Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 16:11
делаете ли вы в своих работах такую корректировку? если делаете. то как?
Всем понятно, что нужно искать максимально идентичные (аналогичные) объекты сравнения, но это мы опускаем как теорию, и остаемся с необходимостью осуществления подобной корректировки.
Итак, как вы делаете ЭТО?
_________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 16:22
В УПВС есть "Общая часть" там таблица и описание.
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Грррр
Сообщения: 41
Откуда: Хороший Город Крым
Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 16:34
))
Последний раз редактировалось: Грррр (Ср, 22 Июл 2009 17:17), всего редактировалось 1 раз
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 16:44
Грррр писал(а):
как правило по перекрытию
Ссылку в студию плиз.
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 16:51
rudge писал(а):
В УПВС есть "Общая часть" там таблица и описание.
Фонд говорит - низззя использовать в сравнительном, мотивируя это тем, что данная таблица - часть УПВС, а УПВС используется для зататного подхода.
_________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 17:10
В сравнении не делал никогда.
Старался подбирать аналоги. А вообще то в самой стоимости предложения уже учтен конструктив.
Что касается мнения фонда то уж очень не корректно. Эт чисто мое.
Ведь в УПВС поправка применяется к стоимости за еденицу. Следовательно она отражает разницу стоимости труда, материалов, и т.п.
С точки зрения логики можно предположить что такое же соотношение присуще и современным строениям. Ведь естественно что здание из кирпича дороже здания из металла. Хотя тогда цены совсем другие были.
Попробуйте проанализировать стоимость например деревянных "хатынок" обложенных кирпичем и чисто кирпичных. Аналогично и по перекрытиям, и по фундаментам естественно если есть данные.
Еще, правда не знаю на верняка, может в новом УПВС от ЖКХ есть что то подобное старому. Если есть, то тут фонд можно посылать.
Но застереження делать прийдется. Вендь аналоги то не аналоги
Удачи
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 17:20
rudge писал(а):
Что касается мнения фонда то уж очень не корректно
почему не корректно? с точки зрения методологии -все правильно. для затратника мы поправки берем с точки зрения ст-ти необходимых затрат. а в сравнительном, степень влияния ценообразующих факторов на РС мы должны брать с рынка. Вы уверены, что реакция рынка на отличие в капитальности здания будет совпадать с величиной поправки из УПВС? аналогично затрат на ремонт и влияние его на РС. Поэтому без обоснования применять поправку из УПВС, на мой взгляд, некорректно.
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 17:50
ViktoriyaR писал(а):
rudge писал(а):
Что касается мнения фонда то уж очень не корректно
почему не корректно? с точки зрения методологии -все правильно. для затратника мы поправки берем с точки зрения ст-ти необходимых затрат. а в сравнительном, степень влияния ценообразующих факторов на РС мы должны брать с рынка. Вы уверены, что реакция рынка на отличие в капитальности здания будет совпадать с величиной поправки из УПВС? аналогично затрат на ремонт и влияние его на РС. Поэтому без обоснования применять поправку из УПВС, на мой взгляд, некорректно.
Опять выдергнули из контекста.
Я же там застереження прописал. "Хотя тогда цены совсем другие были."
Что касается корректоно или нет, то надо смотреь объект и ситуацию в регионе. Тогда будет ясно можно или нет. А безапеляционно, как они умеют, это не корректно.
А теперь алгоритм с точки зрения методики.
Берутся аналоги те что есть (по ближе естественно к объекту оценки) выводится РС и потом вносится корректировка на конструктив. То что ошибка будет, это точно, вопрос в пределах ли точности оценки как таковой.
В чем тут, кроме поправки на конструктив, отступление от методики. Вот обоснование, застареження эт обязательно надо делать.
Надо попробовать на досуге просчитать два варианта и посмотреть результат.
О корректности.
Мне сегодня в фоннде сказали что поправка на торг сегодня 20% и более. (дорого для них показалось). Эт с какого же документа такие данные у них? А УПВС все таки какой не есть, а документ.
Реально по моим данным и данным знакомых реелтеров больше 1000 баксов никто на жилье и офисах не скидывает и не зависимо 25 или 125 тыс. баксов просят.
Вот так то коллега
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 18:31
Маришка! Рудж совершенно прав - общая часть УПВС это документ на который можно сослаться (и кстати к-т этот считался когда то так же как и мы бы посчитали его сейчас только данные другие), аргумент что это не затратник здесь ни при чем абсолютли... если уж так хочется возьми пробей отношение средних - Цкапит., Цнекапит. построй се матричку маленькую и будет коэф-т, тока вот тогда придется расчетик подложить.
Так что выбирай вариант.
Кстати у нас в регионе реакция рынка на капитальность совпадает по жилью с УПВСиком, вот коммерческая нет - разрыв больше будет.
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 20:35
Согласен с Руджем.
Есть второй вариант: через расчет сроков службы по ЕНАО или по другим нормативкам, которые регламентируют срок службы.
_________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 23:05
rudge писал(а):
Опять выдергнули из контекста.
Я же там застереження прописал. "Хотя тогда цены совсем другие были."
если это воспринимать как обоснование применения поправок из УПВС в сравнительном, как вариант имеет место быть.
но давайте определимся. 1) Вы считаете, что применение поправок из упвс в сравнительном есть о.к? 2)Вы допускаете их применение когда нет рыночных данных о влиянии капитальности на РС с приведением соответствующих обоснований.
если 2-е - то я согласна, если 1-е на мой взгляд это методологически не совсем верно, т.к. природа этих поправок затратная, и может не совпадать с реакцией рынка на них.
мы по рынку специально делали аналитику по поправкам на группы капитальности. далеко не всегда, даже по квартирам, они находятся на уровне с УПВСными. так же и с величиной затрат на ремонт. если в сравнительном, например, из объекта с ремонтом вычесть затраты на ремонт, то очень часто полученная стоимость будет не совпадать с подобным по всем характеристикам объектом без ремонта. проверяли.
rudge писал(а):
Мне сегодня в фоннде сказали что поправка на торг сегодня 20% и более.
фонд просит Вас занизить стоимость?! у фонда наверное установка все продать, бюджету надо денажков. как там, кажется КовАл говорил о выступлении товарища из Фонда, оценка должна быть продажной.
держитесь, коллега!
Добавлено спустя 7 минут 28 секунд:
Андрей Яворский писал(а):
через расчет сроков службы по ЕНАО или по другим нормативкам, которые регламентируют срок службы
в том и то дело -нормативкам. а речь идет о сравнительном. как докажете что данные поправки по разнице в нормативных сроках службы на сегменте продажи в чистом виде находят свое отражение на РС? опосредовано -да, но не на прямую.
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 23:26
а вы никогда не сталкивались с ситуацией, когда знаешь сколько это все может стоить, но надо доказать??выкручиваешься, как можешь, а потом начинаешь доказывать это всем, интересующимся сторонам.и где сказано, что поправка на капитальность из УПВС противоречит методике и, в частности, сравнительному подходу????
_________________ "Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно."
Габриэль Гарсия Маркес
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 00:16
ТаТа писал(а):
а вы никогда не сталкивались с ситуацией, когда знаешь сколько это все может стоить, но надо доказать?
так в каждом отчете об оценке надо обоснование
ТаТа писал(а):
и где сказано, что поправка на капитальность из УПВС противоречит методике и, в частности, сравнительному подходу?
в лоб нигде, конечно, равно как и про другие поправки. дело в сути методического подхода.
о.к., утрированный пример. считаете Вы остаточную стоимость замещения, и нет в УПВС поправки, пусть будет на ту же капитальность. зато по рынку продажи есть репрезентативная выборка по объектам с разной капитальностью и есть коэффициент. Вы без тени сомнения примените этот коэффициент в затратнике?
А то что иногда не хватает рыночной информации, и приходится искать обоснование, так это работа оценщика. но главное, когда знаешь суть, логичнее обоснование будет.
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 00:30
Мариночка
ViktoriyaR писал(а):
в том и то дело -нормативкам. а речь идет о сравнительном. как докажете что данные поправки по разнице в нормативных сроках службы на сегменте продажи в чистом виде находят свое отражение на РС? опосредовано -да, но не на прямую
1. Расчетом не требующим доказательств, будет метод весовых коэффициентов, где соответтстующей группе капитальности, т. е. качественной характеристике присвоить количественную (бальную) оценку.
2. Через регрессию, тот же вариант оцифровки ценообразуищих факторов, заодно и проверите значимость, связи и влияние на стоимость.
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 08:06
ViktoriyaR писал(а):
1) Вы считаете, что применение поправок из упвс в сравнительном есть о.к?
