| Автор |
Сообщение |
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2014 19:22 |
  |
Проверил поиск, но похожей темы не нашел.
Ситуация следующая: требуется оценить квартиру (ее часть) в аварийном доме. Место расположения - прицентральный район Киева. Дом 1890-х годов постройки, действительно находится в аварийном и очень плачевном состоянии (ничего хуже за всю свою практику я не видел). Цель оценки - заключение договора мены (строй.компания дает собственнику квартиру в другом, нормальном, доме).
Нюанс в том, что оцениваются не все квартиры дома, а только одна. Судьба остальных квартир мне не известна.
Даже близко похожих аналогов на рынке пока не выявили. Брать калькуляцию на ремонт считаю нецелесообразным (дом признан аварийным и подлежащим отселению). Вариант с НЭИ участка под домом тоже не проходит, т.к. не все квартиры оцениваем.
Подскажите, какие могут быть варианты решения ситуации? У кого какие мысли по этому поводу? |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2014 21:47 |
|
Мы когда-то ценили такие квартиры для подобных целей. Правда, весь дом. Ценили затраткой. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 10:11 |
|
НЕИ - обмен на то,что могут предоставить при выселении (кол-во комнат, площадь). Поэтому и стоит оно как объект взамен на это.
Аргументация - пока не отселят, не смогут построить новое.
Если бы ничего строить не собирались, то тогда совсем другая история. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 13:29 |
|
zanoza, думается, что затратный подход в данном случае наверное единственный вариант, нужно будет только корректно право пользования землей посчитать.
Yourick, в чем-то вы правы, только в данном случае (и даже уверен), что берут больше, чем дают  А если серьезно, то не наш вариант (как уточнилось - у нас несколько квартир с разными собственниками и заказчиками оценки) - уж слишком много допущений будет. Да и увязать две оценки (объекты мены) в одну юридически не получится.
В общем, пока считаем затратным. Может кто предложит еще идею? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 14:17 |
|
| Yourick писал(а): |
| НЕИ - обмен на то,что могут предоставить при выселении (кол-во комнат, площадь). Поэтому и стоит оно как объект взамен на это. |
Так предложить же могут и в соседнем нормальном доме, а могут и на Троещине, а то и вообще в нас. пунктах за Киевом.
Я бы говорил о стоимости объекта оценки на уровне подобной по кол-ву комнат и площади квартиры в пригодном для проживания соседнем доме.
Добавлено спустя 2 минуты 26 секунд:
| Александр_777 писал(а): |
| В общем, пока считаем затратным. Может кто предложит еще идею? |
Ну и какой итог стоимости развалины в затратном подходе получите? Конечно, застройщика он вполне устроит, за объект в центральной части города придется заплатить сущие копейки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 14:43 |
|
затраткой в лоб вроде как низя - квартиру в аварийном доме нельзя эксплуатировать (нарушаем законодательную разрешённость), поэтому реконструкция или кап.ремонт.
Что такое капремонт одной квартиры в аварийном доме?
какая разница, что несколько квартир?
коллега Серый ужал рамки по поводу места расположения - всё в итоге зависит от многих факторов.
встречал случаи, когда квартиры дали в соседнем новом доме, который стоит на месте того, что сломали на 2 года раньше, причём в квартире под выселенца делали ремонт (в эконом-варианте, но уж никак не "от строителей") |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 14:44 |
|
| Серый писал(а): |
| Я бы говорил о стоимости объекта оценки на уровне подобной по кол-ву комнат и площади квартиры в пригодном для проживания соседнем доме. |
А каким образом Вы это обоснуете? И главное - каким образом будет рассчитываться поправка на состояние? Буквально пару фото (только не спрашивайте, на чем держится унитаз ):
| Серый писал(а): |
| Ну и какой итог стоимости развалины в затратном подходе получите? Конечно, застройщика он вполне устроит, за объект в центральной части города придется заплатить сущие копейки. |
Тоже терзают сомнения, хотя может оно и так, учитывая состояние. Поэтому и обращаюсь к сообществу за поиском разумных решений.
| Yourick писал(а): |
| затраткой в лоб вроде как низя |
Ну почему же нельзя? Понятно, что НЭИ - это никак не последующая эксплуатация квартиры. Да и ремонт то в ней можно сделать, но дом от этого не аварийным не станет.
| Yourick писал(а): |
| какая разница, что несколько квартир? |
Как раз большая - если оценивали бы все квартиры в доме, я бы вопросов здесь и не задавал, с этим все понятно.
А что касается приравнивания ее стоимости к стоимости в соседних домах, я уже задал этот вопрос Серому. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 14:58 |
|
сыграйте в ролевую игру - Вы хозяин этой квартиры и никуда не выселитесь, пока Вам не предоставят то, где Вы сможете жить.
