< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Экономический износ в оценке пирса.

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Экономический износ в оценке пирса.

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3 След.

Автор

Сообщение

MIDNIGHT

Сообщения: 801
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 11:31

Собственно сабж.
Есть пирс неработающего яхтклуба. Промеров глубин нет, но по средним глубинам в этом районе пригоден только для маломерных судов.
Цель - консультации по продаже в составе комплекса.

Считаю восстановительным как спецсооружение. Цифры запредельные.

Экономический износ понятное дело присутствует, но количественное обоснование продумать не могу. Может кто то сталкивался с чем то подобным, либо натыкался на минстате на любые данные о падении строительства объектов для спорта за послесоюзное время.

Буду очень признателен.

Забыл добавить, для предприятия актив непрофильный, избыточный.

Mypkit

Сообщения: 74

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 11:41

как вариант - отношение количества яхт (или пропускной способности пирса, не знаю как правильно определить Confused

) на даты полноценного фунциклирования к дате оценки.

MIDNIGHT

Сообщения: 801
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 13:08

Эх ))) На ноль делить нельзя. Это я про теперешнее количество яхт Smile

)

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 13:14

ну если яхт реально 0 - под ликвидацию не хотите посчитать? Чего у Вас с НЭИ?

MIDNIGHT

Сообщения: 801
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 13:23

Не ставят такой задачи, считать под ликвидацию. Нужно просто обосновать какое то значение внешнего износа.
По НЭИ не знаю. Сложно прогнозировать использование.
Должна быть продажа более эффективному собственнику.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 13:45

О каком НЕИ может идти речь если яхтклуб?
1 - не прибыльная организация
2 - специализированное "имущество"
А возможно и уникальное (если не типовой проект)

По закону/титулу/функции, яхтклуб нельзя использовать иначе как яхтклуб.
Все это относится и к пирсу яхтклуба. Он имеет ценность только для яхтклуба и как самостоятельный объект ничего не стоит.
Это же не порт.
Далее смотрите НС касаемо специализированного имущества (что Вы собственно и делали изначально).
А внешний износ можно прикинуть (действительно) по количеству яхт (членов) в клубе.
Взять рыночные данные по загрузке яхтклубов в регионе и данные из "проекта", по проектной "загрузке" клуба плав.средствами. Проект должен быть у собственника, если все в законе.
Да муторно, сложно (опрос нужно делать "до" и "сейчас"), но за это нам и платят. Походите по действующим яхтклубам(желательно с диктофоном в кармане) по говорите с яхтсменами и получите нужную имфу. Может че в инете есть.
В общем где то так. (диктофон это Ваша защита обоснования внешнего износа)
То что яхтклуб не работает это возможно не желание собственника заниматься им. Отсюда и зеро. Это принимать в расчет нельзя при определении РС. Это будет "стоимость в использовании" (для собственника), но не РС.
Удачи

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Последний раз редактировалось: rudge (Пт, 26 Апр 2013 13:48), всего редактировалось 1 раз

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 13:46

ну если нароете информацию об аренде причалов - доходник Вам в помощь. С учетом сезонности использования - может вменяемая сумма получиться. Может коллеги из более "водных" регионов подскажут ориентир стоимости - в Донбассе вряд ли найдете аренду причалов. На мой взляд, тут даже различием на месторасположение можно если не пренебречь, то как-то красиво "отмазаться" - было бы от чего оттолкнуться

Добавлено спустя 8 минут 33 секунды:

MIDNIGHT писал(а):

для предприятия актив непрофильный, избыточный.

rudge писал(а):

О каком НЕИ может идти речь если яхтклуб?

Наcколько я помню, при оценке избыточных активов анализ НЭИ обязателен

rudge писал(а):

О каком НЕИ может идти речь если яхтклуб?
1 - не прибыльная организация
2 - специализированное "имущество"

Насчет неприбыльной - вопрос спорный и очень. Кто мешает получать прибыль? Не зря ищут эффективного собственника.

