| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Вс, 30 Мар 2008 16:40 |
  |
|
  |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 31 Мар 2008 10:09 |
|
про скидки на торг красиво,
спасибо за информацию |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 31 Мар 2008 10:14 |
|
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 31 Мар 2008 10:41 |
|
найдите нормальную и красивую корректировку на площадь, а? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 31 Мар 2008 21:07 |
|
Уважаемая zanoza
А попробуйте совместить (в exele) в сравнительном подходе с попарным сравнением. Простите за тавтологию. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Karpenko
Возраст: 43
Сообщения: 145
Откуда: г. Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 31 Мар 2008 21:42 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемая zanoza
А попробуйте совместить (в exele) в сравнительном подходе с попарным сравнением. Простите за тавтологию. |
Ну да зачем нам этот форум и обсуждение, двайте в
экселе!!!! будем попарным сравнением заниматься, каждый сам у себя в коморке
чего мы тут все собрались? |
|
|
|
 |
|
Karpenko
Возраст: 43
Сообщения: 145
Откуда: г. Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 31 Мар 2008 21:43 |
|
У нас в школе был такой препод, мы когда его что-то спрашивали, он говорил что мы все дураки...... |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 31 Мар 2008 22:28 |
|
Karpenko
Вот в этом вы как раз сильны
У Вас есть дельное предложение по проблеме обоснования поправок?
Выложите на форум.
А свой плоский юмор приберегите для экзамена |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 31 Мар 2008 23:57 |
|
| Karpenko писал(а): |
| У нас в школе был такой препод, мы когда его что-то спрашивали, он говорил что мы все дураки...... |
У нас в форуме есть злой модератор, и когда кто-то себя некорректно ведет он его предупреждеат и удаляет посты!
 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 07:40 |
|
дойду до работы - выложу кусок отчета чужого с поправкой на площадь. там непонятно что откуда и почему - пообсуждаем, чтоб не скучно было |
|
|
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 08:14 |
|
Karpenko, кто-то из мудрых сказал: "Чем больше я узнаЮ, тем ничтожнее кажутся мне мои знания". |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 08:59 |
|
Корректировка на различие площадей. Учитывается тот фактор, что с увеличением площади у объекта снижается стоимость 1 кв.м., и наоборот - чем меньше объект, тем выше его стоимость 1 кв.м.
Рассчитана на основании маркетингового анализа рынка недвижимости. Обозначим площадь объекта оценки (далеее - ОО) Sоо, и площадь объекта сравнения (далее - ОС) Sос
Если Soc > S00, то % корректировки для ОС идет со знаком «минус» , а его величина в %
считается по формуле: К(-)=((Soc - Soo)/Soo)*Ч*100%
Если Sоо > Sос, то % корректировки для ОС идет со знаком «плюс» , и считается по формуле: К(+)=((Soо - Soс)/Soс)*Ч*100%
где Ч - коэффициент торможения, для каждого вида недвижимости разный, для подобных объектов находится в пределах 0,0-0,3, в зависимости от степени различия площадей. В нижеприведенной таблице, на основании данных исследования рынка, указаны значения коэффициента Ч, в зависимости от степени различия площадей ОО и ОС.
Результат дробной части
Soc-Soo ИЛИ Soo-Soc
Soc Soo Значение коэффициента Ч Результат дробной части
Soc-Soo ИЛИ Soo-Soc
Soc- Soo Значение коэффициента Ч
¿0,3 0 0,9 0,225
0,4 0,1 1,0 0,25
0,5 0,125 1,0-1,5 0,265
0,6 0,15 1,5-2,0 0,27
0,7 0,175 2,0-2,5 0,28
0,8 0,2 свыше 2,5 «отброс» аналога
ТЕКСТ ПРЕОБРАЗУЙТЕ В ТАБЛИЦУ В ВОРДЕ |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 09:00 |
|
меня смущает во-первых умножение на 100% (то есть на 1)
во-вторых коэффициент Ч
в-третьих вообще отсутствие обоснования поправки |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 09:42 |
|
http://upload.com.ua/get/900165200
вот тут я пробовал сделать поправку на площадь... посмотрите, может кому-то подойдет.
З.Ы. Видел, как делают данную поправку по УПВСу... смотрят снижение стоиомсти в зависимости от увеличения объема здания, но думаю, что это, как бы так мягко сказать, не совсем корректно, т.к. к рынку имеет отношение никакое  |
Последний раз редактировалось: КовАл (Вт, 01 Апр 2008 09:45), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 09:42 |
|
Я уже такое видела тоже
Что такое к-т Ч (есть версия, что это трансформация к-та Чилтона) и где взялся диапазон 0,0-0,3 - кто и как его определил?
"На основании данных исследований рынка" - общие фразы
Может, у метров поинтересоваться? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 10:17 |
|
| Цитата: |
| .Ы. Видел, как делают данную поправку по УПВСу... смотрят снижение стоиомсти в зависимости от увеличения объема здания, но думаю, что это, как бы так мягко сказать, не совсем корректно, т.к. к рынку имеет отношение никакое |
- это у Мисовца такое.
красиво, но к рынку отношения не имеет. но иногда может пригодится для толстых красивых отчетов |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 10:49 |
|
Коллеги просмотрите такой вариант (это где то 2005 год)
Таким подходом ФГИ было доказано возможность применения не характерных, объекту оценки, аналогов при отсутствии данных
Здесь интегрирован в сравнительный подход, подход попарного сравнения
Файл на
http://upload.com.ua/link/900165241
zanoza я всетаки его нашел. Хорошо были копии на другом компе. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 11:31 |
|
На мій погляд, простіше навести таблицю з параметрами площі обєктів, відповідної орендної ставки, та вартості. Окремим стовпчиком вивести коефіцієнт коригування. Це можна зробити за кілька годин і користуватися місяців три. У регіонах з розвиненим ринком це не є проблемою, а от у лісах дрімучих або степах пилючих... можливо використання і даних УПВВ (це краще, ніж нічого і "думка експерта"). |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:26 |
|
Уважаемый, rudge. Просмотрел Ваш расчетный файл и если не возражаете, спрошу… для определения корректировок, методом парных продаж, вы используете объекты, которые отличаются друг от друга не по одному параметру, а по нескольким. Так, например, вы, для расчета величины корректировки на «местоположение в черте города» для объекта сравнения №1 (О.С.) (по всем остальным аналогично) сравниваете стоимости О.С. №1 и О.С. №3, которые кроме местоположения в черте города также отличаются друг от друга (исходя из Ваших расчетов) масштабом, наличием отягощений и функцией. Я думаю, что это не совсем корректно, а Вы? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:42 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 13:02 |
|
Уважаемый КовАл, zanoza и коллеги
Я тоже так считаю Без обид.
Но тогда как?
Ведь мы не найдем АБСОЛЮТНОГО АНАЛОГА (это по недвижке)
И как бы мы не пытались выделить какойто параметр в самостоятельный, врядли, что то получится, ведь стоимость, категория, комплексная.
Это сродни вопросу, "что важнее печень или почки"
В данном подходе, на мой взгляд, есть один +, нивелируется субъективизм оценщика. И проверяющим трудно задавать вопрос "а откуда Вы эту поправку взяли? Почему 5 а не10? Каждый из нас с этим сталкивался.
Возможно это все еще сыро.
Возможно, да и наверняка, нужна доработка.
Не все поправки учтены.
И т. п.
Да и не во всех случаях такой подход корректен и необходим.
Давайте настроимся на конструктив, а не на голую критику.
Если есть варианты доработки или другие подходы, я только ЗА
Я не один месяц над этим работал (не доработал, да)
И всетаки, предвидя эти (справедливые) замечания выложил свои мысли на "избиение", замечания и предложение. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 13:45 |
|
Никто Вас избивать не собирался, я, честно говоря, из расчета не совсем понял, у вас что, административно-производственное здание 60 м.кв.? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 14:01 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 14:13 |
|
Уважаемый КовАл
Объект оценки Админ (офис) 24,82 кв. м. встроенное.
60 кв м - помещение встроенное под офис
6200 кв м - админ произв, небыло аналога подходящего вынужденная мера для расчета среднего значения.
3093 кв м. админ здание.
Суть не в этом конкретном расчете. Можете подставить свои данные. Ведь чем точнее аналоги тем меньше будет поправок. Возможно в идеале суммарная поправка будет = 0 (дабы нам всем такие аналоги попадались)
Суть в подходе, Он имеет право на существование или нет? Если да то возможно с какими то дополнениями изменениями и т. п.
Что касается "Никто Вас избивать не собирался" мы же уважаемый КовАл, давно виртуально знаем друг друга по форуму. Думаю Вы заметили, я этого не очень то и боюсь |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 14:25 |
|
по поводу поправок матрицей ковала. а поправка на площадь -10 это всех аналогов скопом или какого-то одного? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 14:27 |
|
| Цитата: |
| Суть в подходе, Он имеет право на существование или нет? Если да то возможно с какими то дополнениями изменениями |
- ну мы делали подобную поправку при оценке одинаковых по состоянию магазинов, площадь плюс-минус 5 метров, только три были расположены в центре не возле рынка, а один прямо возле. просто добавили разницу в цене усредненную (что-то около 500 баксов/м2 было). |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 15:23 |
|
Уважаемый КовАл
Просмотрел Ваш файл.
Просьба, если можно, сбросить тоже, только с более простыми аналогами, пусть виртуальными. Возникает много вопросов, а важна суть подхода. И если можно с подвязкой формул. Не понятно откуда какая цифира взята и как получилась.
К вопросу о субъективизме оценщика.
В колонке "С" откуда данные? (4, 3,5 4, 6, 2) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 12:49 |
|
5. Корректировка цены в зависимости от масштаба. Учитывается факт того, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших участков ниже, чем маленьких.
Более точно эта поправка определяется методом корреляционно-регрессионного анализа. Для ее определения рассматриваются данные о ценах квадратного метра общей площади зданий различных размеров, сопоставимых по остальным характеристикам. Для получения репрезентативной выборки мы подобрали несколько максимально сопоставимых объектов, относящихся к одному сегменту рынка.
Уравнение парной регрессии имеет вид:
у = а + Ьх,
где у — среднее значение результативного признака (цены квадратного метра общей площади здания) при определенном значении факторного признака Х (общей площади здания);
а — свободный член уравнения;
b — коэффициент регрессии, изменяющий среднее отношение отклонения ре-зультативного признака от его средней величины к отклонению факторного при-знака от его средний величины на одну единицу его измерения -вариация у, при-ходящаяся на единицу вариации Х.
Величина поправки определяется умножением разницы в площадях оцени-ваемого и сопоставимого объектов на коэффициент регрессии.
www.consalko.ru/files/u_o_o_k.doc |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 13:04 |
|
Э-хе-хе, как говориться, кто ж против такого подхода?
Только вот эти слова
| zanoza писал(а): |
… эта поправка определяется методом корреляционно-регрессионного анализа..
|
плохо совместимы с количеством выборки, например, по селу Кукуево….
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 13:58 |
|
да опять же - аналоги не должны отличаться ничем, кроме площади... |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 17:30 |
|
Уважаемая zanoza
А не проще методом попарного сравнения? Хоть 1 кв.м.
А то както сложновато для пересічного громадянина.
К стати сначала идет "заумная" фраза "Более точно эта поправка определяется методом корреляционно-регрессионного анализа"
А далее "Для ее определения рассматриваются данные о ценах квадратного метра общей площади зданий различных размеров, сопоставимых по остальным характеристикам" ведь это фактически, по парное сравнение.
Я не настаиваю на своем варианте. Но ведь в нем на мой взгляд все проще, доступнее и нагляднее. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 18:51 |
|
да это вообще не мои варианты
это я рою разное всякое по теме, то, что попадается, выкладываю сюда. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 18:57 |
|
Zanozka
Я прекрасно понимаю что не твои. Да и претензий никаких.
Просто мысли в слух.
Да и вообще здесь почти все по заимствовано.
Просто каждый разумный специалист хочетзащитить себя и облегчить свою работу. Отсюда и "изобретаем" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 03 Апр 2008 08:10 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемый КовАл
Просмотрел Ваш файл.
Просьба, если можно, сбросить тоже, только с более простыми аналогами, пусть виртуальными. Возникает много вопросов, а важна суть подхода. И если можно с подвязкой формул. Не понятно откуда какая цифира взята и как получилась.
К вопросу о субъективизме оценщика.
В колонке "С" откуда данные? (4, 3,5 4, 6, 2) |
посмотрите эту статью http://www.binfo.zp.ua/articles/20.shtml , думаю тогда всё станет на свои места.
| zanoza писал(а): |
| а поправка на площадь -10 это всех аналогов скопом или какого-то одного? |
это значит, что изменение площади объекта оценки на 1 м.кв. приводит к изменению его стоимости на 10 коп. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Апр 2008 08:18 |
|
Уважаемый КовАл
Пардон какую?
Дайте плиз наводку. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Апр 2008 11:49 |
|
Уважаемый КовАл
Благодарю
В своем файле нашел ошибку которая вызвала Ваш вопрос. Вт Апр 01, 2008 1:45 pm В попарке на функцию не правильно взята пара.
Мне самому, что то не нравится. Чувствую, что решение рядом НО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Май 2008 12:59 |
|
народ, а кто как делает поправку на разницу в торговых и подсобных площадях? ну типа у нашего объекта соотношение торговая/подсобная 10:2, а у аналога 10:5
как делать корректировку на этот факт? сдают-то их за м2 общей площади, а не торгоовой |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 06 Май 2008 13:10 |
|
| zanoza писал(а): |
| сдают-то их за м2 общей площади, а не торгоовой |
так вот я из-за этого и не делаю,
но если уж совсем уникальный перекос, то просто делю на торговые и складские |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 06 Май 2008 14:09 |
|
Я вот тут опять со своими матрицами... 
http://upload.com.ua/get/900222135
тут немного другая ситуация, но чем-то похоже... в расчете есть отношение 1-го этажа к подвалу... думаю, что можно его заменить отношением торговых площадей к складам... |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Май 2008 14:13 |
|
я с матрицами все-таки стараюсь не делать...
но спасибо, если что, то пригодится
просто такая фигня - оценка под залог, объект - кафе, в центре города, где куча других кафе но дефицит торговых площадей
но у них больше, чем у магазинов, подсобных помещений
но не так, чтобы совсем уж сильно.
я думаю, заморочиться с этим или нет |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 06 Май 2008 14:16 |
|
я бы не парился... посему см. Hard_Pragmatic |
|
|
|
|
|
Dob
Сообщения: 314
|
| Добавлено:
Пн, 10 Окт 2011 10:28 |
|
| zanoza писал(а): |
5. Корректировка цены в зависимости от масштаба. Учитывается факт того, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших участков ниже, чем маленьких.
Более точно эта поправка определяется методом корреляционно-регрессионного анализа. Для ее определения рассматриваются данные о ценах квадратного метра общей площади зданий различных размеров, сопоставимых по остальным характеристикам. Для получения репрезентативной выборки мы подобрали несколько максимально сопоставимых объектов, относящихся к одному сегменту рынка.
Уравнение парной регрессии имеет вид:
у = а + Ьх,
где у — среднее значение результативного признака (цены квадратного метра общей площади здания) при определенном значении факторного признака Х (общей площади здания);
а — свободный член уравнения;
b — коэффициент регрессии, изменяющий среднее отношение отклонения ре-зультативного признака от его средней величины к отклонению факторного при-знака от его средний величины на одну единицу его измерения -вариация у, при-ходящаяся на единицу вариации Х.
Величина поправки определяется умножением разницы в площадях оцени-ваемого и сопоставимого объектов на коэффициент регрессии.
www.consalko.ru/files/u_o_o_k.doc |
Здраствуйте, Заноза!! А можна будь-ласка поновити силочку. Чи можливо інші ваші ноу-хау на тему коригування площі. Дякую. |
|
|
|
|
|
Whitey
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Пт, 04 Ноя 2011 11:04 |
|
Здравствуйте! Я начинающий Оценщик. Подскажите, пожалуйста, какие-нибудь рекомендуемые значения скидки на торг для разных типов недвижимости и как сделать корректировку на состояние?
Заранее спасибо!) |
|
|
|
|
|
Marian
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Пт, 04 Ноя 2011 12:08 |
|
Як варіант розрахунку поправки на площу можна скористатись УПВВ - чим більший об'єм відповідно вартість 1 куб.м. менша, з цього слідує, що в перерахунку на 1 кв.м. загальної площі вартість кв.м. менша (при припущенні рівності контруктивних характеристик). |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 04 Ноя 2011 22:56 |
|
| Whitey писал(а): |
| какие-нибудь рекомендуемые значения скидки на торг для разных типов недвижимости |
не существует рекомендаций по этому вопросу
могу рекомендовать только искать в интернете статьи риелторов и обзоры разных аналитических компаний по поводу торга, эти данные и применять...
| Whitey писал(а): |
| как сделать корректировку на состояние? |
вот такие сайты и статьи ищите, и тогда обосновать такую корректировку будет гораздо проще - http://remontik.com.ua/articles-view-1537 |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Whitey
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Сб, 05 Ноя 2011 06:49 |
|
Спасибо, Андрей! Очень помогли))) |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Ср, 21 Ноя 2012 17:42 |
|
Проскочила тут в одном отчете табличка для корректировки стоимости промышленных зданий в зависимости от техсостояния. Заманчивая такая, жаль что без указания источника. Может кто встречал и подскажет? |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
.doc |
| Размер файла: |
34 Kб |
| Скачан: |
196 раз |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 22 Ноя 2012 00:16 |
|
| Юта писал(а): |
| Проскочила тут в одном отчете табличка для корректировки стоимости промышленных зданий в зависимости от техсостояния. Заманчивая такая |
А в отчете показано как применяют данную табличку? Чего-то я не понимаю ее применения. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 22 Ноя 2012 09:13 |
|
А что здесь заманчивого. Где обоснования этих поправок? Каким образом и на основании чего эти показатели получили? Ну и еще много вопросов, не получив ответы на которые применение данной таблицы при оценке сомнительно! |
|
|
|
 |
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 22 Ноя 2012 11:08 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Ну и еще много вопросов, не получив ответы на которые применение данной таблицы при оценке сомнительно! |
так отож поэтому и спрашиваю - может кто знает, откуда эта табличка взялась, чтобы получить ответы |
|
|
|
|
|
reol2004
Возраст: 56
Сообщения: 204
|
| Добавлено:
Чт, 22 Ноя 2012 11:58 |
|
У меня почему-то не открывается...( |
_________________
Всё относительно |
|
|
|
ttemik
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Чт, 22 Ноя 2012 12:25 |
|
Когда-то нашел графики с корректировками для разных типов недвижки. Жаль не знаю из какого номера журнала, но если очень нужно объяснить корект и больше нечем, то можно и воспользоваться |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
харьк инв.doc |
| Размер файла: |
930 Kб |
| Скачан: |
146 раз |
|
|
|
|
Moderator1
Moderator
Сообщения: 225
|
| Добавлено:
Чт, 22 Ноя 2012 13:43 |
|
| reol2004 писал(а): |
У меня почему-то не открывается...( |
С тех пор сайт переделали. Поэтому не открывается. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 22 Ноя 2012 14:24 |
|
Юта, так расскажите, как все-таки работает эта табличка. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 22 Ноя 2012 21:13 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Юта, так расскажите, как все-таки работает эта табличка. |
Ну, если бы нашлись подтверждения ее "легитимности", то по принципу игры в морской бой: исходя из состояния аналога и состояния объекта оценки - на пересечении строки/столбца - поправка
Но видно, не судьба  |
|
|
|
|
|
Lucenko
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 22 Ноя 2012 21:58 |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 22 Ноя 2012 22:10 |
|
| Lucenko писал(а): |
| как в шесть зем? |
К сожалению, я не земельщик и шесть зем для меня терра инкогнита  |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 22 Ноя 2012 22:22 |
|
| Юта писал(а): |
| Ну, если бы нашлись подтверждения ее "легитимности", то по принципу игры в морской бой: |
Юта, легитимность это само собой, а Вы пробовали на условном примере применить эту табличку и посмотреть на адекватность результатов? |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 22 Ноя 2012 22:34 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Вы пробовали на условном примере применить эту табличку и посмотреть на адекватность результатов? |
Сергей_К, помните из фильма "Гараж": вы занимаетесь исследованием того, чего нет. Вы верите, что можно реально проверить адекватность результатов мягко говоря нашему не совсем адекватному рынку промышленной недвижимости? 
Добавлено спустя 7 минут:
Честно говоря, была бы моя воля - я вообще бы не использовала сравнительный подход к оценке большинства производственных объектов. Но в данном случае воля не моя |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 16:30 |
|
Как по мне, то вычислить такие коэффициенты при желании можно просто, ну, например, квалиметрическим методом (бальный метод).