Лучший для Вас вариант - квартира в новом доме в центре города
Лучший для инвестора вариант - квартира в соседней хрущобе, пригодная для проживания
Стоимость этой квартиры - то, о чём договорятся
Фактически это стоимость прав на развалины аборигена, которые позволят застройщику снести эти развалины и альтернативно использовать участок |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 15:10 |
|
| Александр_777 писал(а): |
| А каким образом Вы это обоснуете? И главное - каким образом будет рассчитываться поправка на состояние? |
А никак не буду.
Вот как пример вам привел коллега:
| Yourick писал(а): |
| встречал случаи, когда квартиры дали в соседнем новом доме, который стоит на месте того, что сломали на 2 года раньше, причём в квартире под выселенца делали ремонт (в эконом-варианте, но уж никак не "от строителей") |
Поэтому тут так в лоб подходить к объекту нельзя. Типа квартира/дом вхлам, значит и платить за нее надо пять копеек (или то, что вы предлагаете по затратному подходу).
Тут нужно поизучать практику расселения таких домов, например, наработки по программе сноса хрущевок, о которой так бурно говорили в Киеве. Помнится мне, там как раз и прописывалось, что жильцы временно отселяются в некое свободное жилье, инвестор строит на месте пятиэтажной хрущевки нечно более высотное, прежние жильцы возвращаются в дом в свои квартиры, оставшееся инвестор продает на рынке и получает свою прибыль. Вопрос там только на сколько я помню был с доплатой за разницу в метрах. Либо по карусели: инвестор строит рядом новый дом, если место позволяет, отселяет туда жителей хрущевки, а на ее месте строит новый дом и так далее. Но с учетом этажности новых домов, в один новый можно запаковать жителей двух-трех соседних хрущевок.
Правда, пока дело дальше разговоров не пошло, пока еще есть свободные парки, детские площадки, разные спортивные сооружения и т.д. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 15:15 |
|
Yourick, это все да, но я достоверно не знаю, какую квартиру получит собственник трущебы взамен.
И опять же - кому-то взамен комнаты, в которой живут четверо, дадут трешку в другом доме, а дедушке из соседней (такой же по площади комнаты) - дадут однокомнатную в том же доме.
Даже если и так, то отчеты юридически не представляю как увязать, т.к. мне не известны все составляющие мены.
Добавлено спустя 2 минуты 7 секунд:
Серый, а что Вы ответите на комментарий, заданный мной Yourickу? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 15:22 |
|
| Серый писал(а): |
Ну и какой итог стоимости развалины в затратном подходе получите? Конечно, застройщика он вполне устроит, за объект в центральной части города придется заплатить сущие копейки. |
Ничего он не получит. Оценка делается для договора мены, а при мене налоги и пошлины все взимаются с того объекта, что дороже... |
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 15:22 |
|
Опять же, могу предположить, что часть жильцов квартир (комнат) согласилась бы и на обмен на квартиру в пригороде, но в нормальном доме.
Хотя, у каждого свои тараканы в голове - "пусть и в говне, зато в центре"  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 15:24 |
|
ооо только увидела дельфина на фото |
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 15:26 |
|
zanoza, там не только дельфины Под такими как там грибами на стенах и не какое наверное можно увидеть  |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 15:35 |
|
я бы шел по пути наиближайших вариантов расселения по наименьшим ценам - это то, ниже чего выселить НЕЛЬЗЯ |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 15:43 |
|
Yourick, почему нельзя? Очень даже можно! На Троещину например. Или как худший вариант - в пригород (и думаю, часть жильцов на это наверняка согласятся)... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 16:27 |
|
| Александр_777 писал(а): |
| Серый, а что Вы ответите на комментарий, заданный мной Yourickу? |
На какой из них? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 16:36 |
|
Серый, я имел ввиду этот:
| Александр_777 писал(а): |
я достоверно не знаю, какую квартиру получит собственник трущебы взамен.
И опять же - кому-то взамен комнаты, в которой живут четверо, дадут трешку в другом доме, а дедушке из соседней (такой же по площади комнаты) - дадут однокомнатную в том же доме.
Даже если и так, то отчеты юридически не представляю как увязать, т.к. мне не известны все составляющие мены.
|
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 17:10 |
|
у Вас абстрактная оценка или для конкретного договора мены? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 17:20 |
|
| Yourick писал(а): |
| у Вас абстрактная оценка или для конкретного договора мены? |
Тоже хотел аналогичный вопрос задать...
Собственно, а какое отношение к РЫНОЧНОЙ стоимости имеет то,что людей куда-то там "отселяют"? Есть объект, надо определить его РЫНОЧНУЮ стоимость... Если кто-то (например, строительная компания) готов заплатить в эквиваленте дороже рыночной стоимости - то здесь уже речь может идти о "специальной" стоимости...
Как по мне,так оптимальный вариант - как и для всех квартир, сравнительный подход. Учитывая первое сообщение, что аналогов нет (хотя, в это с трудом верится), нужно определить,что по мнению оценщика является основополагающим в стоимости: состояние дома или местонахождение. Потом по данному параметру подбираются аналоги и корректируются: если подбор производился по местоположению - основная корректировка будет по состоянию, если побор был по состоянию - основная корректировка по местоположению... Осталось проанализировать рынок и посмотреть, что на рынке предлагается: квартиры в аналогичных по состоянию домах, или в домах с аналогичным расположением... |
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 17:52 |
|
Александр, думаю что в этой ситуации Вас смущает, именно то, что сделка будет оформляться договором мены. В этой ситуации перед оценщиком стоит проблема психологического характера: как оценить эти трущобы, если взамен гражданин получит нормальное жилье? Ну а если подойти к мене как разновидности договора купли-продажи? По сути, застройщик ПОКУПАЕТ у владельца его квартиру и тогда все становиться на свои места: абстрагируясь от аварийности дома, ценим убитую квартиру по рыночной стоимости с учетом местоположения жилого дома и технического состояния квартиры на дату продажи (для корректировок по фактору я бы составляла смету на ремонт). Взамен застройщик гражданину ПРОДАЕТ другое жилье, которое по согласованию выбрал гражданин, и которое также имеет рыночную стоимость также с учетом местоположения жилого дома, расположения квартиры на этаже и ее технического состояния. Нотариально это действительно оформляется договором мены.
Годика три назад в нашем городе градообразующее предприятие из санитарно-защитной зоны отселяло жителей близлежащих домов. Рыночная стоимость тех домов тоже была три копейки. Сначала представители завода настаивали чтобы мы уравняли рыночную стоимость отселенческого жилья и жилья получаемого, но пришлось убедить их в абсурдности такого подхода |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 18:32 |
|
| Александр_777 писал(а): |
Серый, я имел ввиду этот:
Александр_777 писал(а):
я достоверно не знаю, какую квартиру получит собственник трущебы взамен.
И опять же - кому-то взамен комнаты, в которой живут четверо, дадут трешку в другом доме, а дедушке из соседней (такой же по площади комнаты) - дадут однокомнатную в том же доме.
Даже если и так, то отчеты юридически не представляю как увязать, т.к. мне не известны все составляющие мены.
|
Ну нормы же обеспечения жильем никто не отменял.
Меня вот немного смущает, что это выполняется в договоре мены. Тут вот коллега IrenaL правильно отметила, что мена - это своего рода купля-продажа, только если в классическом случае обмен чего-то идет на денежный эквивалент, отображающий стоимость предмета, то при договоре мены вроде как стоимости меняемых предметов должны быть равными, иначе одна из сторон может оказаться в более выгодном положении, а вторая - в менее выгодном. Да и по доброй воле на заведомо невыгодный обмен ни одна из сторон не согласится.
Ну или либо компенсация отличия в стоимости одной из сторон дополнительно к обмениваемому предмету деньгами или другим каким-то имуществом. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 18:39 |
|
Yourick, для конкретного договора мены. 2 заказчика оценки, и до подписания этого самого договора мены между собой никак не связанны.
Gorets11, если мы подбираем аналоги по месту расположения, в данном случае меня смущает размер корректировок на состояние (уж явно более 30%). Что касается подбора аналогов по состоянию... С этим проблема, т.к. ничего подобного даже в других районах я пока не встречал. По практике, в таком состоянии продаются целые дома с разрешениями на строительство, проектами, землеотводами и т.д., чего у нашего объекта пока что не имеется (и вряд ли скоро будет)...
IrenaL, мне кажется, последняя ваша фраза немного не стыкуется с предыдущими... В принципе, я уже думал сделать расчет по сравнительному с учетом типа дома и места расположения, но снова таки упираемся в корректировку на состояние (смета на ремонт квартиры сразу отпадает, т.к. в аварийном состоянии не одна квартира, а весь дом).
Что касается рассмотрения договора мены как разновидности договора купли-продажи - я уже писал об этом: кому-то взамен комнаты, в которой живут четверо, дадут трешку в другом доме, а дедушке из соседней (такой же по площади комнаты) - дадут однокомнатную в том же доме. Даже если закрыть глаза на юридическую составляющую и прислушаться мнения Серого, в таком случае может получится что 3=1...
