| Автор |
Сообщение |
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
 Добавлено:
Пт, 29 Сен 2006 13:42 |
  |
Уважаемые знатоки, к вам обращается телезритель Гоша с Украины.
У Гоши на оценку есть имущественный комплекс супермаркета (совокупность активов - недвижимость, оборудование, товары в обороте), бааальшой такой супермаркет (св.10тыс квадратных метров), савсем новый - только будет вводиться в эксплуатацию - товар завезен, оборудование смонтировано - только ленточку разрезать осталось. Цель оценки - под залог.
Внимание, вапрос: как считать, если доходный подход исключен в принципе, сравнительный - под бааальшим вопросом (город провинциальный - аналогов такого масштаба в городе нет и близко, а те супермаркеты, что поменьше, на продажу как-то не выставлялись....
Все, время пошло - лошадка ии-гого |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 29 Сен 2006 13:54 |
|
Мое мнение-имущественный подход к оценке ЦМК: отдельно недвижку, отдельно оборудование, отдельно товары по описи.
Недвижку по затратке уже есть (здание новое, сметы и проекты пока потерять не успели), доходник-аренда мест в уже существующих супермаркетах, может накидка за престижность (если он такой один на весь город и скоро задавит всех ближлежащих по типу нового в Броварах), хотя от греха подальше я бы не делал.
Оборудование все новое-и аналогов искать не прийдеться, хотя на адекватность я проверяю всегда (возможны разные варианты).
Продукты-внезависимости от объема по самым оптовым ценам. |
Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 29 Сен 2006 14:02), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 29 Сен 2006 13:57 |
|
угу. полностью поддерживаю. |
|
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пт, 29 Сен 2006 14:32 |
|
Все бы хорошо, вот только банк не устроит оценка такого большого объекта одним имущественным подходом, мол, что же ты, нехороший человек, фуфло подсовываешь - ты ж оценщик, у тебя же справка есть (что ты оценщик)... А я раньше как-то с супермаркетами не сталкивался, ньюансов не знаю.
У меня вот такая мыслишка есть (буду ее сегодня думать) - ведь супермаркет - он же и в Африке супермаркет, верно? В смысле, насколько возможно применять аналоги не по городу, а в принципе по Украине. Если мысль бредовая, сразу скажите, что я дурак, что бы больших глупостей не успел наделать.
Скажу спасибо |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 29 Сен 2006 15:04 |
|
| Цитата: |
| Если мысль бредовая |
ИМХО- бредовая. как по мне то надо будет поправки высчитывать на местоположение все равно, это как с билетами в кинотеатрах- кинотеатры одинаковые, начина одинаковая (долбидиджитал и там все дела), фильмы теже, тот же попкон, а разница в стоимости билета в два раз , один кинотеатр в Одессе, другой в Полтаве.......
| Цитата: |
| угу. полностью поддерживаю. |
+1, как говорил мне когда-то пан Конгресс, банк возмет все равно по наименьшему, тем более, что объект в глухом месте. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 29 Сен 2006 15:07 |
|
ну можно подобрать аналоги по городам с аналогичной численностью |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 29 Сен 2006 15:48 |
|
| Цитата: |
| У меня вот такая мыслишка есть (буду ее сегодня думать) - ведь супермаркет - он же и в Африке супермаркет, верно? В смысле, насколько возможно применять аналоги не по городу, а в принципе по Украине. |
А как внести поправки на оборудование, на объемы товаров (хотя с этим проще-по фактической стоимости остатков). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пт, 29 Сен 2006 15:50 |
|
| SHE писал(а): |
| Цитата: |
| Если мысль бредовая |
ИМХО- бредовая. как по мне то надо будет поправки высчитывать на местоположение все равно, это как с билетами в кинотеатрах- кинотеатры одинаковые, начина одинаковая (долбидиджитал и там все дела), фильмы теже, тот же попкон, а разница в стоимости билета в два раз , один кинотеатр в Одессе, другой в Полтаве.......
| Цитата: |
| угу. полностью поддерживаю. |
+1, как говорил мне когда-то пан Конгресс, банк возмет все равно по наименьшему, тем более, что объект в глухом месте. |
Спасибо. Судя по всему, со сравнительным лучше не лезть на рожон... Хотя ежели одну глушь сопоставлять с другой глушью... Хотя опять же несопоставимость по площадям, все-таки десять тыщ квадратов... |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Сб, 30 Сен 2006 09:44 |
|
2 Гоша, можно у вас поитересоваться какому умнику в какой глуши зачесалось 10 000 кв. м супермаркета построить? и на что он рассчитывает? любопытно |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 08:48 |
|
Ну есть глушь тараканья на Троещине с таким же обьемом. Но там усьо востребовано до последнего квадратного сантиметра. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 09:31 |
|
Так, попрошу про Троещину высказываться помягче. Например, просто "глушь" без упоминания разных животных. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 09:52 |
|
О! Серый живет на Троещине... свежий воздух, мост в пробках и авариях, на работу опаздываешь как минимум на 1,5 часа. А так - великолепная природа из асвальта и бетона, иногда в щелях можно заметить пробивающийся одуванчик. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 09:52 |
|
троещина - это киев. а маленький город - это не киев. |
|
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 09:53 |
|
Паааапрашу, девушки - не совсем оно и глушь - очень даже областной центр. Точнее сказать не могём - все-таки банк
Полная тайна вкладов, девушки... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 09:57 |
|
а! Гоша, так вы определитесь - глушь или область?
(мрачно) кому и кобыла невеста... |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 10:00 |
|
| он же Гоша писал(а): |
Паааапрашу, девушки - не совсем оно и глушь - очень даже областной центр. Точнее сказать не могём - все-таки банк
Полная тайна вкладов, девушки... |
Ага, а в следующей ветке будет кричать: "Помогите найти производственные, складские и прочие комерческие площади в селе Кукуево Глушманского района Тараканской области"
И про какую-такую тайну вы говорите? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 10:17 |
|
"О! Серый живет на Троещине... свежий воздух, мост в пробках и авариях, на работу опаздываешь как минимум на 1,5 часа. А так - великолепная природа из асвальта и бетона, иногда в щелях можно заметить пробивающийся одуванчик."
Да, я живу на Троещине. Нормальный воздух-выхлопы везде пахнут одинаково, правда у нас иногда когда ветер с села подует-навозом пахнет, все ж перемена воздуха. Летом, когда большинство выезжает из города, на работу за 35-45 минут добираюсь, а так опаздываю максимумм на 30 мин. Можно подумать, что на Оболони или Печерске, Дарнице и т.д. все построено из экологически чистого бетона и асфальта, а на Троещину всю гадость завезли. Пусть токо метро построят-тода посмотрим. Кстати, на "Днепровской пристани" уже фундаменты варганят. А до Днепра и затоки Десенки мине минут 20 ходьбы медленным шагом. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 10:34 |
|
Ну блин, прям реклама квартиры Серого. По чем продаешь? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 18:30 |
|
| zanoza писал(а): |
| ну можно подобрать аналоги по городам с аналогичной численностью |
тоже низзя, протому как есть еще:
равное/разное удаление от областных/столичных городов
наличие/отсутствие стратегических/грязных/прибыльных производств
и т.д. (лень придумывать больше)
для примера:
1. г.Южноукраинск, Николаевской области, население максимум 45 тыщ чел., из производств - АЭС, ГАЭС, удаление от Николаева - примерно 120 км, от Одессы еще больше, от Кировограда - 130 км. НЕ районный центр.
3 ком. квартира в любом районе (там центра нет физически  ) 35-50 тыщ зеленых президентов.
2. г.Кировоград, население - 260 тыщ чел, заводов 10 насчитать мождно из которых крупные Гидросила, Красная звезда, Группа заводов "Креатив", кирпичный, Радиозавод и еще всякой "мелочи"...Областной центр
3 ком. квартира в любом районе (кроме центра, Ковалевки и Крытого рынка - там дороже) не всегда дотянет до 35 тыщ зеленых президентов.
моя, например, 25-30 тыщ не более!!!!!!! живу рядом с парком - самой большой в Европе земляной крепостью, можно сказать колыбелью Кировограда. До уже упоминавшегося Крытого рынка - 10 мин ходьбы! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 18:37 |
|
| он же Гоша писал(а): |
Паааапрашу, девушки - не совсем оно и глушь - очень даже областной центр. Точнее сказать не могём - все-таки банк
Полная тайна вкладов, девушки... |
Кстати, Гоша, вы не в Кировограде, случаем, оцениваете свой супер-пупер маркет? а то 2 критерия совпали - странно даже:
пока только я слышал об одном областном центре говорили как о глуши!
и как раз тут у нас 30 числа перерезали ленточку одного БОЛЬШОГО маркета... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 18:51 |
|
Да ладно, чё ет я шифруюсь в самом то деле.
Херсонские мы. Соответстенно и маркет местного разлива. Даже не 10, а 12 тыщ квадратов. Серьезная штука такая - со всеми прибабахами, боулингами и прочими травелаторами. Как для города - выше крыши нашей бани... Только не открыт он еще - уже пару сроков прошло - все никак не разродятся.