НЕТ, такой вариант допустим только тогда когда все другие отсутствуют. На без рыбье и рак рыба. Помните?
ViktoriyaR писал(а):
2)Вы допускаете их применение когда нет рыночных данных о влиянии капитальности на РС с приведением соответствующих обоснований.
АГА
ViktoriyaR писал(а):
т.к. природа этих поправок затратная, и может не совпадать с реакцией рынка на них.
И не совпадает НО близка. Ведь реакция рынка включает в себя и реакцию на затраты необходимые для создания аналога.
ViktoriyaR писал(а):
так же и с величиной затрат на ремонт. если в сравнительном, например, из объекта с ремонтом вычесть затраты на ремонт, то очень часто полученная стоимость будет не совпадать с подобным по всем характеристикам объектом без ремонта. проверяли.
Мое мнение такое, что затраты на ремонт практически не влияют на РС. 90% это месторасположение.
ViktoriyaR писал(а):
у фонда наверное установка все продать, бюджету надо денажков.
Я не уточнял. Оценка под аренду. Я таке думаю пусть они "держаться"
Андрей Яворский писал(а):
через расчет сроков службы по ЕНАО или по другим нормативкам, которые регламентируют срок службы
А тут есть рациональное зерно. Правда точность. Ведь данные то уж очень обобщенные.
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 09:49
rudge писал(а):
ViktoriyaR писал(а):
1) Вы считаете, что применение поправок из упвс в сравнительном есть о.к?
НЕТ, такой вариант допустим только тогда когда все другие отсутствуют. На без рыбье и рак рыба. Помните?
ViktoriyaR писал(а):
2)Вы допускаете их применение когда нет рыночных данных о влиянии капитальности на РС с приведением соответствующих обоснований.
АГА
если так, то тогда согласна, коллега.
но я в корне не согласна:
флай писал(а):
аргумент что это не затратник здесь ни при чем абсолютли...
Добавлено спустя 9 минут 16 секунд:
rudge писал(а):
затраты на ремонт практически не влияют на РС
да, или другими словами их влияние на стоимость, зачастую, не равно затратам, вложенным в ремонт.
правильно, в том то и дело, что если рассуждать, что затратник тут не причем можно просто снимать с цены аналогов с ремонтом затраты на ремонт и получить стоимость абсолютно не совпадающую с рыночными данными.
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 10:01
ViktoriyaR писал(а):
да, или другими словами их влияние на стоимость, зачастую, не равно затратам, вложенным в ремонт.
правильно, в том то и дело, что если рассуждать, что затратник тут не причем можно просто снимать с цены аналогов с ремонтом затраты на ремонт и получить стоимость абсолютно не совпадающую с рыночными данными.
+100000
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 12:07
Андрей Яворский писал(а):
Есть второй вариант: через расчет сроков службы по ЕНАО или по другим нормативкам, которые регламентируют срок службы.
cоотношением сроков службы?
_________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 20:20
ViktoriyaR
Давайте начнем с того какой удельный параметр при расчете в СП Вы применяете. Думаю, что основной будет м.кв. общей площади. Но павильон и кирпичное здание могут иметь одинаковую площадь, но существенно разниться по своим конструктивам: сиречь затратам (корректировка по УПВС) и нормой возврата капитала ( нормативный срок службы).
rudge писал(а):
Правда точность. Ведь данные то уж очень обобщенные.
А УПВС - эталон точности?
Добавлено спустя 56 секунд:
Кстати, можно совместить и посмотреть, что получится.
_________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 10:48
Андрей Яворский писал(а):
Давайте начнем с того какой удельный параметр при расчете в СП Вы применяете. Думаю, что основной будет м.кв. общей площади. Но павильон и кирпичное здание могут иметь одинаковую площадь, но существенно разниться по своим конструктивам: сиречь затратам (корректировка по УПВС) и нормой возврата капитала ( нормативный срок службы).
Уважаемый, Андрей! Не совсем поняла, что Вы имеете в виду. я ж не отрицаю, что группа капитальности влияет на РС. Мы рассуждаем, что коэф-ты УПВСника это все-таки из оперы затратного подхода. и если нет рыночных данных по поправкам на отличие в конструктивах, то в сравнительном с оговорками, типа "оценщик исходит из предположения, что степень влияния капитальности на рынке продажи недвижимости, находится на уровне коэф-тов принятых из УПВС" возможно применение поправок из УПВС.
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 14:47
Цитата:
Думаю, что основной будет м.кв. общей площади.
- ну 1 м2 может быть в здании с высотой 5 м, а может быть с высотой 6м. разный объем, разная поправка по УПВС
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 14:55
а где мое сообщение делось????
вот это: как вы думаете, коллеги, для обоснования корректировки на капитальность лучше воспользоваться украинским классификатором жилых зданий или русскими источниками, но для других видов зданий?
_________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов
КовАл Завсегдатай
Сообщения: 3883
Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 14:58
Мариночка
Был один смайлик и я его удалил.
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 14:59
видать в этот момент я и написала сообщение . Ну ниче.
_________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 15:25
zanoza писал(а):
Цитата:
Думаю, что основной будет м.кв. общей площади.
- ну 1 м2 может быть в здании с высотой 5 м, а может быть с высотой 6м. разный объем, разная поправка по УПВС
В УПВС-ах в основном стоимость на объем просчитаны.
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 15:26
и снова здрасьте rudge мы уходим от УПВСа.
_________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 15:53
Мариночка писал(а):
и снова здрасьте rudge мы уходим от УПВСа.
"Скатерьтю дорожка"
А куда? Может и я .....
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 15:55
Цитата:
В УПВС-ах в основном стоимость на объем просчитаны.
- прааавильно, поэтому применять эту поправку при расчете когда единица сравнения 1м2, мне кажется не совсем... это вот... или оговорить, что объем близкий
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 16:10
Да по большому счету не корректно.
Тока как быть если нету ничего другого. На безрыбье и рак ряба.
А если есть аналоги нормальные на рынке, то и на фиг эта поправка.
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 16:24
да и потом - что прям так группа капитальности... ларек на рынке и магазин на рынке в проходном месте имеют одинаковую арендную плату за 1м2, а капитальность - 4 и 1....
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 16:33
Дык не 4 и 1
А ІІ гр. кап (магазин) к VI гр кап (ларек) К = 1,35 всего то
Аренда где то рядом будет может чуть по меньше соотношение.
не анализировал но чевствую где то на %%% 10-15.
А вот по стоимости может и так. Тока не ларьок, а капитальный навес со стенами, VI гр кап. Таких полно.
Добавлено спустя 3 минуты 18 секунд:
УПВС ОБЩАЯ ЧАСТЬ
При переоценке жилых, административных, культурно-бытовых и торговых зданий (жилые дома, гостиницы, общежития, детские учреждения, учебные заведения, коммунальные здания, заводоуправления, магазины, рестораны, кафе, столовые, закусочные, пожарные депо, медпункты, бытовые помещения промзданий, веранды, холодные пристройки, сараи и другие здания аналогичного назначения), фактическая капитальность которых не соответствует капитальности, указанной в таблицах сборника, следует к укрупненным показателям, приведенным в сборниках, применять следующие поправочные коэффициенты:
Группа капитальности по сборникам укрупненных показателей Поправочные коэффициенты дляперехода к другим группамкапитальности
I II III IV V VI
I 1,00 0,93 0.86 0,80 0,74 0.69
II 1,08 1,00 0,93 0,86 0,80 0.74
III 1,16 1,08 1,00 0,93 0,86 0,80
IV 1,25 1.16 1,08 1,00 0.93 0,86
V 1,35 1.25 1,16 1.08 1.00 0,93
VI 1,45 1.35 1.25 1,16 1.08 1.00
Для торговых баз, складов, хранилищ, холодильников, ледников и мелких производственных предприятий применять следующие поправочные коэффициенты:
Группа капитальности по сборникам укрупненных показателей Поправочные коэффициентыдля перехода к другим группамкапитальности
I II III IV V
I 1,00 0,98 0,92 0,77 0,71
II 1,02 1,00 0,94 0.78 0,73
III 1,09 1,06 1,00 0,84 0,78
IV 1,30 1,27 1,19 1,00 0,93
V 1,40 1,37 1,29 1,10 1,00
Для сборников, в которых помещены поправки на капитальность, настоящие коэффициенты применять не следует."
Вот смотри
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
Добавлено:
Пн, 27 Июл 2009 08:54
Часто замечала у нас на форуме, что на человека, который задал вопрос, в процессе начавшейся дискуссии уже никто внимания не обращает.
НА последний вопрос я не получила ответа, да Бог с ним, у меня все готово, подожду реакции Фонда.
_________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме