| Автор |
Сообщение |
Елик
Сообщения: 114
|
 Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 13:25 |
  |
Доброго дня!
Прошу помощи в решении вопроса по оценке подобного объекта. Суть: Юр.лицо имеет данный договор по которому обьетом есть определенный метраж пансионата отдыха. Цель оценки: отчуждение прав. 98% платежей по договору совершено. Доп. соглашением предусмотерно продление (сдача) обьекта в декабре 2009(хотя реально нулевой цикл). Естевстенно заказчик хочет увидеть меньшую ст-ть чем отображена в кап.инвестициях для возникновения убытков.
Как быть и с чем это съесть? Дисконтирование потоков (А сроки, и дисконт?) |
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 13:41 |
|
Чё-то я не совсем понял, что оцениваем и какой убыток, если обязательства сдать объект, насколько я понимаю, возникнут в декабре 2009 г. Может быть Вас просят оценить сам объект строительства, что бы из Вашего отчета взять степень готовности и сопоставить её с календарным планом выполнения работ? Честно говоря, пока не знаю даже, что Вам ответить. |
|
|
 |
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 13:48 |
|
Если 98% платежей по договору ушло, а по факту - нулевой цикл, то впору анализировать платежеспособность кредиторов - Заказчика строительства или генподрядчика, смотря куда ушли деньги и кто должен был обеспечить строительство объекта.
Скорее всего это большей частью уже пропавшие инвестиции.
Оценивать можно дисконтированием с учетом эфемерных прогнозов графика затрат на завершение и цен на момент реализации. При этом каким-то образом проанализировать перспективу выполнения Заказчиком обязательств, уже оплаченных на сегодня.
Затратный подход, думаю здесь не подойдет вовсе. |
|
|
|
|
Елик
Сообщения: 114
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 13:49 |
|
Обьект оценки: имущественные права по догору паевого участия для дальнейшего отчуждения. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 13:52 |
|
SanTim, прикол в том, что пока не наступит декабрь 2009 года, какие претензии ты можешь предъявить? Ну, разве что в договоре указан график строительства... во всех этих оценках договоров очень важно внимательно читать договор... тут что-то советовать, не видя договора очень сложно.
Добавлено спустя 4 минуты 40 секунд:
Ну, как вариант, проанализировать (с привлечением специалистов) вариант наискорейшего окончания строительства, а затем уже считать... но там и санкции нужно смотреть... и вероятность возврата денег... ой... там чёрт ногу сломит... доказать, что объект не достроят ведь сейчас врядли можно... строители ведь документально не отказываются достраивать его... а вот смогут ли они его сдать - вопрос...
З.Ы. Я не понимаю, как будут рассчитывать ущерб на данном этапе? |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 13:58 |
|
| КовАл писал(а): |
| З.Ы. Я не понимаю, как будут рассчитывать ущерб на данном этапе? |
Возможно, упущенная выгода. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 14:18 |
|
Так ещё ж не настало право требования, я правильно понимаю? |
|
|
|
|
Елик
Сообщения: 114
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 14:23 |
|
Так цель Заказчика переуступить права(продать), а по итогам иметь есчо и убытки в отчетном периоде (разница между ст-тью в Кап. итнвестициях и оцененой справедливой стоимостью инвестиции) для оптимизирования  налогообложения. |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 14:32 |
|
Речь идет лишь о стоимости прав по этому договору на рынке на сегодняшний день, а не об оценке ущерба или решения каких-то споров.
Диапазон, в котором находится эта стоимость составляет от 0, например, до стоимости фактически понесенных затрат (что мало вероятно).
Так как продать такой объект сегодня малореально, то практически любая цифра в этом диапазоне может оказаться справедливой, и зависит она скорее всего от платежеспособности заказчика строительства, его "доброй воли" в отношении завершения строительства и кучи юридических ньюансов, которые мы в отчете обычно учесть не в состоянии.
Если клиенту нужна оценка на сегодня, значит нужно анализировать перспективы завершения строительства, штудировать договор и составлять прогнозную модель. Можно, конечно, отказаться от работы, но за это не платят |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 14:33 |
|
| Елик писал(а): |
| разница между ст-тью в Кап. итнвестициях и оцененой справедливой стоимостью инвестиции |
То есть, как я понял это разница между замороженными кап. вложениями и возможным доходом по депозиту. Так наверное  :" border="0" /> |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 14:39 |
|
Если Заказчик работы госструктура, то в прогнозах стоит по-максимуму показывать фактические данные о срывах сроков строительства и к различного рода уценкам отнестись с долей разумной осторожности - так как после появления убытков отчетом наверняка займется КРУ. |
|
|
|
|
Елик
Сообщения: 114
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 14:40 |
|
Оценка нужна для для продажи имущественных прав по договру. А стоим-ть прав меньше чем на балансе - для оптимизации налогообложения.
Вопрос на какие сорки дисконтировать и под какой дисконт? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 15:14 |
|
| Елик писал(а): |
Оценка нужна для для продажи имущественных прав по договру. А стоим-ть прав меньше чем на балансе - для оптимизации налогообложения.
Вопрос на какие сорки дисконтировать и под какой дисконт? |
Во первых, тут никакой оптимизации налогообложения не будет. Так как для налогового учете нужна не оценка а оригиналы финансовых документов.
Во вторых, стоимость такого актива естественно есть. Вопрос рисков. Потенциально права можно продать (даже в Вашем варианте при 0-м цикле). Тобиш, покупатель покупает например за 30% реалных затрат, а потом по суду выбивает 120%.
Так что, тут есть перспектива.
Удачи
PS: срок дисконтирования однозначно до окончания договора.
Дисконт я бы взял по максимуму |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 18:51 |
|
| rudge писал(а): |
| стоимость такого актива естественно есть. Вопрос рисков. Потенциально права можно продать (даже в Вашем варианте при 0-м цикле). |
+1
Елик, представьте себе, как бы Вы оценивали права Заказчика строительства (как я понял, именно его права Вы оцениваете) по этому договору, если бы Строитель успевал сдать дом в срок.
Вы бы спрогнозировали стоимость этого дома на момент, когда намечена его сдача в эксплуатацию, отняли бы деньги, которые остался должен Заказчик, продисконтировали, полученную цифру, и получили стоимость прав по этому договору на сегодня. Тут, как бы всё вроде не очень сложно… сложность у Вас в том, что Вы прекрасно понимаете, что к намеченной дате Строитель врядли уложится, но это еще не самое страшно, самое страшное, это то, что вообще не понятно, будет ли продолжено строительство. Т.е. Вы видите, что возникли серьёзные риски. А учитываем мы их в ставке дисконта. Вот и тулите туда риски… главное доказывайте, что Строитель явно не успеет и его финансовое состояние не позволит закончить стройку… т.е. риски просто огромные… как Вы их считать будете я ума не приложу, единственное могу сказать, что тут главное не переусердствовать и не опустить стоимость ниже стоимости права пользования землёй  Дисконтировать Вам нужно, по моему мнению, с декабря 2009 г., а то, что вероятность закончить строительство в декабре 2009 г. очень мала, учитывайте в рисках.
Всё написанное, ИМХО, конеШно. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 19:41 |
|
| SanTim писал(а): |
Речь идет лишь о стоимости прав по этому договору на рынке на сегодняшний день, а не об оценке ущерба или решения каких-то споров.
Диапазон, в котором находится эта стоимость составляет от 0, например, до стоимости фактически понесенных затрат (что мало вероятно).
Так как продать такой объект сегодня малореально, то практически любая цифра в этом диапазоне может оказаться справедливой, и зависит она скорее всего от платежеспособности заказчика строительства, его "доброй воли" в отношении завершения строительства и кучи юридических ньюансов, которые мы в отчете обычно учесть не в состоянии.
Если клиенту нужна оценка на сегодня, значит нужно анализировать перспективы завершения строительства, штудировать договор и составлять прогнозную модель. Можно, конечно, отказаться от работы, но за это не платят |
+1 |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 20:20 |
|
| КовАл писал(а): |
| Елик, представьте себе, как бы Вы оценивали права Заказчика строительства (как я понял, именно его права Вы оцениваете) .... |
Я понял, что оцениваются не права заказчика строительства, а права инвестора, что и удесятеряет риск потери всех вложенных средств. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 20:24 |
|
| Елик писал(а): |
... Цель оценки: отчуждение прав. 98% платежей по договору совершено.
.....Естевстенно заказчик хочет увидеть меньшую ст-ть чем отображена в кап.инвестициях для возникновения убытков.
|
Тут заказчик и инвестор в одном лице.