Так что мне пока не к спеху. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 03 Окт 2006 08:41 |
|
| он же Гоша писал(а): |
| если доходный подход исключен в принципе |
откуда такое категоричное утверждение?
опять же не обязательно весь цмк доходкой,
а использовать его при расчете здания. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 03 Окт 2006 10:32 |
|
ну можно подобрать аналоги по городам с аналогичной численностью
тоже низзя, протому как есть еще:
равное/разное удаление от областных/столичных городов
наличие/отсутствие стратегических/грязных/прибыльных производств
и т.д. (лень придумывать больше)
- не, ну это тоже надо учитывать. но на безрыбье и рыба раком... |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 03 Окт 2006 12:27 |
|
| zanoza писал(а): |
| на безрыбье и рыба раком... |
тут ты права! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Вт, 03 Окт 2006 14:16 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| он же Гоша писал(а): |
| если доходный подход исключен в принципе |
откуда такое категоричное утверждение?
опять же не обязательно весь цмк доходкой,
а использовать его при расчете здания. |
Нет, ну если недвижимость доходкой в аккумуляции активов в рамках имущественного подхода - то почему бы и нет. Но с имущественным подходом ЦИКа вроде все более-менее ясно.
А вот что бы присовокупить к отчету еще подходик-другой - вот тут уже праблемы.
Вот тут доходный подход как-то не вяжется. Или вяжется? Или можно что-нить наворотить из пальца высасонное (что б, есно, на этапе согласования отказаться) - просто шоб було? Есть какие-нить мысли? У меня, к примеру, нет.
Вернее - есть одна, но тупая-тупая. Поскольку собственник супермаркета владеет целой сетью суперов (которые, ессно, габаритами поскромнее). Взять результаты хоз.деятельности по какому-нить из суперов (а лучше по нескольким) - высчитать доходкой чистые денежные потоки по разным суперам - разделить на квадратуру каждого - получить среднепотолочную доходность одного квадрата супера в городе, а потом перемножить на квадратуру своего. Вот такие пырогы - я теперь и не знаю - это я такой вумный или я такой тупой?
А со сравнительным тоже нескладуха. Даже если искать аналоги по всей Африке, то все равно голый Вася получается |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 03 Окт 2006 16:32 |
|
| он же Гоша писал(а): |
Вернее - есть одна, но тупая-тупая. Поскольку собственник супермаркета владеет целой сетью суперов (которые, ессно, габаритами поскромнее). Взять результаты хоз.деятельности по какому-нить из суперов (а лучше по нескольким) - высчитать доходкой чистые денежные потоки по разным суперам - разделить на квадратуру каждого - получить среднепотолочную доходность одного квадрата супера в городе, а потом перемножить на квадратуру своего. Вот такие пырогы - я теперь и не знаю - это я такой вумный или я такой тупой?
|
В принципе идея имеет право на существование, тем более на безрыбье.
Разве что тут надо будет крепко подумать к какому единичному показателю приводить доход типа взять не всю площадь а торговую или торговую и складскую или там комбинацию какую, и еще может сделать поправку/привязку на например количество касс и работников магазина.
Но только это серьезный объем инфы и работы нужон. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 03 Окт 2006 17:01 |
|
Согласен, отношение дохода к площади, наверное, один из основных показателей, а кол-во касс, работников и т.д.-производные, связанные на прямую с размером магазина и определяются для эффективного его функционирования.
По поводу какую площадь брать, я бы взял всю: размеры всех площадей, по идее, должны быть сбалансированными-нет необходимости держать много складов при маленьком торговом зале, да и путем реконструкции приближенные к торговому залу складские помещения превратить в торговые особого труда не надо. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 04 Окт 2006 08:55 |
|
| Серый писал(а): |
По поводу какую площадь брать, я бы взял всю: размеры всех площадей, по идее, должны быть сбалансированными-нет необходимости держать много складов при маленьком торговом зале, да и путем реконструкции приближенные к торговому залу складские помещения превратить в торговые особого труда не надо. |
Так оно так только, в том случае если аналогами являются «изначальный» супермаркеты.
Т.е. магазины которые изначально строились под супермаркеты и в них в проектах были заложены соответствующие соотношения торговых/складских/админ помещений исходя из норм для суперов. А вот если это было что-то другое (баня, дом быта), или строилось по старым проектам, и было рассчитано на советскую структуру и поток покупателей, то все реконструкции и присоединения происходят из ходя из данности и «на глазок», что не всегда, например, есть оптимальным для современных суперов.
