| Автор |
Сообщение |
AnDrusha
Сообщения: 74
|
 Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 00:02 |
  |
Господа, хотел посоветоваться....
Просять оценить бомбоубежище, которое раньше было секретым объектом, но на сегодня выведено из рязряда таковых и на сегодня простаивает..
НА чьем-то балансе не находится, так как было секретным, но находится на территории определенного завода, который его и строил..
Так вот, хотят его купить, но для начала нужно поставить на баланс...Возникла необходимость оценки
Затратный подход? Вроде бы, но вопрос, а откуда брать данные...УПВС?
Есть у кого-то какие-то варианты... |
|
|
  |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 00:33 |
|
честно, быстро глянул по упвс - не нашел(( хотя вроде были они там...
Проанализируйте НЭИ - если можно использовать под склад картошки, то можно доход посчитать, если нет то затратка! хотя поищите аналоги, чем черт не шутит...
если в упвс не найдете, тогда осмечивайте, либо индексируйте, проблем с исходной информацией для любого из вариантов у Вас будет предостаточно  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 08:12 |
|
В проектных институтах есть, если я не ошибаюсь, есть сборники типовых проектов (или что-то в таком роде). Когда-то 2 года назад нужно было именно бомбоубежище... Так их там минимум штук 30, и отдельностоящие (закопанные), разного объема, разного типа...
Попробуйте пойти таким путем. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 08:16 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| хотя вроде были они там... |
не было бомбоубежищ там никогда, так что, если затратка, то
| Филин Андрей писал(а): |
| осмечивайте, либо индексируйте |
еще вариант
| AnDrusha писал(а): |
| вот, хотят его купить |
попробуйте узнать, как его планируют использовать, возможно, это натолкнет Вас на мысль о НЭИ этого объекта, тогда и в УПВСе можно будет поискать ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ аналог с учетом НЭИ, правда тут придется повозиться с функциональным износом. Например, получится, что функциональный аналог - овощехранилище. Тогда Вам нужно посчитать восстановительную ст-ть овощехранилища и вычесть все износы в т.ч. и функциональный. Суть расчета будет такой. Я, как инвестор, не заплачу за данный объект больше, чем за строительство овощехранилища, но мне еще предстоит переделать это бомбоубежище в овощехранилище. Поэтому, расходы на такую реконструкцию и будут функциональным износом.
З.Ы. Кстати, всё забываю написать Прагмату, что НЭИ учитывается и в затратном подходе, например, при расчете функционального износа... но это уже не по теме. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 09:02 |
|
Коллеги
Такие объекты де юре. на баланс ставятся, обслуживаються но в соответствии с нашим законодательством, не продаются, а передаются громаде (город село) или в МЧС. То же и по пож. инв. Разве что за мутят, если "сорбственник" сможет поменять титул и функцию, что Оооочень проблематично..
Но для бух стоимость иметь надо. Оценивайте спокойно. Тут быстее индексация.
А перед продажей пусть Завод оформит документ на право собственности. 
Может объект уже давно в собственности громады или МЧС .
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 09:22 |
|
Рядом с объектом бизнес-центр и поэтому, я думаю, что есть вариант с переоборудованием под паркинг...
Вообщем, вариантов много, буду думать....По проектному институу хороший вариант, но очень маленькие сроки на выполнение, поэтому не успею...
По функц. износу хорошо, но не факт, что мне удается все четенько рассчитать, а работа, может пойти в центральный фонд гос. майна...((( |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 10:06 |
|
| AnDrusha писал(а): |
| По проектному институу хороший вариант, но очень маленькие сроки на выполнение, поэтому не успею... |
Дайте ради смеха основные характеристики Вашего бомбоубежища. Может, совпадет с моим? Тогда парочка аналогов по затратке под рукой у меня, наверное, осталась. Можно будет попробовать поискать... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 10:07 |
|
| AnDrusha писал(а): |
| Рядом с объектом бизнес-центр и поэтому, я думаю, что есть вариант с переоборудованием под паркинг... |
Ну и что? Вы то (мы оценщики) какое имеем право менять функцию объекта без подтверждающих документов на такое право (изменение)? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 11:21 |
|
у нас из бомбоубежища сделан ночной клуб. очень неплохая звукоизоляция  |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 11:53 |
|
| zanoza писал(а): |
| у нас из бомбоубежища сделан ночной клуб. очень неплохая звукоизоляция |
АГА. А у нас из самолета памятник сделали
И где тут уважаемая zanoza бомбоубежище на сегодня? Пардон, не вижу. Вижу "ночной клуб".
Вот когда из того убежища которое оценивается коллегой AnDrusha сделают ночной клуб, (если разрешет) тогда и функция, и НЕИ, и стоимость будут соответствующие.
А пока на момент оценки.........
Акромя убежища, с другой функцией (не по назначению называется), де юре, такие объекты, равно как и средства пожаротушения на пример, использовать ЗАПРЕЩЕНО. Проконсультируйтесь коллеги в МЧС (можно и справочку для отчета получить). |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 12:04 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| AnDrusha писал(а): |
| По проектному институу хороший вариант, но очень маленькие сроки на выполнение, поэтому не успею... |
Дайте ради смеха основные характеристики Вашего бомбоубежища. Может, совпадет с моим? Тогда парочка аналогов по затратке под рукой у меня, наверное, осталась. Можно будет попробовать поискать... |
Год ввода в эксплуатацию - 1982
Вместимость - 4500
Общая площадь - 2700 кв.м
Объем - 8500 куб.м
Кол-во входов - 4
Класс защиты убежища - второй класс
Конструктивы - сборный монолитный ж/б. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 12:14 |
|
rudge, я не призываю считать бомбоубежище как клуб. я просто говорю, что вот есть такой прецендент.
как уж там они с МЧС пропетляли - не знаю. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 12:21 |
|
| zanoza писал(а): |
rudge, я не призываю считать бомбоубежище как клуб. я просто говорю, что вот есть такой прецендент.
как уж там они с МЧС пропетляли - не знаю. |
Эт понятно. Только у нас постоянная полемика о прогнозе НЕИ и Ваш пост подталкивает к такому НЕИ, а я просто предостеруг коллег. Может я и не прав, НО!
Я ТАК ДУМАЮ! 
В итоге то им принимать решение. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 16:19 |
|
rudge как всегда в своем репертуаре
Судя из Вашей логики, НЭИ нет никогда, есть только существующее использование, которое автоматически приравнивается к наилучшему.
Что касается оценки данного объекта, я бы за аналоги взял помещения подвальных этажей без окон. "Удобство" использования примерно одинаковое. А по звуко, тепло, гидро и прочей изоляции бомбоубежище и получше будет - такие объекты строились навека. Единственное, обратил бы внимание на предмет замокания - может быть существенной проблемой. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Пн, 13 Июл 2009 16:39), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 16:27 |
|
Я бы ещё обратил внимание на "глубину залегания". а то может оказаться, что для того, что бы спуститься в ночной клуб нужно будет 20 мин. бежать вниз по лестнице... я уже не говорю о том, как из него выбираться. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2009 16:50 |
|
| Серый писал(а): |
rudge как всегда в своем репертуаре
Судя из Вашей логики, НЭИ нет никогда, есть только существующее использование, которое автоматически приравнивается к существующему. |
Ну коллега это Ваше мнение и не приписывайте мне его.
Я когда то приводил пример. Помещение Магазина используется под склад, при том в натуре и арендная плата за склад. Так вот тут фактическое использование не отвечает НЕИ - магазин. И в таком варианте оценщик обязан просчитать РС по НЕИ - под магазин, а не по фактическому использованию - под склад.
А вооб ще то, Вы что думаете, что собственник такой глупый, что будет не эффективно пользовать свое имущество?
99% пользует помещения как раз по НЕИ. Отсюда и совпадение.
И еще коллега, если НЕИ = вообще не пользовать, в забитых селах офисы (конторы) например, то и не пользуют. Ибо так дешевле сегодня для собственника (к сожалению для остальных). Тут получается дешевле плюнуть на все чем топить и содержать сдание в надежде на перспективу, лет через ....., поиметь арендетора. (что и делают)
Так что зря Вы так коллега прямолинейно на меня.....
