< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

ЛЭП на участке

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков

На страницу 1, 2 След.

Автор

Сообщение

Alex_None

Сообщения: 173
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 08:16

Люди решили выкупить из аренды участок.
А на нём идет линия электропередач (ряд столбов) напряжением 380В.
Кроме того, на этом же участке есть и линия высокого напряжения (по фотографиям вроде более киловатта).

На кадастровом плане 2006 года этих столбов нет.
В справке зем.отдела об ограничениях (Довідка про обмеження 2006 года) - ограничений нет.

Я так понимаю, что возникнут определённые сложности с данным выкупом. Вчера пытался дозвониться в Броварской РЭС- узнать что делать в такой ситуации, но не смог - занято всё время.
Может кто знает что делать и с чего начинать "телодвижения"?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 08:28

Уж больно документы староваты, может попросить обновить.
А что говорят арендаторы. Ведь они же при взятии участка в аренду видели эти документы, и если ЛЭП опявилась во время аренды, то они должны были знать. И если сейчас делают удивленное лицо - это как-то подозрительно. Кроме того, про ЛЭП в договоре аренды земли может быть что-то написано в плане разрешения доступа балансодержателя/ремонтных бригад и т.д.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Alex_None

Сообщения: 173
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 09:01

Серый писал(а):

А что говорят арендаторы.

Говорят, что столбы были и раньше, но они "не знали, что это может быть помехой".
Участок был в аренде, но почти не осваивался (только будку поставили и забор деревянный вокруг), а теперь захотели выкупить.

В договоре аренды насчет ЛЭП ничего не указано, даже кадастрового номера участка нигде нет.

Добавлено спустя 1 час 12 минут 28 секунд:

Тут были такие мысли:

Два варианта возможного развития событий:
1) Столбы вынести за пределы участка за счет арендаторов и только потом заказывать оценку.
Или может можно сейчас сделать оценку, но приложить какой-то договор о последующем выносе ЛЭП за участок?

2) Выделить небольшие зем.участки вокруг каждого столба и отказаться от выкупа (и оценки) этих кусков, а делать оценку всей остальной части большого земельного участка. Кроме того, нужно (?) предварительно (?) сделать договор сервитута между РЭС и будущими хозяевами участка. Еще нужно сделать ограничения на использование участка под линиями ЛЭП...

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 10:40

Alex_None писал(а):

Люди решили выкупить из аренды участок.

А чья это земля, частная или гос?

Добавлено спустя 3 минуты 40 секунд:

Если будет организовываться аукцион, тогда эти вопросы должны решаться с помощью местной рады.

Alex_None

Сообщения: 173
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 10:52

irenka писал(а):

А чья это земля, частная или гос?

Земля государственная.

Арендаторы построили сторожевую будку и оформили на неё документы БТИ, так что недвижимость на участке у них имеется Smile

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 10:55

Боюсь, что придется просчитывать оба варианта в ходе анализа ЛНЭИ (а может и еще какой по ходу нарисуется).
Только тут появляется куча гемора, особенно в первом варианте: вынос за пределы участка ознаячает переход на другой чей-то участок и врядли второй участок будет рад такому привалившему счастью Smile

. Можно ли вообще ее перенести и куда в зависимости от функционального использования соседних участков. Кроме того, на время работ по переносу придется строить времянку дабы не отрубить запитанных от сети. И т.д. и т.п.
Как вариант, перенос к границе участка дабы более рационально его использовать, если, например, ЛЭП проходит посредине и фактически делит его на части.

По поводу ограничений на использование участка под ЛЭП, ДБН 360-92**, там есть все санитарные зоны для ЛЭП и их использование в зависимости от напряжения.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 07 Авг 2009 10:56), всего редактировалось 1 раз

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 10:56

Alex_None писал(а):

Арендаторы построили сторожевую будку и оформили на неё документы БТИ, так что недвижимость на участке у них имеется

И что вы хотите этим сказать? Что будка - капитальное здание, и у арендаторов есть какие-либо привилегии в выкупе?

Alex_None

Сообщения: 173
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 11:16

Может насчет "будка" я перегнул- оно правильно называется "контрольно-пропускний пункт" (материал стен- газоблок).
Так что думаю, что его можно считать "капитальным".

Да и решение сельсовета на выкуп земельного участка зарегистрировано ещё 2007 годом. Так что аукцион не нужен

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 11:34

А, ну тогда пусть сельсовет и подскажет, что со столбами делать.

Вообще я на вашем бы месте оценила, как будто столбов там и нет. Нигде ни в каких доках они не зафиксированы. Оценивайте себе. А если спросят - "тю, а где они взялись, вчера еще не было" - скажете вы. Very Happy

Alex_None

Сообщения: 173
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 11:37

irenka писал(а):

Вообще я на вашем бы месте оценила, как будто столбов там и нет. Нигде ни в каких доках они не зафиксированы. Оценивайте себе. А если спросят - "тю, а где они взялись, вчера еще не было" - скажете вы.

Да ну конечно )))
А в РЭС скажут, что они там уже 15 лет стоят ))
И спросят- куда оценщик смотрел, когда отчёт составлял?

Добавлено спустя 21 минуту 47 секунд:

Серый писал(а):

По поводу ограничений на использование участка под ЛЭП, ДБН 360-92**, там есть все санитарные зоны для ЛЭП и их использование в зависимости от напряжения.

Спасибо

Добавлено спустя 19 минут 41 секунду:

Серый писал(а):

Боюсь, что придется просчитывать оба варианта в ходе анализа ЛНЭИ (а может и еще какой по ходу нарисуется).

А вообще- я могу делать оценку без свежей справки Земельного отдела "Про обмеження та обтяження" и без согласования с РЭС?

По идее, такое должны зарубить на экспертизе, правильно?

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 12:20

Alex_None писал(а):

А в РЭС скажут, что они там уже 15 лет стоят ))

Слушайте, когда ценим ЗУ, мы ценим ЗУ без улучшений. Так ведь?
Даже в частном секторе отчет по земле- отдельно, по домику - отдельно. Кто что скажет по этому поводу?

Добавлено спустя 1 минуту 6 секунд:

Alex_None писал(а):

На кадастровом плане 2006 года этих столбов нет.

В справке зем.отдела об ограничениях (Довідка про обмеження 2006 года) - ограничений нет.

:" border="0" />

Alex_None

Сообщения: 173
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 12:40

irenka писал(а):

Слушайте, когда ценим ЗУ, мы ценим ЗУ без улучшений. Так ведь?
Даже в частном секторе отчет по земле- отдельно, по домику - отдельно. Кто что скажет по этому поводу?

Я с вами согласен.
Но по правилам эксперт должен лично обследовать земельный участок.
Если я сделаю оценку участка, опираясь на устаревшую (неправильную) справку земельного отдела, и не упоминая о ЛЭП - будет ли это правильно?

Добавлено спустя 3 минуты 47 секунд:

И какие потом будут последствия?...

Добавлено спустя 3 минуты 32 секунды:

Участок большой и опор там немало

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 13:09

Уважаемый Alex_None
1. собственник обязан предоставить паспорт на ЗУ который соответствует даному ЗУ.
2. Если после осмотра выявились не соответствия представленного паспорта с увиденным, то официально письмо с просьбой привести в соответствие.
3. Если реакции ни какой, то оцениваем по факту, то что видим. (естетвенно при наличии документа подтверждающего права на оцениваемое ЗУ) и в отчете оговариваем все проблемы связанные с объектом, документами и оценкой.
4. Если в документах сервитут не оговорен, а по факту, НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ, он есть то учитываем в расчетах, обязательно.
Убирать или нет столбы эт проблема собственника. Уберет, оцениваем без них, а пока они стоят и снижают стоимость свои присутствием и проблемами. Еще и справку возмите на предмет эл. излучения. Может там и строить то нельзя. (охранная зона).

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Reff

Сообщения: 318
Откуда: небольшой городишко

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 14:07

Вообще-то, по идее, столбы (а должен быть наложен сервитут, обязательно) понижают стоимость участка. Но нужно разобраться, что это за КПП и есть ли градостроительное обоснование на эту территорию, что говорится в проекте отвода, целевое назначение. В аренду можна взять очень много земли, но выкупать под предлогом наличия неждвижимости-КПП?. Экспертизу можна не пройти. Но похоже, что тут без взятки и так не обошлось (согласие сельсовета на выкуп). Тогда заказчик может и областное управление подмазать, насчет експертизы. А вообще, не сделаешь оценку ты, сделает кто-то другой. Се ля ви! Такова жизнь.

Alex_None

Сообщения: 173
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 14:22

Reff писал(а):

Вообще-то, по идее, столбы (а должен быть наложен сервитут, обязательно) понижают стоимость участка.

Сервитутов нет. КПП- построили арендаторы (есть проект отвода в оренду для строительства спортивно-развлекательного центра).

Я вот и думаю- сейчас напрягать заказчиков на сервитуты и согласования с РЭС или делать "как есть".

Насчет напрягать- директор волком смотрит...

Насчет взяток- не в курсе )

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 14:41

И в чем проблема, не хотит, не напрягайте ведь можно и так.

rudge писал(а):

Уважаемый Alex_None
2. Если после осмотра выявились не соответствия представленного паспорта с увиденным, то официально письмо с просьбой привести в соответствие.
3. Если реакции ни какой, то оцениваем по факту, то что видим. (естетвенно при наличии документа подтверждающего права на оцениваемое ЗУ) и в отчете оговариваем все проблемы связанные с объектом, документами и оценкой.
4. Если в документах сервитут не оговорен, а по факту, НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ, он есть то учитываем в расчетах, обязательно.

Тока я в таких вариантах разясняю всегда какие проблемы и подводные камни могут быть в будущем.

Reff

Сообщения: 318
Откуда: небольшой городишко

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 15:11

Не, ну если оптовая база будет, то столбы, вроде и не помеха, если правильно запроектировать, но сервитут должен быть, ибо как будет происходить их обслуждивание. А если спортивно-развлекательный центр, то это большое препятствие, сами понимаете. Да и что, в принципе дает проект отвода? Землю выкупят, подробят на мелкие участки и спекульнут со сменой целевого назначения. Земля оптом ведь стоит дешевле. Вот и вся схема.

_________________
Закон один для всех, только исключения у всех разные!.

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 16:53

Из личного опыта:
1. по поводу наличия сервитутов и пр. ограничений
- ценил массу участков с транзитными сетями, в лучшем случае в договоре аренды общая фраза типа "обязаны предоставить доступ к обслуживанию имеющихся и прокладке новых (как вам это нравится!) инженерных сетей
- вывод никто соотв. сервитуты пока, наверное, не оформляет и не регистрит., если не припечёт, кстати этим могут заняться собственники участка с целью НАЖИВЫ
2. ЛЕП должна быть нанесена на топоплане (в идеале 1:500), в т.ч. видел часто и на планах Бориспольского р-на
3. Если ЛЕП есть, то +1 Серому - как минимум два варианта: оставляем ЛЕП или выносим (при такой возможности)
4. Масса случаев, когда ЛЕП 10кВ проходит по участкам - никто ещё от этого не умер Cool

Добавлено спустя 18 минут 42 секунды:

в догонку Laughing

для Киева типичное явление - в нормативке не отражается наличие транзитных сетей (в соотв. с методикой есть понижающий К);
ясное дело, это ж приводит к снижению значения НГО, а значит и платы за землю

вот в руках справка про отстуствие(наличие) ограничений(отягощений) - "6. Обмеження (обтяження) не зареестровані", а на 500-ке транзитный водопровод и проектант "пробил", что он на балансе водоканала - вот вам и ОБМЕЖЕННЯ!

ПС. 2AlexNone - киловаттами (кВт часто килоВольтАмперами кВА) меряют шось инше, у ЛЕП - киловольты (кВ)

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

Alex_None

Сообщения: 173
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 07 Авг 2009 17:18

Yourick писал(а):

AlexNone - киловаттами (кВт часто килоВольтАмперами кВА) меряют шось инше, у ЛЕП - киловольты (кВ)

А в школе по физике 5 была (уже возраст, память стала подводить...) )))

Alex_None

Сообщения: 173
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 08 Авг 2009 14:07

Кстати, поскольку с аналогами проблемы (у которых есть аналогичные ограничения), то как лучше посчитать "ущерб" от наличия ЛЭП?
Взять по справочнику Стеля коэффициент порядка 0.85-0.95? Smile

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 08 Авг 2009 15:48

Я бы делал так:
1. Исходя из требований ДБН определяете площадь земльного участка, на которую распространяется действие ЛЭП и возвожное использование данной части участка.
2. Часть участка, на которую не распросираняется действие ЛЭП, оценивается на основании ЛНЭИ.
3. Часть участка, на которую распространяется действие ЛЭП - исходя из установленного нормативом использования. Если использовать земельный участок никак нельзя, выкинуть эту часть вообще из стоимости - смысл покупать то, что использовать никак нельзя, хотя этот вариант может непройти экспертизу. Кстати, исходя из анализа использования, подкиньте идею арендаторам пересмотреть площадь выкупаемого участка в сторону уменьшения на площадь под ЛЭП. Учитывая то, что они не знали, что ЛЭП может быть помехой, попросите у них % от сэкономленной суммы. Ну или, по крайней мере, в их глазах приобретете дополнительный авторитет как нормальный консультант.
4. Сложить полученные результаты.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Alex_None

Сообщения: 173
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 08 Авг 2009 18:33

Серый писал(а):

Я бы делал так:

Спасибо за совет!

Reff

Сообщения: 318
Откуда: небольшой городишко

Добавлено: Пн, 10 Авг 2009 09:06

По проекту отвода - земля для строительства спортивно-развлекательного комплекса. Вы представляете себе такой комплекс - типа стадион со столбами посередине поля? Кстати, а был ли эскизный проект такого комплекса?. Сразу можна сказать , что не было, да и название расплывчатое. Всё шито белыми нитками. Вот и прорисовывается типичная схема "дерибана" земли. За риски нужно брать с Заказчика по повышеному тарифу и пусть он также "подмазывает" експертизу.

_________________
Закон один для всех, только исключения у всех разные!.

Alexsandr

Сообщения: 1
Откуда: Украина

Добавлено: Вт, 11 Авг 2009 13:11

Площадь под ЛЕП-0,4 кВ не подлежит отводу согласно ДБН В.2.5-16-99, показываеться только охранная зона согласно постановления Кабинета Министров № 209 от 4 марта 1997 года. Если столбы не мешают их оставляют или переносят согласно градосторительного обоснования.

_________________
Alexsandr

Expert_zem

Возраст: 39
Сообщения: 37
Откуда: Odessa

Добавлено: Вт, 14 Июн 2011 16:56

irenka писал(а):

А как же обследование объекта оценки, фотофиксация!

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков

На страницу 1, 2 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме