| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 23:26 |
  |
Миф о постоянном росте цен на недвижимость!
«Как сообщили в компании ***,
за период с 05 апреля по 04 мая 2011 года
средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир
на вторичном рынке в Киеве выросла на 0,50% ($9)»
Прогнозы аналитиков и риелторов иногда удивляют и смешат, в частности рассказы о 2-3% роста* цен, не более чем надуманные цифры, погрешность расчета или просто попытки манипулирования ситуацией с надеждой «авось услышат именно мой «прогноз» и побегут ко мне же в агентство покупать недвижимость». А изменения стоимости менее 1% не вызывают ничего, кроме желания покрутить пальцем у виска того, кто это пишет. Заметьте, сегодня рассказы о росте и падении практически одинаково психологически действуют на потенциального покупателя. При падении он (покупатель) думает – «пора, пока подешевело», при росте – «пора, а то вырастет еще больше».
Откуда берутся 2-3% и около того?
Все просто: в прошлом месяце были такие предложения:
1 квартира (40м2) – 40 тыс. у.е.
2 квартира (45м2) – 46 тыс. у.е.
3 квартира (50м2) – 52 тыс. у.е.
4 квартира (60м2) – 59 тыс. у.е.
5 квартира (62м2) – 63 тыс. у.е.
(!)6 квартира (69м2) – 70 тыс. у.е.
Итого в среднем квадрат стоил 1012,70 у.е.
По итогам месяца продали квартиру №6. Вместо нее, в предложениях появилась другая квартира №6, допустим с лучшим ремонтом и с продавцами, которые не спешат ее продавать, площадь на целых(!) 2 квадрата меньше. При этом объект ближе к супермаркетам и прочим благам цивилизации, чем предыдущий «№6», поэтому и дороже на целых(!) 2 тыс.у.е. Новая раскладка с ценами выглядит так:
1 квартира (40м2) – 40 тыс. у.е.
2 квартира (45м2) – 46 тыс. у.е.
3 квартира (50м2) – 52 тыс. у.е.
4 квартира (60м2) – 59 тыс. у.е.
5 квартира (62м2) – 63 тыс. у.е.
(!)6 квартира (67м2) – 72 тыс. у.е.
Теперь среднее значение составит 1022,72 у.е., т.е. на 1% больше!!!!
«Покупатели, срочно бегите за кредитом на жилье, рост начался, дальше будет больше!!!!»
Утрировано, конечно же, но в целом, ситуация с колебаниями на эти пресловутые 2-3% выглядит именно так. Т.е. не обязательно один объект заменяется другим, может быть масса вариаций:
- общее количество объектов уменьшилось, продались самые дешевые (срочные, проблемные и «убитые») варианты – рост;
- общее количество объектов не уменьшилось, продались самые дешевые варианты, добавилось столько же средних по цене или один дорогой – рост;
- отдельные объекты решают не снимать с продажи, а придержать до «лучших времен» путем поднятия цены – рост;
- продавцы, следуя советам риелторов и читая обзоры про рост на 1%, пересматривают стоимость своего драгоценного жилья в сторону увеличения на 5% – рост;
- срочно продающиеся объекты переходят в разряд несрочных и выравнивают цену до «нормальных» рамок – рост;
- продавцы изначально выставившие (из-за незнания рынка) по заниженной стоимости объекты, заметив наплыв звонков и участившееся паломничество риелторов с показами, решают приподнять цену – рост;
…
То же и с падением цены.
А чтобы легче было манипулировать прогнозом (читай – сознанием граждан) можно просто не включать в обзор «неудобные» тебе цифры, все-равно никто не проверит какой массив данных был обработан – это главная фишка «аналитика».
Ежемесячные «обзоры» считаю не более чем попыткой заявить о себе, а полноценный анализ раз в полгода приближает к пониманию реалий. Поскольку «рост» в 2% может быть «падением» в следующем месяце на 3% и так в течение года, то можно «через раз» заявлять о росте и «отдыхать» в следующем месяце от сложных расчетов. Итого получим неплохой «прирост» за год (24%), при реальном падении стоимости на 12%.
На самом деле истоки таких прогнозов известны – заграница! Оттуда идет весь опыт наших специалистов по недвижимости. Вот только адаптировать к реалиям Украины этот опыт никто не пытается.
Первое – «там» рост цен действительно происходит медленно, и такие изменения становятся заметны. Т.е. при инфляции 4% годовых, рост в 2% за один месяц, равноценен полугодовой инфляции, что в украинских цифрах составит рост 5-12% В МЕСЯЦ.
Второе – при возможных резких изменениях на рынке, панике подвергается небольшое количество особо мнительных граждан, следящих за рынком или случайно услышав о грядущих изменениях. Но учитывая следующий пункт, то таких на всю страну будут единицы.
Третье – дефицит недвижимости минимален или его нет вовсе, поэтому цены на недвижимость складываются не из спроса и спекуляций, а из реальных затрат на строительство, нормального уровня прибыльности, и общей привлекательности объекта.
Четвертое – урегулированность рынка на уровне законодательства. Например, наличие базы, в которую вносится стоимость объекта, его характеристики, в т.ч. ремонты, наличие мебели, техники и пр., предыдущие владельцы, стоимость при последней продаже или оценке. А нотариусы, имеющие доступ к этой базе, видят предыдущую стоимость и не одобрят занижение в 2 раза, чтоб «сэкономить на оформлении». Да что там нотариусы, оценщики НЕ оценят в тех же 2 раза меньше, если не было для этого предпосылок в виде существенного ухудшения состояния объекта. Это не утопия – это пример Испании, но он не уникален. В других развитых странах есть подобное, и работает, как принято понимать, на благо отечества, а не на руку спекулянтам.
Цель статьи вовсе не в отказе от веры в наших аналитиков, а в более обдуманном подходе, при выборе информации к размышлению, в отсеивании орущих в своих интервью «специалистов рынка» о грядущем всплеске рынка опираясь на погрешность называемую ростом.
Мнение автора высказано о большинстве публикаций. Несомненно, в масштабах страны есть опытные специалисты в сфере недвижимости и их прогнозы могут опираться на серьезные исследования. Но, мало кто приводит методику расчетов и составления таких прогнозов, источники получения информации и методы ее обработки, что заставляет задуматься об их правдивости и точности.
* - конечно же, это касается не только роста, но и падения цен. Но, поскольку риелторам выгодно задирать цены вверх, то 90% прогнозов будут повествовать о росте, еще 5% о «корректировке цен» и только последние 5% о падении. Кстати, о «корректировке цен» - рост, обычно, называют своим именем, а вот падение принято завуалировано называть корректировкой, еще одна забавная манипуляция. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 08:02 |
|
Филин Андрей
+10000... и так далее
Добавлено спустя 7 минут 56 секунд:
еще одно подтверждения о мифе с ростом цен http://biz.liga.net/news/E1104556.html
так примерно начинался кризис 2008 года так что ждем дальше "пресловутого" роста цен в нашей упорно развивающейся экономике |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 12:18 |
|
Думаю, подходит то самое время, когда рос цен на недвижимость все таки не миф. И вот почему: совершенно точно могу сказать, что в моем регионе новые дома 100% готовности продаются сейчас дешевле, чем мы уже вложили в строительство своего дома 90% готовности. И те новые готовые никто не покупает. А в это время потребность в приобретении недвижимости никуда не девается, очень много моих знакомых нуждаются в собственном жилье, и, уверена, как только они станут более уверены в завтрашнем дне, будут брать кредиты и покупать. Если нас не настигнет очередная революция или какое то стихийное бедствие, экономическая ситуация наладится сама по себе ( как говорил когда-то Кучма еще при своем правлении, что экономика Украины развивается не благодаря, а вопреки действиям правительства)  . Последние года два рассказы про рост цен на недвижимость действительно были чистый блеф. Но сейчас, спрос таки потихонечку увеличивается. Ценового всплеска как 5-6 лет назад, конечно же не будет, но цены будут подниматься. |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно. |
|
|
|
Гвоздь
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 13:09 |
|
Про "левую" статистку - полностью согласен. Читать этот хлам на новостных сайтах уже надоело.
Однако, напрашивается следующее - а кто как не мы, независимые оценщики (читай, если не мы, то кто-же  ) "одарит" обывателя достоверными статистикой и прогнозами! Причем, очень легко реализовать в пределах сего уважаемого ресурса методом опросника-голосовалки для зарегистрированных участников. Берем региор/город, берем "самую среднюю" 1, 2, 3 кк в возрастных категориях сталина, хрущева и постсовка и указываем стоимость за метр. Усредняем по участниками и вуаля. При этом, полагаемся исключительно на свой опыт, недавние работы и "сосед недавно продавал" - т..е делаем то, что умеем и имеем право делать - выносим личные суждения, которые є незалежною думкою експерта і не тягнуть за собою ніяких правових наслідків. Думаю, это мнение будет гораздо весомее и объективнее, чем обзоры риелторов.
