| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Пн, 15 Май 2006 17:00 |
  |
производится оценка укрепления откосов балки. оценка для приватизации.
комплекс сооружений преставляет собой три подпорные стены, состоящие из свай глубиной 16 м, забитых с частотой 800х800 мм, бетонного ростверка, скрепляющих верх свай, монолитной подпооной стены над ростверком, укрепление посевом трав, канавы. большая часть работ - скрытые, земляные. стоимость объекта по затратному подходу очень высока (что естественно), функционального износа нет. аналогов продаж, естественно, тоже нет - объект уникальный в своем роде.
какой может быть экономический износ у этого объекта и может ли быть вообще? какими разумными способами можно понизить стоимость до приемлемой рыночной?
о, что ОСЗ - это само собой.
РС земельного участка никакая - там балка. уклон 30 градусов. земля в аренде у промпредприятия химической отрасли. вы понимаете, что там с загрязненностью этого учстка.
как-то не очень клеится... осз - 1,5 млн. енотов, РС земли близка к 0.
какие еще есть мысли?
не забываем, что это все - под приватизацию, то есть все аргументировать надо плотно. |
|
|
|
  |
|
Серый
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 16 Май 2006 12:02 |
|
Вопрос, как и объект оценки, очень интересные. Сходу приходит только предложение расчета накопленного износа по методу срока жизни, который учитывает все виды износа.
Можно расширить немножко информацию: объект оценивается как отдельное имущество (укрепление откосов) или в составе упомянутого хим.предприятия. Объект явно специализированный, т.е. имеет наибольшую стоимость (и имеет ее вообще) только в составе комплекса (трудно представить, что кому-то отдельно нужно это сооружение). |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 16 Май 2006 12:19 |
|
как отдельное. забыли приватизировать все вместе.
накопленный износ по методу срока жизни (по маршаллу) не является нормативным, фонд его не ценит как-то.
срок жизни у них, кстати, ой-ой-ой какой - там спецбетон и все такое. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 16 Май 2006 13:38 |
|
| zanoza писал(а): |
накопленный износ по методу срока жизни (по маршаллу) не является нормативным, фонд его не ценит как-то.
|
НС №2 п.
| Цитата: |
11. Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може
здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу
строку життя.
...
Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про
залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу
всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю
врахованими. |
|
|
|
|
 |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 16 Май 2006 16:07 |
|
а если оно цениться как отдельное (я так понял)
| Цитата: |
| как отдельное. забыли приватизировать все вместе. |
то кому оно нахнадо?
прав Прагматик и Серый - строк життя...и износ исходя из этого можно повысить...хоть там и спецбетон и суперсваи |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Серый
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 16 Май 2006 16:59 |
|
Первый раз слышу, что метод срока жизни не принимается фондом, нафига ж тогда НС №2 и пояснения к нему (хотя фонд фонду рознь и вавки у них в головах тоже разные). Попробуйте не употреблять умных выражений типа "по Маршаллу" (в фондах, особенно в местных, этого не любят, для них корректировка типа +/-5% -самое то, больше другого они ничего не знают). Я в своих работах наоборот если надо при хорошем внешнем виде скостить принимаю этот метод вплоть до разбивки поэлементно и для каждого элемента считаю износ по сроку его эфективной эксплуатации, а потом по удельным весам расчитываю износ всего здания.
По поводу опупенного бетона и свай, так извините, я сам строитель, на эту стеночку постоянно давит грунтик и держит ее в нехилом напряжении, кроме тго, этот грунтик то смачивается, то замерзает, что усиливает нагрузку. А по СРЕДНИЕ НОРМАТИВНЫЕ СРОКИ СЛУЖБЫ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ УЧРЕЖДЕНИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ, СОСТОЯЩИХ НА ГОСУДАРСТВЕННОМ БЮДЖЕТЕ (для определения износа при переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1973 г.) Утверждены ЦСУ СССР, Министерством финансов СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г. №9 17 ИБ средний нормативный срок службы составляет 45 лет (Подпорные стены, регуляционные и укрепительные сооружения, каменные, бетонные и железобетонные). |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 16 Май 2006 17:05 |
|
тааак, интересно, что же это выйдет...
но в фонде мне заявили, что 32% - слишком высокий износ для моего объекта (это при том, что он 12 лет стоит незаконсервированный, он ОНС, но степень готовности высокая - 98%)
счас поковыряю дополнительно.
у меня из данных есть смета в ценах 1984 года, и по индексации выходит 1,5 млн. енотов. с учетом физизноса. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 16 Май 2006 17:47 |
|
кста, по маршаллу - в каком разделе искать мне мое сооружение? то ли я туплю, то ли не вижу ничего адекватного.  |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 17 Май 2006 08:01 |
|
и еще - если по методу срока жизни, то И%=((эффективный возраст)/(срок экономической жизни))*100%, так?
считаем - ЭВ=12 лет (с момента приостановки строительства на уровне готовности 98%)
срок эконом.жизни - 45 лет,
И=12/45 * 100% = 27% (тут було 2 очепятки, выправлено)
"не выходит каменный цветок" (с) или я как-то неправильно мыслю? |
Последний раз редактировалось: zanoza (Ср, 17 Май 2006 10:05), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 17 Май 2006 09:35 |
|
Нет, не так.
п. 14.2 Розяснення щодо застосування Національного стандарту №2...Під час застосування методу сроку життя сукупний знос визначається формулою:
З=ФВ/(ФВ+ЗСЕЖ), ФВ-фактичний вік земельних поліпшень, ЗСЕЖ-залишковий срок економічного життя.
И получится З=12/(12+33)=27%.
По поводу 12 лет. А как долго вообще строился объект. Может 12 лет назад туда положили только грубо говоря 1 кирпич.
32% -это физический износ или накопленный?
С учетом обсуждения видов износа в теме о школе, но я бы предположил, что этот объект не имеет экономического износа: он изначально строился на территории химкомбината, ка вы сказали на загрязненной территории, соответственно внешняя среда для него не изменилась с момента постройки и по сегодняшний день.
Ну если всетаки что-то обосновывать, я бы может быть попробовал через статистические данные по падению производства (если оно есть) именно в этой отрасли или производстве именно этой продукции. Хотя, опять же, работает предприятие или нет, а стенка должна стоять и выполнять свою функцию. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 17 Май 2006 10:01 |
|
см.выше: ЭВ=12 лет (с момента приостановки строительства на уровне готовности 98%) то есть начали строить в 1990, в 1994 году бросили на готовности 98% - не подсыпали несколько тонны грунта обратной засыпки. и вот видите - 27 еще меньше, чем 32. то есть стоимость станет еще больше
по поводу отсутствия этих износов - внешнего и функционального - вы правы, я тоже так думаю, но мне прозрачно намекнули, что внешний износ там должен быть. 
вот я и мучаюсь. |
|
|
|
|
|
кинк
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 17 Май 2006 10:25 |
|
идея на счет материала конструкции
согласно НС №2 "Функциональный износ может определяться путем расчета необходимых затрат на устранение (создания, замену) проявлений функционального износа. Иным способом учета функ-ционального износа является определение стоимости замещения объекта оценки путем использования информации о стоимости функционального аналога, который не имеет признаков функционального износа, присутствующих у объекта оценки"
так вот, если современные технологии позволяют изготавливать спецбетон или что-то там еще быстрее, лучше, дешевле (затраты энергии, расход материалов, труда) - это тоже функц. износ. Но это ж еще надо отследить и расчитать... |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 17 Май 2006 10:40 |
|
да и я не думаю, что дешевле будет... |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пт, 19 Май 2006 13:45 |
|
Я вот думаю: а зачем им вообще приватизировать эту стенку? Ее что, унесет кто-то? |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 19 Май 2006 15:52 |
|
ошибки приватизации выправляют за наш счет, блин. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Май 2006 08:49 |
|
ребята, ну придумайте мне что-нить толковое по эконом.износу! у меня уже есть два варианта, дойду до работы, выложу, но они оба какие-то неполноценные - для одного мало данных, второй вообще притянут за уши |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Май 2006 10:17 |
|
Идея - а мож написать что мол никому не нужны эти укрепления откосов как отдельній єлемент, а только в составе с близлежащими зданиями, которые и нуждаются в этом сооружении, исходя из задачи оценки (определения стоимости только укрепления откосов) оценщик определяет стоимость укреплений не в составе с каким-либо иным строением а отдельно!!!!!!!!!!! Поэтому (исходя из всех этих рассуждений, которые я здесь не напишу из-за отсутствия времени и четкого понимания о чем идет речь) эконом износ составляет 100%. Вот реально помыслить кому она там нужна если отдельно ее попробовать продать или сдать в аренду - никому, так почему оценщик не может применить 100%-ый износ при такой НЕНУЖНОСТИ объекта....
ПС. я бы так и написал, если другого выхода нет - если тебя прижимают что нужно дешевле, а сказать как тебе это сделать не могут...., да и в натуре кому она надо такая дорогая.... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 25 Май 2006 09:58 |
|
выкладываю для обсуждения вариант расчета экономического износа промышленной недвижимости для г.Днепродзержинск. принимаются замечания и конструктивная критика. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
3_Розрахунок величини економічного зносу земельних поліпшень.rar |
| Размер файла: |
14.72 Kб |
| Скачан: |
41 раз |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 20:09 |
|
Нормальный расчет... прочитал бегло, но кажется мысль понял... думаю, что это гораздо лучше, чем все, что я видел до этого... ты мне только скажи, где ты берешь такой объем инфы по объектам.
З.Ы. Но, я согласен, что у этого объекта внешнего износа скорее всего вообще нет. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 20:27 |
|
если честно - выпросила на заводе, которому сама делала оценку, посмотреть договра продажи и связалась с оценщиком, который делал оценку для этой продажи. (всем спасибо)
в реальных условиях трюк практически неповторимый потому что агенство вам не даст данных ни об объемах, ни о стоимости земли. надо только прикидываться покупателем, ездить, смотреть, самому считать, цену продажи предполагать....
не в тему - сижу страдаю опять... пятый раз переделываю отчет и все время нахожу какую-то бочину... это у всех так или только я такой уродец?!!! причем, когда везу его сдавать, уверена, что все вычитала... |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
