| Автор |
Сообщение |
Вопросительный
Гость
|
 Добавлено:
Вс, 20 Ноя 2005 04:03 |
  |
Вопрос в чем!!...
По аналогам мы получае реальную стоимость квартиры! А по доходу, если все делать правильно (брать реальные арендные ставки) стоимость получается заниженной в 2- 3 раза. Даже если брать ЛНЭИ как минигостиницу стоимость всеравно не дотягивает .
Посоветовали вот что - ставку дисконта определять так- брать итоговую стоимость по аналогам и делить на ЧОД полученный по доходу. Имеем низкую ставку и соответственно более реальную стоимость, но правильно ли это... и если правильно - кто-то это делал и как в отчете правильно описать и легализировать этот финт !!! если кто-то делал плизз дайте пример.  |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 20 Ноя 2005 10:10 |
|
| Цитата: |
| ставку дисконта определять так- брать итоговую стоимость по аналогам и делить на ЧОД полученный по доходу. Имеем низкую ставку и соответственно более реальную стоимость, но правильно ли это... |
Не а, во-первых, какой смысл такого расчёта, если в согласовании стоимости по доходу и по сравнительному ВСЕГДА будут сходиться, а во-вторых, брать нужно стоимость аналогов и ИХ (аналогов) ЧОД, делить одно на другое и получать ставку КАПИТАЛИЗАЦИИ, а не дисконта. Легилизировать здесь ничего не нужно... это уже легализировали  , называется, определение ст-ки кап. методом экстракции.
Честно говоря, я не вижу смысла расчета квартиры по двум или трем подходам, но если уж так нужно, то можно даже и не доходить до ЧОДа, просто возьмите ПВД аналога и разделите на его стоимость, получите мультипликатор валовой ренты. Определите ПВД для вашей квартиры и разделите его на этот мультипликатор... вот и весь подход, благо, по квартирам достаточно близких аналогов вдоволь, что снижает погрешность, возникающую в результате того, что мульт. вал. ренты не учитывает возможные различия в расходах... короче, чем ближе аналоги, тем вернее стоимость. |
|
|
   |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 20 Ноя 2005 19:09 |
|
точно-точно. только "мультиком" можнА получить самое близкое значение . |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пн, 21 Ноя 2005 10:44 |
|
По квартире, по моему, все равно в согласовании результатов используется только аналоговый. поскольку он отвечает максимально понятию "рыночная стоимость", так зачем огород городить? |
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 22 Ноя 2005 18:08 |
|
огород надо городить ибо некоторые работники неких учреждений полюбляют заказать "но нам несколькими подходами сделайте", а фонд ваще иногда по квартире все три требует |
Последний раз редактировалось: Mary (Чт, 24 Ноя 2005 10:22), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 22 Ноя 2005 20:42 |
|
| Цитата: |
| фонд ваще иногда по квартире все три требует |
отнесите им Нац. стандарт №2, может их попустит, хотябы по поводу затратного подхода |
|
|
|
|
Che
Возраст: 45
Сообщения: 100
Откуда: Ukraine
|
| Добавлено:
Ср, 23 Ноя 2005 21:19 |
|
Ага .. и пунктик №29 .. того же НС№2 .. не забудь - те показать им ..  |
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2005 10:26 |
|
ага, попустит точно так же как и напряжет.. пальцем водила по строке где при развитом рынке можно только сравнительным и не помогло..
а насчет краткой формы отчета то в стандарте требования почти как и для просто отчета.. во всяком случае когда по земле делала и решила начеркать в краткой форме то в итоге аж на 2 странички меньше |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Ср, 21 Дек 2005 07:30 |
|
В плане ремарки. Затратный проще делать с данными о стоимости жилья опубликоваными в "Ціноутворенні у будівництві". Додаток
до листа Держбуду України
від 13.05.2005 № 7/8-412
Опосередкована вартість спорудження житла в розрахунку
на один квадратний метр по регіонах України
станом на 1 травня 2005 року
Найменування регіонів, областей, міст Вартість 1 м2 загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ), грн. Найменування регіонів, областей, міст Вартість 1 м2 загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ), грн.
Україна 2063 14. Миколаївська 2074
1. Республіка Крим 2130 15. Одеська 2104
2. Вінницька 1963 16. Полтавська 1965
3. Волинська 2062 17. Рівненська 2035
4. Дніпропетровська 2157 18. Сумська 1997
5. Донецька 2170 19. Тернопільська 1935
6. Житомирська 1935 20. Харківська 1992
7. Закарпатська 1958 21. Херсонська 1868
8. Запорізька 2078 22. Хмельницька 1921
9. Івано-Франківська 1947 23. Черкаська 1980
10. Київська 1963 24. Чернівецька 1940
11. Кіровоградська 1887 25. Чернігівська 1967
12. Луганська 1967 26. м. Київ 2384
13. Львівська 1977 27. м. Севастополь 2230
Примітки.
1. Показники враховують вартість спорудження житлового будинку, внутрішньомайданчикових інженерних мереж та благоустрою.
2. Показники не враховують витрати по звільненню і інженерній підготовці майданчика, з компенсації витрат попереднім власникам земельної ділянки, з відрахувань на розвиток інфраструктури та соціальної сфери населених пунктів, відрахувань на розвиток пожежної служби, з передачі місцевим органам самоврядування частки споруджуваного житла тощо.
Начальник Управління цінової
політики, експертизи та
контролю вартості у будівництві П. І. Губень
А потом учесть инфляцию и износ. Дешево и сердито. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 30 Дек 2005 15:38 |
|
где-то на форуме уже читал про эти показники
ну дык это разве для нового строительства
рука не поднимается ценить екатерининки, сталинки и хрущевки с такими показниками
функциональный износ придется придумывать, не так ли? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 30 Дек 2005 16:02 |
|
Люди!!! Ну зачем затраткой ценить встроенные помещения???? Какая может быть затратка при оценке квартиры???!!!!! |
|
|
|
|
Sashok
Возраст: 40
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Пт, 30 Дек 2005 17:07 |
|
| Цитата: |
| В плане ремарки. Затратный проще делать с данными о стоимости жилья опубликоваными в "Ціноутворенні у будівництві". Додаток |
А земельную компоненту где брать? Как считать? |
_________________
Новичек |
|
 |
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 14:03 |
|
Ребята! Вот считаю квартирку под залог. Ничего сложного, но задался вопросом: в сравнительном подходе можно посчитать двумя способами - по стоим. 1м2, и по средней стоимости всей квартири взятой в качестве еденичного показателя стоимости.
Результат разнится и очень. Если посчитать, используя второй способ, откоректировав на торг, тех.состояние, ...,местоположение, то резул-т подходит ближе к доходному. Но меня смущает необходимость коректировки на площадь, если разница с обек-м сравн-я большая (15-20м2).
Так вот, кто как делает? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 14:18 |
|
считаю квартиры тупо сравнительным, обычно по 1м2, так больше нравится банкам.
хотя квартиры беру всегда настолько типовые и близкие, что можно брать за квартиру. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 14:37 |
|
Расчет делаю исходя из 1 м2.
| skiff писал(а): |
| Но меня смущает необходимость коректировки на площадь, если разница с обек-м сравн-я большая (15-20м2). |
Такие аналоги стараюсь не брать. Такая разница в площади при одинаковом колличестве комнат может отображать различия в проектах, периоде застройки, внутренней планировке объекта оценки и объекта сравнения и т.д. и т.п. А внести адекватные корректировки на на это сложновато (если вообще возможно). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 14:52 |
|
+1 к Серому, + еще считаю, что считать квартиры как единичные показатели не корректно. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 14:59 |
|
| Цитата: |
| ще считаю, что считать квартиры как единичные показатели не корректно |
- почему? стандартом позволено, во-первіх. во-вторіх, если я беру для расчета 5 трехкомнатніх квартир в трех соседних пятиэтажках, с разностью в площадях плюс\минус 1,5 м2, то почему нет?
спроси риелтера, он тебе скажет, что фиг на них цена различается при всех прочих одинаковых показателях |
|
|
|
|
лягушка
Возраст: 47
Сообщения: 147
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 15:02 |
|
| SHE писал(а): |
| +1 к Серому, + еще считаю, что считать квартиры как единичные показатели не корректно. |
В чем некорректность?
например, в соответствующей Практике оценке хорошо обоснован вариант расчета квартира-единич. показатель. |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 15:39 |
|
Вот и я про єто. Читаю Практику, считаю, как у них, и стоимость дешевле виходит, чем если би считал по 1м2. И адекватней...И ведь так проще несказанно, да и оценко/часов меньше |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 15:46 |
|
| Серый писал(а): |
| Такие аналоги стараюсь не брать. |
Да нету аналогов...+ 10м2, гуляет, один всего -1м2. Вот я и думаю, с точки зрения покупателя-обивателя пара-тройка метров роли не играет. Єто не место положения и удобство в использовании.
Вот хочу сделать проверочний отчет, как отреагируют банкири...
Кстати, где там Александер? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 15:47 |
|
да та же фигня. 
или ты какие-то другие поправки ставишь? |
|
|
|
|
Александер
Сообщения: 271
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 15:51 |
|
| skiff писал(а): |
| Серый писал(а): |
| Такие аналоги стараюсь не брать. |
Да нету аналогов...+ 10м2, гуляет, один всего -1м2. Вот я и думаю, с точки зрения покупателя-обивателя пара-тройка метров роли не играет. Єто не место положения и удобство в использовании.
Вот хочу сделать проверочний отчет, как отреагируют банкири...
Кстати, где там Александер? |
привет, я тут, все вижу, все слышу  |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 15:55 |
|
Поправки стандартние, ничего лишнего или нового, удобней считать получается. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 15:56 |
|
| Александер писал(а): |
| skiff писал(а): |
| Серый писал(а): |
| Такие аналоги стараюсь не брать. |
Да нету аналогов...+ 10м2, гуляет, один всего -1м2. Вот я и думаю, с точки зрения покупателя-обивателя пара-тройка метров роли не играет. Єто не место положения и удобство в использовании.
Вот хочу сделать проверочний отчет, как отреагируют банкири...
Кстати, где там Александер? |
привет, я тут, все вижу, все слышу |
Итак! Ваше мнение? Имеет ли принципиальное значение способ подсчета , если результат адекватен риночной ситуации? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Александер
Сообщения: 271
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 16:11 |
|
| skiff писал(а): |
| Александер писал(а): |
| skiff писал(а): |
| Серый писал(а): |
| Такие аналоги стараюсь не брать. |
Да нету аналогов...+ 10м2, гуляет, один всего -1м2. Вот я и думаю, с точки зрения покупателя-обивателя пара-тройка метров роли не играет. Єто не место положения и удобство в использовании.
Вот хочу сделать проверочний отчет, как отреагируют банкири...
Кстати, где там Александер? |
привет, я тут, все вижу, все слышу |
Итак! Ваше мнение? Имеет ли принципиальное значение способ подсчета , если результат адекватен риночной ситуации? |
Ну во первых суть вопроса стояла совсем иначе, как я понял результаты по двум подходам разнятся и очень, а значит оба они не могут быть адекватными рыночной ситуации, тем более если второй близок к доходному подходу (это что то невероятное для квартир).
Если же говорить в принципе, то я, как банкиръ, реагировал бы нормально, при адекватных результатах, но все же делал бы по стоимости м.кв., так как ценообразование у нас сформировано именно по стоимости м.кв., что не совсем правильно все таки с точки зрения практики (там считается медианная стоимость недвижимости насколько я знаю), но в условиях нашего рынка уродливого (где квартира без отделки в 25 этажном доме называется элитной) правильней. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 16:28 |
|
| Цитата: |
| что не совсем правильно все таки с точки зрения практики (там считается медианная стоимость недвижимости насколько я знаю) |
- не понял. можно подробнее разъяснить мысль? |
|
|
|
|
Александер
Сообщения: 271
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 16:40 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| что не совсем правильно все таки с точки зрения практики (там считается медианная стоимость недвижимости насколько я знаю) |
- не понял. можно подробнее разъяснить мысль? |
с точки зрения западной практики... сорри... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 16:44 |
|
да я не про практику. я про "считается медианная стоимость недвижимости" и как это связано с "ценообразование у нас сформировано именно по стоимости м.кв." |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 17:02 |
|
Відповідно другого абзацу п. 20 Національного стандарту оцінки №2 узгодження отрима-них величин вартостей об'єктів порівняння може здійснюватись:
• за величинами вартостей об'єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;
• на основі визначення середньозваженої вартості;
• за вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменших коригувань;
• на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропонування) та характеристики яких найбільш достовірна;
• із застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у звіті про оцінку майна. |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 17:05 |
|
А чем плохо ценообразование по стоимости 1 кв.м.???... отлично вроде бы. |
|
|
|
|
Александер
Сообщения: 271
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 17:12 |
|
| zanoza писал(а): |
| да я не про практику. я про "считается медианная стоимость недвижимости" и как это связано с "ценообразование у нас сформировано именно по стоимости м.кв." |
Медианная стоимость - та, о которой Скиф говорил, где за единичный показатель берется квартира в целом, т.е. допустим какие либо статистические данные на западе, как у нас индексы стоимости недвижимости по 1 кв.м., формируются средней ценой квартиры в том или ином районе.
У нас же, эти индексы рассчитываются по средним показателям стоимости м.кв., и продавцы, выставляя свою квартиру на продажу считают ее стоимость исходя из усредненных индексов стоимости кв.м. не особо обращая внимание на индивидуальные характеристики той или иной квартиры...
Т.е. для меня допустим, как для покупателя привлекательнее купить квартиру пусть и меньшей метров на 10 площадью, но чтобы из окна не было видно мусорные баки, но квартира в том же месте, но с большей площадью стоит больше квартиры которая мне нравится... И еще тут встает вопрос полезности квадратных метров, если квартира больше на 5 метров за счет балкона, лоджии, то почему она должна стоить на 15 тыс. больше... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 17:40 |
|
| Цитата: |
| если квартира больше на 5 метров за счет балкона, лоджии, то почему она должна стоить на 15 тыс. больше... |
- потому что лоджию можно утеплить и сделать кабинет
а где определение медианной стоимости вы нашли такое? дайте источник |
|
|
|
|
Александер
Сообщения: 271
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 17:48 |
|
[quote="zanoza"]
| Цитата: |
а где определение медианной стоимости вы нашли такое? дайте источник |
Вам что непонятно конкретно? Научное определение медианной стоимости дать? Или объяснить что такое медианна? Не совсем пойму вопрос... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 18:25 |
|
опять хамим? мне интересно законодательно принятое понятие "медианной стоимости"
В математической статистике медиана вариационного ряда из n величин х1 £ x2 £ ... £ xn называют либо xk, если n нечётное и равно 2k + 1, либо (xk + xk+1)/2 при n чётном и равном 2k.
то о чем вы говорите, мне непонятно. откуда берется медианная стоимость квартиры? как рассчитывается? берутся квартиры всех типов или какая-то выборка?
нашла такое в и-нете " Медианной называют цену, которая делит общее число домов на две равные группы, в одну из которых попадают более дешевые, а в другую - более дорогие дома." |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Дек 2007 21:24 |
|
zanozochka ну не надо так прямолинейно
Имелось в вид стоимость по медиане да и понятие медианы в оценке немного отличается от математического.
Что касается расчета по доходному то он возможен тольк К = ЧОД/Ср думаю не ошибусь будет где то 6-8%% не выгодно сдавать в аренду под жилье. А для других целей, на мой взгляд не корректно применять этот расчет, так как при расчете ЧОД необходимо учесть льготные цены для жилья. Разве что 1-й этаж с выходом окон на проходную улицу в крутом районе
Полностью согласен с Ковалом к чему этот г........ с тремя подходами по квартире. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 09:31 |
|
Я имела в виду "корректность" расчета по кв.м в том, что дает более точный результат. Я просто как-то видела расчет по квартире в целом - мне он не понравился...но если НС разрешает - можно, только надо очень близкие аналоги подобрать. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2007 10:08 |
|
И в одинаковом по роекту здании |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
