| Автор |
Сообщение |
Михаил
Сообщения: 32
Откуда: Днепропетровск
|
 Добавлено:
Вс, 27 Янв 2008 15:17 |
  |
Добрый день господа Оценщики. Подскажите пожалуйста нужно ли учитывать при расчете ЧОДа (аренда квартиры) налог на доходы с физических лиц (в размере 15%)??? Спасибо |
|
|
   |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Янв 2008 13:44 |
|
| Н.С. №2 писал(а): |
| розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації. |
| Н.С. №2 писал(а): |
| чистий операційний дохід - дохід, що визначається як різниця між валовим доходом та операційними витратами |
| Н.С. №2 писал(а): |
операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов'язані з отриманням валового доходу. До операційних не належатьвитрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, отриманого від використання об'єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку;
|
|
|
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 28 Янв 2008 15:55 |
|
кстати прочитал внимательно (наверное уже сотый раз  ) там таки ничего не скзано про налог на доходы физ.лица |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 28 Янв 2008 16:21 |
|
В смисле, в НС2? А по-моему, єто витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку.. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 28 Янв 2008 16:58 |
|
| skiff писал(а): |
| В смисле, в НС2? А по-моему, єто витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку.. |
ха! так легко хотел от меня отделацца, не получицца
в том то и дело
| Цитата: |
| що сплачуються від величини прибутку |
а у физиков база налогооблажения не "прибуток" а "оподатковуваний дохід" |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Янв 2008 19:13 |
|
Ну, я думаю, что это просто очередная дырка в Н.С.
Я бы считал "до налогообложения" |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 28 Янв 2008 19:19 |
|
| КовАл писал(а): |
| ...Я бы считал "до налогообложения" |
кстати да...физик физику тоже рознь...гляди там льготы какие у кого придумают или отменят... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Михаил
Сообщения: 32
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 29 Янв 2008 12:05 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 12:11 |
|
| Цитата: |
| Короче, мне такое стыдно писать в отчетах, поэтому делаю 2 подхода, доходный и сравнительный. |
доходный мультипликаторами? или как? |
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 12:27 |
|
Да нет, по простому. подбор аналогов, корректировка их квалиметрией, ставка капитализации комулятивная. Короче, работы много, смысла не вижу, тупых отмазок не люблю. Вот сам себе и добавляю работу.
Кстати, имея 20 летний опыт риелторской деятельности, прихожу к выводу, что доходный, более честный по сравнению с применением сравнительного с использованием "предложений" В качестве аргумента: у моего колеги в продаже 160 объектов, с регулярной рекламой в интернете и бумажных изданиях. В последний месяц, 2-3 просмотра в неделю. Таким образом, можно прийти к выводу, что цены не соответствуют сегодняшнему спросу. Рынок аренды реагирует быстрее и цены там реальные. Единственный вопрос, плохо решаемый для нас это ставка капитализации. Как ее корректно определить, достаточно большая проблема. Мой клиент, покупая магазин в августе,на неизвестном ему рынке (пригород) ориентировался на срок окупаемости. Понимаю, что для квартир не приемлемо, доходность по ним всегда была низкой, но тем не менее все же хочется зацепится за доход, как более правдивый параметр по сравнению с ценами предложений. |
_________________
 |
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 13:16 |
|
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Короче, мне такое стыдно писать в отчетах, поэтому делаю 2 подхода, доходный и сравнительный. |
Ценить квартиру в Киеве, с его рынком, и страдать по поводу необходимости применения доходного подхода не стыдно?
Кумулятивно капитализацию считать не стыдно?
Или это все от того, что совсем не стыдно обратиться за помощью и, решив, что она не недостаточно этакая помощь, снизойти до чтения Стандартов?
Кстати, не читать Стандарты в поисках подсказок тоже было не стыдно? |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 13:27 |
|
Мери, начал писать оправдания, пытаться Вас в чем-то убедить, а потом решил "какого черта"? У нас работа творческая. Я художник, я "так вижу"
Всем спасибо за посильную помощь |
_________________
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 14:38 |
|
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| В последний месяц, 2-3 просмотра в неделю. Таким образом, можно прийти к выводу, что цены не соответствуют сегодняшнему спросу. |
Может просто спроса нет. Нет тех, кто сегодня готов вообще платить или просто пережидает ситуацию. Причем, может у кого-то из потенциальных покупателей и деньги есть, но вкладывать в недвижимое просто не готов в текущей экономической и политической ситуации.
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Рынок аренды реагирует быстрее и цены там реальные. |
Конечно быстрее, ведь жить-то надо, если своего не имеешь. К тому же для сдающих - это тоже доход, за который они хлебушек каждый день покупают. И забычился сегодня - завтра без хлебушка.
Добавлено спустя 5 минут 7 секунд:
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Единственный вопрос, плохо решаемый для нас это ставка капитализации. Как ее корректно определить, достаточно большая проблема. Мой клиент, покупая магазин в августе,на неизвестном ему рынке (пригород) ориентировался на срок окупаемости. Понимаю, что для квартир не приемлемо, доходность по ним всегда была низкой, но тем не менее все же хочется зацепится за доход, как более правдивый параметр по сравнению с ценами предложений. |
Это не единственный вопрос, а самый главный. Ведь по сути более реалистичные показатели дохода паскудятся фантазиями в ставке и в итоге получается аналогичное паскудство, как и в сравнительном подходе. к тому же, наверняка, результаты доходного и сравнительного подходов получаются близкими (ну как там классика пишет, если во всех подходах все сделал правильно - результаты должны получиться близкими). Иначе появляется дополнительный геморрой - обосновать почему результаты получились столь разными и необходимость из двух результатов выбрать один как итоговый. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 17:36 |
|
| Серый писал(а): |
Может просто спроса нет. Нет тех, кто сегодня готов вообще платить или просто пережидает ситуацию. Причем, может у кого-то из потенциальных покупателей и деньги есть, но вкладывать в недвижимое просто не готов в текущей экономической и политической ситуации. |
Спроса нет = рынка нет? Нет, нет рынка по такой цене. Если устроить голландский аукцион на понижение, мы узнаем цену за которую реально будут брать люди у которых "деньги есть" Возможно, мотивация у них будет несколько иная, чем "просто купить себе квартиру для жилья. Но, кто сказал, что именно такая публика должна формировать рынок. Пусть это будут спекулянты, которые готовы рискнуть в надежде перепродать дороже ( не факт, что им это удастся), или деятели, которые готовы вложиться и развивать арендный бизнес ( у меня есть пара клиентов, которые именно так и поступают). Но! полученная таким способом цена будет честная. И ставку капитализации которую можно получить из этих данных будет честная. Но это идеальные условия и скорее из области фантастики, поэтому маємо те, що маємо
Кстати, на начальных страницах нашел процитированный Занозой чей-то отказ от сравнительного в пользу доходного и, слегка причесав, воспользовался. Мое ощущение, что так правильно на сегодняшний день. А к кому еще прислушиваться, как не к себе, любимому |
_________________
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 20:17 |
|
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| А к кому еще прислушиваться, как не к себе, любимому |
Это да.
Только все-таки, как Вы определяете ставку капитализации для квартиры? И, если не секрет, сколько у Вас в числах получается? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 20:41 |
|
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Спроса нет = рынка нет? Нет, нет рынка по такой цене. Если устроить голландский аукцион на понижение, мы узнаем цену за которую реально будут брать люди у которых "деньги есть" Возможно, мотивация у них будет несколько иная, чем "просто купить себе квартиру для жилья. Но, кто сказал, что именно такая публика должна формировать рынок. Пусть это будут спекулянты, которые готовы рискнуть в надежде перепродать дороже ( не факт, что им это удастся), или деятели, которые готовы вложиться и развивать арендный бизнес ( у меня есть пара клиентов, которые именно так и поступают) |
все-таки квартиры - это не сегмент доходной недвижимости. в большинстве своем люди покупают квартиры именно с целью проживания в них, а не получения дохода, поэтому основной подход при определении стоимости стандартной квартиры - сравнительный. но, чтобы более-менее получить стоимость которая соответствует той величине, за которую покупатель захочет и сможет купить необходимо к цене предложения применить поправочные коэффициенты. И на сегодняшнем рынке, который сплош и рядом наполнен спекулянтами или "инвесторами", которые купили свои квартиры на максимальных ценах в 2007-09гг. не для проживания, а инвестирования и которые желают получить назад вложенные $, поправочные коэффициенты не ограничиваются торговой скидкой 5-20%. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 05:36 |
|
Коллега edgar_po, золотые слова!
Подписываюсь под каждым... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 08:01 |
|
| edgar_po писал(а): |
| все-таки квартиры - это не сегмент доходной недвижимости. в большинстве своем люди покупают квартиры именно с целью проживания в них, а не получения дохода, поэтому основной подход при определении стоимости стандартной квартиры - сравнительный. но |
Многие и офисы/магазины/склады покупают для того, чтобы вести там свою деятельность, а не сдавать. Ведь не обязательно же для получения дохода нужно именно получать, экономить - это же тоже доход. Например, у меня много знакомых, которые купили квартиры именно для сдачи в аренду, причем, купили маленькие квартиры (однушка, максимум двушка). Мотивация разная: основная, что у кого-то подрастают дети/внуки, и когда они вырастут и обзаведутся собственной семьей, взрослые уйдут жить в квартиру поменьше и оставят молодым квартиру побольше. А пока эти квартиры сдаются в аренду. Также у многих мотивация следующая: были свободные средства, вложились, сдают в аренду, а в случае надобности средств - объект продадут, квартиры вон все время дорожают ну или как минимум не дешевеют.
Покупались, они естетственно из ориентира цен предложения, и никто никогда не просчитывал, а за сколько же лет эта инвестиция отобьется. Т.е. объект покупался, как это ни парадоксально будет звучать явно не с целью отбития вложений за счет аренды. Когда я им на цифрах показывал, что их вложение по аренде будет отбиваться по 30-40 лет, а доходность исходя из их показателей составляет 5-8%, ни у что говорили они, ну отнесли бы мы деньги в банк, потом бегай за ними, выбивай, если выбьешь эти депозиты. А квартира вот она, могу каждый день прийти и посмотреть на нее, и бегать никуда не надо.
Но тем не менее, поддерживаю что для квартир должен быть только один подход - сравнительный. Потому что даже если и квартира покупается для сдачи в аренду, как правило, это промежуточное использование на пути к основному - переехать жить самим и отдать квартиру молодому поколению, перепродать, когда цена подниметься и т.д. И никто (ну или практически никто) не просчитывает покупку квартиры с точки зрения возврата инвестиций за счет аренды как это делается при приобретении реально доходной (коммерческой) недвижимости. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 08:37 |
|
Другими словами, квартиры теоретически могут использоваться как инструмент получения дохода, однако этот доход - попутен, и его получение не является основной мотивацией инвестора.
