| Автор |
Сообщение |
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 07 Дек 2009 17:10 |
  |
Добрый день. Необходимо обосновать поправку на нахождение актива на закрытой территории. Конкретно, в контексте формирования поправок в сравнительном подходе, нужно ввести подобную поправку (в оценке отдельное строение на территории морского порта, со всеми вытекающими режимного заведения - ВОХР, пропускной режим, проверки). В качестве аналогов - обычные объекты в городской черте.
На территории порта либо других подобных учреждений найти аналоги не получается.
Ранее был один аналог мелкого цеха на территории крупного меткомбината, образно 100$ за квадрат, в то время как цена за забором - 200$ квадрат. Но аналог 2006 года, и очень невнятный.
Может есть какой то другой метод? Оценка под ФГИ. |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 07 Дек 2009 17:16 |
|
Попробуйте сравнить по стоимости аренды "за забором" и "на территории". Все-таки размер арендной платы влияет же на стоимость... может как-то так привязать. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 07 Дек 2009 17:40 |
|
Немного не то но что то похожее было кажись у Фридмана. Там внутри квартала РС ЗУ была ниже в 2 раза чем на красной линии. Можно посмотреть у Драпикорвского такой расчет по ЗУ.
Вообще то если исходить из того, что, на пример, собственник продает или сдает в аренду то и не очень то большая разница в стоимости будет (хотя и меньше). Ведь на проход накладывается сервитут. Иначе не продашь и не сдашь в аренду. На кой нужен такой объект если к нему подойти нельзя? Думаю исходить из этого посыла нужно. Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 10:54 |
|
| rudge писал(а): |
Немного не то но что то похожее было кажись у Фридмана. Там внутри квартала РС ЗУ была ниже в 2 раза чем на красной линии. Можно посмотреть у Драпикорвского такой расчет по ЗУ.
Вообще то если исходить из того, что, на пример, собственник продает или сдает в аренду то и не очень то большая разница в стоимости будет (хотя и меньше). Ведь на проход накладывается сервитут. Иначе не продашь и не сдашь в аренду. На кой нужен такой объект если к нему подойти нельзя? Думаю исходить из этого посыла нужно. Удачи |
А вот и не всегда. У нас в Одесском порту зернотрейдеры и т.д. платят зачастую больше за аренду, чем за подобную недвижимость за забором: рядом ж/д, склады, причалы. Ду, круг потенциальных инвесторов-арендаторов уже, чем для обычной недвижимости, но это не значит, что она может стоить дешевле. Ведь бутик в порту не откроют... |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 11:09 |
|
MIDNIGHT, и в дополнение к Aleks, обратите внимание, возможно, что это может быть таможенный склад и это дорого. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 11:19 |
|
| Aleks писал(а): |
| ...А вот и не всегда. У нас в Одесском порту зернотрейдеры и т.д. платят зачастую больше за аренду, чем за подобную недвижимость за забором: рядом ж/д, склады, причалы. Ду, круг потенциальных инвесторов-арендаторов уже, чем для обычной недвижимости, но это не значит, что она может стоить дешевле. Ведь бутик в порту не откроют... |
АГА.
Магазин на закрытой территории и такой же на открытой, склад на закрытой территории с которым рядом ж/д (причалы не касаемся это отдельная тема и она отдельно оплачивается) и такой же склад рядом с ж/д но со свободным доступом.
Интересно че дороже?????
Что касается
| Aleks писал(а): |
| Ду, круг потенциальных инвесторов-арендаторов уже, чем для обычной недвижимости, но это не значит, что она может стоить дешевле. Ведь бутик в порту не откроют... |
И где тут СВОБОДНЫЙ РЫНОК??? Может "это" попадает под "специмущество"??????  (без обид застрелился Я) Нонсенс |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 11:37 |
|
| rudge писал(а): |
Aleks писал(а): Ду, круг потенциальных инвесторов-арендаторов уже, чем для обычной недвижимости, но это не значит, что она может стоить дешевле. Ведь бутик в порту не откроют...
И где тут СВОБОДНЫЙ РЫНОК??? Может "это" попадает под "специмущество"?????? (без обид застрелился Я) Нонсенс |
А почему не свободный. Есть определенная особенность у объекта - расположение на территории порта, которая может быть интересна для определенного круга покупателей/арендаторов. Просто для остальных потребителей такая особенность не нужна.
Рынок покупателей/арендаторов, например, профессиональных БЦ или ТЦ тоже достаточно узок по сравнению с общим колличеством покупателей/арендаторов коммерческой недвижимости. Это ж не значит что эти объекты - специмущество.
А по поводу расположения на территории порта - это может быть все-таки больше "+" этого объекта, чем "-", если он находится в складской зоне, а не скажем в промышленной зоне ремонтных цехом и т.д.
Тут неплохо бы провести анализ аренды или продажи недвижимости на территории именно порта и за территорией порта. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 11:41 |
|
Народ, ну если человек ставит условием поправку в минус, то давайте рассматривать поправки в эту сторону?  он же рынок изучал |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 11:57 |
|
| rudge писал(а): |
.
АГА.
Магазин на закрытой территории и такой же на открытой, склад на закрытой территории с которым рядом ж/д (причалы не касаемся это отдельная тема и она отдельно оплачивается) и такой же склад рядом с ж/д но со свободным доступом.
Интересно че дороже?????
Что касается
| Aleks писал(а): |
| Ду, круг потенциальных инвесторов-арендаторов уже, чем для обычной недвижимости, но это не значит, что она может стоить дешевле. Ведь бутик в порту не откроют... |
И где тут СВОБОДНЫЙ РЫНОК??? Может "это" попадает под "специмущество"?????? (без обид застрелился Я) Нонсенс |
Так я же и писал не про "магазин" в порту.  Читайте внимательно Просто прозвучало слово "порт", в этом случае, практика показывает, что административная и складская недвижимость здесь зачастую дороже, чем на открытой территории. И называть это "специмуществом" - нонсенс (без обид застрелился Я) |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 12:41 |
|
Уважаемый Серый я думаю понятия "свободный рынок" (СР) и "ограниченный рынок" (ОР) не равны между собой. Что касается СР то это не ОР. И если коллега MIDNIGHT ведет речь о СР для определения РС то и мои выводы отсюда.
Вот если речь будет идти о ОР, то тогда и аналоги нужно брать на этом ОР. Но не сравнивать цены СР с ценами ОР которые могут быть на много выше. Тут играет роль инвестора ибо - "мне нужно только здесь и за любые разумные деньги" А это уже условие сделки (со стороны покупателя) и оно противоречит дефиниции РС ибо это не типично для типичного с точки зрения свободного рынка покупателя как инвестора. Тут, исходя из задачи которая присуща ФГИ "получить максимум" как на меня можно проанализировать ОР, но я бы при этом сделал "застереження", что тут не РС а стоимость для ограниченного рынка.
А если не вдаваться в эти нюансы (ОР, СР) то явно в минус будет. Хотя это как на меня не очень корректно, но за то по НС и методике..
Уважаемый Aleks
Ну зачем так болезненно реагировать. Ведь «магазин» приведен как пример. А если Вы проанализировали рынок, то и флаг Вам в руки. Я то объект не видел, не знаю, и такой как Вы анализ не делал. Вы попросили совета, я Вам дал, не нравится, не пользуйте. Удачи.
PS: читайте Фридмана и Драпиковского |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 12:56 |
|
??? Да вовсе не реагирую я "болезненно", и кстати, это не я просил совета...мы же ведь что-то обсуждаем, не так ли, и высказываем свои мнения. А Ваш совет читать Фридмана и Драпиковского - просто бесценен! |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 12:59 |
|
Если чесно, то я так и не понял, почему в данном случае рынок ограничен.
| rudge писал(а): |
| Тут играет роль инвестора ибо - "мне нужно только здесь и за любые разумные деньги" |
Ключевое слово - разумные, который определяет некую границу. Ибо если деньги неразумные, то покупатель не приобретет объект.
А вот если "здесь и за любые деньги", тогда да, играет роль инвестора и мы переходим из рыночной базы в нерыночную.
А из Фридмана и Драпиковского могут быть исключения, ведь они пишут вообще, а не о конкретной ситуации. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Вт, 08 Дек 2009 13:40), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 13:01 |
|
Из личного опыта...
Мы открывали производство (небольшое) в далеких прибитых 90-х на территории крупного завода ( Вохр - реально охранял твой бизнес), попасть на территорию завода можно было только по нашей заявке. И смею Вас заверить, что на сдаваемые в аренду помещения на территории завода (склады, под производство, полузакрытые офисы) стояли очереди и цены были равные а то и выше чем по городу, А в городе стояли-прозябали полуразрушенные здания. Их конечно все прихватизировали, они стали в раз ликвидней, но это было позже, когда ушел рэкет и прочие веселушки тех лет. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 13:49 |
|
Да, да, целью ставится именно поправка в минус.
С трудом нашел предложение по аренде складов, около 1500 м.кв. (не таможенных) на территории порта, получилось с учетом платы за землю около 12 гривен в месяц за квадрат. Набрал несколько аналогов сходной площади в городе, ориентировочно по 3 доллара = 24 гривны. Поправка в минус 50 единиц, это нормально?
Я понимаю, что для ограниченного круга заинтересованных лиц аренда там может быть и дороже. Но тут вот такая картина 12/24 = 0,5.
Вопрос в контексте оценки для фонда - слишком крупная корректировка. |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 14:01 |
|
Тоже из личного -много лет уже оценивам для ФГИ офисные и складские помещения на очень охраняемой территории в серединной части города.
Формул никаких нет, розрахувати ее невозможно, поправка будет , как водится, "экспертной" - судите по своему личному опыту.
Я по нашему рынку смотрю сколько стоит аренда рядом, но не забором, и знаю, сколько требуют от арендаторов в нашем объекте. Разница была в офисных 10-20%, в складских вообще не было разницы.
У меня с нашим фондом отношения нормальные (ттт), люди там разумные работают, проблем не было.
Удачи |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 14:02 |
|
Наш фонд режет, если общая поправка больше 30%, и разовые не больше 20%.
Добавлено спустя 1 минуту 57 секунд:
Хотя если грамотно обосновать и лично побеседовать, то наверно пропустят.
Я так боролась за безрисковую, и теперь так и быть мне позволено брать оную по еврооблигациям, остальных тыкают до сих пор. |
|
|
 |
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 15:52 |
|
Я бы все таки остановился на варианте с разницей в орендных ставках - это фактически отражает полезность недвижимости в контексте зависимости от места положения. Единственно - смущает несколько 50%... но думаю можно что то придумать, математика наука красивая!
Или как вариант - а если рассмотреть по нормативной денежной оценке - ведь там уже заложены ньюансы размещения в той или иной економико-план.зоне. И взяв нашу землю (под ОО) и землю под ОСравнения можна найти зависимости. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 16:00 |
|
Никогда не могла понять, что это за поправки -по нормативной денежной оценке, но встречала в других отчетах часто. 50% несколько режет, вряд ли можно математически ее обосновать без достаточного количества аналогов.
Я с Фондом за безрисковую перестала бороться почти сразу-беру, как велено |
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 16:43 |
|
| skiff писал(а): |
Я бы все таки остановился на варианте с разницей в орендных ставках - это фактически отражает полезность недвижимости в контексте зависимости от места положения. Единственно - смущает несколько 50%... но думаю можно что то придумать, математика наука красивая!
Или как вариант - а если рассмотреть по нормативной денежной оценке - ведь там уже заложены ньюансы размещения в той или иной економико-план.зоне. И взяв нашу землю (под ОО) и землю под ОСравнения можна найти зависимости. |
Не получится. Там разное целевое и соответственно разные коэффициенты будут в расчете нормативки. В порту земли транспорта, а за забором непонятно.
Добавлено спустя 5 минут 42 секунды:
Кстати, у кого то есть нормальное обоснование построения ставки капитализации по суммированию рисков? (давно ее не делали). Ну безрисковая понятно, а как математические обосновать набор доп. рисков? Например ликвидность, менеджмент, инфляцию, условия вложения. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 08 Дек 2009 17:30 |
|
| флай писал(а): |
| Хотя если грамотно обосновать и лично побеседовать, то наверно пропустят. |
95%.
Поправка-то и вводится на специфику объекта оценки, который на рынке встречается редко (в смысле ограниченности доступа); если можно было бы - оценщик нашел бы прямые аналоги, а так - приходится "выкручиваться"... Логика присутствует, по-моему. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Дек 2009 00:54 |
|
я никак не рассчитывал - когда впервые делал объект в серединке територрии режимного объекта (завод по ремонту военной техники), тогда там еще ничего не арендовалось, только приватизировалось потихоньку, сравнивать не с чем было в контексте аренды или продажи на вторичке (да и первичку было не достать), то просто писал в отчете что объект режимный и доступ резко ограничен. Меня туда по пропуску проводили,а чтоб авто заехало - то нужно разрешения чуть ли не у господа бога поросить было, а при выезде его осматривали/обыскивали... короче жах - найти склад без подобных "приколов" по городу было легко, поэтому это был реально минус
обосновывал устно при общении с проверяющими фондовцами  потому что придумать/обосновать/родить цифру не удалось... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Ср, 09 Дек 2009 09:55 |
|
у меня такой же объект-попасть нереально. обыскивают чуть ли нне до нижнего белья, да проволока колючая в три ряда 
Добавлено спустя 12 минут 42 секунды:
Филин Андрей
и какой размер корректировки смог устно обосновать? |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Дек 2009 21:12 |
|
вот по просьбе страждущих придумалось:
Спеціальний охоронний режим підприємства, на території якого знаходиться об'єкт оцінки, є негативним фактором для потенційного орендаря. По-перше, такий режим обмежує користувача в вільному доступі до об'єкта оцінки, тобто у порівнянні з іншими (не режимними) об'єктами, що виставлені на вільному ринку оренди, об'єкт оцінки має обмежений у часі доступ до нього. Оскільки практично кожен об'єкт оренди можна використовувати цілодобово, а також у вихідні та святкові дні, а об'єкта оцінки лише в робочий час, а для використання його в неробочий час це потрібно [согласовывать] заздалегідь [и указать сроки, если такие существуют, например, за неделю], то такий фактор, звісно, впливає на ціну оренди в бік зменшення. По-друге, через такий особливий режим користувач витрачає додатковий час своїх працівників та автотранспорту, які повинні проходити перевірку та отримання перепусток, що створює незручності та зменшує корисний час роботи об'єкта, тобто зменшується продуктивність бізнесу, який планується вести на території об'єкта оцінки. По-третє, діяльність орендаря, що пов'язана із виробництвом або зберіганням промислової продукції, а використання ОО згідно НЕВ визначено як [складське, виробниче, виробничо-складське (скорей же всего именно такое использование на территории промпредприятия)], супроводжується постійним рухом матеріалів, сировини та готової продукції через територію та КПП підприємства, що спричинить додаткові перевірки та звітування про ввезення та вивезення будь-якого вантажу. Знову таки, цей фактор [неблагополучно] впливає на використання об'єкта оцінки.
правим, дополняем, критикуем, а ГЛАВНОЕ - КАК СЮДА ВЛЕПИТЬ ЦИФРЫ?
Добавлено спустя 2 минуты 31 секунду:
| Мариночка писал(а): |
Филин Андрей
и какой размер корректировки смог устно обосновать? |
никакой, я просто аналоги брал самые убитые и тянул стоимость вниз, а на восклицания, что нафига так убивать, отвечал - мол охоронный режим.. плохо, доступа нету...отразить ЭТО циферно не могу (подскажите как - на что молчание сочувственное), вот и убиваю другими параметрами аки физизнос, месторасположение, и т.п. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 09 Дек 2009 22:13 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| правим, дополняем, критикуем, а ГЛАВНОЕ - КАК СЮДА ВЛЕПИТЬ ЦИФРЫ? |
Подобный, в общем-то неубедительный лепет (без обид, коллега Филин Андрей , это всех касается) как-то проскакивал и у нас... Что-то подобное было...
Попробую не забыть и успеть завтра выложить. Главное, что через РО ФГИ прошло. Правда, это было не для приватизации гос. майна, а только для аренды...
Спокойно ложимся спать и ждем до завтра!  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Дек 2009 22:27 |
|
Grey Horse
я не обижаюсь - бред, понимаю, правдивый, но бред, но а как иначе сказать? можно по-простому: "из-за бл...кого шлагбаума и муд@к@ охранника за вертушкой я целых 15 минут преодолеваю расстояние в 2 метра, разделяющие ту и эту сторону территории завода", но рецензент не пропустит такую формулировку
утро вечера мудреней ждем и Ваш
| Grey Horse писал(а): |
| неубедительный лепет |
|
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Дек 2009 11:32 |
|
Да. Вот только ревизия показала, что за древностию лет Отчет в электронном виде, оказывается, уже почил в бозе. 
Так что либо возьму в бумажном виде у Заказчика (все равно с ним встречаться), либо по памяти восстановлю основы алгоритма в ближайшее время... И доложу. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 10 Дек 2009 12:01 |
|
Grey Horse
вельмы понежэ или как там
короче, ждем с нетерпением, а вдруг Вы слишком самокритичны и нам понравится |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Дек 2009 12:02 |
|
Это выглядело приблизительно так...
| Цитата: |
Поскольку объект оценки находится на территории с ограниченным доступом … бла-бла-бла … а с точки зрения ЛНЭИ должен использоваться как производственные помещения с желательно ненормированной рабочей неделей [такова специфика мелкого производства – то густо, то пусто, работа от заказа к заказу], это, очевидно, должно понижать его стоимость по сравнению с аналогичными объектами без подобных ограничений.
Суть ограничений:
- доступ на территорию в выходные и праздничные дни без письменного разрешения [балансодержателя территории] запрещен, а получение подобного разрешения требует индивидуального обращения и обычно занимает 5 – 10 рабочих дней. Такой же запрет действует и в течение периода приема вступительных экзаменов (около 2 недель в течение года);
- подъезд к объекту оценки грузового автотранспорта для отгрузки готовой продукции также требует письменного разрешения [балансодержателя территории];
- доступ в помещение и его эксплуатация ограничены в течение рабочего дня по времени – с 9 до 18 часов.
Исходя из производственной необходимости эксплуатации объекта оценки в среднем с 9 до 20 часов в течение рабочего дня, коэффициент, отражающий потенциальную недозагрузку объекта в течение рабочего дня из-за присущих ему ограничений, составит:
1 – (18 – 9 ) / (20 – 9) = 0,1818.
Исходя из производственной необходимости эксплуатации объекта оценки в среднем 6 дней в неделю, коэффициент, отражающий потенциальную недозагрузку объекта в течение года из-за присущих ему ограничений, составит:
1 – 5 / 6 = 0,1667.
Таким образом, интегральный коэффициент недозагрузки составит:
1 – (1 – 0,1818) * (1 – 0,1667) = 0,3181.
Учитывая достаточную умозрительность подобного анализа и при этом очевидную необходимость учесть ограничения, характерные для объекта оценки и отсутствующие для объектов аналогов, в дальнейших расчетах корректирующий понижающий коэффициент принимался на уровне 0,7. |
Не идеал, конечно... Но логика соблюдается. Правда, не проверенная рынком, но уж для такой проверки нужна обширная статистика, а если такая статистика есть - то и подобные рассуждения вообще не нужны.
Добавлено спустя 1 минуту 54 секунды:
| Филин Андрей писал(а): |
| вельмы понежэ |
  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 10 Дек 2009 12:22 |
|
Grey Horse
я вот думал что то что я написал про рабочее время, можно выразить в такой вот "потере" времени и денег, но во-первых есть склады которые круглосуточно работают (например), а во-вторых, время конвертировать в стоимость тож не совсем верно, точнее не так - время Вы приравняли к производительности/прибыльности, а последнее к стоимости... может у них обед 2,5 часа
ну неважно - цифра есть и слава богу, за неимением других - я считаю что можно брать "это" и смело лепить в отчет, подстраивая под свои условия... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Дек 2009 13:23 |
|
Я же говорю, что не идеал...
| Филин Андрей писал(а): |
| может у них обед 2,5 часа |
Конечно, может быть все, но не в данном случае, я это производство знаю. А с другой стороны - хоть 3 часа перерыва, но по технологии, договоренностям с заказчиком - арендатору нужно работать до 20.00. Право арендатора, которое не нарушается по объектам-аналогам и явно нарушается в случае объекта оценки.
Я плачу арендную плату и, как принято на рынке, пользуюсь недвижимостью в любое удобное для меня время, что не запрещено типичным договором аренды. А если я не могу это реализовывать на объекте оценки - значит, полезность его для меня в общем случае должна быть меньше, соответственно и ар. плата и его стоимость.
| Филин Андрей писал(а): |
| есть склады которые круглосуточно работают (например) |
Да, есть, но это как бы другой, четко определенный сегмент рынка складов, как я понимаю. И арендатор, рассчитывающий на такой режим работы, просто не пошел бы на объект с органиченным доступом. Это не альтернатива для него, соответственно, не аналог.
А по производству, особенно мелкому, такой сегментации я не знаю... Вот и сравниваем с аналогами, объективно присутствующими на рынке.
И, в общем-то, арендатор из моего примера тоже уже много лет никуда не съезжает. Т.е., как-то борется с трудностями. Но вправе для себя требовать некую компенсацию за доп. усилия по борьбе с трудностями, которые в целом на данном рынке отсутствуют.
По-моему, так. (с) |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 10 Дек 2009 13:53 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Конечно, может быть все, но не в данном случае, я это производство знаю. А с другой стороны - хоть 3 часа перерыва, но по технологии, договоренностям с заказчиком - арендатору нужно работать до 20.00. Право арендатора, которое не нарушается по объектам-аналогам и явно нарушается в случае объекта оценки.
Я плачу арендную плату и, как принято на рынке, пользуюсь недвижимостью в любое удобное для меня время, что не запрещено типичным договором аренды. А если я не могу это реализовывать на объекте оценки - значит, полезность его для меня в общем случае должна быть меньше, соответственно и ар. плата и его стоимость. |
и все это мы ходим уже в фонд объяснять а не в отчете пишем, что еще раз доказывает что всех нюансов в отчете не отобразить никогда!!!
спасибо Серый Конь, мне честно понравилось больше чем мое я трижды практически одно и тоже написал, немного перефразировав |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Дек 2009 14:50 |
|
Лишь бы на здоровье!
| Филин Андрей писал(а): |
| и все это мы ходим уже в фонд объяснять а не в отчете пишем |
А почему бы и не написать? 1 - 2 небольших абзаца... Очень органично будет смотреться! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Пн, 14 Дек 2009 11:24 |
|
У меня вопрос. Как бы вы оценивали контрольно-пропускные пункты на заводе?
Использоваться они будут по назначению, именно как проходные - это раз, в этой связи напрашивается затратка, но с другой стороны, некоторые из них выходят на улицу и можно спрогнозировать их использование другим образом, хотя кому там нужен магазин или офис? это же не центр  (это мои соображения).
Существуют ли какие-либо ограничения в использовании КПП? |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 14 Дек 2009 12:32 |
|
Никаких ограничений нет:
1 Обоснуете, что спец имущество (тер-рия завода, нет потоков, нет предложений по аренде и продаж подобного) - и цените затраткой
2. Обоснуйте, что хоть и тер-рия завода, но есть возможность здать под офис для кого-то у кого есть рядом склады и про-во или под торговую точку (надо же людям покупать хлебушек) - и можно доход минус смета на приведение споживчих характеристик и доходный!!! |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 14 Дек 2009 23:39 |
|
| Мариночка писал(а): |
| У меня вопрос. Как бы вы оценивали контрольно-пропускные пункты на заводе? |
"у меня есть" такой заводик расположен он между учебным заведением где куча иностранцев учится и общагами этого ВУЗа, куда все эти иностранцы ходят домой... так вот там такая проходная могла бы приносить много валютной выручки
так что все индивидуально, Мариш, если твой завод в глуши, то грош цена твоей КПП (читай затратка), а если как у "моего заводика", то можно и прокапитализировать его со всех сторон!
Добавлено спустя 1 минуту 40 секунд:
кстати, при желании можно все что угодно к затратке привести, обосновав это как специмущество по крайней мере дважды в фонд "обычные" помещения носил как необычные с ограниченным рынком, с кучей аргументации, так что дерзай! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 15 Дек 2009 06:48 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| так что все индивидуально |
100%.
В общем, как кто-то где-то когда-то отмечал,
стоимость недвижимости определяется в первую очередь - месторасположением, во-вторых - месторасположением, и, наконец, в-третьих - месторасположением! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Вт, 15 Дек 2009 07:00 |
|
совершенно верно |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