| SanTim писал(а): |
| Я понял, что оцениваются не права заказчика строительства, а права инвестора, что и удесятеряет риск потери всех вложенных средств. |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 20:55 |
|
Судя по урывкам исходной информации, поступившей от топикстартера, я не думаю что инвестор является заказчиком строительства. Скорее всего у него есть только инвестиционный договор с заказчиком на финансирование строительства части площадей всего комплекса - а значит нет ни прав на землю, ни серьезных рычагов влияния на Заказчика строительства, а возможно и нет возможности проконтролировать, куда потрачены деньги. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июл 2009 20:57 |
|
Тіки наш самий гуманнй |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Елик
Сообщения: 114
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июл 2009 09:11 |
|
| SanTim писал(а): |
| Судя по урывкам исходной информации, поступившей от топикстартера, я не думаю что инвестор является заказчиком строительства. Скорее всего у него есть только инвестиционный договор с заказчиком на финансирование строительства части площадей всего комплекса - а значит нет ни прав на землю, ни серьезных рычагов влияния на Заказчика строительства, а возможно и нет возможности проконтролировать, куда потрачены деньги. |
В топике слово "Паевого участия" присутствует. Так что Заказчик ни есть заказчиком стро-ва, а является пайщиком в совместном финансировании строительства. |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июл 2009 12:22 |
|
|
|
|
Елик
Сообщения: 114
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 14:26 |
|
А к примеру, если продисконтировать суму затрат на капитальные инвестиции, которые Заказчик уже внес в 100% обьеме по договору с определенной даты (окончания строительства, например 4 квартал 2010, письмо даст застройщик) на сегодня, да по ставке депозита и на этом не заморачиваццо?? :" border="0" /> |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 14:50 |
|
| Елик писал(а): |
| А к примеру, если продисконтировать суму затрат на капитальные инвестиции, которые Заказчик уже внес в 100% обьеме по договору с определенной даты (окончания строительства, например 4 квартал 2010, письмо даст застройщик) на сегодня, да по ставке депозита и на этом не заморачиваццо?? |
Это чревато 2 логическими проколами (или маловероятными допущениями):
1. Делая так, Вы предполагаете, что застройщик 100% закончит в 4 кв. 2010 г. (нет риска срыва сроков).
2. Вы предполагаете, что РС объекта в 4 кв. 2010 г. в точности будет совпадать с суммой понесенных Заказчиком затрат.
А так, в общем, направление движения правильное... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Елик
Сообщения: 114
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 15:00 |
|
| Цитата: |
Это чревато 2 логическими проколами (или маловероятными допущениями):
1. Делая так, Вы предполагаете, что застройщик 100% закончит в 4 кв. 2010 г. (нет риска срыва сроков).
2. Вы предполагаете, что РС объекта в 4 кв. 2010 г. в точности будет совпадать с суммой понесенных Заказчиком затрат.
А так, в общем, направление движения правильное... |
По п.1 Основанием будет письмо застройщика о том, что он планирует здать обьект к такому то сроку в будущем. А по п.2 прогнозировать, что РС через год както изменится тоже есть неслабое допущение. Чи нет таг? Можно конечно выклянчить цену реализации 1 кв.м.на тот момент и на сегодня. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 15:35 |
|
| Елик писал(а): |
| По п.1 Основанием будет письмо застройщика о том, что он планирует здать обьект к такому то сроку в будущем. |
Оценщик, в общем-то, должен проверять на правдободобность информацию, которую использует в оценке. А если застройщик напишет, что он сдаст объект послезавтра  ?
Даже если так, желательно как-то, кроме справки, показать, что Вы сами хоть что-то проверили, проанализировали перспективы застройщика - и хотя бы самого себя убедили, что да, сдача в 4 кв. 2010 г. - очень реальна.
Если хотя бы 80% уверенности нет, рекомендую при дисконтировании ставку увеличить на риски срыва сроков. Какие цифры - никаких рекомендаций нет, тут каждый интуитивно... Но, понятно, в разумных пределах и в зависимости от масштаба возможного срыва.
| Елик писал(а): |
| по п.2 прогнозировать, что РС через год както изменится тоже есть неслабое допущение. |
Неслабое, но, как мне показалось, у Вас и на сегодня нет РС, а только сумма фактически понесенных затрат. Это же не одно и то же.
| Елик писал(а): |
| Можно конечно выклянчить цену реализации 1 кв.м.на тот момент и на сегодня. |
Если можно - это хоть какой-то аргумент, конечно. Но, опять-таки, Вы сами должны поверить, что это похоже на правду (или хотя бы публично признать в Отчете, что ничего более обоснованного найти не в состоянии, поэтому исходите из данных застройщика). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Елик
Сообщения: 114
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 16:02 |
|
Хотелось бы увидеть как ктонибудь высчитал риски срыва?!!!Обосновано |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 19:12 |
|
Никогда не доводилось видеть. Но теоретически, наверное, можно. И смотря что считать обоснованием . |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Елик
Сообщения: 114
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 11:53 |
|
А можно ли отнести эти права по договру к разряду нематериальных активов? |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 13:22 |
|
Как я понимаю, нет. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