Поэтому способность такой недвижимости приносить доход не является основным и сколько-нибудь значимым фактором, формирующим стоимость актива. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 10:10 |
|
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Да нет, по простому. подбор аналогов, корректировка их квалиметрией, ставка капитализации комулятивная. |
Ерунда какая-то, сорри. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 13:50 |
|
| zanoza писал(а): |
| Ерунда какая-то, сорри. |
Ну, мало ли...
Просто положительный эффект от корректировки аналогов квалиметрией (кстати, раз уж речь об этом пошла, не можете ли Вы, коллега КоньВп@льт0, уточнить, что имеется в виду?) целиком и полностью может быть уничтожен ставкой капитализации, полученной с использованием суммирования премий за риски... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 15:42 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| ставкой капитализации, полученной с использованием суммирования премий за риски |
если посчитать ставку методом рыночной экстракции (ведь есть ставки аренды квартир и есть их стоимость), то получим Ск в районе 4-6%. Теперь начинаем считать эту ставку кумулятивным и оба-на безрисковая ставка на уровне долларового депозита 9-12% и к ней еще прибавляем риски. теперь вопрос каким образом ставка капитализации полученная кумулятивным подходом отражает поведение потенциальных покупателей при покупке квартиры и почему такая разница в Ск при расчете рыночным подходом и сравнением с различными вложениями? И почему применяется прямая капитализация - кто сказал что через год ставки аренды не поменяются. Для корректных расчетов необходимо применять непрямую капитализацию с кучей прогнозов - период прогнозирования, изменение цен продаж, аренды, обоснованный выбор ставок дисконтирования?
Друзья не выдумывайте велосипед не оценивайте жилые квартиры доходным подходом (вы же машины не цените доходным подходом - хотя есть информация об аренде). применяйте корректировки к цене предложения, освобождая ее от спекулятивной составляющей и анализируйте время сколько такая квартира висит на рынке (составляющая ликвидности). Поверьте некоторые завышенные цены висят по три года. Читайте ПО №10 октябрь 2009г. "Моделирование рынка недвижимости в условиях финансово-экономического кризиса". |
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 16:15 |
|
Посчитал квартиру доходным. Ставка капитализации, так презираемым коммулятивным методом получилась 6.64 (меньше не получилось, хоть старался). Арендная ставка (отбирал не самые дешевые аналоги, корректировал, но очень на небольшие величины) 125 грн. за метр и в результате, квартира, убитая (по настоящему) 44 м на б. Шевченко в Киеве получилась около 68 тыс зеленых денег, за которые, собственно и нашелся покупатель. Сравнительным, с употреблением "приличных" корректировок приблизится к этой цифре не смог.
Добавлено спустя 5 минут 6 секунд:
"приличных" это около 5%, а глядя на суммы предложений хочется воткнуть 25-40%. Думаю, цены подтянуться, но не сегодня. А оценка нужна была на вчера.
В прошлый кризис 1998 года я почти 2 года пролежал на диване, вставая с него на сделку не чаще 1 раза в месяц. Через 2 года, предложения упали до реальных цен и пошла работа!
Добавлено спустя 6 минут 7 секунд:
| zanoza писал(а): |
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Да нет, по простому. подбор аналогов, корректировка их квалиметрией, ставка капитализации комулятивная. |
Ерунда какая-то, сорри. |
Это к какой части моей тирады относится? Если к квалиметрии, то мне так удобнее, меньше тянет подгонять результаты. плохо-хуже-равно-лучше-хорошо. Все прозрачно. Как вышло так и вышло. Чувствую себя не махинатором а независимым экспертом.
Ставка методом экстракции рыночных данных мне СЕЙЧАС! не нравится, т.к. я действующий риелтор и имею очень серьезные сомнения в правдивости (рыночности!) цифр указанных в предложениях по продаже. |
_________________
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 17:05 |
|
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Ставка капитализации, так презираемым коммулятивным методом получилась 6.64 (меньше не получилось, хоть старался) |
почему прогнозируется постоянный поток денег во времени и применяется прямая капитализация? какой показатель выступал в качестве безрисковой ставки? А методом рыночной экстракции Ск сколько получился? И поток от арендной платы был номинальный или реальный (с учетом инфляции или нет)?
Добавлено спустя 8 минут 1 секунду:
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| глядя на суммы предложений хочется воткнуть 25-40% |
При использовании метода предложенного в ПО №10 именно такой уровень поправок к ценам предложений и получается. Читайте.
Добавлено спустя 2 минуты 44 секунды:
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Арендная ставка (отбирал не самые дешевые аналоги, корректировал, но очень на небольшие величины) 125 грн. за метр и в результате, квартира, убитая (по настоящему) 44 м на б. Шевченко в Киеве получилась около 68 тыс зеленых денег, за которые, собственно и нашелся покупатель. |
уж больно все похоже на подгонку к той цифре, которую реально покупатель платит, а не на оценку как таковую. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 18:18 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Другими словами, квартиры теоретически могут использоваться как инструмент получения дохода, однако этот доход - попутен, и его получение не является основной мотивацией инвестора.
Поэтому способность такой недвижимости приносить доход не является основным и сколько-нибудь значимым фактором, формирующим стоимость актива. |
Ну где-то так. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 19:27 |
|
| edgar_po писал(а): |
| И почему применяется прямая капитализация - кто сказал что через год ставки аренды не поменяются. Для корректных расчетов необходимо применять непрямую капитализацию с кучей прогнозов - период прогнозирования, изменение цен продаж, аренды, обоснованный выбор ставок дисконтирования? |
Ну а почему и нет. Кто сказал, что нельзя прямую капитализацию. Например, расчет в реальном денежном потоке и прямая капитализация и вперед.
Также если по классике, то дисконтирование применяется при наличии разных по знаку, непостоянных денежных потоков. Уж точно для квартиры нет смысла заморачиваться с дисконтированием.
А во вторых, для учета тех факторов, которые вы привели в прямой капитализации есть метод Гордона. Правда, он учитывает постоянный, бесконечный во времени темп роста/падения денежного потока.
Добавлено спустя 2 минуты 5 секунд:
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Ставка капитализации, так презираемым коммулятивным методом получилась 6.64 (меньше не получилось, хоть старался). |
Стесняюсь спросить, а что ж такого принято за безрисковую, что даже после прибавления к ней рисков получилось вот такое значение. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 20:49 |
|
| edgar_po писал(а): |
| если посчитать ставку методом рыночной экстракции..., то получим Ск в районе 4-6%. |
И это вполне разумно.
| edgar_po писал(а): |
| Теперь начинаем считать эту ставку кумулятивным и оба-на безрисковая ставка на уровне долларового депозита 9-12% и к ней еще прибавляем риски. |
Ставку капитализации не считают суммированием. Вот тут у Вас половина заблуждения и кроется.
| edgar_po писал(а): |
| Друзья не выдумывайте велосипед не оценивайте жилые квартиры доходным подходом ... применяйте корректировки к цене предложения, освобождая ее от спекулятивной составляющей и анализируйте время сколько такая квартира висит на рынке (составляющая ликвидности). |
А вот это - 100%!
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Ставка методом экстракции рыночных данных мне СЕЙЧАС! не нравится, т.к. я действующий риелтор и имею очень серьезные сомнения в правдивости (рыночности!) цифр указанных в предложениях по продаже. |
А метод суммирования 5-процентных премий за риск вызывает больше доверия? 
| edgar_po писал(а): |
| почему прогнозируется постоянный поток денег во времени и применяется прямая капитализация? |
Эх, а кто Вам сказал такую глупость, что прямая капитализация неприменима при переменном потоке денег? На самом деле глубокое заблуждение, являющееся абсолютно оригинальным изобретением нашего Национального стандарта №1... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 21:21 |
|
Кстати, у меня вопрос тоже - аренду предполагаем долгосрочную или посуточную?
Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| Эх, а кто Вам сказал такую глупость, что прямая капитализация неприменима при переменном потоке денег? На самом деле глубокое заблуждение, являющееся абсолютно оригинальным изобретением нашего Национального стандарта №1... |
Да?!!  |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 21:24 |
|
| zanoza писал(а): |
Кстати, у меня вопрос тоже - аренду предполагаем долгосрочную или посуточную?
|
А есть еще и почасовая
Посуточно - это что-то вроде хостелов. Тут уже появляется дополнительная фигня в виде загрузки, а также дополнительных затрат в виде уборки, постельного белья и т.д.
Если уж обсуждать доходный подход для квартир всерьез, так у меня следующий вопрос. Как правило, квартплату, т.е. фиксированную часть платит собственник, а арендатор оплачивает только то, что потребляет по факту исходя из счетчиков (свет, вода, газ, телефон, интернет, кабельное). Т.е. в тех ставках аренды, которые указаны в объявлениях фактически еще заложена сумма квартплаты. Т.е. для получения реальной арендной платы, которая приходится непосредственно на квартиру, то из сумм объявлений еще нужно вычитать сумму квартплаты. А кто-то, кто считает квартиры по доходке, это делает? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 30 Сен 2014 21:36 |
|
| zanoza писал(а): |
| Grey Hors писал(а): |
| Эх, а кто Вам сказал такую глупость, что прямая капитализация неприменима при переменном потоке денег? На самом деле глубокое заблуждение, являющееся абсолютно оригинальным изобретением нашего Национального стандарта №1... |
Да?!! |
Да...
Такими вещами - не шутят. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 06:36 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Ставку капитализации не считают суммированием. |
интересно каким математическим инструментом считается ставка в кумулятивном подходе? В любом случае слаживаем или умножаем, но исходная безрисковая ставка определяемая путем сравнительного анализа доходности в альтернативные объекты (депозиты, ценные бумаги, имущество) находится на уровне 9-12% (для депозитов в $, за которые люди покупают квартиры). Или КоньВп@льт0 использует другую неведомую нам безрисковую ставку.
Добавлено спустя 7 минут 17 секунд:
И назовите 4 составляющие НЭИ для квартиры. Имеется ли юридическая возможность сдавать ее в аренду, получены ли все разрешительные документы? Я думаю в 99,9% случаев юридическая составляющая отсутствует. Поэтому НЭИ для квартиры - проживание в ней, а никакая не сдача в аренду. Ну нельзя по законодательству просто так взять и сдать в аренду, это противозаконно.
