| Автор |
Сообщение |
Mechta
Гость
|
 Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 15:16 |
  |
Как определить ставку капитализации для права пользования землей? (формула Ц=Д/Ск, Д - годовой налог на землю). Налог есть, а вот как определяеться ставка капитализации? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 15:36 |
|
| Цитата: |
| Как определить ставку капитализации для права пользования землей? |
для затратки? для земельной составляющей? куммулятивно.
Расчет ставки капитализации для земельного участка приведен в таблице 6.
Таблица 6
1. Безрисковая, базовая ставка7%
2. Компенсация различий в ликвидности вложений 1%
3. Компенсация инфляционных ожиданий - 1%
Ставка капитализации 7% |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
   |
|
Mechta
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 16:05 |
|
Для затратки. А где таблица 6? И как именно определить или где взять безрисковую (базову) ставку и компенсации?
Тоесть, что б определить право пользования нужно годовой налог разделить на Ск=7%? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 16:14 |
|
пункты 1,2,3 это таблица.
| Цитата: |
| что б определить право пользования нужно годовой налог разделить на Ск=7%? |
хм..ваще то делить надо на 0,07.
| Цитата: |
| взять безрисковую (базову) ставку |
безрисковая по ФГИУ 6 с копейками (в теме про индексы она есть), берут 7%, можно и "безопасная базовая ставка, которую можно получить по вкладам в течение определенного периода времени. Наиболее безопасным вложением считается приобретение государственных ценных бумаг. Однако неразвитость этого рынка в Украине приводит к необходимости определять базовую безрисковую ставку по средней конкурентной ставке по депозитам в долларах США наиболее надежных отечественных банков. Безрисковая базовая ставка принята как усредненная депозитная ставка некоторых стабильных банков Украины («Морской транспортный банк», «Приватбанк», «Укрэксимбанк», «Аваль», «Надра»)".
Рискис земей минимальные. их берут из обычных рисков для недвижки (стандартый набор, есть у Фридмана по-моему, ну и Лебедя), просто остальные равны нулю
вообще то это "азы", странно что Вы этого не знаете. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Mechta
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 16:31 |
|
Ну, по поводу того, что нужно делить на 0,07 это понятно. А вот по поводу где брать безрисковую ставку и компенсации не совсем было понятно, но уже разобралась. Спасибо огромное! |
|
|
|
|
Mechta
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 16:35 |
|
По поводу таблицы 6, я имела ввиду где она береться... |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 17:04 |
|
| SHE писал(а): |
...Безрисковая базовая ставка принята как усредненная депозитная ставка некоторых стабильных банков Украины («Морской транспортный банк», «Приватбанк», «Укрэксимбанк», «Аваль», «Надра»)".
.... |
Ну, это вы, девушка, немного загнули 
Вообще-то берут депозиты системообразующих банков, а этот извините к таковым вряд ли относится... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 17:14 |
|
Я тоже хотела сказать что Морской не в этой референтной группе. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Mechta
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 17:25 |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 17:33 |
|
Наверно... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 18:25 |
|
| Цитата: |
| Ну, это вы, девушка, немного загнули |
ну да ладно. раньше так брали и нормально по фонду проходило....
| Цитата: |
| По поводу таблицы 6, я имела ввиду где она береться... |
это у меня в отчете оно в табличном виде, а можно делать как хотите.
| Цитата: |
| Тоесть, что б определить право пользования нужно годовой налог разделить на Ск=7%? |
| Цитата: |
| Ну, по поводу того, что нужно делить на 0,07 это понятно. |
это я что-то не понял или как? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 18:54 |
|
0.07=7%
ведь единица (1) равно(=) 100% (сто процентов)
соответственно |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 19:08 |
|
| Mechta писал(а): |
| http://www.bank.gov.ua/STATIST/DAILY/2006/Procentlastb_2006.htm ,тоесть брать интегральную? |
честно - мне не ясно что они имелли в виду под интегральной - какой расчет ее?
и опять же - читайте внимательно:
"Проценті ставки за кредитами в реальний сектор економіки та за депозитами за даними статистичної звітності банків України за листопад 2006 року"
каких именно? банков
а нас интересуют СИСТЕМООБРАЗУЮЩИЕ банки, может и я не прав - не претендую на идеальность - я брал:
Депозитні вклади для юридичних осіб на 15.08.2006р.
Банківська установа Валюта Розмір депозиту Строк депозиту Відсоткова ставка, % Інформаційне джерело
"Промінвестбанк" Дол. США 12 міс. та більше 9,0% http://www.pib.com.ua/
"Укрсоцбанк" Дол. США до 200 тис. 12 міс. 7,0% http://www.usb.com.ua/
"Приватбанк" Дол. США 10-400 тис. 12 міс. 9,0% http://privatbank.ua/
Банк "Аваль" Дол. США від 10 тис. 12 міс. 6,3% http://www.aval.ua/
"Правекс банк" Дол. США 10-50 тис. 12-24 міс. 9,5% http://www.pravex.com/
УкрСиббанк Дол. США 12-24 міс. 7,5% http://www.ukrsibbank.com/
Середня ставка складає 8,1%
Базова безризикова ставка (за вирахуванням податку на прибуток) складе 7,00% |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 23 Ноя 2006 22:48 |
|
короче. ФГИУ озвучил - все берем из приказа, то есть безрисковая - 6,5% + отраслевой риск (мы брали из таблицы по типу того, под чем земля)
дальше наша отсебятина:
+ компенсация различий в ликвидности вложений (тут процент считаем по формуле ( К=Безр. * Срок реализации ЗУ в месяцах / 12 месяцев)
вроде все.
для ЗУ, по-моему, не может быть очень высокой ставки капитализации - так как риски значительно ниже, чем при недвижке. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 24 Ноя 2006 14:38 |
|
| zanoza писал(а): |
короче. ФГИУ озвучил - все берем из приказа, то есть безрисковая - 6,5% + отраслевой риск (мы брали из таблицы по типу того, под чем земля)
...
вроде все.
для ЗУ, по-моему, не может быть очень высокой ставки капитализации - так как риски значительно ниже, чем при недвижке. |
1.предідущий мой пост про расчет безрисковой - как раз в вашем фонде и прокатил..так что и это они принимают!
2. полностью согласен - это ж не здание из камня и дерева которое может быть разрушено...земля имеет низкие риски.. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
HUGO
Возраст: 47
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пт, 24 Ноя 2006 17:12 |
|
А чем вам не нравится finance.com.ua - депозиты для юридических лиц (как правило годовые в валюте)
Тем более что там можно в ручном режиме задавать размер депозита
равным чистому операционному доходу и получать автоматически результат по многим банкам. Правда, если вы "прогоните" по разному
размеру депозита от 50 до .... долларов результат не очень сильно будет отличаться. Но это в условиях относительной стабильности финансовых услуг, которые мы как бы сейчас наблюдаем. |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 26 Ноя 2006 17:13 |
|
ну вот видишь - а у нас не прокатил в том же фонде. точнее, прокатил, но с боем.
и вообще, это я тебе тот вариант расчета высылала, вроде как.  |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 10:55 |
|
| Цитата: |
| Как определить ставку капитализации для права пользования землей? (формула Ц=Д/Ск, Д - годовой налог на землю). Налог есть, а вот как определяеться ставка капитализации? |
в фонде теперь читают новый журнал Маркуса, так что от расчета через земельный налог надо уходить |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 11:43 |
|
а где брать данные для других методов расчета, в фонде не сказали? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 12:14 |
|
| kink писал(а): |
| Цитата: |
| Как определить ставку капитализации для права пользования землей? (формула Ц=Д/Ск, Д - годовой налог на землю). Налог есть, а вот как определяеться ставка капитализации? |
в фонде теперь читают новый журнал Маркуса, так что от расчета через земельный налог надо уходить |
ох слабо мне вериться, что официальные фондовские документы будут игнорироваться в связи со статьями в журнале |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 13:39 |
|
да собственно расчет журнала Маркуса тоже базируется на том же налоге.
вот что он пишет:
"Допускается капитализировать рыночную арендную плату, составляющую процент от нормативной стоимости. Реальный диапазон - 2-10%. из него следует вычесть величину земельного налога. В результате получим величину, которую следует капитализировать (1-9% от денежной оценки). ставка капитализации может приниматься на уровне 8-11%"
что хочу сказать? реальный диапазон устанавливается, по-моему, местными органами власти. в разных частях города этот диапазон разный - и надо точно знать, какой в районе размещения объекта оценки.
во-вторых, ставка капитализации для земли должна же быть как-то рассчитана? как - в журнале не указано (вроде бы, я мельком читала) |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 14:42 |
|
Коллеги, в данном случае можно использовать информацию статьи 21 ЗУ "Про оренду земли", в которой указано, что орендна плата за землю не может превышать 10% от нормативной оценки.
Налог - 1% от денежной оценки (ЗУ "Про плату за землю, ст.7).
А дальше, дело техники. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 14:57 |
|
андрей, если вы не знаете, 2% или 10% от нормативки аренда под объектом, то эта оценка - тоже пальцем в небо.
ну и вообще она такая же нерыночная, как и просто капитализация земельного налога. только больше в случае, если ставка более 2%. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 15:20 |
|
Это понятно, но тем не менее - если нет рыночных данных - я пользуюсь таким расчетом.
Аренда - 10% от нормативной;
Налог - 1% от нормативной
Доход = (10%-1 от нормативной
Ну и дальше... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 17:21 |
|
а потом оказывается, что в этом районе аренда 2% и вы, получается, завысили стоимость немножко... |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 17:25 |
|
| Цитата: |
| а потом оказывается, что в этом районе аренда 2% и вы, получается, завысили стоимость немножко... |
не думаю - рыночная аренда всегда больше 10% от нормативной, а этими 10% мы стараемся приблизится к рыночным данным. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 17:41 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 17:54 |
|
а в глухом селе, например? тоже больше 10%? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 17:56 |
|
думаю да, а нормативная там какая? - копеечки |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 17:58 |
|
хотя все может быть - надо соотносить со стоимостью земли |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 18:00 |
|
"думаю" и "так и есть" - две большие разницы. я не придираюсь, я просто о том, что не стоит в оценке полагаться на "думаю" (по возможности).
себе дешевле. |
|
|
|
|
tera
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 00:11 |
|
Гадати не потрібно треба аналізувати ситуацію по даному регіону .
Якщо потрібно оренду в даному регіоні є прийнятий нормативний акт сільськими та міськими радами про оренду в нас на приклад 7-8 % від нормативки це комерція , 2-3 % фермерські господарства ,5-6 % промисловість .
Відповідно це все базується на розпоряджені державної адністрації району стосовно орендних ставок , а державні районні адміністрації базуються на обласних розпорядженнях . Ці всі документи в ЗУ є і взяти копію для підтвердження не так важко.
Взяти 10% від нормативки багато ,але при прогнозуванні розвитку інфрастуктури даної території орендна плата буде зростати .
Можливість цього зростання різна. |
Последний раз редактировалось: tera (Вт, 05 Дек 2006 01:14), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
tera
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 00:40 |
|
Кум депутат побачить робота йде потрібно кумові підприємцю допомогти краще жити "треба підвищити орендну плату до 10%".
Підприємець вирішує на викуп, замовляє експертну оцінку подає на сесію , а тут знову кум , що то за експерт оцінив маловато будет підвищити вартість на ?% і дати на викуп . Ці всі можливі варіанти на привеликий жаль існують. Але працювати потрібно ми ж для того вчились ?
Та й кум після сесісії з кумом - підприємцем пішли на пиво відповідно за рахунок другого.
Нас вчили і можливість доказати правильність нашого вибору , що ми праві 99% при любих варіантах все ж залежить від нас просто потрібні докази і все.
Кум випив пиво за рахунок підприємця кума і буде пити тільки тому, що зміг бідолазі втерти я правий і добрий я проголосував за тебе , тобі продали хоч і підняли а могли підняти ????? , та й ще не продати ?
Це не видумка це факти і неоднаразові . Кум депутат перед виборами маючи можливість викупив ? кількість земельних ділянок
за меншу суму в два рази і оцінку проводив один ітой же експерт тільки то було два роки назад. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 10:02 |
|
| tera писал(а): |
| Кум депутат ... |
Один вопрос – это по трезвому написано или как?
А то я пять, раз перечитал ничего не понял, вот и думаю дальше перечитывать или нет?
 |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 10:36 |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 05 Дек 2006 11:15 |
|
Ну общая мысля понятна, а кто с кем на пиво-водку ходил и за чей счет - это уж их личное дело |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 06 Дек 2006 15:28 |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 06 Дек 2006 15:32 |
|
| Anonymous писал(а): |
| Так оно і є це крик душі |
Понятно, короче администрация, надо создавать раздел «Крик души» |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 06 Дек 2006 15:39 |
|
Раздел или тему? и в каком подразделе раздел создавать? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 06 Дек 2006 15:44 |
|
| Trinichka писал(а): |
| Раздел или тему? и в каком подразделе раздел создавать? |
я думаю раздел, а где это не ко мне это к кричашим
я не по этим делам |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 07 Дек 2006 14:05 |
|
(стр. 30, второй абзац):
"Существующие рекомендации "Методики оценки имущества" (капитализация земельного налога) с полным правом можно отнести к антинаучным и некорректным". И это только коммент к оценке спец. недвижимости. Что тогда говорить о других видах. Далее, стр. 41, п.2 (всего Маркус указывает на 4 пути оценки зем. участков):
"Более нелогичный подход трудно себе вообразить. Налог, представляющий один из видов затрат, превращается в положительную стоимость". И потом уже идут цифры приведенные Занозой. Земельный налог отнимается как затраты.
К слову, в Дн-вске сдача городских земель в аренду происходит по ставке в 1,3 раза превышающей величину земельного налога, есть решение Горсовета. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 07 Дек 2006 14:16 |
|
кинк, а ведь дальше у маркуса расчет идет от арендной платы, которая является величиной земельного нлаога*коэффициент. то есть тоже, гм, несколько нерыночные данные, нет? или я неправильно разобралась в этом? |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 07 Дек 2006 14:27 |
|
расчет - 2-10% от нормативной денежной оценки. а не от земельного налога. Земельный налог он отнимает. Ну да, не рыночные данные, допущение, но это уже не 1%, и не капитализация земельного налога, что он и критикует, а типа "рыночная арендная плата", доход, который грех не капитализировать |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 07 Дек 2006 14:34 |
|
смысл в чём? вот он пишет "В результате получим величину, которую следует капитализировать (1-9% от денежной оценки)". Тот же 1% ничем не отличется от земельного налога, но зато научно и корректно |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 07 Дек 2006 14:55 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| ох слабо мне вериться, что официальные фондовские документы будут игнорироваться в связи со статьями в журнале |
зависит от "настроения" на местах. У нас вот в отделении оценки трения были по поводу сроков службы. Говорят - все пользуются сроками 1973г., а вы какого - приказом Укрзализныци? А мы - так есть же разъяснение фонда к НС№2 - там приведен этот приказ, и нормы амортизации 1990г., а ссылки на сроки 1973г. - нету! Вот так и несем знания в фондовские массы |
|
|
|
|
|
|