Но это так уже высокая теория |
|
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Ср, 04 Окт 2006 09:44 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Серый писал(а): |
По поводу какую площадь брать, я бы взял всю: размеры всех площадей, по идее, должны быть сбалансированными-нет необходимости держать много складов при маленьком торговом зале, да и путем реконструкции приближенные к торговому залу складские помещения превратить в торговые особого труда не надо. |
Так оно так только, в том случае если аналогами являются «изначальный» супермаркеты.
Т.е. магазины которые изначально строились под супермаркеты и в них в проектах были заложены соответствующие соотношения торговых/складских/админ помещений исходя из норм для суперов. А вот если это было что-то другое (баня, дом быта), или строилось по старым проектам, и было рассчитано на советскую структуру и поток покупателей, то все реконструкции и присоединения происходят из ходя из данности и «на глазок», что не всегда, например, есть оптимальным для современных суперов.
Но это так уже высокая теория |
Мда, с площадями аналогов действительно надо будет оччччень сильно морщить лоб и что-то выдумывать - поскольку суперы-аналоги действительно слишком неоднородны. В принципе, ежели идти по пути наименьшего сопротивления, то, ИМХО - учитывать только торговую площадь. Но опять же, в таком случае полезут другие тараканы - у объекта оценки торговой площади где-то тыс.5, зато будет еще пару-тройку тыс. развлекаловки разной - боулинги всякие, кафе-бары-фаст-фуды и т.д. и т.п. - местами своё, местами запустят арендаторов (ессно, что ничего подобного и близко нет у суперов-аналогов).
Или торговую площадь просчитывать через призму доходности аналогов а развлекаловку всю пустить через аренду (хм, но боулинг-то свой - оборудование эксклюзивное, стационарное, деньжищ больших стоит - аналогов по аренде боулинг-клубов ну точно нет) - в общем, все енто как-то свести в один денежный поток и прокапитализировать
Но тут в денежном потоке не будет амортизации - магазин то новый - откуда ей взяться?
В общем - все равно выходит тень, отбрасываемая хреном (тобишь хренотень).
Да, есть еще один ньюанс - для банка приемлима только прямая капитализация - дисконтирование не признатся. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 04 Окт 2006 11:59 |
|
"Да, есть еще один ньюанс - для банка приемлима только прямая капитализация - дисконтирование не признатся." - гм, странно. |
|
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Чт, 05 Окт 2006 12:35 |
|
"Странно", - говорит Занозка... Правильно, кстати, говорит... Но... Что есть то есть.
Смысл же требований в чем - хочешь считать доходы - наздоровичко - бери ретроспективу - получай ЧОД - с какой то радости объявляй его постоянным и неизменным во времени(???) и капитализируй.
А вот прогнозировать денежные потоки - будьте любезны в другое место - полёт вашей фантазии банк интересует мало, тем более, что рождены вы явно не под аплодисменты муз...
Примерно так |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 05 Окт 2006 13:49 |
|
угу... а в ретроспективе так все старательно скрыто о налоговой... мы тут делали бизнес-планчик фирме одной крупной в городе. так по результатам анализа ее деятельности они бедные все, нищие и убыточные. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 05 Окт 2006 14:05 |
|
| он же Гоша писал(а): |
с какой то радости объявляй его постоянным и неизменным во времени(???)
|
а что динамику изменения потока кто-то отменял? |
|
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пт, 06 Апр 2007 08:12 |
|
Хм, как бы тема продалжается... Не прошло и полгода...
В чем, соббсно, вопрос.
При сравнении очень большого абъекта с абъектами большими, но не очень, назрела необходимость применения корректных корректировочных коэффициентов корректировки на площадь (оптом я так понимаю дешевше)... в общем, простой вопрос, а ставит Гошу в тупик.
Может, выручит кто... |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 10 Апр 2007 11:47 |
|
Корректировочные на площадь можно позаимствовать в других областных центрах - Запорьжье, Одесса например. Там предложений уйма. Только вряд ли по предложениям его можно вычислить, т.к. сейчас предлоожения пишутся так: здание 11111 кв.м. 2000 за кв.м. и хоть застрелись. А рядом те же 2000 за м просят за дворнцкую в подвале хрущевки площадью 11 м. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 10 Апр 2007 13:57 |
|
Согласна, с Паном Бородой, щас с площадами вообще непоймишо трвориться, поэтому лучше по возможности от этого уйти. Просматрите Гоша, действительно ст-ть единочного показателля меняется. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