PS: И еще коллега, здесь полемика идет о конкретном объекте - убежище, а не вААбще о ...... |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:51 |
|
Ну у меня та же задача-оценка бомбоубежища, цель-бух.учет, но есть нюансы-вопрос о стоимости сего объекта может оказаться спорным и отчет будет рассматриваться заинтересованными лицами  .
Мысли были такие-УПВС по похожим конструктивам, смету некогда, индексировать нечего-нет данных, доходный - НЭИ использование в качестве какого нибудь хранилища, склада; сравнительный-убрала сразу.
| Grey Horse писал(а): |
В проектных институтах есть, если я не ошибаюсь, есть сборники типовых проектов (или что-то в таком роде). Когда-то 2 года назад нужно было именно бомбоубежище... Так их там минимум штук 30, и отдельностоящие (закопанные), разного объема, разного типа...
Попробуйте пойти таким путем. |
Где можно посмотреть эти самые типовые проекты бомбоубежищ?
И стоит ли мне отметать мысль об УПВС-вроде бы так удобно.
Помогите, плиз |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 15:19 |
|
Olenka, в первую очередь определитесь, планируется ли использование данного актива по проектному назначению или нет (лучше всего возмите про это справку у балансодержателя, тем более это не противоречит МСО и стандартам оценки RICS). Если окажется, что планируется его использование как бомбоубежища (ну вдруг он что-то знает, а мы нет), я бы, как лейтенант запаса МЧС, УПВС сразу бы отмел: бомбоубежища в зависимости от класса имеют кучу нюансов (герметичные двери, специфическая система вентилляции, автономные средства отопления и т.д. и т.п.), которые Вы однозначно не учтете подбором аналога из обычного УПВС, придется доставать специальные. Как по мне, то в таком случае обосновывается специализированность объекта и все сводится к затратному подходу.
Если же окажеться, что от бомбоубежища осталось только название, тут открывается полет фантазий на тему альтернативного использования. Выбираете то, что в итоге даст наибольшую стоимость (оно же ЛНЭИ). Тут, наверное, и УПВС прокатит. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 15:28 |
|
Olenka
И еще справку в МЧС и ФГИ на предмет прав и возможного использования в качестве убежища. "Собственник" может и, пардон, соврать.
Спросу то нет.
Получите справки будет ясно как поступать.
Удачи
PS я думал Вы уже это сделали |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 17:01 |
|
| Olenka писал(а): |
| Где можно посмотреть эти самые типовые проекты бомбоубежищ? |
Еще раз: в крупных проектных институтах, которые еще сохранились в Вашем городе. Там д.б. что-то типа сборников типовых проектов (ну не помню я, как они правильно называются, 1 раз пришлось пользоваться, 1,5 года назад. И, к сожалению, в материалах моих следа не осталось).
Бомбоубежищ там действительно очень много разных.
| Серый писал(а): |
| бомбоубежища в зависимости от класса имеют кучу нюансов (герметичные двери, специфическая система вентилляции, автономные средства отопления и т.д. и т.п.) |
Но если
| Olenka писал(а): |
| доходный - НЭИ использование в качестве какого нибудь хранилища, склада |
, то Вам и затратный не нужен, доходным сразу получите справедливую, идеал для бухучета. Естественно, в этом случае по максимальной возможности собрать то, о чем пишет коллега rudge. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 16:24 |
|
Справки - не реально, у нас их никто не даст; крупных пректных институтов и просто проектных институтов в нашем городе нет; использовать его не планируют вообще; его нужно поставить на учет-когда то забыли, а вот вопрос стоимости оказался спорным, почему то этот момент заинтересовал не только предприятие, на территории которого оно расположено, но и людей, с которыми спорить особо и не хочется 
Закажу смету, доходный мне кажется каким то натянутым, поэтому - еще подумаю о его применении, все таки бомбоубежище трудно отнести к типовой недвижимости.
Спасибо, друзья за консультации |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 16:44 |
|
Olenka
Да дают справки.
Мы запрашивали у МЧС справку по техэтажу на предмет использования как складские помещения. Для фонда ценили на продажу. Ответ низя. Соответственно и расчет был. А фонд хотел как складское продать.
У Вас может получится так, что этот объект принадлежит МЧС или досих пор фонду. Тогда проблем не оберетесь.
А ваще Ваше дело. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
