| Автор |
Сообщение |
Олеся
Сообщения: 87
|
 Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 21:53 |
  |
Дорогой форум! Прошу вас помочь мне с "рыбой" по незавершенке. Делаю хоть и не первый раз, но немного запуталась... Всегда делала затраткой согласно методики ФДМУ, а теперь хочу сделать ещё и доходным. Если не жалко, то дайте плиз))). Заранее спасибо! |
|
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 21:57 |
|
Может вы просто скажете в чем запутались? |
|
|
|
 |
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 21:58 |
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:00 |
|
И думаю, как ФОНД отреагирует, если разнича между результатами (затратным и доходным ) значительна? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:03 |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:04 |
|
| Олеся писал(а): |
| Как это всё описать) |
как есть... своими словами |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:05 |
|
Олеся
В инете есть поисковик и масса отчетов. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:07 |
|
Кстати
| Нац. Стандарт №2 писал(а): |
26. Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається
із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також
шляхом поєднання усіх методичних підходів.
У разі поєднання методичних підходів вартість об'єкта
незавершеного будівництва визначається як різниця між
прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш
ефективного використання після завершення його будівництва і
введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості
витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в
експлуатацію.
|
Найдите здесь слова "доходный подход"  |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:13 |
|
Это понятно, что плохо. Но как выйти из этой ситуации. Ведь по методике ФДМУ износ физ. я принимаю, а степень готовности - согласно БТИ, снижаться некуда. А в доходнике - реальная смета, действительно реальная, и стоимость рыночная, и нац стандарт говорит об этом методе как приоритетном. Мож так и написать, а? |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:16 |
|
У разі поєднання методичних підходів вартість об'єкта
незавершеного будівництва визначається як різниця між
прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш
ефективного використання після завершення його будівництва і
введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості
витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в
експлуатацію.
А это как называеться-порівняльний??????? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:17 |
|
| Олеся писал(а): |
| поєднання методичних підходів |
|
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:18 |
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:20 |
|
Смотрите, как я поняла, что я могу применять непрямую капитализацию, да?
Привожу смету, скока надо что бы достроить и обустроить, а потом считаю, скока я могу получить дохода. Так? или чёто не понимаю |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:21 |
|
Олеся Загляните сюда.
http://www.vikno.com.ua/altfm/index.html |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:22 |
|
Просто в Н.С. нет названия доходный подход для оценки незавершенки, а прогнозируемая рыночная стоимость может быть получена не обязательно по доходному подходу. |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:28 |
|
Всё уже читала, но ничего интересного. Отчёт кот. есть на сайте, он не оч.-не хочу кого то обидеть Так что не поможете мне с "рыбой". Все жадины??????? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:33 |
|
Олеся, правильно, Вы считаете затраты, затем дисконтируете доходы и реверсию, затем всё это складываете (затраты со знаком «-») и получаете стоимость… вот только в Н.С. это как-то зашифровали и назвали «поєднанням методичних підходів»
Я жадина... по доходу не считал... вернее считал, но давно, а потом пришел "добрый дядя програмист" и снес с моего компа всё шо було... и этот отчет в том числе... кстати, он был для фонда и там была затратка с эконом. износом, а эконом. износ я посчитал, как разницу в стоимостях моего здания (но как бы достроенного), полученную по доходному подходу и стомостью этого же здания, полученой по затратке с учетом физ износа (принималось, что функц. износ отсутствовал) |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:38 |
|
Киевский ФДМУ мне не "разрешает" применять хоть какой то износ кроме физ.. Я ещё раз внимательней почитаю их методику, конечно. Но хотелось что бы форум помог. А то очень уж устала, хотча немного отдохнуть  |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:42 |
|
И ещё вопросик, как же ты обзывал этот зашифрованый ментод, кот. доходный. Доходный? Просто для города в кот. я делаю эту незавершенку (9-этажку) аналогов нет. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:46 |
|
Хм... аналогов продаж квартир нет, а аналогов для аренды есть?
Называй его, как в Н.С. - «поєднанням методичних підходів»
| Олеся писал(а): |
| Киевский ФДМУ мне не "разрешает" применять хоть какой то износ кроме физ.. |
а они это официально не разрешают, или настоятельно нерекамендуют? |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:54 |
|
Нет, ты не понял, нет продаж незавершёнок) А для доходника (я же беру доход от продажи квартир в будушем, не в аренду же я их буду сдавать) правельно?
А ФДМУ, конечно же рекомендует)))) |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 23:14 |
|
Кхм... нууу... я б не сказал, что это в чистом виде доходный подход... ты ведь стоимость квартир по сравнительному определяешь... так я не понял в чем тогда загвоздка?
Ну, с фондом бороться сложно... моно степень готовности взять не по БТИ, а реальную... по смете. |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 23:24 |
|
Мдя, ты прав-в определении подхода,дякую.
А как ты считаешь, я возьму скока они уже потратили до 1995 (1995-остановка строительства) проиндексировать, правельно? Но тогда степень готовности будет не реальной, оч. маленькой. 
Да, ещё ,если кто то сможет дать "рыбу" буду оч благодарна, может и я вам буду кадато полезной |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 23:36 |
|
Я не могу тебе сказать насколько это будет соответствовать реалиям, гно если правильно проиндексируешь, то, думаю, что в фонде прохавают.
Я тебе счас попробую кинуть работу где я делал один многоквартирный домик... там только комбинированый подход и вырван из работы... подругому не могу... сори... есть обязательства перед заказчиком, но, думаю, по тем расчетам, что я тебе брошу его идентифицировать врядли получится |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 23:44 |
|
http://upload.com.ua/get/900205730
вот, посмотри... только сразу говорю, там есть слабые места, например, квартиры нужно было продавать по периодам, а не за 1,5 года... делать более детальный прогноз... и т.д. Ну, надеюсь, что это чем-то тебе поможет. |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Сб, 26 Апр 2008 16:57 |
|
Большое спасибо, оч. толково  .
Всех хочу поздравить с наступающим праздником Пасхи, пусть всегда хранит и помогает вам Господь |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 28 Апр 2008 10:14 |
|
я только не поняла, почему у тебя корретировки -5% на "Наличие движимого имущества (оборудования)", которое везде отсутствует?
и, как мне кажется, "5.Компенсация за местоположение – эта часть ставки дисконта должна учитывать возможности эксплуатации оцениваемого объекта, предоставляемые, его местоположением." - она разве не учитывается величиной арендной ставки? |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Апр 2008 15:39 |
|
| Олеся писал(а): |
| .... Отчёт кот. есть на сайте, он не оч.-не хочу кого то обидеть... |
 я тоже никого не хочу обидеть, но там вроде отчет с фотками...а на них видно что кроме фундамента там ничего нет и ни о какой достройке этого дома (в районном центре Кировоградской области(!!!)) речи быть не могло, экономически невыгодно это было, да и наверное сейчас тоже...
хоть и на идеал отчета не претендую...выложил его для критики которой так и не услышал  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 05 Май 2008 09:33 |
|
| zanoza писал(а): |
я только не поняла, почему у тебя корретировки -5% на "Наличие движимого имущества (оборудования)", которое везде отсутствует?
и, как мне кажется, "5.Компенсация за местоположение – эта часть ставки дисконта должна учитывать возможности эксплуатации оцениваемого объекта, предоставляемые, его местоположением." - она разве не учитывается величиной арендной ставки? |
+1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 05 Май 2008 10:08 |
|
Занозка, мне кажется, что мы по-разному понимаем риски… в моем понимании риск это неопределенность в реализации проекта (в данном случае это строительство и реализация квартир), и как я думаю, эта неопределенность выше на окраине города, где рынок менее развит и покупателей меньше, чем в центре города, т.к. спрос на квартиры в центре города значительно выше (во всяком случае, у нас в городе), чем на окраине. В результате этого снижение стоимости квартир на 5% в центре города увеличит круг потенциальных покупателей значительно больше, чем снижение стоимости на те же 5% на окраине. Поэтому, я считаю, что подобный проект менее рискован в центре города, чем на его окраине.
Что касается корректировки на наличие движимого имущества, то там просто скрыта строка в Excelе, где должна была стоять корректировка 0% (короче говоря это описка), и если посмотришь внимательно, то в строке написано, что -5% это общая корректировка.
Что касается данного расчета, то я бы порекомендовал его поправить в следующем:
1. Срок строительства (есть нормы задела в строительстве, можно взять оттуда)
2. Сроки продажи квартир (чаще всего квартиры, а вернее имущественные права на будущие квартиры, начинают продавать уже на стадии фундамента, поэтому «продавать» их нужно не по окончанию проекта, а «порциями» на протяжении всего проекта)
3. Прогноз (явно слабовато, если есть статистика, то можно было бы попробовать сделать что-то более серьезное)
4. Нужно учесть, что, кажется, 10% жилья «заберет» город (во всяком случае, мне такое сказали… сам не проверял)
Раскритиковал свой же расчет , но, думаю, что это поможет Олесе сделать расчет более качественно… удачи |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Чт, 08 Май 2008 10:42 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
я тоже никого не хочу обидеть, но там вроде отчет с фотками...а на них видно что кроме фундамента там ничего нет и ни о какой достройке этого дома (в районном центре Кировоградской области(!!!)) речи быть не могло, экономически невыгодно это было, да и наверное сейчас тоже...
хоть и на идеал отчета не претендую...выложил его для критики которой так и не услышал
_________________
Когда речь заходит о своих интересах, всякому взаимопониманию приходит конец. |
Обязательно выложу свой отчёт, кадато, тагда и оторвёшься на нём, я самый худший выложу   |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 08 Май 2008 10:46 |
|
 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 08 Май 2008 11:04 |
|
песочницу в студию!!!
(как малые дети) |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Май 2008 12:11 |
|
| Олеся писал(а): |
| Обязательно выложу свой отчёт, кадато, тагда и оторвёшься на нём, я самый худший выложу |
Лучше самый сложный. |
|
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пн, 21 Июл 2008 14:32 |
|
НС№2. объекты незавершенного строительства - здания, сооружения или передающие устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном состоянии.
Статья 331 ГКУ. Приобретение права собственности на вновь созданное имущество и объекты НС «до завершения строительства лицо считается собственником материалов…, которые были задействованы в процессе этого строительства»
А вот теперь – всем ДОБРЫЙ ДЕНЬ!
Ребята, помогите разрулить ситуацию…
По документам: Информационная справка БТИ, договор купли-продажи, договор ипотеки, исполнительный лист… План БТИ 2006год.
В справке БТИ значится Тип имущества : дом.
По плану БТИ: 1—План первого этажа со всеми размерами, высота, экспликация.
м/с этаж все размеры всеееееее!!!!!!!!
Здесь все понятно, опускали банк, кредит хороший на 2006г., ни копья не вернулось в банк.
По факту на пустыре стоит коробка без окон и дверей, кровля – просто накинут шифер на доски (через который видно проста неба), пола нет, коммуникаций нет…
Вопрос: документы БТИ фальсификат или как? И как эту беду считать? |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 21 Июл 2008 14:38 |
|
| СИМа писал(а): |
| документы БТИ фальсификат или как? |
Это не Ваша проблема.
| СИМа писал(а): |
| И как эту беду считать? |
В том виде, в каком видите на момент осмотра. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
 Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пн, 21 Июл 2008 15:10 |
|
незавершенка - считать как есть по факту, БТИ - не твоя проблема, документ не воспринимается, если он не соответствует действительности, из тех.паспорта можно взять самое общее - размеры, и то - если есть основания им верить, лучше самой все обмерить и Заказчику- подписать, в ограничениях описать всю ситуацию
Что ж тебе все непонятное лезет |
|
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пн, 21 Июл 2008 15:23 |
|
Спасибо, спасибо, спасибо Серому и Оленке. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 21 Июл 2008 16:04 |
|
А в БТИ разве не выдают паспорта при 60% готовности? Может так и было, просто готовность слегка "поправили".. Я бы взял заинтересованные стороны (пред-ля банка и власника) и обмерял бы при них, подписи, расчет на дату осмотра с расчетом К готовности (если есть такая возможность- проект стр-ва и пр.) по новому УПВС для малоповерхових будинків. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 21 Июл 2008 16:55 |
|
ишь хитрецы "Информационная справка БТИ" и шо это такое? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Вт, 22 Июл 2008 09:26 |
|
Я сама такую справку первый раз вижу. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 23 Июл 2008 13:05 |
|
Народ, поделитесь рыбой красивого отчета по незавершенке, расчет дисконтированием.
объект - изначальный детсад 3 этажа с мансардой, перестроенный под жилой дом с элитными квартирами (часть двухярусные), готовность 80%.
цель оценки - узаконивание через суд, но проекты и все прочее есть. |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Ср, 23 Июл 2008 16:03 |
|
Мне Ковал присылал часть отчёта (метод затратно-сравнительный), оч даже ничего. Я сделала для ФДМУ, но до сихпор я его не могу продвинуть, но я думаю это не показатель, отчёт его всё-равно нормальный. Если хо то я вышлю |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 23 Июл 2008 16:24 |
|
Олеся, высылайте на ocenka собака ocenka.dp.ua
[/u] |
|
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Ср, 23 Июл 2008 16:28 |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 23 Июл 2008 16:29 |
|
Я гляну дома, как то делал под реконструкцию домик один. Если найду, кину. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 24 Июл 2008 09:19 |
|
ocenka собака ocenka.dp.ua |
Последний раз редактировалось: zanoza (Чт, 24 Июл 2008 16:23), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 24 Июл 2008 11:50 |
|
я просто тихо фигею |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 24 Июл 2008 13:06 |
|
вот вот..... единоличники... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 24 Июл 2008 15:33 |
|
мне человек написал, что не умеет обращаться с даунлодом, єто раз. два - ковал вроде не разрешал всем его раздавать |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Июл 2008 16:03 |
|
| zanoza писал(а): |
| ocenkaсобакаocenka.dp.ua |
Ваш e-mail попал в международную рассылку... 
Уже нет |
Последний раз редактировалось: Андрей (Чт, 24 Июл 2008 16:25), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 24 Июл 2008 16:23 |
|
да даже не сомневаюсь, блин знаешь сколько спама валит? |
|
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 24 Июл 2008 18:31 |
|
Ковал! Разреши! Многим интересно! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 24 Июл 2008 19:13 |
|
Та в чём проблема? я ж его вылаживал в этой же теме... Только Занозе нужен отчет с ДДП, а там не то... ДДП у мя в отчете по вагонам... кстати, в этом отчете (по вагонам) такой прикольный финт с реверсией получился (в расчете ставки кап.), что мне аж самому понравилось |
|
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 02 Окт 2008 14:49 |
|
выложьте еще |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 02 Окт 2008 15:48 |
|
Что выложить, вагоны или незавершенку? |
|
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 02 Окт 2008 16:05 |
|
незавершенку |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 02 Окт 2008 16:11 |
|
Вот |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
по незавершенке.rar |
| Размер файла: |
61.77 Kб |
| Скачан: |
174 раз |
|
|
|
|
автолюбитель
Возраст: 47
Сообщения: 100
|
| Добавлено:
Ср, 13 Июл 2011 10:13 |
|
Коллеги, опять буду делать незавершенку.
Об'ект - многоэтажный готель со втроенным об'ектом общественного питания. По факту есть все без отделочных робот, коммуникации подведены.
Цель оценки - внутренняя для заказчика (по его словам), но думаю для каких-то управленческих решений.
У заказчика есть проект и вроде смета. Фактических затрат на сооружение - нет, или не хотят давать. Соответственно сметы на завершение строительства тоже нет.
1. Какие документы мне нужно требовать у заказчика дополнительно?
2. Кто должен составлять смету на завершение строительства?
3. Какая стоимость ввода в эксплуатацию об'екта после завершения строительства? Зависит ли она от сметной стоимости.
4. При определении НЭИ нужно ли просчитывать доходность об'екта от его использования по офисный центр и др? |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 13 Июл 2011 10:50 |
|
Мысли такие
Документы:
1. акт о тех. состоянии (степени готовности) и т.п.
2. данные о затратах на завершение стр-ва и ввод в эксплуатацию (инвентаризация, службы (может зависеть от сметы), не забыть про паевой взнос)
3. если готель - бизнес-план
НЕИ:
- если готель надо понимать, что надо ценить БИЗНЕС
- если оф.центр - не забыть как-то привести планировочные показатели готеля к оф.центру, из сметы выкусить сугубо готельные штучки (мебель, излишки туалетов, СКД и пр.) |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 28 Ноя 2011 23:41 |
|
Ув.коллеги.Ценю жилой дом, только коробка, но тех.паспорт есть, и в нем указана ст-ть, которую определил БТИ. Дом строился в 2005г. Есть документ на право соб-ти - договор купли-продажи (не акт о стр-ве и т.д.). Незаверш.дом сейчас продается, ну тоесть он уже переходит в третьи руки. Как мне посчитать смету затрат на доведение дома до жилого состояния или какими нормат.документами воспользоваться, чтобы определить К готовности? И конечно же с учетом Постановы 1103 надо все сделать.
Заранее спасибо. |
Последний раз редактировалось: irenka (Вт, 29 Ноя 2011 10:17), всего редактировалось 1 раз |
|
 |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 03:19 |
|
если он действительно незвершен, Кготовности прописан в Тех. паспорте...,если техпапорт на готовый дом, то он у вас и готов ))))
% Готовности можно восстановить по конструктивам через УПВС. Оттуда же и вылезут возможные поправки для расчетов, если не найдете аналогов таких же незавершенных...
Он с 1995 года так и простоял под открытым небом? без консервации? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Янус
Возраст: 53
Сообщения: 129
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 07:03 |
|
Добрый день. Можете сделать следующим способом. Два подхода: 1. Затратный по малоэтажному УПВС - % готовности по БТИ - износы экспертным подходом + земельный компонент, 2. Сравнительным: если есть аналоги-предложения возьмите дома 0 цикл и проведите корректировки только на прямую не учитывайте % БТИ и износы из затратного, можно попробовать вывести зависимость цена новый дом с ремонтом/дом в состоянии коробка и попробовать описать падение цены в зависимости от состояния. Если дом в районе где абсолютно нет аналогов или аналогов в приблизительно сопоставимых районах, тогда это надо описать и оставить только затратный подход. Плюс земля отдельно. С уважением....
Добавлено спустя 25 минут 37 секунд:
+ можете взять для затратного базовую стоимость строительства домовладения с сайта Минрегионбуда. |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 10:15 |
|
Наказ ФДМУ та ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ УКРАЇНИ З ПИТАНЬ ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНОГО ГОСПОДАРСТВА N 2929/227 від 23.12.2004 Порядок визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будівництва -
по нему ценить?
Добавлено спустя 14 минут 16 секунд:
Да, кстати, в техпаспорте Кготовности не указан. Есть ст-ть по БТИ и 10% износа. Это все. |
|
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 10:33 |
|
так может он тогда не незавершенка, а нормальный дом, с готовностью 100%, только с плохим физ. состоянием?
Добавлено спустя 2 минуты 8 секунд:
в этой коробке крыша, окна и двери есть? |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 11:00 |
|
Нет, в техпаспорте - незавершенка, окон - нет. Полов - нет. Перекрытия - на 50% положены, крыша, двери есть. Дом из белого кирпича. |
|
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 11:19 |
|
засада, незавершенку написали, а % готовности нет |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 11:34 |
|
| wer77 писал(а): |
| засада, незавершенку написали, а % готовности нет |
если % готовности нет в Тех .паспорте он должен быть в Вытяге, обязательно...я вообще я бы послала товарищей в БТИ. тех.паспорт новый? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 12:00 |
|
нет %та готовности ни в вытяге, ни в паспорте. Что делать?
Техпаспорт новый. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 12:22 |
|
| irenka писал(а): |
| Перекрытия - на 50% положены, крыша, двери есть. |
Интересно, крыша есть, а перекрытие только на 50%.
| irenka писал(а): |
| нет %та готовности ни в вытяге, ни в паспорте. Что делать? Техпаспорт новый. |
Напрягайте заказчика.
Подключения к сетям, тоже нет? |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 12:25 |
|
| irenka писал(а): |
нет %та готовности ни в вытяге, ни в паспорте. Что делать?
Техпаспорт новый. |
плохо...
тогда через УПВС , по имеющимся\отсутвующим конструктивам считайте % готовности |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 12:46 |
|
| irenka писал(а): |
| нет %та готовности ни в вытяге, ни в паспорте. Что делать? |
аванс взяли? сматывайся  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 13:12 |
|
Мне кажется есть два варианта :
1. Заказчик топает в БТИ и просит в техпаспорте указать процент строительной готовности. Затем оценщик со спокойной душой его использует.
2. По результатам натурного осмотра и УПВС оценщик самостоятельно определяет % строительной готовности. УПВС тот который Вы указали.
В остальном действуйте как написано во Временном Порядке (Постановление КМУ №1103 от 26 окт 2011) по оценке НЕЗАВЕРШЕНКИ,
если это действительно незавершенка.
В принципе живи и удивляйся, я не могу понять как на незавершенку БТИ оформило технический паспорт. Ни разу с таким не сталкивался. Я конечно не строитель, но считал что техпаспорт выдают на недвижимость которая введена в эксплуатацию.
Малоэтажка - до 3 этажей (включительно). |
|
|
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 13:33 |
|
всем большое спасибо.
Надеюсь, что тот УПВС по малоэтажкам, который я скачала с ОКНА, полный. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 29 Ноя 2011 14:48 |
|
| HUGO писал(а): |
Мне кажется есть два варианта :
1. Заказчик топает в БТИ и просит в техпаспорте указать процент строительной готовности. Затем оценщик со спокойной душой его использует.
2. По результатам натурного осмотра и УПВС оценщик самостоятельно определяет % строительной готовности. УПВС тот который Вы указали.
В остальном действуйте как написано во Временном Порядке (Постановление КМУ №1103 от 26 окт 2011) по оценке НЕЗАВЕРШЕНКИ,
если это действительно незавершенка.
В принципе живи и удивляйся, я не могу понять как на незавершенку БТИ оформило технический паспорт. Ни разу с таким не сталкивался. Я конечно не строитель, но считал что техпаспорт выдают на недвижимость которая введена в эксплуатацию.
Малоэтажка - до 3 этажей (включительно). |
выдают-выдают на незавершонку, то пишут процент готовности...у меня було таке...недвижимость =з.у.+ зем. улучшения( вот токо улучшения незаконченные) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Ср, 30 Ноя 2011 17:59 |
|
| irenka писал(а): |
| какими нормат.документами воспользоваться, чтобы определить К готовности? |
есть "методические рекоментации по определению К готовности", изданные в Полтаве, помоему, в 1998 г.У меня на работе есть! |
|
|
|
|
|
Ольга Потемкина
Сообщения: 2
Откуда: КИЕВ
|
| Добавлено:
Ср, 30 Ноя 2011 20:23 |
|
Хворов Сергей Юрьевич
Господин Хворов не вводите людей в оману насчет подходов к оценке незавершенного строительства все зависит от % готовности!!!
Кравцова Наталья Павловна - Добавлено: Вт, 29 Ноя 2011 19:24
6. Як визначатимуться ознаки об'єкта незавершеного будівництва, зазначені в пункті 8 Тимчасового порядку
Ознаки об’єкта незавершеного будівництва, зазначені в пункті 8 Тимчасового порядку, наявність яких дозволяє застосування в оцінці кількох методичних підходів, підтверджується документами, складеними компетентними організаціями, комісіями самостійно чи за участю суб’єкта оціночної діяльності або самостійно суб’єктом оціночної діяльності. З цією метою можна ознайомитися з наказом Фонду державного майна та Держкоммістобудування від 14.09.95 № 1175/189 «Про внесення змін і доповнень до Методичних вказівок по визначенню вартості незавершених будівництвом об'єктів, що підлягають приватизації». |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 01 Дек 2011 10:51 |
|
Пожалуйста, подскажите.
Если например, у меня дом строился в 2005г., и я например, посчитаю его ст-ть с учетом Кгот на 2005год (Сзп), то как мне тогда применить индекс изменения ст-ти СМР, укзанный на сайте Минрегионбуда?
http://www.minregionbud.gov.ua/uk/publish/article/111929
Період Індекси зміни вартості будівельно-монтажних робіт
01.01.1991 19,52
01.01.2003 3,70
01.01.2006 2,42
01.01.2007 1,94
01.01.2008 1,64
01.01.2009 1,23
01.01.2010 1,15
01.01.2011 1,08
01.04.2011 1,05
01.07.2011 1,02
01.10.2011 1
Добавлено спустя 1 час 1 минуту 8 секунд:
то есть, мне нужно: Сзп 2005г. *2,42 |
|
|
|
|
|
Natali
Возраст: 48
Сообщения: 107
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 03 Дек 2011 08:44 |
|
Насчет индексации почитайте письмо ФГИУ |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Cinoutvor Instr.lyst FDMU.pdf |
| Размер файла: |
908.26 Kб |
| Скачан: |
67 раз |
_________________
неисправимый оптимист |
|
|
|
Dkozach
Сообщения: 64
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2012 00:28 |
|
помогите, разобраться ... есть жилой дом с процентом готовности -53 % необходимо просчитать стоимость.. я могу использовать сравнительный подход, но учитывая, что на рынке нет аналогов с аналогичной степенью готовности брать за аналоги уже достроенные дома и от полученной стоимости отводить процент готовности оцениваемого объекта ? и если все-таки могу то как быть с поправочными коэффициентами на наявность отопления, газа воды и пр., сравнивая с аналогами .. у объекта оценки это априори не может быть- он же готов на 53 %( кстате в этот процент входят только строительные работы или наличие коммуникаций и инженерных систем оборудования тоже?) или взять этот объект как если бы он был готов полностью со всеми инж. системами, газовым оборудование, водоснабжением какнализацией - оценить а потом отвести 53 % ??? |
|
|
|
|
|
Dkozach
Сообщения: 64
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2012 02:25 |
|
irenka
Добрый день . поделитесь опыт как вы делали незавершеннку .. буду очень рад если сбросите отчет для примера |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2012 15:58 |
|
Пост Иренки годичной давности.
А не хотите ли попробовать непрямую капитализацию? |
|
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2012 20:53 |
|
| HUGO писал(а): |
Пост Иренки годичной давности.
А не хотите ли попробовать непрямую капитализацию? |
Очень интересно.... А что капитализировать?
Я-бы предложил комбинацию затратного и сравнительного. |
|
|
|
|
|
Dkozach
Сообщения: 64
|
| Добавлено:
Чт, 06 Дек 2012 23:41 |
|
да, действительно что именно капитализировать объетк то жилой .... |
|
|
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2012 00:00 |
|
| Dkozach писал(а): |
| есть жилой дом с процентом готовности -53 % необходимо просчитать стоимость.. я могу использовать сравнительный подход, но учитывая, что на рынке нет аналогов с аналогичной степенью готовности брать за аналоги уже достроенные дома и от полученной стоимости отводить процент готовности оцениваемого объекта ? и если все-таки могу то как быть с поправочными коэффициентами на наявность отопления, газа воды и пр., сравнивая с аналогами .. у объекта оценки это априори не может быть- он же готов на 53 % |
Позвольте спросить... откуда взялся этот процент готовности ? не с вытяга-ли БТИ. Если да, то как можно этому доверять? Я считал-бы сам стоимость уже построеного по УПВС, если нет информации о затратах на стоительство у подрядчика. Ну и износ.....
Добавлено спустя 14 минут 55 секунд:
| Dkozach писал(а): |
| или взять этот объект как если бы он был готов полностью со всеми инж. системами, газовым оборудование, водоснабжением какнализацией - оценить а потом отвести 53 % ??? |
Тоже вариант, только не отнять процент готовности а отнять стоимость востановления недостающих конструктивных элементов и инж. оборудования. |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2012 09:53 |
|
капитализировать это значит :
1. Путем составления сметы в рамках затратного подхода довести объект до уровня завершенного - это отрицательный денежный поток
2. В рамках сравнительного подхода определить стоимость каждой квартиры на рынке. Естественно каждую отдельно - 4 комнатная, 3-х, 2-х, 1-на. Учесть этажность расположения квартиры. Это положительный денежный поток.
3. Затем по сути и провести непрямую капитализацию.
Как это ни странно, но если разобраться, то здесь мы увидим комбинацию (симбиоз) всех подходов, а не только доходного.
Согласен, гембеля много, но это как один из вариантов... |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2012 11:43 |
|
HUGO
привет.
Вообще то человек считает не квартиру, а дом.
И второе. Подскажи, где смету взять? Напомню, не с потолка самому посчитать, а привлечь специализир. организацию.
И три. Отчет будет прикольный, но наверное, дорогуууущий. |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2012 11:57 |
|
Иренка, привет!
Отвечу по порядку :
1. Я не предлагаю оценить одну квартиру. Я предлагаю оценить положительный поток от продажи ВСЕХ квартир, которые наберутся в этом жилом доме. При этом не следует забывать, что, как правило, квартиры в новостройках продаются без отделочных работ, без перегородок, без сантехники. Стоимость 1 м2 таких квартир и ищем на свободном рынке. Опять же стоимость 1м2 четырехкомнатной квартиры не равняется стоимости 1м2 однокомнатной квартиры. Смысл рассуждений понятен.
2. Естественно смету делаем сами или через организацию.
3. О стоимости оценочных работ речь не шла, но и на это можно ответить, оценивается не квартира, а жилой многоквартирный дом, стоимость услуг должна быть по идее соответствующей.
4. Из опыта работы знаю, что, как правило, когда речь идет об оценке незавершенного строительством жилого многоквартирного дома, то дело касается СУДЕБНЫХ тяжб, и не факт что с потенциальными жильцами, а скорее всего между инвесторами, и в этом случае с легкого кандачка (только в рамках затратника) не пройдет.
5. Гембеля много, это один из вариантов, притом наиболее убедительных... |
Последний раз редактировалось: HUGO (Пт, 07 Дек 2012 18:06), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Пт, 07 Дек 2012 12:31 |
|
| HUGO писал(а): |
| это как один из вариантов |
интересный вариант, можно взять на заметку. |
|
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пн, 10 Дек 2012 11:03 |
|
[PDF]
ОТЧЕТ №2012-01/47 об оценке рыночной стоимости нежилого ...
[url]bankruptcy.selt-online.ru/Trade/GetAdditionalDoc/1031[/url]
Косяки есть, но достаточно интересный документ |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 10 Дек 2012 13:14 |
|
Уважаемый Владимир Владимирович.
Большое спасибо за выложенный отчет. Коротко, пример как нельзя делать. Это не к Вам
Теперь по порядку.
1. Расчет площади здания после завершения строительства (стр 11).
Не учтена площадь занимаемая стенами и перегородками. Это порядка 10% для админ зданий. Взята площадь застройки (см табл 7 на стр 17 и дополнение на стр 155). и тупо умножена на количество этажей. К стати есть проект, в котором есть все данные по площадям. Наверное, оценщику было лень считать. Да и этажей почему то 12 хотя в некоторых доках фигурирует 14. Но может где то не точность. Ладно проехали.
2. По учету ЗУ в затратке. (см. стр 16-17) Согласно дополнению на стр 115 ЗУ, площадью 2117 кв.м в аренде на период строительства, да еще и с сервитутом 145 кв.м. а далее прогнозирует выкуп этого ЗУ и определяет РС этого ЗУ, прибавляя его, в итоге, к стоимости улучшения. А нужно считать ППЗУ.
3. По расчету физ. износа. (См табл 14 стр 47). При физическом износе несущих конструкций любого здания более чем на 40 % здание запрещено к эксплуатации до устранения, а более 60% вообще признается не пригодным для эксплуатации. Оценщик, кстати не понятно как, определяет физ. износ фундаментов, каркаса, перекрытий в 60-70%.
4. На странице 67, в разделе «Расчет ставки дисконтирования» читаем «…. В роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на инвестиции ……». А что определяем? РС или ИС ?????? Для РС берется только рыночная доходность. Самое интересное, что у оценщика все для этого было.
Далее вроде бы, как и нет смысла смотреть, но вот интересно было глянуть сам расчет методом дисконтирования (по оригиналу) денежных потоков.
В расчете не понятно, почему ставка аренды переменна при не изменной ставке дисконтирования. Чем обосновано? Наверное, с Глобой советовался.
Дисконтируются доходы от не существующих в ОО «конструктивов» (назову так), тех которые появятся после перехода права собственности. То есть не учтен Кготовности. А он прописан в дополнении на стр 107 и равен 59%. Хотя у самого оценщика в затратке получилось 37%. Ну может ему виднее.
Эт так бегло. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 10 Дек 2012 14:39 |
|
А человек учился 2 года (считай 2005 и 2006 годы), общий стаж 5 лет (с 2007 по конец 2012), плюс повышение сдал на отлично в 2010 - а оно видишь как |
|
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 11 Дек 2012 10:47 |
|
Рудж, вы молодец у вас хватило времени и сил прочитать отчет, а это дорогого стоит (а седня у мну есть время потрепаться))))
| rudge писал(а): |
| ... пример как нельзя делать. |
почему (? это не вопрос) можно. можно. Причем не удивлюсь если:
- экспетрт даже не выезжал из Москвы на объект
- отчет прошел экспертизу в СРО
Хотя воды налито на 150 страниц (горькая ирония)
Объект интересный если им действительно заниматься.
| Цитата: |
| Это порядка 10% для админ зданий |
Коллеги, ну "танками клопов не давят" разброс в итоговых величинах подходов более 500%, понимаю 150-200, но это ....
Хотя не нужно пинать коллегу за глаза. Как грится .... Не Судим Будешь.
виды с верху там мощные
http://tatarinov-vv.livejournal.com/10067.html
должно было быть вообще 16-ть этажей
в целом
Затратка не в жилу вообще, или делать нужно по другому
Доходный в целом нормально пытались вытянуть больше, но ... |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 11 Дек 2012 11:32 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
Р
Доходный в целом нормально пытались вытянуть больше, но ... |
Как же "нормально"???
Ставка дисконта не рыночная.
Не обосновано увеличение ставки аренды.
Дисконтируется поток ден. средств от не существующих конструктивов. То биш не учтен Кготовности
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Ср, 12 Дек 2012 18:34 |
|
Рудж, извини, отвечаю с запозданием. Мы же с вами не спорим, Спор Уместен, когда есть общая задача требующая решения (цель достижения)
А вот так. Если есть желание пройтись по коллегам "мелким гребнем" уместно вспомнить слова старика Маркуса ... рецензирование требует такта и житейской мудрости (возможно близко к тексту)
В разрезе существующей темы пример может быть полезен, хотя ИМХО более опасен ошибочный вывод в АНЭИ. А больше мну например интересуют вопросы точности оценки, но это либо отдельная тема, либо общение в личке. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
инга
Сообщения: 89
|
| Добавлено:
Вт, 14 Ноя 2017 15:05 |
|
Добрый день! Помогите в таком вопросе. Есть завод по производству крахмала на дату оценки процент готовности по паспорту Бти 83. Отчёт нужен для банка. Каким образом правильно его оценивать . Буду благодарна за любое инфо и мысли по данному вопросу. |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 15 Ноя 2017 10:44 |
|
Задайтесь главным вопросом:
Кому нужен этот недострой и за что, собственно, будет платить потенциальный инвестор? Если получится с ответами - будете правильно оценивать
Среди прочего надо также поразмыслить:
1. Банку не нужен очередной неликвид, в случае часа Х его надо превратить в деньги.
2. Завода таки нет, его ещё строить? 83% по БТИ - это о чём в смысле Завода?
3. Чтобы на складе завода появилась продукция - крахмал, кроме зданий завода также нужны сети, оборудование, софт, персонал, сырьё и т.д. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 15 Ноя 2017 12:03 |
|
| Yourick писал(а): |
| 1. Банку не нужен очередной неликвид, в случае часа Х его надо превратить в деньги. |
Это скорее всего вопрос или утверждение риторическое. Раз клиент пришел к оценщику, то с банком явно достигнута принципиальная договоренность, что берем, вопрос только в стоимости (а то и она уже оговорена). Также может быть момент, что этот объект уже в залоге у банка и идет либо пролонгация договора либо нужно получение очередного платежа исходя из выполненного определенного этапа строительных работ. Например, подписывается договор в виде кредитной линии под инвестиционный проект строительства того же завода. Если у собственника этой идеи нет ничего другого заложить, то на первом этапе закладывают земельный участок и получают под него первый транш. Бабки тратятся на строительство объектов, по мере их заканчивания залогодатель приходит в банк за следующим траншем, уже в залог передается земля плюс построенные улучшения. И так далее по мере выполнения работ банк выдает следующий транш.
Вопрос оценки - действительно очень интересный.
Если отвечать на Ваш вопрос
| Yourick писал(а): |
| Кому нужен этот недострой и за что, собственно, будет платить потенциальный инвестор? |
то потенциальный инвестор будет платить или его будут интересовать будущие доходы от завода. Отсюда подход к оценке как к оценке предприятия с учетом необходимых затрат на доведение завода собственно до состояния завода: достроить, запустить и начать производить продукцию.
По крайней мере, это покажет не завышены ли затраты по сравнению с ожидаемыми доходами. Но в части этих самых доходов на текущий момент полная непонятка и полет фантазии. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Чт, 28 Дек 2017 10:28 |
|
Коллеги, у кого есть "Методические рекомендации по определению к-та готовности"? Вроде такое было. Визуально. у моего объекта к-т готовности 90-95, внутри шли уже отделочные работы, но теперь объект заморожен и его будут продавать ликвидаторы, я буду делать сравнительным с поправкой на этот самый к-т. там еще сидит полуподвал, с ним пока не решила, его планировали использовать под хранилище и тоже выглядит недоделанным, но приличным. если у кого есть какие мысли, буду весьма признательна. Тех.паспорта нет, в эксплуатацию не введено коммуникации подведены. |
|
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Чт, 28 Дек 2017 12:17 |
|
Если получите данные по площади и объему строения, то прикиньте процент готовности по удельным весам аналога из УПВС. |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Чт, 28 Дек 2017 15:57 |
|
Если техпаспорта нет, то кто скажет а что там вообще должно было быть.
Одно дело брать процент годности от того что есть в натуре, и другое от того
что должно было быть, но нет, а чего нет - никто не знает... |
|
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Чт, 28 Дек 2017 17:01 |
|
Ну, если это что-то очень специализированное, то да, сложно определить.
Но если более-менее типовое, то можно попробовать.
Если по ощущениям там 90-95% готовности, значит все несущие конструкции уже есть и прикинуть объемно-планировочные параметры можно. С некоторой погрешностью конечно.
Я делал так - прикинул, обсчитал - дал результаты на утверждение заказчику. Тот подписал - считаю, а в ограничительных условиях отмечаю, что показатели расчетные и в случае расхождения с данными БТИ подлежат корректировке. |
|
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Чт, 28 Дек 2017 20:57 |
|
Это готовое помещение офиса пристроенное с полуподвалом, есть уже установленные кондеры и газовые котлы, из точных данным по площади -договор ипотеки и данные из реестра по ограничениям на продажу или как то так называется, не смотрела еще, видела у клиента и ипотечный договор. Его не зарегистрировали и не ввели в эксплуатацию, клиент перестал платить по кредиту, а в залог его и таким взяли. Я пыталась дать бумагу с площадью собственнику, но он не контачит, а заказчик -ликвидатор.
Спасибо за мнения. |
|
|
|
|
|
Mainaleygu11
Сообщения: 1
|
| Добавлено:
Пт, 16 Мар 2018 16:40 |
|
|
|
|
Євген Глушко
Сообщения: 25
Откуда: Закарпатье
|
| Добавлено:
Чт, 31 Май 2018 16:37 |
|
Уважаемые коллеги!
Адвокат поставил задачу: определить стоимость материалов и работы в недостроенном доме принадлежащем супругам( в стадии развода) Пояснил что просто определить стоимость противоречит "Практике суд решени...тд" в котором идет разяснение что именно так определяются доли затрат разводящихся в недостроенном доме. Я же считаю что по проценту готовности можно определить стоимость всего в том состоянии а потом кому сколько пусть определяют "супруги" в ходе дебатов.
Прошу Ваших советов или консультации : как правильно ? может кто о из нас не прав , то почему.? |
_________________
С уважением Е.В |
|
|
|
Вячеслав
Сообщения: 730
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 31 Май 2018 23:25 |
|
| Євген Глушко писал(а): |
Уважаемые коллеги!
Адвокат поставил задачу: определить стоимость материалов и работы в недостроенном доме принадлежащем супругам( в стадии развода) Пояснил что просто определить стоимость противоречит "Практике суд решени...тд" в котором идет разяснение что именно так определяются доли затрат разводящихся в недостроенном доме. Я же считаю что по проценту готовности можно определить стоимость всего в том состоянии а потом кому сколько пусть определяют "супруги" в ходе дебатов.
Прошу Ваших советов или консультации : как правильно ? может кто о из нас не прав , то почему.? |
могу проконсультировать, но платно. консультация будет подкрепления 2-мя постановами Верховного суда по данному вопросу. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 01 Июн 2018 08:51 |
|
| Євген Глушко писал(а): |
Уважаемые коллеги!
Адвокат поставил задачу: определить стоимость материалов и работы в недостроенном доме принадлежащем супругам( в стадии развода) Пояснил что просто определить стоимость противоречит "Практике суд решени...тд" в котором идет разяснение что именно так определяются доли затрат разводящихся в недостроенном доме. Я же считаю что по проценту готовности можно определить стоимость всего в том состоянии а потом кому сколько пусть определяют "супруги" в ходе дебатов.
Прошу Ваших советов или консультации : как правильно ? может кто о из нас не прав , то почему.? |
Именно так - это как? Непонятно из вашего сообщения. |
|
|
|
|
|
Вячеслав
Сообщения: 730
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 03 Июн 2018 22:05 |
|
| Євген Глушко писал(а): |
Уважаемые коллеги!
Адвокат поставил задачу: определить стоимость материалов и работы в недостроенном доме принадлежащем супругам( в стадии развода) Пояснил что просто определить стоимость противоречит "Практике суд решени...тд" в котором идет разяснение что именно так определяются доли затрат разводящихся в недостроенном доме. Я же считаю что по проценту готовности можно определить стоимость всего в том состоянии а потом кому сколько пусть определяют "супруги" в ходе дебатов.
Прошу Ваших советов или консультации : как правильно ? может кто о из нас не прав , то почему.? |
Предлагаю отказаться от оценки, чтобы не навредить Заказчику |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 04 Июн 2018 09:57 |
|
Я не знаю их нормативных документов, но до этого в 100% случаев подобных и судьи требовали определить ТОЛЬКО строительные материалы, что меня и удивляло и возмущало одновременно. В вашем случае пошли дальше, как бы более справедливо, т.е. таки надо и материалы и работу.
Ну по материалам - делаете натурный осмотр, все подсчитываете.
Кол-во кирпичей, ж/б перемычек, балок, плит, шифер, объем древесины, и т.п. Находите их стоимость по аналогам за вычетом физ износа.
По работам - смета.
Геморно, конечно, но я считаю что только так и надо. По УПВС х строительная готовность - ФИ - думаю для этих случаев неправильно. |
|
|
|
|
|
|
|
