| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 14:31 |
  |
| Цитата: |
Коригування на наявність будівель та споруд на ділянці. Зазвичай у історичних, старих, щільно забудованих районах відсутня достатня кількість пропозицій до продажу вільних земельних ділянок, але є значна кількість пропозицій з ветхою забудовою. Ціни на ці ділянки відрізняються незначно, бо забудовані ветхими будівлями ділянки мають свої переваги та недоліки.
Переваги:
- Зазвичай має всі існуючі у районі розташування земельної ділянки комунікації;
- Не потребує дозволу на будівництво житлового будинку та споруд;
- Має почтову адресу;
- Можна отримати реєстрацію за цією адресою.
Недоліки:
- Потребує витрат на демонтаж ветхої будівлі.
Оскільки в забудованих районах з великою щільністю забудови витрати на демонтаж перевищують (???) вартість підключення до інженерних комунікацій, у нашому випадку необхідне коригування у сторону зниження (???).
|
| Цитата: |
| Наличие коммуникаций в доме (хоть и под снос) это плюс в цене, в отличие от участка к которому коммуникации еще необходимо подвести, и это требует определенных затрат. |
| Цитата: |
| главная ценность предложений с домами под снос - это наличие коммуникаций. При покупке земельного участка без коммуникаций, вопрос затрат на их подведение количественному выражению трудно поддается. |
| Цитата: |
Как правило, участок в деревне с ветхим домом уже с согласованными и подведенными к нему коммуникациями (всет, газопровод, водопровод, канализация) отвечающими условиям населенного пункта, в "поле" коммуникации подводить еще предстоит, возможно, а это очень не дешево. И если произвести калькуляцию предстоящих расходов, то вряд ли получится, что цена на участок "в поле" дешевле, чем в населенном пункте с ветхим строением.
Выгода только в том, что расходы не единовременные, а постепенные, и только. |
С интересом выслушаю Ваши предположения и обоснования корректировок, дорогие форумчане. |
|
|
  |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 15:16 |
|
Если уж быть до конца формально грамотными, то наличие инженерных сетей - это уже улучшения зем.участка, от которых необходимо очищать стоимость, чтобы получить стоимость условно вакантного участка.
По вариантам могу добавить:
"домик в деревне"
- при возможности строительства с сохранением "аборигенной" застройки на период строительства экономим на времянке (бытовка строителей, складирование инструмента, материалов и т.п.)
"в зоне плотной городской застройки" -
- борьба с общественностью: громадськи слухання, инициативные группы и т.п. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
Vicdom
Сообщения: 446
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 15:36 |
|
у меня участок был большой, а домик старенький маленький.... при расчете стоимости дома (путем вычитания стоимости земли) получалась отрицательная стоимость. Я обосновал это как затраты на снос и вывоз строймусорв. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 16:57 |
|
| Vicdom писал(а): |
| у меня участок был большой, а домик старенький маленький.... при расчете стоимости дома (путем вычитания стоимости земли) получалась отрицательная стоимость. Я обосновал это как затраты на снос и вывоз строймусорв. |
Ну не знаю, это спорно... Мне кажется, нельзя вот так взять и просто обосновать полученный отрицательный результат как затраты на снос и на вывоз мусора - эти затраты должны рассчитываться, а еще учитываться стоимость возвратных материалов. Это если НЭИ домика - ликвидация. Честно говоря, вообще плохо представляю себе, какие объекты сравнения нужно взять, чтобы получить такой результат. Если не трудно, можно подробнее? |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 17:55 |
|
Где расположен объект оценки, что Вы не нашли аналоги "пустых" участков?
| Цитата: |
| Оскільки в забудованих районах з великою щільністю забудови витрати на демонтаж перевищують (???) вартість підключення до інженерних комунікацій, у нашому випадку необхідне коригування у сторону зниження (???). |
Чтобы таким способом утверждать необходимо произвести расчеты стоимости проведения/подключения коммуникаций; стоимость ликвидации недвижимости.
up.
| Цитата: |
Переваги:
- Зазвичай має всі існуючі у районі розташування земельної ділянки комунікації;
- Не потребує дозволу на будівництво житлового будинку та споруд;
- Має почтову адресу;
- Можна отримати реєстрацію за цією адресою. |
При расчете корректировки на наличие коммуникаций все-же нужно брать не "зазвичай" а по факту, т.к. не застроенные участки могут продаваться с подведенными коммуникациями непосредственно на самом участке;
Ну снесли вы старый дом, для строительства нового дома разрешение не нужно? (я уже не упоминаю о том, что как минимум необходимо разрешение на перепланировку - некоторые экономят таким образом);
Чтобы найти фактор влияния почтового адреса и регистрации на стоимость участка нужно сильно постараться. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 19:01 |
|
И еще. Чтобы считать строение непригодным к дальнейшей эксплуатации (под снос) нужно получить заключение технической экспертизы, иначе оценщик берет ответственность на себя. что не есть хорошо (читай безопасно). Поэтому лучше все-таки при выполнении оценки считать то, что видим (дом в ветхом состоянии), а не заниматься фантазиями на тему.
Тогда при прочих равных условиях получается, что участок с ветхим строением все-таки дороже. При наличии заключения техэкспертизы - надо считать в каждом отдельном случае (дом м.б. саманный. кирпичный и т.д). Это мое мнение. |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 19:21 |
|
PS. Если нету вообще аналогов, возможно, стоит выбрать другой подход при расчете стоимости участка, исходя из методики:
| Цитата: |
6. Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на
основі таких методичних підходів:
капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма
і непряма);
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
урахування витрат на земельні поліпшення. |
1-е и 2-е отпадает, делайте третьим подходом (затратка + сравнительный). |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 20:24 |
|
| work писал(а): |
PS. Если нету вообще аналогов, возможно, стоит выбрать другой подход при расчете стоимости участка, исходя из методики:
|
Типичной является ситуация, когда предлагается на 1 пустой участок 3 с ветхим строением. Как корректно их сравнивать? Что дороже, что дешевле и почему?
Остальными подходами можно проверить итог, но грех, мне кажется, отказываться от сравнительного, если есть информация по нему. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:10 |
|
Уважаемые коллеги
Данный пример один из примеров несостоятельности прогнозов. Сами видите сколько мнений столько будет и "стоимостей" за что нас и бьют.
Выскажу свое видение решения. Буду исходить из того что участок расположен в районе жилой застройке. То бишь НЕИ, под жилую застройку.
1. Отобрал бы аналоги (ЗУ + Ул-я). Если нет рядом посмотрел бы в аналогичных (типичных для данного участка) "районах".
2. Провел бы расчет (РСдв) сравнением с учетом поправок на место, состояние "У-я" коммуникаций и тп. В общем стандартно.
3. Определил бы стоимость воссоздания "хатынки" на оцениваемом ЗУ. (затратка без ЗУ)
4. Ну, а потом РСзу = РСдв - СВх
РСзу - ОО
РСдв - стоимость "домоволодіння" полученная сравнением.
СВх - стоимость воссоздания "хатинки".
Может и спорно но более ясно и доказуемо. Без лишних эмоций.
Если НЕИ другое, не отвечает типичной застройке, то тут учитывал бы затраты на снос, по иетодике |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:32 |
|
rudge вы расписали методику, в частности 3-й подход:
| Цитата: |
9. Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на
земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених
земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких
передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання
(фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки
визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу
поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або
рентним доходом від її використання) та витратами на земельні
поліпшення за формулою:
Цв = Цо - Вос,
де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування
витрат на земельні поліпшення (у гривнях); Цо - очікуваний дохід
від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий
операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях);
Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях).
Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат,
які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується
дисконтування відповідних грошових потоків.
Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути
визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між
ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі
розташування об'єкта оцінки. |
Если я правильно понял, заноза не хочет отказываться от расчета, где стоимость земли определяется сравнением улучшенного участка относительно "пустого". Множество оценщиков принимали символическую поправку в размере -5% относительно "пустого" участка. Мое мнение - в зависимости от коммуникаций в первую очередь необходимо сравнивать "пустой" с застроенным участком, при условии, что в цене по объявлению продается именно участок! , а ветхая застройка, наверное, как бонус или по отдельной стоимости. Однако, согласно ст. 120 ЗКУ - http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14/page4 , если объект оценки участок с жилой застройкой - при передаче собственности, переходит как недвижимость так и земля. Соответственно, считаю не корректным любыми методами приравнивать каким бы то ни было образом застроенный участок к "свободному". |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:39 |
|
Мне неоднократно попадались отчеты других оценщиков, где такие участки сравнивались и делались какие-то корректировки. Более того, часто бывает пустой участок с коммуникациями (с уже снесенным строением), и участок с коммуникациями и ветхим домом. Если принять стоимость коммуникаций равную между собой, и "сократить", то как делать остальные корректировки? Наличие "хаты" - плюс? Минус? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:39 |
|
тут есть одно НО
Стоимость ЗУ в использовании. То что она = РС еще нужно доказать. Этого нет в методике к сожалению |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:51 |
|
zanoza, на мой взгляд, это не корректно.
При использовании подхода що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення вы используете сравнительный подход (где получаете стоимость как объекта оценки (участка + недвижимость), так и стоимость 1 кв.м. с учетом стоимости земли) за основу. От него отнимаете затраты, так как на рынке вряд-ли продается ветхая застройка опять таки без земли. И я уверен, что вы получите стоимость, примерно в одном диапазоне с рыночной стоимостью, т.к. ветхая застройка будет стоить копейки.
А вообще, не выделяя землю никак? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:52 |
|
Ну не виновато же ЗУ что на нем стоит "хатинка"
Я вот как рассуждаю.
Есть аналоги с добротными домами. Доля ЗУ в их стоимости пусть 20% )ее к сожалению не узнать).
Теперь ЗУ с "хатинкой". Здесь доля ЗУ будет выше. Пусть - 50% Из-за низкой стоимости "хатинки".
И ни каких корректировок на наличие улучшения. Его стоимость (восстановительная) просто минусуется.
Помните "ЗУ стоит ровно столько сколько стоит ЗУ расположенный рядом" Иванова
ИХМО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:57 |
|
| work писал(а): |
zanoza, на мой взгляд, это не корректно.
При использовании подхода що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення вы используете сравнительный подход (где получаете стоимость как объекта оценки (участка + недвижимость), так и стоимость 1 кв.м. с учетом стоимости земли) за основу. От него отнимаете затраты, так как на рынке вряд-ли продается ветхая застройка опять таки без земли. И я уверен, что вы получите стоимость, примерно в одном диапазоне с рыночной стоимостью, т.к. ветхая застройка будет стоить копейки.
А вообще, не выделяя землю никак? |
Постройка может стоить копейки, но ее устранении стоить больше. С другой стороны она дает право регистрации по адресу, а участок не дает.
Участки рассматриваем в сравнительном подходе, во всяком случае, я в отчетах видела такой расчет, в рамках этого метода. |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 21:57 |
|
| Цитата: |
zanoza
пустой участок с коммуникациями (с уже снесенным строением), и участок с коммуникациями и ветхим домом. Если принять стоимость коммуникаций равную между собой, и "сократить", то как делать остальные корректировки? Наличие "хаты" - плюс? Минус?
|
возьмите хотя бы 3 свободных участка с комуникациями и 3 с ветхой застройкой, посчитайте зависимость.
PS. выбирайте в максимально аналогичном параметральном диапазоне относительно объекта оценки. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 22:09 |
|
| zanoza писал(а): |
| Наличие "хаты" - плюс? Минус? |
Такая поправка нужна если аналоги ЗУ абсолютно вакантные.
Тогда, если НЕИ под жилье, то в (+) при условии что "хатинка" не имеет запрет на проживание, не аварийная.
Если НЕИ под, например, магазин или "хатинка" имеет запрет на проживание, аварийная. то тут явно поправка в (-).
Размер наверное можно просчитать по предложению коллеги work |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 20 Июл 2012 22:55 |
|
| rudge писал(а): |
Выскажу свое видение решения. Буду исходить из того что участок расположен в районе жилой застройке. То бишь НЕИ, под жилую застройку.
1. Отобрал бы аналоги (ЗУ + Ул-я). Если нет рядом посмотрел бы в аналогичных (типичных для данного участка) "районах".
2. Провел бы расчет (РСдв) сравнением с учетом поправок на место, состояние "У-я" коммуникаций и тп. В общем стандартно.
3. Определил бы стоимость воссоздания "хатынки" на оцениваемом ЗУ. (затратка без ЗУ)
4. Ну, а потом РСзу = РСдв - СВх
РСзу - ОО
РСдв - стоимость "домоволодіння" полученная сравнением.
СВх - стоимость воссоздания "хатинки". |
Ну, все-таки не стоимость воссоздания хатынки, а стоимость воссоздания с учетом износа (остаточная стоимость земельных улучшений). Причем износа, скорее рассчитанного методом срока жизни, чтобы учесть не только физический износ.
А если размер земельных участков как объектов сравнения, так и ДВ, к которому относится ОО будут различны (4сот, 8 сот, 10 сот), то каким образом это корректно учесть, по-вашему мнению? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 07:57 |
|
Ой, Юта, спасибо что надоумила 
Ну не расписывать же тут элементарное. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 10:05 |
|
| Юта писал(а): |
| Чтобы считать строение непригодным к дальнейшей эксплуатации (под снос) нужно получить заключение технической экспертизы, иначе оценщик берет ответственность на себя. что не есть хорошо (читай безопасно). |
Та ладнно. Т.е. если я вчера построил дом в стиле Бакрокко, а сегодня хочу в стиле Ренессанс, то кто-то может мне запретить снести Барокоо и построить Ренессанс только на том основании, что Барокоо не аварийный и пригоден к жизни.? С моей стороны нужно только получить ТУ на коммуникации, если я собираюсь увеличивать/уменьшать потребление и согласовать с точки зрения правил застройки (ограничения по этажности/высоте, площади застройки, отступов от соседней застройки и т.д.).
Да и принцип НЭИ земельного участка никто не отменял. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 10:24 |
|
| rudge писал(а): |
| Ой, Юта, спасибо что надоумила Smile |
Ну зачем Вы так...
| Серый писал(а): |
| если я вчера построил дом в стиле Бакрокко, а сегодня хочу в стиле Ренессанс, то кто-то может мне запретить снести Барокоо и построить Ренессанс только на том основании, что Барокоо не аварийный и пригоден к жизни.? |
Вот постройте свой Ренессанс - его и будем оценивать, а пока вижу Барокко- извините, стоимость Барокко и получите А там стройте хоть неоклассицизм, хоть хайтэк, хоть сносите и лужайку устраивайте.
Добавлено спустя 4 минуты 40 секунд:
| Юта писал(а): |
Да и принцип НЭИ земельного участка никто не отменял.
|
Это да. Все, что я писала касается НЭИ - жилая застройка. Если НЭИ другое - будем посмотреть.
Добавлено спустя 9 минут 49 секунд:
| rudge писал(а): |
| Ну не расписывать же тут элементарное. |
Извините,а корректировка на площадь - это тоже элементарное? Просто часто вижу, что данная корректировка вносится неким коэффициентом, который корректирует стоимость ДВ в целом - и земли, и улучшений. В этом какая-то логика есть - участники сделки чаще всего и рассматривают ДВ в целом, не выделяя отдельно улучшения и землю, но сомнения в правильности такого подхода остаются. Да и при принятии поправки на площадь участка каждый извращается как может. Опять же, может это уже обсуждалось - я не нашла, подскажите. |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 11:06 |
|
| Юта писал(а): |
| будут различны (4сот, 8 сот, 10 сот), то каким образом это корректно учесть, по-вашему мнению? |
Юта, кто Вам запрещает проанализировать рынок, и подобрать аналоги таким образом, чтобы параметры площади ЗУ, дома ОО были практически в одном диапазоне относительно объектов сравнения?
Если вы корректно подберете аналоги, с допуском относительно объекта оценки от +-0% до +-20% никто Вам и слова не скажет. Если же разнобой в районе +-60-90% то аналоги подобрали не корректно. Соответственно, расчет будет искажен.
4 сот и 8 сот - 100% разница в величине участка, какую корректировку вы будете использовать? 5%? на основании какой статистики?
8 сот и 10 сот - 20%, сравнивать можно.
После подбора тучи аналогов перед сортировкой, попробуйте рассчитать допуски по каждому параметру. Исходя из допусков - принимайте объекты сравнения для расчета стоимости ОО. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 11:37 |
|
| work писал(а): |
| Если вы корректно подберете аналоги, с допуском относительно объекта оценки от +-0% до +-20% никто Вам и слова не скажет. |
Ну не знаю. Учатстки 4,5 и 6 соток находятся вроде в практически одном диапазоне, но согласитесь, work, на цену ДВ такая разница может повлиять существенно.
| work писал(а): |
| Юта, кто Вам запрещает проанализировать рынок, и подобрать аналоги таким образом, чтобы параметры площади ЗУ, дома ОО были практически в одном диапазоне относительно объектов сравнения? |
суровые реалии этого самого рынка 
Я думаю, каждый из нас и Вы, work в том числе сталкивался с ситуацией. когда корректировка на площадь ЗУ "просится". Вот я и хочу узнать, как коллеги в этой ситуации действуют. |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 11:41 |
|
Зачем корректировать если площади участков лежат в одном диапазоне?
Чем больше корректировок - тем хуже. |
|
|
|
|
Lucenko
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 12:28 |
|
Теперь вы со мной согласны?что сколько оценщиков столько и мнений тобишь и оценок, правилных а может и не правильных! я имею в виду тех объектов где нет аналогов или если они есть то взяты с другого региона и оч.сомнительны! И есче про "хатинку" коллеги!!не будет "хатинки" не будет ни чего! если ЗУ пустой и по докум. и в натуре,то тут дейсвуют другие правила получения в собств.данного ЗУ.Это головняк который стоит порой дороже чем сам участок.Вот поэтому эта хатинка дорогого стоит! |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Сб, 21 Июл 2012 12:39 |
|
Lucenko, Вам не дает покоя тот факт, что у каждого оценщика свое мнение?  |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вс, 22 Июл 2012 20:38 |
|
| work писал(а): |
| Чем больше корректировок - тем хуже. |
А чем меньше корректировок - тем лучше Населенный пункт, состоящий исключительно из 3-их улиц Строителей - голубая мечта оценщика  |
|
|
|
|
Андрей.К
Сообщения: 26
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 09:43 |
|
Я в подобном случае применял "метод залишку для землі", учитывая правовой статус земельного участка и предположение, что стоимость = участок + строение на нем, искал участки с подобными "хатинками", вносил поправки на расположение, (сравнительный метод) воссоздал строение, вычел износ, получил стоимость хатынки (затратный метод), вычел стоимость хатынки от стоимости полученной в сравнительном подходе. Как то вот так,  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 09:48 |
|
| Цитата: |
| воссоздал строение, вычел износ, получил стоимость хатынки (затратный метод), |
земля ушла в минус.
У меня в таких случаях всегда есть вопрос по расчету экономического износа улучшений. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 10:35 |
|
| zanoza писал(а): |
У меня в таких случаях всегда есть вопрос по расчету экономического износа улучшений. |
Это кажется это самый спорный момент в затратке. По логике этот износ (влияние) присуще всему ОО (ЗУ + У).
Вот только как его высчитать? При этом ЭИ, для ЗУ и для У, явно разные. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 10:51 |
|
Если ветхое строение непригодно для жилья, и таким образом ценность и полезность представляет лишь земельный участок, предлагаю такой алгоритм расчёта. п.23 НС №2 позволяет нам рассматривать земельный участок как условно свободный (без улучшений). Поправками характеристики оцениваемого участка приводятся к характеристикам объектов сравнения:
1) Если наш участок с подведёнными коммуникациями, а объекты сравнения нет (свободные неосвоенные участки), поправка на основе статистического анализа прироста цены.
2) Поправка "-" на стоимость демонтажа "хаты". |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 11:04 |
|
| N.D. писал(а): |
| 2) Поправка "-" на стоимость демонтажа "хаты". |
Если Вы рассматриваете участок как условно свободный, то никакие хаты на нем Вас интересовать не должны априори, т.к. они не есть объектом оценки.
Учитывать Вы их можете только тогда, когда объектом оценки есть объект недвижимости - земельный участок с улучшениями как единый объект оценки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 11:17 |
|
Это одна из возможных точек зрения.
Объект оценки - земельный участок, а не домовладение. Если рассматриваю его как условно свободный, то ветхая хата - это экономический износ участка. Потому и поправка в минус. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 11:30 |
|
| N.D. писал(а): |
| ветхая хата - это экономический износ участка |
как минимум очень спорно. экономический износ - влияние внешних факторов, а хата - нечто, присущее земельному участку |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 11:32 |
|
И опять же мы так и не решили, есть ли экономический износ именно у улучшений )) |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 11:40 |
|
| zanoza писал(а): |
| И опять же мы так и не решили, есть ли экономический износ именно у улучшений Smile)) |
Именно поэтому я считаю целесообразным считать износ улучшений методом срока жизни - тогда все износы будут учтены.
И опять же в "целях разумной предосторожности" считаю, что не стоит оценщику брать на себя ответственность пускать хатынку под снос - пусть она стоит 10 грн, но все-же стоит. Чтобы потом не было ненужных вопросов. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 12:02 |
|
| N.D. писал(а): |
Это одна из возможных точек зрения.
Объект оценки - земельный участок, а не домовладение. Если рассматриваю его как условно свободный, то ветхая хата - это экономический износ участка. Потому и поправка в минус. |
Это не одна из точек зрения, а единственно возможная. Даже если на земельном участке есть какие-то улучшения, но по заданию заказчика объектом оценки является земельный участок как свободный, то наличие этих улучшений даже не рассматривается. Клиента интересует, сколько будет стоить земля как свободная - на этот вопрос и должны ответить. Возможно, что он уже знает сколько стоит она с улучшениями и для принятия определенных решений (например, сносить самому) ему и нужна стоимость участка именно как свободного. А если Вы сделаете так как пишете, то Вы не ответите на задание о стоимости объекта оценки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 12:25 |
|
| Серый писал(а): |
| Клиента интересует, сколько будет стоить земля как свободная - на этот вопрос и должны ответить. |
Если не ошибаюсь, то топикстартер не вы, и условие не так было сформулировано. Иначе о чём тут говорить 3 страницы комментариев.
Добавлено спустя 3 минуты 15 секунд:
| Юта писал(а): |
| N.D. писал(а): |
| ветхая хата - это экономический износ участка |
как минимум очень спорно. экономический износ - влияние внешних факторов, а хата - нечто, присущее земельному участку |
Я и не претендую на абсолютную истину. Но полагаю, что по отношению к условно свободному участку существующие улучшения - внешний фактор, который влияет на его стоимость.
Добавлено спустя 6 минут:
| zanoza писал(а): |
| И опять же мы так и не решили, есть ли экономический износ именно у улучшений )) |
Для этого надо ответить на вопрос - сколько привносит такое строение в стоимость застроенного участка. Если этот прирост составляет величину N, то:
Экон.износ = Стоимость замещения - Физ.износ - Функц.износ - N |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 14:48 |
|
приложите расчет, пожалуйста |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 15:50 |
|
| work писал(а): |
| приложите расчет, пожалуйста |
Расчёт чего?
Для начала нужно провести сравнительный анализ - сколько стоят свободные земельные участки под застройку и сопоставимые участки, которые продаются с "хатками" под снос. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 16:44 |
|
Да собственно с того и началась тема, что расположенные в одном районе участки пустые и с ветхим домом, одинаковые вроде по всем остальным параметрам, стоят по разному - кто-то из продавцов считает дом плюсом, кто-то минусом. Соответственно и стоимость участков от пустых отличается какие-то в плюс, какие-то в минус. |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 17:11 |
|
То есть, судя по усреднённому предложению, ветхий дом на стоимость земельного участка не влияет? Ок, это вывод, который можно обосновать, и который соответствует концепции "условно свободного участка". |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 17:13 |
|
Они даже в объявлениях в газетах печатаются в разделе "продам участок", а не "продам дом", "продам дачу" |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 17:21 |
|
| zanoza писал(а): |
| Они даже в объявлениях в газетах печатаются в разделе "продам участок", а не "продам дом", "продам дачу" |
Я видел это. Ну так если у вас есть объективный рыночный индикатор, откуда возникли сомнения и необходимость в корректировках? |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 18:04 |
|
| N.D. писал(а): |
| То есть, судя по усреднённому предложению, ветхий дом на стоимость земельного участка не влияет? Ок, это вывод, который можно обосновать, и который соответствует концепции "условно свободного участка". |
Улучшения в любом случае влияют. Нельзя сравнивать несравнимое. Об инженерном обеспечении участка почкму-то все забыли. Что значит "свободный участок" он в поле-огороде?
Есть незамысловатый способ уяснить вклад земельной составляющей: провести корреляционный анализ стареньких домовладений с новыми, с учетом размера земельного участка. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 18:06 |
|
| Цитата: |
| Об инженерном обеспечении участка почкму-то все забыли |
оно одинаковое у пустых и с ветхим домом. |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 18:11 |
|
Да? Приведи пример |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 18:34 |
|
что - да? да. в плотно застроенном старом районе города днепропетровска есть участки с ветхими домами. и есть участки, где этих домов давно нет, а коммуникации остались. электрика, водопровод, канализация. информация от агентства недвижимости. |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 18:52 |
|
Думаю, что это ЗУ очищенные. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 18:55 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
| Думаю, что это ЗУ очищенные. |
??? |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 19:00 |
|
Там не было построек? |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 19:03 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
| Там не было построек? |
Когда? На момент продажи на пустых участках нет построек. На застроенных - ветхий дом. Цена участков с ветхим домом каких-то выше, чем пустой, каких-то ниже. Агентство недвижимости сказало - продавец такую цену поставил. Значит кто-то считает, что ветхий дом - это плюс, кто-то - что минус. |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 19:15 |
|
В Днепре, в центре, есть незастроенные усчастки изначально. Верю!!! Извини. Убёг. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 19:24 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
| В Днепре, в центре, есть незастроенные усчастки изначально. Верю!!! Извини. Убёг. |
Я что, где-то писала, что они изначально незастроенные?!! Я пишу о том, что они на дату продажи незастроенные. |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 19:33 |
|
zanoza провели анализ рынка? к какому заключению пришли?
Много коллег выложили свои мнения, в т.ч. что улучшенный участок дешевле пустого (по тому, что присутствуют затраты). По вашим словам, как я и предполагал, есть застроенные участки как дороже, так и дешевле пустого участка. О чем это говорит? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 19:57 |
|
Это говорит о нестабильности рынка Ну и скорее всего имеются какие-то различия все-таки, но при обычном изучении рынка в рамках отчета за 550 грн./участок мы об этих различиях не узнаем
Некоторые продавцы аргументируют тем, что дом дает право прописки. Не знаю, как эта проблема решается на участках, где дом был, адрес есть, но дом снесен. С другой стороны, наличие дома повышает затраты на сделку и влечет за собой затраты на снос.
Добавлено спустя 23 секунды:
А, и еще типа в ветхом доме можно жить, пока строится новый. |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 20:04 |
|
то есть, принимая 5% в +- как ваше личное умозаключение (как и у других) не повлияет на результат, и предоставившие доказательства в виде предложений на рынке, их "хаотичный разнобой в плане зависимости - с улучшением он или нет, именно в цене" не предоставляют возможность точно высчитать что именно дешевле, исходя из вашего вопроса.
по этому, знак перед поправкой, в зависимости от ситуации принимается индивидуально |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 20:20 |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 25 Июл 2012 12:04 |
|
| work писал(а): |
| то есть, принимая 5% в +- как ваше личное умозаключение (как и у других) не повлияет на результат, и предоставившие доказательства в виде предложений на рынке, их "хаотичный разнобой в плане зависимости - с улучшением он или нет, именно в цене" не предоставляют возможность точно высчитать что именно дешевле, исходя из вашего вопроса. |
Вас не затруднит излагать мысль более ясно? И желательно без сложноподчинённых предложений. |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Ср, 25 Июл 2012 12:20 |
|
Реалии рынка могут не соответствовать логике, тому пример занозы:
участок застроенный стоит как дешевле так и дороже пустого участка, аналогия ситуация, на рынке квартир :
5 аналогов типичных квартир с одной улицы: три аналога в удовлетворительном состоянии, два в хорошем состоянии с ремонтом, однако, среднее арифметическое цены 1 кв.м. по тем трем аналогам выше, к примеру на 10% относительно среднего арифметического цены 1 кв.м. из двух аналогов, которые с ремонтом. Теперь вопрос, логично ли принимать поправку на состояние, если объекты, состояние которых хуже, стоят дороже объектов с состоянием по лучше? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
