| Автор |
Сообщение |
Alexey
Сообщения: 45
|
 Добавлено:
Чт, 21 Июл 2011 21:58 |
  |
Уважаемые, коллеги-оценщики! Помогите новичку. Необходимо оценить стоимость нежилого помещения райгосадминистрации, для определения арендной платы. Помещение берётся в аренду районной организацией политической партии для её размещения. а также для использования в качестве общественной приёмной помощника народного депутата. Насколько я понимаю, доходный подход здесь не подходит. Остаётся затратный и сравнительный подходы. Что посоветуете? |
|
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 21 Июл 2011 23:12 |
|
| Цитата: |
| Насколько я понимаю, доходный подход здесь не подходит. |
Почему?
И чем это нежилое помещение отличается от других нежилых помещений, которые Вам приходилось оценивать? |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 01:12 |
|
Alexey, а, действительно, чем здание администрации отличается от всех других зданий? Да и вообще, тебе ведь, наверняка, сразу сказали в данной партии, КАКАЯ должна быть стоимость...  А если партия арендует помещения в таком здании, пожелания такой партии - ЗАКОН!!!  |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 19:59 |
|
То есть, если я правильно понял, лучше применить все три подхода. Что касается доходного: просто район отдалённый сельскохозяйственный и как такового рынка аренды или продаж там нет. Не считать же доходность по сравнению с крупными городами или областным центром?!Да и какая прибыль может быть у партийной организации??? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 20:55 |
|
| Alexey писал(а): |
| ,,,,Да и какая прибыль может быть у партийной организации??? |
Уважаемый коллега, забудьте о партийной организации. И при чём тут прибыль арендатора?
Для определения РС в расчет принимается только типичные для рынка аналогичных ОО его операторы.
Да и априори Вы не можете знать кто будет арендовать ОО. Ну сказали Вам что партия, а завтра кто то передумает и арендатором станет какой то бизнесмен. Что тогда?
Считайте РС не взирая на личности  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 21:03 |
|
Доходный и сравнительный подходы. Только так. А впрочем, если это ПР - то стоимость условно - 1 грн. за все помещение..... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 22:12 |
|
Рецензия на отчёт может быть сделана СОД или оценщиком регионального управления Фонда?Паспорт-сертификат, в настоящее время, обязательно делать?Если есть возможность, то я буду рад образцу данного паспорта. |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 22:18 |
|
Alexey, зачем Вам заморачиваться с затратным методом, если он, все равно, определяющим никогда не будет? Это ведь не специальное имущество... А в качестве аналогов я предложил бы рассматривать помещения в любом населенном пункте с сравнимым количеством жителей, имеющим такой же стутас, как и тот населенный пункт, в котором находится ОО, и, естественно, расположенный в месте, аналогичном ОО...
Во всяком случае, мне как-то, пришлось оценивать здание универмага в районном центре... Аналогов там не было и быть не могло, потому, что такие здания строили в таких населенных пунктах только по одной штуке... Пришлось искать аналоги в других населенных пунктах... Нашел... Никаких возражений против такого подхода у пользователей результатов оценки не возникло... |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Пт, 22 Июл 2011 22:59 |
|
Т.е., если оценивается помещение в райцентре (ПГТ с численностью до 10 тыс.жителей), то стоит попробывать найти аналог в нас.пункте с такой же численностью?А возможно ли использование информации об арендных ставках госимущества в данном или другом районе?
Добавлено спустя 4 минуты 27 секунд:
| Gorets33 писал(а): |
| Alexey, а, действительно, чем здание администрации отличается от всех других зданий? Да и вообще, тебе ведь, наверняка, сразу сказали в данной партии, КАКАЯ должна быть стоимость... А если партия арендует помещения в таком здании, пожелания такой партии - ЗАКОН!!! |
Это не ПР!!!А совсем наоборот.
Добавлено спустя 3 минуты 18 секунд:
| rudge писал(а): |
| Alexey писал(а): |
| ,,,,Да и какая прибыль может быть у партийной организации??? |
Уважаемый коллега, забудьте о партийной организации. И при чём тут прибыль арендатора?
Для определения РС в расчет принимается только типичные для рынка аналогичных ОО его операторы.
Да и априори Вы не можете знать кто будет арендовать ОО. Ну сказали Вам что партия, а завтра кто то передумает и арендатором станет какой то бизнесмен. Что тогда?
Считайте РС не взирая на личности |
Если завтра кто-то передумает, то, как я понимаю, придётся делать другую оценку и на другую дату. |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Сб, 23 Июл 2011 10:48 |
|
Уважаемые друзья!Если у кого-то есть возможность скинуть подобный отчёт - буду очень благодарен. |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 23 Июл 2011 20:45 |
|
| Alexey писал(а): |
| Т.е., если оценивается помещение в райцентре (ПГТ с численностью до 10 тыс.жителей), то стоит попробывать найти аналог в нас.пункте с такой же численностью? |
Конечно. Но при этом, сильно лучше не увлекаться и подбирать населенные пункты, похожие не только по численности населения, но и по статусу... Ведь не логично было бы, например, сравнивать Бучу и Конча-Заспу... (Извините, если пример не удачный и эти НП не близки по размеру населения... Это я так, схематично назвал...)
| Alexey писал(а): |
| А возможно ли использование информации об арендных ставках госимущества в данном или другом районе? |
Если оценка проводится для ФГИУ - можно было бы и использовать... Но, мое мнение, лучше пытаться избегать использования таких данных... Слишком уж, мне к примеру, не понятно, с какого потолка они берутся... Во всяком случае, сколько я сталкивался с практически действующими ставками - они ниже рыночных в два-три, а то и в пять раз... Я бы не рисковал...
| Alexey писал(а): |
| Это не ПР!!!А совсем наоборот. |
А какая разница, ПР или не ПР? Придут завтра к власти те, кто "не ПР" и спросят с Вас: "Почем Вы, мил человек, оценили нам не так, как мы просили? Вот Вам счетик, сколько мы переплатили аренды за прошедшие годы: компенсируйте нам, пожалуйста..." И ведь придется компенсировать... |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Вс, 24 Июл 2011 14:49 |
|
Рецензию и утверждение отчёта делает региональное управление Фонда. Затратный подход - определение восстановительной стоимости?Сравнительный подход - в данном населённом пункте сдачи подобных помещений в аренду не осуществлялось. Есть аналоги (но не помещения госсобственности) в других, более крупных районных центрах и областном центре под офисы, магазины, салоны и т.д. - их можно брать во внимание (вследствие удалённости и численности)?Доходный - каким образом?  |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 24 Июл 2011 16:07 |
|
| Alexey писал(а): |
| ...Есть аналоги (но не помещения госсобственности) .... |
А в чем проблема? Иль данные не типичны для РС? Если данные отвечают требованиям РС то применяйте их. При чем тут гос или не гос. собственность? Равно как и то кто будет арендовать ПР там или еще кто то. Рынку по барабану чья собственность и кто арендатор. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Сб, 30 Июл 2011 20:22 |
|
Какая стоимость должна учитываться при оценке государственной собственности для расчёта арендной платы, если определённая стоимость замещения (затратный подход) ниже, чем стоимость, полученная доходным подходом? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 31 Июл 2011 08:13 |
|
Рыночная. Какая из этих двух отвечает условиям РС только Вам решать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Пн, 01 Авг 2011 13:53 |
|
Наши региональщики требуют в выводах указывать "восстановительная стоимость для целей аренды" (рыночная стоимость). |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 01 Авг 2011 15:10 |
|
Хитрожопые однако. Тут или, или. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 01 Авг 2011 15:19 |
|
| Naskel писал(а): |
| Наши региональщики требуют в выводах указывать "восстановительная стоимость для целей аренды" (рыночная стоимость). |
| НС2 писал(а): |
| відновна вартість для цілей оренди - залишкова вартість відтворення (заміщення) або ринкова вартість земельних поліпшень, що застосовуються та визначаються в порядку, встановленому Національним стандартом N 1 та цим Стандартом; |
|
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Вт, 02 Авг 2011 22:42 |
|
Спасибо огромное всем за помощь!!!Отдал отчёт заказчику, а он его уже передаёт в Фонд. Будем надеяться, что всё будет в норме.javascript:emoticon(':
Добавлено спустя 11 минут 26 секунд:
Ещё один вопрос:В ЗУ "ОБ оценке..." ст.13 указано, что: "рецензирование отчёта, если оценка согласовывается, утверждается или принимается органом гос.власти или органом местного самоуправления, является обязательным. Рецензирование оценщиком, который работает в органе гос.власти, на запросы органов гос.власти или в связи с выполнением своих должностных обязанностей, определённых должностной инструкцией." Хотелось бы понять, можно ли делать рецензию у другого независимого оценщика и после отдавать отчёт в Фонд на утверждение, согласование и т.д., или всё равно рецензия (согласно должностной инструкции) будет проводиться оценщиком, который работает в органе гос.власти?
Добавлено спустя 5 минут 33 секунды:
| Naskel писал(а): |
| Наши региональщики требуют в выводах указывать "восстановительная стоимость для целей аренды" (рыночная стоимость). |
Я так понимаю, что речь идёт об обязательном испльзовании затратного подхода - определение стоимости воспроизводства или замещения земельных улучшений? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 07:42 |
|
| Alexey писал(а): |
| Я так понимаю, что речь идёт об обязательном испльзовании затратного подхода - определение стоимости воспроизводства или замещения земельных улучшений? |
Где это прописано? Такого требования нет. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
nata
Сообщения: 41
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 08:09 |
|
| Naskel писал(а): |
| Наши региональщики требуют в выводах указывать "восстановительная стоимость для целей аренды" (рыночная стоимость). |
Ваши региональщики неправы, смотрите ст. 284 Хозяйственного кодекса
| Цитата: |
Стаття 284. Умови договору оренди
....
2. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю,
крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка
яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів
України. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк
дії договору, а також у разі якщо після його укладення
законодавством встановлено правила, що погіршують становище
орендаря.
{ Частина друга статті 284 із змінами, внесеними згідно із Законом
N 3269-VI ( 3269-17 ) від 21.04.2011 } |
Добавлено спустя 13 минут 53 секунды:
| Alexey писал(а): |
Спасибо огромное всем за помощь!!!Отдал отчёт заказчику, а он его уже передаёт в Фонд. Будем надеяться, что всё будет в норме.javascript:emoticon(':
Добавлено спустя 11 минут 26 секунд:
Ещё один вопрос:В ЗУ "ОБ оценке..." ст.13 указано, что: "рецензирование отчёта, если оценка согласовывается, утверждается или принимается органом гос.власти или органом местного самоуправления, является обязательным. Рецензирование оценщиком, который работает в органе гос.власти, на запросы органов гос.власти или в связи с выполнением своих должностных обязанностей, определённых должностной инструкцией." Хотелось бы понять, можно ли делать рецензию у другого независимого оценщика и после отдавать отчёт в Фонд на утверждение, согласование и т.д., или всё равно рецензия (согласно должностной инструкции) будет проводиться оценщиком, который работает в органе гос.власти?
Добавлено спустя 5 минут 33 секунды:
| Naskel писал(а): |
| Наши региональщики требуют в выводах указывать "восстановительная стоимость для целей аренды" (рыночная стоимость). |
Я так понимаю, что речь идёт об обязательном испльзовании затратного подхода - определение стоимости воспроизводства или замещения земельных улучшений? |
Рецензирование в Фонде обязательно см. п.2.2 "Порядку затвердження Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями та представництвами розміру плати за оренду державного майна", утвержденного приказом ФГИУ от 06.06.2011 № 842
http://www.spfu.gov.ua/ukr/law/dod_842_11.pdf |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 11:42 |
|
Ещё один вопрос на такую же практически тему. Надо оценить здание районного дома культуры, состоящего на балансе районного совета для передачи в дальнейшем помещений в аренду. Как правильно осуществить процедуру оценки:1.Оценить здание в целом. 2.Определить стоимость единичного показателя (стоимость 1 кв. метра подвальных помещений - затем 1 этажа - затем 2 этажа)?Аналоги использовать и по аренде и по продаже?Как правильно сформулировать цель?Заранее благодарен и простите, если ставлю много вопросов!!!  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 12:10 |
|
Alexey, там есть ряд нюансов. Я бы советовала ценить с разбивкой по стоимости помещений - отдельно подвальных, отдельно 1 и 2 этажа. При этом учитывать, будут ли сдавать помещения в аренду с местами общего пользования "в нагрузку" или сдавать только комнаты, а помещения общего пользования оставят в общем пользовании. Все это делать для того, чтобы не получилось при проверках потом занижения стоимости оценщиком. Площади брать - сопоставимые с площадями, которые потому будут сдаваться, и корректировкой на масштаб, скорее всего, пренебречь (ибо вы оцените 300м2 второго этажа целиком, а сдавать его будут по комнаткам 20-30 м2...)
Добавлено спустя 1 минуту 1 секунду:
Вообще же в целом это не правильный подход районного совета, который хочет сэкономить на оценке в каждом отдельном случае... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 13:49 |
|
zanoza
+100
Если для аренды то каждое помещение отдельно
исходя из выделенного
| Alexey писал(а): |
| ...Надо оценить здание районного дома культуры, состоящего на балансе районного совета для передачи в дальнейшем помещений в аренду.... |
А ваще хитрож..... они. Вы хоть возьмите с них за каждое помещение.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 15:36 |
|
| zanoza писал(а): |
Alexey, там есть ряд нюансов. Я бы советовала ценить с разбивкой по стоимости помещений - отдельно подвальных, отдельно 1 и 2 этажа. При этом учитывать, будут ли сдавать помещения в аренду с местами общего пользования "в нагрузку" или сдавать только комнаты, а помещения общего пользования оставят в общем пользовании. Все это делать для того, чтобы не получилось при проверках потом занижения стоимости оценщиком. Площади брать - сопоставимые с площадями, которые потому будут сдаваться, и корректировкой на масштаб, скорее всего, пренебречь (ибо вы оцените 300м2 второго этажа целиком, а сдавать его будут по комнаткам 20-30 м2...) То есть, в выводе указать, что: "...РС подвальных помещений составляет ____грн. + РС 1 этажа - ___грн. + РС 2 этажа - ____грн. = РС здания в целом ?Брать площадь помещений без мест общего пользования и коридоров для определения РС этажа?
Добавлено спустя 1 минуту 1 секунду:
Вообще же в целом это не правильный подход районного совета, который хочет сэкономить на оценке в каждом отдельном случае... |
Что правда, так правда)))
Добавлено спустя 10 минут 42 секунды:
| rudge писал(а): |
zanoza
+100
Если для аренды то каждое помещение отдельно
исходя из выделенного
| Alexey писал(а): |
| ...Надо оценить здание районного дома культуры, состоящего на балансе районного совета для передачи в дальнейшем помещений в аренду.... |
А ваще хитрож..... они. Вы хоть возьмите с них за каждое помещение.
Удачи |
Я и предложил оценить все помещения по-отдельности и сделать таблицу расчёта арендной платы. А мне сказали, что сейчас сдаётся только одно помещение, но, в будущем, будут передаваться и другие. Для каких целей, они пока не знают. Поэтому и хотят сейчас сделать оценку всего здания целиком. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 15:57 |
|
| Alexey писал(а): |
| .... мне сказали, что сейчас сдаётся только одно помещение, но, в будущем, будут передаваться и другие. Для каких целей, они пока не знают. Поэтому и хотят сейчас сделать оценку всего здания целиком. |
Думаю их решение не правильное.
1. Стоимость всего здания не равна сумме стоимостей помещений.
2. Че там будет через n лет не известно. Может стоимость резко изменится и все равно придется оценивать по новой.
Мой Вам совет.
Делайте оценку этого помещения, а остальное оставьте на потом. Будет работа по мере появления арендаторов.
(совет это не приказ )
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 17:10 |
|
| Цитата: |
Делайте оценку этого помещения, а остальное оставьте на потом. Будет работа по мере появления арендаторов.
|
Я бы и непротив оценки только этого помещения, но заказывают то как раз оценку всего здания в целом. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 18:21 |
|
Делайте в целом, но указывайте в фунции оценки "для прийняття управлінських рішень" |
|
|
|
|
Alexey
Сообщения: 45
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2011 18:27 |
|
Спасибо большое всем за совет!!! |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
