| Автор |
Сообщение |
myla_k
Сообщения: 33
|
 Добавлено:
Ср, 17 Май 2017 14:33 |
  |
Працюю в районному центрі, часто стикаюсь з такою ситуацією: при оцінці деревянних будинків після віднімання від вартості будинковолодіння вартості землі виходить дууууже низька вартість об'єкта оцінки. Сьогодні мала дзвінок від нотаріуса: вартість занадто низька, це приверне увагу відповідних органів. А в мене таких звітів по декілька в місяць!!! От і думаю, чи не накликала на свою голову проблем лишніх....
Колеги, буду вдячна за ваші думки з цього приводу. |
|
|
  |
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 17 Май 2017 14:49 |
|
Чи
| myla_k писал(а): |
| це приверне увагу відповідних органів |
вам тут ніхто точно не скаже крім органів  . а щодо вартості все залежить від правильного вибору аналогів, деколи може получитись і "-", але це у випадку коли :
1. площа ділянки велика, особливо коли в аналогах зазначають не тільки пл. землі ОЖБ але і пів га города за селом, що не коректно;
2. ділянка в н.п. близькому до обл. центру.
3. будинок під знос |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 17 Май 2017 18:06 |
|
myla_k,если аналоги подобраны корректно, все расчеты верны и Вы способны доказать свою правоту - забейте и не морочьте себе голову. И нотариусов в таком случае посылайте идти лесом - ответственность за отчет несете Вы, а не он. |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2017 15:36 |
|
 не знаходив жодного нормативного акту, який би передбачав віднімання вартості земельної ділянки, хоча не один день цим цікавився.
Але ця ідея"літаючих будиночків" у нас дуже поширена.
Проблема в тому, що земельна ділянка це - невідємна частина будівлі.
А також у тому, що ці два елементи оформлюються у нотаріуса, як правило, окремо.
п. 3 НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ N 1
"ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;"
Тобто Вам потрібно довести, що за цю вартість, яку визначили, можливо продати будинок.
 Ситуація 1 (рідкісна), якщо земельна ділянка не належить власнику будинку і наявне судове рішення про знесення будинку. Це навіть швидше ринкова вартість зобов'язання усунути перешкоди користування ділянкою.
В такому випадку, якщо власник землі не погоджується викупити будинок(що було більш ефективним використанням) і вимагає її звільнити, то вартість цієї будівлі можна визначити як вартість демонтованих будівельних матеріалів із вирахуванням вартості демонтажу.
Ситуація 2 (якщо наявне право користування ділянкою, аналогічно як із квартирами).
Якщо земельна ділянка під житловим будинком не приватизована, то її цінова відміність від будинку із приватизованою земельною полягає у витратах щодо приватизації (нагадую що в такому випадку ділянка аж ніяк не викупляється, а безкоштовно приватизовується).
Тобто в такому випадку взагалі не правильно віднімати вартість земельної ділянки.
Ситуація 3 (якщо наявне право власності на ділянку).
В такому випадку може виникати ситуація подвійного оподаткування.
- варіант 1 (спірний, але не для оцінювача з точки зору заниження вартості). Визначаєте вартість будівлі, включаючи права власності на земельну ділянку, а нотаріус, отримавши ще й вартість ділянки від оцінювача землі, може собі віднімати, або подвійно оподатковувати (а можливо так і має бути, якщо вся процедура відбувається за законом).
- варіант 2. (досить спірний) Визначаєте вартість будівлі із окремо розписуєте загальну вартість та вартість її складових частин (земельної ділянки та будинку із відмінусованою вартістю ділянки). Але цю вартість складової будинку важко назвати ринковою.
- варіант 3. (найбільш правильний з точки зору усунення подвійного оподаткування, але спірно чи це завдання оцінювача). Отримуєте звіт про оцінку ділянки, прикріпляєте копію до свого звіту і розписуєте, що в умовах окремого продажу ділянки за цією вартістю, вартість будівлі із ділянкою зменшується на таку вартість. |
Последний раз редактировалось: TarasM (Чт, 01 Июн 2017 18:56), всего редактировалось 3 раз(а) |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2017 16:46 |
|
| TarasM писал(а): |
| не знаходив жодного нормативного акту, який би передбачав віднімання вартості земельної ділянки, хоча не один день цим цікавився. |
Вы не одиноки... 
| TarasM писал(а): |
Проблема в тому, що земельна ділянка це - невідємна частина будівлі. |
Как сказать, как сказать... Тем более, что далее Вы сами же описываете условия, при которых дом вполне себе может быть отдельно от участка...
| TarasM писал(а): |
| А також у тому, що ці два елементи оформлюються у нотаріуса, як правило, окремо. |
Вот это, наверное, самая большая глупость, которая существует в нашем законодательстве...
| TarasM писал(а): |
Ситуація 1 (рідкісна), якщо земельна ділянка не належить власнику будинку і наявне судове рішення про знесення будинку. Це навіть швидше ринкова вартість зобов'язання усунути перешкоди користування ділянкою.
В такому випадку, якщо власник землі не погоджується викупити будинок(що було більш ефективним використанням) і вимагає її звільнити, то вартість цієї будівлі можна визначити як вартість демонтованих будівельних матеріалів із вирахуванням вартості демонтажу. |
Выше я, как раз, об этом говорил...
Однако, если рассматривать по сути, то в описанном Вами случае дом не является законным объектом недвижимости. Ведь если суд вынес решение о том, что дом должен быть снесен - значит нахождение данного дома на данном участке противоречит законодательным нормам, следовательно, данный дом нельзя принимать в качестве объекта недвижимого имущества.
| TarasM писал(а): |
Ситуація 2 (якщо наявне право користування ділянкою, аналогічно як із квартирами).
Якщо земельна ділянка під житловим будинком не приватизована, то її цінова відміність від будинку із приватизованою земельною полягає у витратах щодо приватизації (нагадую що в такому випадку ділянка аж ніяк не викупляється, а безкоштовно приватизовується).
Тобто в такому випадку взагалі не правильно віднімати вартість земельної ділянки. |
Согласен.
Однако, если "разглагольствовать на тему", то Ваше утверждение является точным в условиях, когда при определении стоимости домовладения учитывалось его местонахождение. Которое, собственно, и отличает один дом от другого, при этом, характеризуя не сам дом, а участок, на котором он расположен. Отсюда, кстати, вытекает более разумный подход к определению стоимости такого дома: стоимость самого дома определяется затраткой, а к полученной стоимости прибавляется стоимость прав на данный конкретный ЗУ с учетом его местоположения... Такой подход, конечно же, даст более логичный результат, но заниматься такими "изысками" за 300-400 грн. больше похоже на мазохизм, чем на оценку...
| TarasM писал(а): |
Ситуація 3 (якщо наявне право власності на ділянку).
В такому випадку може виникати ситуація подвійного оподаткування. |
Удивило в Вашем описании слово "может"... Из практики - возникает, практически, ВСЕГДА! Ведь не секрет, что при определении отдельно стоимости дома наиболее часто используется сравнительный подход с учетом месторасположения оцениваемого дома... А потом, когда отдельно определяется стоимость приватизированного ЗУ - снова его стоимость учитывает местоположение... Т.е., местоположение учитывается дважды! И это при том, что ни для кого не является секретом то обстоятельство, что для объекта недвижимости местоположение является ГЛАВНЫМ ценообразующим фактором... |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2017 17:34 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Как сказать, как сказать... Тем более, что далее Вы сами же описываете условия, при которых дом вполне себе может быть отдельно от участка... |
Маю на увазі, що на ринку не можливо продати будинок, а земельну ділянку під нею залишити собі (навіть теоретично, як мінімум, повинно існувати право користування ділянкою, дуже часто це право може навіть документально не бути підтвердженим, а випливати із законодавства).
Для розрахунку ці елементи часто розділяють, але фактично їхнього ринку не існує (тобто будинку без жодних прав (навіть користування) на земельну ділянку, чи пропозицій ділянок із залишенням будинку у власника-продавця)
| Gorets11 писал(а): |
| Удивило в Вашем описании слово "может"... Из практики - возникает, практически, ВСЕГДА! Ведь не секрет, что при определении отдельно стоимости дома наиболее часто используется сравнительный подход с учетом месторасположения оцениваемого дома... А потом, когда отдельно определяется стоимость приватизированного ЗУ - снова его стоимость учитывает местоположение... Т.е., местоположение учитывается дважды! И это при том, что ни для кого не является секретом то обстоятельство, что для объекта недвижимости местоположение является ГЛАВНЫМ ценообразующим фактором... |
Виходжу із того, що часом вимагають лише нормативну оцінку землі, яка не є ринковою, часом оподаткування доходів може бути за 0 ставкою відносно будинку (якщо будинок більше 3-х р. у власності), а 5 % щодо землі (якщо земля нещодавно приватизована), а може бути і навпаки.
Тобто потрібно дуже добре розібратись в оподаткуванні, щоб знати як правильно усунути подвійне оподаткування (бо якщо якісь неприємні події виникнуть, то суди повинні законодавством керуватись)
А при розділенні земельної ділянки і будинку окремо, може виникнути ситуація, що земельну ділянку потім оцінять в іншого оцінювача дешевше, а потім питання, чому у звіті вартість ділянки, яку відняли від будинку стоїть вища, а це вже впливає на ухилення від сплати податків. Тобто - готова справа з фактами. Крім того інша оцінка буде мати важливіше документальне значення (бо зареєстрована, проведена рецензія, ще й у договорі відображена). Для захисту прийдеться рецензію і звіт оскаржувати.
 Повертаючись до першого питання форуму, підтверджую що для більшості сіл віднімання вартості ділянки взагалі не працює. Через те, що якщо розвалюючі дерев'яні будинки часом готові за 1000$ віддати, то виникає питання чи не блокують ринок землі у віддалених селах витрати на оформлення. ... Крім того це є цілісний об'єкт. Це аналогічно як з новими автомобілями, по окремих ринковим вартостям деталей автомобіля(як один один оцінювач сказав), його вартість вища вийде ніж купівля готового автомобіля.
Дякую за коментарі, Gorets11 |
|
|
|
|
Сергей Бел
Сообщения: 60
Откуда: Литосфера
|
| Добавлено:
Пн, 05 Июн 2017 20:24 |
|
С уважением,здравствуйте.
Человек задал конкретный вопрос, из которого видно, что он делает что-то не правильно (в том числе и не читает). И, извините, его мало интересуют ситуации,вероятность которых равна вероятности встречи с инопланетянами. Давайте по порядку.
| TarasM писал(а): |
| Проблема в тому, що земельна ділянка це - невідємна частина будівлі. |
По сути,основной объект оценки - земля, а вся бутафория на ней - земельные улучшения. И не может быть земля частиною.
| TarasM писал(а): |
| А також у тому, що ці два елементи оформлюються у нотаріуса, як правило, окремо. |
Да не как правило, а постоянно. Это два отдельных объекта недвижимости с отдельными правами собственности и отдельной регистрацией.
1. Земля. Все правильно, домоволодиння( с подбором аналогов и корректировок).
| TarasM писал(а): |
| не знаходив жодного нормативного акту, який би передбачав віднімання вартості земельної ділянки |
Дык,их нет. Зато есть: В з.д. = В полипшеної.з.д - В зем.полипш.
Дом - затраткой. Порой, очччень неплохо получается. И все это в одном отчете про оц.зем.уч. |
Последний раз редактировалось: Сергей Бел (Пн, 05 Июн 2017 21:58), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Пн, 05 Июн 2017 21:30 |
|
1. При відсутності власності на земельну ділянку під будинком щодо такої ділянки нічого не оформлюється в нотаріуса, тому тут ніяких віднімань не може бути...
2. Щодо права, то для оподаткування - тільки ринкова вартість дозволяється (п. 1. ч. 3. Постанови від 25.03.2015 № 146):
| Цитата: |
| “У разі визначення оціночної вартості майна суб’єктами оціночної діяльності - суб’єктами господарювання для цілей, передбачених Податковим кодексом України, базою оцінки є ринкова вартість такого майна.” |
3. Витратні методи - не ринкові (Національний стандарт 1):
| Цитата: |
| 19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. |
Людині двоє оцінювачів порадили варіанти оцінки в різних ситуаціях.
Що тут ще сказати, якщо навіть нотаріус сумнівається у вартості.
Нотаріус теж людина і не хоче проблем.
Ринкові ціни на деревяні будиночки у віддалений селах коливаються від 1000$ (ветхий/непридатний стан) до 5000$ (з частковим ремонтом старого будинку)
... якщо земля не оформлена - то нічого не віднімається, бо право користування ділянкою автоматично переходить разом із будинком
... якщо земля оформлена, то робиться окремий звіт для ділянки (крім якщо вимагається тільки нормативна оцінка), але якщо відняти суму ділянки від вартості будинку, то переважно виходять мінусові значення, тому я особисто не віднімаю вартість ділянки від будинку (дехто підбирає дорогі аналоги, щоб не виходила від'ємна сума і нормальне значення будинку, але це не зовсім правильно, тобто на ринку видно що з такою ж ділянкою існують дешевші будинки)
... щодо коригуваннь, то різниця між оформленою і не оформленою ділянкою становить вартість її оформлення, від зазначених сум це близько 5% (але ділянки потрібно старатись підібрати такого ж розміру з відповідною пропорцією до площі будинку) |
|
|
|
|
Сергей Бел
Сообщения: 60
Откуда: Литосфера
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2017 01:30 |
|
Сорри, сообщение редактировал, не хочу никого вводить в заблуждение и обижать. И все-же почва для размышлений).
| TarasM писал(а): |
| При відсутності власності на землю під будинком із землею нічого не оформлюється в нотаріуса, тому тут ніяких віднімань не може бути... |
Согласен. Земля не оформляется. Дом - оформляется при наличии выписки с кадастровым номером. Нужна оценка.
| TarasM писал(а): |
| Аналізуйте оголошення на ринку... |
На рынке цены домовладений. Есть конкретный ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ -дом. Можно-ли считать рынок подобного имущества обмеженим?
Щодо права, то для оподаткування - тільки ринкова вартість дозволяється,
витратні методи - не ринкові...
Читайте діюче законодавство...
Это - 358 постанова. Но....Кем или чем она регламентируется? Беспредельщиками... И принята она должна была быть,как "інших нормативно-правових актах, які
розробляються з урахуванням вимог положень (національних
стандартів) (ст. 9 Закона). А именно НС регламентирууются Законом.
Читаем вимогу ст.6 НС№2 "Расходный подход целесообразно применять для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным". Логика есть?...
На вкус и цвет....
Как-то зарегистрировал глиненые развалины в 1 грн. Вартість визначена як неринковий вид вартості - вартість ліквідації.( ст.24 НС1)(кстати, в Вашем 1-м варианте - то-же самое) Сделка
прошла. И все норм. Ну некуда там было лепить 358....
| TarasM писал(а): |
Що тут ще сказати, якщо навіть нотаріус сумнівається у вартості.
Нотаріус теж людина і не хоче проблем. |
Возможность отказа у нотариуса прописана законодательно. |
_________________
Если натянуть нижнюю губу на голову и резко глотнуть - можно исчезнуть... |
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2017 12:23 |
|
| Сергей Бел писал(а): |
На рынке цены домовладений. Есть конкретный ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ -дом. Можно-ли считать рынок подобного имущества обмеженим?
|
Не сказав би, що будинки обмежені на ринку. Що саме мається на увазі? Оцінка для продажу будинку без усіх наявних господарських будівель на ділянці?
Я б тоді підбирав аналоги будинків без господарських будівель, і бажано з незначною навколобудинковою територією, що не оформлена у власності.
Стандарт дозволяє по одиниці площі розраховувати, якщо продаж якийсь особливий.
Національний стандарт 2:
| Цитата: |
20. Зіставлення об'єкта оцінки та об'єктів порівняння
здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкта порівняння,
ціна одиниці площі чи об'єму тощо. |
|
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2017 19:43 |
|
| myla_k писал(а): |
Працюю в районному центрі, часто стикаюсь з такою ситуацією: при оцінці деревянних будинків після віднімання від вартості будинковолодіння вартості землі виходить дууууже низька вартість об'єкта оцінки. Сьогодні мала дзвінок від нотаріуса: вартість занадто низька, це приверне увагу відповідних органів. А в мене таких звітів по декілька в місяць!!! От і думаю, чи не накликала на свою голову проблем лишніх....
Колеги, буду вдячна за ваші думки з цього приводу. |
Також працюю в районному центрі... Роблю оцінку будинку з земельною ділянкою як невід'ємлемою частиною. Окремо зазначаю вартість земельної ділянки у своєму висновку про вартість майна, яка визначена відповідним "органом". Від вартості будинку не віднімаю вартість земельної ділянки, оскільки буду мати вартість земельних поліпшень, що не є об'єктом оцінки. |
|
|
|
|
Сергей Бел
Сообщения: 60
Откуда: Литосфера
|
| Добавлено:
Ср, 07 Июн 2017 00:49 |
|
| Алекс писал(а): |
| Також працюю в районному центрі... Роблю оцінку будинку з земельною ділянкою як невід'ємлемою частиною. Окремо зазначаю вартість земельної ділянки у своєму висновку про вартість майна, яка визначена відповідним "органом". Від вартості будинку не віднімаю вартість земельної ділянки, оскільки буду мати вартість земельних поліпшень, що не є об'єктом оцінки. |
ОХ ЁПТ...  .........А "відповідний орган" - кто это? Уже боюсь...
Имею хобби в районном центре. Вышеизложенное заставило задуматься,и,всвязи с этим, разрешите задать Вам неск. вопросов:
1. Что Вы пишите на титульном листе после слова "Звіт"?
2. Как Вы вычисляете нотариусов со здоровым сердцем?
3. Где можно взять секретную информацию про приватизированные земельные улучшения, которые не являются объектом оценки?
КУЧА МАЛА!!! 
| myla_k писал(а): |
Працюю в районному центрі, часто стикаюсь з такою ситуацією: при оцінці деревянних будинків після віднімання від вартості будинковолодіння вартості землі виходить дууууже низька вартість об'єкта оцінки. Сьогодні мала дзвінок від нотаріуса: вартість занадто низька, це приверне увагу відповідних органів. А в мене таких звітів по декілька в місяць!!! От і думаю, чи не накликала на свою голову проблем лишніх....
Колеги, буду вдячна за ваші думки з цього приводу. |
Что Вы, по сути, делаете. Вы используете формулу Взем.пол = В пол.зем.діл - В зем.діл. А это антиклон формулы В зем.діл. = В пол.зем.діл - Взем.пол, которая используется только в затратке. Остается задать себе вопрос: можно - ли использовать собственность затратного метода, который используется при нерыночном виде стоимости, при требовании пУст.358 использовать рыночный.
Нет, я целиком согласен с такой логикой. Да вот кролики не согласны...
Вот только как быть, если в месте расположения о.о. нет неулучшених зем.уч. с тем - же целевым назначением?
Во время "режима", в 3 напряме под руководством столичных уникумов, я встречал отчет, в котором было прописано:" вартість зем. поліпшень = вртість садіби - вартість зем.діл". Это была дача, сравнительный по земле - без проблем ввиду наличия пустых участков с тем - же правом. И к какой - то норме это, все-же, привязывалось......
| TarasM писал(а): |
| Не сказав би, що будинки обмежені на ринку. Що саме мається на увазі? |
Я имею ввиду конкретно дом, как отдельный объект, аналогом для которого может служить только аналогичный по функциональному назначению конкретно дом. А аналоги состоят из 2-х конкретных объектов, и разделения цены нет. А для сравнительного нужна только цена за дом. В идеале, аналогом может служить только дом, расположенный на неприватизированном з.у. ( не будем вдаваться в приватизацию) с тем - же целевым назначением. И такие есть, но мало. (Как правило, там, где не надо..  . И в теории, я считаю, рынок можно считать обмеженим.
Вся проблема в любви индейцев с заячими ушами лепить афтографы липкими руками на всякой херне. И сводится все к тому, кто и насколько готов в случае шухера доказать, что он не олень... |
_________________
Если натянуть нижнюю губу на голову и резко глотнуть - можно исчезнуть... |
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 07 Июн 2017 09:25 |
|
| Сергей Бел писал(а): |
| А "відповідний орган" - кто это? Уже боюсь... |
податкова поліція
Фонд державного майна.
Перевірка сумнівних оцінювачів за даними реєстру звітів:
http://new.spfu.gov.ua/ua/content/spf-estimate-basereport.html
суд (в разі конфліктів, до речі море справ з оскарженням оцінки)
Пошукати мужна тут: http://www.reyestr.court.gov.ua/
оцінювач з негативною рецензією на звіт
Антимонопольний комітет (в разі незаконного демпінгування)
Держфінінспекція
Мінюст (щодо роботи нотаріусів)
прокуратура
... все залежить від бажання і ситуації
Земельний кодекс України:
| Цитата: |
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду
1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. |
ЦИвільний кодекс України:
| Цитата: |
Стаття 377. Право на земельну ділянку у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розміщені на ній
1. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) |
|
|
|
|
|
Сергей Бел
Сообщения: 60
Откуда: Литосфера
|
| Добавлено:
Ср, 07 Июн 2017 22:48 |
|
???? |
_________________
Если натянуть нижнюю губу на голову и резко глотнуть - можно исчезнуть...
Последний раз редактировалось: Сергей Бел (Ср, 07 Июн 2017 23:58), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 07 Июн 2017 23:11 |
|
У п. 6 НС 2 наведено приклад майна, ринок якого є обмежений:
| Цитата: |
спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі
нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних
пристроїв тощо. |
Витратний підхід передбачає додавання ринкової вартості земельної ділянки (при відсутності - права користування)!!!
Національний стандарт 2 п. 6
| Цитата: |
Застосовування витратного підходу для проведення оцінки
земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних
поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення
(відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення
(відтворення) складається із залишкової вартості заміщення
(відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної
ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її
існуючого використання. |
|
|
|
|
|
Сергей Бел
Сообщения: 60
Откуда: Литосфера
|
| Добавлено:
Ср, 07 Июн 2017 23:52 |
|
| TarasM писал(а): |
| У п. 6 НС 2 наведено приклад майна, ринок якого є обмежений: |
Там стоит зяпятая, а не двоеточие...
Ладно, поигрались - и хватит.
С марта 2015 пост. 358 выглядит так:
“Деякі питання реалізації положень Податкового кодексу України щодо оцінки майна”;
"Базою оцінки для визначення оціночної вартості для передбачених Податковим кодексом України цілей (далі - оціночна вартість) є ринкова вартість, розрахована відповідно до національних стандартів та інших нормативно-правових актів з питань оцінки майна і майнових прав"
Предусмотреные ПК ЦЕЛИ - СТ.172
Все, что обсуждалось раньше - это танцы с сравнительным бубном в случае налогообложения.
Массовая процедура 1% мито + 1% ПФ не попадает под Предусмотреные ПК ЦЕЛИ и регламентируется другим законодательством. Так - что выбор песочницы - дело добровольное... |
_________________
Если натянуть нижнюю губу на голову и резко глотнуть - можно исчезнуть... |
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2017 00:18 |
|
| Сергей Бел писал(а): |
Массовая процедура 1% мито + 1% ПФ не попадает под Предусмотреные ПК ЦЕЛИ и регламентируется другим законодательством. Так - что выбор песочницы - дело добровольное... |
Підпадає у сферу дії ПКУ, бо встановлює його і вказує, яким чином це все регулюється.
(а от про судовий збір нічого не вказано)
Стаття 1. Сфера дії Податкового кодексу України:
| Цитата: |
1.1. Податковий кодекс України регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов’язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов’язки їх посадових осіб під час адміністрування податків, а також відповідальність за порушення податкового законодавства. |
| Цитата: |
| 1.4. Встановлення і скасування зборів на обов’язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій, їх розмірів та механізмів справляння здійснюються відповідно до Закону України "Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування. |
Добавлено спустя 40 минут 24 секунды:
| Сергей Бел писал(а): |
| Там стоит зяпятая, а не двоеточие... |
Не робіть з мухи слона
Ринок житлових будинків - один із найбільш розвинутих (друге місце після квартир серед нерухомості). |
|
|
|
|
Сергей Бел
Сообщения: 60
Откуда: Литосфера
|
| Добавлено:
Вт, 13 Июн 2017 00:54 |
|
6.1. Податком є обов'язковий, безумовний платіж до відповідного бюджету, що справляється з платників податку відповідно до цього Кодексу.
6.2. Збором (платою, внеском) є обов'язковий платіж до відповідного бюджету, що справляється з платників зборів, з умовою отримання ними спеціальної вигоди, у тому числі внаслідок вчинення на користь таких осіб державними органами, органами місцевого самоврядування, іншими уповноваженими органами та особами юридично значимих дій.
Держа́вне ми́то — грошова сума, що стягується у нотаріальних конторах, органах МЗС, МВС, відділах державної реєстрації актів цивільного стану, міських, сільських, селищних радах та інших уповноважених на те органах за вчиненням ними дій з об'єктами нерухомого майна і видачу документів, що мають юридичне значення.
Госпошлина - это не налог и не сбор. Попробуйте поискть в ПКУ словосочетание "Держа́вне ми́то".
| TarasM писал(а): |
| 1.4. Встановлення і скасування зборів на обов’язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій, їх розмірів та механізмів справляння здійснюються відповідно до Закону України "Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування. |
Это - четкая норма, на что действие ПКУ не распостраняется с укаэанием конкретного Закона, который это регулирует.
Науково - практичний коментар
до
Податкового кодексу
України
Стаття 1. Сфера дії Податкового кодексу України
Цим актом регулюється сукупність специфічних відносин, що дозволяє виділити їх із загальної маси фінансових відносин на підставі того, що у Кодексі обумовлюється надходження коштів у власність держави й територіальних громад по вертикалі (від платника до бюджету) у формі податків і зборів. Законодавець у частині першій цієї статті спробував закріпити вичерпний перелік відносин, на регулювання яких спрямований вплив приписів цього кодифікованого акта: 1) закріплення переліку податків та зборів; 2) порядок адміністрування податків та зборів; 3) закріплення правового статусу платників податків та зборів; 4) компетенцію контролюючих органів та повноваження їх посадових осіб; 5) регулювання відповідальності за порушення податкового законодавства.
И снова попробуйте поискать в ПКУ предложение "збір на обов’язкове державне пенсійне страхування"... |
_________________
Если натянуть нижнюю губу на голову и резко глотнуть - можно исчезнуть... |
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Вт, 13 Июн 2017 01:48 |
|
| Сергей Бел писал(а): |
Госпошлина - это не налог и не сбор.
|
Можливо, але це - обов'язковий платіж. При ризмитненні авто оцінка ж проводиться?
... крім того це мито оподатковується як дохід нотаріуса.
Податкова навіть кому/крапку зможе не там де треба в документах знайти, щоб оштрафувати. Як не собі, то замовникам можете багато проблем створити (наприклад у юридичних осіб (підприємців) можуть виникнути проблеми щодо повернення ПДВ, а це аж 20% відсотків вартості нерухомості)
Ви впевнені, що податкова не захоче реєстації таких звітів ???
| Сергей Бел писал(а): |
| Это - четкая норма, на что действие ПКУ не распостраняется с укаэанием конкретного Закона, который это регулирует. |
Якраз навпаки, встановлює порядок адміністрування через посилання на відповідний закон (тобто це відсилання зазначається саме в статті ПКУ).
Не регулює лише окремі питання погашення, але "визначає вичерпний перелік податків та зборів", "порядок їх адміністрування","права та обов’язки" платників:
1.3. Цей Кодекс не регулює питання погашення податкових зобов'язань або стягнення податкового боргу з осіб, на яких поширюються судові процедури, визначені Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", з банків, на які поширюються норми Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб", та погашення зобов'язань зі сплати єдиного внеску на загальнообов'язкове державне соціальне страхування, зборів на обов’язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій.
|
|
|
|
|
myla_k
Сообщения: 33
|
| Добавлено:
Ср, 14 Июн 2017 13:47 |
|
| TarasM писал(а): |
- варіант 2. (досить спірний) Визначаєте вартість будівлі із окремо розписуєте загальну вартість та вартість її складових частин (земельної ділянки та будинку із відмінусованою вартістю ділянки). Але цю вартість складової будинку важко назвати ринковою.
- варіант 3. (найбільш правильний з точки зору усунення подвійного оподаткування, але спірно чи це завдання оцінювача). Отримуєте звіт про оцінку ділянки, прикріпляєте копію до свого звіту і розписуєте, що в умовах окремого продажу ділянки за цією вартістю, вартість будівлі із ділянкою зменшується на таку вартість. |
Дякую за деталізацію Варіант 3 - використовую у випадку, коли звіт буде використовуватись при оформленні договору купівлі-продажу. Варіант 2 - при даруванні...
Але, як я розумію з коментаріїв, якби такий звіт попав на рецензію до деяких колег, то критики не уникнути..... Але ж знову ж таки - немає КОНКРЕТНОЇ відповіді: так правильно, а так - ні... Погодьтеся, це субєктивна думка...
Добавлено спустя 7 минут 43 секунды:
Не віднімати вартість землі - ок, але, по-перше, в звіті ви як зазначаєте обєкт оцінки? - житловий будинок ... з господарськими будівлями і спорудами. По-друге, сказати, що на ціну пропозиції абсолютно не впливає площа земельної ділянки, що продається з будинком - також не можна із 100% впевненістю. І по-третє, якщо стан будинку незадовільний, то в більшості випадків його купляють заради земельної ділянки, що і визначає вартість пропозиції, відповідно вартість з будинком = вартості без будинку - цим і пояснюється близьке до 0 значення вартості житлового будинку (не садиби, будинковолодіння, а саме -житлового будинку!)
Все тепер можете кидатись тапками  |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 14 Июн 2017 16:34 |
|
| myla_k писал(а): |
Не віднімати вартість землі - ок, але, по-перше, в звіті ви як зазначаєте обєкт оцінки? - житловий будинок ... з господарськими будівлями і спорудами. По-друге, сказати, що на ціну пропозиції абсолютно не впливає площа земельної ділянки, що продається з будинком - також не можна із 100% впевненістю. І по-третє, якщо стан будинку незадовільний, то в більшості випадків його купляють заради земельної ділянки, що і визначає вартість пропозиції, відповідно вартість з будинком = вартості без будинку - цим і пояснюється близьке до 0 значення вартості житлового будинку (не садиби, будинковолодіння, а саме -житлового будинку!)
Все тепер можете кидатись тапками |
1. Віднімання земельної ділянки - це "ноу-хау" українських оцінювачів, яке нічого спільного не має із світовою практикою, навіть ніде не передбачно в законодавстві України. Земельна ділянка автоматично згідно законодавства переходить новому власнику. Навіть у витратному підході передбачається додавання вартості земельної ділянки.
2. Площа землі повинна враховуватись підбиранням будівель із подібною площею ділянки або коригуваннями (на підвищенні кваліфікації цікаву річ сказали, що 2-і однакові будівлі пл.напр. 70 кв. з ділянкою 800 м.кв та 1000 м.кв. на ринку будуть мати однакову ціну, тобто ця незначна різниця 200 м.кв не влине на вартість).
3. Куплю будинок, вартість якого наближається до 0.
Добавлено спустя 18 минут 25 секунд:
| myla_k писал(а): |
Варіант 2 - при даруванні...
|
Якщо цей варіант не стосується усунення подвійного оподаткування, тоді це вийде безпідставне заниження вартості. Тобто іде віднімання вартості, яка не переходить до власника згідно якихось інших договорів.
А якщо земля не оформлена у власність (то віднімання землі - взагалі не вірно).
Добавлено спустя 12 минут 59 секунд:
| myla_k писал(а): |
| не садиби, будинковолодіння, а саме -житлового будинку! |
Стаття 381 ЦК України.
| Цитата: |
| 2. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом. |
| myla_k писал(а): |
| Але ж знову ж таки - немає КОНКРЕТНОЇ відповіді |
А) якщо немає конкретної відповіді, то робіть ЗГІДНО НАЦІОНАЛЬНИХ СТАНДАРТІВ, там віднімання ділянки не передбачається (навпаки передбачається додавання у витратному підході)
Б) якщо хочете усунути подвійне оподаткування, то робіть це правильно і обгрунтовано (але Вас ніхто це не просить робити) |
Последний раз редактировалось: TarasM (Ср, 14 Июн 2017 20:41), всего редактировалось 12 раз(а) |
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Ср, 14 Июн 2017 17:10 |
|
| TarasM писал(а): |
| Земельна ділянка автоматично згідно законодавства переходить новому власнику. |
Если Вы ещё обоснуете целесообразность приватизации ЗУ, то Вам просто необходимо вручить медаль. |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 14 Июн 2017 17:47 |
|
Це вже конкретна людина нехай вирішує щодо необхідності приватизації (а для проживання цілком права користування достатньо)
...стосовно цього питання:
Земельний кодекс України:
| Цитата: |
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду
1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. |
Цивільний кодекс України:
| Цитата: |
Стаття 377. Право на земельну ділянку у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розміщені на ній
1. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 14 Июн 2017 18:35 |
|
| TarasM писал(а): |
| 1. Віднімання земельної ділянки - це "ноу-хау" українських оцінювачів, яке нічого спільного не має із світовою практикою, навіть ніде не передбачно в законодавстві України. |
Дозвольте з Вами не погодитись, певним чином. Існує метод залишку для землі, який передбачає розрахунок вартості землі як різниці між вартістю всьго обєкта нерухомості (земля + поліпшення) та вартості поліпшень.
Крім того, метод віднімання вартості земельной ділянки від вартості всього обєкта нерухомості може виступати певним аналізом НЕВ поліпшень. Тото, якщо наприклад земельна ділянка з поліпшеннями певного признаяення коштує 100 грошових одиниць, а вартість земельної ділянки без поліпшень при її НЕВ коштує 90 грошових одиниць, то вклад поліпшень в загальну вартість обєкта становить 10 одиниць. Тоді, якщо ЗВЗ/ЗВВ поліпшень становить, припустимо, 20 одиниць, можна констатувати, що земельна ділянка використовується неефективно і власнику поліпшень слід їх зносити і будувати щось інше (що в розвинутих країнах ми і спостерігаємо, коли помпезно валять на перший погляд грандіозні обєкти). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 14 Июн 2017 19:49 |
|
Щодо аналізу НЕВ та розрахунку вартості землі погоджуюсь. |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 14 Июн 2017 21:12 |
|
| myla_k писал(а): |
Все тепер можете кидатись тапками |
Можу заспокоїти, що поки що особисто не чув що оцінкам дерев'яних будинку хтось з контролюючих органів приділяв увагу (хоча не сильно цим цікавився, може хтось знає щось на цю тему?...).
Але світ став дуже динамічний (наприклад прецендент щодо перевірки ФДМ квартир з низькою вартістю у реєстрі), тому варто покращувати свою оціночну практику... особливо коли нотаріус відчуває, що можуть виникнути проблеми. Крім того теоретично Ви можете перейти дорогу конкурентам оцінювачам.
Знаю, що впершу чергу дивляться на результат, а вже потім на сам звіт, а з нулями чи одиницями Ви будете дуже сильно виділятись у реєстрі (там звіти зберігаються 1 рік). Хоча в паперовій формі звіти довго зберігаються, тобто, якщо якись конфлікт (перевірка), то архіви можуть підняти (наприклад податкова здається за останні 3 роки може перевіряти правильність оподаткування). 
P.S. До речі чув із практики, що самі ж клієнти, які стикнулись з обманом однієї із сторін договору, подають позови про компенсацію на оцінювачів, бо ті надали можливість не всю суму у договорі прописати (тобто занижено оцінили). |
|
|
|
|
rozon
Сообщения: 233
|
| Добавлено:
Пт, 16 Июн 2017 08:59 |
|
| TarasM писал(а): |
| P.S. До речі чув із практики, що самі ж клієнти, які стикнулись з обманом однієї із сторін договору, подають позови про компенсацію на оцінювачів, бо ті надали можливість не всю суму у договорі прописати (тобто занижено оцінили). |
Драпіковський,Іванова,Львів,2017 :"Оцінювач виступає лише незалежним консультантом і не може впливати на суму договору чи ціну продажу"-чи є подібні застереження у Ваших Звітах? |
|
|
|
|
Сергей Бел
Сообщения: 60
Откуда: Литосфера
|
| Добавлено:
Вс, 18 Июн 2017 19:23 |
|
| myla_k писал(а): |
| Все тепер можете кидатись тапками |
Этт Вы зря..
| myla_k писал(а): |
| Але ж знову ж таки - немає КОНКРЕТНОЇ відповіді: так правильно, а так - ні.. |
Как правильно - все написано в нормативных документах и литературе. Надо просто определиться, Вы в секте №358, или нет.... |
_________________
Если натянуть нижнюю губу на голову и резко глотнуть - можно исчезнуть... |
|
|
|
rozon
Сообщения: 233
|
| Добавлено:
Пн, 19 Июн 2017 10:56 |
|
| Сергей Бел писал(а): |
Как правильно - все написано в нормативных документах и литературе. .... |
Зауважу , відповідає лише вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна (п.67 НСО-1) ,все інше -література тощо -це думка автора.......крім випадків наявності "рекомендовано,затверджено........" |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Пн, 19 Июн 2017 13:47 |
|
| Сергей Бел писал(а): |
| Надо просто определиться, Вы в секте №358, или нет.... |
Цим наказом ліквідовано монополію на ринку оцінки,
зупинено рейдерське захоплення професії.Стаття на Українській правді
А з точки зору права, те, що Ви пропонуєте називається "правовий нігілізм".
| Цитата: |
| Правовий нігілізм — деформаційний стан правосвідомості особи, групи, суспільства, який характеризується усвідомленим ігноруванням вимог закону, цінності права, зневажливим ставленням до правових принципів і традицій, однак виключає злочинний намір. Ігнорування закону зі злочинною метою — самостійна форма деформації правосвідомості. Разом з тим правовий нігілізм породжує правопорушення, у тому числі кримінального характеру. |
Правовий нігілізм всупереч вимогам закону "Про оцінку майна..."призвів до прийняття незаконної постанови 2013 р. № 231, який ввів монополію на ринку оцінки (в подальшому ця постанова була визнана незаконною, Рішення тут).
Добавлено спустя 35 минут 24 секунды:
| rozon писал(а): |
Драпіковський,Іванова,Львів,2017 :"Оцінювач виступає лише незалежним консультантом і не може впливати на суму договору чи ціну продажу"-чи є подібні застереження у Ваших Звітах? |
Щось подібне є, але віддаю перевагу відповідним пунктам в договорі, тому що тоді це набуває форми зобов'язання, а у звіті - це швидше попереження чи декларація (хоча теж може допомогти)... також корисно детально уточняти мету оцінки.
Знаю, що не всі оцінювачі письмові договори укладають )
Проблема в тому, що оцінка майна - це надання послуг, а якщо послуги неякісні, то законодавство ніхто не відміняв, навіть попередження чи пункти в договорі можуть не допомогти.
Адвокати будуть таку лінію вибудовувати:
неякісні послуги - занижений продаж на їхній основі - відшкодування збитків. |
|
|
|
|
rozon
Сообщения: 233
|
| Добавлено:
Пн, 19 Июн 2017 16:46 |
|
| TarasM писал(а): |
.. а у звіті - це швидше попереження чи декларація (хоча теж може допомогти)... т |
навпаки ,у цьому випадку Ви реально у правовому полі НПА з оцінки майна ( п.56 НСО-1 - виклад усіх припущень, у межах яких проводилася оцінка; , а все інше що описали якісна/неякісна, завищення/заниження лише слова ,думки ,які не є пріорітетними по відношенню НПА . Лише рецензування пише вирок Звіту (п.67 НСО-1). А тут...... нехай рецензент/ адвокат назве і опише конкретний пункт НПА який порушив Оцінювач і у чому в цифрах воно полягало проти цифр вказаних у цьому пункті. |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Пн, 19 Июн 2017 19:53 |
|
| Цитата: |
| Лише рецензування пише вирок Звіту (п.67 НСО-1) |
Не буду спорити (цілком підтримую), але суди бувають непередбачувані.Приклад оскарження рецензії та звіту. На мою думку коливання вартості в межах 10% вартості не повинен бути вагомим аргументом для оскарження (крім дуже ліквідного майна, наприклад акцій компаній).
Навіть Податковий кодекс дозволяв коливання вартості в межах 20% (не дивився що там зараз). |
|
|
|
|
Сергей Бел
Сообщения: 60
Откуда: Литосфера
|
| Добавлено:
Пн, 19 Июн 2017 21:57 |
|
| rozon писал(а): |
| Зауважу , відповідає лише вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна (п.67 НСО-1) |
Так целиком и полностью согласен!
| rozon писал(а): |
"Оцінювач виступає лише незалежним консультантом і не може впливати на суму договору чи ціну продажу"-чи є подібні застереження у Ваших Звітах?
|
Это нормально вписывается в "припущеннях и застереженнях".
| TarasM писал(а): |
Цим наказом ліквідовано монополію на ринку оцінки,
зупинено рейдерське захоплення професії |
Кто в лес, кто по дрова.....
Да причем тут это??
Я говорю конкретно про 1 - й абзац постановления 358!
Стаття 2. Законодавство про оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність
Оцінка майна, майнових прав та професійна оціночна діяльність
регулюються цим Законом, іншими нормативно-правовими актами з
оцінки майна, що не суперечать йому.
Стаття 3. Оцінка майна та майнових прав
Оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес
визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою
нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону
(далі - нормативно-правові акти з оцінки майна),
Стаття 9. Методичне регулювання оцінки майна
Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних
нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних
стандартах) оцінки майна ( 1440-2003-п, 1442-2004-п,
1655-2006-п, 1185-2007-п ), що затверджуються Кабінетом Міністрів
України, методиках та інших нормативно-правових актах, які
розробляються з урахуванням вимог положень (національних
стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або
Фондом державного майна України.
Может, я когда - то что - то пропустил на юрфаке.... Подскажите мне, нигилисту, пожалуйста, каким образом какая - то постанова очутилась над Законом?
| TarasM писал(а): |
| Правовий нігілізм — деформаційний стан правосвідомості особи, групи, суспільства, який характеризується усвідомленим ігноруванням вимог закону, |
Браво! Вы - бы не лезли в дебри... В законодательстве все разложено
по полочкам. И много , извините, наумничали еще до Вас..
Нет, я не в коем случае ничего не навязываю. Хотите вырвать из нацстандартов половину листов - дык пожалуйста. Все объекты к рыночной - да не вопрос... Каждому комару - свой фумитокс... |
_________________
Если натянуть нижнюю губу на голову и резко глотнуть - можно исчезнуть... |
|
|
|
rozon
Сообщения: 233
|
| Добавлено:
Пн, 19 Июн 2017 23:04 |
|
| TarasM писал(а): |
Не буду спорити (цілком підтримую), але суди бувають непередбачувані.Приклад оскарження рецензії та звіту. На мою думку коливання вартості в межах 10% вартості не повинен бути вагомим аргументом для оскарження (крім дуже ліквідного майна, наприклад акцій компаній).
. |
1/Да не суди бувають непередбачувані , а ,як у прикладі,Оцінювачі чи не вміють,чи не бажають чи бояться захищати свою позицію - відповідачі взагалі у суд не зявилися !!!.
2/зауважте ,по тексту жодного конкретного посилання на суть порушення ,= все у загальному. У п.16 НСО-1 нема методичних розясненнь щодо врахування різниці між аналогами і ОО , ут.ч. трактування що таке " ...значно/не значно відрізніються.."
3/по рецензіі- ,цікаво було б подивитись ,але вже точність по ЗД до 1 коп зараз трактується як завідоме введення в оману користувача документу (що логічне ,але нажаль теж відсутнє в НПА ). Яка різниця у вартості є значною чи не значною -про це теж НПА не зазначають !
4/ "....а у судовому засіданні встановлено, що така оцінка є значно заниженою..." - невже рецензент використовував 5 ідентичних обєктів порівняння
5/ Ви написали : " на Вашу думку...10%.." ,думку поважаю ,але,нажаль вона не НПА з оцінки майна |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Вт, 20 Июн 2017 00:12 |
|
| Сергей Бел писал(а): |
Я говорю конкретно про 1 - й абзац постановления 358!
|
Що в цьому абзаці не так, як він суперечить законодавству?
Якщо об'єкт оцінюється для відчуження, то він уже є на ринку.
Якщо щось особливе, то можна навіть за аналог брати одиницю площі чогось подібного. Виробничу, житлову чи комерційну.
Незавершене будівництво - можна комбінацією підходів з ринковим.
п. 6 НС 2 на власний ризик - якщо неможливо ринковий застосувати (обгрунтовуєте у звіті, що витратний відповідає ринковій ціні ... якщо подібні об'єкти відсутні, неможливо застосувати дохідний підхід, то це єдиний варіант... тобто якщо клієнт бажає придбати такий об'єкт, то потрібно придбати ділянку та збудувати).
| Сергей Бел писал(а): |
| Подскажите мне, нигилисту... |
Не сприймайте так особисто, я про Ваш підхід ігнорувати нормативно-правовий акт, бо особа, яка його підписала Вам не подобається |
|
|
|
|
Сергей Бел
Сообщения: 60
Откуда: Литосфера
|
| Добавлено:
Вт, 20 Июн 2017 21:07 |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Вт, 20 Июн 2017 21:49 |
|
| Сергей Бел писал(а): |
| Незавершене будівництво - законодательно только затратка!! |
Бачу Ви не любите ринкові методи
Національний стандарт 2
| Цитата: |
26. Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається
із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також
шляхом поєднання усіх методичних підходів.
У разі поєднання методичних підходів вартість об'єкта
незавершеного будівництва визначається як різниця між
прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш
ефективного використання після завершення його будівництва і
введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості
витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в
експлуатацію. |
Щось чув про такі зміни на підвищенні кваліфікації, там ніби відкритий доступ до реєстру хотіли зробити, але він мав бути здається платний для реєстрації об'єктів. Добре що не прийняли, хоча там дещо позитивне було. |
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Ср, 21 Июн 2017 08:26 |
|
| Сергей Бел писал(а): |
| Незавершене будівництво - законодательно только затратка!! |
Затраткой считают в случае готовности объекта меньше 55%, но откуда взяли 55% навскидку вспомнить не могу (и то для жилой недвижимости). |
|
|
|
|
Сергей Бел
Сообщения: 60
Откуда: Литосфера
|
| Добавлено:
Ср, 21 Июн 2017 21:07 |
|
| VladimirVI писал(а): |
| Затраткой считают в случае готовности объекта меньше 55%, но откуда взяли 55% навскидку вспомнить не могу (и то для жилой недвижимости). |
Извиняюсь, набаламутил..
Был "Тимчасовий порядок", там было от 70% и т.д., его отменили 231-й, потом отменили 231... Наверное, до чего - то не добрался..
| TarasM писал(а): |
| Бачу Ви не любите ринкові методи |
Ну почему - же... Очень даже "за". Просто есть Закон и нормативные документы, в которых предостаточно написано о применении видов стоимости и т.д., и нефиг совать сюда нос какими - то постановами на основании сновидений. Были в работе объекты, где надо было быть сказочником, чтобы привести их к рыночной.. У меня это плохо получается... |
_________________
Если натянуть нижнюю губу на голову и резко глотнуть - можно исчезнуть... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
