| Автор |
Сообщение |
Юлька
Сообщения: 12
|
 Добавлено:
Пн, 25 Окт 2010 20:01 |
  |
Помогите с аналогами складов-холодильников в любом городе.
Может кто-то сталкивался с оценкой такого объекта: "Комплекс для хранения и переработки рыбной продукции, строение холодильника с рампой". Проблема состоит в чём: объект оценки представляет собой 1 строение холодильника (новой постройки, высота 2,5 м), общ.площадь. 240 кв.м. Я сначала взяла аналогами небольшие склады отдельно стоящие и сделала поправку согласно УПВС (получилось с поправками на коммуникации 49%). Начальство просит сделать попарное сравнение аналогов в других городах (холодильник и склад). Найти отдельностоящих холодильников (нахожу только комплексы с наличием холодильников) не могу. Помогите, кто чем может. Заранее благодарна за помощь! |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 25 Окт 2010 20:20 |
|
|
|
|
Юлька
Сообщения: 12
|
| Добавлено:
Пн, 25 Окт 2010 20:28 |
|
Спасибо, но аренда не подходит. Наш "Любимый" холодильник находится в Херсоне |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 25 Окт 2010 20:35 |
|
| zanoza писал(а): |
в общем по слову "аренда склад-холодильник" гугл нормально дает. по "продам склад-холодильник" тоже дает что-то. |
днепродзержинск
симферополь
львов
например, объяву такого содержания:
| Цитата: |
| Проектирование, экспертная оценка, монтаж и строительство холодильных складов, хранилищ овощей, фруктов, холодильных камер для мяса.... |
|
|
|
|
|
Юлька
Сообщения: 12
|
| Добавлено:
Пн, 25 Окт 2010 20:56 |
|
спасибо, забью по поиску, посмотрю. |
|
|
|
|
Paul
Сообщения: 1
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 08:43 |
|
Добрый день, Юлия. Оценка склада-холодильника вопрос очень не простой. В Украине одноэтажных складов-холодильников довольно много. И я на многих из них был.
Я сейчас занимаюсь оценкой склада-холодильника, возможно мы будем полезны друг другу.
Напишите мне в личку и давайте созвонимся. |
|
|
|
|
Никита
Сообщения: 483
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 09:06 |
|
| Paul писал(а): |
Добрый день, Юлия. Оценка склада-холодильника вопрос очень не простой. В Украине одноэтажных складов-холодильников довольно много. И я на многих из них был.
Я сейчас занимаюсь оценкой склада-холодильника, возможно мы будем полезны друг другу.
Напишите мне в личку и давайте созвонимся. |
а почему бы не быть полезным для всех коллег? 
давайте Ваши выкладки на сайт пож-ста |
_________________
Все может быть и быть всё может и лишь того не может быть, чего и вовсе быть не может, но даже это может быть... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 14:13 |
|
|
|
|
автолюбитель
Возраст: 47
Сообщения: 100
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 09:40 |
|
Оцениваю сейчас современный склад-холодильник с административно-бытовыми помещениями общей площадью 3000 кв.м Цель оценки - для залога. В перечне основных средств числится отдельно склад-холодильник и отдельно оборудование. По факту все оборудование обеспечивает работу склада в качестве холодильника.
Хотел уточнить правильность применения мною подходов.
1. Затратный - сметная стоимость строительства, полученная у заказчика, проиндексированная на дату оценки (в смете - только само здание) + стоимость оборудование (затратка).
2. Сравнительный (аналоги отсутствуют). Но как вариант - аналоги обычных современных складов из сендвич-панелей + 10-30% коректировка на оборудование (или + стоимость оборудования (сравнительным или затратным).
3. Доходный - исходя из арендной платы складов и арендной платы офисных помещений. Тогда стоимость оборудование уже будет сидель в арендной ставке. Но здесь возникает другой вопрос по арендной ставке холодильника за 1 кв. м - это высота помещения. В одном холодильнике у меня Н=6 м, в другом - 12 м. Аналоги по арендным ставкам дают только из расчета на 1 кв/м.
У кого может была подобная ситуация посоветуйте как быть. |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 09:55 |
|
1-е ДА.
2-е нет данных, значится не пользуем.
3-е Да. Только аналоги тогда берите с соответствующей Вашему ОО высотой. Или ищите те, где аренда за 1 куб м.
Тут внимательно смотрите. Часто густо аренда только за помещение + затраты на охлаждение отдельно выставляют. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 10:39 |
|
| Цитата: |
| 1. Затратный - сметная стоимость строительства, полученная у заказчика, проиндексированная на дату оценки (в смете - только само здание) + стоимость оборудование (затратка). |
А куда земля делась?
Добавлено спустя 2 минуты 57 секунд:
| Цитата: |
| Но здесь возникает другой вопрос по арендной ставке холодильника за 1 кв. м - это высота помещения. В одном холодильнике у меня Н=6 м, в другом - 12 м. Аналоги по арендным ставкам дают только из расчета на 1 кв/м. |
Там, по-моему, есть арендная ставка за м2, но несколько ярусов. Вот на количество ярусов надо делать поправку... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 10:43 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| 1. Затратный - сметная стоимость строительства, полученная у заказчика, проиндексированная на дату оценки (в смете - только само здание) + стоимость оборудование (затратка). |
А куда земля делась? |
Ну надо полагать по умолчанию есть. Коллега не стал расписывать для упрощения ИХМО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 10:51 |
|
| zanoza писал(а): |
| Там, по-моему, есть арендная ставка за м2, но несколько ярусов. Вот на количество ярусов надо делать поправку... |
Вы имеете ввиду палето-места, наверное?
Тут четко нужно понимать, что является объектом оценки: склад-холодильник как объект недвижимости или склад-холодильник как ЦИК.
Если первый вариант, то расчет только через арендную плату исходя из площади/кубатуры.
Если второй вариант, то тогда да, можно и через палето-места. Ибо предоставление услуг хранения через палето-места - это уже бизнес, для организации которого кроме самого склада нужно еще стелажи, погрузчики, персонал и т.д. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 10:55 |
|
Серый, точно. Из головы вылетело название |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 11:06 |
|
| Серый писал(а): |
Вы имеете ввиду палето-места, наверное?
Тут четко нужно понимать, что является объектом оценки: склад-холодильник как объект недвижимости или склад-холодильник как ЦИК.
Если первый вариант, то расчет только через арендную плату исходя из площади/кубатуры.
Если второй вариант, то тогда да, можно и через палето-места. Ибо предоставление услуг хранения через палето-места - это уже бизнес, для организации которого кроме самого склада нужно еще стелажи, погрузчики, персонал и т.д. |
Не совсем так, уважаемый коллега Серый. Если вспомнить классику, то:
ЭВД = ПВД - Потери от незаполняемости + Дополнительные доходы.
Дополнительные доходы по определению не связаны напрямую непосредственно с оцениваемым объектом недвижимости, но так или иначе обусловлены его существованием...
Иначе - куда палеты ставить?
Просто тогда объектом оценки есть все-таки не ЦИК (ну, правда, склад + палеты не являются ЦИКом по определению), а комплекс "недвижимость + палеты". Для определения стоимости именно недвижимости - в рамках доходного подхода - из полученной стоимости можно просто вычесть стоимость палет... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
автолюбитель
Возраст: 47
Сообщения: 100
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 11:11 |
|
По поводу палето-мест интересная идея. В моем складе - современная стелажная система. Правда оцениваю не ЦИК а конкретно склад
Добавлено спустя 5 минут 42 секунды:
По поводу палето-мест интересная идея. И хотя у меня не оценка ЦИКа. Думаю затраты по персоналу и погрузчикам можно возложить на арендатора. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 11:24 |
|
| Grey Horse писал(а): |
ЭВД = ПВД - Потери от незаполняемости + Дополнительные доходы.
Дополнительные доходы по определению не связаны напрямую непосредственно с оцениваемым объектом недвижимости, но так или иначе обусловлены его существованием...
Иначе - куда палеты ставить? |
А что же тогда у Вас ПВД, если доход от палет - это дополнительный доход.
| Grey Horse писал(а): |
| Просто тогда объектом оценки есть все-таки не ЦИК (ну, правда, склад + палеты не являются ЦИКом по определению), а комплекс "недвижимость + палеты". |
А я и не говорил, что склад+палеты=ЦИК. Для того, чтобы это стало ЦИКом туда еще нужно добавить персонал соответствующий, соответствующее движимое имущество (например, погрузчики для разброса хранимого имущества по палетам.
На самом деле предоставление услуг по хранению на палето-местах - это именно бизнес/вид деятельности, который можно вести в рассматриваемом помещении.
Это все равно, что арендовать производственное помещение для организации некоего производства, или офиса для определенного вида деятельности. Ведь на рынке аренда офиса не зависит от вида деятельности арендатора (исключение - порнографическая практика ФДМУ или коммунальщиков у которых в одном и том же помещении арендаторы с разным видом деятельности дудут платить разную арендную плату).
Добавлено спустя 54 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| Для определения стоимости именно недвижимости - в рамках доходного подхода - из полученной стоимости можно просто вычесть стоимость палет... |
И стоимость прочих активов, необходимых для организации такой деятельности. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 11:39 |
|
Уважаемые коллеги Серый и Grey Horse логика Вашего мышления правильная что касается бизнеса на базе ОО. Но при чем тут это?
Есть ОО, склад-холодильник, который состоит из здания и оборудования. Его и считать нужно исходя из задания на оценку. Искать рыночные данные ЧОД, К, недозагрузку, затраты на получение ЧОД и считать РС.
При чем тут бизнес на базе этого склада-холодильника?
Разве что "а по говорить" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 14:59 |
|
| Цитата: |
| Искать рыночные данные ЧОД |
Когда-то, когда мы прозванивали (года 4 назад), не было данных по аренде именно холодильников как недвижимости. Были данные по аренде 1 м.кв. именно под хранение, под палеты. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 15:31 |
|
Кому как повезло.
У на были в основном за кв.м + охлаждение и один за куб м
Похоже в Вашем варианте собственник НЕ ГОС. Более разумный. В нашем собственник ГОС (не ФГИ), а сдавал в аренду, точнее субаренду, СПД. Ну собственно понятно для чего. На лицо коррупция.
Хотя и не гос для отмывания налички так поступали. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
— ОдесаСклад-холодильник в Харькове — Харків