А в целом, спасибо большое что откликнулись! Советы дельные, с этим нужно переспать 
Добавлено спустя 4 минуты 11 секунд:
Серый, немного опередили с ответом
| Серый писал(а): |
| при договоре мены вроде как стоимости меняемых предметов должны быть равными |
Вот это "вроде как" меня тоже смущает... |
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 18:48 |
|
| Серый писал(а): |
Ну нормы же обеспечения жильем никто не отменял.
|
К данному случаю эти нормы никаким боком не относятся: нормы установлены государством для случая, когда стороной, предоставляющей жилье, является государство... А здесь речь идет о сторонах, никакого отношения к государству, не имеющих. |
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 18:49 |
|
| IrenaL писал(а): |
| Годика три назад в нашем городе градообразующее предприятие из санитарно-защитной зоны отселяло жителей близлежащих домов. Рыночная стоимость тех домов тоже была три копейки. Сначала представители завода настаивали чтобы мы уравняли рыночную стоимость отселенческого жилья и жилья получаемого, но пришлось убедить их в абсурдности такого подхода |
К сожалению, практика такова, что сегодня выкупят за бесценок или выменяют на периферию одну квартиру, через неделю - вторую, потом третью и т.д. Глядишь, через годик-два дом весь пустой будет, после чего и начинают делать ПП, разрешения, землеотводы и прочее...
Добавлено спустя 1 минуту 4 секунды:
| Gorets11 писал(а): |
| Серый писал(а): |
Ну нормы же обеспечения жильем никто не отменял.
|
К данному случаю эти нормы никаким боком не относятся: нормы установлены государством для случая, когда стороной, предоставляющей жилье, является государство... А здесь речь идет о сторонах, никакого отношения к государству, не имеющих. |
100% |
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 18:55 |
|
| Александр_777 писал(а): |
Что касается подбора аналогов по состоянию... С этим проблема, т.к. ничего подобного даже в других районах я пока не встречал.
|
Я, конечно, не знаю Киева. Но, например, в Харькове, до 80% домов этажностью 1-2 этажа, расположенных в центральной и приближенной к центральной частях города, по сути имеют аналогичное состояние: разница лишь в том, что кто-то "подрихтовал" внутри, кто-то нет... Т.е., по сути, имеем такую же ситуацию, как в многоэтажке: дома в аналогичном состоянии, разница лишь в степени ремонта внутреннего. Отличия, конечно, есть: если дом выкуплен проведена его реставрация. Но это другой случай.
Просто мне сложно представить, что в Киеве данный дом является "последним из могикан"... Неужели я так сильно отстал? 
Добавлено спустя 23 минуты 56 секунд:
Александр_777
Вы посмотрите на эту квартиру без эмоций, типа, "как все ужасно"...
Вот смотрите, прикинем, что такое в подобной квартире "типовой ремонт"... Полы - доска. Стоимость половой доски - около 200 грн/кв.метр. Прибавим еще необходимость всяких там гвоздей/шурупов/бруском для крепления и получим,что по материалам ПОЛНАЯ замена прогнивших полов обойдется на уровне 500 грн. кв.метр с работой... Стены и потолки - типовой вариант: зашиваются гипсокартоном, как это делают сейчас все... Знаю, что "бред", но лично был неоднократно свидетелем именно такого "ремонта" в подобном жилье... Прикиньте, сколько будет стоить зашить стены и потолки, а после оклеить их обоями? Прибавьте на простенькую сантехнику, скажем, 5-6т грн и получите за эти деньги "шикарную" квартиру в центре Киева... А что касается состояния несущих конструкций - так его никто и не ремонтирует... В том числе и потому, что некоторые новостройки по качеству несущих конструкций не всегда превышают их качества в домах 19 столетия постройки...
Единственное, что будет сильно "портить" вид - это если там сгнила совсем крыша и лестничные марши (это ведь все деревянное). Это и дорогие работы, и никто их обычно не делает... Если же у этой квартиры собственный вход, не через подъезд,то это вообще - типичное "полуэлитное" жилье получится... Так, что Вы напрасно говорите, что состояние там какое-то не такое"... Новостройка с "0" - даже если и не хуже, то не намного лучше... По степени затрат на 1 кв. метр ремонта.
Приведу пример: человек в Харькове купил квартиру без воды, без канализации, с газовым отоплением (печка газовая), площадью 25 кв.метров. За полгода и вложениях около 5-6 тысяч долларов, он сделал из нее типичную квартиру, площадью около 35 кв.метров, с коммуникациями, отоплением и внутренним ремонтом... Сумма получилась такая большая, потому, что ему пришлось потратиться еще на полное перекрытие крыши над квартирой с усилением стропил и пристройки дополнительных кв.метров... Это реальный пример, у человека такой бизнес: покупает такие "развалюхи", ремонтирует их и продает, как "квартира с ремонтом в центре". |
Последний раз редактировалось: Gorets11 (Ср, 19 Ноя 2014 19:27), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 19:26 |
|
Gorets11, ну он хоть и 1890-хх гг. постройки, но наверное не последний Есть еще подобные, только их давно уже выкупили строй.компании, снесли, построили новое, заработали и забыли.
Сейчас продают или девелоперы или компании, у которых нет средств на снос и постройку нового.
Дом на самом деле аварийный, и нахождение, а тем более проживание в нем - это как стоять с шестом при грозе в чистом поле |
Последний раз редактировалось: Александр_777 (Ср, 19 Ноя 2014 19:32), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 19:29 |
|
| Александр_777 писал(а): |
Дом на самом деле аварийный, и нахождение, а тем более проживание в нем - это как стоять с шестом при грозе в чистом поле |
Я Вас умоляю: центр Харькова такой процентов на 60... И ничего... |
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 19:30 |
|
Добавлю про сквозные (между этажами) дыры в полах, осевший на полметра-метро фундамент и т.д. и т.п. - ремонтом не отделаешься. Да и какой человек в здравом уме купит квартиру в доме, состояние которого само за себя обо всем говорит. Такое не спрячешь за гипсокартоном и линолеумом.
Добавлено спустя 39 секунд:
А мне Харьков запомнился с лучшей стороны |
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 20:19 |
|
| Александр_777 писал(а): |
| IrenaL, мне кажется, последняя ваша фраза немного не стыкуется с предыдущими... В принципе, я уже думал сделать расчет по сравнительному с учетом типа дома и места расположения, но снова таки упираемся в корректировку на состояние (смета на ремонт квартиры сразу отпадает, т.к. в аварийном состоянии не одна квартира, а весь дом). |
Честно говоря не поняла, какая "последняя" фраза Вас смутила . Думаю, что в этой ситуации нужно абстрагироваться от аварийности дома. Почему застройщик выкупает квартиры в этом доме - ему интересно место. И все- это главный фактор. А корректировки на техническое состояние квартиры - на мой взгляд важны, но уже второстепенны. Если рынок позволяет, можно наверное найти и аналоги, требующие ремонта в этом районе. И пусть Вас не смущает, что иногда дедушки соглашаются поменять трешку на однушку - все эти вопросы стороны решают до Вас, путем переговоров и добровольность обмена будет зафиксирована в договоре мены.
В моей ситуации было точно также: дедушка жил с сыном под заводом в жилом доме с печным отоплением, за водой ходил куда-то на поселок, в доме окна были забиты мешковиной (для тепла); рыночная стоимость с натяжкой - $5000. Завод купил ему трешку сталинку с инд. отоплением и хорошим ремонтом - $30000, без доплаты. В некоторых случаях старики соглашались из дома перейти в однушку - дело добровольное. Опять-таки вопросы доплаты по договору мены нас не должны смущать. Это вопросы сторон. Мы с вами определяем рыночную стоимость меняемых объектов, как бы они продавались на открытом рынке - на мой взгляд это главное |
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 20:37 |
|
| Александр_777 писал(а): |
А мне Харьков запомнился с лучшей стороны |
То просто Вы смотрели на фасады... И вообще: я ведь описал, как можно сделать из аварийного дома - "игрушку"... Причем, их так реально делают! Поэтому и видим мы, в основном, то, что уже сделано, а не то, что спрятано под сайдингом или гипсокартоном... Просто понятно ведь, что первыми такие ремонты начали делать именно в тех местах, где больше людей ходят: там ведь такие квартиры быстрее и дороже потом продаются...
И вообще, я ведь говорил не о "красоте" Харькова, а о той его части, которая "не видна" снаружи... А это во всех городах мира совершенно разные "картинки"... 
Добавлено спустя 2 минуты 9 секунд:
| IrenaL писал(а): |
| Опять-таки вопросы доплаты по договору мены нас не должны смущать. Это вопросы сторон. Мы с вами определяем рыночную стоимость меняемых объектов, как бы они продавались на открытом рынке - на мой взгляд это главное |
Поддерживаю!
Тем более, если при оценке учитывать условия конкретного договора - то о "рыночной" стоимости здесь речь уже не идет... Причем, совершенно легально: и по НС, и по МСО... |
|
|
|
|
gsn1954
Сообщения: 17
Откуда: Луганск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 21:37 |
|
Александр_777
Предлагаю посмотреть на проблему с другой стороны, возможного налогообложения. Как я понимаю цель оценки: "заключение договора мены". Куда пойдут с оценками 2-х обмениваемых объектов - к нотариусу, который является налоговым агентом.
Будут ли при этом бюджетные платежи, в соответствии с Налоговым кодексом Украины (НКУ)? Какие последствия для "менял" от определенной оценщиком цены, в смысле их налогообложения и бухучета для строительной компании ?
НКУ :
"Стаття 172. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна
172.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.
{Пункт 172.1 статті 172 доповнено новим абзацом згідно із Законом № 3609-VI від 07.07.2011}
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.
172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.
У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.
172.3. Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
При обміні об'єкта нерухомості на інший (інші) дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного:
а) у абзаці першому пункту 172.1 цієї статті, - не оподатковується;
б) у пункті 172.2 цієї статті, - оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2статті 167 цього Кодексу."
1. Скорей всего у Физлица "отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна" нет. Я так полагаю ни одна ни другая сторона никому не доплачивает другой что либо, а значит нет базы налогообложения ни по пункту а) ни б) второй части Ст. 172 НКУ.
И в этом случае, на мой взгляд, стоимость непригодной для жилья аварийной квартиры должна равняться стоимости новой. Вроде абсурд. Но сторон сделки устраивает такое положение вещей, раз они меняются, значит, у будущего застройщика есть интерес к квартире, всему дому, а главное к земле, хотя она формально с квартирой не продаётся.
Если сделать стоимость "убитой" квартиры (ёё части) "смешной", то возникнет база налогообложения, и если нынешний собственник, подпадет под пункт 172.2 (отчуждает более одного раза в год и владеет квартирой менее 3- лет (кроме случая получения её по наследству) он вынужден будет платить налог. А это ему нужно ?
Какое налогообложение сделки для юр.лица- строительной компании, это надо подумать, поковыряв НКУ.
Строго говоря тут все же не рыночная стоимость " ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу " –Нац. Стандарт №1. Так как имущество явно не подобное, как того требует стандарт. Но у нас все хотят видеть рыночную стоимость, даже там где ней и не пахнет.
Если мои рассуждения не правильные, прошу высказываться. |
_________________
tantum pellis et ossa fuit |
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 22:08 |
|
| gsn1954 писал(а): |
| Если сделать стоимость "убитой" квартиры (ёё части) "смешной", то возникнет база налогообложения, и если нынешний собственник, подпадет под пункт 172.2 (отчуждает более одного раза в год и владеет квартирой менее 3- лет (кроме случая получения её по наследству) он вынужден будет платить налог. А это ему нужно ? |
Угу, т.е., если вдруг на основе отчета оценщика у нашего клиента возникнут налоговые обязательства, то давайте быстренько сделаем так, чтобы у него не было головняка с налогами, т.е. вместо рыночной стоимости в обмене (какая разница на что менять - на деньги или на другой товар, но более новый) придумаем еще что-нибудь. Так? |
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 00:41 |
|
| gsn1954 писал(а): |
Но у нас все хотят видеть рыночную стоимость, даже там где ней и не пахнет.
|
Согласно НКУ и Порядку совершения нотариальных действий в Украине, для удостоверения сделки по переходу прав собственности на объект недвижимости, требуется "оценочная" стоимость. Согласно ПКМУ 358 - "оценочная" стоимость соответствует "рыночной". Поэтому, даже если "рыночной" стоимостью в данной сделке "не пахнет", для нотариуса ОБЯЗАТЕЛЬНО придется определять именно РЫНОЧНУЮ стоимость. Поэтому, в данном случае никакие другие виды стоимости рассматриваться не могут.
Если же для стройкомпании нужна какая-то другая стоимость - тогда должны делаться два отчета: один для нотариуса с рыночной (оценочной) стоимостью, второй - для строительной компании с той стоимостью, какую они хотят (имею ввиду ВИД стоимости, а не величину в отчете). |
|
|
|
|
gsn1954
Сообщения: 17
Откуда: Луганск
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 12:19 |
|
IrenaL и Gorets11
1. Я, не делаю отчеты под желание заказчика.
2. Я четко понимаю, что нужна рыночная стоимость (по НКУ – оценочная, по ПКМУ 358 = рыночной).
3. Хотел сказать, что данная сделка, и подход к ее оценке не совсем укладывается в понятие рыночной стоимости и с этим вроде все согласились. Я предвидел Ваши аргументы. Но все таки, куда девать стоимость благ от мены убитой квартиры на новую. Получается что, для этой сделки стоимость прав собственности на эту квартиру = стоимости новой квартиры, ведь меняют !, именно это я хотел сказать. Это узкий рынок ветхого жилья в крупном города ( околоцентральная части), а он не совсем тривиальный, я так думаю. Всё таки со стоимостью прав, именно при этой сделке есть проблема. Если говорить о рыночной стоимости для этой сделки. То ЛНЭИ - это снос здания , где эта квартира находится. Как быть с остальными квартирами ? Разрешено ли сносить на законодательном уровне остальные квартиры в этом доме, не выкупив их все ! Я думаю, что не разрешено. Куча законодательных коллизий. Жить - не возможно, снести нельзя. Старый чемодан без ручки...
4.А если без философии, для определение рыночной стоимости - скорей всего затратный подход, так как аналогов нет, а если есть, то корректировки будут больше сложившихся норм, как здесь уже об этом говорили. У Баранова из Харькова была на это счет статья, называлась, как мне помнится "Оценка ветхой недвижимости" или что то вроде этого. Там были приведены подробности затратного подхода для такого случая.
5. Но, считаю, что проблема оценки в подобных случаях всё же есть. Поэтому это обсуждается на форуме. И поговорить об этом не грех, даже если мысли одного или другого человека, в конечном счете, будут отвергнуты или приняты. |
_________________
tantum pellis et ossa fuit |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 12:57 |
|
| gsn1954 писал(а): |
IrenaL и Gorets11
1. Я, не делаю отчеты под желание заказчика. |
Вроде, Вас никто ни в чем не обвинял...
Тем более, что каждый знает: даже если и делаете - все равно ж не признаетесь!
| gsn1954 писал(а): |
| 3. Хотел сказать, что данная сделка, и подход к ее оценке не совсем укладывается в понятие рыночной стоимости и с этим вроде все согласились. |
Вопрос,как мне кажется немного в другом: какова цель оценки?
Если цель оценки - для конкретной сделки. то рассчитывается инвестиционная стоимость для стройкомпании. В этом случае, действительно,нужно учитывать конкретные особенности сделки: заинтересованность стройкомпании именно в этом конкретном участке земли, который невозможно получить, не предоставив жильцам другое жилье, которое, явно будет лучше просто потому, что если они не будут видеть ВЫГОДУ от обмена, то у них просто не будет никакого смысла для мены. Если же оценка для отчуждения - то персональная заинтересованность конкретной компании в данной квартире никаким образом на рыночную стоимость не влияет и влиять не может. И ели компания готова заплатить за товар дороже, чем этот товар стоит на рынке - это внутренние интересы самой компании, но никак не вопросы рынка.
| gsn1954 писал(а): |
| Я предвидел Ваши аргументы. Но все таки, куда девать стоимость благ от мены убитой квартиры на новую. |
А у Вас есть подтверждение того, что продавцы получают "блага"?
Давайте посмотрим... Могут быть продавцы быть ПРИВЯЗАННЫМИ к квартире, в которой они выросли, прожили всю сознательную жизнь? Каким образом Вы оцените стоимость такой привязанности? Может у продавцов проживать в соседнем доме или подъезда родственники, которым они помогают, скажем. присматривать за ребенком и получают за это денежное содержание на жизнь? Согласитесь, могут... С переездом продавцы теряют такой способ заработка... Признайте: "благом" потерю заработка назвать сложно... И подобных моментов может быть великое множество! Да, хозяева получают увеличение каких-то "благ" в виде более комфортного жилья. Но при этом,эти же хозяева могут терять какие-то "блага", которые относятся не к материальному миру, а к духовному... И по практике можно сказать. что для очень многих людей "духовная" часть стОит гораздо дороже "материальной"...
| gsn1954 писал(а): |
| Всё таки со стоимостью прав, именно при этой сделке есть проблема. Если говорить о рыночной стоимости для этой сделки. То ЛНЭИ - это снос здания , где эта квартира находится. |
Странное утверждение! Для СТРОИТЕЛЬНОЙ компании, причем, конкретной, можно согласиться. А для всех других? Например, для людей, которым не хватает денег на "хорошую" квартиру, но, условно, хватает на такой "сарайчик" с дальнейшим ремонтом... Им ведь тоже где-то жить надо... И эта категория людей гораздо более многочисленна, чем количество строительных компаний...
| gsn1954 писал(а): |
4.А если без философии, для определение рыночной стоимости - скорей всего затратный подход, так как аналогов нет, а если есть, то корректировки будут больше сложившихся норм, как здесь уже об этом говорили. |
Тоже вот, интересно... Если аналогов, как Вы говорите нет и подобрать невозможно, то как учитывать при затратке стоимость земельной компоненты (ведь непосредственно под квартирой земли нет), как в затратке Вы планируете учесть местоположение? Только не говорите мне, что "берем стоимость ВСЕГО участка, распределяем его пропорционально площади квартир" и прочую лабуду... С точки зрения математики - согласен, это вариант. А с точки зрения логики и стоимости - бред полнейший...
| gsn1954 писал(а): |
| 5. Но, считаю, что проблема оценки в подобных случаях всё же есть. Поэтому это обсуждается на форуме. И поговорить об этом не грех, даже если мысли одного или другого человека, в конечном счете, будут отвергнуты или приняты. |
То, что обсуждается - согласен с Вами, это хорошо!
Но вся проблема,на мой взгляд, заключается именно в том, что появляются попытки рассматривать данные объекты исходя из конкретной сделки, а не отталкиваясь от рынка...
Я выше набросал примерный перечень работ, которыми можно устранить часть физического износа данной квартиры (не дома в целом) и сделать ее вполне пригодной для жилья. Если этот вариант не подходит - можно взять какой-нибудь частный дом (по архитектурным и строительным особенностям дома, построенные более 150 лет назад вполне соответствуют частным домам, построенным 50-70 лет назад). Можно попробовать привязать ремонтные работы к такому объекту: там вполне хватает домов в аналогичном состоянии...
Варианты есть. Но одно, на мой взгляд неверно: рассматривать стоимость квартиры с точки зрения того, какие выгоды получает строительная компания от приобретения такой квартиры... |
|
|
|
|
gsn1954
Сообщения: 17
Откуда: Луганск
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 13:15 |
|
Gorets11 говорит
Но одно, на мой взгляд неверно: рассматривать стоимость квартиры с точки зрения того, какие выгоды получает строительная компания от приобретения такой квартиры...
а я писал: "Но все таки, куда девать стоимость благ от мены убитой квартиры на новую". Я говорю о благе (доходе, разнице в цене новой и старой) для собственника "убитой квартиры". Был грош, да вдруг алтын. Благо будущего застройщика рисковано и не скоро наступит. |
_________________
tantum pellis et ossa fuit |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 15:24 |
|
| gsn1954 писал(а): |
а я писал: "Но все таки, куда девать стоимость благ от мены убитой квартиры на новую". Я говорю о благе (доходе, разнице в цене новой и старой) для собственника "убитой квартиры". Был грош, да вдруг алтын. Благо будущего застройщика рисковано и не скоро наступит. |
А я ведь перед этим и расписал, что не факт, что "блага" эти будут у владельцев... Или, Вы и правда думаете, что наличие "толчка" в отремонтированной квартире - есть Высшее благо для человека?
Тогда посмотрите на киевлян, которые живут на съемных квартирах, каждый месяц выкладывая в качестве аренды суммы, сравнимые со стоимостью собственного жилья а некоторых населенных пунктах... И Вы сразу заметите, что "благоустроенная квартира" - это совсем даже не "верх мечтаний". Еще раз повторюсь: не факт, что с получением квартиры с ремонтом, но ДРУГОЙ, перевешивает благо от проживания в "убитой", но ЭТОЙ квартире... Мы ведь не американцы. У нас кроме "материальных" благ есть и такое понятие, как "духовные" блага... И эти духовные блага в математические формулы не укладываются... |
|
|
|
|
gsn1954
Сообщения: 17
Откуда: Луганск
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 18:09 |
|
Gorets11 Я полагал, что общаюсь с порядочным человеком. А оказалось с хамом, который вменяет мне, то чего я не писал и не обсуждал. И перестаньте скалить зубы - н е с о л и д н о ! |
_________________
tantum pellis et ossa fuit |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 21:23 |
|
| gsn1954 писал(а): |
| Gorets11 Я полагал, что общаюсь с порядочным человеком. А оказалось с хамом, который вменяет мне, то чего я не писал и не обсуждал. И перестаньте скалить зубы - н е с о л и д н о ! |
Разве я что-то написал такое, что можно расценивать, как "хамство"? Вообще-то, это как раз Ваш выпад больше похож на хамство... Я Вас "хамом" не называл. И в порядочности Вашей, пока еще, сомнений не высказывал... Вас не затруднит пояснить? |
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 23:09 |
|
Gorets11, gsn1954, большое спасибо за комментарии, но не стоит ссорится и переходить на личности. Форум то профессиональный, уважайте себя и других. |
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 21 Ноя 2014 01:32 |
|
| Александр_777 писал(а): |
| Gorets11, gsn1954, большое спасибо за комментарии, но не стоит ссорится и переходить на личности. Форум то профессиональный, уважайте себя и других. |
Так я и не переходил...
Надеюсь, что gsn1954 просто признает, что что-то из написанного мною неверно понял и вопрос будет закрыт. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
