подходами... |
примерно в 6 раз.
Я хотела ещё спросить, если земля находится в собственности города, а на балансе предприятия, для которого делается оценка, только находится асфальтовое замощение, то приватизируется же только асфальтовое замощение без земли, да? А потом уже проблемы покупателя, что он с ним будет делать или снимать асфальтовое замощение, или продолжать срок аренды, или приватизировать участок, правильно?
Добавлено спустя 3 минуты 32 секунды:
И ещё, ФДМУ является ли распорядителем земельного участка, на котором находятся объекты гос. собственности?
Добавлено спустя 7 минут 44 секунды:
Потому что если ФДМУ не является распорядителем зем. участка то тогда покупатели покупают стройматериалы, а не здания, ну так же? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 21:47 |
|
Олеся, только в ФГУ не говорите то, что здесь написали, а то Вы работу точно никогда не сдадить... а право пользования Вам все равно учесть прийдется, как бы Вы от этого не открещивались |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 22:05 |
|
| КовАл писал(а): |
| Олеся, только в ФГУ не говорите то, что здесь написали, а то Вы работу точно никогда не сдадить... а право пользования Вам все равно учесть прийдется, как бы Вы от этого не открещивались |
Я поняла, что спорить с ФДМУ себе дороже. Меня интересовало, правильно ли я рассуждаю или нет? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 22:38 |
|
| Олеся писал(а): |
| КовАл писал(а): |
| Олеся, только в ФГУ не говорите то, что здесь написали, а то Вы работу точно никогда не сдадить... а право пользования Вам все равно учесть прийдется, как бы Вы от этого не открещивались |
Я поняла, что спорить с ФДМУ себе дороже. Меня интересовало, правильно ли я рассуждаю или нет? |
На счет спора не согласен. Один раз грамотно и аргументированно докажите затем уважать будут проверено на личном опыте да еще и консультироваться начнут.
Что касается асфальт о да правильно только под асфальтом еще и основание есть. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 08 Дек 2008 22:56 |
|
| Олеся писал(а): |
| Я хотела ещё спросить, если земля находится в собственности города, а на балансе предприятия, для которого делается оценка, только находится асфальтовое замощение, то приватизируется же только асфальтовое замощение без земли, да? А потом уже проблемы покупателя, что он с ним будет делать или снимать асфальтовое замощение, или продолжать срок аренды, или приватизировать участок, правильно? |
правильно, вот только
| КовАл писал(а): |
| право пользования Вам все равно учесть прийдется, как бы Вы от этого не открещивались |
|
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Вт, 09 Дек 2008 15:37 |
|
Вот что я подумала, а что если я поставлю недозагруз стоянки. Расчитаю по нормам строительства сколько нужно места для 1-го автомобиля (например, расчитаю, что можно поместить примерно 300 авто, а в среднем на стоянке наход. примерно 25 авто. и получаем коэф. недозагруза 12). Как вы считаете? |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 09 Дек 2008 15:41 |
|
дык а 25 авто откуда взялось? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Вт, 09 Дек 2008 15:45 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| дык а 25 авто откуда взялось? |
например, есть подвтерждение. Может быть подскажите строительные нормы для стоянки для авто? А то они оказывается платные |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 09 Дек 2008 15:53 |
|
Олеся
Сегодня стараются выкупить место на месяц (естественно в хорошем месте) надо посмотреть это. В бойком месте может быть и "перегруз" но его не докажешь. Деньги уходят охране.
К загрузки = 25/300 = 0,083 по Вашим цифирам.
Тогда "недогруз" = 1- 0,083 = 0,92 или 92%
Добавлено спустя 1 минуту 28 секунд:
Какого авто
ЗАЗ ВАЗ или КамАз с фурой? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 09 Дек 2008 16:02 |
|
| Олеся писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| дык а 25 авто откуда взялось? |
например, есть подвтерждение |
это будет подтверждение неэффективного использования объекта оценки, а мы должны использовать НЭИ, поэтому максимум что можно «недогрузить» это 10-15%, остальное будет бросаться в глаза и отражаться в погонах. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Вт, 09 Дек 2008 16:06 |
|
| rudge писал(а): |
| Тогда "недогруз" = 1- 0,083 = 0,92 или 92% |
Многовато.
| rudge писал(а): |
| В бойком месте может быть и "перегруз" но его не докажешь. Деньги уходят охране. |
У меня стоянка находится в промышленной зоне, примерно в 1 км до жилых домой.Так что там до перегруза ей далеко. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 09 Дек 2008 16:31 |
|
Похоже для грузовых. А че там вообще паркуют?
Сделайте опросом анализ аналогичных на загрузку. В отчет ссылки с тел. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Вт, 09 Дек 2008 18:07 |
|
Нашла, может кому то тоже понадобится.
Мінімальна необхідна площа конкретної ділянки (території) для постійного
чи тимчасового зберігання автомобілів на відкритих автостоянках визначається,
виходячи з норми 25 м2 на розрахунковий автомобіль, а в гаражах, залежно від їхньої
поверховості, згідно з табл. 1.
ДБН В.2.3-15:2007 |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 09 Дек 2008 20:49 |
|
Олеся
Дык это для легковых. А там есть для грузовых и фур? Все таки промзона. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 10 Дек 2008 13:07 |
|
Вот так и разобрались коллегиальненько |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 11 Дек 2008 14:45 |
|
1) по затратному. 8,9 руб/м2 многовато. Оценивал автостоянку: асфальтобетонное покрытие 5 см с гравийным основанием 20 см. С учетом всех корректировок на отличия в толщине (табл 101 УПВС №1 1973г.) стоимость строительства вышла 5,59 руб/м2;
2) нормативная площадь. нашел советский документик. возможно там есть для грузовых;
3) износ. используйте метод оставшегося срока экономической жизни. ОСЭЖ определить на основании нормативного срока службы, физического износа и предельного износа ОСЭЖ=Тн*(1-Физ/Физ.пред). Физ. пред. принимал 80% (оценка состояния - ветхое) |
| Описание: |
| нормы технологического проектирования автопредприятий |
|
Downloads |
| Имя файла: |
ontp.pdf |
| Размер файла: |
922.7 Kб |
| Скачан: |
34 раз |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 11 Дек 2008 16:04 |
|
спасибо, kink, пригодится в копилочку |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