Однако, как и вся квалиметрия, данный метод несет на себе оттенок субъективности, все будет зависить от выбранной шкалы (в том числе и от ее размерности), а также от присвоенных качественным уровням баллам. Разделив баллы одного качественного уровня на другой получим коэффициент. Если честно, то мне лень перепроверять эту таблицу.
Кроме того, как правило объекты сравнения отличаются от Объекта оценки более чем на один ценообразующий фактор. Это означает, что если и работать в квалиметрии по всем факторам, то комплексно это делать, а не строить таблицы по каждому отдельно. |
|
|
|
 |
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 17:57 |
|
|
|
|
флай
Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 16 Янв 2013 09:14 |
|
Недавно столкнулась с сотрудником организации, трактующим понятие "ремонт" очень интересно, ну поскольку тоже любопытная, выяснилось то, что выкладываю, может кому-то пригодится:
"""В данном случае, Оценщик под категориями ремонта понимает следующее:
Согласно Письму Госстроя Украины от 30.04.03 № 7/7-401:
«Об отнесении ремонтно-строительных работ к капитальному и текущему ремонтам», термины текущий и капитальный ремонт определены как:
Капитальный ремонт здания - это комплекс ремонтно-строительных работ, который предусматривает замену, обновление и модернизацию конструкций и оборудования зданий в связи с их физической изношенностью и разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, а также улучшение планировки здания и благоустройства территории без изменения строительных габаритов объекта. Капитальный ремонт предусматривает приостановку на время выполнения работ эксплуатации здания в целом или его частей (при условии их автономности).
Текущий ремонт - это комплекс ремонтно-строительных работ, который предусматривает систематическую и своевременную поддержку эксплуатационных качеств и предупреждение преждевременного износа конструкций и инженерного оборудования. Если здание в целом не подлежит капитальному ремонту, комплекс работ текущего ремонта может учитывать отдельные работы, которые классифицируются как относящиеся к капитальному ремонту (кроме работ, предусматривающих замену и модернизацию конструктивных элементов здания). Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию).
Таким образом, ремонтные работы делятся по степени сложности и функциональных изменений, и по качеству отделки и уровню применяемых материалов, следует отметить, что ценовой диапазон в рамках подобной классификации идентичен, и в границах не выбивается из ряда:
По степени сложности (степени функциональных изменений)
Диапазон стоимости на 1 кв.м. Минимальное значение Максимальное значение Среднее значение, $/кв.м.
1 текущий ремонт 62,5 212,39 137,445
2 капитальный ремонт 210 566,6 388,3
По качеству отделки и уровню применяемых материалов:
Диапазон стоимости на 1 кв.м. Мини-мальное значение предложений Максималь-ное значение предложений Среднее значе-ние, $/кв.м.
1 простой косметический эконом 62,5 170 106,59
2 улучшенный капитальный стандарт 100 250 172,73
3 высококаче-ственный Капитальный евро класса люкс 160 500 271,36
Источники:
http://stroytelegko.ru/spravochnik-zakazchika-2/klassifikatsiya-remontov-pomeshheniy
http://kievtriumph.com/ru/remont/cosmetic_remont/
http://www.meter.com.ua/ru/remont-kvartir/kosmeticheskij-remont.html
http://www.meter.com.ua/ru/remont-kvartir/remont-klassa-standart.html
http://remont-nedorogo.com.ua/Prays-list.html
http://rukimastera.se-ua.net/rascenki-na-stroitelnie-raboti-kharkov
http://www.avr-comfort.com.ua/repair-design/repair-flat/repair-price.html |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 25 Сен 2013 16:03 |
|
Виникло питання при правильному коректуванні на матеріал стін аналоги цегла Об. Оц. сендвіч-панелі УПВС не підходить на сайті виробників сендвіч панелей знайшов інформацію що вартість будівництва з СП дешевше на20-15% чи коректно використати таке значення для коректування і обгрунтування |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 25 Сен 2013 16:24 |
|
| Доцик писал(а): |
| Виникло питання при правильному коректуванні на матеріал стін аналоги цегла Об. Оц. сендвіч-панелі УПВС не підходить на сайті виробників сендвіч панелей знайшов інформацію що вартість будівництва з СП дешевше на20-15% чи коректно використати таке значення для коректування і обгрунтування |
Похоже Вы коллега путаете "строительство из СП" с "облицовкой кирпичных стен". Разная капитальность зданий. Или я не правильно Вас понял? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 25 Сен 2013 18:27 |
|
| Доцик писал(а): |
| чи коректно використати таке значення для коректування і обгрунтування |
В каком подходе Вы хотите применять подобную поправку? Это в дополнение к реплике уважаемого коллеги rudge... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
флай
Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 25 Сен 2013 19:32 |
|
| Доцик писал(а): |
| Виникло питання при правильному коректуванні на матеріал стін аналоги цегла Об. Оц. сендвіч-панелі УПВС не підходить на сайті виробників сендвіч панелей знайшов інформацію що вартість будівництва з СП дешевше на20-15% чи коректно використати таке значення для коректування і обгрунтування |
Стоимость строительства конкретно куска стены или всего здания? Это разные конструктивы, схемы и системы (каркасное либо модульное....), и разная капитальность, как совершенно верно заметил многоуважаемый Рудж. Если гипотетически, то наверно использовать можно так как Вы написали, а фактически это не совсем одинаковые категории для сравнения. |
|
|
|
|
|
флай
Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 25 Сен 2013 21:41 |
|
Вот не совсем к теме, но может пригодится. Это из базы 84 года, приведенной к 2001 году, усредненные показатели. Не УПВС с базой 69 г.
Среднее соотношение сметной стоимости конструктивных элементов жилых зданий и объектов социально-культурного и бытового назначения, %
Конструктивные элементы и виды работ Жилые дома Объекты социально-культурного и бытового назначения
№п/п Одноэтажные Многоэтажные Одноэтажные Многоэтажные
1 Земляные работы 0,8 1,2 0,9 0,7
2 Фундаменты 6 6,5 6,7 7,2
3 Стены 28 27 26,5 26,7
4 Перекрытия 12 14 11 14,2
5 Лестницы и лестничные площадки 0 1,5 0 1,7
6 Полы 14 12,8 12,7 14
7 Перегородки 4,5 2,5 4,8 2,3
8 Проемы 15 16 17 15,8
9 Крыша и кровля 12 6 12,8 6,7
10 Балконы, лоджии 0 3 0 0
11 Отделочные работы 6,4 7,7 6,5 7,3
12 Прочие работы 1,3 1,8 1,1 3,4
ВСЕГО: 100 100 100 100 |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 25 Сен 2013 21:57 |
|
У меня парочка вопросов к спецам
1. Как сильно отличаются сроки службы пром-склад зданий с разными конструктивными схемами:
- ж/б каркас + заполнение стен кирпичем (или ж/б панелями)
- мет.каркас + обшивка сендвичем
?
2. При соврем. строительстве первую схему будут использовать? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 09:12 |
|
| rudge писал(а): |
| Похоже Вы коллега путаете "строительство из СП" с "облицовкой кирпичных стен". Разная капитальность зданий. Или я не правильно Вас понял? |
Будівля повністю з СП по металоконструкціям на 4000 м.кв. нова в селі 40 км від обласного центру аналогів прямих самособою немає є тільки будівлі (комплекси) з цегли або панелей.
Добавлено спустя 3 минуты 57 секунд:
| флай писал(а): |
| Стоимость строительства конкретно куска стены или всего здания? Это разные конструктивы, схемы и системы (каркасное либо модульное....), и разная капитальность, как совершенно верно заметил многоуважаемый Рудж. Если гипотетически, то наверно использовать можно так как Вы написали, а фактически это не совсем одинаковые категории для сравнения. |
по групі капітальності незовсім коректно ОО тоже відповідає І-ІІ групі капітальності.
Добавлено спустя 44 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| В каком подходе Вы хотите применять подобную поправку? Это в дополнение к реплике уважаемого коллеги rudge... |
Порівняльний підхід |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 09:57 |
|
| Доцик писал(а): |
| Порівняльний підхід |
Если говорить совсем строго, то такая поправка некорректна. Она отражает "насколько дешевле построить", то есть относится к СЗ (стоимости замещения), затратный подход.
И совсем не обязательно, что рынок, закономерности которого положены в основу сравнительного подхода, на изменение материала стен отреагирует такой же процентовкой или, тем более, поправкой в абсолютном (денежном) выражении к стоимости объекта.
Ну, к примеру, можно представить ситуацию, когда на рынке существует дефицит зданий подобного функционального назначения... и их расхватывают, невзирая на материал стен, по одинаковой высокой цене.
Противоположная ситуация: таких объектов (подобного функционального назначения) - переизбыток на рынке, и покупатели выбирают объекты с тем набором характеристик, которые его полностью устраивают (ведь разница в характеристиках объектов с точки зрения рынка есть, раз Вы хотите вносить поправки, так же?), а с другими характеристиками не хочет покупать ни за какие, даже маленькие деньги, т.к. есть у него выбор, рынок перенасыщен...
Поправка по СЗ этого не отразит... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ЧСН
Возраст: 63
Сообщения: 39
Откуда: Севастополь
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 13:11 |
|
Существует разница в затратах на текущую эксплуатацию зданий: новое здание из металлоконструкций и СП не будет требовать ежегодного мелкого ремонта усадочных трещин и размороженной по трещинам внешней штукатурки каменных стен, побелки и т.д. Можно составить калькуляцию такого ремонта, вот вам и абсолютная поправка, но в разумных пределах (за одну зиму вся штукатурка не осыпается ... ) |
|
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 13:19 |
|
На мой взгляд рыночная стоимость такого здания не должна отличаться от стоимости кирпичного.
Но, если есть необходимость понизить стоимость, то я бы обозвал поправку, как "отличие по группе капитальности" и взял бы коэффициент из общей части сборников УПВС |
_________________
 |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 14:02 |
|
Доцик, если здание новое, за 40 км от обл. центра в какой-то жопе, простите за слово, на мой взгляд, легче искать объекты сравнения в самом обл. центре или в крупных городах и корректировать на расположение.
Мнения о стоимости кирпичных зданий и сравнение их с сп на мой взгляд не корректно. Для такого сравнения необходимо иметь огромную статистику. 5-мя объектами сравнения вы никогда ничего не докажите. |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 14:28 |
|
проблему я вирішив написавши що проконсультувавшись в провідних ріелторських компаній різниця в середньому на метр квадратний між будівлями подібного класу та функціонального призначення складає 10% навіть лист отримав від "провідної ріелторської компанії" хоча на словах сказали що може бути і дорожче може бути і дешевше за цеглу.
Одним словом що знав то і довідався.
Добавлено спустя 11 минут 37 секунд:
| work писал(а): |
| Мнения о стоимости кирпичных зданий и сравнение их с сп на мой взгляд не корректно. Для такого сравнения необходимо иметь огромную статистику. 5-мя объектами сравнения вы никогда ничего не докажите. |
Нехватає статистики я от думаю чому при такій кількості різних "товарист оцінювачів" не складуть збірник або довідник по цінам на нерухомість |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 17:18 |
|
| Доцик писал(а): |
Будівля повністю з СП по металоконструкціям на 4000 м.кв. нова в селі 40 км від обласного центру аналогів прямих самособою немає є тільки будівлі (комплекси) з цегли або панелей. |
По этому
| Цитата: |
| по групі капітальності незовсім коректно ОО тоже відповідає І-ІІ групі капітальності. |
этого не может быть.
Если Вы посмотрите общую часть УПВС то Вы увидите что УПВС учитывают стоимость материалов и трудозатраты. Отсюда и капитальность. кирпич (грубо) 1- 3 группа, металл 4-5.
Почему?
А по тому что;
1. затраты и стоимость материалов разные
2. устойчивость, на пример, к огню разная.
Кирпич при пожаре будет "стоять", а металл сложится через 40 минут.
А то что иногда рыночная стоимость "металла" порой выше "кирпича" то это от стоимости земли на которой они стоят.
касаемо обслуживания то поверьте, с металлом гемора больше чем с кирпичом.
Следовательно Ваша поправка 10% (кирпич обложенный СП от каркасного металла с СП) не выдерживает ни какой критики. ИХМО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
флай
Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 19:37 |
|
| Yourick писал(а): |
У меня парочка вопросов к спецам
1. Как сильно отличаются сроки службы пром-склад зданий с разными конструктивными схемами:
- ж/б каркас + заполнение стен кирпичем (или ж/б панелями)
- мет.каркас + обшивка сендвичем
?
2. При соврем. строительстве первую схему будут использовать? |
Современное строительство очинтересно, и в первую очередь стремится к удешевлению. 1. могу ошибаться но жб пром около 100 , меткаркас 80 и 60 аоблицовка сендвич около 40 лет чтото такое было (уточню и данные источник и заброшу). 2. будут или нет зависит от функционального назачения проекта и особенностей.... хотя например тотже интерпайп днепросталь строил ислючительно из МК, а вот например другое новое метал. производство - ж/бкаркас... здесь же очень много факторов, проэкты, согласование, требования... современных материалов и решений оч много но за ними не поспевает система ценообразования в строительстве, и тем паче статистика подобная УПВС.
Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
говорить совсем строго, то такая поправка некорректна.
Поправка по СЗ этого не отразит... |
стопроцентов, абсолютно согласна.
Добавлено спустя 1 минуту 20 секунд:
| ЧСН писал(а): |
| Существует разница в затратах на текущую эксплуатацию зданий |
эта разница относится скорее к другому подходу...
Добавлено спустя 1 минуту 43 секунды:
| Доцик писал(а): |
проблему я вирішив написавши що проконсультувавшись в провідних ріелторських компаній різниця в середньому на метр квадратний між будівлями подібного класу та функціонального призначення складає 10% навіть лист отримав від "провідної ріелторської компанії" хоча на словах сказали що може бути і дорожче може бути і дешевше за цеглу. ......
бірник або довідник по цінам на нерухомість |
проблема решена практическая, реальная и теоретическая осталась.
А кто Вам мешает сделать довидник???
Добавлено спустя 3 минуты 30 секунд:
| rudge писал(а): |
этого не может быть.
Если Вы посмотрите общую часть УПВС то Вы увидите что УПВС учитывают стоимость материалов и трудозатраты. Отсюда и капитальность. кирпич (грубо) 1- 3 группа, металл 4-5.
Почему?
А по тому что;
1. затраты и стоимость материалов разные
2. устойчивость, на пример, к огню разная.
ИХМО |
да. именно так. и потом УПВС не будем забывать год выпуска... ни о каких сендвич ... панелях тем болле не слышали...и потом это просто стеновое заполнение, пазлик вложенный в раму из несущих конструкций, пардон, оно может быть другим, а вот капитальность определяется как раз по НЕСУЩИМ конструктивным элементам - фундаментам, перекрытиям, каркасу, стенам (если они несущие). |
|
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 20:53 |
|
| rudge писал(а): |
| иногда рыночная стоимость "металла" порой выше "кирпича" то это от стоимости земли на которой они стоят. |
от этого стоит исходить...но вы не всегда правы.
Пример - построили в жопе мира новое здание за 2 млн. долларов, где 1 кв.м. стоит более 1200 долларов за квадрат, так что-же, за объект сравнения брать соседние здание, кирпичное, за 300 долларов кв.м.?))
банальный пример (предположим построили в ПГТ новый магазин, объект сравнения - кирпичное здание 80-х годов постройки):
ОО - магазин с оф. помещениями (3 этажа), метал.. стекло пакеты.
1-й вопрос, почему кирпичное здание 80-х годов постройки дешевле, скажем на 1/3?
2-й вопрос, почему строительство здания такого магазина требует затрат, во много раз превышающую стоимость кирпичного здания 80-х годов?
Ответ - новое здание, построенное по другим стандартам, в отличии от объектов с кирпичными стенами... |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 21:04 |
|
| Цитата: |
| Пример - построили в жопе мира новое здание за 2 млн. долларов, где 1 кв.м. стоит более 1200 долларов за квадрат, так что-же, за объект сравнения брать соседние здание, кирпичное, за 300 долларов кв.м.?)) |
да. ибо кому в ж.пе мира надо современное здание, если есть куча по 300? поверьте, цена кирпичного здания уже учитывает все затраты на его эксплуатацию, которые больше, чем у нового. это как с элеваторами - да, новые никто не строит ж/б, но старые ж/б отлично раскупаются по установленной рынком цене. рынок учел эксплуатационные затраты, но учел и затраты на новое строительство... |
|
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 21:42 |
|
кому надо? было у меня куча примеров ... банки строили новые здания, инвесторы в забитых селах при международных автомагистралях строили магазины, ну и конечно-же, сети ТРК, ТК... да даже банальный пример - 70 км от обласн. центра, который привел человек... |
|
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 27 Сен 2013 07:22 |
|
правильно Задорнов америкосов тупыми называл, суют эти металлоконструкции куда не попадя
| rudge писал(а): |
... поверьте, с металлом гемора больше чем с кирпичом.
|
но хотелось бы для Большей Веры, спеца по металлу послушать далее.
| Цитата: |
| ... после подъема с 5000 м остатков к-129, специалисты отметили низкое качество металла |
только стоит отметить длительность пребывания стали АК-25 в агрессивной среде под давлением 500 кг/см2.
Хотя не отрицаю, что могли быть проблемы с качеством стали на конкретном корпусе.
Тем не менее боевой корабль (боевой лишнее слово, но так понятнее, не батискаф и пр.) ныряющий на 1 км никто в мире кроме СССР пока не создал.
ну и про аналоги
все хорошо знают что написано в учебниках по оценке, только к учебникам тоже нужно критично подходить.
синим и красным это от ВВ |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пт, 27 Сен 2013 09:11 |
|
| rudge писал(а): |
| Если Вы посмотрите общую часть УПВС то Вы увидите что УПВС учитывают стоимость материалов и трудозатраты. Отсюда и капитальность. кирпич (грубо) 1- 3 группа, металл 4-5. |
Спеціально глянув в УПВС дану будівлю сміло можна віднести до ІІ групи, 4-5 групи це дерево та глина, щодо стійкості до вогню це скоріше філосовське питання як буде горіти і що буде горіти, витрати менші але це не головне виробники СП ставлять наголос на швидкості монтажу не потрібен час на оздоблення і т.п.
| rudge писал(а): |
| А то что иногда рыночная стоимость "металла" порой выше "кирпича" то это от стоимости земли на которой они стоят. |
Це самособою місце розташування тут визначальне просто конкретної відповіді на своє питання я нівідкого не отримав. А кориктування приймати треба бо і термін стужби в СП і витрати в порівняні з цеглою менші а розмір коректування розрахувати не получається дуже багато факторів які роблять попракку не коректною тому і приходиться "викручуватись" через довідки
Добавлено спустя 3 минуты 41 секунду:
| zanoza писал(а): |
| да. ибо кому в ж.пе мира надо современное здание, если есть куча по 300? |
не завжди стара будівля може задовільнити нові потреби а земля на краю географії в прямому сенсі дармова тому викупляють розвалюють те що це не розвалилось і будують нове..........потім гроші закінчуються беруть кредит а нам приходиться оцінювати
Добавлено спустя 5 минут 51 секунду:
| флай писал(а): |
Grey Horse написав:
говорить совсем строго, то такая поправка некорректна.
Поправка по СЗ этого не отразит...
стопроцентов, абсолютно согласна. |
але це принаймі якась логічна цепочка приведення коректування, якщо правильно врахувати місце розтиашування або (земельну компоненту) то така поправка має право жити |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 27 Сен 2013 10:58 |
|
| Доцик писал(а): |
Спеціально глянув в УПВС дану будівлю сміло можна віднести до ІІ групи, 4-5 групи це дерево та глина, щодо стійкості до вогню це скоріше філосовське питання як буде горіти і що буде горіти, витрати менші але це не головне виробники СП ставлять наголос на швидкості монтажу не потрібен час на оздоблення і т.п.
|
По всей видимости коллега Вы смотрели УПВС 69 или 73 годов прошлого века. Гляньте УПВС ЖКХ 2009 года. Правда он для жилых зданий (для не жилых нет к сожалению), но суть одинакова. Этот УПВС, по капитальности, ссылается на Н А К А З N 215 від 30.09.98
"Про затвердження Єдиного класифікатора житлових будинків залежно від якості житла та наявного інженерного обладнання" (см тут http://zakon.nau.ua/doc/?code=v0215241-98 ). Как видите, тут к 6-й группе капитальности отнесены
| Цитата: |
| ...Будинки з стінами полегшеної конструкції - збірнощитові,.... |
к которым, судя по Вашему описанию, относится и Ваш объект. А далее в УПВС ЖКХ есть таблица
| Цитата: |
Поправочні коефіцієнти
для переходу до інших класів якості (капітальності) |
где поправочный коэффициент перехода от 1-й группы капитальности к 6-й группе составляет 0,69. То есть, трудозатраты на возведение такого здания (6-й группы капитальности), стоимость материалов и тп (что лежит в основе затратки) на 40 процентов ниже чем для 1-й группы. Но ни как не 10%. Вот о чем я.
Коллега обращаю Ваше внимание на то что мои доводы не могут служить 100%% аргументацией поправки ибо я не знаю сам ОО. В общем Вам виднее. Но если сопоставить здание со стенами из кирпича (толщиной 2,5 кирпича) облоденное СП, то это скорее 2-я группа. Отсюда поправка на капитальность (не на "оздоблення" кирпича СП) должна быть 0,93 - 0,69 = 0,24 ( % ).
Если Вы ищите поправку для учета "оздоблення" СП то по всей вероятности нужно делать смету такого улучшения и учитывать ее в первичной стоимости по УПВС. Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 27 Сен 2013 16:07 |
|
| Доцик писал(а): |
| якщо правильно врахувати місце розтиашування або (земельну компоненту) то така поправка має право жити |
Это Вы к чему?
Если возможны случаи, приведенные мной выше, то в общем случае эта поправка не работает.
Ну, разве что для придания Отчету наукообразности... но не обоснованности и точности. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
NewStroy
Возраст: 41
Сообщения: 1
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 21 Янв 2014 11:43 |
|
А по тому что;
1. затраты и стоимость материалов разные
2. устойчивость, на пример, к огню разная.
Кирпич при пожаре будет "стоять", а металл сложится через 40 минут.
А то что иногда рыночная стоимость "металла" порой выше "кирпича" то это от стоимости земли на которой они стоят.
касаемо обслуживания то поверьте, с металлом гемора больше чем с кирпичом.
Следовательно Ваша поправка 10% (кирпич обложенный СП от каркасного металла с СП) не выдерживает ни какой критики. ИХМ
Полностью согласен
все на 100% правильно написанно |
|
|
|
|
|
флай
Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 08 Апр 2014 20:51 |
|
Немного для расширения кругозора по реконструкции жилых помещений и эксплуатации жилых зданий.
При желании можно даже пару поправок, с поправкой к нашим формулировкам , стянуть:
"Несоответствие современным требованиям отдельных факторов оценивается следующей величиной морального износа:
- наличие проходных комнат и планировки типа «распашонка» - 5%;
- совмещенные санузлы - 3,2 %;
- кухни площадью менее 9 м2 - 4,8%;
- прихожие площадью менее 3 м2- 3,2 %;
- отсутствие мусоропровода - 2,1%;
- отсутствие условий жизнедеятельности малоподвижных групп населения - 2,0%;
- недостаточная теплозащита ограждений - 8,4-12,4%;
- отсутствие приборов учета расхода и контроля тепла и других видов энергоносителей - 5-7,3%." |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
жилых домов_28_03_2014.doc |
| Размер файла: |
386.5 Kб |
| Скачан: |
74 раз |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
эксплуатация зданий укр_28_03_2014..pdf |
| Размер файла: |
1.36 Mб |
| Скачан: |
62 раз |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 08 Апр 2014 21:25 |
|
| флай писал(а): |
| При желании можно даже пару поправок, с поправкой к нашим формулировкам , стянуть |
Стянуть - куда? К чему применять?
Чего-то я не понимаю, уважаемая коллега флай.
Моральный износ? Тогда это затратный подход.
Но не будем же мы отдельные квартиры ценить затратным?
Тогда что - жилое здание в целом? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Viking
Возраст: 44
Сообщения: 108
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 08:07 |
|
Коллеги, столкнулся с такой проблемкой:
домик в селе (дом обходчика железнодорожных путей), расположение очень интересное - с одной стороны ж/д путя основной дороги, с другой стороны ж/д ветка от предприятия, с третьей стороны автомобильная дорога с переездами через вышеуказанные ж/д пути, с четвертой стороны открытая площадка, практически над домом проходят высоковольтные ЛЭП, никакого автомобильного подъезда к дому нет, только пешеходный проход... домики в этом селе стоят 2-3 тыс. у.е.
теперь суть вопроса - каким образом можно ввести поправку к аналогам на месторасположение?? как обосновать её? и есть ли смысл оценивать аналоговым подходом??
поделитесь своими мнениями, может у кого то была схожая ситуация?? оценка нужна для постановки этого домика на баланс железной дороги |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 08:34 |
|
| Viking писал(а): |
Коллеги, столкнулся с такой проблемкой:
домик в селе (дом обходчика железнодорожных путей), расположение очень интересное - с одной стороны ж/д путя основной дороги, с другой стороны ж/д ветка от предприятия, с третьей стороны автомобильная дорога с переездами через вышеуказанные ж/д пути, с четвертой стороны открытая площадка, практически над домом проходят высоковольтные ЛЭП, никакого автомобильного подъезда к дому нет, только пешеходный проход... домики в этом селе стоят 2-3 тыс. у.е.
теперь суть вопроса - каким образом можно ввести поправку к аналогам на месторасположение?? как обосновать её? и есть ли смысл оценивать аналоговым подходом??
поделитесь своими мнениями, может у кого то была схожая ситуация?? оценка нужна для постановки этого домика на баланс железной дороги |
Скорее всего, этот домик не имеет статуса жилого (т.е. не предназначен для постоянного проживания в нем) и предназначен для временного нахождения обходчика на протяжении смены его работы.
Поэтому сравнивать его с жилыми домами скорее всего не корректно. Да и строился он для обеспечения производственной необходимости обеспечения технического обслуживания ж/д путей. Скорее всего, внести корректировки корректно нереально. Как по мне, затратный подход. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 08:46 |
|
Viking
этот дом является служебным, не имеет адреса и земельного отвода. при оценке применяется только затратный подход, СБОРНИК УПВС № 21, Отдел I. ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННО-ТЕХНИЧЕСКИЕ И СЛУЖЕБНЫЕ,Раздел 9 ЗДАНИЯ ДЕЖУРНЫХ ПОМЕЩЕНИИ, таблица №135 ДОМА ДВУХ ПУТЕВЫХ ОБХОДЧИКОВ |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
флай
Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 08:46 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| флай писал(а): |
| При желании можно даже пару поправок, с поправкой к нашим формулировкам , стянуть |
Стянуть - куда? К чему применять?
Чего-то я не понимаю, уважаемая коллега флай.
Моральный износ? Тогда это затратный подход.
Но не будем же мы отдельные квартиры ценить затратным?
Тогда что - жилое здание в целом? |
Нет, не совсем так. В этом материале речь идет о моральном износе, к затратному да, гипотетически мы определяем в затратном подходе стоимость ту же 1 кв.м.-1 куб.м. подобной недвижимости, +земля, опять же земля определяет рынок и ее составляющую. Почему бы не применять эти поправки в сравнительном к стоимости 1 кв.м.? да не совсем обоснованно, но что-то в этом есть.
специально оговорка - "поправка с поправкой". Можно и не применять, можно рассчитать, всё можно))))) |
Последний раз редактировалось: флай (Ср, 09 Апр 2014 09:04), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 08:56 |
|
Viking
На моє відчуття, для даного земельно-оціночного району не потрібно застосовувати коефіцієнт корегування на вказану Вами відмінність. Ґрунтуючись на вказану Вами вартість будинків, «будиночок» значно віддалений від обласного (районного) центру? Для таких районів (при умові відсутності об'єктів рекреації) коефіцієнт корегування може бути в межах статистичної похибки кінцевого результату і носити суб'єктивний погляд оцінювача на рівні «незначно більше/менше». Я так думаю, використовуйте п.6 НСО№2 та майте на увазі вимоги НСО№1 щодо корегування різниці типу будинку при умові використання порівняльного («аналогового») підходу. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 08:57 |
|
| флай писал(а): |
| В этом материале речь идет о моральном износе, хотя на самом деле это функциональный - смежные комнаты, отсутствие мусоропровода и прочее... |
Наверное, все-таки моральное обесценение, т.к. обесценение обусловлено именно влияением внешних факторов: требования к условиям проживания, строительным нормам и т.д.
А функция не потерялась (волностью или частично) и не изменилась.
Хотя, возможно и переплетение/наложение факторов обесценения. Это такая тонкая грань моральное и функциональное обесценение |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:04 |
|
| флай писал(а): |
| Нет, не совсем так. В этом материале речь идет о моральном износе, хотя на самом деле это функциональный - смежные комнаты, отсутствие мусоропровода и прочее... , специально оговорка - "поправка с поправкой". Можно и не применять, можно рассчитать, всё можно))))) |
Моральный, функциональный... это да. В данном случае это не очень принципиально. Принципиально то, что затратный подход.
Для жилых многоквартирных домов, как я понимаю...
Так вот вопрос - в применимости затратного подхода для такого, подобного жилья. Где и когда? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Viking
Возраст: 44
Сообщения: 108
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:05 |
|
anfisa, Серый
проблема как раз в том и заключается, что в этом доме, на постоянной основе проживает семья, в 2002 г. приказом начальника местного отделения ж/д этот дом был передан этой семье под приватизацию, но в 2012 г. через суд признали этот приказ недействительным, поскольку выяснилось что семья не подавала заявления на приватизацию и они не хотят терять свое законное права на бесплатное жилье.. таким образом дом возвращают железной дороге и нужна оценка для постановки назад на баланс... я вообще весь запутался в данной ситуации.. хотя тоже склоняюсь к тому, что тут только "затраткой" можно распетлять этот вопрос, поскольку даже для жилого дома не вижу перспектив адекватно определить поправки.. а похожих аналогов просто не найду никогда
Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд:
к вышесказанному - этот дом имеет физический адрес (т.е. село, улица и № дома), ну а земля конечно там не отведена и вряд ли это реально сделать |
Последний раз редактировалось: Viking (Ср, 09 Апр 2014 09:08), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 965
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:07 |
|
|
|
|
Viking
Возраст: 44
Сообщения: 108
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:11 |
|
edgar_po
согласно тех. паспорта есть сени, кухня и жилая комната... а отсутствие воды, ванной комнаты и туалета в жилом доме в селе - это распространенное явление.. живой пример моя бабушка - вода в колодце за 150 м от дома, на улице только летний душ и соответственно уборник |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:26 |
|
| Viking писал(а): |
| расположение очень интересное - с одной стороны ж/д путя основной дороги, с другой стороны ж/д ветка от предприятия, с третьей стороны автомобильная дорога с переездами через вышеуказанные ж/д пути, с четвертой стороны открытая площадка, практически над домом проходят высоковольтные ЛЭП, никакого автомобильного подъезда к дому нет, только пешеходный проход... |
| Серый писал(а): |
| Поэтому сравнивать его с жилыми домами скорее всего не корректно. Да и строился он для обеспечения производственной необходимости обеспечения технического обслуживания ж/д путей. Скорее всего, внести корректировки корректно нереально. Как по мне, затратный подход. |
95%. Ни один разумный покупатель такое здание как жилье приобретать на рынке не будет. Поэтому сравнительный подход с жилыми домами методологически изначально некорректен. Это типа как оцениваем магазин, берем за аналоги производственные здания и вносим в них корректировки на торговое функциональное использование.
С точки зрения предполагаемого фунционального использования здание строилось действительно как служебное, для обслуживания транспортных путей.
Мне кажется тоже, что затратный подход. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Viking
Возраст: 44
Сообщения: 108
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:41 |
|
Всем, участвующим в рассмотрении моего вопроса, большое спасибо.. помогли развеять мои сомнения в применении аналогового подхода, так я тоже склонялся к "затратке".. На том и порешили  |
|
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 09:50 |
|
| Viking писал(а): |
| Всем, участвующим в рассмотрении моего вопроса, большое спасибо.. помогли развеять мои сомнения в применении аналогового подхода, так я тоже склонялся к "затратке".. На том и порешили |
Не спішіть приймати остаточне рішення .
Справа в тому, що у витратному підході є складова – «всі види зносу». Крім фізичного, напевно для нерухомості в даному земельно-оціночну районі, існує «зовнішній знос». Не врахувавши показник зовнішнього зносу, у Вас може вийти витратним підходом значно більше результат аніж та вартість за якою реально продається нерухомість в даному районі |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Viking
Возраст: 44
Сообщения: 108
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 10:24 |
|
K_BM
В этом вопросе конечно же у меня будет над чем поломать голову, да и домику уже 102 года от роду, что тоже немаловажно... я по крайней мере определился в каком направлении двигаться и я не собирался искать какой путь легче, а пытался разобраться какой балее правильный |
|
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 10:47 |
|
Viking
Якщо Ви знаєте інформацію про вартість за якою реалізується житловий будинок в даному населеному пункті, яку дізнались шляхом польового дослідження (2-3 тис. дол.) (до речі даний підхід збору інформації широко використовується в маркетингу, соціології, один «-« для оцінювача – слова до звіту не підшити), встановіть для даного будинку вартість за даними УПВВ. Знайдіть мультиплікатор вартостей, що і буде загальним коефіцієнтом зносу для нерухомості в даному населеного пункті. Розумію, що є низка недоліків в даному підході і може бути справедлива критика.
Іншого реального варіанту встановлення зовнішнього зносу для даного випадку не бачу. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 12:21 |
|
| K_BM писал(а): |
Якщо Ви знаєте інформацію про вартість за якою реалізується житловий будинок в даному населеному пункті, яку дізнались шляхом польового дослідження (2-3 тис. дол.) (до речі даний підхід збору інформації широко використовується в маркетингу, соціології, один «-« для оцінювача – слова до звіту не підшити), встановіть для даного будинку вартість за даними УПВВ. Знайдіть мультиплікатор вартостей, що і буде загальним коефіцієнтом зносу для нерухомості в даному населеного пункті. Розумію, що є низка недоліків в даному підході і може бути справедлива критика.
Іншого реального варіанту встановлення зовнішнього зносу для даного випадку не бачу. |
І що ми отримаємо в результаті? Отримаємо вартість на рівні вартості житла за порівняльним підходом. Але ж встановили, що даний будинок з виявлених ознак не може порівнюватись з житлом. І наступне питання, якщо ми визначаємо рівень зносу за даними порівняльного підходу, то чому ми тоді на можемо використати сам порівняльний підхід.
Ну і саме останнє і найсуттєвіше зауваження з мого боку до запропонованого вами алгоритму. Ви пропонуєте порахувати вартість оцінюваного бидиночка за УПВВ і співставити з вартістю житла. Як на мене, то це зовсім некоректно. Якщо і рахувати таким чином, то необхідно рахувати вартість за УПВВ (з урахуванням технічного стану) саме житла і співставляти з вартістю житла за ринковими даними. Але застосовувати отриманий рівень зносу до оцінюваного будиночка не корректно, як на мене. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 13:31 |
|
Серый
У мене і самого в даному «алгоритмі» питань більше чим відповіді. В даному «алгоритмі» багато «але» , а значить багато факторів збурення. А якій інший алгоритм?
Підемо від зворотного, як в школі. Ми знаємо кінцевий «результат», який відповідає «здравому глузду», а саме: в населеному пункті вартість ЖИТЛОВОГО будинку не може перевищувати 20 тис. грн. І припустимо, що витратний підхід (із застосуванням УПВВ) без застосування зовнішнього зносу дає 60 тис. грн. Тобто, ми щось не врахували, а саме: проігнорували один із вагомих чинників ціноутворення для даного населеного пункту – зовнішній знос. І тепер задача: "Як ОБГРУНТУВАТИ показник зовнішнього зносу?"
ВІДІЙДЕМО ВІД ТЕМИ. В теорії математичного модулювання є поняття «чорна скриня». Суть цього поняття є в тому, що ми знаємо які первинні чинники діють на процес і знаємо, який результат цього процесу «У», але як взаємодіють між собою вибрані фактори і чинники збурення ми достеменно не знаємо. Є «чорна скриня» для порівняльного, дохідного і витратного підходу. В ідеалі, всі три результати «У1=У2=У3» повинні СПІВПАДАТИ. Якщо вони не співпадають і мають значне відхилення результатів, значить оцінювач якийсь вагомий чинник не врахував. І тому НСО№1 вимагає пояснення при погодженні результатів, чому результат певного підходу ми не приймаємо до уваги і як вибрані джерела вплинули на такий результат.
НАЙЕФЕКТИВНІШЕ ВИКОРИСТАННЯ. Так, ми знаємо, що це де-юре не житловий будинок. Де-факто, найефективніше використання – житловий будинок. І таких прикладів досить багато в депресивних районах. Та що там в депресивних: сусіду-чорнобильцю в селі під Одесою дали колишній магазин під житло, живе. Не вже не існують механізмів переводу «не житловий в житловий», якщо це юридично можливо (може там локальні чинники такі, що не дозволяють робити ці зміни).
Чому не можна використати порівняльний підхід? Якщо є достовірна і повні інформація напевно можна. Колега пише, що проінформований про рівень продажу житлових будинків шляхом «опроса-допроса» місцевих мешканців. А дані «свідчення» до звіту не пришити.
ДУМКИ В СЛУХ. Я знаю, що будинок в селі «Х» будинок 6*10м висотою 3 м (1970 року) був реалізований за 20 грн. Знаючи об'ємно планувальні показники і застосовуючи рівень фізичного зносу за даними УПВВ я отримав 40 грн. Застосовуючи вище наведену теорію я можу визначити показник зовнішнього зносу, який характерний для житлових будинків в даному населеному пункті так, щоб результат «У» був адекватний ринковим цінам, які склались в даному с. «Х». І ніхто нам не заважає визнати найефективніше використання об'єкту оцінки як житловий будинок з певними корегуваннями.
Десь так. Признаюсь, що думки були сумбурні, так як моя «зона оцінки» переважно не перевищували 50 км. від Одеси, а в даній зоні більш-менш подібні об'єкти існують. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 14:20 |
|
| K_BM писал(а): |
Серый
НАЙЕФЕКТИВНІШЕ ВИКОРИСТАННЯ. Так, ми знаємо, що це де-юре не житловий будинок. Де-факто, найефективніше використання – житловий будинок. |
Можно уточнить, на каком основании Вы сделали вывод, что "жилой дом" - это наиболее эффективное использование данного объекта? Вот я не вижу там "наиболее эффективного использования" в таком виде...
Во всяком случае, я с трудом представляю себе потенциального покупателя, который действует на открытом, конкурентном рынке, и будет рассматривать данное строение в качестве логичной замене типичного жилого дома... Кроме того, я с трудом представляю себе юридические и практические последствия ситуации, при которой данное строение перейдет в частную собственность, как жилой дом, владелец данного жилого дома уволится с работы и, соответственно, строения для нахождения там дежурного по переезду не будет. Переезд переносить придется! Ведь собственность - не заберешь, а дежурному где-то находиться надо... Строить другой домик для нового дежурного на этом месте не получится, а получится только в стороне от переезда. Насколько я понимаю, есть какие-то нормативы, на каком расстоянии от переезда должен находиться дежурный... Ну, и дальше проблемы накручиваются, как снежный ком...
Это я к тому, что на мой взгляд, не только наиболее эффективным, но и единственно возможным использованием данного строения, все-таки, будет использование его в качестве домика для дежурного... |
|
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 14:34 |
|
Gorets33
Об'єкт оцінки ми з Вами не знаємо. Відповідно, все, що писалось – припущення (моделювання) відносно найефективнішого використання.
Майже цілий абзац, що Ви написали, я висловив стислим реченням: «якщо це юридично можливо (може там локальні чинники такі, що не дозволяють робити ці зміни)».
Я сильно сумніваюсь, що Вам «процес» сподобається, якщо отриманий результат вартості об'єкту оцінки за даними УПВВ значно перевищить відомі ринкові ціни на нерухомість в даному районі. А значить: «з цим щось потрібно робити»
Допишу. Думаю, що логіку Вашу зрозумів і в контексті Вашої моделі, погоджусь. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 14:47 |
|
| K_BM писал(а): |
Gorets33
Об'єкт оцінки ми з Вами не знаємо. Відповідно, все, що писалось – припущення (моделювання) відносно найефективнішого використання. |
Отчего же? Написано было,что это домик дежурного по переезду... Была дана некоторая расстановка на местности, из которой следует, что домик находится, действительно, на переезде. Даже, как я понял, на сдвоенном переезде...
| K_BM писал(а): |
Я сильно сумніваюсь, що Вам «процес» сподобається, якщо отриманий результат вартості об'єкту оцінки за даними УПВВ значно перевищить відомі ринкові ціни на нерухомість в даному районі. А значить: «з цим щось потрібно робити» |
Вообще-то, учитывая то обстоятельство, что одним из существенных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является его местонахождение, то сравнивать домик, расположенный непосредственно на двух ж/д переездах с домом, расположенном в лесу на берегу красивого озера или просто в селе - будет не совсем разумно... Ведь если посмотреть на ситуацию глазами собственника (Укрзализницы), то какая у них есть альтернатива? Разве смогут они рассматривать в качестве альтернативы данному домику домик в селе или на берегу речки? Единственная у них альтернатива - это снести этот домик и на его месте построить другой... Следовательно, мы имеем дело со специализированным активом... И если стоимость замещения такого домика будет выше, чем покупка другого дома, хоть не удовлетворяющего по своему назначению, но стоящему дешевле, собственник данного дома все равно не пойдет по такому пути... Вам так не кажется? |
|
|
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 14:58 |
|
К_ВМ, домик этот-сугубо специализированный актив ж/дороги,и даже если все вокруг бросят свои дома и уедут, круглосуточный дежурный на переезде будет необходим,а значит ему за любые деньги построят этот домик и именно в этом месте!. и стоимость строительства будет его справедливая стоимость для постановки на баланс. ну что тут непонятного? а внешний износ будет тогда,когда количество проходящих поездов уменьшится по сравнению с тем количеством,которое предусматривалось при строительстве этого переезда |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 15:18 |
|
| anfisa писал(а): |
| домик этот-сугубо специализированный актив... справедливая стоимость для постановки на баланс. ну что тут непонятного? |
.
Тобто, Ви вважаєте, що спеціалізований актив не може мати зовнішнього зносу? Ви добре вчитались суть всього мною написаного? Прочитайте ще раз.
Перше, що було написано:
| К_ВМ писал(а): |
| "Я так думаю, використовуйте п.6 НСО№2 та майте на увазі вимоги НСО№1 щодо корегування різниці типу будинку " |
. А далі розмова, що потрібно обрунтувати зовнішній знос, якщо він є.
[quote="Gorets33”]Написано было,что это домик дежурного по переезду[/quote].
Ви в своєму репертуарі. Було написано: «домик в селе (дом обходчика железнодорожных путей)». І в моєму розуміні «Будинок обходчика і будівля чергового по переїзду» не завжди одне і теж. На стації Дачна, будинок обходчика знаходився поблизу населеного пункту і віддалений від будівлі чергового по переїзду. Ну Вам все зрозуміло, для Вас все однозначно. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 16:02 |
|
| K_BM писал(а): |
| Підемо від зворотного, як в школі. Ми знаємо кінцевий «результат», який відповідає «здравому глузду», а саме: в населеному пункті вартість ЖИТЛОВОГО будинку не може перевищувати 20 тис. грн. І припустимо, що витратний підхід (із застосуванням УПВВ) без застосування зовнішнього зносу дає 60 тис. грн. Тобто, ми щось не врахували, а саме: проігнорували один із вагомих чинників ціноутворення для даного населеного пункту – зовнішній знос. І тепер задача: "Як ОБГРУНТУВАТИ показник зовнішнього зносу?" |
Так ми ж уже пішли від зворотнього і встановили, що даний обєкт не може розглядатись як типовий обєкт житла. Чомусь всі намагаються побудувати своє житло якнайдалі від факторів, що роблять проживання некомфортним, в даному випадку таким обєктом дискомфорту є залізниця. Обєкт оцінки навпаки навмисно збудовано якнайближче до залізниці саме з метою реалізації потреби постійного контролю за її (залізниці) станом і оперативного реагування на виявлені фактори.
Також не зрозуміло, що в будь-якому випадку орієнтиром є вартість житла, то для чого тоді реалізовувати витратний підхід з усіма цими наворотами і обгрунтуваннями, а реалізувати зрозумілий переважній більшості порівняльний підхід і все. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 16:22 |
|
К_ВМ в моем посте четко написано,что внешний износ будет присутствовать,если мощность (количество проходящих поездов) переезда на дату оценки будет меньше плановой мощности (заложенной при прлектировании и строительстве).эти данные ввиде справки с печатью можно получить в местном управлении ж/дороги |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 16:23 |
|
Серый
Особисто для мене, що Ваша логіка, що Горца зрозуміла. Але не вивчивши об'єкт оцінки однозначна не можна говорити ані про найефективніше використання, ані про підходи оцінки, ані про спеціалізованість даного об'єкту. Якщо це будівля чергового по переїзду все вірно – об'єкт спеціалізований.
В моїй первинній уяві будинок обходчика асоціюється з будівлею, де збиралась молодь тихими вечорами: будівля посередині між краєм вулиці і залізничною гілкою + гілка на склади + гілка на колишню військову частину. Будівля тривалий час не використовувалась. Зараз в ній реально живуть люди і мають невеличку присадибну ділянку. Оформлена ця будівля як житловий будинок чи ні, я не знаю. І все це я розповів про колишній будинок обходчика. Приклад з життя.
Добавлено спустя 3 минуты 53 секунды:
| anfisa писал(а): |
| К_ВМ в моем посте четко написано,что внешний износ будет присутствовать,если мощность (количество проходящих поездов) переезда на дату оценки будет меньше плановой мощности (заложенной при прлектировании и строительстве).эти данные ввиде справки с печатью можно получить в местном управлении ж/дороги |
Я про потяги зрозумів (пізніше побачив Ваш допис), мені сподобалось |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення
Последний раз редактировалось: K_BM (Ср, 09 Апр 2014 16:29), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 16:28 |
|
| anfisa писал(а): |
| К_ВМ в моем посте четко написано,что внешний износ будет присутствовать,если мощность (количество проходящих поездов) переезда на дату оценки будет меньше плановой мощности (заложенной при прлектировании и строительстве).эти данные ввиде справки с печатью можно получить в местном управлении ж/дороги |
И то не факт, что при уменьшении потока будет присутствовать внешнее обесценение. Даже при уменьшении потока проходящих поездов надобность в обходчике не исчезнет. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 16:33 |
|
Серый
все правильно-надобность не исчезает,но стоимость уменьшается 
Добавлено спустя 4 минуты 23 секунды:
в стандартах написано о внешнем износе и про мощность в частности.сейчас не могу процитировать,пишу с телефона в дороге |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 16:43 |
|
Про необхідність вивчення об'єкту оцінки і відсутності однозначності в оцінці. Станція Вигода, була будівля чергового по переїзду (2-3 км. від самої станції), потім подумали і визначили: нащо платити зарплату, досить буде шлагбауму і світлофору. Чергового зняли, будівля стоїть без цільового використання. Питання чи потрібно враховувати інші види зносу окрім фізичного? |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 17:24 |
|
зарплата дежурного содержится в тарифе на перевозку жд транспортом. гипотетически-только в случае полного отсутствия движения по данному направлению,где находится домик,дежурного уберут,а внешний износ составит 100% (в случае демонтажа путей и коммуникаций). вообще ж/дорога-это стратегический объект с нормами безопасности движения,которые предусматривают наличие либо отсутствие домиков дежурных на определенных узлах и переездах,кроме шлагбаумов и семафоров. и под сокращение такие работники не попадают.поэтому если "чергового знімуть"-то внешний износ будет 100% |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 17:40 |
|
| anfisa писал(а): |
Серый
все правильно-надобность не исчезает,но стоимость уменьшается |
Так надобность же в домике не уменьшилась из-за того, что стало ходить меньше поездов. Он как был нужен один на определенный участок пути так и нужен один и остался. Внешние факторы на него никак не поменялись.
Уменьшение проходящих поездов - это сокрее внешнее обесценение самого пути. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 17:51 |
|
| K_BM писал(а): |
| Було написано: «домик в селе (дом обходчика железнодорожных путей)». І в моєму розуміні «Будинок обходчика і будівля чергового по переїзду» не завжди одне і теж. На стації Дачна, будинок обходчика знаходився поблизу населеного пункту і віддалений від будівлі чергового по переїзду. |
Признаю, невнимательно прочитал. |
|
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 18:25 |
|
| anfisa писал(а): |
| зарплата дежурного содержится в тарифе на перевозку жд транспортом. |
Логічно
| anfisa писал(а): |
| гипотетически-только в случае полного отсутствия движения по данному направлению,где находится домик,дежурного уберут,а внешний износ составит 100% (в случае демонтажа путей и коммуникаций). вообще ж/дорога-это стратегический объект с нормами безопасности движения,которые предусматривают наличие либо отсутствие домиков дежурных на определенных узлах и переездах,кроме шлагбаумов и семафоров. и под сокращение такие работники не попадают.поэтому если "чергового знімуть"-то внешний износ будет 100% |
Ну, тут я пас |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2014 08:14 |
|
| K_BM писал(а): |
| Про необхідність вивчення об'єкту оцінки і відсутності однозначності в оцінці. Станція Вигода, була будівля чергового по переїзду (2-3 км. від самої станції), потім подумали і визначили: нащо платити зарплату, досить буде шлагбауму і світлофору. Чергового зняли, будівля стоїть без цільового використання. Питання чи потрібно враховувати інші види зносу окрім фізичного? |
Як свідчить найкраща міжнародна практика - обов'язково
http://pro-zakon.com/node/501
|
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2014 11:03 |
|
А до чого тут Ernst & Young? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2014 11:51 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А до чого тут Ernst & Young? |
Для особливо сер'йозних - розжовую 
"...«Эрнст энд Янг» в 2007 году оценило административное 5-ти этажное здание «Приднепровской железной дороги» в центре Днепропетровска общей площадью 19,6 тыс. м кв в 400 тыс. грн,..."
тобто по 20,4 грн/кв.м. Пов'язано це було з тим, що адміністративна будівля в центрі Дніпропетровска, була класифікована як спеціалізовано майно (оцінювалась с точки зору корисності для його власника) і застосовувася коефіцієнт зовнішнього зносу (знецінення).
Тому для питання "чи потрібно враховувати інші види зносу окрім фізичного?" для будівля чергового по переїзду, я навів приклад, що ведуча міжнародна оціночна компанія застосовує інші види зносу при оцінці майна, що належить залізниці. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2014 12:20 |
|
| Кофтик писал(а): |
| Для особливо сер'йозних - розжовую |
Дякую, щоб ото мої зуби не були під впливом факторів ніякого зносу - ані фізичного, ані зовнішнього...
| Кофтик писал(а): |
| Пов'язано це було з тим, що адміністративна будівля в центрі Дніпропетровска, була класифікована як спеціалізовано майно (оцінювалась с точки зору корисності для його власника) і застосовувася коефіцієнт зовнішнього зносу (знецінення). |
Ну, не знаю. Може бути, справа саме в цьому, але доводилося чути, що то був не єдиний випадок у Ернста в тій роботі... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2014 12:40 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Ну, не знаю. Може бути, справа саме в цьому, але доводилося чути, що то був не єдиний випадок у Ернста в тій роботі... |
Нічого не чув, нічого не знаю  пишу виключно про поправки |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2014 12:45 |
|
Про поправки на знос... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Апостол 8
Сообщения: 12
|
| Добавлено:
Вс, 27 Апр 2014 11:49 |
|
Может кто-нибудь поможет начинающему оценщику - в ХЛ-м варианте сравнительный подход для оценки квартир с расчетом коэф. поправок. |
|
|
|
|
|
ZET
Возраст: 45
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Вт, 29 Апр 2014 05:43 |
|
Эт наврятли - перенесите из Врда и изучайте ХЛ |
|
|
|
|
|
gwg1
Сообщения: 3
|
| Добавлено:
Пн, 05 Май 2014 12:54 |
|
| КовАл писал(а): |
http://upload.com.ua/get/900165200
вот тут я пробовал сделать поправку на площадь... посмотрите, может кому-то подойдет.
З.Ы. Видел, как делают данную поправку по УПВСу... смотрят снижение стоиомсти в зависимости от увеличения объема здания, но думаю, что это, как бы так мягко сказать, не совсем корректно, т.к. к рынку имеет отношение никакое |
Спасибо за инфу |
|
|
|
|
|
Євген Глушко
Сообщения: 25
Откуда: Закарпатье
|
| Добавлено:
Ср, 28 Май 2014 17:16 |
|
Добрый день, коллеги!
Рецензирую отчет .рыночная стоимость 3-х комн.кварт в 9 ти этажн. доме ..аналоги подобраны в 5 ти этажн..что в результате коректировки привело к тому что каждый из подобраных аналогов на 40 50 % лучше оцениваемого обьекта.(а оцениваеммая кварт хуже на эти же 40 -50%)
Что это: неправильный подбор аналогов или заведомо спрогнозированная "ошибка" которая в итоге дает "искомый результат" : продать залоговую квартиру за безцень.
Я оценил это как "некорректно" подобранный аналог а может надо было...? . Подскажите где в Офиц. докум. есть ссылка на то что ..аналог считается корректно подобраным , если он отличается не более чем на..%?
Благодарю за помощть. |
_________________
С уважением Е.В |
|
|
|
Апостол 8
Сообщения: 12
|
| Добавлено:
Ср, 28 Май 2014 19:03 |
|
По моему опыту общепринятое расхождение не более (+) (-) 20 % |
|
|
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Ср, 28 Май 2014 19:43 |
|
Євген Глушко
Может быть поискать в методике? Где то встречалась информация о некорректно по добранный аналогах и %.
Но возможно, это в авто. |
|
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Ср, 28 Май 2014 20:02 |
|
Євген Глушко, а чем аргументировано применение таких поправок? 9-й этаж ближе к небу?
| Цитата: |
15. Методи проведення оцінки, що застосовуються під час
визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання
порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу
цін продажу (пропонування) на подібне майно.
16. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою
порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу
(пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає
сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності
зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою
мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість
об'єкта оцінки.
За відсутності достовірної інформації про ціни продажу
подібного майна ринкова вартість об'єкта оцінки може визначатися
на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з
урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни
ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування. |
|
|
|
|
|
|
Апостол 8
Сообщения: 12
|
| Добавлено:
Ср, 28 Май 2014 20:04 |
|
В методиках по недвижимости невстречал- просто выходящий за эти пределы процент- считается некачественно подобран аналог- хоть в одну, хоть в другую сторону....
Добавлено спустя 1 минуту 21 секунду:
Опять- же принято - первый и последний этажи - 5 %; |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 28 Май 2014 20:11 |
|
| Євген Глушко писал(а): |
| Подскажите где в Офиц. докум. есть ссылка на то что ..аналог считается корректно подобраным , если он отличается не более чем на..%? |
Нет такого офиц. документа (для недвижимости, во всяком случае, слышать не доводилось), и, наверное, нигде и никогда не было.
Потому что его существование, скорее всего, с точки зрения нормальной оценочной методологии было бы некорректно. Ведь объекты оценки в общем случае имеют очень разнообразную природу, поэтому для каких-то и разлет в стоимости аналогов +/- 10% говорит о неадекватности этих аналогов, а для других и разброс +/-20% может считаться в высшей степени удовлетворительным.
В Вашей ситуации, если я ее правильно понимаю, акцент несколько другой.
Объект оценки (ОО) и объекты-аналоги (ОА) относятся к разным сегментам (подсегментам?) рынка квартир. Теоретически, если бы прямых аналогов по сегменту ОО не было, то использование ОА из другого сегмента нельзя отвергать сразу. Пусть корректировки большие - но других-то аналогов - нет, а работать надо? Если корректировки обоснованы, методология соблюдена, а Оценщик в явном виде указывает в Отчете, что за неимением гербовой он пишет на простой , потому что альтернативы у него нет - то работа нормальная. Ну, я так думаю...
Другое дело, если прямые аналоги присутствуют на рынке, а Оценщик использует ОА из другого сегмента, то... либо некомпетентность, либо такова была цель оценки. 
Ну так и напишите в рецензии - если Вы в этом уверены на 100% и у Вас есть подтверждающие рыночные факты - что по вот этой прозрачной причине Вы (рецензент) считаете, что аналоги подобраны некорректно. Ну и ссылку-обоснование можно найти в тексте НС №1, а может, и №2, если поискать. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Чт, 29 Май 2014 06:34 |
|
Євген Глушко
Якщо, суто гіпотетично, припустити, що законодавець не просто так проводить градацію чинників відбору подібних об'єктів для порівняння, а за ознаками їх вагомості на процес ціноутворення, тоді вчитайтесь в пункт 49 НСО№1. Акцент на «за фізичними ознаками», що на мою думку можна інтерпретувати в т.ч. як «тип будинку». Далі, щоб не повторюватись, логічність судження за колегою Grey Horse |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Євген Глушко
Сообщения: 25
Откуда: Закарпатье
|
| Добавлено:
Чт, 29 Май 2014 07:03 |
|
Утро доброе,коллеги!
Благодарю за коменты .Понял :что поверил бы експерту если б он доказал( при наличие множества аналогов на рынке) что разделив стоимость кварт 5 го этажа на аналогичную 9 го получим 50%.
Ваши советы помогли мне и я уверен, что правильно поступил признав подбор аналогов -некоректным( это в то время когда есть предложения в газетах даже из одного дома по разным этажам).
Щиро вдячний за підтримку та виявлену цікавість .
Успіхів Вам та наснаги. |
_________________
С уважением Е.В |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 29 Май 2014 09:12 |
|
| K_BM писал(а): |
| тоді вчитайтесь в пункт 49 НСО№1 |
Да, этот п. подходит. Плюс с учетом определения:
| НС №1 писал(а): |
| подібне майно – майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об’єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість |
И еще второе предложение п. 52 НС №1.
| Євген Глушко писал(а): |
| Понял :что поверил бы експерту если б он доказал( при наличие множества аналогов на рынке) что разделив стоимость кварт 5 го этажа на аналогичную 9 го получим 50%. |
А вот тут кроется небольшой подводный камень...
Корректировка в 50% включает в себя корректировку на торг (т.е. корректировку цены предложения до уровня цены реальной сделки) или нет? Если включает... то Ваши рассуждения не всегда корректны - поправка на торг в наших современных условиях, знаете ли, часто бывает "вещью в себе".
Другими словами, сравнивать конечную полученную стоимость объекта оценки и цены предложения аналогов нужно весьма осторожно.
Ну, то есть сравнивать-то их можно и неосторожно , а вод выводы делать по результатам сравнения - очень обдуманно надо.
Ну и напоследок: пользуясь случаем, обращаю внимание всех, что в нашем НС №1 и особенно НС №2 нет такого понятия, как объект-аналог; есть термин об'єкт порівняння. Так что тем, кто хочет сделать свои шаблоны ну совсем соответствующим НС (так, на всякий случай ) - рекомендую... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Чт, 29 Май 2014 09:14 |
|
| A_expert писал(а): |
Может быть поискать в методике? Где то встречалась информация о некорректно по добранный аналогах и %.
Но возможно, это в авто.
|
Это в авто.
Вот на курсах постоянно говорят, что мнения оценщиков не должны отличаться более, чем на 20% -это и есть, наверное, тот предел. Только никто его никак не аргументировал -значит, "исходя из общепринятой практике при оценке недвижимости, суммарный размер поправок не должен превышать 20% по одному объекту, иначе аналоги считаются не корректными." А по жилой недвижимости, вообще, наверное, 5% на торг -и хватит, предложений на рынке валом, если только это не объект в Заполярье. |
|
|
|
|
|
Євген Глушко
Сообщения: 25
Откуда: Закарпатье
|
| Добавлено:
Чт, 29 Май 2014 12:23 |
|
Grey Horse
Уважаемый, да торг конечно дело тонкое, но взяв за "обьект порівняння" аналогичную те то же 3-х комнатную (никак не 2-х с коректиовкой) имеем что поправка на торг может быть почти раdна по обеим квартирам что в суммме не даст 50 % разницы...
А за " Ну и напоследок" буду иметь ввиду .Благодарю |
_________________
С уважением Е.В |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 29 Май 2014 13:10 |
|
Євген Глушко
Ну, нет вопросов. Поскольку нюансов расчетов не знаю, я просто обозначаю возможную проблему. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2015 13:29 |
|
Коллеги, у кого есть Выпуск №50 от 15.10.1999 года НИИ "ИНПРОЕКТ" г. Киев. Где то посеял.
Можете выложить? |
|
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 965
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2015 08:20 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| Выпуск №50 от 15.10.1999 года |
есть №50 от 15.11.1999г. может пригодиться кому |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
50 от 15.11.1999.pdf |
| Размер файла: |
109.95 Kб |
| Скачан: |
102 раз |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2015 09:09 |
|
Спасибо, edgar_po. Это оно. |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Пт, 17 Апр 2015 11:37 |
|
Подскажите, а где и как это можно использовать при оценке ? |
|
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 965
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 17 Апр 2015 12:16 |
|
| HUGO писал(а): |
Подскажите, а где и как это можно использовать при оценке ?
|
в затратке при сравнении зданий с разными строительными объемами |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Пт, 17 Апр 2015 14:09 |
|
Правильно ли понимаю:
1. Есть здание в УПВС положим 2000 куб.м.
2. Объект положим 3000 куб.м.
3. В УПВС не предусмотрено 3000 куб.м. (максимум 2000 куб.м.)
4. Я беру стоимость аналога и ПО ЭТОЙ ТАБЛИЦЕ корректирую ее на 3000 куб.м.
Правильно ? В таком духе ?
Или алгоритм применения другой ? |
|
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Пт, 17 Апр 2015 14:12 |
|
Да, правильно. Я использую, когда разница в объемах существенна. |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Пт, 17 Апр 2015 14:22 |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