Как вам? |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 14:28 |
|
Типичный пример заголовка новостей :
РЕЗКИЙ РОСТ ЦЕН НА КВАРТИРЫ
в Куала - Лумпуре
Добавлено спустя 3 минуты 51 секунду:
Гвоздь: некоторые обзоры принадлежат вроде бы вменяемым оценщикам. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается что они связаны с агенствами недвижимости, и пишут по их заказу. реально независимые оценщики обычно сами трендов и статматриц не строят за неимением времени и желания, а тем более с учетом понимания того что есть еще и поправка на торг, которую учесть сложно а влияние ее на РС существенна. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 16:20 |
|
Гвоздь  можете иронизировать сколько угодно .
Обывательская статистика и прогнозы очень часто надежней научнообоснованных, потому что не покупные 
Ну если уж хотите научнообоснованные аргументы с графиками, можно посмотреть цыклы на рынке недвижимости Москвы
http://www.realtymarket.org/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-Cikli-na-rinke-nedvijimosti-.html,
провести аналогию, и прийти к выводу, что рост цен таки будет. А вообще то форум на то и форум что бы "выносить личные суждения"  , а обращать внимание на них или нет - личное дело каждого. |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно. |
|
|
|
Гвоздь
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 17:08 |
|
Валюха
| Цитата: |
| прийти к выводу, что рост цен таки будет |
Рост цен таки будет - под этой фразой любой подпишется, не опасаясь за свою репутацию провидца .
Даже в устах г-н Неймана, знаменитого своими прогнозами, это высказывание будет звучать убедительно |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 17:26 |
|
| Валюха писал(а): |
| Думаю, подходит то самое время, когда рос цен на недвижимость все таки не миф |
я не про рост ВООБЩЕ говорил, а про рост В ЭТОМ МЕСЯЦЕ, рост на полтора % и подобное, я понимаю что в промежутке времени полгода или год недвижимость все-таки вырастет, но за месяц - какие могут быть изменения? да никто их не заметит...
своей статьей хотел сказать что надо очень сильно фильтровать попадающуюся нам информацию - ее очень много в сети, но 90% этой информации абсолютно бесполезна, как, например, статьи о надежности банков - погуглите и найдете массу статей с разными "рейтингами", которые на самом деле не что иное как "перепечатка" нбушных таблиц с расстановкой банков в них "по уровню активов", "по количеству депозитов", "по количеству выданных кредитов" и пр. Что никоим образом не говорит о их надежности. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 02 Июн 2011 11:32 |
|
Киев не Москва, в стране нет такого количества "дурных" нефтяных денег, плюс "цыклы" у нас с Россией разные, опять же вон до Белоруссии кризис 2008 года только сейчас дошёл. А учитывая наши политические реалии, не верю я в рост цен в ближайшие 3-7 лет, в зависимости от длительности нынешней конфигурации власти. Если так всё продолжится, мы скоро превратимся в страну-изгоя типа той же Беларуссии. Те кто со мной не согласны, поинтересуйтесь ценами на востоке украины в Северодонецке и пр. Я прозрел - почти шара))) |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
 |
|
Таня-Татьяна
Сообщения: 229
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 07:54 |
|
В Днепропетровском регионе пока никакого роста цен не наблюдается, наоборот, когда звонишь по выставленным в интернете предложениям, цена озвучивается практически всегда меньше заявленной. Тут еще много зависит от типа недвижимости, например на 1-комнатные квартиры держится цена, а на элитные, площадью более 100 кв., падает, притом существенно (с коммерческой недвижимостью та же история). Риелторы жалуются, что покупателя найти тяжело - какой же рост при отсутствии спроса может быть? |
_________________
Все хорошо, а будет еще лучше!!! |
|
|
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 08:34 |
|
| Таня-Татьяна писал(а): |
| какой же рост при отсутствии спроса |
Об этом и речь, люди начинают отходить от экономического и политического шока и спрос на недвижимость будет увеличиваться, народ по-боялся и успокоился: конец света при Януковиче и его реформах не наступил, а жизнь продолжается, и жить хочется по-человечески. За последний месяц в доме где я живу, были проданы 2 квартиры. И еще, родственник, у которого был депозит в Надрах - вы не поверите, через суд, но получил свой вклад обратно. Угадайте, куда он деньги будет вкладывать? ...
| Андрей KV писал(а): |
| до Белоруссии кризис 2008 года только сейчас дошёл. |
У Беларуси сейчас не такой кризис, у них свой собственный уникальный "Лукашенковский" .
| Андрей KV писал(а): |
| Те кто со мной не согласны, поинтересуйтесь ценами на востоке украины в Северодонецке и пр. Я прозрел - почти шара))) |
Если сравнивать с ценами на недвижимость в Киевском регионе, в Северодонецке всегда была шара |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно. |
|
|
|
Никита
Сообщения: 483
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 08:46 |
|
Валюха, не обижайстесь, в Ваших словах много самоуверенности не подкреплённой реальными фактами.
Одни эмоции.
Мой знакомый риелтор, в период 2007-2008 годов, с пеной у рта спорил со мной, что люди в основном покупают за нал недвижку. Я всегда ему говорил, что деньги на рынке недвижимости - это кредиты. как только банки перестали кредитовать - у него закончились клиенты с налом. Да клиенты покупали что-то себе за наличные и без кредита, но эти наличные были от продажи другой недвижки, там покупатель был с кредитом.
Я это к тому говорю, что у него были эмоции и никой статистики, у Вас тоже.... Цены проседают и тенденции все к проседанию. Рост цен возможен лишь с увеличением денег у населения, а денег у нашего населения всё меньше и меньше. Все хотят жить в хороших домах, но не все имеют средства для их покупки. Желание жить хорошо - это не локомотив роста цен на недвижимость. |
|
|
|
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 08:57 |
|
Никита, поверьте, сейчас я не руководствуюсь эмоциями, потому что я не риелтор, и если откровенно, мне все равно - будет недвижимость дорожать или нет
Я рассуждаю только с точки зрения психологии, а не как экономист, юрист или риелтор... может в чем то и ошибаюсь - время покажет  |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно. |
|
|
|
Никита
Сообщения: 483
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 09:04 |
|
Рост цен на недвижимость лежит в экономической плоскости. Естественно, истерия по поводу роста (падения) цен, толкает покупателя (продавца) совершать сделку по купле-продаже недвижимости. Но в любом случае для сделки купли-продажи нужны деньги, рынок имеет ёмкость, если деньги его переполняют, то и рост неизбежен. Сейчас рядовых потребителей заботит рост цен на товары народного потребления, и чем они дороже, тем всё меньше и меньше остаётся средств на покупку жилья. |
|
|
|
|
LGU
Сообщения: 146
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июн 2011 20:25 |
|
| Валюха писал(а): |
Никита, поверьте, сейчас я не руководствуюсь эмоциями, потому что я не риелтор, и если откровенно, мне все равно - будет недвижимость дорожать или нет :)
Я рассуждаю только с точки зрения психологии, а не как экономист, юрист или риелтор... может в чем то и ошибаюсь - время покажет :wink: |
С точки зрения психологии,- накормить-одеть детей,- это в первую очередь.
Зарплаты упали, кредиты почти не выдают.Цены на продукты и прочую первую необходимость выросли в 2-3 раза.
Как можно прогнозировать рост, если мы не вышли из кризиса, а еще даже дна не достигли? (это мое личное мнение)
Узнайте у кого из ваших знакомых повысилась зарплата в 2-3 раза?
Если хотя бы у 70% , то тогда да рост неизбежен. :D |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2011 11:23 |
|
[quote="Валюха"]
| Таня-Татьяна писал(а): |
| конец света при Януковиче и его реформах не наступил, а жизнь продолжается, и жить хочется по-человечески. |
Подождите еще немного, еще не все воплощено ими в жизнь, то ли еще будет |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Таня-Татьяна
Сообщения: 229
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2011 13:55 |
|
Извините, Aleks, это не моя цитата, я совершенно иного мнения о "реформах" |
_________________
Все хорошо, а будет еще лучше!!! |
|
|
|
YtvtW
Возраст: 38
Сообщения: 51
Откуда: Бессарабия
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2011 14:07 |
|
Коллеги, а кто знает какую-то авторитетную организацию по прогнозам экономической ситуации в Украине на ближайшую перспективу. Подчеркну, первоочередным критерием является авторитетность - в узком смысле этого слова (http://ru.wikipedia.org/wiki/Авторитет). |
|
|
|
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2011 14:17 |
|
| Таня-Татьяна писал(а): |
| Извините, Aleks, это не моя цитата, я совершенно иного мнения о "реформах" |
Действительно, Aleks, то была моя цитата 
| YtvtW писал(а): |
| Коллеги, а кто знает какую-то авторитетную организацию по прогнозам экономической ситуации в Украине на ближайшую перспективу. Подчеркну, первоочередным критерием является авторитетность - в узком смысле этого слова (http://ru.wikipedia.org/wiki/Авторитет). |
Видимо мало вы сталкивались с прогнозами авторитетных организаций и их последствиями... |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно. |
|
|
|
swap
Сообщения: 3
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 09 Июн 2011 08:22 |
|
Я сейчас нахожусь в роли покупателя, просматриваю по 2-3 квартиры эконом класса в день уже на протяжении месяца.
На моих глазах продавцы, желающие продать - снижают цену на 1-2-3 тысячи в неделю.
Такое впечатление, что покупателей нет совсем, а продается пол Киева.
Даже при желании некоторых банков активно кредитовать ипотеку, желающих за кредитами в очередь не становятся.
Люди уже в своей массе обожглись на кредитах... и т. п.
Сижу, чешу репу - а может подождать и не покупать, тенденция к снижению есть. А по законам рынка, вероятность что тенденция продолжится на много больше, чем вероятность перелома.
Что скажите, товарищи оценщики? |
_________________
Устал - отдохни! Но тогда ты не будешь бойцом революции. (Че Гевара) |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 09 Июн 2011 08:29 |
|
А че сказать
Эт как "звезды станут" Глоба
Скажу с точностью в 100%
Может быть три вариант развития событий на ближайшее время.
1. Все останится как есть.
или
2. Снижение будет продолжатся.
или
3. Начнется рост. 
В общем если вашему мониторингу поможет интуиция то вы будете в выиграше. Если интуиция ошибется то ....
Удачи
PC; думаю еще нужно монторить и активность на рынке кредитования. Существенный рост реальных кредитов это явный сигнал к тому, что начнется рост цен на недвижимость. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Чт, 09 Июн 2011 10:24 |
|
Очень хорошо помню, когда 7 лет назад знакомые настойчиво отговаривали нас покупать квартиру, мол цены падают, еще подождите и возьмете даром. Но муж сказал, что хранить материальные блага в виде денег - последнее дело и квартира была куплена. Через пол года цены выросли почти вдвое.
Это было еще при Кучме и тогда тоже все говорили, что в стране полная задница и Кучму геть!
| swap писал(а): |
| Люди уже в своей массе обожглись на кредитах... и т. п. |
Да, люди на кредитах обожглись, но не все. Многие благополучно их поотдавали и спокойно живут отдельно в собстенных домах/квартирах. |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно.
Последний раз редактировалось: Валюха (Чт, 09 Июн 2011 11:02), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Никита
Сообщения: 483
|
| Добавлено:
Чт, 09 Июн 2011 10:45 |
|
| Валюха писал(а): |
Очень хорошо помню, когда 6 лет назад знакомые настойчиво отговаривали нас покупать квартиру, мол цены падают, еще подождите и возьмете даром. Но муж сказал, что хранить материальные блага в виде денег - последнее дело и квартира была куплена. Через пол года цены выросли почти вдвое.
Это было еще при Кучме и тогда тоже все говорили, что в стране полная задница и Кучму геть!
| swap писал(а): |
| Люди уже в своей массе обожглись на кредитах... и т. п. |
Да, люди на кредитах обожглись, но не все. Многие благополучно их поотдавали и спокойно живут отдельно в собстенных домах/квартирах. |
эх... ежели невеста по-французски не того - то и то у не то, и это у неё не это...
Вы сравниваете время от "нуля" можно сказать абсолютного "нуля стоимости недвижки"...мне тоже в своё время предлагали квартиру трёшку за 1900 у.е. в спальном р-не...через пару лет она стоила 19000 у.е, а ещё потом 60000у.е.... асейчас стоит такая 35000у.е. |
|
|
|
|
Гвоздь
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 09 Июн 2011 10:47 |
|
Пока что выгоднее снимать, чем покупать (в нашем городе). Когда, так сказать, РС полученная сравнительным подходом и доходным сравняются - тогда можно начинать думать о покупке. А может быть даже не о покупке, а о строительстве комфортного добротного жилья. А не комнатушек 2.5 высотой, с тонкими плитами перекрытий, через которые слышно как соседи друг друга в мозг любят и на детей своих орут. Зарабатывать полжизни на такую конуру я не имею желания. Это жилье для бедных, оно должно стоить столько, чтобы его могли себе позволить бедные люди, пусть даже раз в жизни. А бедные люди в нашей стране не могут себе его позволить, хоть в кредит, хоть всю жизнь копить. Сл-но, такое жилье переоценено. Я исхожу из этих соображений.
А кредиты уже есть. С Авалем недавно говорил, 15,5% в гривне, без всяких прихованих платежей. Только своих нужно больше половины принести. Сами банкиры не верят в текущие цены на недвигу - почему я должен верить?! Тем более, они (и я тоже) знают, как продаются эти залоги - за полцены от "рынка", если повезет. Значит то, что происходит сейчас, это не совсем рынок. А может быть и рынок, но не для всех
ЗЫ По новостроям соображения аналогичные: сейчас продолжают продавать квартиры в домах, построенных еще на очень дорогой земле, "розданной" за бешеные деньги. Пока не начнутся новые стройки, на новой земле, за отвод которой платили год-полтора назад или сейчас, говорить об адекватной цене на метры не хочется. |
Последний раз редактировалось: Гвоздь (Чт, 09 Июн 2011 11:06), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
Никита
Сообщения: 483
|
| Добавлено:
Чт, 09 Июн 2011 10:51 |
|
на кредитах обожглись и люди и банки, банковский сектор сейчас находится в стадии входа в пике, к концу года хорошего ничего наблюдаться в банках не будет, хоть они сейчас и начали потребкредитование и авто начали потихоньку кредитовать - всё это больше видимость кредитования, чем кредитование. Нет платежеспособного заёмщика, его прсто не наблюдается на рынке банковском и следовательно на ипотечном.
Добавлено спустя 4 минуты 14 секунд:
пол-цены от квартиры - это не неверие, это просто отсеивание клиентов...это практически безрисковый кредит...но это не бизнес, так банки деньги не зарабатывают и никогда не зарабатывали. |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 09 Июн 2011 12:18 |
|
| Таня-Татьяна писал(а): |
| Извините, Aleks, это не моя цитата, я совершенно иного мнения о "реформах" |
И что, они Вам нравятся? Или Вы подумали, что они нравятся мне?! |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
swap
Сообщения: 3
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Июн 2011 08:14 |
|
Спасибо за ответы.
Понравилась мне одна квартирка в доме старой постройки.
Сталинка/не сталинка... говорят немцы строили по спецпроэкту, значит скорее гитлеровка ))
Находится недалеко от исторического центра, но сама по себе исторической ценности не представляет. Скорее мешает.
Рано или поздно снесут, по слухам даже лет пять назад жильцов переписовали, типа что бы знать сколько расселять. Но спустилось все на тормоза... в наших реалиях это может тянуться еще лет 30-ть.
Дом с виду крепкий.
Может кто то подскажет, где выудить нужную информацию, а именно - состояние комуникаций, перспектива сноса и т. п.
Если есть выход на знающих людей в БТИ, просьба написать в ЛС. |
_________________
Устал - отдохни! Но тогда ты не будешь бойцом революции. (Че Гевара) |
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Пт, 05 Авг 2011 07:51 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 05 Авг 2011 08:21 |
|
| Цитата: |
| Еще весной усредненный размер торга на квартиры, которые выставили на продажу не для того, чтобы покрасоваться, а для того, чтобы продать, составлял около 12% от цены, заявленной в рекламном издании. Сейчас сторговать можно и до 17% от первоначальной цены объекта. |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пт, 05 Авг 2011 09:14 |
|
Зашел в отдел продаж хорошо знакомого мне нового жилого комплекса на окраине города. По сравнению с прошлым годом (май к маю) цены снижены на 5%. Покупатели понемногу ходят, но застройщику приходится утраивать усилия в направлении продажи: открыты 2 новых офиса, размещена наружная и другая реклама и т.п. Таким образом, происходит естественный рыночный процесс сближения спроса и предложения. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Пт, 05 Авг 2011 14:41 |
|
Если заказывается статья , что цены на рынке недвижимости в течении двух лет будут снижаться, значит это кому ни будь нужно. С какой целью – увидим. На проснувшуюся совесть риелторов я бы не рассчитывала.
В любом случае остается открытым вопрос: почему цены на недвижимость будут продолжать падать, если цены на стройматериалы и строительные работы все время растут, и уже сейчас себестоимость нового жилья часто превышает цену предложения при продаже? |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 05 Авг 2011 14:58 |
|
| Цитата: |
| почему цены на недвижимость будут продолжать падать, если цены на стройматериалы и строительные работы все время растут, и уже сейчас себестоимость нового жилья часто превышает цену предложения при продаже? |
потому что при таких раскладах строить никто не должен, по идее. |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 05 Авг 2011 15:12 |
|
| Валюха писал(а): |
В любом случае остается открытым вопрос: почему цены на недвижимость будут продолжать падать, если цены на стройматериалы и строительные работы все время растут, и уже сейчас себестоимость нового жилья часто превышает цену предложения при продаже? |
потому, что стоимость недвижимости выросла не реально за годы пика и за пределы здравого смысла........ |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Авг 2011 17:27 |
|
| swap писал(а): |
| Может кто то подскажет, где выудить нужную информацию, а именно - состояние комуникаций, перспектива сноса и т. п. |
вот тут посмотрите
Добавлено спустя 49 минут 35 секунд:
| Валюха писал(а): |
В любом случае остается открытым вопрос: почему цены на недвижимость будут продолжать падать, если цены на стройматериалы и строительные работы все время растут, и уже сейчас себестоимость нового жилья часто превышает цену предложения при продаже?
|
потому что потому... много можно ответов дать:
1. за годы роста настроили достаточно чтобы хоть как-то сбить дефицит жилья, поэтому в ближайшие годы люди могут потесниться с родственниками, а попросту - не разъехаться.
2. доходы должны вырасти, для того чтобы народ мог массово покупать жилье, а сегодня мы видим ужесточение налоговой нагрузки, охамелость гос руководителей в лице президенто-премьеров, рост реальной инфляции свыше того что рисует госкомстат и прочее, что НЕ приводит к увеличению доходов
3. банки должны начать верить людям и давать кредиты с первым взносом 10-20 (25% максимум), пусть даже под те ставки что есть сейчас (15-20% ), а как они могут верить, когда люди нахапались кредитов и потом судятся с банком чтоб не отдавать, тупо не отдают, прописывают детей пачками, мол смотрите - я ж не могу выселиться...и прочее
4. стоимость строительства гораздо ниже чем ее рисовали, наценка в 2 раза - это не есть нормально, просто был бум кредитования, бабло текло рекой, грех не срубить и себе - так думали застройщики, знаете, ведь можно строить быстро - за 2-3 года выгнать огромный дом, заработать 50%, потерять 30% на инфляции и остаться в прибыли (иллюзия), но никто не хочет 20%, всем подавай мегаприбыль... А себестоимость твоего, Валюха, дома никак не показательна - если вы вложили больше чем можете потратить и купить "подобный" дом, то это вряд ли, ну или может быть с некоторыми допущениями. Ты строишь чужими руками, а кто-то своими или недоплачивает строителям - колоссальная разница, не говоря уже об экономии на материалах (скрытых от глаза), ведь глубину фундамента нигде не увидишь, его толщину тоже, изоляция скрыта, проводка скрыта (а ты посчитай сколько можно сэкономить если взять не медную а алюминиевую, сечением не 3 мм, а 2 - дофига)... на самом деле много разного найти можно, если разобрать два "подобных" дома на "запчасти"...
5....
6...
...
124... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 10:31 |
|
Почитал ветку и улыбнулся...
Господа! Прежде, чем говорить о риэлторах, поднимающих цены, ПОДУМАЙТЕ! Не надо тупо перехватывать методики журналистов! В отличие от подавляющего большинства оценщиков, я перед тем, как получить Свидетельство оценщика 7 лет поработал риэлтором... И до сих пор продолжаю "подрабатывать" им... Могу Вам с уверенностью заявить, что риэлторам совершенно по барабану "рост" или "падение"... Им важно, чтобы были сделки! От того, что квартира (например) стоит на 10 тыс дороже - риэлтор может получить 500 долларов больше... Но каждый риэлтор знает, что такую квартиру придется продавать гораздо дольше и не факт, что она продастся... Поэтому, как раз наоборот: риэлторы всяческими методами снижают запросы продавцов квартир!!! Т.Е., говоря языком "рост" / "падение", они как раз и являются своеобразным двигателем цен ВНИЗ... Потому, что им это выгоднее...
Филин Андрей, а по поводу Вашей статьи, могу сказать, что Вы совершенно верно подметили сложности анализа ценообразования на РН. С той лишь поправкой, что иностранный опыт наши аналитики переняли только в одном нюансе: квартиры стали оценивать не как целостный объект, а как набор "квадратных метров"... В остальном, большинство аналитиков (нормальных) используют собственные наработки, а не "импортные" для анализа. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 10:52 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| по барабану "рост" или "падение" |
Вы наверное не там риэлтором подрабатывали...
| Gorets33 писал(а): |
| риэлторы всяческими методами снижают запросы продавцов квартир!!! |
да-да, наслышан от самих риелторов, которые снижали запросы продавца, но повышали свои перед покупателем, в итоге нехилая маржа получалась, но вот только снижения цены покупатель никак не ощущал))))) |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 11:01 |
|
А еще некоторые риэлторы умудрялись получать копейку и с продавца и с покупателя, правдами и неправдами затягивая с озвучиванием окончательной цифры до самого нотариуса... |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 11:17 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| Gorets33 писал(а): |
| по барабану "рост" или "падение" |
Вы наверное не там риэлтором подрабатывали... |
А Вы ориентируетесь по газетным статьям о том, кому что "по барабану", а кому что "не по барабану"? Вам откуда знать?
| Филин Андрей писал(а): |
| Gorets33 писал(а): |
| риэлторы всяческими методами снижают запросы продавцов квартир!!! |
да-да, наслышан от самих риелторов, которые снижали запросы продавца, но повышали свои перед покупателем, в итоге нехилая маржа получалась, но вот только снижения цены покупатель никак не ощущал))))) |
Что касается "маржи", то здесь, естественно, все нормально: если мне, например, удалось убедить продавца продавать свою квартиру за полцены, то почему эту выгоду должен получит покупатель, а не я? Ведь это Я хорошо поработал, а не покупатель!!! Пусть сам проделает тот объем работы, который нужен для того, чтобы найти недвижимость и убедить продавца продать дешевле! И этот конкретный покупатель получит свои "премиальные"...
Что касается покупателей, которые не ощущают снижения цен, то это тоже вполне естественно: Вы пойдите попробуйте убедить продавца продавать свою недвижимость дешевле... Я посмотрю, как у Вас это получится... Вы постоянно забываете, что от завышенных цен выигрывают, в первую очередб, сами ХОЗЯЕВА недвижимости!!! А риэлторы только проигрывают на падении оборотов...
Добавлено спустя 3 минуты 33 секунды:
| Lovchiy писал(а): |
| А еще некоторые риэлторы умудрялись получать копейку и с продавца и с покупателя, правдами и неправдами затягивая с озвучиванием окончательной цифры до самого нотариуса... |
А оценщики все святые? И никто не берет с клиентов дополнительную плату за "красивую" оценку? И никто не платит банкам за "аккредитацию"?
Что плохого в том, что человек, ГРАМОТНО и КАЧЕСТВЕННО выполнивший свою работу, получает больше? Насколько я знаю, это основной принцип рыночной экономики!!! Так ДОЛЖНО БЫТЬ!!! Поэтому, ничего плохого в этом не вижу... |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 06 Авг 2011 11:49 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| А риэлторы только проигрывают на падении оборотов... |
но мало кто это понимает и кричат на каждом углу "завтра будет дороже"...
| Gorets33 писал(а): |
| А оценщики все святые? |
статья, с которой начата тема, о том что роста нет, как о том горланят 90% сайтов по недвижимости, если Вам прикольно играться в игру "сам дурак", то напишите статью о плохих оценщиках (можете меня первого вписать туда, на святость не претендую), но и о себе не забудьте, Вы же тоже оценщик?
Добавлено спустя 11 минут 11 секунд:
мы с вами о разном говорим, если человек сумел выгрызть и там и тут, ну что ж - молодец, но если бы риелторы в конце 2008 года, на протяжении всего 2009 года не придумывали мифов о росте, а обратились бы ко всем своим клиентам с мыслью "ребята, мы понимаем что вы хотите продать дороже, нам тоже это выгодно, поскольку получим больше комиссионных, НО никто сейчас, во время отсутствия кредитования, роста затрат населения и падения доходов, НИКТО не купит за (условно) 100 грн, давайте будем скидывать до (условно) 80?"
обычный продавец ориентируется на мнение риелтора!!!! и то что нет продаж - это вина риелтора, а не продавца!
конечно, не исключаю и того что половина продавцов не согласились бы на это по одной простой причине - куплено за 90, а продать за 80 и остаток "своих" денег в банк отдавать - страшно, или есть желание получить 100, за то что не стоит и 70-ти и хоть кол на голове чеши - не продаст (такие продают по 5-7 лет) лично таких продавцов знаю...
но, риелтор, поступив по умному, уговорив на снижение хоть половину клиентов, получил бы гораздо больше продаж, но жадность свое берет, уговоров скинуть цену НЕ БЫЛО, были уговоры покупателей "БЕРИ СЕЙЧАС, ПОТОМ ДОРОЖЕ БУДЕТ"
я нескольким риелторам говорил об этом, а они только глазками клипали в ответ, мол "нет продаж и все тут"
а попробовать сменить свои тупые (извините других слов не подберу) прогнозы осмелились далеко не все. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
