< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

нет права собствености

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Автор

Сообщение

Плытий Петр

Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 15:20

Ситуация следующая. Есть здание в центре одного города. Добротное, хороший ремонт, имело нормальную стоимость. На сегодняшний день решениями судов оно лишено собственников. Тоесть стало попросту ничейным. И вот я пока что не знаю что делать, и в каком направлении двигатся в плане расчетов стоимости. Может кто-то подскажет? Заранее спасибо.

_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік".

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 15:40

А что от этого РС изменилось?

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 15:50

Согласен с rudge, рыночная стоимость не поменяется.
Согласно ст. 335 Цивільного кодексу України, бесхозное имущество (если оно таковым признано) переходит в собственность органов местного самоуправления

Цитата:

Стаття 335. Набуття права власності на безхазяйну річ

1. Безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої
невідомий.

2. Безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що
здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою
органу місцевого самоврядування, на території якого вони
розміщені. Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться
оголошення у друкованих засобах масової інформації.

Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної
нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти
майном відповідної територіальної громади, може бути передана за
рішенням суду у комунальну власність.

3. Безхазяйні рухомі речі можуть набуватися у власність за
набувальною давністю, крім випадків, встановлених статтями 336,
338, 341 і 343 цього Кодексу.

_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 16:53

Сергей_К писал(а):

Согласен с rudge, рыночная стоимость не поменяется.

А Баба Яга в моем лице против.
По определению рыночной стоимости и в наших сатндартах и в международных, везде фигурирует понятие "майно". Согласно тех же МСО, майно - это набор прав на конкретный объект. Нет прав - нет стомисоти ибо никто не может продать этот объект, нет продавца. А, как известно по тому же определению, для рыночной стоимости необходим продавец и покупатель. Далее, для определения рыночной стоимости (да и любой стоимости) объекта оценщик должен идентифицировать права на этот объект, а если нет собственника, то и нет прав (как изветно, права на объект недвижимости подверждаются определенным документом).

Сергей_К писал(а):

Согласно ст. 335 Цивільного кодексу України, бесхозное имущество (если оно таковым признано) переходит в собственность органов местного самоуправления

Цитата:

Стаття 335. Набуття права власності на безхазяйну річ

1. Безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої

невідомий.

2. Безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що

здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою

органу місцевого самоврядування, на території якого вони

розміщені. Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться

оголошення у друкованих засобах масової інформації.

Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної

нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти

майном відповідної територіальної громади, може бути передана за

рішенням суду у комунальну власність.

3. Безхазяйні рухомі речі можуть набуватися у власність за

набувальною давністю, крім випадків, встановлених статтями 336,

338, 341 і 343 цього Кодексу.

Как я понял процедуру, то сначала бесхозная вещь береться на некий учет и учитывается в "подвешенном" состоянии один год. И только потом по решению суда такой объект может быть передан в коммунальную собственность.
Таким образом, если есть решение суда про лишения права собственности неких владельцев, но нет решения суда про передачу в собственность другому владельцу, то ни о какой рыночной стоимости речи быть не может.
Почему-то первое, что спрашивает покупатель/нотариус для осуществления сделки - документы о праве на имущество.
То, о чем говорит рудж может быть только при условии допущения, что документы о праве собственности на дату оценки существуют и есть у собственника или лица, которое его представляет.

Ну и как подтверждение, п. 5.3 Основных положений и принципов оценки МСО 2007: "Важливо підкреслити, що професійно визначена величина ринкової вартості - це обєктивна оцінка ідентификованих прав власності на певне майно на визначену дату."

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 19:20

Серый писал(а):

Нет прав - нет стомисоти ибо никто не может продать этот объект, нет продавца.

Серый, вот не пойму, сегодня есть собственник объекта - РС=10, завтра суд лишил собственника права собственности, так что РС=0. Если с Вами заключат договор на предварительную оценку бесхозного имущества для взятия органами местного самоуправления на учет, Вы определите РС=0.

Правильно, согласно ЦК дается один год после публикации, это срок для заявления третьими лицами прав на бесхозное имущество. Если таких нет то имущество может быть передано в коммунальную собственность или гос. собственность.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 20:40

Сергей_К писал(а):

Серый, вот не пойму, сегодня есть собственник объекта - РС=10, завтра суд лишил собственника права собственности, так что РС=0.

Да. Этого объекта для этого собственника рыночная стоимость равна нулю т.к. этот собственник не имеет прав и не может обменять их на энную сумму денег или что-то другое. Вобщем, он не может обменять свои права на что-то другое.
Или я тогда не понимаю требования НС и МСО идентифицировать объект оценки и связанные с ним права. Наверное, если есть требование, значит оно должно выполняться. Если не выполняется, значит должны быть некие последствия. Не может же быть такого, что:
- объект идентифицирован, права идентифицированы, РС=100 ед.;
- объект идентифицирован (ну типа пальцем ткнули), права не идентифицированы, РС=100 ед.
Нафига ж тогда норма, требование, если стоимость объекта не меняется независимо от того, выполняется ли оно или нет для конкретного субъекта относительно объекта.
Мы не оцениваем объект, мы оцениваем права собственника на этот объект.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 30 Ноя 2012 20:59), всего редактировалось 2 раз(а)

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 20:40

Сергей_К писал(а):

Серый писал(а):

Нет прав - нет стомисоти ибо никто не может продать этот объект, нет продавца.

Я бы интерпретировал так:
1. нет собственника (нет прав) = нет РС
2. нет РС не значит РС = 0
Т.е. если нет прав на объект оценки, то с определёнными ограничениями и допущениями можно принять модель оценки с оговоренным видом стоимости и уж никак не РС, или как минимум квази-псевдо-сюрр-РС с ограничениями в стиле МСО

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 22:49

Уважаемые оппоненты, а где вы видели конкретного собственника в РС?
РС по своей сути обезличенная стоимость сложившаяся на рынке. Стоимость права собственности для конкретного оператора рынка никогда не будет РС, разве что совпадение. Вспомните классику. "А сколько это стоит? А вы продаете или покупаете?" По этому для банка (залог) будет своя стоимость, а для собственника - своя, но не РС.
В данном случае нет необходимости определять стоимость права (да же тут нет слова рыночная) конкретного собственника ибо его (собственника) нет.
Но РС есть и всегда будет пока будет рынок. Это та стоимость аналогичного имущества которая сложилась на рынке такого имущества.
Ведь это же нонсенс. По вашей логике, если мне не принадлежит, нет права собственности, то РС=0. Бред

work

Сообщения: 284

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 23:26

Смотря какое постановление суда. Где побывал объект и чьим он был.

Приведу пример: дядя арендовал участок (не застроенный) построил на нем павильон. Через суд, на павильон оформили право собственности.
Требовали отчет для суда где определялась РС! Докажите дяде что его объект стоит 0, т.к. он он очень умный?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 01 Дек 2012 13:10

rudge писал(а):

В данном случае нет необходимости определять стоимость права (да же тут нет слова рыночная) конкретного собственника ибо его (собственника) нет.

Повторяю еще раз свой вопрос, если нет разницы, почему тогда и НС, и МСО требую от оценщика идентифицировать права на объект оценки? Для чего мы у собственника объекта оценки требуем предоставить документы, подтверждающие его права на объект. Не для проформы же? Может для того, чтобы мы могли оценкить не просто объект как вещь, а именно те права, которые имеет заказчик в лице собственника или уполномоченное лицо от его имени в данном объекте. И если окажеться, что права заказчика не полные, наверное, мы скажем, что дорогой товарищ, не могу я тебе оценить полное право собственности, а могу лишь оценить тебе то право, которое тебе принадлежит (аренда/пользование/проживание и т.д.) или сказать, что нету утебя никаких прав, немогу я тебе ничего оценить. Почему в соседних ветках Вы же сами говорили, что если некие права не оформлены, то как минимум нужно внести корректировку на затраты, связанные с оформлением этих прав. А тут вдруг говорите, что наличие прав не влияет на стоимость объекта.
Почему нотариус при оформлении любого договора, который каксается объекта требует одну из сторон подтвердить свои права на объект?
Почему объект, обремененный правами третих лиц (например, сервитут прохода/проезда) стоит дешевле, чем аналогичный объект без обременений. А ведь с самим объектом физически никаких отличий нет.
МПО 1 "Оцінка нерухомості", п. 5.20.1. У підхлді порівняння продажів дані про порівняні продажі коригуються, щоб відобразити розбіжності між кожним обєктом порівняння та обєктом оцінки. Елементи порівняння включають права на нерухоме майно, що передаються, умови фінансування, умови продажу, .....

Грязнова, "Оценка недвижимости". Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1. права собственности на недвижимость;
2. условия финансирования;
3. условия и время продажи;
....

Драпиковский, Иванова "Оценка земельных участков"
До характеристик угод щодо земельних ділянок зокрема належать:
• правове відношення до земельної ділянки (враховується різниця в переліку прав, що передаються за угодою);
• умови фінансування угоди (співвідношення власних і позикових коштів, умови надання позики);
• умови платежу при здійсненні угоди (оплата грошима, розрахунок векселями, взаємозаліки, відстрочка платежу і т. ін.);
• обставини здійснення угоди (типові умови продажу, аффільованість покупця і продавця, продаж в умовах банкрутства тощо);
• дата продажу (відмінності в цінах на земельні ділянки за період від дати укладання угоди до дати оцінки, що відображають зміни ринкових умов — рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана); взаємодія попиту та пропозиції і т. ін.).
И т.д. можно приводить цитаты из прочих учебников. И везде практически всегда на первом месте стоят права на объект.

rudge писал(а):

Это та стоимость аналогичного имущества которая сложилась на рынке такого имущества.

Опять-таки. Вы сами употребили понятие "имущество", что само по себе не просто физический объект, а набор прав, связанных с этим объектом (Концепция земли и имущества, Концепция недвижимости, имуществ и актива, Основные положения общепринятых принципов оценки, МСО-2007).

rudge писал(а):

По вашей логике, если мне не принадлежит, нет права собственности, то РС=0. Бред

Почему бред. Если у Вас нет никаких прав на данный объект, то рыночная стоимость Ваших прав равна нулю.
Повторяю еще раз, оценщик оценивает не просто физический объект, а права, связанные с этим объектом.

Добавлено спустя 10 минут 23 секунды:

rudge писал(а):

Уважаемые оппоненты, а где вы видели конкретного собственника в РС?

РС по своей сути обезличенная стоимость сложившаяся на рынке.

В определенной степени согласен с Вами. Но, сначала определяются конкретные права конкретного субъекта на конкретный объект, а потом стоимость этих прав определяется на свободном рынке, как если бы они продавались на равне со всеми, в типичных условиях продажи этих прав и т.д.
Просто так сложилось, что если при выоде оцениваемые права не конкретизированы, то значит имеет ввиду полное право собственности. В противном случае, оцениваемые права конкретизированы, например, рыночная стоимость права аренды/пользования...согалсно договора аренды ... по состоянию на ... составила ...

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 02 Дек 2012 13:09

Серый писал(а):

Повторяю еще раз свой вопрос, если нет разницы, почему тогда и НС, и МСО требую от оценщика идентифицировать права на объект оценки?

1. Я не говорил что нет разницы. 2 Для правильного выбора исходя из базы оценки, сегмента рынка и аналогов сравнения.

Цитата:

Для чего мы у собственника объекта оценки требуем предоставить документы, подтверждающие его права на объект.

Для того что бы выполнить требование закона в вопросе права на заказ оценки.

Цитата:

Может для того, чтобы мы могли оценить не просто объект как вещь, а именно те права, которые имеет заказчик в лице собственника или уполномоченное лицо от его имени в данном объекте.

Смотрите выше (2)

Цитата:

И если окажеться, что права заказчика не полные, наверное, мы скажем, что дорогой товарищ, не могу я тебе оценить полное право собственности, а могу лишь оценить тебе то право, которое тебе принадлежит (аренда/пользование/проживание и т.д.) или сказать, что нету утебя никаких прав, не могу я тебе ничего оценить.

См выше (2) А что Вы скажите заказчику при определении РС имущества переходящего в наследство? Права собственника отсутствуют по причине отсутствия оного (он уже в лучшем мире). Наследники, потенциальные, еще не получили ни каких прав. НО ОО ЕСТЬ и его РС нужно определить как минимум для налогов, как максимум для распределения наследуемого имущества между потенциальными наследниками. По Вашей логике РС = 0. Отсюда и делить нечего, да и налог = 0.
Расскажите это наследникам да и ДПС. И заказчик придет ко мне А ДПС познакомит Вас в СБУ Smile

Цитата:

Почему в соседних ветках Вы же сами говорили, что если некие права не оформлены, то как минимум нужно внести корректировку на затраты, связанные с оформлением этих прав.
А тут вдруг говорите, что наличие прав не влияет на стоимость объекта.

Где и по какому объекту?

Цитата:

Почему нотариус при оформлении любого договора, который касается объекта требует одну из сторон подтвердить свои права на объект?

Вообще то у него спросите

Цитата:

Почему объект, обремененный правами третьих лиц (например, сервитут прохода/проезда) стоит дешевле, чем аналогичный объект без обременений. А ведь с самим объектом физически никаких отличий нет.

Вы смешиваете два сегмента рынка. 1 - рынок аналогов обремененных сервитутом и 2 - рынок «чистых аналогов». См. НС и МСО по подбору аналогов.

Цитата:

МПО 1 "Оцінка нерухомості", п. 5.20.1. У підхлді порівняння продажів дані про порівняні продажі коригуються, щоб відобразити розбіжності між кожним обєктом порівняння та обєктом оцінки. Елементи порівняння включають права на нерухоме майно, що передаються, умови фінансування, умови продажу, .....

Правильно. Работайте в нужном сегменте рынка в котором права на аналоги типичны правам на ОО. Если у оценщика нет 100% аналогов отвечающих характеристикам ОО то проводится корректировка но только тех аналогов характеристики которых отличны от характеристик ОО. Вообще то идеальны вариант подбирать аналоги со 100% совпадением характеристик ОО тогда и корректировки не понадобятся.

Цитата:

Грязнова, "Оценка недвижимости". Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1. права собственности на недвижимость;
2. условия финансирования;
3. условия и время продажи;
....
Драпиковский, Иванова "Оценка земельных участков"
До характеристик угод щодо земельних ділянок зокрема належать:
• правове відношення до земельної ділянки (враховується різниця в переліку прав, що передаються за угодою);
• умови фінансування угоди (співвідношення власних і позикових коштів, умови надання позики);
• умови платежу при здійсненні угоди (оплата грошима, розрахунок векселями, взаємозаліки, відстрочка платежу і т. ін.);
• обставини здійснення угоди (типові умови продажу, аффільованість покупця і продавця, продаж в умовах банкрутства тощо);
• дата продажу (відмінності в цінах на земельні ділянки за період від дати укладання угоди до дати оцінки, що відображають зміни ринкових умов — рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана); взаємодія попиту та пропозиції і т. ін.).

См выше. Для «работы» в сегменте рынка к которому принадлежит ОО

Цитата:

И т.д. можно приводить цитаты из прочих учебников. И везде практически всегда на первом месте стоят права на объект.

В учебниках, равно как и в НС и в МСО расписаны варианты подхода к оценке на все виды стоимости. Но если оценивается РС то и берите из учебника (НС МСО) то что присуще РС, а не специальной/инвестиционной и тп стоимостям. Не валите все в кучу.

Цитата:

А в чем проблема? См. мои пояснения/ответы выше.

rudge писал(а):

По вашей логике, если мне не принадлежит, нет права собственности, то РС=0. Бред

Цитата:

Почему бред.

По тому что БРЕД.

Цитата:

Если у Вас нет никаких прав на данный объект, то рыночная стоимость Ваших прав равна нулю.

А собственника 100 ед. Но это не РС. Это специальная стоимость для МЕНЯ = 0, а для СОБСТВЕННИКА = 100. Нет РС МОИХ ПРАВ Есть обезличенная РС типичных прав.
[quote]Повторяю еще раз, оценщик оценивает не просто физический объект, а права, связанные с этим объектом. [quote]Грязнова, "Оценка недвижимости". Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1. права собственности на недвижимость;
2. условия финансирования;
3. условия и время продажи;
Правильно. Но если мы определяем РС (а о ней речь) то при выборе сегмента рынка для отбора аналогов нужно учитывать как «физику» так и права. (см выше) Они должны быть типичные для конкретного сегмента рынка к которому относится ОО. По этому если в оценке ОО с сервитутом то и аналоги нужно брать в сегменте рынка с сервитутами. Если таковых(го) нет то берутся аналоги из другого сегмента рынка и вносятся поправки, которые как раз и учитывают, в том числе, права присущие ОО. Следовательно, РС на рынке с сервитутами не будет равен РС на рынке без сервитутов.

Цитата:

Грязнова, "Оценка недвижимости". Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
…..
2. условия финансирования;
…..

Вот интересно, каким образом выше сказанное влияет на РС?
Лично мне, как продавцу, глубоко по барабану, откуда покупатель возьмет средства на покупку. Думаю, да же уверен, Вам как продавцу то же. Иль Вы коллега другого мнения? Иль Вы готовы продать товар ниже РС на сумму %% оплаченных покупателем за пользование кредитом?
Если РС товара = 100 ед, а покупатель купил этот товар на кредитные средства и ему он обошелся в 120 ед, то что РС товара будет равна 120 ед? Бред.
Условия финансирования учитываются только для покупателя что бы определить его реальные затраты на приобретения товара. Это уже специальная (для конкретного покупателя) стоимость (СС), НО НЕ РС товара сложившаяся на рынке аналогичных товаров. СС = РС + %на кредит.

Уважаемый коллега Серый, ну и другие оппоненты в этом вопросе. Не валите все в кучу. Бурите из НС, МСО и тп только те рекомендации которые относятся к оцениваемому ОО и к той категории стоимости которую вы определяете.

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Вс, 02 Дек 2012 16:48

Серый писал(а):

С этим согласен, при сравнении должны учитывать права на нерухоме майно, що передаються, но именно права присущи недвижимости, а не ее собственнику

Серый писал(а):

Повторяю еще раз, оценщик оценивает не просто физический объект, а права, связанные с этим объектом.

С этим тоже согласен перефразируя: мы оцениваем объект и связанные с ним права.

Серый писал(а):

Но, сначала определяются конкретные права конкретного субъекта на конкретный объект, а потом стоимость этих прав

С этим не согласен, так как (мое мнение) право собственности необходимо разделять на: права конкретного собственника (субъекта права) и сам объект собственности (объекта права).
Согласен, конкретный собственник реализует свое право собственности закрепленное законодательством (владение, пользование, распоряжение), что подтверждается документально и регистрируется в гос. реестре, таким образом подтверждая, что владеет он на законных основаниях (в т. ч. несет бремя содержания), что пользуется и получает какие-то выгоды (доход) на законных основаниях, что на свое усмотрение может распоряжаться имуществом (заложить, продать, подарить, уничтожить, а также отказаться от имущества) тоже на законных основаниях. Разве мы оцениваем это?
На мой взгляд, мы все же оцениваем объект и связанные с ним права, т. е. объект права.
Права пользования землей (ст. 120 Земельного кодексу України), сервитут (ст. 403 Цивільного кодексу України та ст. 101 Земельного кодексу України), ипотека (ст. 23 Закону України "Про іпотеку") неразрывно связаны с объектом, а не с конкретным собственником. Собственник меняется, а права и проблемы у объекта права остаются.
И если вернутся к понятию "безхазяйне майно" или "відумерла спадщина", то после постановки на учет, гос. регистратор должен выдать органу местного самоуправления Витяг из реестра с указанием всех прав и обременении.
Так какая разница для оценщика кому принадлежит объект оценки? До решения суда, собственного отказа от собственности, до момента смерти или до ликвидации юр. лица в реестре собственник Иванов или ООО "Иванов", после наступления события в реестре будет запись - "безхазяйне" или "відумерле". И что, от того что поменялась запись в реестре объект недвижимости стал меньше или больше стоить на рынке? Во всяком случае руководствуясь Цивільним кодексом можем приравнять такое имущество к государственной или коммунальной собственности, как первоочередных правообладателей (де-юре - безхазяйне, де-факто - державне).

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 02 Дек 2012 19:11

rudge писал(а):

А что Вы скажите заказчику при определении РС имущества переходящего в наследство? Права собственника отсутствуют по причине отсутствия оного (он уже в лучшем мире). Наследники, потенциальные, еще не получили ни каких прав. НО ОО ЕСТЬ и его РС нужно определить как минимум для налогов, как максимум для распределения наследуемого имущества между потенциальными наследниками. По Вашей логике РС = 0. Отсюда и делить нечего, да и налог = 0.

Расскажите это наследникам да и ДПС. И заказчик придет ко мне А ДПС познакомит Вас в СБУ

Это частный случай. На протяжении 6 мес. с даты смерти собственника все действия с имуществом возможно только по запросу нотариуса и никак иначе. По сути дела в данном случае нотариус выступает как уполномоченный собственника и выступает от его имени, например выполняя волю по завещанию. Поэтому в данном случае это некорректный пример.

rudge писал(а):

Цитата:

Почему нотариус при оформлении любого договора, который касается объекта требует одну из сторон подтвердить свои права на объект?

Вообще то у него спросите

Так я вам скажу. Чтобы идентифицировать те права относительно объекта сделки, которые одна сторона передает другой стороне в обмен на некие принадлежащие ей права, на пример на права на деньги.

Добавлено спустя 2 минуты 28 секунд:

rudge писал(а):

Ничего я не смешиваю. Выбираю аналогичные объекты, например, офисы. потом выясняю права, которые имеет собственник относительно данного объекта и сравниваю их с правами на оцениваемый объект, чтобы, при необходимости, внести корректировки.

Добавлено спустя 2 минуты 1 секунду:

rudge писал(а):

Не имеет значения, какой вид стоимости определяется. Права на объект все равно нужно идентифицировать, хоть для рыночной стоимости, хоть для ОСЗ, хоть для инвестиционной стоимости.

Добавлено спустя 1 минуту 27 секунд:

rudge писал(а):

Нет РС МОИХ ПРАВ Есть обезличенная РС типичных прав.

Нет. Есть рыночная стоимость кокретных идентифицированных прав на типичном рынке аналогичных прав, реализуемых при типичных условиях.

Добавлено спустя 12 минут 14 секунд:

rudge писал(а):

Цитата:

Грязнова, "Оценка недвижимости". Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

…..

2. условия финансирования;

…..

Вот интересно, каким образом выше сказанное влияет на РС?

Лично мне, как продавцу, глубоко по барабану, откуда покупатель возьмет средства на покупку. Думаю, да же уверен, Вам как продавцу то же. Иль Вы коллега другого мнения? Иль Вы готовы продать товар ниже РС на сумму %% оплаченных покупателем за пользование кредитом?

Если РС товара = 100 ед, а покупатель купил этот товар на кредитные средства и ему он обошелся в 120 ед, то что РС товара будет равна 120 ед? Бред.

Условия финансирования учитываются только для покупателя что бы определить его реальные затраты на приобретения товара. Это уже специальная (для конкретного покупателя) стоимость (СС), НО НЕ РС товара сложившаяся на рынке аналогичных товаров. СС = РС + %на кредит.

Неповерите, влияет. Например, объекты, которые находятся в залоге и по которым в результате купли-продажи происходит замена кредитора, продаются дешевле. Приведу пример: есть некий объект, стоимость которого на открытом рынке без обременений стоит 100 ед. Есть точно такой же объек, заложенный в банк. Текущая стоимость выплат по кредиту составляет пусть 20 ед. Нормальный покупатель не заплатит за объект больше 100 ед. Тогда я либо куплю необремененный объек за 100 ед. Либо перекуплю право у нынешнего заемщика за 80 ед. и еще выполню обязательства на 20 ед. В сумме теже 100 ед. Или объект с долгом на 20 ед. Тогда я уплачу за объект его рыночную стоимость за вычетом долга.
Или еще пример, правда, не относящийся к недвижимости, а к оценке бизнеса. При оценке предприятия учитывается фактор финансирования: при денежном потоке на собственный капитал - учет движения заемных средств, при денежном потоке на весь инвестированный капитал - в ставке дисконта как струкутра источников финасирования.

Добавлено спустя 3 минуты 20 секунд:

Сергей_К писал(а):

Ну тогда пусть земля сама за себя налоги платит, автомобиль пусть сам штрафы платит и бензин себе покупает.

Добавлено спустя 14 минут 46 секунд:

Сергей_К писал(а):

С этим тоже согласен перефразируя: мы оцениваем объект и связанные с ним права.

Серый писал(а):

Но, сначала определяются конкретные права конкретного субъекта на конкретный объект, а потом стоимость этих прав

С этим не согласен, так как (мое мнение) право собственности необходимо разделять на: права конкретного собственника (субъекта права) и сам объект собственности (объекта права).

Согласен, конкретный собственник реализует свое право собственности закрепленное законодательством (владение, пользование, распоряжение), что подтверждается документально и регистрируется в гос. реестре, таким образом подтверждая, что владеет он на законных основаниях (в т. ч. несет бремя содержания), что пользуется и получает какие-то выгоды (доход) на законных основаниях, что на свое усмотрение может распоряжаться имуществом (заложить, продать, подарить, уничтожить, а также отказаться от имущества) тоже на законных основаниях. Разве мы оцениваем это?

На мой взгляд, мы все же оцениваем объект и связанные с ним права, т. е. объект права.

Чьи права?. Мне кажеться, что мы все же оцениваем конкретные идентифицированные права субъекта на конкретный объект. Вот смотрите, например право собственности: право собственности Иванова на квартиру/здание/земельный участок/автомобиль... Или право аренды: право Иванова арендовать объект. Наверное так.

Сергей_К писал(а):

Права пользования землей (ст. 120 Земельного кодексу України), сервитут (ст. 403 Цивільного кодексу України та ст. 101 Земельного кодексу України), ипотека (ст. 23 Закону України "Про іпотеку") неразрывно связаны с объектом, а не с конкретным собственником.

Нет. Право пользования выдается субъекту.
Про сервитут Вы 100% неправы. Например, сервитут прохода/проезда через чужой участок к своему может быть необходим только конкретному/конкретным собственникам того участка, проход к которому необходим. Если у кого-то другого нет необходимости доступа к совему имуществу через чей-то участок/дом, то и сервитута не будет.

Сергей_К писал(а):

Так какая разница для оценщика кому принадлежит объект оценки?

Так зачем тогда нас обязывают взять документы на права у владельца этих прав и их идентифицировать.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 00:58

Серый писал(а):

Про сервитут Вы 100% неправы

В чем не прав?

Серый писал(а):

Например, сервитут прохода/проезда через чужой участок к своему может быть необходим только конкретному/конкретным собственникам того участка, проход к которому необходим. Если у кого-то другого нет необходимости доступа к совему имуществу через чей-то участок/дом, то и сервитута не будет.

Честно признаюсь, не понял смысла, особенно вторую часть.

Серый писал(а):

Т.е. у нас здания, земельные участки, автомобили имеют права. Интересно, какими законодательными актами закреплены именно права объектов. И интересно относительно чего эти права. Суда по всему, это права на собственников Ну тогда пусть земля сама за себя налоги платит, автомобиль пусть сам штрафы платит и бензин себе покупает.

Посмеялись.

Серый писал(а):

Сергей_К писал(а):

На мой взгляд, мы все же оцениваем объект и связанные с ним права, т. е. объект права.

Серый, разве я сделал какое-то открытие, я всего навсего раскрыл третий абзац п. 51 НС№1

Цитата:

51. Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:
...........................................................................................................................................................................................................................
ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз
можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати
процедуру проведення оцінки та використання її результатів;

Что идентифицировали, то и оценили, стандарт нам не говорит идентифицировать собственника объекта оценки и его права.

John Doe

Сообщения: 114

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 08:38

Сергей_К писал(а):

ст.10 ЗУ "Про оцінку майна..."

Цитата:

Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене
майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на
законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за
дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити
доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці
на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної
інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 09:33

Сергей_К писал(а):

Серый писал(а):

Про сервитут Вы 100% неправы

В чем не прав?

Серый писал(а):

Например, сервитут прохода/проезда через чужой участок к своему может быть необходим только конкретному/конкретным собственникам того участка, проход к которому необходим. Если у кого-то другого нет необходимости доступа к совему имуществу через чей-то участок/дом, то и сервитута не будет.

Честно признаюсь, не понял смысла, особенно вторую часть.

Объясняльщик из меня плохой, не спорю. Попробую на примере.
Есть некий земельный участок, например мой. Есть второй участок, например руджа. Его и мой участок расположены вдоль дороги. Есть третий учаток, например, ваш, он расположен за моим участком и подхода к нему кроме как через мой участок нет. Поэтому в судебном порядке может быть установлен сервитут в вашу пользу для прохода через мой участок к своему участку. Точно такой же сервитут не может быть установлен в пользу руджа, потому что он ему не нужен. Поэтому сервитут связан не с объектом, а с субъектом потому что по определению это право одного субъекта в частичном пользовании имуществом другого субъекта.

Добавлено спустя 14 минут 10 секунд:

Сергей_К писал(а):

Серый, разве я сделал какое-то открытие, я всего навсего раскрыл третий абзац п. 51 НС№1

Цитата:

51. Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:

...........................................................................................................................................................................................................................

ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз

можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати

процедуру проведення оцінки та використання її результатів;

Что идентифицировали, то и оценили, стандарт нам не говорит идентифицировать собственника объекта оценки и его права.

Уже не раз говорили, что наши стандарты "немного по дибильному написаны". Напрмер, втех же МПО 1 "Оценка недвижимого имущества" то что в наших стандартах смешано в одну кучу, разделено на 2 понкта:
- идентификация недвижимости (заметте, именно недвижимости, а не недвижимого имущества, т.е. идентификация объекта недвижимости как физического объекта), которая подлежит оценке;
- идентификация имущественных прав, которые подлежат оценке.
Да даже если и читать наш стандарт

Сергей_К писал(а):

Цитата:

51. Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:

...........................................................................................................................................................................................................................

ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз

можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати

процедуру проведення оцінки та використання її результатів;

Возникает вопрос: чьих прав, связанных с объектом оценки? Наверное, прав владельца/пользователя. Ну не может же здание иметь само на себя право собственности или право аренды или еще какие-то права.
Договор же купли-продажи/аренды/мены и т.д. подписывается не со зданием же, а с субъектом, который владет правами на здание.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 11:22

Уважаемый коллега Серый
Вы путаетесь в "правах", точнее в ограничениях, которые присущи как собственнику/распорядителю так и самому объекту. Вот пример.
Собственник имеет полное право. А объект имеет ограничения (сервитут). При этом последний абсолютно не зависит от прав собственника. Вот об этих "правах" и идет речь при идентификации ОО когда мы определяем его РС, обезличенную.
А вот если мы определяем специальную стоимость для конкретного собственника, то тут мы учитываем как "права" (ограничения) имеющиеся у ОО так и права на этот ОО у собственника. На пример нужно определить стоимость для совладельца имеющего 50% прав на объект владения который имеет сервитут. Тут мы учитываем все проблемы и ограничения. Но в таком варианте это не РС ибо это не типично для свободного рынка аналогичных объектов с аналогичными сервитутами, это специальная стоимость для конкретного собственника.
Если же мы определяем РС то права собственника нам не нужны.
Согласитесь что РС ОО с сервитутом, которым владеет собственник со 100% правами или собственник с ограниченными правами (50% - совладелец), будет одинакова в обоих случаях. При этом специальная стоимость первого будет равна РС, а специальная стоимость для второго не будет равна РС.
Вы привели пример с проходом. Ну неужели от того кто будет владеть ОО, Вы или кто то другой, изменится РС? Нет конечно.
"Выкиньте из головы" права собственника, имеющееся у него проблемы, а не у ОО при определении РС и все встанет на свои места.

PS: Плиз будьте корректны с фразами "не корректный пример". В моем примере я показал как будет меняться стоимость для покупателя в зависимости от того какими деньгами он пользуется. Вы же приводите пример по ЦИКу где "деньги" (кредитные или собственные) влияют на ЧДП. При этом РС такого ЦИК-а будет одинакова ибо РС определяется спросом и предложением, а не тем как управляется этот ЦИК. Обращаю Ваше внимание я говорю о РС, а не других видах стоимости

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 12:25

rudge писал(а):

Собственник имеет полное право. А объект имеет ограничения (сервитут). При этом последний абсолютно не зависит от прав собственника.

Ой ли. Если у меня полное парво собственности на объект, то я и только я им владею, распоряжаюсь и пользуюсь. А если на объект наложен сервитут, то часть моего права пользования перешло к тому, в чью пользу этот сервитут наложен т.к. он имеет право частично пользоваться моим объектом для своих потребностей.
Цивільний кодес:

Цитата:

Стаття 395. Види речових прав на чуже майно

1. Речовими правами на чуже майно є:

1) право володіння;

2) право користування (сервітут);

Цитата:

Стаття 401. Поняття користування чужим майном

1. Право користування чужим майном (сервітут) може бути
встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів
(земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення
потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

2. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої
земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі
(особистий сервітут).

Стаття 402. Встановлення сервітуту

1. Сервітут може бути встановлений договором, законом,
заповітом або рішенням суду.

2. Земельний сервітут може бути встановлений договором між
особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем)
земельної ділянки.

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає
державній реєстрації в порядку, встановленому для державної
реєстрації прав на нерухоме майно.

3. У разі недосягнення домовленості про встановлення
сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом
особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Стаття 403. Зміст сервітуту

1. Сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою
чужим майном.

2. Сервітут може бути встановлений на певний строк або без
визначення строку.

3. Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити
плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором,
законом, заповітом або рішенням суду.

4. Сервітут не підлягає відчуженню.

5. Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він
встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим
майном.

6. Сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб
права власності на майно, щодо якого він встановлений.

7. Збитки, завдані власникові (володільцеві) земельної
ділянки або іншого нерухомого майна, особою, яка користується
сервітутом, підлягають відшкодуванню на загальних підставах.

rudge писал(а):

А вот если мы определяем специальную стоимость для конкретного собственника, то тут мы учитываем как "права" (ограничения) имеющиеся у ОО так и права на этот ОО у собственника. На пример нужно определить стоимость для совладельца имеющего 50% прав на объект владения который имеет сервитут. Тут мы учитываем все проблемы и ограничения. Но в таком варианте это не РС ибо это не типично для свободного рынка аналогичных объектов с аналогичными сервитутами, это специальная стоимость для конкретного собственника.

Нету здесь никакой специальной стоимости, не приплетайте ее сюда. Напомню еще раз, что по определению специальная стоимость равна сумме рыночной стоимости и дополнительной надбавке, отображающей конкретную заинтересованность в конкретном имуществе конкретного покупателя/арендатора/пользователя. Поэтому она всегда выше рыночной стоимости.

rudge писал(а):

Вы привели пример с проходом. Ну неужели от того кто будет владеть ОО, Вы или кто то другой, изменится РС? Нет конечно.

"Выкиньте из головы" права собственника, имеющееся у него проблемы, а не у ОО при определении РС и все встанет на свои места.

Повторяю еще раз, у физического объекта (здания/земельного участка/автомобиля) нет никаких прав (ну или тогда показите мне нормативный акт, где они прописаны). Права есть у субъекта - собственника прав на объект.
Полное право собственности = стоимость права владения + стоимость права пользования + стоимость права распоряжения. В этом случае собственник и только он определяет, кто пройдет через объект, пускать ли в него кого-то и т.д. Собственник и только собственник распоряжается им на свое усмотрение, собственник и только он владеет объектом. На объект наложили ограничение, что независимо от желания собственника по земельному участку/через офис/квартиру может ходить еще и Петров и члены его семьи, друзья, он может проносить через ваше имущество грузы, и т.д. и т.п. Появился еще один пользователь вашим имуществом. Поэтому стоимость права собственника уже составляет не полное право собственности, а сумму = право владения + право распоряжения + часть парва пользования (вторая часть перешла к Петрову). Объект физически не изменился никак относительно другого объекта, где права собственника не ограничены никак, а стоимость прав собственника стала меньше по сравнению со стоимостью прав собственника необремененого объекта. Как вы не понимаете, что обременяется не физический объект, а обременяются права собственника, он отдает часть своих прав третей стороне.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 12:46

господа коллеги, вы хоть бы цель оценки и заказчика спросили у топик стартера перед тем как спорить Very Happy

Плытий Петр

Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 13:25

читал суждения, не вмешиваюсь. Ребята, огромное спасибо за Ваши мнения. Я еще юристам запрос послал. Решение их по поводу законности здания напишу.

kink писал(а):

господа коллеги, вы хоть бы цель оценки и заказчика спросили у топик стартера перед тем как спорить

для продажи, залоговое имущество. Шикарный офисное здание в центре Николаева.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 13:49

kink писал(а):

господа коллеги, вы хоть бы цель оценки и заказчика спросили у топик стартера перед тем как спорить

Ну если идти по логике то рыночная стоимость от цели оценки и заказчика независит ващще. У нас есть типичный объект с типичными правами на типичном рынке. А че там на самом деле - чьи-то типичные проблемы (или чьи-то нетипичные проблемы) Smile

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 14:14

Плытий Петр писал(а):

для продажи, залоговое имущество.

внутрибанковская оценка? или ДВС?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 14:24

Уважаемый Серый
1. У меня не просто так слово "право" для объекта взято в кавычки. Ну я уже молчу про уточнение далее по туксту (ограничения).

2. Считаем РС по Вашей "теории"
Вариант 1
Есть ОО - ЗУ с сервитутом, которым владеют человек с ограниченным правом. Частичное право = 70%. Сервитут составляет 10% от РС.
Считаем РС для него
РС1 = 70 - 10 = 60

Вариант 2
Тот же объект но уже продан. Дата оценки 03.12.2012 г Новый владелец человек имеющий полное право 100% При этом сервитут тот же 10%
РС2 = 100 - 10 = 90

Ситуация на рынке не изменилась, а РС разная. Вас это не смущает?

PS И еще не нужно коллега так уж очень конкретно применять юридическую терминологию к оценке. В ЦК плавсредство обозначено как недвижимость. Да и понятие амортизация в оценке и в бух учете абсолютно не совместимы.

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 14:29

Серый писал(а):

Цитата:

При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом. Связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Собственность может быть обременена закладной или каким-то другим залоговым обязательством. Нормы зонирования могут воспрепятствовать реализации планировавшегося варианта использования. Прочие правовые ограничения могут сузить масштабы использования объекта.

И правовые документы на объект оценки мы просим не тля того чтобы посмотреть кто конкретно является собственником и переписать в отчет, а для того чтобы понять, какие права связаны с объектом и отобразить в отчете как эти права повлияют на стоимость.

Серый писал(а):

Есть некий земельный участок, например мой. Есть второй участок, например руджа. Его и мой участок расположены вдоль дороги. Есть третий учаток, например, ваш, он расположен за моим участком и подхода к нему кроме как через мой участок нет. Поэтому в судебном порядке может быть установлен сервитут в вашу пользу для прохода через мой участок к своему участку. Точно такой же сервитут не может быть установлен в пользу руджа, потому что он ему не нужен. Поэтому сервитут связан не с объектом, а с субъектом потому что по определению это право одного субъекта в частичном пользовании имуществом другого субъекта.

Серый, Вы вроде бы уже сами процитировали ст. 403 Цивільного кодексу и даже акцентировали внимание на п. 6 данной статьи. Не согласны с моим мнением, почитайте комментарии специалистов к Цивільному кодексу.
Например - НПК Цивільного Кодексу України. Дзера О. В. (український правник, доктор юридичних наук, професор. Заслужений юрист України. Член-кореспондент Національної академії правових наук України).
Из коментария к ст. 401

Цитата:

Суб'єктом сервітуту (сервітутного права) чи сервітуарієм завжди є власник пануючої (панівної) земельної ділянки. Це не конкретно визначена особа. Тому при зміні власників панівної земельної ділянки чинність сервітуту не припиняється. Не втрачає чинність сервітут і при зміні власника обслуговуючої земельної ділянки. Сервітут належить власнику земельної ділянки, в інтересах якої він встановлений. Сервітут обтяжує земельну ділянку, за рахунок якої надаються послуги іншій земельній ділянці.

Из коментария к ст. 403

Цитата:

4. Сервітут як право обмеженого користування чужим майном — це самостійний об'єкт права, тобто окремий об'єкт правової охорони. Але він не може бути окремим об'єктом цивільного обігу. Сервітут не може відчужуватися окремо від об'єкта права власності, який він обтяжує. Сервітут може переходити до інших осіб, але разом із тим об'єктом права власності, який він обтяжує.
................................................................................................................................................................................................................................................................
5. Специфічною особливістю сервітутного права, тобто права обмеженого користування чужим майном, є те, що воно не втрачає своєї чинності при зміні власника майна, обтяженого сервітутом. Власник майна, обтяженого сервітутом, може його відчужити будь-яким способом, не забороненим законом. Але факт відчуження цього майна не припиняє чинності сервітуту.

Так в чем я не прав?

P.S. Почему-то вспомнился текст с баннера: "Перепишу хату на кота".

_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.

Последний раз редактировалось: Сергей_К (Пн, 03 Дек 2012 17:31), всего редактировалось 1 раз

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 14:59

rudge писал(а):

2. Считаем РС по Вашей "теории"

Вариант 1

Есть ОО - ЗУ с сервитутом, которым владеют человек с ограниченным правом. Частичное право = 70%. Сервитут составляет 10% от РС.

Считаем РС для него

РС1 = 70 - 10 = 60

Вариант 2

Тот же объект но уже продан. Дата оценки 03.12.2012 г Новый владелец человек имеющий полное право 100% При этом сервитут тот же 10%

РС2 = 100 - 10 = 90

Ситуация на рынке не изменилась, а РС разная. Вас это не смущает?

Не смущает, потому что у Вас в корне все не верно.
Куда в первом случае делось еще 20% прав.
И в первом случае рыночная стомисоть чьих прав у вас получилась.
А у меня вот сейчас все получится.
Предположим стоимость необременнеого участка/объекта стоит 100.
Ваш вариант 1. Если есть частичное право у кого-то на 70%, то должен быть еще кто-то у кого есть оставшиеся 30%. Сумма 100.
Появился сервитут, который вы оценили в 10.
Тогда стоимость прав владельца 70% прав в объекте скорректируется и составит 70-(70*0,1)= 63. С какого это перепугу вы отняли полный сервитут на полный объект от частичного права.
Стоимость прав владельца 30% составит 30-(30*0,1) = 27.
Стои прав владельца сервитута уже известна и составляет 10.
Суммарная стоимость прав на объект всех владельцев прав составляет 63+27+10=100.
Ваш вариант 2. Есть один собственник, который владеет всеми полными правами. Стоимость его прав 100.
Появился сервитут стоимость которого составляет 10.
Тогда стоимость владельца полных прав скорректируется и составит 100-(100*0,1) = 90
Стоимость владельца сервитута уже известна и равна 10.
Суммарная стоимость владельцев всех прав суммарно равна 90+10 = 100.
Как видите, у меня все сходится.

Добавлено спустя 18 минут 44 секунды:

Сергей_К писал(а):

Серый, теперь Вам не нравятся Национальные Стандарты. Вы цитировали Грязнову, Драпиковского, я тоже процитирую уважаемого Вами дядьку Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело Лтд, 1995 (стр. 25)

Цитата:

При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом. Связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Собственность может быть обременена закладной или каким-то другим залоговым обязательством. Нормы зонирования могут воспрепятствовать реализации планировавшегося варианта использования. Прочие правовые ограничения могут сузить масштабы использования объекта.

И правовые документы на объект оценки мы просим не тля того чтобы посмотреть кто конкретно является собственником и переписать в отчет, а для того чтобы понять, какие права связаны с объектом и отобразить в отчете как эти права повлияют на стоимость.

Чьи права?
Я как раз таки и говорил, что мы берем документы для того, чтобы понять, какими правами в объекте владеет субъект.
Ведь в любом документе на собственность написано кто собственник и какими правами он владеет. В договоре аренды указан арендатор и какими правами аренды он в каком объекте владеет (на какой срок, имеет ли право субаренды, по какой ставке и т.д.)

Сергей_К писал(а):

Цитата:

Суб'єктом сервітуту (сервітутного права) чи сервітуарієм завжди є власник пануючої (панівної) земельної ділянки. Це не конкретно визначена особа. Тому при зміні власників панівної земельної ділянки чинність сервітуту не припиняється. Не втрачає чинність сервітут і при зміні власника обслуговуючої земельної ділянки. Сервітут належить власнику земельної ділянки, в інтересах якої він встановлений. Сервітут обтяжує земельну ділянку, за рахунок якої надаються послуги іншій земельній ділянці.

Из коментария к ст. 403

Цитата:

4. Сервітут як право обмеженого користування чужим майном — це самостійний об'єкт права, тобто окремий об'єкт правової охорони. Але він не може бути окремим об'єктом цивільного обігу. Сервітут не може відчужуватися окремо від об'єкта права власності, який він обтяжує. Сервітут може переходити до інших осіб, але разом із тим об'єктом права власності, який він обтяжує.

................................................................................................................................................................................................................................................................

5. Специфічною особливістю сервітутного права, тобто права обмеженого користування чужим майном, є те, що воно не втрачає своєї чинності при зміні власника майна, обтяженого сервітутом. Власник майна, обтяженого сервітутом, може його відчужити будь-яким способом, не забороненим законом. Але факт відчуження цього майна не припиняє чинності сервітуту.

Так в чем я не прав?

И Вы и рудж не правы в том, что сервитут ограничивает сам земельный участок (или другой объект, на который он наложен). Сервитут ограничивает права собственника, владеющего объектом, на который наложен сервитут. От того, наложен ли сервитут или нет, ни физические, ни качественные характеристики объекта не ограничиваются. А права собственника этого объекта уменьшаются как фактически (он уже не единственный пользователь), так и в стоимости - часть стоимости права пользования от него ушла к другому субъекту.
А суммарно стоимость полных прав на объект не изменилась, она просто разделилась между всеси субъектами, которые имею некие права на объект.
И в том, что мы оцениваем некие права объекта. Мы оцениваем конкретные права, конкретного собъекта в конкретном объекте. Но оцениваем их на открытом свободном рынке точно таких же прав других субъектов в аналогичных объектах. Это при определении рыночной стоимости. При определении других видов стоимости - согласно требований либо к определению конкретного вида стоимости, либо с учетом конкретных заданных условий (например, при определении инвестиционной или специальной стоимости).

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 15:42

Серый писал(а):

И Вы и рудж не правы в том, что сервитут ограничивает сам земельный участок (или другой объект, на который он наложен).

Ткните, пальцем где я такое написал.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 15:44

Вот Вот Вот уважаемый коллега Серый. Я сознательно утрировал пример не выложив такой же как у Вас расчет (вариант расчета мой 3)
Данные расчеты показывают что РС не зависит от того какими правами обладает конкретный собственник. В 1-м варианте (утрированном) права собственника повлияли на РС, а в последующих (2-й и Ваш = мой 3-й не выложенный) нет. Но а сервитут которым обременен объект оценки остался во всех расчетах и он то как раз и повлиял на стоимость.
Я да и коллега Серый_К не оспариваем тот факт что сервитут ограничивает права собственника. Это действительно так и прописано в законах. Но он (сервитут) присущ объекту а не собственнику. По этому при определении РС мне глубоко по барабану какие ограничения у собственника если я определяю РС, а не стоимость для этого собственника.
Ну коллега вы же сами расчетами показали что наличие прав (полного, общего) не влияет на РС.
Ведь смотрите, стоимость кв.м площадей общего пользования ниже стоимости кв м полезных площадей. При этом собственник один и тот же, допусти с полным правом.
К стати Вы правы что СС предусматривает "надбавку" к РС. Вот только эта, так называемая "надбавка", может иметь разные знаки. Все зависит от того как она влияет на рыночную стоимость. Если повышает ее то (+) если снижает, то (-). По этому я и называл Ваш пример "расчет специальной стоимости", для конкретного, а не обезличенного как в РС, лица.

Добавлено спустя 3 минуты 20 секунд:

Сергей_К писал(а):

Ткните, пальцем где я такое написал.

и мне то же Sad

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 16:02

rudge писал(а):

Если речь идет о полном праве собственности, то да, абсолютно пофиг как оно распределено между собственниками и сколько их.
Повторяю в сотый (и последний раз): мы определяем стоимость конкретных прав собственника в конкретном объекте, реализуемых на открытом рынке по типичным условиям.
Ну вот нахрена мне знать стоимость полного права, если я приперся к вам с договором аренды. Есть у меня право аренды и интересует меня рыночная стоимость моего права в этом объекте - стоимость права аренды с точки зрения рынка. Прочие права и их стоимость пусть интересуют их собственников. Получается, что я спрашиваю у вас, сколько стоит мое право аренды, а вы мне в ответ выдаете стоимость всего полного права. И что мне с этим делать? Самому дальше вычислять?
Или нахрена мне знать стоимость полного парва, если я приперся к вам с договором сервитута. А вы мне в ответ выдаете стоимость полного права.

Добавлено спустя 8 минут 8 секунд:

rudge писал(а):

К стати Вы правы что СС предусматривает "надбавку" к РС. Вот только эта, так называемая "надбавка", может иметь разные знаки. Все зависит от того как она влияет на рыночную стоимость. Если повышает ее то (+) если снижает, то (-). По этому я и называл Ваш пример "расчет специальной стоимости", для конкретного, а не обезличенного как в РС, лица.

Нет. Специальная стоимость и согласно НС и согласно МСО предусматривает только надбавку, отобаржающую спцифичский интерес в конкретном имуществе конкретного потенциального покупателя/арендатора/пользователя. Например, я хочу именно эту квартиру, потому что в этом доме у меня еже есть квартира/живет мама и т.д. и готов доплатить некую сумму всерх рыночной стоимости за свое "хочу". При отсутствии этой специфической особенности, эта квартира может быть рассмотрена как и многие другие, и по рыночной стоимости.
Из собственной практики. При оценке офисного центра в рентроле арендаторов у одного была более высокая арендная ставка. Арндодатель узнал, что эта компания уже арендует в соседнем здании похуже бэк-офис для персонала. А офис в этом здании им нужен как имиджевый для размещения высшего руководства, переговорных. Вобщем такая себе представительская ширма. Арендодатель воспользовался этим и содрал арендную плату побольше.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 16:42

Серый писал(а):

.... мы определяем стоимость конкретных прав заказчика в конкретном объекте, реализуемых на открытом рынке по типичным условиям.

Вообще то мы тут о РС объекта, а не прав на него.

Цитата:

Ну вот нахрена мне знать стоимость полного права, если я приперся к вам с договором аренды. Есть у меня право аренды и интересует меня рыночная стоимость моего права в этом объекте - стоимость права аренды.

Ну и считайте на здоровье. Вот только какое отношение имеет стоимость права аренды к стоимости самого объекта аренды? Заказчик хочет знать РС своего права аренды что бы продать его (если еще собственник разрешит) пожалуйста считайте. Вот только одно НО при продаже такого права не продается сам объект аренды. Это же разные ОО. Повторю мы тут про стоимость конкретного объекта.

Цитата:

Или нахрена мне знать стоимость полного парва, если я приперся к вам с договором сервитута. А вы мне в ответ выдаете стоимость полного права.

См выше

Цитата:

....Специальная стоимость и согласно НС и согласно МСО предусматривает только надбавку, отобаржающую спцифичский интерес в конкретном имуществе конкретного потенциального покупателя/арендатора/пользователя. .....

А куда Вы дели другого оператора рынка, продавца? Ведь он то же может прийти к Вам и заказать оценку на предмет определения стоимости объекта для него. С учетом его проблем и интересов. Вы что его проблему не будите учитывать в таком варианте? Или прибавите к РС?
Я думаю, да же убежден, что во время оценки к НС и МСО еще нужно логику применить, а не, пардон, тупо следовать им. Разве что для дяди майора можно логику отбросить. Он ведь кроме законодательных актов ничего не видит. Другое дело что ее нужно обосновать.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 16:54

rudge писал(а):

Серый писал(а):

.... мы определяем стоимость конкретных прав заказчика в конкретном объекте, реализуемых на открытом рынке по типичным условиям.

Вообще то мы тут о РС объекта, а не прав на него.

Опять за рыбу гроши. Нет рыночной стомиости объекта, есть рыночная стоимость прав на него. Если нет никаких ограничений, то априори имеется в ввиду стоимость полного права - права собственности. И тогда рыночная стоимость объекта равна стоимости полного права. Так сложилось, что если не указаны конкретные права, то это значит речь идет о полном праве. И пишут тогда рыночная стоимость квартиры № ..., общей площадью ..., расположенной по адресу ..., по состоянию на ... равна сто мульенов. Тем самым подразумевая о стоимости полного права собственности.
Но как только есть некое ограничение или оценивается некое одно право, то оно уже конретизируется: рыночная стоимость права аренды офиса ..., согласно договора аренды ... по состоянию на ... равн ....

Добавлено спустя 4 минуты 18 секунд:

rudge писал(а):

Это будет другая стоимость, но не специальная. Если бы имелась возможность скидки на равне с надбавкой, то так бы и писали скидка/надбавка. И, если честно, не предстваляю себе скидку на особый интерес 9если сможете, приведите пример). Если есть особый интерес, то это только за доплату, а не за скидку.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 08:45

Серый писал(а):

.....Нет рыночной стомиости объекта, есть рыночная стоимость прав на него.

А это ШО ?????
НС1 п. 3

Цитата:

ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 09:07

rudge писал(а):

Серый писал(а):

.....Нет рыночной стомиости объекта, есть рыночная стоимость прав на него.

А это ШО ?????

НС1 п. 3

Цитата:

ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

Хорошо, нет рыночной стоимости объекта как физического объекта (кирпич/металл и т.д.), есть рыночная стоимость прав на него.
Тот же НС, тот же п. 3:

Цитата:

обєкт оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці.

А понятие "майно" - это не физическое понятие непосредственно объект (кирпич/металл), а юридическое понятие, подразумевающее набор прав. Поэтому и фигурирует в определении майно, що подразумевает собой набор полных прав - право собственности и "майнови права", що подразумевает собой конкретное выделенное/идентифицированное право или набор прав, отличных от права собственности.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 09:25

Уважаемый Серый
Я уже говорил что НС писано на все случаи жизни (оценки). По сему не нужно "выдергивать" из контекста только то что Вам нравится.
И так
НС1 п 3

Цитата:

об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу;

Выделанное то же нужно цитировать коллега. А тут, в выделенном как раз и идет разделение на материальное и не материальное = права.
Смотрим далее НС1

Цитата:

об'єкти оцінки у матеріальній формі - нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно;

Цитата:

об'єкти оцінки у нематеріальній формі - об'єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об'єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права;

выделено предмет полемики.
Так о чем это мы тут?????
А мы тут про эНто

Плытий Петр писал(а):

Ситуация следующая. Есть здание в центре одного города. Добротное, хороший ремонт, имело нормальную стоимость. На сегодняшний день решениями судов оно лишено собственников. То есть стало попросту ничейным. И вот я пока что не знаю что делать, и в каком направлении двигатся в плане расчетов стоимости. Может кто-то подскажет? Заранее спасибо.

Выделеное мною относится к недвижимости. Последняя есть "майно"= материальное, а не "права на него" = не материальное

Цитата:

нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна;

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 10:23

rudge писал(а):

Основные положения общепринятых принципов оценки, п. 2.3:
"Майно - це юридична концепція, що описує всі інтереси, права та вигоди, повязані з правом власності. Майно складається із парва власності, що надають право власнику на доход або доход з того, чим він володіє. Щоб чітко розділити нерухомість як фізичний обєкт та права власності на нарухомість, що є юридичною концепцією, право власності на нрухомість називають нерухомом майном. У деяких країнах комплекс прав, повязаних із правом власності на нерухомість, називають пучком прав".
п. 3.1.
"Нерухомість визначена як фізична ділянка землі і ті штучно створені предмети, що до неї приєднані. Це фізична, матеріальна річ, яку можна бачити і торкати із усіма доповненнями на, під, і над землею"
п. 3.2.
"нерухоме майно містить у собі всі права, інтереси і вигоди, повязані з правом власності на нерухомість. Права або інтереси в нерухомому майні, зазвичай, підтверджуються певним свідоцтвом власності, відокремленим від фізичної нерухомості. Нерухоме майно не є фізичном поняттям".
Чувствуете разницу. Недвижимость - непосредственно сам физический объект, а недвижимосе имущество - это уже право собственности на этот физический объект.
Так вот везде в приведенных Вами определениях фигурирует слово "майно" (Вы его даже иногда выделяете), что указывает на то, что под этим имеются ввиду именно права, а не непосредственно сам физический объект. Так сложилось, что полное право собственности на физический объект называют недвижимое имущество (или движимое имущество - для движимых вещей) и все понимают, что если употребил понятие "недвижимое имущество", значит сказал "право собственности". Если же речь идет о каком-то конкретном праве - то тогда это право конкретизируется: право аренды, право пользования, право застройки и т.д.
Если же говорят непосредственно о физическом объекте - здании, то употребляют понятие "недвижимость". Оно тоже есть в определении

rudge писал(а):

Цитата:

об'єкти оцінки у матеріальній формі - нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно;

Но, как по мне, это безграмотность и смешивание в кучу абсолютно разных понятий.
Кстати, почему-то есть понятие "недвижимость" и нет понятия "движимость", что движимые вещи не существуют физически.

Добавлено спустя 28 минут 57 секунд:

Также смешано все в кучу и в нашем Гражданском кодексе:

Цитата:

Стаття 190. Майно

1. Майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ,
сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

work

Сообщения: 284

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 12:27

Все ваши споры в области права ОО хороши.
Речь первоначальна о другом. Как поступать когда нет никаких прав на ОО, не предоставлены, либо нельзя идентифицировать права. Как вы определяете РС если на ОО нет никаких прав.

Многие из Вас, коллеги, считают, что если на ОО нет прав, то нужно вносить поправки. С этим можно поспорить, т.к. размер поправки будет взят из воздуха (при условии - у объектов сравнения присутствуют права).

Сервітути, обмеження, обтяження - это другая тема.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 12:32

work писал(а):

Дык читайте же как минимум первые три поста http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=10808&postdays=0&postorder=asc&start=0

Moderator3
Moderator

Сообщения: 685

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 12:33

work писал(а):

Многие из Вас, коллеги, считают, что если на ОО нет прав, то нужно вносить поправки. С этим можно поспорить, т.к. размер поправки будет взят из воздуха (при условии - у объектов сравнения присутствуют права).

Совершенно согласны. Столкнулись с таким, когда сравнивали ЗУ приватизированные и нет. Так вот размер затрат на приватизацию типового земельного участка в одном и том же районе выяснить и спрогнозировать НЕРЕАЛЬНО.

_________________
Я живу на своїй, Богом даній, землі!

Последний раз редактировалось: Moderator3 (Вт, 04 Дек 2012 12:40), всего редактировалось 1 раз

work

Сообщения: 284

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 12:36

rudge, читал, обратился к коллегам, которые не согласны, в частности Серый

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 12:53

work писал(а):

rudge, читал, обратился к коллегам, которые не согласны, в частности Серый

Тогда делайте как Серый. Прав - 0, поправка минус 100% прав. В итоге РС бесхозяйного имущества=0 Crying or Very sad

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 13:07

work писал(а):

Я свое мнение высказал. Объектом оценки есть не просто физический объект, а именно права на него субъекта. Какие права идентифицировал, такие и оценивай.
В противном случае, сделав работу под "маой клянусь - это мое", а потом этот объект еще и потом продадут, а чуть позже появиться некто, кто свои права на объект таки подтвердит бумажками, можно очень долго ходить и доказывать, что ты не в сговоре, что тебе не отвалили кусок. А для органов раскрыть ОПГ - это огого какая палка в отчетности. Тут паровозом можно столько нацеплять.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

work

Сообщения: 284

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 13:12

Серый, как раз реальная РС спасет задницу. И всегда докажете, что-почему-как. Вы не компетентны (наверное?) рассматривать другую информацию, кроме той, которую Вам предоставил заказчик. И делать выводы что РС =0 тоже не в праве. Иначе, как органы по заявлению заказчика могут начать на Вас охоту, так и другие лица обладающие правом на ОО.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 13:19

rudge писал(а):

work писал(а):

rudge, читал, обратился к коллегам, которые не согласны, в частности Серый

Тогда делайте как Серый. Прав - 0, поправка минус 100% прав. В итоге РС бесхозяйного имущества=0

Или как рудж. Пришел непонятно кто, ткнул в квартиру/здание/земельный участок/автомобиль (кстати, чисто интересно, если он никто отноительно объекта, как он проведет оценщика по квартире/земельному участку/зданию, вобще-то это может быть квалифицировано как минимум как незаконное проникновение), ты отчет написал, деньги получил.
Кстати, рудж, согласно закона, заказчиком оценки может быть либо собственник объекта оценки, либо особа, представляющая его интересы. Если у вас заказчик не подтвердил, что он собственник или особа от его имени, то вы как минимум не можете с ним договор на оценку подписать, как же тогда вы можете для него работу сделать.

Добавлено спустя 6 минут 13 секунд:

work писал(а):

Да пофиг какая стоимость, реальная или нет. Незаконно реализовано чужое имущество и вы были частью цепочки в виде исполнителя оценки, а заказчик вам еще и никаких документов на имущество не предоставил. Если бы он хоть фальшивые предоставил, тогда да, вы не проводите анализ их подлинности, а он вообще не предоставил никаких.
А оценщик не выполнил требования идентификации прав заказчика относительно объекта оценки.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 13:29

Серый писал(а):

согласно закона, заказчиком оценки может быть либо собственник объекта оценки, либо особа, представляющая его интересы. Если у вас заказчик не подтвердил, что он собственник или особа от его имени, то вы как минимум не можете с ним договор на оценку подписать, как же тогда вы можете для него работу сделать.

ЗУ Про Оцінку...............................................................

Цитата:

Стаття 11. Договір на проведення оцінки майна

Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене
майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на
законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за
дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити
доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці
на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної
інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Серый, а почему Вы пропустили: ...."або у яких майно перебуває на законних підставах".

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 13:34

Сергей_К писал(а):

ЗУ Про Оцінку...............................................................

Цитата:

Стаття 11. Договір на проведення оцінки майна

Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене

майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на

законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за

дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити

доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці

на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної

інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Серый, а почему Вы пропустили ...."або у яких майно перебуває на законних підставах"..............

Это сути не меняет, они просто выполняют роль пользователя имущества, например, балансодержатели и все действия с имуществом они согласовывают с собственником или представителя собственника, например ФДМУ, который выступает от имени собственника государственного имущества - Украины, или другие ведомства, которые выполняют аналогичные функции. Но у них это право подкреплено законодательно.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 13:46

То есть Серый, Вы не допускаете возможности проведения предварительной оценки по заказу органа местного самоуправления при выявлении бесхозного имущества и постановки его на учет.

work

Сообщения: 284

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 13:54

ОЦЕНЩИК обязан оценить, а не выступать в роли адвоката, судьи, собственника, налоговой и других служб.

Если заказчик не предоставил на "вымогу" оценщика право устанавливающие документы по тому что.... (тут могут быть много причин) то это стоит учесть в отчете.

Константу (как поправку) можно применить в случае прогнозирования судебных издержек под конкретный объект под конкретный случай, и не более. Для первой инстанции - от 1000 до 10000 грн., для второй инстанции - удваивается (к примеру).
Больше никак вы поправку не придумаете. И не факт что через суд передадут право. И уж тем более РС не будет равно 0.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 14:22

Сергей_К писал(а):

А Вы уверены, что тот учет предполагает постановку именно по стоимости, например, как бух. учет, а не просто учет в виде реестра бесхозного имущества. Потом, по истечении определенного срока, суд примет решение о передаче бесхозного объекта в государственную/коммунальную собственность. И уже новый законный собственник будет проводить оценку этого объекта и ставить его себе на учет по рыночной стоимости.
А вообще, я допускаю проведение оценки без права собственности у заказчика в определенных, оговоренных законом случаях. Та же оценка для нотариуса при наследстве. У нотариуса нет права собственности, но четко законом оговорено, что все действия с имуществом покойного выполняются только по запросу/распоряжению нотариуса. Т.е. по сути дела законодательно права распорядиться имуществом покойного делегированы нотариусу и прописаны его действия, от которых он не может отступить: открыть наследственное дело, собрать данные о наследниках, установить степень их родства, передать им те права в наследуемом имуществе, которые принадлежали покойному.
Также и если для постановки в реестр бесхозного имущества необходима стоимость (если эта необходимость закреплена на законодательном уровне), то наверное, оценка тоже возможна, например, по запросу органа, уполномоченного вести этот реестр. И оценка проводится с позиции полного права.
Но проведение оценки по заказу непойми кого я не доаускаю.
Вот интересно, чтобы Вы сделали если бы рудж заказал бы некому оценщику оценку квартиры, права собственности на которую принадлежат Вам. Мне бы, как собственнику, это точно бы не понравилось.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Последний раз редактировалось: Серый (Вт, 04 Дек 2012 14:30), всего редактировалось 1 раз

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 14:27

Серый писал(а):

А вообще, я допускаю проведение оценки без права собственности у заказчика в определенных, оговоренных законом случаях. ................ для постановки в реестр бесхозного имущества необходима стоимость (эта необходимость закреплена на законодательном уровне), то наверное, оценка тоже возможна, например, по запросу органа, уполномоченного вести этот реестр. И оценка проводится с позиции полного права.

На конец то на 4 листе достигнут консенсус Smile

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 14:32

rudge писал(а):

Серый писал(а):

А вообще, я допускаю проведение оценки без права собственности у заказчика в определенных, оговоренных законом случаях. ................ для постановки в реестр бесхозного имущества необходима стоимость (эта необходимость закреплена на законодательном уровне), то наверное, оценка тоже возможна, например, по запросу органа, уполномоченного вести этот реестр. И оценка проводится с позиции полного права.

На конец то на 4 листе достигнут консенсус

Я бы выделил вот так.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 14:35

Серый писал(а):

Я бы выделил вот так.

Дык писано же было

Цитата:

На сегодняшний день решениями судов оно лишено собственников.

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 14:36

Серый писал(а):

А Вы уверены, что тот учет предполагает постановку именно по стоимости, например, как бух. учет, а не просто учет в виде реестра бесхозного имущества.

После внесенных изменений для гос. регистратора недвижимости стоимость не имеет значения.
А для тех кто ставит на учет, на сегодняшний день должны руководствоваться Про Порядок обліку, зберігання, оцінки конфіскованого та іншого майна, що переходить у власність держави, і розпорядження ним

Цитата:

Загальні положення
1. Дія цього Порядку поширюється на:
1) майно, конфісковане на підставі рішення суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом, крім вилученого митними органами майна, щодо якого винесено рішення суду про конфіскацію;
{Підпункт 1 пункту 1 із змінами, внесеними згідно з Постановою КМ № 1724 від 26.12.2001}
2) транспортні засоби та інші види майна, що зберігаються під митним контролем виключно митницею, як не пропущені на митну територію України внаслідок установлених заборон чи обмежень на їх ввезення або транзит через територію України, якщо сума складських митних зборів досягає їх вартості;
3) майно, термін зберігання якого під митним контролем закінчився, а власник не звернувся за ним в установлений Митним кодексом України термін;
4) товари з обмеженим терміном зберігання, вилучені правоохоронними органами або затримані митними органами як предмети порушення митних правил, у тому числі товари, затримані у справах про контрабанду;
5) майно, визнане безхазяйним відповідно до законодавства;
6) предмети-знахідки, товари та цінності, загублені або залишені у готелях, транспорті, театрах, інших громадських місцях, якщо вони не були затребувані їх власниками протягом установленого законом терміну;
7) скарби, передані фінансовим органам;
8 ) майно, що за правом успадкування перейшло у власність держави;
{Підпункт 9 пункту 1 виключено на підставі Постанови КМ № 701 від 03.08.2005}
10) невручені міжнародні та внутрішні поштові відправлення, а також грошові перекази після закінчення термінів зберігання підприємствами зв'язку, визначених законодавством, у разі неможливості видачі їх отримувачам та повернення відправникам;
11) валютні цінності, що пересилаються в міжнародних поштових відправленнях з порушенням нормативних актів Всесвітнього поштового союзу та норм законодавства України;
12) знаряддя незаконного добування природних ресурсів та незаконно добуті природні ресурси або продукти, вироблені з них, чи їх вартість;
13) використані під час проведення експертизи (випробування) зразки нехарчової продукції, що були відібрані в межах здійснення державного ринкового нагляду, залишкова вартість яких перевищує встановлену Кабінетом Міністрів України граничну межу (крім зразків продукції, що є небезпечними, становлять ризик та/або не відповідають установленим вимогам щодо їх безпечності), реалізуються шляхом проведення прилюдних торгів (аукціонів) в установленому законодавством порядку.
{Пункт 1 доповнено підпунктом 13 згідно з Постановою КМ № 1406 від 26.12.2011}

Цитата:

Облік і зберігання майна

2. Облік, попередня оцінка, а також відповідальність за зберігання майна, зазначеного у пункті 1 цього Порядку, до передачі його для подальшого розпорядження відповідно до пункту 9 цього Порядку покладаються на органи (організації), що здійснили вилучення або зберігають його, з дотриманням таких вимог:

попередня оцінка проводиться відповідно до пункту 8 цього Порядку на момент взяття на облік цього майна;

аналітичний облік ведеться у спеціальних книгах за видами майна із зазначенням відмінних ознак, попередньої вартості, місця його знаходження;

взяте на облік майно відображається на забалансових рахунках "Товарно-матеріальні цінності, прийняті на відповідальне зберігання" в органах (організаціях), що здійснили вилучення або зберігають його.

Цитата:

Оцінка майна

7. Оцінка майна, зазначеного в пункті 1 цього Порядку, провадиться комісією, яка утворюється органом, що здійснив його вилучення, у складі представників державних податкових інспекцій в районах, містах (крім міст Києва та Севастополя), районах у містах, міжрайонних, об’єднаних та спеціалізованих державних податкових інспекцій (далі - місцеві податкові інспекції), органів (організацій), що здійснили вилучення майна або зберігають його, фінансових органів та органів (організацій), які здійснюватимуть розпорядження цим майном.

{Абзац перший пункту 7 із змінами, внесеними згідно з Постановою КМ № 577 від 25.06.2012}

У разі розбіжності в оцінці майна між представниками комісії та у випадках, передбачених законодавством України і цим Порядком, оцінка провадиться суб'єктами оціночної діяльності - суб'єктами господарювання.

{Абзац другий пункту 7 із змінами, внесеними згідно з Постановою КМ № 424 від 05.04.2006}

За результатами роботи комісії складається акт опису, оцінки та передачі майна. Усі примірники акта підписуються членами комісії та затверджуються у термін не пізніше трьох днів після його складення керівником чи заступником керівника органу (організації), що здійснив вилучення або забезпечував зберігання зазначеного в пункті 1 цього Порядку майна.

{Абзац третій пункту 7 в редакції Постанови КМ № 123 від 24.01.2000}

Місцеві податкові інспекції на основі актів опису, оцінки та передачі майна забезпечують здійснення загального контролю за повнотою та своєчасністю перерахування до відповідного бюджету виручки від реалізації майна чи продуктів його переробки, утилізації, а також відповідних податків. Сума можливої виручки від реалізації продуктів переробки майна, його утилізації визначається на підставі розрахунка, проведеного підприємством, яке здійснюватиме переробку або утилізацію.

{Абзац четвертий пункту 7 в редакції Постанови КМ № 577 від 25.06.2012}

Акт опису, оцінки та передачі майна є підставою для реалізації майна, зазначеного в пункті 1 цього Порядку, через підприємства роздрібної торгівлі, торгові біржі та аукціони, безоплатної передачі, знищення, утилізації, переробки.

{Абзац п’ятий пункту 7 із змінами, внесеними згідно з Постановою КМ № 577 від 25.06.2012}

8. Майно оцінюється з дотриманням таких вимог:

а) товарно-матеріальні цінності з групи товарів широкого вжитку і продукція виробничо-технічного призначення - за ринковими цінами, а також цінами, що регулюються (встановлюються) державою з урахуванням їх фактичного стану (товарного вигляду) та зносу;

б) будівлі, споруди, житлові приміщення та їх частини - шляхом проведення незалежної оцінки;

{Підпункт "б" пункту 8 із змінами, внесеними згідно з Постановою КМ № 424 від 05.04.2006}

в) продуктивна робоча і племінна худоба, птиця, кролі, бджоли, а також шкіряна сировина і хутро, зерно, овочі та інша сільськогосподарська продукція, вільна від карантинних об'єктів, - за цінами можливої реалізації;

г) культурні цінності, а також предмети релігійного культу - на підставі рішень відповідних експертних комісій з питань повернення культурних цінностей, створених Мінкультури;

д) товари низької якості, нестандартні та ті, що були у вжитку, - за цінами можливої реалізації;

е) транспортні засоби - на підставі висновків експертів, суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання з урахуванням ринкових цін та фактичного їх стану на день оцінки, а автомобілі, крім того, з урахуванням податків та зборів, що справляються у разі імпортування автомобілів відповідно до законодавства, якщо такі податки і збори не були попередньо сплачені. У разі коли транспортні засоби заборонені для подальшої експлуатації за висновком технічної експертизи, вони розукомплектовуються для взяття на облік приладів, вузлів, агрегатів та інших комплектуючих виробів (деталей), про що складається акт опису і оцінки;

{Підпункт "е" пункту 8 в редакції Постанови КМ № 594 від 27.04.2002; із змінами, внесеними згідно з Постановою КМ № 424 від 05.04.2006}

є) валютні цінності (крім цінних паперів), дорогоцінні метали, дорогоцінне каміння, напівдорогоцінне каміння, дорогоцінне каміння органогенного утворення - у порядку, встановленому Мінфіном разом з Національним банком;

ж) цінні папери - у порядку, встановленому Мінфіном разом з НКЦПФР, Фондом державного майна, Державною податковою адміністрацією;

{Підпункт "ж" пункту 8 із змінами, внесеними згідно з Постановою КМ № 256 від 28.03.2012}

з) спирт етиловий, алкогольні напої та тютюнові вироби - за ринковими цінами або за цінами, що регулюються законодавством;

{Пункт 8 доповнено підпунктом "з" згідно з Постановою КМ № 868 від 20.05.99; підпункт "з" та "и" пункту 8 замінено підпунктом "з" згідно з Постановою КМ № 577 від 25.06.2012}

і) використані під час проведення експертизи (випробування) зразки нехарчової продукції, що були відібрані в межах здійснення державного ринкового нагляду, - за цінами, що дорівнюють їх залишковій вартості на дату складення акта опису, оцінки та передачі таких зразків.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 14:43

Сергей_К, не зря Вас знатоком нормативки называют.
Тогда вопросов нет. Орган делает запрос с посыланием на нормы нормативных актов. Оценщик делает оценку. Это, наверное, один из тех частных случаев, когда это предусмотрено законодательством. Не могли на первой странице запостить Smile

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 14:56

Серый писал(а):

Не могли на первой странице запостить

http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?p=114417#114417

Сергей_К писал(а):

Серый, просто я не думал, что с этим документом никто не знаком, ну и пообщались заодно.

P.S. Плытий Петр обещал рассказать последствия, да и вообще интересно что вылезет в результате - взыскание, реституция или другой вариант.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 17:30

Сергей_К писал(а):

Серый, просто я не думал, что с этим документом никто не знаком

Лично я в первый раз его вижу, как-то бесхозное имущество не приходилось оценивать ни разу. Может кто плотно с органами-регистраторами связан, тот знаком.

Сергей_К писал(а):

ну и пообщались заодно.

Это точно. И что самое главное, на профессиональную тему, а не про палки в колеса разные.

Сергей_К писал(а):

реституция

Вот это точно вылезет, при чем полная, правда с буквой "п" вначале Smile

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Плытий Петр

Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 18:11

Объязательно расскажу. На этот объект есть оценка. Заказчик - ГИС. Оценщик пишет что здание на праве собственности, и указывает кого (соглашусь, может ему не давали решения судов). З приложенной документации только техпаспорт. Но оценивая полностю "административное" здание, он взял за аналоги производственные помещения, и даже производственный комплекс. Прежде всего из-за этого и пошло несогласие банка с оценкой.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 19:02

Плытий Петр писал(а):

Но оценивая полностю "административное" здание, он взял за аналоги производственные помещения, и даже производственный комплекс.

Вот таких оценщиков нужно гнать поганой метлой. Это не просто по невнимательности/незнанию, это тупо умышленно сделано.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Lovchiy

Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 20:08

За 4 страницы все согласились что есть недвижимость и права на нее, и есть случаи когда ее(недвижимость) можно оценить не идентифицируя права(ну в очччень редких случаях). А вообще позиция коллеги Серого интересна тем, что крепка основой- нет возможности идентифицировать и т.д, права - не стоит и браться (кроме как ну если очччень хочется).

_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент

Последний раз редактировалось: Lovchiy (Вт, 04 Дек 2012 21:21), всего редактировалось 1 раз

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 04 Дек 2012 20:55

Lovchiy писал(а):

За 4 страницы все соглсились что есть недвижиость и права на нее, и есть случаи когда ее(недвижимость) можно оценить не идинтифицируя права(ну в очччень редких случаях).

Единственное в чем не согласились, так это в том, что является объектом оценки: физический объект или все же идентифицированные права на наго.
Или мне показалось, что несогласились. К вечеру голова не работает вообще.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

John Doe

Сообщения: 114

Добавлено: Ср, 05 Дек 2012 07:47

лично я полностью согласен с аргументами Серого. Наше законодательство устарело по сравнению международными стандартами и нормами. На работе с коллегами тоже спорю о том, что является ОО: физ.объект или все же права на него. К сожалению, я в меньшинстве Smile

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме