| Автор |
Сообщение |
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
 Добавлено:
Чт, 02 Авг 2012 16:52 |
  |
Інвентаризаційна вартість такого "будинку" 1900 року 5786 грн. Плани в техпаспорті красиво намальовані. А от мені як його оцінити? |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
1.rar |
| Размер файла: |
208.02 Kб |
| Скачан: |
55 раз |
|
|
  |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 02 Авг 2012 17:20 |
|
никак. акт осмотра- не пригодное к эксплуатации, физ.износ 80-90% и вперед... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Чт, 02 Авг 2012 18:01 |
|
| SHE писал(а): |
| никак. акт осмотра- не пригодное к эксплуатации, физ.износ 80-90% и вперед... |
В техпаспорті на 31.07.2012 фізичний знос 79%. |
|
|
|
|
|
Ksenij
Сообщения: 10
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 02 Авг 2012 19:31 |
|
Считай под ликвидацию + стоимость земли (или права пользования) - затраты на разборку. Хотя тут материала всего ничего - бабушкам в деревне печку топить  |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 07:47 |
|
Удивляет однозначность решения
| Цитата: |
| Считай под ликвидацию |
1. Как обозначен в задании ОО?
Если "под разборку" тогда возможна "ликвидация".
А если НЕТ?
2. Если ОО "домовладение" не имеющее юридического документа подтверждающего его не пригодность к эксплуатации. То тут, уж будьте добры, считайте то что Вам заказали. С учетом физ состояния.
Не имеет права оценщик самостоятельно решать "можно или нельзя" такое здание эксплуатировать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 08:43 |
|
Согласен с тобой
| rudge писал(а): |
| .. Не имеет права оценщик самостоятельно решать "можно или нельзя" такое здание эксплуатировать. |
Имеет право предположит .... Обязан грамотно обосновать предположение.
выделять жирным не стал ))) |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 08:49 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
Имеет право предположит .... Обязан грамотно обосновать предположение.
выделять жирным не стал ))) |
Чем такое предположение можно обосновать, если нет юр дока? "По мнению оценщика"? Дык тут же появится "по мнению рецензента". И кто прав?
Мало того, физизнос улучшения "вещь" устранимая. Провел капремонт, после покупки, и живи себе не хочу. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 09:56 |
|
| rudge писал(а): |
| Чем такое предположение можно обосновать, если нет юр дока? "По мнению оценщика"? |
Фотоаппарат в руки и фотографируешь каждую щель, доску, дырку, признак гнилизны, дырку от следов жука-древоточца, след замокания и т.д.
Потом берешь таблички поэлементные и смотришь: обнаружил следы жука-девоточца, тут же фото, тут же описание от таблички и процент износа. Обнаружил следы гнили, тут же фото тут же процент износа. И так по каждому элементу. Посчитали износ по дому и по общей табличке определили пригоден/непригоден.
| rudge писал(а): |
| Мало того, физизнос улучшения "вещь" устранимая. Провел капремонт, после покупки, и живи себе не хочу. |
А про экономическую эффективность такого устранения забываем?
Добавлено спустя 20 минут 3 секунды:
| rudge писал(а): |
| Если ОО "домовладение" не имеющее юридического документа подтверждающего его не пригодность к эксплуатации. То тут, уж будьте добры, считайте то что Вам заказали. С учетом физ состояния. |
Даже если и документ о непригодности и есть, то объект от этого не станет называться как-то подругому, он как был домом так и останется. И наличие такого документа не ставит на объекте печать "только ликвидация". Его непригодность в пригодность может переводиться путем ремонтов/реконструкции. Если такого документа нет, то анализ НЭИ для оценщика никто не отменял. И только он показывает, подходы, методы, в рамках которого и будет определена стоимость объекта оценки.
И если есть здание, по результатам обследования которого установлено наличие некоторых повреждений/дефектов, что требует неких капитальных вложений. А по результатам анализа рынка установлено, что внесение этих кап. вложений экономически нецелесообразно, то стоимость объекта оценки будет определяться именно стоимостью ликвидации, даже если документа о непригодности нету. И будет его стоимость определяться так по той причине, что такой подход даст максимальную стоимость объекта оценки.
Вот один из моих бывших объектов, который гордо носил имя "коровник", и стоимость его определялась как коровника, но по стоимости ликвидации (была расчетным путем доказана экономическая неэффективность внесения кап. вложений). И в выводах была стоимость коровника. Как вы говорите, что заказали, то и получили: заказали стоимость коровника, получили стоимость коровника. Все внутри - оценочная кухня. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 10:19 |
|
| Серый писал(а): |
| ....по общей табличке определили пригоден/непригоден. |
Эт в какой такой табличке написано пригоден не пригоден? Той что сами оценщики придумали? Есть порядок определения пригодности для эксплуатации и кто это может определять. Остальное все эмоции.
| rudge писал(а): |
| Мало того, физизнос улучшения "вещь" устранимая. Провел капремонт, после покупки, и живи себе не хочу. |
| Цитата: |
| А про экономическую эффективность такого устранения забываем? |
Даже и не хотел думал в эту сторону, ибо вопрос "экономической эффективности" это вопрос не оценщика, а собственника (будущего) который купит "это" в том состоянии в котором "это" находится на момент оценки. Будут выгодно купит, будет не выгодно или не купит.
Обратите внимание что все "экономические выгоды", в Вашем понимании, произойдут после покупки. Если бы настоящий собственник (продавец) имел желание/возможность и тп то наверное он сам бы устранил физ.износ и продавал бы по более высокой стоимости. А так "маємо що маємо" и стоимость ему соответствующая.
Вы похоже опять призываете нас гадать на кофейной гуще, че потом будет делать покупатель.
Да не знаю я и знать не хочу, если определяю РС, а не создаю бизнес план для покупателя.[/quote] |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 10:37 |
|
| rudge писал(а): |
Даже и не хотел думал в эту сторону, ибо вопрос "экономической эффективности" это вопрос не оценщика, а собственника (будущего) который купит "это" в том состоянии в котором "это" находится на момент оценки. Будут выгодно купит, будет не выгодно или не купит.
Обратите внимание что все "экономические выгоды", в Вашем понимании, произойдут после покупки. Если бы настоящий собственник (продавец) имел желание/возможность и тп то наверное он сам бы устранил физ.износ и продавал бы по более высокой стоимости. А так "маємо що маємо" и стоимость ему соответствующая. |
Рыдаю стоя с вашей логики/предположения.
Где написано в определении рыночной стоимости, что объект оязательно должен быть продан, там есть, что стоимость, за которую продавец продал бы, а покупатель купил бы. Основана на принципе НЭИ. А Вы постоянно говорите о нерыночной стоиомсти - стоимости при текущем использовании, которой на рынок наплевать.
Простой пример. Есть вон то домовладение, которое на фото. Пусть как вы говорите нету бумажки, не признаем его непригодным. Установлено, что оно требует ремонта и его сумма составляет 2000 ден. ед. В округе продаются пригодные к эксплуатации объекты с минимальным износом за 1000 ден. единиц. Установлено, что после разборки с учетом затрат на демонтаж, можно выручить от реализации пригодных материалов 10 ден. ед. Сколько стоит объект оценки? Мой ответ 10 ден. ед. Потому что даже если нынешний собственник и имеет желание и возможность устранять, но за 2000 он этого не будет, чтобы потом продать за 1000 и будущий покупатель имея возможность и желание, но зная, что устранить стоит 2000 тоже не будет покупать "это", а купит пригодный за 1000.
Стоимость земли во всех случаях одинакова и приведенные стоимости сокращены на эту сумму.
Также простой пример. До кризиса на западе и особенно в Америке были случаи, когда нормальные с виду и пригодные к эксплуатации объекты просто подрывались и на их местое строились новые объекты. И делалсь это потому, что экономические выгоды от эксплуатации нового объекта с лихвой перекрывали затраты потери стаого объекта и возведения нового. И далеко не всегда взрывали новые собственники, а и старые ибо каждый стремиться к наибольшей экономической эффективности своих вложений, что ведет к повышению стоимости собственности. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 03 Авг 2012 11:36), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 10:41 |
|
| rudge писал(а): |
| Да не знаю я и знать не хочу, если определяю РС |
Однозначно. Опять коллеги ходят по тонкой грани рыночной/инвестиционной стоимости. Покупатель/ продавец "обізнані"? - "обізнані". Значит не хуже/лучше Вас с нами знают что во что можно превратить скелет коровника, за какие деньги и т.д. Но это произойдет уже после даты оценки, и имеет вид теоретической возможности, а не непреложного факта. |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент
Последний раз редактировалось: Lovchiy (Пт, 03 Авг 2012 10:46), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 10:44 |
|
| СЕНСАР писал(а): |
| SHE писал(а): |
| никак. акт осмотра- не пригодное к эксплуатации, физ.износ 80-90% и вперед... |
В техпаспорті на 31.07.2012 фізичний знос 79%. |
Согласно правил определения физ. износа охарактеризуйте ОО используя данные техпаспорта, фотоматериалов. Если ОО участок с застройкой перечитайте тему - http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=10537&start=0
| Цитата: |
| А про экономическую эффективность такого устранения забываем? |
Зачем оценщику анализировать экономическую эффективность какого-либо действия над ОО? Ведь цель оценки определить стоимость ОО на дату оценки, при его текущем использовании. Или цель оценки - определить инвестиционную стоимость ОО? В зависимости от цели оценки - и песенка своя. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 10:54 |
|
| work писал(а): |
| Зачем оценщику анализировать экономическую эффективность какого-либо действия над ОО? Ведь цель оценки определить стоимость ОО на дату оценки, при его текущем использовании. |
Потому что этого требует принцип НЭИ: юридически дозволено, технически эсуществимо, экономически целесообразно. и если хоть один из пунктов не осуществим/дозволен/досяжен, то такое использование/действие отпадает. В противном случае - стоимость не рыночная.
Понятия "текущее использование" и "рыночная стоимость" - не совместимы. Для рыночной стоимости есть только понятие НЭИ (ЛНЭИ согласно МСО).
| work писал(а): |
| Или цель оценки - определить инвестиционную стоимость ОО? |
При чем здесь инвестиционная стоимость. Инв. стоимость предполагает использование каких-либо данных, конкретно установленных заказчиком и при этом отличных от рынка, в том числе и неких инвестиционных вложений. Если же данные, суммы инв. вложений продиктованы рынком, то стоимость будет рыночная. Ведь все же делают дисконтирование и закладывают некие суммы ремонтов. Но закладывают рыночные данные, поэтому и стоимость получается рыночная. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:03 |
|
Серый вы противоречите сами себе. Квартиру на первом этаже даже если и покупают под офис - покупают как квартиру, используя денежные средства переводят в нф, с текущими процедурами. По-вашему, если эту квартиру лучше использовать в качестве офиса - будете, наверное, и сравнительный подход на основе офисов интерпретировать?  |
|
|
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:04 |
|
Ув. Серый проще сказать что Вы действуете по принципу НЭИ на теперешнее время, потому как все думают что на будущее, поэтому и не поняли Вас.
| Серый писал(а): |
| Установлено, что оно требует ремонта и его сумма составляет 2000 ден. ед. В округе продаются пригодные к эксплуатации объекты с минимальным износом за 1000 ден. единиц. Установлено, что после разборки с учетом затрат на демонтаж, можно выручить от реализации пригодных материалов 10 ден. ед. Сколько стоит объект оценки? Мой ответ 10 ден. ед. Потому что даже если нынешний собственник и имеет желание и возможность устранять, но за 2000 он этого не будет, чтобы потом продать за 1000 и будущий покупатель имея возможность и желание, но зная, что устранить стоит 2000 тоже не будет покупать "это", а купит пригодный за 1000. |
Поэтому не понимаю какие могут быть вопросы к этому. Обоснование экономической выгоды на сегодняшний день никто не отменял. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:23 |
|
rudge извини конечно, но как-то выборочно вы форум читаете.
помойму Дежавю.
| Цитата: |
| при его текущем использовании |
прочтите внимательно определение РС, плз если ТИ не противоречит НЭИ, возможно.
Пример, иллюстрирующий (не доказывающий) Серый нормально привел.
| Цитата: |
| Обоснование экономической выгоды на сегодняшний день никто не отменял |
А теперь вспомните, правильный ответ на вопрос, "За Что Платит Покупатель?" |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:27 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
| Ув. Серый проще сказать что Вы действуете по принципу НЭИ на теперешнее время, потому как все думают что на будущее, поэтому и не поняли Вас. |
Ну это само собой подразумевается хотя бы из того, что стоимость определяется на определенную дату оценки. Соответственно, что и все суждения имеют место на эту же дату. Ну и естетсвенно, с учетом затрат, необходимых для достижения этого НЭИ.
| work писал(а): |
| Серый вы противоречите сами себе. Квартиру на первом этаже даже если и покупают под офис - покупают как квартиру |
Но согласитель, что квартира на первом этаже с потенциалом стать более дорогим объектом нежилого фонда будет стоить несколько дороже аналогичной по стояку квартиры на более высоких этажах. И это "несколько дороже" и учитывает продаваемый нынешним владельцем потенциал квартиры быть превращенной в офис/магазин, заметьте, он его продает, а не дарит ибо продает по более высокой цене, чем квартира этажами выше.
| work писал(а): |
| используя денежные средства переводят в нф, с текущими процедурами. По-вашему, если эту квартиру лучше использовать в качестве офиса - будете, наверное, и сравнительный подход на основе офисов интерпретировать? |
Да хоть как могу интерпретировать. Если есть достаточное количество аналогов - квартир на превом этаже в данном местоположении, определю на основе таких же квартир ибо в их стоимость уже заложена стоимость потенциала быть переведенной в нежилой фонд (смотри выше).
Если же квартира последний измогикан (ну долго бабушка-пенсионерка сопротивлялась, что все квартиры уже давно офисы/магазины), то могу и на базе офисов интерпретировать:
К=О-И
К - стоимость оцениваемой квартиры;
О - стоимость офисов/магазинов и т.д., что соответствует НЭИ;
И- приведенные инвестиции на преобразование квартиры в офис/магазин. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 03 Авг 2012 11:39), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:33 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
| А теперь вспомните, правильный ответ на вопрос, "За Что Платит Покупатель?" |
Если кратко, то за выгоду. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:42 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
| Владимир Владимирович писал(а): |
| А теперь вспомните, правильный ответ на вопрос, "За Что Платит Покупатель?" |
Если кратко, то за выгоду. |
... За Ожидания ... В т.ч. и выгоды (естественно вероятной)
| Цитата: |
work писал(а):
Серый вы противоречите сами себе. Квартиру на первом этаже даже если и покупают под офис - покупают как квартиру |
точно Дежавю ))) Только честно, вы много видели продавцов (насчет покупателей заметьте не спорю) продающих без учета возможных выгод )))
Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд:
Плытий Петр, а риэлтеры еще говорят (кстати тоже почти правильно)))) "За Мечту" |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:56 |
|
Владимир Владимирович оценщику должно быть по барабану чья-то выгода. Возвращаясь к теме - НЭИ жилого дома - жилье и точка. Оценивать как жилье в аварийном состоянии. Жить там нельзя на дату оценки - доходный подход отпадает. Если на рынке есть аналогичные объекты продажи - делайте сравнительным и затратным. Если на рынке по продаже нет аналогов - делайте только затратным. |
|
|
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 11:59 |
|
Знали бы Вы, ув. Владимир Владимирович, сколько в банке таких "мечтаний". |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 12:10 |
|
| work писал(а): |
| Владимир Владимирович оценщику должно быть по барабану чья-то выгода. Возвращаясь к теме - НЭИ жилого дома - жилье и точка. Оценивать как жилье в аварийном состоянии. Жить там нельзя на дату оценки - доходный подход отпадает. Если на рынке есть аналогичные объекты продажи - делайте сравнительным и затратным. Если на рынке по продаже нет аналогов - делайте только затратным. |
+100 Только уточнив
| Цитата: |
| оценщику должно быть по барабану чья-то выгода |
при определении РС
Ту Владимир Владимировичу
Не
| Цитата: |
| при его текущем использовании |
а при текущем СОСТОЯНИИ. Разницу улавливаете?
Коллега Серый тут вспомнил про инвестиционную стоимость и подчеркнул что при ее расчете учитываются "условия" инвестора. А какая разница кто эти условия выдвигает/задает, инвестор или оценщик. Лично я разницы не вижу. Условия есть, все это не РС. Вы же "условия" поставленные оценщиком считаете приемлемыми для РС, а инвестором не приемлемыми. Где же логика?
| Плытий Петр писал(а): |
| Знали бы Вы, ув. Владимир Владимирович, сколько в банке таких "мечтаний". |
Вот вот.
По этому, из-за прогнозов дальнейшего использования ОО от Глобы=оценщика и получаем на один ОО десять разных "РС". По этому нас и бьют, и правильно делают. И будут бить, до тех пор пока при расчете РС оценщик будет фантазировать на предмет "чего там дальше будет с ОО", а не отражать реальную картину на рынке сложившуюся на дату оценки.
Вопрос к оппонентам.
Каким образом вы учтете тенденции рынка, желания инвестора в сравнительном или затратном подходах? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пт, 03 Авг 2012 12:41), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 12:32 |
|
| Цитата: |
| оценщик будет фантазировать на предмет "чего там дальше будет с ОО" |
Ну еще-бы, если прокурор зачитает НЭИ ОО и задаст вопрос, почему же вы, товарищь оценщик написали магазин, а там сейчас сарай и владелец продать не может, т.к. за аналоги вы брали магазины когда в свидетельстве четко указано "Сарай" тогда сразу мышление станет в нужное русло. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 13:20 |
|
| rudge писал(а): |
Вопрос к оппонентам.
Каким образом вы учтете тенденции рынка, желания инвестора в сравнительном или затратном подходах? |
Ответ - никаким (всё будет учтено в аналогах и прочем). Так как принцип ожидания
| Цитата: |
Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки
визначається розміром економічних вигод, які очікуються від
володіння, користування, розпорядження ним. |
используется ТОЛЬКО в доходном подходе. (И если об этом помнить во всех этих спорах то исключаться очень многие передергивания когда оппонент от доходного резко перескакивает на сравнительный или затратный)
Ответный вопрос.
Каким образом ты посчитаешь РС незавершенного строительства ДОХОДНЫМ подходом?
Исходя из твоей теории стоимость незавершенки будет равна 0, так как ты же не Глоба его достраивать и уж тем более узнавать сколько ПОТОМ будет стоить аренда, правильно? или таки иногда Глоба? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 13:30 |
|
| rudge писал(а): |
| Коллега Серый тут вспомнил про инвестиционную стоимость и подчеркнул что при ее расчете учитываются "условия" инвестора. |
Я подчеркнул, что при определении инвестиционной стоимости используются условия инвестора, при этом эти условия отличны от рыночных.
| rudge писал(а): |
| А какая разница кто эти условия выдвигает/задает, инвестор или оценщик. Лично я разницы не вижу. Условия есть, все это не РС. Вы же "условия" поставленные оценщиком считаете приемлемыми для РС, а инвестором не приемлемыми. Где же логика? |
Разница и логика в том, что инвестор может задать любые условия: более низкая/более высокая арендная ставка, более низкий/более высокий уровень заполняемости, более низкий/более высокий уровень доходности и т.д. и т.п. И если эти условия отличаются от рыночных, то эта стоимости сразу же становится инвестиционной для конкретного заказчика, задавшего эти условия.
Оценщик же оперирует рыночными условиями: залад рынок, что арендная ставка на эту недвижимость такая-то, оценщик и использует ее, задал рынок, что доходность такая-то, оценщик и использует ее, задал рынок уровень вакантности, оценщик и использует ее и т.д. Или по крайней мере анализирует существующее положение объекта оценки и как оно соотносится с рынком. Для рыночной стоимости используются уловия/исходные данные, заданные рынком.
| rudge писал(а): |
Плытий Петр писал(а):
Знали бы Вы, ув. Владимир Владимирович, сколько в банке таких "мечтаний".
Вот вот.
По этому, из-за прогнозов дальнейшего использования ОО от Глобы=оценщика и получаем на один ОО десять разных "РС". |
Фактически, это поиск НЭИ, правда нужно учитывать реальность заложенных прогнозов/предположений/допущений.
| rudge писал(а): |
Вопрос к оппонентам.
Каким образом вы учтете тенденции рынка, желания инвестора в сравнительном или затратном подходах? |
В сравнительном подходе их учитывать и не нужно т.к. рынок их уже учел. Например, стоимость квартиры на первом этаже с потенциалом перевода выше стоимости аналогичной квартиры на высших этажах в этом же доме. Рынок уже учел этот потенциал и оценил его.
Затратный подход на то он и нерыночный, чтобы не учитывать рыночные тенденции.
Добавлено спустя 5 минут 29 секунд:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Ответный вопрос.
Каким образом ты посчитаешь РС незавершенного строительства ДОХОДНЫМ подходом?
Исходя из твоей теории стоимость незавершенки будет равна 0, так как ты же не Глоба его достраивать и уж тем более узнавать сколько ПОТОМ будет стоить аренда, правильно? или таки иногда Глоба? |
Не, рудж будет говорить, что стоимость недостроя равна понесенным затратам. И пофиг, что строить его прекратили потому что на данный момент владелец просчитал, что завершив его с учетом понесенных затрат на достройку он не вернет вложенные средства в том объеме, в котором он планировал или вообще останется в минусах. И вернется к этому объекту как только его экономические ожидания вернутся на прежний уровень.
А покупателю скажет, бери как есть и мне пофиг твои ожидания и вернешь ты что-то или нет, это будет воя проблема после того, как купишь "это".
Добавлено спустя 5 минут 39 секунд:
| Плытий Петр писал(а): |
| Знали бы Вы, ув. Владимир Владимирович, сколько в банке таких "мечтаний". |
Ну ладно мы "тупые" оценщики намечтали, как пишут в некоторых изданиях прямо озолотились на откатах. А куда же вы "умные" банкиры смотрели, когда кредиты выдавали. Или про свои откаты вслух не говорят. Кто последний - тот и папа, как бы пошло это не звучало. Да и по закону оценка под кредит не нужна, выдавайте без оценок, лично я не против. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 03 Авг 2012 13:56), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 13:45 |
|
Уважаемые, и давно недострой стал приносить доход? И где хоть одно упоминание за доходный подход? укажите мне, пожалуйста:
П О С Т А Н О В А від 26 жовтня 2011 р. N 1103 Київ Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)
| Цитата: |
Оціночна вартість об'єктів незавершеного будівництва
визначається шляхом застосування методу прямого відтворення
витратного підходу та (або) поєднання кількох методичних підходів.
Метод прямого відтворення витратного підходу ґрунтується на
кошторисній вартості, скоригованій на індекс зміни вартості, що
встановлюється Мінрегіоном, коефіцієнт готовності та коефіцієнт
зносу (у разі його наявності) з урахуванням вартості майнових прав
платника податку, пов'язаних із земельною ділянкою, на якій
розташований такий об'єкт незавершеного будівництва.
Визначення оціночної вартості об'єкта незавершеного
будівництва шляхом застосування кількох методичних підходів
здійснюється відповідно до абзацу другого пункту 26 Національного
стандарту N 2 ( 1442-2004-п ) за умови, що об'єкт має такі ознаки:
його будівельна готовність становить понад 70 відсотків;
показники міцності конструкції об'єкта дають можливість
завершити будівництво;
об'єкт розпочатий будівництвом не більш як п'ять років тому;
у разі тимчасового припинення будівництва об'єкта роботи з
його консервації виконані своєчасно;
об'ємно-планувальні характеристики об'єкта відповідають
сучасним вимогам будівельних норм і правил. |
НС2
| Цитата: |
26. Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається
із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також
шляхом поєднання усіх методичних підходів.
У разі поєднання методичних підходів вартість об'єкта
незавершеного будівництва визначається як різниця між
прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш
ефективного використання після завершення його будівництва і
введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості
витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в
експлуатацію. |
фраза "поєднанням усіх методичних підходів" не считается 
И где логика? если мы считаем рыночную стоимость, то сравнительный - основной подход, даже при прогнозировании рыночной стоимости незавершонки, или вы все же настаиваете, что прогнозирование дохода, того, что не может принести доход на дату оценки - даст реальный результат? |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:00 |
|
| work писал(а): |
| И где хоть одно упоминание за доходный подход? укажите мне, пожалуйста: |
пожалуйста
| Цитата: |
НС№1
46. Для оцінки об'єктів незавершеного будівництва, земельних
ділянок під забудовою, їх поліпшень, окремих складових цілісного
майнового комплексу може застосовуватися метод залишку. Цей метод
грунтується на врахуванні принципу внеску (граничної
продуктивності) і є результатом комбінування витратного та
дохідного підходів.
|
к тому же
| Цитата: |
У разі поєднання методичних підходів вартість об'єкта
незавершеного будівництва визначається як різниця між
прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш
ефективного використання після завершення його будівництва і
введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості
витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в
експлуатацію.
|
чистый ДОХОДНЫЙ подход, тут Вам
и
прогноз (тенденции и прочее)
и
НЭИ
и
дисконтирование (приведение)
Добавлено спустя 4 минуты 28 секунд:
| work писал(а): |
| если мы считаем рыночную стоимость, то сравнительный - основной подход |
А Вы в свою очередь можете указать где такое сказано, что сравнительный это ОСНОВНОЙ подход? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:07 |
|
| Серый писал(а): |
| Ну ладно мы "тупые" оценщики намечтали, как пишут в некоторых изданиях прямо озолотились на откатах. А куда же вы "умные" банкиры смотрели, когда кредиты выдавали. Или про свои откаты вслух не говорят. Кто последний - тот и папа, как бы пошло это не звучало. Да и по закону оценка под кредит не нужна, выдавайте без оценок, лично я не против. |
Ув. Серый, зря Вы так. Если в этой теме перекрутили Ваши слова, то пожалуйста не прекручивайте мои. Вы правы в одном:
| Серый писал(а): |
| "умные" банкиры смотрели, когда кредиты выдавали |
мало того, они их и оценивали. Я сертифицированный оценщик, как и другие
| Серый писал(а): |
| "тупые" оценщики |
пришел работать год назад в банк, то полгода у меня проходил шок от оценненных залогов "нетупыми" оценщиками (рабочими банка), которые даже элементарными хзнаниями не обладали. Вот это я и имел ввиду, говоря
| Плытий Петр писал(а): |
| сколько в банке таких "мечтаний". |
Добавлено спустя 1 минуту 24 секунды:
| Серый писал(а): |
| оценка под кредит не нужна, выдавайте без оценок, лично я не против. |
я лично против. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:17 |
|
Hard_Pragmatic не вам ли не знать какой же рыночный подход играет главную роль при продаже. Касательно комментария - я же написал фраза "у разі поеднання" не в счет. Да и метод залишку это другая степь. |
Последний раз редактировалось: work (Пт, 03 Авг 2012 14:22), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:19 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
пришел работать год назад в банк, то полгода у меня проходил шок от оценненных залогов "нетупыми" оценщиками (рабочими банка), которые даже элементарными хзнаниями не обладали. Вот это я и имел ввиду, говоря
Плытий Петр писал(а):
сколько в банке таких "мечтаний". |
Ну извините. Просто задрало уже только и слышно, мол оценщики такие-сякие наоценивали, а то что навыдавали, так все тихонько сидят. Написали бы, что мечтания своих банковских оценщиков. Если показываете пальцем, так показывайте четко, а не как гаишник жезлом 
Добавлено спустя 4 минуты 6 секунд:
| work писал(а): |
| Hard_Pragmatic не вам ли не знать какой же рыночный подход играет главную роль при продаже. |
Все очень субъективно и зависит от типа имущества. Для типичных объектов может и сравнительный в фаворе. А вот попробуйте сравнительным оценить крупный торговый или офисный комплекс, складской комплекс (особенно специализированный типа холодильника или фармацевтический). При продаже таких объектов их стоимость только доходным и определяется, поверьте наслово исходя из практики. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:25 |
|
| work писал(а): |
| Hard_Pragmatic не вам ли не знать какой же рыночный подход играет главную роль при продаже. Касательно комментария - я же написал фраза "у разі поеднання" не в счет. Да и метод залишку для земли это другая степь. |
интересная и самое главное доказательная у Вас манера вести спор
1. нет не мне ли не знать, мне бы знать где такое в нормативке указано.
2. не в счет Ваши не в счет
3. залишку для земли и может и не та степь, только эта же степь написана для незавершенки в нормативке. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пт, 03 Авг 2012 15:19), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:26 |
|
| Серый писал(а): |
| Если показываете пальцем, так показывайте четко, а не как гаишник жезлом |
Понял |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:27 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
Серый писал(а):
оценка под кредит не нужна, выдавайте без оценок, лично я не против.
я лично против. |
Потому что в случае чего, ненакого будет показывать. А так удобно: приватизация занижена оценщик виноват, посчитали дружно его откаты, аренда занижена - опять оценщик виноват, опять посчитали его откаты, залог завышен, правильно опять оценщик виноват, ну и привычная процедура просчета его откатов. Как итог, еще и записали в оценочную мафию и оценочные бароны. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:33 |
|
|
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 14:54 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Ответ - никаким (всё будет учтено в аналогах и прочем). Так как принцип ожидания. |
То есть Вы утверждаете что стоимость предложения отражает "тенденции рынка и желания инвестора". Интересно как? Как статическая величина может отражать динамику процесса?
Позволю напомнить Вам что доходность как в номинале так и в %% жестко связана со стоимостью которая как правило определяется самым рыночным подходом сравнением. При этом она для РС берется как статическая. См МСО 1 ст. 3.2.3. ну и это из МСО
| Цитата: |
| 5.12.5. После определения денежного потока (на основании реконструированного отчета о прибылях и убытках) оценщик должен выбрать метод капитализации. При прямой капитализации применяется общая ставка капитализации или ставка капитализации с учетом всех рисков, на которую делится доход одного года или стабилизированный чистый операционный доход для определения показателя стоимости. Прямая капитализация применяется в основном на рынках, на которых имеются достаточные свидетельства, касающиеся информации. Капитализация дохода принимает в расчет стоимость денег в зависимости от времени и применяется к ряду величин чистых операционных доходов за некоторое число лет. Метод, называемый анализом дисконтированного денежного потока (ДДП), представляет собой очень известный пример капитализации дохода (см. МР 9). Прямая капитализация или капитализация дохода (либо и то, и другое) могут применяться для расчета рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости. |
| Цитата: |
Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки
визначається розміром економічних вигод, які очікуються від
володіння, користування, розпорядження ним. |
Правильно. Кто бы спорил.
А что доход от аренды сложившейся на дату оценки это не тоже самое? (см МСО выше) Это не экономические выгоды? При этом это рыночные данные на дату оценки, а не фантазии оценщика.
| Цитата: |
Ответный вопрос.
Каким образом ты посчитаешь РС незавершенного строительства ДОХОДНЫМ подходом? |
Я не буду повторяться. Воспользуйся поиском. Об этом уже много тут писано.
| Цитата: |
| Исходя из твоей теории стоимость незавершенки будет равна 0, так как ты же не Глоба его достраивать и уж тем более узнавать сколько ПОТОМ будет стоить аренда, правильно? или таки иногдаГлоба? |
Для начала просчитайте, а потом утверждайте. Только в расчетах не дисконтируйте доход от достроенного покупателем уже после покупки и учтите период достройке по ДБН.
| Серый писал(а): |
Все очень субъективно и зависит от типа имущества. Для типичных объектов может и сравнительный в фаворе. А вот попробуйте сравнительным оценить крупный торговый или офисный комплекс, складской комплекс (особенно специализированный типа холодильника или фармацевтический). При продаже таких объектов их стоимость только доходным и определяется, поверьте наслово исходя из практики. |
Не верю. Если есть подобные объекты есть в продаже то сравнительный годится и он в "фаворе", а не доходный. Ибо "знающий покупатель на заплатит дороже, а знающий продавец не продаст дешевле" Баланс спроса и предложения.
| Серый писал(а): |
| Не, рудж будет говорить, что стоимость недостроя равна понесенным затратам |
Вы за себя расписывайтесь не приписывая мне своего мнения. Я уж как нибудь свое мнение отстою |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 15:16 |
|
| rudge писал(а): |
| Я не буду повторяться. Воспользуйся поиском. Об этом уже много тут писано. |
ну я же Вам ответил, может тогда в качестве исключения сделаете одолжение?
Иначе таким образом можно будет отвечать на ЛЮБОЙ вопрос в том числе и Ваш, тем самым уходя от прямого ответа, уж больно тут на Форуме много чего написано. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 16:44 |
|
| rudge писал(а): |
| А что доход от аренды сложившейся на дату оценки это не тоже самое? |
Ну, тут, уважаемый коллега rudge, Вы не правы - 100%.
Принцип ожидания и заключается в том, что сегодняшняя, текущая стоимость объекта определяется ожидаемыми будущими выгодами (в деньгах) и также ожиданиями относительно динамики изменения этих будущих выгод. Все.
Доход на дату оценки интересен только в том случае, если он как-то может быть использован для характеристики и прогнозирования будущих доходов. Точка.
В остальных случаях, извините - наплевать покупателю (рассчитывающему на будущие доходы) с высокой колокольни на текущий и тем более ретроспективные доходы. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 17:12 |
|
| rudge писал(а): |
| Не верю. Если есть подобные объекты есть в продаже то сравнительный годится и он в "фаворе", а не доходный. Ибо "знающий покупатель на заплатит дороже, а знающий продавец не продаст дешевле" Баланс спроса и предложения. |
Зря не верите.
При продаже профессиональных объектов недвижимости обсуждаются следующие вопросы:
- заполняемость объекта на дату оценки;
- качество арендаторов, их состав в разрезе групп, представительность арендаторов (местные или иностранные их удельные веса) - качество рентрола;
- исходя из этого обсуждается показатель доходности - ставка капитализации;
- получается стоимость в рамках именно доходного подхода.
Факты продаж могут быть только ориентиром коридора т.к. объект объекту рознь.
В свое время "Альта-Центр" на Петровке был продан практически за копейки (относительно конечно) только потому, что там был просто безобразно подобран состав арендаторов и для успешного функционирования объекта нужно было провести полный ребрендинг объекта, проведено по новому функциональное зонирование торговых площадей, были полностью по новому набраны арендаторы. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 03 Авг 2012 22:14 |
|
Один из самых интересных аспектов этой темы - то, что коллега СЕНСАР уже более суток в обсуждении не участвует. Может, мы говорим не о том, что ему интересно и важно в данный момент (который имел место более суток назад)? 
А вообще-то - тут был поднят очень интересный... даже не столько интересный, сколько проблематичный (неоднозначный) и где-то даже животрепещущий вопрос. Опять-таки, желающие подумать на эту тему могут обратиться к публикациям и докладам Воронина В.А. и Маркуса Я.И. Наиболее эффективное использование - и - наиболее вероятное использование... Тема эта, кстати, поднимается не только в Украине.
Вопрос к уважаемым коллегам rudge и work. Эдакая теоретически-прикладная проблема. Я сознательно утрирую.
Есть объект (оценки), предположим, офис площадью, неважно, 100 кв.м. На дату оценки в офисе все хорошо - и отделка стен, и подведенные коммуникации, и кондиционеры присутствуют, только... на пол нужно еще половое покрытие положить, ну, и, соответственно, закрепить плинтусы.
По Вашей логике, объект нужно оценивать в состоянии "как есть". То бишь:
1. либо искать аналоги офисов без покрытия и плинтусов (ну-ну ) для сравнительного подхода,
2. либо анализировать рынок аренды на предмет ставок арендной платы за офисные помещения без полового покрытия и плинтусов.
Ну, я так Вас понимаю. А разумно ли это? С точки зрения банальной логики, даже - не инвестора / покупателя?
P.S.
| rudge писал(а): |
Вопрос к оппонентам.
Каким образом вы учтете тенденции рынка, желания инвестора в сравнительном или затратном подходах? |
В затратном подходе - даже с лету не знаю, что ответить... А в сравнительном - все ожидания рынка и представления инвесторов о перспективе соответствующего сегмента рынка apriori уже сидят в текущих ценах сделок, ну, или ценах предложений с учетом поправок на торг. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Вс, 05 Авг 2012 15:06 |
|
Пол - конструктивный элемент. Без пола (на какой бы стадии ремонта он не находился бы) вы будете эксплуатировать ОО? Скорее нет, так как бегать/прыгать по балкам/стяжкам или другим конструкциям директор не будет. Соответственно, при любом подходе это нужно учесть. Существенная разница только в одном - сдан ли объект в эксплуатацию или нет.
Если ОО недострой, на дату оценки он дохода не может принести никакого. Необходимы затраты и время на то, чтобы ОО эксплуатировался/приносил доход. В связи с этим, я считаю, что необходимо посчитать инвестиции в ОО, и далее прогнозировать доход. |
|
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вс, 05 Авг 2012 16:09 |
|
Про затвердження Переліку внутрішніх опоряджувальних робіт, без виконання яких можливе прийняття в в експлуатацію житлових будинків та вбудовано-прибудованих приміщень.[list=]http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z0039-09[/list] |
|
|
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Вс, 05 Авг 2012 21:32 |
|
| rudge писал(а): |
Удивляет однозначность решения
| Цитата: |
| Считай под ликвидацию |
1. Как обозначен в задании ОО?
Если "под разборку" тогда возможна "ликвидация".
А если НЕТ?
2. Если ОО "домовладение" не имеющее юридического документа подтверждающего его не пригодность к эксплуатации. То тут, уж будьте добры, считайте то что Вам заказали. С учетом физ состояния.
Не имеет права оценщик самостоятельно решать "можно или нельзя" такое здание эксплуатировать. |
В завданні - договір купівлі-продажу домоволодіння... Реально там цікавить лише земля. Нові власники планують все знести й побудувати новий будинок. Землі 22 сотки. Під Києвом.
Я відмовився від цієї оцінки. Та і нотаріус відмовилася реєструвати угоду. Не було згоди одного співвласника. |
|
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Вс, 05 Авг 2012 22:40 |
|
| VladimirVI писал(а): |
| Про затвердження Переліку внутрішніх опоряджувальних робіт, без виконання яких можливе прийняття в в експлуатацію житлових будинків та вбудовано-прибудованих приміщень.[list=]http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z0039-09[/list] |
Там где-то написано выдан на объект оценки сертификат? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2012 07:57 |
|
| work писал(а): |
Пол - конструктивный элемент. Без пола (на какой бы стадии ремонта он не находился бы) вы будете эксплуатировать ОО? Скорее нет, так как бегать/прыгать по балкам/стяжкам или другим конструкциям директор не будет. Соответственно, при любом подходе это нужно учесть. Существенная разница только в одном - сдан ли объект в эксплуатацию или нет.
Если ОО недострой, на дату оценки он дохода не может принести никакого. Необходимы затраты и время на то, чтобы ОО эксплуатировался/приносил доход. В связи с этим, я считаю, что необходимо посчитать инвестиции в ОО, и далее прогнозировать доход. |
Исходя из вашей логики, если объект сначала сдать в эксплуатацию, а потом снять пол/снести стену/срезать трубы коммуникаций, то он сможет приносить доход.
Нет разницы, сдан ли объект или нет. Даже если до выполнения какх-либо работ объект был в эксплуатации, но на дату оценки ввиду выполнения работ выведен из эксплуатации, при этом работы, требующие выполнения проектных работ, то объект будет переведен в разряд непригодных к эксплуатации и потом все равно будет вводиться в эксплуатацию по общей процедуре. Нет необходимого конструктивного элемента - объект не пригоден к эксплуатации и не может приносить доход. Что требует учета корректировок как в доходном подходе (возможна и прямая и непрямая капитализация), так и в сравнительном, так и в затратном. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2012 08:29 |
|
Серый Исходя из моей логики - если на дату оценки объект нельзя сдать в аренду (по любой причине) это нужно учесть.
Если у вас ОО - недостроенный офисный центр (ваш пример) допустим, 80% готовности - вы сможете его сдавать в аренду? С помощью какой документации? Когда вы сможете получить с него доход? на дату оценки, через месяц, через год? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2012 09:22 |
|
| work писал(а): |
| Серый Исходя из моей логики - если на дату оценки объект нельзя сдать в аренду (по любой причине) это нужно учесть. |
Учеть нужно, никто не спорит.
Только зачем отдельно подчеркивать, что есть некие отличия сдан ли объект в эксплуатаию или нет.
| work писал(а): |
Существенная разница только в одном - сдан ли объект в эксплуатацию или нет.
Если ОО недострой, на дату оценки он дохода не может принести никакого. Необходимы затраты и время на то, чтобы ОО эксплуатировался/приносил доход. |
Хоть сдан объект, хоть нет, если он требует инвестиций - это нужно учесть в том объеме, чтобы довести объект до пригодного к эксплуатации и учесть временной фактор, за который это может быть сделано, в том числе и на изготовление нужной документации.
Если уж вас так интересуют профессиональные объекты недвижимости, то торговый центр на момент ввода в эксплуатацию заполнен арендаторами как минимум процентов на 80% согласно преддоговоров. Окончательные площади определяются уже по факту завершения строительства. Склады тоже очень часто строятся под конкретного арендатора, т.е. уже на начало строительства между собственником и арендатором также заключен преддоговор и оговорены все условия, в том числе и пересмотр арендных ставок на дату ввода объекта в эксплуатацию. Аналогично и с офисными зданиями.
Мы реально отклонились в тему, по которой уже говорено-переговорено. Лично меня никто не переубедил и лично я остаюсь при своем мнении: рыночную стоимость объекта определяет НЭИ и ничего кроме НЭИ, как бы этот объект не называли (назовут развалюху домовладением, стоимость домовладения будет равна стоимости ликвидации, будет объект оценки Мерседес, но при этом на осмотр предоставят только колесо - стоимость Мерседеса будет равна стоимости колеса). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2012 11:00 |
|
| Серый писал(а): |
| Хоть сдан объект, хоть нет, если он требует инвестиций - это нужно учесть в том объеме, чтобы довести объект до пригодного к эксплуатации и учесть временной фактор, за который это может быть сделано, в том числе и на изготовление нужной документации. |
100%.
Ну, и дополнительно ссылка на проект МСО: http://uto.com.ua/MPO%2017.pdf |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 06 Авг 2012 11:25 |
|
ИМХО в таких случаях определяющим фактором в выборе методики должен быть здравый смысл. А подружившись с оным, вполне реально подобрать формальное решение из числа утвержденных стандартами.  |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