Если кто забыл под наиболее эффективным использованием подразумевается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования, которые являются технически возможными, разрешенными, экономически целесообразными и приводят к наивысшей стоимости.
Поэтому использование доходного подхода для оценки обычной квартиры не отвечает требованиям НС и не соответствует ее НЭИ. Это мое мнение, я не трачу время на этот подход при расчетах. Но при более детальном изучении сравнительного подхода и обоснованных поправочных коэффициентах к цене предложения путем учета потерь продавца от времени замораживания своих $ в недвижимости, получаются адекватные рыночные стоимости. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 07:22 |
|
| edgar_po писал(а): |
| интересно каким математическим инструментом считается ставка в кумулятивном подходе? |
Па-ба-ба - пааа...
Прежде чем заниматься математическими действиями, коллега edgar_po, надо бы сначала озаботиться экономическим и логическим смыслом... Что, собственно, зачем и исходя из каких соображений считаем.
Вообще метод суммирования (кумулятивного построения) - это метод определения ставки дисконта. И все. Точка.
Для определения ставки капитализации существуют другие методы. Лучше всего из доступной литературы применительно именно к недвижимости это описано, по-моему, в книгах Е.Тарасевича (потому что он реально стоял на плечах гигантов ).
Но теоретически (как по умолчанию очень часто очень много лет поступают на теренах Украины) ставка капитализации может быть определена через ставку дисконта (хотя по логике сейчас надо бы поступать наоборот, ну да ладно...). В этом случае ставка капитализации определяется как сумма ставки дисконта и еще одного слагаемого, отвечающего за возврат капитала. И это второе слагаемое может иметь знак как "+", так и очень часто в случае недвижимости и "-". Последним теоретически и объясняются малые числовые значения ставки капитализации, фиксируемые на рынке...
| edgar_po писал(а): |
| исходная безрисковая ставка определяемая путем сравнительного анализа доходности в альтернативные объекты (депозиты, ценные бумаги, имущество) находится на уровне 9-12% (для депозитов в $, за которые люди покупают квартиры). |
В номинальном выражении, да? А в каком выражении мы ведем обычно расчеты в доходном подходе?..
Кроме того, у меня есть сильнейшее подозрение, что все используемые нами экономические модели как-то работают в условиях более-менее стабильной экономики. Когда же положение на рынках неустойчивое, модели начинают отказывать... и в числе первых - метод суммирования премий за риск, с его мистическими 5%-ными поправками.  Т.е., похоже, что сегодня на рынке он не отражает вообще ничего, никакого поведения инвестора... или отражает, но таким непонятным образом, исследованием которого еще никто толком не занимался, поэтому и не знает.
Ну, и попутно:
| edgar_po писал(а): |
| Имеется ли юридическая возможность сдавать ее в аренду, получены ли все разрешительные документы? Я думаю в 99,9% случаев юридическая составляющая отсутствует. |
Да, но теоретически возможно предусмотреть в доходном подходе это как усилия по улучшению имущества - путем учета первоначальных затрат времени и средств. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 08:07 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Прежде чем заниматься математическими действиями, коллега edgar_po, надо бы сначала озаботиться экономическим и логическим смыслом... Что, собственно, зачем и исходя из каких соображений считаем.
Вообще метод суммирования (кумулятивного построения) - это метод определения ставки дисконта. И все. Точка.
Для определения ставки капитализации существуют другие методы. Лучше всего из доступной литературы применительно именно к недвижимости это описано, по-моему, в книгах Е.Тарасевича (потому что он реально стоял на плечах гигантов ).
Но теоретически (как по умолчанию очень часто очень много лет поступают на теренах Украины) ставка капитализации может быть определена через ставку дисконта (хотя по логике сейчас надо бы поступать наоборот, ну да ладно...). В этом случае ставка капитализации определяется как сумма ставки дисконта и еще одного слагаемого, отвечающего за возврат капитала. И это второе слагаемое может иметь знак как "+", так и очень часто в случае недвижимости и "-". Последним теоретически и объясняются малые числовые значения ставки капитализации, фиксируемые на рынке. |
колега Grey Horse, вы великий теоретик. что ставка капитализации не может быть равна ставке дисконта (есть случаи такие).
И все мои опусы были направлены не вам, а человеку рассказывающему, что у него ставка капитализации в доходном подходе получилась меньше безрисковой. и не надо мне про инфляцию рассказывать, так как таковая при расчете денежного потока явно не учитывается.
Теоретически все можно предусмотреть, но надо ли. И вообще
| edgar_po писал(а): |
| использование доходного подхода для оценки обычной квартиры не отвечает требованиям НС и не соответствует ее НЭИ. Это мое мнение, я не трачу время на этот подход при расчетах. Но при более детальном изучении сравнительного подхода и обоснованных поправочных коэффициентах к цене предложения путем учета потерь продавца от времени замораживания своих $ в недвижимости, получаются адекватные рыночные стоимости. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 08:32 |
|
| edgar_po писал(а): |
И назовите 4 составляющие НЭИ для квартиры. Имеется ли юридическая возможность сдавать ее в аренду, получены ли все разрешительные документы? Я думаю в 99,9% случаев юридическая составляющая отсутствует. Поэтому НЭИ для квартиры - проживание в ней, а никакая не сдача в аренду. Ну нельзя по законодательству просто так взять и сдать в аренду, это противозаконно.
Если кто забыл под наиболее эффективным использованием подразумевается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования, которые являются технически возможными, разрешенными, экономически целесообразными и приводят к наивысшей стоимости. |
Кажись, коллега, Вас занесло немного. Как мне казалось, НЭИ относится непосредственно к предмету, т.е. определяет то, что можно с предметом сделать/использовать исходя из его физических свойств, местоположения, потребительских качеств. Т.е. имеется ввиду возможность физическая изменения целевого назначения (например, из квартиры в офис/магазин), возможность юридическая: получены ли документы на такие изменение, физическая возможность (например, на 7 этаже жилого дома ну никак нет возможности сделать отдельный вход), экономическая целесообразность такого преобразования. А зарегистрировался ли ее собственник как плательщик налога - это не парафия НЭИ.
Ну мне так всегда казалось.
Добавлено спустя 52 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| Вообще метод суммирования (кумулятивного построения) - это метод определения ставки дисконта. И все. Точка. |
Ну если почитать наш НС2, то получается далеко не все, и как минимум запятая |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 09:12 |
|
Вообще то честно говоря кумулятивное определение надумано.
Но даже если его и применяют, то по мировым правилам ТОЛЬКО ДЛЯ РАСЧЕТА СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ.
Для ставки капитализации лучше всего экстракция. Здесь просто вынужден согласиться с Грей Хорзе и Руджем (ярким сторонником экстракции в этом случае).
Поэтому ничего удивительного нет, что для квартир R= 4-6%. Безрисковая как и риски здесь просто "отдыхают", т.к. совсем не причем. |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 09:18 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| Grey Hors писал(а): |
| Эх, а кто Вам сказал такую глупость, что прямая капитализация неприменима при переменном потоке денег? На самом деле глубокое заблуждение, являющееся абсолютно оригинальным изобретением нашего Национального стандарта №1... |
Да?!! |
Да...
Такими вещами - не шутят. |
а просветите меня на этот счет. а то НС четко пишет, что только при постоянном, и в тестах эти вопросы есть |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 09:32 |
|
| edgar_po писал(а): |
| колега Grey Horse, вы великий теоретик. что ставка капитализации не может быть равна ставке дисконта (есть случаи такие). |
Не великий.
И хочется все-таки считать себя и практиком... хоть немного. 
Но в данном случае все наоборот - бывают частные случаи, когда эти ставки равны... иногда... как раз тогда, когда доход ожидается постоянным и бесконечным по сроку получения. Но в общем случае экономический смысл этих величин - сильно разный. См. Тарасевича.
А мои опусы, в общем-то, преследовали еще и цель показать, что ставка капитализации может быть меньше безрисковой. Это действительно объективно так. Потому что ставка капитализации - это не ставка дисконта.
| Серый писал(а): |
| Grey Horse писал(а): |
| Вообще метод суммирования (кумулятивного построения) - это метод определения ставки дисконта. И все. Точка. |
Ну если почитать наш НС2, то получается далеко не все, и как минимум запятая |
Э-э-э... я в том смысле, что метод суммирования используется напрямую только для определения ставки дисконта. По определению.
А в нашем НС2, на самом деле, все более-менее:
| НС2, п.15 писал(а): |
Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
- порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;
- аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності – інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;
- інші оціночні процедури, які характеризу-ють дохід на інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і обґрунтовані у звіті про оцінку майна. |
Ну, то есть, если читать "и то, и другое", все в куче, то как бы да, правильно... поривняння относится к ставке капитализации, анализ альтернативных инвестиций - к ставке дисконта. Просто, читая, это нужно автоматически для себя разделять.
| zanoza писал(а): |
| а просветите меня на этот счет. а то НС четко пишет, что только при постоянном, и в тестах эти вопросы есть |
Увы... если Вы отвечаете в общем случае на тесты по нашим НС, то лучше писать, что при постоянном доходе (используется прямая капитализация). Если Вы хотите знать, как на самом деле в жизни реально - то у нас написан в НС по этому поводу бред...
А кстати, что-то я не помню в тестовых вопросах вопрос о том, когда применяется прямая капитализация... Разве есть такое?  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 09:53 |
|
| zanoza писал(а): |
| а просветите меня на этот счет. а то НС четко пишет, что только при постоянном, и в тестах эти вопросы есть |
Модель Гордона. При прогнозируемых равновеликих темпах роста денежного потока стоимость объекта равна:
С=Д*(1+i)/k-i
где, Д - денежный поток на дату оценки, i - прогнозируемый темп роста денежного потока. Основное допущение модели: рост денежных потоков постоянный и бесконечный во времени. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 10:02 |
|
Оу, уважаемый коллега Серый, чего Вы так любите именно эту модель-то?
Модель Гордона описывает некий частный случай роста дохода в перспективе по геометрическому закону -
и при этом является равноправной среди около 5 - 8 таких же моделей, описывающих другие, но тоже частные, случаи...
Да, и противоречит НС1, естественно. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 10:27 |
|
| HUGO писал(а): |
Вообще то честно говоря кумулятивное определение надумано.
Но даже если его и применяют, то по мировым правилам ТОЛЬКО ДЛЯ РАСЧЕТА СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ.
Для ставки капитализации лучше всего экстракция. Здесь просто вынужден согласиться с Грей Хорзе и Руджем (ярким сторонником экстракции в этом случае).
Поэтому ничего удивительного нет, что для квартир R= 4-6%. Безрисковая как и риски здесь просто "отдыхают", т.к. совсем не причем. |
Что вы все завелись? Вопрос был конкретно Коню В пальто, каким образом он в доходном подходе для квартир, получил ставку капитализации, не используя рыночную экстракцию, на уровне ниже чем безрисковая ставка и (или) что он применял в качестве безрисковой.
Не применяю я доходный подход для квартир так как это противоречит национальным стандартам. |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 10:55 |
|
Извините Эдгар, я Вас лично вовсе не имел в виду
Квартиры я тоже так не оцениваю.
Не то что завелись, просто высказываемся кто что думает по этому поводу и все.
Грей Хорзе - а вопросы на эту тему на тестах ТАКИ ЕСТЬ. Слава Богу, что вы то хоть не обижаетесь, видать одни мы нервные. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 11:16 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Оу, уважаемый коллега Серый, чего Вы так любите именно эту модель-то? |
Шо первое на ум пришло - то и ляпнул |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 14:49 |
|
| Серый писал(а): |
| Стесняюсь спросить, а что ж такого принято за безрисковую, что даже после прибавления к ней рисков получилось вот такое значение. |
Номінальна та реальна безризикові ставки пов’язані між собою рівнянням Ірвіна Фішера:1 + Уnom = (1 + Уreal) * (1 + λ) або 1 + Уreal = (1 + Уnom) / (1 + λ), λ взял по доллару - около 2% в последнее время, в августе за год 1.7 Уnom взял валютные депозиты. В среднем для физиков 6.9% Ну и немного рисков добавил - месяц экспозиции, ухудшение ситуации на рынке и т.д.
Добавлено спустя 5 минут 16 секунд:
А накинулись то как! Ну и сделал я доходным. Не хватило у меня опыта занизить на 40-50 процентов предложения по продажам. Да если бы и занизил, выглядело бы гнусно. А квартиру продал колега, два месяца с ней возился. Опускал цену. Пока не упал до 7щ тысяч не брали. Ходили, но не брали. Так что делать? Рисовать 100-110 тысяч за квартиру, которую реально с трудом продали за 70? |
_________________
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 16:45 |
|
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Ну и сделал я доходным. Не хватило у меня опыта занизить на 40-50 процентов предложения по продажам. Да если бы и занизил, выглядело бы гнусно. А квартиру продал колега, два месяца с ней возился. Опускал цену. Пока не упал до 7щ тысяч не брали. Ходили, но не брали. Так что делать? Рисовать 100-110 тысяч за квартиру, которую реально с трудом продали за 70? |
В конкретном случае вы нарисовали нужные 70 тысяч.
Я бы вас понял, если бы вы оценивали складское помещение в какой-то глуши, где нет рынка продаж.
2 месяца экспозиции - звучит как гром при нашем рынке. Люди не могут по 5 лет продавать, а вы о 2-х месяцах...
Исходя из вашего описания, этот случай подпадает под "срочную продажу".
Есть рынок в этом направлении, нужно всего-то рыть более глубоко, учитывая ситуацию в стране. |
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 17:18 |
|
| work писал(а): |
| Люди не могут по 5 лет продавать, а вы о 2-х месяцах... |
вот здесь собака зарыта. Сколько продавец потерял - ведь если он не спекулянт, то ему необходимы деньги для чего-то, которые он должен взять в кредит...
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Номінальна та реальна безризикові ставки пов’язані між собою рівнянням Ірвіна Фішера:1 + Уnom = (1 + Уreal) * (1 + λ) або 1 + Уreal = (1 + Уnom) / (1 + λ), λ взял по доллару - около 2% в последнее время, в августе за год 1.7 Уnom взял валютные депозиты. В среднем для физиков 6.9% Ну и немного рисков добавил - месяц экспозиции, ухудшение ситуации на рынке и т.д. |
надеюсь в денежном потоке от аренды вы тоже учли инфляционную составляющую, т.к. в противном случае ваш результат кривенький.
и безрисковую ставку я бы посоветовал выбирать либо по данным НБУ, либо из первой десятки крупнейших банков, а то при раскрытии вашей ссылки получается какой-то диапазон нехороший от 3,25% (УкСиббанк) до 12,25% (Петровский)...Ну это к слову, чтобы можно обосновать официальными данными.
А вообще почитайте ПО№10, 2009г. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 18:32 |
|
| edgar_po писал(а): |
| Что вы все завелись? Вопрос был конкретно Коню В пальто |
Да так, просто вопрос интересный.
Не все же общественную активность обсуждать. Хоть что-то... непосредственно по профессии.
| HUGO писал(а): |
| Слава Богу, что вы то хоть не обижаетесь, видать одни мы нервные. |
Не обижаюсь... почему-то. Вы имели в виду - мы НЕ нервные?
| Серый писал(а): |
| Шо первое на ум пришло - то и ляпнул |
Вот! Вот это - правильно, это по-нашему. Наш стиль мышления, почти автоматическое письмо.
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| А накинулись то как! |
И не думали! Повторюсь - просто интересно пообсуждать было. Все-таки, надеюсь - в конечном итоге никто не против? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Чт, 02 Окт 2014 06:40 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Не все же общественную активность обсуждать. Хоть что-то... непосредственно по профессии. |
Да, за последние полгода это было впервые. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 02 Окт 2014 07:52 |
|
| edgar_po писал(а): |
| Да, за последние полгода это было впервые. |
Вот!! И я к тому же. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Eraser
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Чт, 02 Окт 2014 13:24 |
|
Ставки квартирные.
http://www.kanzas.ua/capitalization/ как вариант.
или так для 1 к в Киеве (грубо): 300$ (аренды) х 11 (мес.) / 50 000$ (цена 1к.)=7,2% (ставка).
__можно еще аренду (на мебель и технику откорректировать будет ставка еще меньше). |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 02 Окт 2014 14:05 |
|
| Eraser писал(а): |
Ставки квартирные.
http://www.kanzas.ua/capitalization/ как вариант.
или так для 1 к в Киеве (грубо): 300$ (аренды) х 11 (мес.) / 50 000$ (цена 1к.)=7,2% (ставка).
__можно еще аренду (на мебель и технику откорректировать будет ставка еще меньше). |
Понимать бы как она посчитана.
А как откорректировать ставку капитализации на мебель и технику? |
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 02 Окт 2014 14:08 |
|
А агентствах часто бывает так, что квартира, которая выставлена на продажу в период экспозиции одновременно сдается. Делят наверное одно на другое и получают ставку. |
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Чт, 02 Окт 2014 15:21 |
|
| MIDNIGHT писал(а): |
| А агентствах часто бывает так, что квартира, которая выставлена на продажу в период экспозиции одновременно сдается. Делят наверное одно на другое и получают ставку. |
Да, это вроде бы правильно. Но, они не учитывают временной период экспозиции и то что используется некая цена предложения, за которую потенциальный инвестор не согласиться купить ее сейчас. Эта цена не имеет ничего общего с рыночной стоимостью, которая как известно характеризуется спросом и предложением. С другой стороны они берут арендную плату, по которой квартиры со скрипом, но сдаются сегодня и торг при аренде квартир всегда минимален. В итоге получают ставку капитализации какую-то, характеризующую цену предложения.
Ну в общем для анализа исходных данных вроде бы нормальная величина, а использовать в работе - здесь уже вопрос к оценщику и его квалификации. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 02 Окт 2014 20:03 |
|
| zanoza писал(а): |
| Понимать бы как она посчитана. |
Золотые слова!
Прежде, чем использовать в работе красивые и доступные числа, неплохо бы узнать, какой смысл в них заключен...
| MIDNIGHT писал(а): |
| квартира, которая выставлена на продажу в период экспозиции одновременно сдается. Делят наверное одно на другое и получают ставку. |
Лёгко. И в результате, смотрите, уважаемые: в числителе - желаемый результат от сдачи в аренду всего и всегда, некий аналог Потенциального ВД, в знаменателе - желаемый результат от продажи на рынке, зависящий сейчас в первую очередь не от рынка, а от адекватности и мотивации продавца.
И что же такое есть получаемое частное? Да, в принципе, что угодно. Величина, обратная неточно рассчитанному Валовому Рентному Мультипликатору. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Eraser
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Пт, 03 Окт 2014 09:17 |
|
| MIDNIGHT писал(а): |
| Понимать бы как она посчитана. |
Верю в то, что делят одно на другое. (наконец можно позвонить спросить за спрос не покусают).
| MIDNIGHT писал(а): |
| А как откорректировать ставку капитализации на мебель и технику? |
(грубо): аренда пустой квартиры (без ничего) / аренда со стандартно сдаваемой техникой и мебелью (стандарт=телек+холодильник+стиралка+пару шкафов+пару кроватей) = корректировка. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Окт 2014 10:12 |
|
А мой вопрос по поводу коммунальных платежей так и канул в лету. А, как по мне, он более актуален. Даже не ответил товарищ Конь в пальто, который так ратует за доходный подход при оценке квартир.
Повторю его еще раз.
Достаточно распространенной практикой является уплата коммунальных платежей за сдаваемые квартиры по следующей схеме: то, что постоянно - платится собственником квартиры, то что по счетчикам исходя из факта потребления (вода, газ, свет, телефон, интернет, кабельное) - платится арендатором сверх арендной платы.
Т.е. постоянные платежи сидят в тех арендных предложениях, которые вывешены в инете/газетах/столбах.
Так вот вопрос, нужно ли чистить и чистит ли кто-то, кто определяет стоимость квартир по доходке, арендные предложения от коммунальных платежей, которые платит собственник квартиры. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Окт 2014 10:39 |
|
Серый, по логике вещей, очищать совокупный арендный платеж от коммунальных платежей нужно. В таком случае, нужно прозвонить все аналоги дабы убедится в том, на каких условиях предложения актуальны, и после этого внести соответствующие корректировки.
Вопрос только в одном - а так ли оно нужно, если есть сравнительный подход? Ведь в большинстве случаев, расчет квартиры по доходному подходу - это все лишь формальное выполнение требований НС и некоторых банков.
Добавлено спустя 6 минут 44 секунды:
В большинстве случаев, расчет квартир по доходному подходу происходит по схеме - определили величину арендной платы, ставку капитализации, период недозагрузки, прокапитализировали - и все.
P.S. Я не верю в целесообразность применения исключительно доходного подхода или выбор результатов по доходному подходу в процессе согласования при оценке квартир, какая бы она эксклюзивная и специфическая не была. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