MIDNIGHT

Сообщения: 801
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 13:57

rudge писал(а):

Спасибо, конструктивно. Но НЭИ есть, можно например швартовать дебаркадеры, как плавучие гостиницы и рестораны, так в некоторых городах делают, видел. Но это конечно из области фантастики для нашего города.
За советы спасибо.

Добавлено спустя 2 минуты 25 секунд:

Юта писал(а):

Не хотелось бы связываться с доходным, слишком много допущений. И слишком мелкое море для функционирования по настоящему доходного причала. Азов.

Добавлено спустя 2 минуты 55 секунд:

Заход в яхт-клуб производится по створным знакам. Средние глубины бухт в районе составляют от 2 до 2,4 м.

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 14:08

MIDNIGHT писал(а):

Не хотелось бы связываться с доходным, слишком много допущений.

Ну уж никак не меньше, чем при обосновании внешнего износа, поверьте. Если причал кому-то нужен - будут или строить новый или платить за аренду. Как я понимаю, Вы из приморского города (Мариуполь, м.б) - прозвоните, узнайте сколько стоит яхту пришвартовать и сколько в час берут за стоянку.

MIDNIGHT

Сообщения: 801
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 14:12

Вроде обещали дать данные по участию спортсменов в местной яхтенной регате по годам. И там есть тенденция к снижению популярности спорта в целом в виде снижения количества экипажей. Может через него внешний обосную.

По аренде попробую прозвонить. Но у нас даже работающие яхтклубы не могут похвастаться заполненностью арендаторами.

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 14:15

Да Вы спросите так, вроде сами собираетесь пользоваться их причалом.

Добавлено спустя 2 минуты 44 секунды:

MIDNIGHT писал(а):

А эти местные регаты приносят доход? Ведь внешний износ - это именно потеря дохода. Если город спонсирует проведение регат - то чем меньше их будет, тем дешевле городу Very Happy

MIDNIGHT

Сообщения: 801
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 14:24

А нельзя трактовать меньшую востребованность сооружения через снижение интереса потенциальных потребителей к тем функциям которые он выполняет?

Хотя в принципе наверное Вы правы.

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 14:25

И опять же - ищут эффективного собственника. Эффективный собственник - это тот, кто найдет возможность получения дохода. И Вам надо рассматривать этот объект так объект именно доходной недвижимости. И подход соответственно - доходный. Остальное как по мне - от лукавого. Или в топку (под демонтаж)

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 14:54

Юта писал(а):

Коллега, а Ваша квартира эффективно используется? Вы так категоричны Crying or Very sad

Для начала нужно глянуть в доки яхтклуба что бы утверждать. Судя по тому что собственник какой то завод, этот яхтклуб имеет титул "спортивного" НА ДАТУ ОЦЕНКИ. Изменят титул (может быть) но в будущем, после продажи (читай оценки согласно дефиниции РС) тогда и можно будет применять доходник как к действующему предприятию. А так это относится к "специмуществу". Далее см. НС1.
Могу еще добавить что в яхтклубах платят (члены яхтклуба) за стоянку яхт (личных), но это компенсация за аренду ЗУ + за охрану + ЗПТ руководству (нача-ку буху) + членские взносы.
PS; парусом занимаюсь с 8 класса

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 15:00

rudge писал(а):

Коллега, а Ваша квартира эффективно используется?

Вполне, что позволяет экономить мне на арендной плате за пользование чужой квартирой

Добавлено спустя 16 минут 32 секунды:

MIDNIGHT писал(а):

абыл добавить, для предприятия актив непрофильный, избыточный.

НС1:

Цитата:

надлишкові активи оцінюються з урахуванням принципу їх найбільш ефективного використання із застосуванням такої бази оцінки, як ринкова вартість або вартість ліквідації, з дотриманням відповідних умов, що висуваються до їх визначення.

Так что все разговоры о "специализированности" данного имущества должны закончиться в тот момент, когда предприятие решило его продать на рынке, решив для себя, что актив избыточный. Участников рынка ни титул, ни прочие сантименты интересовать не будут - кроме как "скока денег я смогу заработать (сэкономить) после покупки (с учетом всех затрат, в т.ч. на изменение этого самого титула, если потребуется).
И вовсе я не категоричная - я мягкая и пушистая, просто высказываю свое мнение, как и все здесь.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 20:52

Уважаемая коллега

Юта писал(а):

.... позволяет экономить мне на арендной плате за пользование чужой квартирой

Вообще то я, да и не только я, всегда считал что квартира это объект для проживания, а не для получения дохода. По этому и трактуется как жилье, да и доходный подход не корректно применять при оценке жилья.

MIDNIGHT писал(а):

абыл добавить, для предприятия актив непрофильный, избыточный.

Юта писал(а):

Если мне не изменяет память то речь шла о ПИРСЕ в яхтклубе.

MIDNIGHT писал(а):

...Есть пирс неработающего яхтклуба....

В данном случае яхтклуб, как надлишкове майно для предприятия, является ЦИК-ом в составе которого есть ПИРС.
Ну, а далее см. НС1

Цитата:

спеціалізоване майно - майно, що, як правило, не буває самостійним об'єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу;

Ну и каким ражном НЕИ к пирсу7

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Пт, 26 Апр 2013 21:27

rudge писал(а):

Уважаемый коллега rudge
Давайте не искать кошку в темной комнате, тем более, если ее там нет. Где Вы увидели у меня предложение оценивать квартиры доходным подходом. Хотя при правильном применении данный подход ничуть не хуже остальных, рыночную стоимость можно определять любым из трех подходов. Другое дело в целесообразности такого подхода. Жилая недвижимость,приобретается для удовлетворения собственных потребностей, следовательно, основными принципами при ее оценке является принцип замещения, спроса и предложения, отражением которых является подход сравнительный.

rudge писал(а):

В данном случае яхтклуб, как надлишкове майно для предприятия, является ЦИК-ом в составе которого есть ПИРС.

Вопрос автора темы касался именно ПИРСА, автора не интересовали проблемы оценки ЦИКа - яхтклуба. Вопрос был - определить экономический износ ПИРСА. Если оценивается яхтклуб как ЦИК, тогда, выражаясь Вашими словами, каким ражном тут стоимость пирса с его экономическим износом?
И в конце концов не важно - что продается - пирс, цик... ключевое слово - ПРОДАЕТСЯ. Значит имеет потенциальный рынок вне комплекса (предприятия). И с чего Вы взяли, что это специализированное имущество - это же не доменная печь, которая вне комплекса никому не нужна. Мне кажется, не оскудела наша страна людьми, желающими стать владельцами собственного яхтклуба. Значит стоимость должна определяться рыночная. Значит без НЭИ - никак.

Добавлено спустя 12 минут 29 секунд:

Юта писал(а):

Если оценивается яхтклуб как ЦИК, тогда, выражаясь Вашими словами, каким ражном тут стоимость пирса с его экономическим износом?

Если все-таки речь идет об оценке ЦИКа то экономический износ относится ко всему ЦИКу, а не к каждой его составляющей отдельно.

rudge писал(а):

Походите по действующим яхтклубам(желательно с диктофоном в кармане) по говорите с яхтсменами и получите нужную имфу. Может че в инете есть.
В общем где то так. (диктофон это Ваша защита обоснования внешнего износа)

Интересно, и как эта защита cработает? Кстати, развивая эту идею можно раз и навсегда решить проблему поиска аналогов: на вопрос каков источник информации смело отвечаешь: вот, одна бабушка сказала - и включаешь диктофон Very Happy

Вячеслав

Сообщения: 730
Откуда: Харьков

Добавлено: Сб, 27 Апр 2013 20:37

MIDNIGHT писал(а):

А какой порт Вы оцениваете? Может я тоже этот пирс оценивал?

Sova

Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк

Добавлено: Сб, 27 Апр 2013 21:09

Юта писал(а):

И в конце концов не важно - что продается - пирс, цик... ключевое слово - ПРОДАЕТСЯ. Значит имеет потенциальный рынок вне комплекса (предприятия). И с чего Вы взяли, что это специализированное имущество - это же не доменная печь, которая вне комплекса никому не нужна. Мне кажется, не оскудела наша страна людьми, желающими стать владельцами собственного яхтклуба.

Только яхтклуба с пирсом- это одно, а пирса, без яхтклуба - это другое. И уж точно есть разница между пирсом, как просто сооружением и циком, в составе которого есть пирс. Razz

_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры.

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Сб, 27 Апр 2013 21:38

Sova писал(а):

Есть, никто не спорит. И что ?

Sova

Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк

Добавлено: Сб, 27 Апр 2013 21:45

Юта писал(а):

Есть, никто не спорит. И что ?

Ну вот как-то

Юта писал(а):

не оскудела наша страна людьми, желающими стать владельцами собственного яхтклуба. Значит стоимость должна определяться рыночная. Значит без НЭИ - никак.

, а вот с желающими купить (или продать) только пирс... Тут вопрос оскудения.
А НЕИ какое: сколько рыбаков поместиться в ряд, при условии что у каждого одна удочка? Razz

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Сб, 27 Апр 2013 21:50

Sova писал(а):

А НЕИ какое: сколько рыбаков поместиться в ряд, при условии что у каждого одна удочка? Razz

тоже вариант Smile

MIDNIGHT

Сообщения: 801
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 28 Апр 2013 15:12

Вячеслав писал(а):

А какой порт Вы оцениваете? Может я тоже этот пирс оценивал?

Это не портовый причал, это пирс яхклуба. Одного из.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вс, 28 Апр 2013 15:34

Уважаемый коллега rudge прав на 100%. Ну, на 99%. Very Happy

MIDNIGHT писал(а):

Есть пирс неработающего яхтклуба...
Цель - консультации по продаже в составе комплекса.

rudge писал(а):

В данном случае яхтклуб, как надлишкове майно для предприятия, является ЦИК-ом в составе которого есть ПИРС.

Юта писал(а):

Вопрос был - определить экономический износ ПИРСА. Если оценивается яхтклуб как ЦИК, тогда, выражаясь Вашими словами, каким ражном тут стоимость пирса с его экономическим износом?

Есть такое ражно. Smile

Ведь пирс - как специализированное имущество - входит в состав ЦИКа. Если активы ЦИКа подвержены влиянию экономического износа - то логично предположить, что это влияние приблизительно одинаково для всех активов (специализированных) ЦИКа, так же?
И уважаемый коллега rudge имеет в виду, что порой для ЦИКа определить экономический износ проще (через доходный подход), чем для отдельных активов в его составе.

Юта писал(а):

ключевое слово - ПРОДАЕТСЯ. Значит имеет потенциальный рынок вне комплекса (предприятия). И с чего Вы взяли, что это специализированное имущество - это же не доменная печь, которая вне комплекса никому не нужна. Мне кажется, не оскудела наша страна людьми, желающими стать владельцами собственного яхтклуба. Значит стоимость должна определяться рыночная. Значит без НЭИ - никак.

А кому нужен пирс без комплексов ЦИКа яхтклуба? И для чего еще можно использовать пирс, предварительно построив его именно как пирс?

Добавлено спустя 5 минут 40 секунд:

И ключевое слово - ПРОДАЕТСЯ - еще ничего не значит, ведь

rudge и НС писал(а):

спеціалізоване майно - майно, що, як правило, не буває самостійним об'єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу

Як правило! Т.е. возможны и исключения, которые не опровергают того, что это имущество специализированное.
И с другой стороны - Вы много аналогов продаж отдельно пирсов в рыночных условиях найти можете? Или арендной платы от сдачи в аренду чисто пирсов? Если такие есть - нет вопросов, Вы, действительно, в состоянии определить рыночную стоимость.
Но что-то мне подсказывает, что пирсы всегда строились для одного-единственного назначения - прямого... И в составе комплекса.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Вс, 28 Апр 2013 16:01

Grey Horse писал(а):

И с другой стороны - Вы много аналогов продаж отдельно пирсов в рыночных условиях найти можете? Или арендной платы от сдачи в аренду чисто пирсов? Если такие есть - нет вопросов, Вы, действительно, в состоянии определить рыночную стоимость.

такие в принципе есть
http://board.motolodka.ru/mesboat/36519.html
http://www.ati.com.ua/ponton-prichal-pirs_bbc_667866.html
http://aquamaniya.com/c156-1852.html
http://kiev.link.ua/board/view/51818/

Это так, на скорую руку что попалось...но дело даже не в этом...такое ощущение, что на разных языках говорим Sad

вот я пишу:

Юта писал(а):

а коллега Grey Horse переводит с ютиного на общепонятный:

Grey Horse писал(а):

Если активы ЦИКа подвержены влиянию экономического износа - то логично предположить, что это влияние приблизительно одинаково для всех активов (специализированных) ЦИКа, так же?

Добавлено спустя 2 минуты 19 секунд:

и всем всё понятно. Да, расти мне еще и расти Smile

Добавлено спустя 12 минут 20 секунд:

вот и аренда кстати
http://ukrainka.olx.com.ua/iid-213383950

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вс, 28 Апр 2013 16:21

Ну если продается - то в чем проблема? Сравнительный и никаких внешних износов.
Хотя мне кажется, там пирс какой-нибудь стационарнаый.
хотя судя по УПВС не такая уж там и запредельная стоимость, вроде бы?
а экономический износ - ну, например, проектная численность судов яхт-клуба и фактическая....

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вс, 28 Апр 2013 16:21

Юта писал(а):

такие в принципе есть

Ну, и очень хорошо. Если Вы считаете, что предложенные Вами объекты есть аналогами по отношению к тому объекту, о котором писал коллега MIDNIGHT.

Юта писал(а):

а коллега Grey Horse переводит с ютиного на общепонятный

Это Вы круто! Embarassed

Но мне все-таки кажется, без обид, что Ваша и моя фразы имеют разную смысловую нагрузку. Вашу я понимаю так, что активы ЦИКа могут иметь экономический износ, отличный от того, который показывает для ЦИКа в целом доходный подход.

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Вс, 28 Апр 2013 16:21

И опять же - конечно более логично оценивать данный причал в составе ЦИКа - я просто пыталась помочь найти ответ на вопрос именно в том виде, как он был поставлен.

Добавлено спустя 4 минуты 19 секунд:

Grey Horse писал(а):

Это Вам кажется, я имела ввиду то же самое. Smile

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вс, 28 Апр 2013 16:27

Тогда - sorry. Smile

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Вс, 28 Апр 2013 16:49

Grey Horse писал(а):

Если Вы считаете, что предложенные Вами объекты есть аналогами по отношению к тому объекту, о котором писал коллега MIDNIGHT.

Я ни в коем случае не задавалась целью искать аналоги для коллеги MIDNIGHT, это просто направление, я просто пыталась показать, что варианты коммерческого использования данного имущества имеются и приложив усилия и имея время ,можно поработать и в этом направлении. Вдруг кому-то из коллег завтра придется оценивать пирс (причал) вне комплекса, как отдельный объект - может мой пост пригодится. Я бы рассмотрела в качестве функционального аналога даже пластиковый понтон (стоимость замещения). Может быть, потом бы подумала и отказалась - но подумала бы обязательно.

ЧСН

Возраст: 64
Сообщения: 39
Откуда: Севастополь

Добавлено: Пн, 29 Апр 2013 13:19

Данный актив на дату оценки находится в составе предприятия, поэтому логично к нему применить внешний износ всего предприятия через падение объёмов производства: 1) в физическом выражении; 2) в стоимостном выражении, 3) через снижение численности работников предприятия (% занимающихся яхтингом считаем постоянным). А затем "специализированность" учесть через падение яхтсменов в целом пр Украине.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме