| Автор |
Сообщение |
Анатолий
Гость
|
 Добавлено:
Ср, 07 Фев 2007 15:07 |
  |
Коллеги! У кого есть "рыба" оценки для зданий без окон, дверей, части перекрытий, изуродованной отделки и т.п. прелести наших буден. Интересует техника использования УПВС и сметы на восстановление, в т.ч. вычета доли износа элементов здания при использовании новых элементом в случае использования смет. |
|
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 07 Фев 2007 23:18 |
|
А можно вопрос по - конкретнее, пажалста? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
    |
|
Анатолий
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 08 Фев 2007 07:31 |
|
По вопросу "рыбы" очевидно понятно - прошу дать скатать... По поводу учитывания износа, то я имею ввиду, что при приведении объекта такого состояния в минимально приемлемый рабочий вид (я понимаю, что в состояние близкое к выбранному аналогу) мы устанавливаем новые системы отопления, новые полы, новые дверные и оконные блоки и т.д., а ведь аналог как минимум на 20-25% изношен, вот и спрашиваю, как быть вычитать из сметной стоимости износ восстанавливаемых элементов или нет, как быть с затратами на проектные работы, зарплату при капитальном ремонте - тоже начислять износ? |
|
|
|
|
|
pantilej
Возраст: 53
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Вс, 11 Мар 2007 20:45 |
|
Здравствуйте.
У меня подобная проблема. Имеется смета на восстановление объекта, составленная в августе 2006г. Есть объект, частично восстановленный. Из невосстановленного: внутренняя отделка, внутренние проемы, откосы. В эксплуатацию не введено, т.е. аммортизация 0, но и правовой статус невидомый. Необходима оценка для залога.
Неясно:
- вычесть из сметы стоимость невыполненных работ, как быть со сметной прибылью и прочими затратами?
Нужно ли использовать коэффициент инфляции на сегодняшний день?
Заранее благодарю. |
|
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 12 Мар 2007 12:34 |
|
А не хотите обратиться к проф.сметчику и откоректировать смету с помощью АВК? Я би так сделал и сделал. (составил би смету "заново")А если залог, и не ясен власник, поосторожней! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 12 Мар 2007 15:45 |
|
скиф, а есть у вас "родной" сметчик? мне бы посмотреть по смете, есть ли там стоимость монтажа/демонтажа кое-какого крупного оборудования? (напиши мне на мейл, а? не могу найти адрес твой) |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 12 Мар 2007 15:47 |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 12 Мар 2007 18:52 |
|
Сметчик свой есть. Но смета составляется под конкретное задание. И если необходимо провести расчет по дем.-мон-жу , думаю там предусмотрени "расценки", но на всякий случай завтра расспрошу и доложу на мило. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 12 Мар 2007 18:54 |
|
моя адреса: sskiff@bigmir.net |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
pantilej
Возраст: 53
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Пн, 12 Мар 2007 22:51 |
|
А не хотите обратиться к проф.сметчику и откоректировать смету с помощью АВК? Я би так сделал и сделал. (составил би смету "заново")А если залог, и не ясен власник, поосторожней!
Все понятно, но все-таки...
Если сроки поджимают, в условиях районного городка проф сметчик растянется по времени, если он вообще есть, а заказчик жлоб.
И вообще, куплю АВК и сам буду клепать (один знакомый конкурент так и делает).
А с хозяином решили через сельсовет, так что с этим легче. |
|
|
|
|
|
Domenika
Возраст: 41
Сообщения: 41
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 28 Мар 2007 09:48 |
|
И у меня проблемка.Нужно оценить недостроеное общежитие в селе, с целью покупки его же. Вот только у клиента нет никаких документов, и он говорит что их нет не только у него а нет вообще. Помоему такого быть не может, наверное он просто не знает какие документы где брать. Может ктонить сталкивался с таким, подскажите где в селе можно взять какойто документик на такое здание. |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 28 Мар 2007 10:17 |
|
Так вроде ж Заказчиком объекта оценки доджен быть собственник? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 28 Мар 2007 10:18 |
|
В селе нада брать пляшку и идти к голове, брать какого-нибуть дедулю/бабулю, знающую усе и идти в страшный-страшный сарай/подвал и переворачивать макулатуру и искать, если крысы/мыши не схавали и колхоз трохи жеврие - мона будет чето найти.
Если объект недострой, хто-то ж его начал строить, может через строительную организацию попробовать или проектную.
Вы скажите клиенту, шо на основе этих документов будут идти расчеты (а это правда) и могут появиться возможности снижения стоимости-он Вам их изпод земли достанет. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 28 Мар 2007 12:29 |
|
а на крайняк можно просто натурно все обмерять и голову заставить подпись и печать поставить. и считать. тут открывается больше возможностей для снижения цены  |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 28 Мар 2007 13:41 |
|
| zanoza писал(а): |
| а на крайняк можно просто натурно все обмерять и голову заставить подпись и печать поставить. и считать. тут открывается больше возможностей для снижения цены |
С незавершенкой я бы так не рискнул. Как минимум надо знать шо должно было бы быть изначально: площади, объемы, этажность и т.д. и лучше это определять по нормальной документации, а не со слов головы.
Главное, чтобы были документы, подтверждающие собственника/балансодержателя этого имущества. Без них ну полная полярная лисичка. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 18 Окт 2007 08:52 |
|
Ребята, у меня незавершенка - крытая автостоянка с элементами офисных помещений  отдается в залог. Еще нет доков БТИ (жду с минуты на минуту), но на мой непрофессиональный взгляд готовность процентов 80.
Как в таком случае лучше оценить?
Как вриант:
1. сравнительный, но я сомневюсь ,что даже по области найду достаточное количество подобных аналогов.
2. Доходный через смету (а смета обязательно с проектной документацией готовиться?) пока ее не видела, не факт что она существует.
3. Затратка с коэф готовности и износа.
Что банку лучше?
И нельзя ли взять подобные достроенные помещения и как-то скорректировать на к-т готовности? |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 18 Окт 2007 09:07 |
|
По моему можно, таким образом соединив в расчетах доход-й (вартість добудови і введення в експлуатацію) и порівнял-й (аналоги).
Считай тремя, красиво получится! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 18 Окт 2007 09:16 |
|
я бы ограничилась затратным и доходным дисконтированием. |
|
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 18 Окт 2007 09:24 |
|
непрямая? |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 18 Окт 2007 15:39 |
|
угу, там красиво выходит. если есть проект, разнесено все по периодам строительства |
|
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Пт, 02 Ноя 2007 11:19 |
|
Ребята, все осложняется тем, что оказывается нетусметы на ремонт  Я в растеряности. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Lexa
Сообщения: 21
Откуда: Севастополь
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 14:03 |
|
Доброго дня! Очень нужна помощь.....
Ситуация следующая, на ЮБК, на территории больницы, есть фактически - фундамент. Документов нет, заказчик фонд ком.имущества. Цель - для аренды....
Вариант со сметой, не проходит...("слишком легко")
Еще вариант - найти среднерыночную стоимсооть коммерческой недвижимотси в поселке на земле без гос.акта, в соответсвии с НЭИ земельного учатска объекта. По усредненной стоимости строительства расчитать стоимость строений на земле аналогов. Рассчитать удельный вес строения из общей стоимости и затем перевести к своему объекту...
Какие есть мысли по этому поводу? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 14:11 |
|
не надо с коммунальным майном рисовать сложные схемы, к которым легко прицепиться.
чем вам плох вариант со сметой?
кака нафиг может быть аренда у фундамента - вот еще вопрос? |
|
|
|
|
|
Lexa
Сообщения: 21
Откуда: Севастополь
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 14:16 |
|
zanoza, смету не сделают.....нежелание руководителя...."Мы не ищем легких путей". А на счет аренды.... - что то тут не то. Видимо просто кусок земли понравился... Я незнаю что еще добавить... |
|
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 14:18 |
|
В Крыму???
Аренда может быть с улучшениями и быренько на выкуп. а там и земелька отведеная . |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 14:21 |
|
А я бы доходным попробовал (дисконтирование денежных потоков). Ведь аренда предполагает получение дохода и арендатор не дурак и просто так арендную плату платить не будет - чето он уже себе посчитал.
Фундамент же под что-то закладывался. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 14:28 |
|
тут смета нужна. Со сметой в любом случае красивше и надежнее, нежели на куче предположений. А руководитель шо-то мутит. Я бы смету требовала.
А долю через долю выворачивать - не только сложно и вероятность близкого к реальности результата очень низка. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 14:31 |
|
я бы вообще не оценивала бы "фундамент под аренду"
изначальная мутка |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 14:36 |
|
| Мариночка писал(а): |
тут смета нужна. Со сметой в любом случае красивше и надежнее, нежели на куче предположений. А руководитель шо-то мутит. Я бы смету требовала.
А долю через долю выворачивать - не только сложно и вероятность близкого к реальности результата очень низка. |
+1.
Помните, наша основная цель- прикрыть свой зад |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 14:54 |
|
Уважаемые колеги
Давайте рассуждать логически. Я так доказал расчет РС недостроя без сметы в ФГИ.
Что есть смета ? Это затраты (материалы + труд). Где сдесь рынок? Это чистой воды затратка. А она и в африке та же. Следовательно для определения РЫНОЧНОЙ стоимости не подходит.
Мы расчитывали РС виртуально готового объекта, а затем корректировали на % готовности. Подходы стандартне. Что касается аналогов, то или с ЗД или без (с ППЗУ) тут есть ньюансы которые надо учитывать в поправках. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 15:42 |
|
| rudge писал(а): |
| Что есть смета ? Это затраты (материалы + труд). Где сдесь рынок? Это чистой воды затратка. А она и в африке та же. Следовательно для определения РЫНОЧНОЙ стоимости не подходит. |
ну, да. а прибавить прибыль застройщика. или вы хотите сказать шо по затратке вообще рыночную не опредилить? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 16:31 |
|
Уважаемая She
Спасибо за уточнение "(материалы + труд + прибыль застройщика) Так правильнее. Остальной текст остается в силе.
А что касается Вашего вопроса, "или вы хотите сказать шо по затратке вообще рыночную не опредилить?", то это сделать можно, только с учетом месторасположения "затратки" через РС ЗУ.
Проблема не в РС ЗУ, а в определении стоимости по затратке при расчете сметы. Уж очень не точны там расчеты по сравнению с фактическими затратами на достройку. (по опыте своей реконструкции, к стати 04.02.08 г подписано разрешение на начало реконструкции. Смотри ветку по пристройке балкона).
Многое сметчики некоторые вещи не учитывают, такие например как перепроектирование с учетом современных ДБН, тупо работают по имеющемуся, от 19..... года проекту, затраты на согласования и т. п. (взятки на пример). А в РС все это уже учтено продавцом и покупателем. Да и понеся затраты, теже что и в Киеве например, попробуй затем продай их на рынке, например если они расположены в тьму таракане рядом с хранилищем ядовитых отходов.
И поскольку я трутень то и не захотел делать смету.
Да и, на мой взгляд, такой расчет корректнее, с точки зрения определения РС. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:04 |
|
| rudge писал(а): |
Мы расчитывали РС виртуально готового объекта, а затем корректировали на % готовности. |
ну не знаю, не знаю очень сомнительно
а как же:
1. учет времени такой достройки (соответственно недополучение аренды)
2. вечный вопрос а будет ли прямое соответствие физического износа/степени готовности в % денежным затратам на устранение/достройку
2. корректируя на % готовности, вы корректируете и земельную составляющую, а это уже ни в какие рамки
И вообще зачем выдумывать велосипед если в стандартах всё прописано?
Так что без сметы не обойтись. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:13 |
|
слишком много предположений, rudge.
А смета это конкретные цифры, я согласна, что они многое не учитывают, но погрешность меньше, чем в цепочке предположений. Я думаю надо считать и так итак, а там уже смотрет ьс точки зрения "прикрытого зада" по какомй расчету брать ст-ть.
З.Ы.
| rudge писал(а): |
| к стати 04.02.08 г подписано разрешение на начало реконструкции. |
мои витання |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:28 |
|
| SHE писал(а): |
| ну, да. а прибавить прибыль застройщика. или вы хотите сказать шо по затратке вообще рыночную не опредилить? |
Юль, и по твоему это будет рыночная стоимость? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:30 |
|
| Серый писал(а): |
| SHE писал(а): |
| ну, да. а прибавить прибыль застройщика. или вы хотите сказать шо по затратке вообще рыночную не опредилить? |
Юль, и по твоему это будет рыночная стоимость? |
вот тебе раз! 
если добавить стоимость земли (пользования) то будет самая что ни наесть РС |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:38 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| если добавить стоимость земли (пользования) то будет самая что ни наесть РС |
спасибо, Хард. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:40 |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:41 |
|
Про землю никто ничего не говорил.
Даже если и прибавить права, связанные с семлей. Как на счет соответствия и необходимости этих улучшений этому земельному участку. Про стоимость домика в селе Запендрянске и величине затрат на его постойку, я думаю, говорить не надо.
В данном случае я поддерживаю коллегу rudge. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2008 11:53 |
|
Коллеге Hard_Pragmatic
На Ваш пост от Фев 06, 2008 5:04 pm
Ва писали:
"ну не знаю, не знаю очень сомнительно
а как же:
1. учет времени такой достройки (соответственно недополучение аренды)
2. вечный вопрос а будет ли прямое соответствие физического износа/степени готовности в % денежным затратам на устранение/достройку
2. корректируя на % готовности, вы корректируете и земельную составляющую, а это уже ни в какие рамки
И вообще зачем выдумывать велосипед если в стандартах всё прописано?
Так что без сметы не обойтись."
Уважаемый Hard_Pragmatic
Благодарю Вас, за подмеченные неточности в моем посте от
Фев 06, 2008 4:31 pm и ренее.
Наверное, эти справедливые вопросы/замечания у Вас появились из за того, что я не полностью все расписал. Да и пишу это только для того, что бы был понятен наш ход мыслей. Я рассчитывал, что все написанное ниже коллеги додумают сами. Ведь если оценщик не будет думать сам, то он остановится в развитии как специалист. А вообще то не хотелось бы превращать форум в «ликбез».
Вот алгоритм оценки по конкретному объекту (недострой - 3 здания гос. имущество)
1. Осмотр, обмер, определения признаков износа.
2. Обработка проектной документации. Выяснилось проект 1989 года, начало стр-ва 1990 год.
3. Остановка без консервации 1992 год. Оценка 2006 год. Проект не соответствует современным ДБН.
4. Принято решение не заказывать новый проект, а считать по данным (геометрическим) существующего проекта. Смету не делать в силу техже причин. Использовать УПВС. Как всегда цейтнот времени по гос. имуществу.
5. По сравнению определяем РСВГ (ВГ-виртуально готового) объекта с учетом ППЗУ. Есть цифра (стоимость объекта РСВГ) . По доходности не считаем обосновывая это тем, что при расчете будут капитализироваться и вложенные сторонние средства на достройку объекта. (по этому вопросу Вы можете просчитать капитализацию части здания и виртуально готового. в общем это отдельная тема, не буду ее здесь развивать)
6. По УПВС с Кподорожчення, определяем «поточну вартість (ПВВГ – виртуально готового) - вартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки шляхом дисконтування або використання фактичних цін на дату оцінки;» СТ №1, без учета износа и ППЗУ
7. По УПВС определяем К-готовности.
8. Определяем стоимость недостроя по затратке без ППЗУ с учетом Кгот и износов
(РСнз = ПВВГ х Кгот х Износы)
8. Считаем ППЗУ
9. Окончательный расчет по сравнению (РСнс – стоимость объекта недостроя)
РСнс = (РСВГ – ППЗУ) х Кгот х Физ. износ
(износ можно учесть поправкой в сравнении, но лучше здесь)
10. Имеем две цифры, по затратке - РСнз и по сравнению - РСнс. Полученная разница 18%. Наверное, в затратке не корректно рассчитаны Кизносов. Здесь сильное влияние имеет функциональный и внешний износы, которые, как правило учтены в сравнительном и доходном подходах. Может, кто знает, как их правильно рассчитать. Я ни у одного, даже ГУРУ, внятного ответа не нашел. В теории все вроде понятно, а на практике зась.
11. Согласование. Останавливаемся на сравнении РСнс, как на наиболее рыночном расчете. По скольку ППЗУ в данном случае неизменно то в согласовании его можно не учитывать.
12. Итог СО = РСнс + ППЗУ (СО – стоимость объекта оценки).
На Ваш
1. вопрос - не надо учитывать время строительства, все учтено в расчете РС по сравнению НА ДАТУ ОЦЕНКИ.
2. вопрос – вопрос отпадает, так как меня, как собственника (кто заказчик), не интересует, что покупатель будет делать с недостроем в будущем, может, снесет все и начнет строить новое, свое, может под колпак поставит. Определяется не инвестиционная, а рыночная стоимость.
3. Что касается ППЗУ – каюсь, не расписал в своем посте.
Из, приведенного выше Вы видите, что Кгот не влияет на ППЗУ.
Стоимость – рыночная которая учитывает все факторы влияющие на стоимость объекта оценки.
Они учтены в сравнительном подходе.
При всем этом, не считалась смета, в силу реальной необоснованности ее расчета (проект старый не соответствует современным ДБН).
Думаю иногда есть смысл изобретать "велосипед"
Я далек от мысли, что все приведенное выше истина последней инстанции. Возможно что то не учтено или учтено ошибочно.
Буду рад замечаниям и предложениям коллег по цеху.
PS: Пардон за задержку, Арбайтен много. Мани мани хочется. (опять жаба). |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2008 13:26 |
|
| Серый писал(а): |
| Как на счет соответствия и необходимости этих улучшений этому земельному участку. Про стоимость домика в селе Запендрянске и величине затрат на его постойку, я думаю, говорить не надо. |
а это на сколько я помню учитывается внешними и прочими износами...... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2008 14:21 |
|
Уважаемая She
"соответствия и необходимости этих улучшений этому земельному участку"
заложены в проекте и отводе ЗУ под оцениваемый недострой, и НА ДАТУ ОЦЕНКИ он в соответствии с ЛНЕИ (юридично дозволено), остается не именным.
А право менять его, оценщику не дано. Гадать же на кофейной гуще, как в дальнейшем поведет себя собственник тоже не наше дело, разве только если мы считаем инвестиционную стоимость конкретного проекта.
Опять же ЗАКОНОМ стоимость ЗУ запрещено связывать с бизнесом. А почему методика противоречит Закону надо спрашивать у чиновников от Земли. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2008 14:32 |
|
Rudge, Вы по этому поводу бочку на Юлю не катите. Этот вопрос я задел. Такчто - все на меня, если что. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2008 14:38 |
|
Пардон Серый если что. (ти ба який )
Тут за двумя мониторами очі розбігаються. На одном инет на другом арбайтен
Да и не качу я бочку |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2008 14:40 |
|
| rudge писал(а): |
| Да и не качу я бочку |
Про бочку - это я мультик про Простоквашино вспомнил. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2008 14:49 |
|
Жаль арбайтен много навалило
А то бы накатил бы бочечку пивка.
Ух щас Патрик нам, Серый, даст. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 12 Фев 2008 13:14 |
|
С опозданием по вопросу Lexa. Два подхода
1. Затратный земля плюс улучшения (фундамент)
2. Комбинированный рыночная стоимость после завершения строительства минус затраты на завершение строительства.
Любой из вариантов мне не кажется легким.
Уважаемый rudge,
я рискну снова высказать свое мнение по вашей схеме расчета
с затратным подходом всё нормально. Стоимость замещения того что есть по Кгот, ну и ладно; плюс земля. В комбинированном подходе: а не проще ли было от РСВГ (уже с учетом износа того что есть) отнять затраты на завершение стр-ва, расчитанные по Кгот (раз уж вы его используете), как рекомендуется в п.26 НС№2? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 12 Фев 2008 15:35 |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 12 Фев 2008 15:56 |
|
| rudge писал(а): |
| По сравнению определяем РСВГ (ВГ-виртуально готового) |
|
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 12 Фев 2008 16:33 |
|
ааа... а то думаю, что за термин?!  |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 11:53 |
|
Коллега kink
Вsскажу свое мнение по поводу «а не проще ли было от РСВГ (уже с учетом износа того что есть) отнять затраты на завершение стр-ва, расчитанные по Кгот (раз уж вы его используете), как рекомендуется в п.26 НС№2?».
1. По износам – обратите внимание в формуле (РСнс = (РСВГ – ППЗУ) х Кгот х Физ. Износ) стоит только физический износ, так как остальные износы учтены в расчете РС –рыночной стоимости. При том он влияет только на недосторой как объект оценки. Может для
большей наглядности формула должна выглядеть так –
РСнс = {(РСВГ – ППЗУ) х Кгот} х Физ. Износ.
Но от этого итог не меняется.
2. Что касается рекомендаций в п.26 НС№ 2 - на мой взгляд не корректно. да и не правильно от Рыночной стоимости минусовать стоимость определенную по затратке, которая по своей сути не является рыночной для объекта недвижимости. Даже в Гражданском Кодексе недострой классифицируется как материалы. Пусть это остается на совести разработчиков НС №2
Давайте рассмотрим такие примеры:
а) объект находится в регионе с низкой инвестиционной привлекательностью, где стоимость ЗУ стремится к минимуму. Это естественно. Принимаем ЗУ = 2% (из таблицы у Лубедь) от рыночной стоимости виртуально готового (РСВГ) объекта недвижимости, Кгот = 0,5
РСВГ например составила 100 ед.. в т. ч. ЗУ = 100 х 2% = 2ед (2% доля ЗУ в РСВГ)
Сметная стоимость виртуально готового объекта ССВГ составила 1000 ед (с учетом износов) + ЗУ отсюда,
ЗСн = (ССВГ х (1 - Кгот)) + ЗУ, (ЗУ для упрощения принимаем на уровне 2ед определенную через рыночную стоимость)
"Поточна вартість витрат на завершення будівництва (по стандарту)" (ПВ) составит
ПВ = ССВГ – (ССВГ х (1 - Кгот)) = 1000 – (1000 х 0,5) = 500 ед (без ЗУ)
Следовательно, по требованиям НС №2 получается
РСн = (РСВГ – ПВ) + ЗУ = (100 – 500) + 2 = - 396 ед, где ЗУ составил 2 ед то есть стоимость недостроя без ЗУ составит - 398 ед
б) объект находится в регионе с высокой инвестиционной привлекательностью, где стоимость ЗУ стремится к максимуму. Что тоже естественно. Принимаем ЗУ = 50% от РСВГ
РСВГ = 100000 ед. в т. ч. ЗУ = 100000 х 50% = 50000 ед
ССВГ составила те же, что и в первом примере 1000 ед ± 10-15%% в следствии разницы затрат на труд (зарплата) и на транспорт. Пусть будет 1100 ед.
ПВ = ССВГ – (ССВГ х (1 - Кгот)) = 1100 – (1100 х 0,5) = 550 ед (без ЗУ)
Получается;
РСн = (РСВГ – ЗУ – ПВ) + ЗУ =
(100000 – 50000 – 550) + 50000 = 99450 ед,
где ЗУ сочтавил 50000 ед, то есть стоимость недостроя без ЗУ составит 49450 ед
Рассуждаем далее. Затраты на строительство в разных регионах практически одинаковы. РС недвижимости в основном определяется местом расположения, но фактор месторасположения присущ ЗУ, а не его улучшению. Например, сборно-разборной ангар без ЗУ будет иметь одинаковую стоимость не зависимо от того, где он поставлен. А ведь это тоже своего рода улучшение ЗУ как объекта недвижимости.
Теперь проведем расчет по предложенному нами ранее алгоритму.
а) объект находится в регионе с низкой инвестиционной привлекательностью, где стоимость ЗУ стремится к минимуму. Принимаем ЗУ = 2% от рыночной стоимости виртуально готового (РСВГ) объекта недвижимости, Кгот = 0,5
РСВГ например составила 100 ед.. в т. ч. ЗУ = 100 х 2% = 2ед (2% доля ЗУ в РСВГ)
"Поточна вартість витрат на завершення будівництва (по стандарту)" (ПВ) составит
ПВ = (РСВГ – ЗУ) х (1 – Кгот)= ( 100 – 2) х (1 – 0,5) = 49 уд
Отсюда
РСн = {(РСВГ – ЗУ) – ПВ } х Кфз + ЗУ =
{ (100 – 2 ) – 49 } х 0,9 + 2 = 46,1 ед
Или
РСн = [{(РСВГ – ЗУ) х Кфз} х Кгот] + ЗУ =
[{(100 – 2 ) х 0,9} х 0.5} + 2 = 46,1 ед
(где Ифиз физ износ принятый 10% или Кфз = 0,9)
В чем разница?
б) объект находится в регионе с высокой инвестиционной привлекательностью, где стоимость ЗУ стремится к максимуму. Что тоже естественно. Принимаем ЗУ = 50% от РСВГ, Кгот = 0,5
РСВГ = 100000 ед. в т. ч. ЗУ = 100000 х 50% = 50000 ед
ПВ = (РСВГ – ЗУ) х (1 – Кгот)= ( 100000 – 50000) х (1 – 0,5) = 25000 уд
Отсюда
РСн = {(РСВГ – ЗУ) – ПВ } х Кфз + ЗУ =
{ (100000 – 50000 ) – 25000 } х 0,9 + 50000 = 72500 ед
Или
РСн = [{(РСВГ – ЗУ) х Кфз} х Кгот] + ЗУ =
[{(100000 – 50000 ) х 0,9} х 0.5} + 50000 = 72500 ед
(где Ифиз физ износ принятый 10% или Кфз = 0,9)
Опять же, в чем разница?
На мой взгляд, явно видно, что в первых примерах отсутствует логика. По этому я в большей мере придерживаюсь тому порядку расчета, который приведен (Пт Фев 08, 2008 11:53 am ) и был нами уже использован. В данных примерах мы исходили из РЫНОЧНОЙ, а не ИНВЕСТИЦИОННОЙ стоимости. Вот она то и может быть отрицательной если предположить демонтаж недостроя с последующим строительством на этом месте нового объекта. Но это другая тема.
Хотелось бы только что бы те кто нас контролируют небыли "тупыми" заложниками не логичных пунктов в стандартах.
PS Уважаемый Нard хватит праздновать. Вы "заварили" эту кашу и в тень как серый кардинал. Не хорошо как то получается у Вас там праздник, а мы тут паримся.
Жду Вашего мнения |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 14:01 |
|
| rudge писал(а): |
б) объект находится в регионе с высокой инвестиционной привлекательностью, где стоимость ЗУ стремится к максимуму. Что тоже естественно. Принимаем ЗУ = 50% от РСВГ
РСВГ = 100000 ед. в т. ч. ЗУ = 100000 х 50% = 50000 ед
ССВГ составила те же, что и в первом примере 1000 ед ± 10-15%% в следствии разницы затрат на труд (зарплата) и на транспорт. Пусть будет 1100 ед. |
позвольте, если доля земли 0,5, стоимость улучшений 50000, а откуда тогда стоимость строительства 1000ед.??
по случаю а). Есть же еще анализ рынка и НЭИ. Однозначно разборка, стоимость материалов с учетом сопутствующих затрат. И это совсем другой расчет |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 14:35 |
|
С каких это пор РС = "стоимость строительства" ?????????
Что касается ЛНЕИ, это не к этому примеру.
Задача оценить объект недвижимости, а не материалы от разборки.
Кроме того, ЛНЕИ применимо только к доходному подходу, а в сравнении, смотрите титул (юридично дозволено на момент оцінки) здания. Если Вы своим решением, как оценщик, проведете расчет с применением аналогов отличными от вашего объекта, то любой рецензент напишет что применялись не те аналоги. Да и кто нам дал право менять функцию объекта оценки?
Вообще то это другая тема. Если уж говорить о ЛНЕИ, то это аренда и только аренда. Вопрос под что? Но это зависит от функции объекта аренды. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 16:31 |
|
| rudge писал(а): |
| С каких это пор РС = "стоимость строительства" ????????? |
rudge, давайте не будем доходить до объяснения друг другу азов оценки недвижимости. Я вам про Фому, а вы мне про Ерёму. Так вы до Прагматика не достучитесь!  Стоимость земли от РС недвижимости вычитаете? вычитаете. Остается что? стоимость улучшений. Я утверждаю, что ваш пример некорректен, так как стоимость строительства ССВГ=1000 не может быть меньше стоимости улучшений РСВГ-ЗУ=100000-50000=50000. Эти две стоимости в идеале должны быть равны, если виртуально готовый объект рассматривать как новый.
| rudge писал(а): |
| Задача оценить объект недвижимости, а не материалы от разборки. |
объект незавершенного строительства, как вы уже отмечали, не имеет статуса недвижимого имущества. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 17:17 |
|
На Ваш вопрос "если доля земли 0,5, стоимость улучшений 50000, а откуда тогда стоимость строительства 1000ед.??"
Копирую
"Сметная стоимость виртуально готового объекта ССВГ составила 1000 ед (с учетом износов)"
Хорошо, такой вопрос.
Есть три населенных пункта. Село, областной центр, столица.
В каждом из них на ЗУ который принадлежит "місцевій громаді", строим абсолютно одинаковый дом, Стоимость = 1 000 ед за кв.м.
Рынок нам диктует такие цены продажи.
В селе 1 кв.м = 200 ед
В областном центре 1 кв.м. = 1000 ед
В столице 1 кв.м. 5000 ед
Где тут равенство РС и Затрат на строительство (сметная стоимость)?
ЗУ не продается.
Хотя если посчитать ППЗУ то получится такая картина из наведенного варианта.
В селе - минусовая
В области = 0
в столице плюсовая.
Я очень в этих цифрах сомневаюсь, особенно в области.
И последнее.
Вы придираетесь к упрощенным формулировкам думаю Вам понятно что под словами "объект недвижимости" подразумевались "улучшения" ЗУ.
А вообще то все это адресуется не только Вам.
Ну а если Вам этот пример ни о чем не говорит, тогда я пасс, и не буду "объяснения друг другу азов оценки недвижимости"
Все |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
лягушка
Возраст: 47
Сообщения: 147
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 17:21 |
|
| rudge писал(а): |
Кроме того, ЛНЕИ применимо только к доходному подходу, а в сравнении, смотрите титул (юридично дозволено на момент оцінки) здания. Если Вы своим решением, как оценщик, проведете расчет с применением аналогов отличными от вашего объекта, то любой рецензент напишет что применялись не те аналоги. Да и кто нам дал право менять функцию объекта оценки?
Вообще то это другая тема. Если уж говорить о ЛНЕИ, то это аренда и только аренда. Вопрос под что? Но это зависит от функции объекта аренды. |
Вы это серьезно? А менять функцию под аренду можна, под продажу нельзя? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 17:34 |
|
Уважаемая Лягушка.
Не понял.
Я говорил о функции объекта оценки, а не отчета по оценке. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 17:42 |
|
| rudge писал(а): |
Есть три населенных пункта. Село, областной центр, столица.
В каждом из них на ЗУ который принадлежит "місцевій громаді", строим абсолютно одинаковый дом, Стоимость = 1 000 ед за кв.м.
Рынок нам диктует такие цены продажи.
В селе 1 кв.м = 200 ед
В областном центре 1 кв.м. = 1000 ед
В столице 1 кв.м. 5000 ед
Где тут равенство РС и Затрат на строительство (сметная стоимость)? |
уфф, опять 25...Вы что-то путаете, РС с затратами на строительство я не равняю. Есть РС недвижимости, есть стоимость земли в РС, есть стоимость улучшений. Вот вы щас про какую стоимость говорили, я чё-то не понял? "Стоимость = 1 000 ед за кв.м." - это затраты на строительство? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 17:48 |
|
Пардон, сметная стоимость = 1000 ед за кв. м.
Что касается Вашего " РС с затратами на строительство я не равняю"
То вот что Вы писали ранее "Эти две стоимости (РС и сметная) в идеале должны быть равны, если виртуально готовый объект рассматривать как новый." В скобках мое.
Тогда я Вас не понял. Явные разногласия. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 17:49 |
|
Честно говоря, я уже запутался, что тут комментировать, поэтому прокомментирую что хочу
1. Как уже указал Кинк пример а) некорректен, причем совсем.
2. Я совершенно не понимаю чем Вам так неугодны и ненавистны сметы? Сметы как раз самые «рыночные» и качественные данные для таких расчетов! (особенно на фоне УПВС!)
3. В стандарте ошибка заключается в том что там предписано отнимать затраты нескорректированные на Функциональный и Экономический износ, но зато там написано, что эти затраты должны быть «приведеними до поточної вартості….» а вот этого (временного фактора строительства) я хоть убейте в упор не вижу в Вашем примере.
Вывод: самым правильным расчетом будет расчет доходным подходом, причем методом дисконтирования с учетом затрат на достройку (перестройку), а эти затраты будут рассчитаны сметным образом. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 17:58 |
|
| rudge писал(а): |
| То вот что Вы писали ранее "Эти две стоимости (РС и сметная) в идеале должны быть равны, если виртуально готовый объект рассматривать как новый." В скобках мое. |
вот, вот, ваше...а говорилось про стоимость улучшений, а не про РС |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 18:15 |
|
| kink писал(а): |
вот, вот, ваше...а говорилось про стоимость улучшений, а не про РС |
Мы о чем говорим о РС улучшений или вообще о РС неизвестно чего?
Или улучшения, надострой не могут иметь РС? (без учета стоимости ППЗУ или ЗУ) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Ср, 13 Фев 2008 18:43), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 13 Фев 2008 18:41 |
|
Уважаемый Hard
Уточните, а каком « а) некорректен, причем совсем» идет речь.
Что касается «чем Вам так неугодны и ненавистны сметы?» то Вы сами даете на этот вопрос ответ «затраты (тобиш сметы) нескорректированные на Функциональный и Экономический износ» в скобках мое.
Смета, на мой взгляд, корректна и необходима в инвестиционной стоимости. Так что я не против сметы как таковой. Я против ее применения в определении РС.
Не согласен с Вами на счет «самым правильным расчетом будет расчет доходным подходом».
РС определенная сравнительным подходом, при наличии достаточного количества аналогов продаж, это самый верный и правильный расчет. И как вариант (идеальный случай), это по парное сравнение.
Доходный – это прогноз, а это неблагодарное дело.
РС - это стоимость на момент оценки. При этом в РС уже учтен период экспозиции, который предшествует продаже.
И все таки, Hard, в чем на Ваш взгляд и опыт не логичны мои рассуждения. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 10:45 |
|
Вот уж действительно я про Фому а Вы про Ерему…
наверное издержки письменного общения…
| rudge писал(а): |
Уважаемый Hard
Уточните, а каком « а) некорректен, причем совсем» идет речь.
|
Ну пример, где
| Цитата: |
объект находится в регионе с низкой инвестиционной привлекательностью, где стоимость ЗУ стремится к минимуму.
|
и при этом:
РСВГ например составила 100 ед.
Сметная стоимость виртуально готового объекта ССВГ составила 1000 ед
Рассмотрите Ваш пример с конца.
Вот Вы покупателю доказали что он стоит - 46,1 ед, покупатель выкладывает за него эти деньги.
Дальше у одурманенного ( ) покупателя возникает вопрос, а что мне с ним делать дальше?
Аааа вспомнил у оценщика говорилось про то, что лучше всего его достроить и тогда, если что, будет можно продать его за 100 ед.
Ну давай достроим, сколько там достройка стоит? Так так так сметная составляет 1000 ед. (не по УПВСу же он будет строить), а достройка
(ССВГ х (1 - Кгот)) = 1000 – (1000 х 0,5) = 500 ед.
Вот тебе раз?!!!!!!
Мои затраты составят: 46,1 ед. + 500 ед. = 546,1 ед. !!!!!!!!!!! а продам за 100 ед. !!!!!!!
Нажимает кнопку вызова секретарши:
- Людочка, найди-ка мне, пожалуйста, телефон брателлы тьху товарища Баркаса из спортклуба «Кривой нос, стремительный кулак»
А все почему?
1. Цифры с потолка и не сбалансированы.
2. Неправильный анализ НЭИ
| rudge писал(а): |
Уважаемый Hard
Что касается «чем Вам так неугодны и ненавистны сметы?» то Вы сами даете на этот вопрос ответ «затраты (тобиш сметы) нескорректированные на Функциональный и Экономический износ» в скобках мое.
Смета, на мой взгляд, корректна и необходима в инвестиционной стоимости. Так что я не против сметы как таковой. Я против ее применения в определении РС.
|
Я в полном недоумении.
| rudge писал(а): |
Уважаемый Hard
Не согласен с Вами на счет «самым правильным расчетом будет расчет доходным подходом».
РС определенная сравнительным подходом, при наличии достаточного количества аналогов продаж, это самый верный и правильный расчет. И как вариант (идеальный случай), это по парное сравнение.
Доходный – это прогноз, а это неблагодарное дело.
|
Здрасте приехали, а Вы не забыли, что такое в Ваших рассуждения величина РСВГ?!
Это тот же ПРОГНОЗ сколько будет стоить достроенный объект,
при этом совсем не учитывается СКОЛЬКО ВРЕМЕНИ он будет достраиваться/перестраиваться, потому что за это ВРЕМЯ (а оно может измеряться годами) ситуация на рынке может кардинально поменяться и уже не виртуальный а реальный объект будет стоить совсем не прогнозные 100 е.д. а 200 или 50, а может быть совсем уже невостребованным.
Опять же если я не понятно изъяснился порассуждайте от обратного как в предыдущем моем моделировании ситуации со стороны покупателя, только введите в это рассуждение еще такой параметр как Вс – время достройки/перестройки например 2 года, за которое покупатель не будет получать ни какого дохода а только вкладывать (связывать) деньги, в надежеде на то что он через два года МОЖЕТ БЫТЬ продаст объект за ту стоимость, которую два года назад СПРОГНОЗИРОВАЛ оценщик (хоть и «самый верный и правильный расчет» сравнительным подходом). |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Чт, 14 Фев 2008 11:06), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 10:57 |
|
Тааак, дело принимает крутой замес.
Пошол в магАзин за чипсами |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 11:55 |
|
Уважаемый Hard
Вы писали "Мои затраты составят: 46,1 ед. + 500 ед. = 546,1 ед. !!!!!!!!!!! а продам за 100 ед. !!!!!!! Shocked Shocked Shocked"
Пардон, Вы не учли экономию на уже построенном (как в денгах так и во времени).
Расчет должен выглядеть так
[500 - (500 - 46,1)] + 46,1 = 92.2 ед (это расчетные затраты с учетом уже имеющегося недостроя)
92.2ед - 100ед = -7.8 ед. (экономии исходя из сложившегося рынка)
Вот как рассуждал я, как виртуальный покупатель.
Для строительства дома надо, по смете, затратить 1000 ед. .+ время и хлопоты.
Рядом продавались дома по 100 ед (считаем что эти 100 ед из реальных сделок а не предложения. В противном случае я купил бы дом и не возился со строительством. Хотя ????)
Передомной есть недострой с готовностью 50%, это 500 ед по смете + время и хлопоты на всякие согласования.
Недострой продается за 46,1 ед. Моя экономия 453,9 ед + время и хлопоты.
Далее я вкладываю еще 500 ед. Общие затраты 546,1 ед но у меня уже есть часть 50% в которые нужно было вложить 500 ед + хлопоты, а я на этом сэкономил 453,9 ед Следовательно для меня весь дом обойдется дешевле на эту сумму хотя реально я потрачу 500 + 46,1 = 546,1 ед. - 50% времени и хлопоты.
Рассуждаем далее, для постройки 100 % надо затратить 1000 ед по смете + хлопоты и время.
Купив недострой за 46,1 ед я, для получения тех же 100% потрачу 546,1 ед - 50% времени и - хлопоты.
Далее
на 1% здания по смете мне надо портатить 1000ед / 100% = 10 ед + время и хлопоты
на тот же 1%, того же дома, покупая недостроя я потрачу (500 + 46,1)ед / 100 % = 5,461 ед - 50% времени и хлопоты
Моя экономия по отношения к смете а не рынку, составит 10 ед - 5,461ед = 4,539ед на 1% всего здания - 50% времени и хлопоты.
Это что касается РС, а не инвистиционной, о которой Вы говорите (покупка с целью достроя и последующей продажи).
Для вложений своих денег как инвестиций я бы нашел более доходный вариант и тут я с Вами согласен.
Ваши аргументы коллега.
PS: а на счет секретарши эт Вы не хило придумали. Надо завести. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 12:10 |
|
Да забыл
В моих расчетах РСВГ = РС имеющегося на рынке с такими же характеристиками здание уже построенное.
РСВГ это стоимость здания на момент оценки (уже готового построенного) и сдесь временной фактор на виртуальную достройку уже учтен рынком. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 12:27 |
|
rudge но Вам самому то не смешно
| rudge писал(а): |
….
Рядом продавались дома по 100 ед
…
Передомной есть недострой с готовностью 50%, это 500 ед по смете + время и хлопоты на всякие согласования.
….
Следовательно для меня весь дом обойдется дешевле на эту сумму хотя реально я потрачу 500 + 46,1 = 546,1 ед. - 50% времени и хлопоты.
|
О какой экономии идет речь?!!!
Человек может купить ГОТВЫЙ и СЕГОДНЯ дом за 100 ед!!!!!
А Вы ему впариваете (пардон за французский) ГОВЫЙ но ЗАВТРА за 546,1 ед.!!!!!!!!!!
| rudge писал(а): |
Это что касается РС, а не инвистиционной, о которой Вы говорите (покупка с целью достроя и последующей продажи).
|
Вы путаете понятия РС и ИС,
покупатель хочет купить с целью достроя в соответствии с НЭИ этого объекта (а это может быть и дострой, а может быть и полный перестрой с изменением назначения), а не в соответствии c зафиксированными условиями продавца. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 13:36 |
|
Уважаемій Hard
Не надо так нервничать.
Внимательно читайте "рядом продаваЛИСЬ"
По этому если нет альтернативы для покупки в этом районе, а нужен именно этот район (село например в котором сложился свой микро-рынок) то покупка недостроя более выгодна чем строить новое, естественно при условии, что устраивает проект.
Не продавец диктует условия, а ПРОЕКТ который не допускает не согласованных изменений. А согласование это очень большая проблема.
Для того, что бы изменить функцию недостроя построенного по существующему к нему проекту, под новое НЕИ, надо провести перепроектирование со всеми согласованиями и т. п., а уж потом прменять в оценке НЕИ с новой функцией недостроя, а не выдумывать отсебячину. И проводить расчеты с учетом НЕИ по существующей на момент оценки функции здания по проекту.
Поверьте моему опыту. Так как у меня на столе лежит проект реконструкции офиса, так в нем даже прописаны цвет стен (наружных) материалы и цвет кровли которые я не могу поменять без согласования с отделом архитектуры, не говоря уж о более серьезных вещах. Мне запрещено даже изменить функцию здания, с офисного на торговое (если моя левая нога того захочет). Такое изменение повлечет за собой изменение ставки аренды на ЗУ ( с 4% на 7% ) Чем грозит недоплата в бюджет думаю Вам объяснять не надо.
Вы писали "О какой экономии идет речь?!!!"
Читайте внимательно по отношению к смете - "4,539ед на 1% всего здания + 50% времени и хлопоты."
исходя из сложившегося рынка "7.8 ед. + 50% времени и хлопоты. " от всего здание.
Странно, почему Вы не верите расчетам?.
Или они не правильны, то тогда где?
Вы предлагаете по стандарту минусовать сметную стоимость и получить 0 или минус.
Пожайлуста. Но тогда, что Вам скажет продавец? Который тоже считает и анализирует рынок.
Если не устали, то объясните, где ошибка в последнем расчете (да и в предыдущих) и в его логике. Только, расчетами по Вашей логике, а не по принципу "сам дурак".
Ведь я не отрицаю, в Ваших расчетах есть логика, только она относится к ИС, а не РС.
Ну, а если Вы устали, пардон, можно тему закрывать.
Удачи.
PS: к стати, по тому то инвесторы так охотно скупают недострой, особенно в хороших местах. Они то покупают по НАШЕЙ оценке, а считают свои деньги с учетом всех факторов сложившихся на рынке.
Особенно с учетом получения разрешительных документов. Уж они то не по наслышке знают стоимость денег во времени. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 13:59 |
|
| rudge писал(а): |
Мы о чем говорим о РС улучшений или вообще о РС неизвестно чего?
Или улучшения, надострой не могут иметь РС? (без учета стоимости ППЗУ или ЗУ) |
при всём уважении к РС улучшений (без учета стоимости ППЗУ или ЗУ), я не могу представить, что эта стоимость может в 50 раз отличаться, и при том в большую сторону, от стоимости строительства. Если, конечно, объект не имеет исторической ценности . В этом суть моего замечания к примеру б). |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 14:16 |
|
| rudge писал(а): |
Вы писали "О какой экономии идет речь?!!!"
Читайте внимательно по отношению к смете - "4,539ед на 1% всего здания + 50% времени и хлопоты."
исходя из сложившегося рынка "7.8 ед. + 50% времени и хлопоты. " от всего здание.
Странно, почему Вы не верите расчетам?.
Или они не правильны, то тогда где? |
rudge, конечный результат расчетов, вот где. Прагматик указал, что пример а) у вас свидетельствует о том, что купив недострой за 46,1ед и вложив в завершение 500ед, получим объект РС= 100ед. Невыгодно, однако. И место невыгодное, т.к. доля земли 2%. Ликвидация недостроя, исходя из ваших исходных данных примера, представляется более целесообразной. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 14:31 |
|
Я устал не то слово.
Вы очень избирательно отягощайте теорию своей практикой.
Представить виртуально готовый объект Вы можете, а представить, что в результате АНЭИ объект меняет свое назначение, при условии учета этого факт во временном и денежном выражении, Вы не можете (я так понимаю из-за своего горького опыта мытарств).
Напоследок, что бы Вы задумались и допустили мысль, что это возможно приведу следующую модель ситуации:
Центральная часть города, район офисов и магазинов. В этом же районе находиться незавершенка.
Незавершенка представляет собой недостроенные цеха по производству алюмоиттриевого граната легированного неодимом, производство радиационно и химически опасное, поэтому там должны присутствовать двойные бетонные бассейны, высокопрочные трубопроводы кислотных веществ, устойчивые к ядерному удару подземные хранилища и прочая прочая.
Внимание вопрос: Будем достраивать по проекту? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 14:32 |
|
kink спасибо |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 14:38 |
|
Почему же.
Может в 50 раз и многовато, но в 10 раз это вполне реально. Возьмите Киев, 1 кв м строительства где то по памяти 700 Дол. а продают по 7000 Дол, м кв. при этом как Вы понимаете ППЗУ одинаковое и для строителей и для собственников (продавцов)
А что касается конкретно "б)" то ведь это же отвлеченные цифры, взяты для упрощения расчетов.
По ликвидации недостроя. Полностью с Вами согласен.
Но только в том случае если мне как оценщику поставят такую задачу.
"Определить рыночную стоимость материалов от разборки при ликвидации объекта недостроя"
Может это и выгоднее в конкретном случае.
Но мы не имеем права менять задачу оценки без разрешения собственника - заказчика.
В наших рассуждениях мы же говорим об оценке надостроя как целостного объекта оценки с учетом ППЗУ.
Задача то поставлена так
"Определить рыночную стоимость объекта недостроя который находится ..... и т. д." |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 14:40 |
|
Кому вопрос, оценщику или инвестору? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 14:49 |
|
| rudge писал(а): |
| Кому вопрос, оценщику или инвестору? |
оценщику |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 15:03 |
|
Если инвестору, то он обоснован. В таком случае, я как инвестор поинтересуюсь, а во что мне все это выльется ПОД КОНКРЕТНЫЙ ПРОЕКТ, а не под какой то НЕИ. И это уже ИС, а не РС.
Если оценщику то у меня сомнения и большие. При чем тут оценщик. Ведь ему постваили задачу - "Определить рыночную стоимость недостроя в центре Киева" Вот ее то и надо определить.
Неужели МЫ как оценщики в состоянии влезть в "шкуру" будущего собственника и определить, что он в будущем сделает с этим недостроем? А что если мы захотели НЕИ магазин, а власти не разрешили менять функцию? А уже посчитано исходя из НЕИ магазин. Че тогда заказчик будет говорить своей секретарше?
Знаете когдато на повыш. квал. я задал вопрос "Каким образом проводить анализ НЕИ". После того, что я услышал в ответ, я подумал о том, а сколько же тогда будет стоить моя работа?
А ответ был такой "Мы, оценщики должны провести анализ НЕИ подтверждая их расчетами". То биш расчитать несколько бизнес планов ну хотя бы три, и выбрать НЕИ. Я похож на идиота?
По этому для меня ясно, что НЕИ можно сопоставлять только с имеющейся функцией объекта оценки. Ну, а что касается недостроя то по проекту.
Если мне говорят что из этого недостроя (цеха) я сделаю МАГАЗИН, я объясняю, или постройте магазин тогда я буду оценивать эту "груду" как магазин., или измените задачу поставленную перед оценщиком. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 15:46 |
|
Так я и думал (что же я раньше этот вопрос не задал? ).
Разговор в этой ветке я заканчиваю, так как мы с Вами находимся на противоположных полюсах по вопросу, что такое АНЭИ и зачем он нужен.
З.ы. Я нахожусь на том же полюсе что и преподаватели на повышениях |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 16:03 |
|
Ну нагородили. еле во всем разобрался. Ну не вдаваясь в подробности,
| rudge писал(а): |
Знаете когдато на повыш. квал. я задал вопрос "Каким образом проводить анализ НЕИ". После того, что я услышал в ответ, я подумал о том, а сколько же тогда будет стоить моя работа?
А ответ был такой "Мы, оценщики должны провести анализ НЕИ подтверждая их расчетами". То биш расчитать несколько бизнес планов ну хотя бы три, и выбрать НЕИ. Я похож на идиота? |
Да, именно так и надо делать, в идеале. Правда, ни разу сам не делал так подробно, но анализ возможного альтернативного использования делаю всегда.
| rudge писал(а): |
| По этому для меня ясно, что НЕИ можно сопоставлять только с имеющейся функцией объекта оценки. |
А где ж тогда анализ НЭИ, это ж констатация факта и не всегда НЭИ. Не согласен с Вами.
| rudge писал(а): |
Ну, а что касается недостроя то по проекту.
Если мне говорят что из этого недостроя (цеха) я сделаю МАГАЗИН, я объясняю, или постройте магазин тогда я буду оценивать эту "груду" как магазин., или измените задачу поставленную перед оценщиком. |
Тут ситуация двоякая. При приватизации часто условием является достройка объекта и его эксплуатация по назначению - тут против инвестиционной стоимости не попрешь. Во всех других случаях - только анализ того, что потенциально можно сделать из того, что есть: если есть экономический смысл и техническая возможность - перепрофилировать и достраивать, либо земля под НЭИ со сносом имеющегося.
Это как по мне. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 17:13 |
|
| Цитата: |
| но анализ возможного альтернативного использования делаю всегда. |
- каким образом? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Фев 2008 17:24 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: но анализ возможного альтернативного использования делаю всегда. - каким образом? |
Ну хотя бы на уровне текста: технически в данном объекте можно разместить то-то и то-то. По каким-либо требованиям из всего этого можно разместить то-то и то-то. Экономически наиболее выгодно исходя из всего именно вот это. Это и есть НЭИ.
Хотя бы так. Ну не просто ж констатация: раз это - значит это. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 10:00 |
|
и считаете потом как? по НЭИ?
а где гарантия, что вы все учли? все разрешения, почвы, конструкции?
вы посчитали квартиру как магазин, а жильцы подписи не дали - и что?
а человек ее купил/заложил за совсем другие деньги? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 10:34 |
|
| zanoza писал(а): |
и считаете потом как? по НЭИ?
а где гарантия, что вы все учли? все разрешения, почвы, конструкции?
вы посчитали квартиру как магазин, а жильцы подписи не дали - и что?
а человек ее купил/заложил за совсем другие деньги? |
Естественно, считаю по НЭИ, иначе зачем его анализировать.
По поводу квартиры, есть перечень того, что можно разместить в ней и при каких условиях. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 10:49 |
|
Уважаемые коллеги.
Что касается ЛНЭИ
Обратися к ГУРУ от оценки. Что они говорят по этому вопросу.
"Учебник «Оценка недвижимости» Под редакцией профессора А.Г. Грязновой. М – 2002 г
Страница 26. (переписал один в один)
«На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использования существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможным улучшениями.»
Учебник «Оценка недвижимости и бизнеса» Под редакцией профессора М.А. Федотова. М – 2002 г Страница 57.
«На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использования существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможным улучшениями.»
Других не стал переписывать, похоже источник один.
Что пишет наш стандарт.
Стандарт №1 п. 10
"Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними."
"ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу; "
НС №1
"26. Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про оцінку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку, вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому числі виходячи з принципу найбільш ефективного використання.
Інформаційними джерелами, що дають змогу врахувати зазначені умови, можуть бути бізнес-план, проектно-кошторисна документація та документи, які підтверджують виконання певних робіт, результати аналізу впливу додаткових умов інвестування у процесі продажу об'єкта оцінки тощо".
Выделено мною.
По моему, тут все ясно и прозрачно. По этому я не понимаю, почему при определении РС я как оценщик должен «подгонять» объект оценки, изменяя его функцию через изменения конструктива, под субъективное (оценщика) мнение о ЛКЭИ.
Я благодарен Вам, уважаемый Hard, да и другим коллегам, что вынудили меня лишний раз обратится к первоисточникам. При этом я понял, в чем наше различие понимания применения ЛНЭИ. Обращаю Ваше внимание уважаемый Hard, я говорю о применении ЛНЭИ при оценке земельных улучшений, а не при оценке ЗУ, где отстаиваемый Вами подход не оспаривался. При этом я акцентировал Ваше внимание на то, что, меняя функцию земельного улучшения (пусть недостроя, эсли только этого нет в задании на оценку) через изменение его физических характеристик мы фактически получаем для оценки новый объект, чего делать нельзя.
Это применимо только при оценке ЗУ, но тут не меняется сам объект оценки – ЗУ. Он остается, с точки зрения физических характеристик, неизменным. Посмотрите на мои посты с этой позиции.
К стати в книге Драпиковского есть примеры отчетов ЗУ, там есть расчет применение ЛНЭИ.
Уважаемые коллеги я сброшу статью
«ПРИМЕНИМОСТЬ ПРИНЦИПА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ННЭИ) В РАМКАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕННОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)» Доломанов Б.А. Северо-Кавказский государственный технический университет Филиал в г. Пятигорске, Россия.
В ней в большей мере описывается применение ЛНЭИ для предприятий и бизнеса, но я думаю, эти подходы будут справедливы и при оценке других объектов.
Если у кого есть книга Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. В электронном виде или ссылка сбросьте.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 11:28 |
|
А ниче, что у Федотова и Грязновой одно и тоже слово вслово написано.
Тото я смотрю, за промышленные земли в центре Киева народ (не весь, конечно) рубится. Наверное на месте старого завода будут новый строить или логистический терминал n-цатиэтажный
По повоу:
| rudge писал(а): |
| "26. Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про оцінку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку, вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому числі виходячи з принципу найбільш ефективного використання. |
Приводя, скажем, алгоритм определения инвест. стоимости, нужно ж приводить и саму дефиницию:
Інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в обєкт оцінки.
Определение всего этого Вам уже задает параметры будущего объекта. В том числе оно может быть и отличным от НЭИ
И анализ НЭИ и просчет стоимости при нем в данном случае, по моему мнению, сводится только к определению величины потерь от реализации конкретного указанного проекта. Например, для определения размера компенсации для инвестора или льгот при налогообложении при создании социального объекта. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 11:31 |
|
| Цитата: |
| По поводу квартиры, есть перечень того, что можно разместить в ней и при каких условиях |
- согласие жильцов там есть? где гарантия 100% подписи?
мне банк один симпатичный скинул такую штуку:
"Все предположения о наилучшем использовании объекта оценки должны быть основаны на целевом назначении объекта. Пример: если квартира расположена на 1-м этаже, то оцениваться она должна как квартира расположенная на 1-м этаже, а не как потенциальное, нежилое помещение – офис, магазин и т.п." |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 11:36 |
|
Уважаемый Серый
Согласен на все 100, если под "объектом" понимать улучшения ЗУ, а не сам ЗУ. При определении РС ЗУ, оценщик сам определяет ЛНЭИ. Это прописано в законодательной бузе по оценке ЗУ.
Но опять же, это не имеет никакого отношения к определению РС улучшений ЗУ, о чем я и говорю в своих постах. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 11:45 |
|
Уважаемая zanoza
Даже банк обращает наше внимание на этот аспект (ЛНЭИ со всеми в нем ограничениями физ. эконом и юридич.)
Ведь для того что бы в квартире сделать например магазин нужно провести ряд изменений квартиры согласно требований ДБН по магазину.
К стати, под офис разрешено без согласований, есть разъяснения Держпідприемництва. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 11:50 |
|
| zanoza писал(а): |
| - согласие жильцов там есть? где гарантия 100% подписи? |
В данный момент оцениваю квартиру на первом этаже и используется как офис. И оцениваю ее именно как жилую квартиру.
| rudge писал(а): |
| К стати, под офис разрешено без согласований, есть разъяснения Держпідприемництва. |
Насколько мне известно, если использовать для собственных нужд (свой офис), а не сдачи в аренду. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 15 Фев 2008 12:51 |
|
Писано "Насколько мне известно, если использовать для собственных нужд (свой офис), а не сдачи в аренду."
Этого нюанса не помню. Надо посмотреть сам документ. Возможно.
Но наличие документа дает шанс изменения функции, и как следствие стоимости.
К стати, я обратил внимание, что при продаже аналогичных квартир в стоимость предложения собственник уже вбивает возможность использования кв. под офис. Так что возможно и не надо делать корректировку на эту функцию. Надо анализировать конкретный рынок. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Чт, 19 Дек 2013 12:33 |
|
Коллеги, если у кого то есть какая то литература (книжка, статьи. прочее) по незавершенке, поделитесь, пожалуйста, хочу теории написать побольше.
У меня есть Практика оценки, если кому нужно. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
praktika_ocenki_06_09_июнь.pdf |
| Размер файла: |
1.92 Mб |
| Скачан: |
82 раз |
|
|
|
|
solders
Возраст: 47
Сообщения: 401
Откуда: Приазовская область
|
| Добавлено:
Чт, 19 Дек 2013 12:45 |
|
Это тот номер где подходы к определению стоимости перспективных н\б обьектов?
Да, открылся документ, на мой взгляд там очень обьемно и внятно написано. Отуда достаточно. Мыло мыльное уже будет слишком.
Добавлено спустя 7 минут 24 секунды:
Добавлено спустя 1 минуту 24 секунды:
пк |
_________________
«Что человек, когда его желания – еда и сон? Животное, не боле» |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
