Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Анализ НЭИ Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3 ... 13, 14, 15  След. Автор Сообщение rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 15:06 Серый писал(а): rudge писал(а): А "юридически разрешено" куда денете? Например, введу в эксплуатацию как здание после реконструкции, которую выполню со всеми надлежащими требованиями, в т.ч. и измененением функционального назначения. И если это реально будет давать больший доход при всех прочих равных условиях, эффективный собственник это сделает. Дык кто же против для инвестиционной стоимости. Мы же про РС, так и оценивайте то что есть де факто и де юре. Коллега положа руку на сердце, Вы че будете для определения РС просчитывать бизнес планы на развитие объекта оценки по каждому варианту? ЛНЕИ - это доход от аренды того здания которое имеется де факто, а не доход от того, что можно в нем, при соответствующих инвестициях, сделать. Тогда, по Вашей логике, давайте всю доходную недвижимость оценивать как, например, магазины. Вы же этого не делаете, а почему то разделяете склады и магазины. Так почему же Вы, предлагаете оценивать антенну, которая, может быть, должна стоять на ЗУ, а не то что перед вами????? НЭ ПОНЭМАЮ. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 15:09 rudge писал(а): Коллега положа руку на сердце, Вы че будете для определения РС просчитывать бизнес планы на развитие объекта оценки по каждому варианту? ЛНЕИ - это доход от аренды того здания которое имеется де факто, а не доход от того, что можно в нем, при соответствующих инвестициях, сделать. нннда.... Серый ну давай уже ты, а то на мои замечания неадекватно реагируют _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 15:15 Hard_Pragmatic А че, своих аргументов не хватает? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 15:20 rudge писал(а): Hard_Pragmatic А че, своих аргументов не хватает? хватает, тока: 1. Они все придирчивые 2. Они все вырывающие из контекста 3. Они уже давным давно здесь (на форуме) приведены 4. Они прописаны в НС №1 _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 15:42 Эт Вам уважаемый Hard_Pragmatic в сто-первый раз НС1 10. Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними. По отношению к СКЛАДУ в свете МАГАЗИНА. технічно можливими - НЕТ. Так как НА МОМЕНТ оценки склад не отвечает требованиям к магазине оговоренных в ДБН, пож. сан и т.п. регламентирующим документам. дозволеними - НЕТ. По приведенным выше причинам. Ни одна инстанция не даст разрешения на эксплуатацию склада как магазина (розница). економічно доцільними - НЕТ на момент оценки. Ибо у покупателя есть два варианта. 1. Положить деньги на депозит и сразу же, без каких либо проблем, получать доход в виде % на депозит. 2. Купить и опять же сразу же, сдать в аренду и сразу же, без каких либо проблем, получать доход в виде арендной платы. Подчеркиваю, НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ, которой предшествовал период маркетинга. То есть объект оценки был выставлен на продажу через рекламу как склад, а не как магазин. А гадать че с этим складом сделает потенциальный покупатель (новый собственник) эт к Глобе. Может он бордель откроет. Предлагаю просчитать. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 15:59 уууууууу, Серый ну где же ты?!!!! rudge писал(а): Ибо у покупателя есть два варианта. подскажи человеку третий (и другие) варианты, уууууууу _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 16:03 Hard_Pragmatic писал(а): уууууууу, Серый ну где же ты?!!!! rudge писал(а): Ибо у покупателя есть два варианта. подскажи человеку третий (и другие) варианты, уууууууу Ну Ну Давай подскажи, третий вариант економічно доцільний НЭ ВЫСМЫКУЙ _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 16:13 rudge писал(а): НЭ ВЫСМЫКУЙ не не, я на эти разводы не поведусь (в сто первый раз) я к Серому обращался, вот он пусть и подскажет, тока Серый смотри шоб «економічно доцільний» _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 16:16 Hard_Pragmatic И за шо Серому такое наказание _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 16:43 rudge писал(а): Hard_Pragmatic И за шо Серому такое наказание потому что он уже нарвал.. тьху начал отвечать Серый писал(а): rudge писал(а): А "юридически разрешено" куда денете? Например, введу в эксплуатацию как здание после реконструкции, которую выполню со всеми надлежащими требованиями, в т.ч. и измененением функционального назначения. И если это реально будет давать больший доход при всех прочих равных условиях, эффективный собственник это сделает. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 17:15 Дык кто же против коллега. Тока это не РС, а инвестиционная стоимость. Да и на практике, на реконструкцию потребуется от 3 до 7 лет. И это по Вашему эффективное вложение средств? Да за это время на депозите ............... и без всех этих проблем. Кроме этого, если вести речь про, например магазин, то не надо забывать, что магазин это не только здание. Опять же о каком доходе (большем) после реконструкции идет речь. От аренды, как магазина, или от бизнеса, как магазина? Ведь опять же к аренде все сведется. Но это будет потом, когда будет титул магазина, а не на момент продажи под титулом склада. Опять же риски возрастают. А вдруг не окупятся вложения? А с депозитом и арендой на момент покупки (оценки) все ясно. Ситуация на рынке ведь видна без гаданий. Толку что мы считали летом прогнозный ЧОД. Где он сегодня? А на депозите при всех проблемах % капает. Да и от аренды пусть меньший но все таки. Или это так сложно? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 18:59 rudge писал(а): ЛНЕИ - это доход от аренды того здания которое имеется де факто, а не доход от того, что можно в нем, при соответствующих инвестициях, сделать. Это получается стоимость при существующем использовании, а не как не стоимость при наиболее эффективном. rudge писал(а): Тогда, по Вашей логике, давайте всю доходную недвижимость оценивать как, например, магазины. Вы же этого не делаете, а почему то разделяете склады и магазины. Не делаем, потому что данная функция в данном месте не дает максимальную отдачу в виде дохода, а, следовательно, и максимальную стоимость как один из факторов наиболее эффективного использования. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 20:34 Уважаемый Серый Логика железная "Это получается стоимость при существующем использовании, а не как не стоимость при наиболее эффективном." А что, по Вашему, использование здания по назначению при существующем использовании не может быть наиболее эффективном? Далее, Вы пишите "..... данная функция в данном месте не дает максимальную отдачу в виде дохода" Я понял как магазина. Откуда такая уверенность? Для справки, склад находится на выходе из метро, пусть будет Шулявка. Че в таком варианте? И о каком таком данном месте разговор? Иль в своих аргументах я опирался на место расположение объекта оценки? По моему, Вы пытаетесь применить подход в определении НЭИ для ЗУ, где это допустимо, опять же с учетом градостроительной документации. Собственно Ваше дело как поступать, но как на меня, нельзя ЛНЭИ доводить до абсурда. Эдак здание подстанции, которое находится в самом что ни наесть центре, можно просчитать как 20-ти этажный офис класса "А" с учетом еге, подстанции, реконструкции. Только вопрос, а как это и другие здания будут обеспечиваться электроэнергией? Хотел бы я видеть лицо покупателя которому предложили бы купить развалюху, не ЗУ на котором эта развалюха стоит, по цене 20-ти этажный офис класса "А", только лишь по тому, что оценщик считает что это ЛНЕИ. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 12 Янв 2009 22:18 Работы много, но азарт берет свое. rudge писал(а): По отношению к СКЛАДУ в свете МАГАЗИНА. технічно можливими - НЕТ. Так как НА МОМЕНТ оценки склад не отвечает требованиям к магазине оговоренных в ДБН, пож. сан и т.п. регламентирующим документам. дозволеними - НЕТ. По приведенным выше причинам. Ни одна инстанция не даст разрешения на эксплуатацию склада как магазина (розница). економічно доцільними - НЕТ на момент оценки. Ибо у покупателя есть два варианта. 1. Положить деньги на депозит и сразу же, без каких либо проблем, получать доход в виде % на депозит. 2. Купить и опять же сразу же, сдать в аренду и сразу же, без каких либо проблем, получать доход в виде арендной платы. Подчеркиваю, НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ, которой предшествовал период маркетинга. То есть объект оценки был выставлен на продажу через рекламу как склад, а не как магазин. А гадать че с этим складом сделает потенциальный покупатель (новый собственник) эт к Глобе. Может он бордель откроет. Предлагаю просчитать. Рудж, ну Вы меня просто убиваете. Повторяю еще раз. Если внесенные инвестиции дадут прирост стоимости, больший за их размер - эффективный собственник обязательно их (инвестиции сделает) и снимет эти ограничения. А вот бордель нельзя, т.к. данное ремесло не является экономически дозволенным. А вот если пойдем по стопам Германии во время ЧЕ-2012, тр и такое использование на короткий срок (буквально месяц) будет юридически дозволенным. Из склада даже не бордель получиться, а целый сексодром Добавлено спустя 3 минуты 31 секунду: rudge писал(а): Дык кто же против для инвестиционной стоимости. Определение инвестиционной стоимости не обязательно связано с необходимостью внесения инвестиций. Абсолютно пригодный для эксплуатации объект, не требующий никаких инвестиций, вполне может иметь инвестиционную стоимость. Добавлено спустя 6 минут 13 секунд: rudge писал(а): И о каком таком данном месте разговор? Иль в своих аргументах я опирался на место расположение объекта оценки? Нет, про конкретное местоположение никто ничего не говорол. Речь идет о виртуальном месте, для которого выполняется анализ НЭИ по указанным факторам. Добавлено спустя 6 минут 42 секунды: rudge писал(а): Дык кто же против коллега. Тока это не РС, а инвестиционная стоимость. Да и на практике, на реконструкцию потребуется от 3 до 7 лет. И это по Вашему эффективное вложение средств? Да за это время на депозите ............... и без всех этих проблем. Кроме этого, если вести речь про, например магазин, то не надо забывать, что магазин это не только здание. Опять же о каком доходе (большем) после реконструкции идет речь. От аренды, как магазина, или от бизнеса, как магазина? Ведь опять же к аренде все сведется. Но это будет потом, когда будет титул магазина, а не на момент продажи под титулом склада. Опять же риски возрастают. А вдруг не окупятся вложения? А с депозитом и арендой на момент покупки (оценки) все ясно. Ситуация на рынке ведь видна без гаданий. Толку что мы считали летом прогнозный ЧОД. Где он сегодня? А на депозите при всех проблемах % капает. Да и от аренды пусть меньший но все таки. Или это так сложно? Ну по поводу инвестиционной/рыночной смотри выше. Скока-скока на реконструкцию Это у Вас там один молдованин даже без таджика работать будет А по поводу эффективности инвестици - это инвестору решать. Однозначно одно: чем больше хочешь заработать - тем больше рисков принимаешь на себя и тем выше вероятность неполучения вложенных средст. Кто-то бабло в Швейцарию под 3% переводит, а кто-то в Кингз Кепитал несет под даже не знаю сколько процентов несет ибо такие инвестиции меня даже не интересуют. А потом с табличками ходят. Ну вроде на сегодня пока все. Хард, если что-свистите И вообще, у нас как-то крыша в сторону уехала (в смысле тема ветки). Может, все что тут про склад-бордель и магазин-гостиницу наговорили выделить отдельно? _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 13 Янв 2009 00:25 Уважаемый коллега Начну с последнего. "Скока-скока на реконструкцию :Shocked: :Shocked: :Shocked: Это у Вас там один молдованин даже без таджика работать будет :Smile: " У Жванецкого есть такая фраза "Давайте спорить о вкусе устриц с теми кто их ел" Так вот коллега, из личного опыта. Октябрь 2002 года, нами подана заявка на проведение реконструкции офиса (надстройка второго этажа, хотели три, грунт не позволил, думаю ни один оценщик исходя из НЭИ не смог бы этого предвидеть) Май 2003 года, дано разрешение (сессия) на сбор необходимой документации (проект согласование отвод ЗУ и т.п.) работа уже велась в нарушение закона (не имели права без разрешения) Октябрь 2003 года, документа согласованы и переданы в горсовет. Май 2005 года, дано разрешение на заключение договора аренды ЗУ под реконструкцию. Октябрь 2007 года, подписан договор аренды ЗУ под реконструкцию. Февраль 2008 года, дано разрешение на начало работ по реконструкции. Август 2008 года, строительные работы завершены. Начата работа по приемке в эксплуатацию. До сих пор вопрос с назначением комиссии не решен. Вам посчитать потраченное время. Коллега опуститесь на землю, мы не в Германии. И все это при том что лично знаком с мером и некоторыми замами, с одним из, в одном классе учился. Так что коллега, я не голословен. Может у Вас "молдаванин" быстрее сделают попробуйте, а потом будете иронизировать. Что касается остального, то почему Вы не учитываете то что, " ........НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ, предшествовал период маркетинга. То есть объект оценки был выставлен на продажу через рекламу как склад, а не как магазин." Вы что, в таком варианте, как оценщик, берете аналоги под виртуальный магазин и соответственно ставки аренды? Тогда пардон.... Это к вопросу об антенне. Я не понимаю почему надо оценивать виртуальную вышку в 64 + 7 метров с вытекающими от сюда ЗУ и т. п. проблемами, а не место на здании под антенну высотой в 7 метров? А вот это Вы по видимому в сердцах написали. "Определение инвестиционной стоимости не обязательно связано с необходимостью внесения инвестиций." Если не платить за объект оценки, тогда да, внесение инвестиций для покупки не обязательно. Вы наверное предполагали инвестиции для реконструкции. Но опять же не понимаю, как без инвестиций на реконструкцию переделать склад под магазин? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 13 Янв 2009 10:13 Серый писал(а): Ну вроде на сегодня пока все. Хард, если что-свистите а чё свистеть, пока я тотальный плюс к твоему выступлению другое дело, что в ответ я вижу точно такую же аргументацию, как и я раньше … с путаньем базовых понятий и принципов… rudge , один вопрос: если в расчете доходным подходом участвуют помимо доходов расходов еще и ИНВЕСТИЦИИ то этот расчет может относиться к расчету РС или только к расчету Инвес.стоимости? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 13 Янв 2009 10:25 rudge писал(а): И все это при том что лично знаком с мером и некоторыми замами, с одним из, в одном классе учился. Это не гарантирует ускорения процесса, потому что rudge писал(а): мы не в Германии и для того, чтобы колеса катились быстро, их нужно смазывать чаще и гуще. Наверное, Вам не сильны это было надо или стоимость смазки превышала прогнозируемый эффект, раз все по закону делали. Для пущего соблюдения законов, еще бы в суд на них подали за несоблюдение сроков рассмотрения заявлений и выдачи документов. Если бы все девелоперы поступали так как Вы, они бы уже давно в трубу вылетели. Теперь по поводу антенны. Сравните эффект от антенны высотой в 7 метров и 71 метр. Наверное, они будут разными. И почему-то операторы стремяться залезть на самое высокое здание или сооружение. К чему бы это? А за дополнительно полученный эффект, образованный при залезании на 64 метра высоты нужно платить. Теперь по поводу инвестиционной стоимости. В своих рассуждениях я опирался исключительно на эффект с точки зрения рынка, а не эффект с точки зрения пожеланий конкретного инвестора. Поэтому речь идет исключительно о рыночной стоимости, а никак не инвестиционной. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вт, 13 Янв 2009 11:28 Серый писал(а): А за дополнительно полученный эффект, образованный при залезании на 64 метра высоты нужно платить. Очень занимательная дискуссия! По поводу цитаты. Практически можно сосчитать по пальцам антенны, построенные с земли, на территории города. (В Париже и Москве знаменитые вышечки такие). Почти все антенны размещены на крышах домов. Реально, их владельцы потратили намного меньше денег, чем они возводили бы их с земли. А нельзя ли эту разницу посчитать как право пользования крышей, некий бонус в виде уменьшения затрат на строительство или как доп.доход? В общем, надеюсь, что вы меня поняли. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 13 Янв 2009 15:41 Коллеги ну опять Вы все в кучу свалили. Все то, о чем Вы говорите по НЭИ, справедливо, но для ЗУ. Я же, веду речь о здании как улучшении ЗУ. Да, для ЗУ делается анализ НЭИ с учетом виртуального строительства (а при необходимости и затрат на снос существующего здания) улучшения в пределах градостроительной документации которое приведет стоимость ЗУ к максимуму. И это не оспаривается. А вот если вести речь о НЭИ для здания то тут недопустимо менять его функцию. Если склад то склад, магазин то магазин и т.п. Ведь везде в НС говорится о "подібном" объекте. Ну никак склад не может быть "подібним" магазину. Уважаемый Серый "Сравните эффект от антенны высотой в 7 метров и 71 метр." Отвечаю, эффект от использования антенны 71 метров на ЗУ и 7 метров на крыши здания высотой 64 метра ОДИНАКОВ. Так что "... за дополнительно полученный эффект..." тут никто ничего не платит. Его нет. Есть эффект снижения затрат на строительство (71м). Хотя может и очень сомнительный в силу постоянного платежа за аренду крыши. А почему на крыше коллега irenka Вам ответила. irenka писал(а): Серый писал(а): А за дополнительно полученный эффект, образованный при залезании на 64 метра высоты нужно платить. Очень занимательная дискуссия! По поводу цитаты. Практически можно сосчитать по пальцам антенны, построенные с земли, на территории города. (В Париже и Москве знаменитые вышечки такие). Почти все антенны размещены на крышах домов. Реально, их владельцы потратили намного меньше денег, чем они возводили бы их с земли. А нельзя ли эту разницу посчитать как право пользования крышей, некий бонус в виде уменьшения затрат на строительство или как доп.доход? В общем, надеюсь, что вы меня поняли. Вообще то можно. Но я не думаю что собственника крыши волнует эта разница. Его больше интересует стоимость своей крыши, что бы рассчитать арендную ставку (особенно гос имущество). Разве что в плане определения инвестиционной стоимости проекта установки антенны для ее собственника. Но это с другой ветки. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вт, 13 Янв 2009 16:21 Тогда можно ли посчитать крышу как пол, т.е. территория, место для аренды, учитывая, естественно, местоположение? Добавлено спустя 1 минуту 56 секунд: Или как ст-ть 1 кв. м. в этом же здании? Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 13 Янв 2009 16:33 Ну раз эффекта нету, так и ставьте свою антенну на землю и покрывайте два ближайших дома. А через два еще одну антенну поставите и т.д. И вообще, по поводу определения стоимости под размещение антен для мобильной связи мы уже обсуждали в ветке про трубу. И получится интересная картина: одна и та же антенна, но размещенная на разных объектах будет иметь различный уровень арендной платы. Как по мне - нонсенс. оператора интересует не то, на чем стоит антенна, а высота этого объекта дабы иметь большую площадь покрытия. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вт, 13 Янв 2009 16:43 Теоретически владельцев здания никогда не посещала даже мысль о получении дохода со сдачи крыши в аренду. Это, так сказать, неожиданный бонус. Если они загнут аренду, могут лишиться предложения. Так что я думаю, что крыша стоит не дороже пола. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 18:00 К вопросу о применении ЛНЭИ с изменением фунции здания. В пятницу или субботу, по Тонису, не отрываясь, смотрел (жаль не с начала) передачу про причины которые привели к разрушению, почти мгновенному, торгового комплекса в южной Кореи. В кратце основная причина. После возведения первого этажа заказчик пожелал изменить фунцию здания с офисного под торговый центр. Строительная фирма, посмотрев "рисованный проект", которым внесено несколько изменений связанных с ликвидацией перегородок, оборудованием проемов в меж этажных перекрытиях для эскалаторов, достройкой еще одного этажа под ресторан (5-й), изменения системы кондиционирования с офисного варианта на торговый (по стандартом), отказалась от проведения таких работ, сославшись на необходимость разборки построенного этажа, усиления фундаментов, стоек, перекрытия и внесение соответствующих изменений в новый проект. Заказчик нанял другую фирму которая закончила строительство. Торговый центр проработал 5 лет и 5 месяцев. Около 600 погибших. Кроме вышеназванных причин при изменении функции не было учтено вес товара, торгового оборудования и оборудования ресторана, вес кондиционеров и вес количества посетителей (покупателей). Смотрел и думал о том, как легко некоторые оценщики, за частую под давлением чиновников от ФГИ, проводят оценку, грубо, цеха в 3 этажа по функции магазина исходя из ЛНЭИ. А че, площадь помещений ведь позволяет организовать торговлю. Позвольте коллеги напомнить. (не в обиду) ЛНЭИ это; - физически (функционально) возможно; - экономически целесообразно; - и юридически разрешено. И если хоть один из этих "постулатов" дает отрицательный результат по отношению к ОБЪЕКТУ оценки, то такое ЛНЭИ не является таковым. Остаюсь при своем мнении. Магазин = магазин, склад = склад, офис = офис. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 19:18 ну склад под офис проще переделать, чем наоборот... правда размещение склада далеко не всегда может быть удобно для размещения офиса... а, вообще, коллега, Вы меня навели на мысль о том что можно от любой "переделки" здания/помещения отказываться со ссылкой на отсутствие технического обоснования возможности такой реконструкции... приводя пример "відомі факти руйнування конструкцій будівлі після реконструювання та зміни функціонального призначення будівлі, що приводило до загибелі значної кількості людей"...даже со ссылками т.е. в разделе анализ НЭИ пишем: "поскольку заказчиком не предоставлены документы подтверждающие техническую (физ., функц.) возможность переоборудования (реконструкции) здания (помещений) в ..., то наилучшим эффективным использованием ОО является уже существующее использование, а именно ..... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 20:02 Филин Андрей писал(а): т.е. в разделе анализ НЭИ пишем: "поскольку заказчиком не предоставлены документы подтверждающие техническую (физ., функц.) возможность переоборудования (реконструкции) здания (помещений) в ..., то наилучшим эффективным использованием ОО является уже существующее использование, а именно ..... ага, а потом можно еще круче написать: Цитата: поскольку заказчиком не предоставлены аналоги для своего объекта, то метод аналогов не применялся _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 20:40 м-да.. и упвс не дал почитать... и аренду в районе размещения ОО проанализировать... скажи Прагматик ведь не даром... достаются такие документы... и что прикажете их самому оплачивать? а вот реально, где доказательства того что тот или иной объект МОЖНО переоборудовать...? _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 21:26 Ребята не надо ёрничать. Вопрос то серьезный и не стоит своими постами доводить его до абсурда. (Все то что написано ниже рассматривается аспекте определения РС) Теоретически все можно сделать. Если Вы готовы имеете соответствующие знания, опыт в проектировании, если вы сможете создать и утвердить в ГАСке проект под свое ЛНЕИ, если вы сможете учесть все затраты на реконструкцию под Ваше ЛНЭИ, то и флаг Вам в руки. Считайте. Практически это возможно. Может после всей проделанной работы за 3 копейки Вы сможете обосновать плюсом 2% - 10% доп дохода, то вспомните о поправках которые сведут на 0 все Ваши усилия. К стати если исходить из трех вариантов расчета, затратка, сравнение и доходный, то по Вашей логике, во всех трех надо брать за аналог тот, который, по Вашему мнению, а не по фунции закрепленной в документации, отвечает Вашему ЛНЭИ. Абсурд. Расшифрую По ЛНЕИ оценщик считает, что склад надо рассчитывать как магазин, ибо его доходность выше. Тогда в затратном надо брать УПВС по зданию магазина, в сравнении аналоги тоже магазина, ну и естественно в доходнике ставки аренды по магазину. Повторю АБСУРД. В итоге получим стоимость совсем другого объекта. Вот Андрей Вы пишите "....мысль о том что можно от любой "переделки" здания/помещения отказываться со ссылкой на отсутствие технического обоснования возможности такой реконструкции..." Уточню, не "отказаться", а не придумывать свое, не присущее зданию, как объекту оценки, в МОМЕНТ оценки. Переделают, под Ваше ЛНЭИ, своими глазами увидите и зафиксируете на видио, то что оцениваете, тогда и и считаете по факту. Или Вы коллеги в состоянии учесть возможность переделки здания под Ваше ЛНЭИ? Может Вы с ходу при осмотре и ознакомлении с документацией (как правило БТИ) определите несущую способность фундаментов, грунтов под ними? Давайте Давайте. PS: К стати данные по несущее способности грунтов надо учитывать и при определении ЛНЭИ при оценке ЗУ. Не ужели на форуме нет ни одного специалиста строителя дабы услышать его мнение? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Последний раз редактировалось: rudge (Пн, 16 Мар 2009 21:45), всего редактировалось 1 раз Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 21:44 rudge писал(а): К стати если исходить из трех вариантов расчета, затратка, сравнение и доходный, то по Вашей логике, во всех трех надо брать за аналог тот, который, по Вашему мнению, а не по фунции закрепленной в документации, отвечает Вашему ЛНЭИ. Абсурд. Расшифрую По ЛНЕИ оценщик считает, что склад надо рассчитывать как магазин, ибо его доходность выше. Тогда в затратном надо брать УПВС по зданию магазина, в сравнении аналоги тоже магазина, ну и естественно в доходнике ставки аренды по магазину. Повторю АБСУРД. В итоге получим стоимость совсем другого объекта. вот уж действительно АБСУРД, особенно если вспомнить азы оценки, а именно тот факт, что принцип НЭИ учитывается только в доходнике. з.ы. вот смотрю из окна на хозблок (мусорник) в моем дворе, который переделан в магазинчик, и так себе отчетливо представляю, как в случае оценки я в доходнике буду брать арендный ставки исключительно для помещений для хранения веников и ведер _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 22:03 Hard_Pragmatic писал(а): вот уж действительно АБСУРД, (дык и я об этом же) особенно если вспомнить азы оценки, а именно тот факт, что принцип НЭИ учитывается только в доходнике. з.ы. вот смотрю из окна на хозблок (мусорник) в моем дворе, который переделан в магазинчик, и так себе отчетливо представляю, как в случае оценки я в доходнике буду брать арендный ставки исключительно для помещений для хранения веников и ведер (ну если это Ваше ЛНЭИ то ...) Выделено мое. А это Вы куда дели? НС1 "подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість;" Что касается Ващего "мусорника". Позвольте заметить, что смотря в окно Вы видите не "мусорник", а магазинчик. Вот и оценивайте его как магазин. В чем проблема. Ведь тут все документы подтвердят, что это магазин. Да забыл, напомню Вам коллега, ЛНЭИ определяется до выбора подходов и проведения расчетов. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 22:16 rudge вообще я с Вами согласился в части того чтобы не придумывать необоснованных должным образом реконструкций! _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 22:32 Филин Андрей писал(а): rudge вообще я с Вами согласился в части того чтобы не придумывать необоснованных должным образом реконструкций! Андрей, тут не "реконструкций", а наших "догадок" (пардон другого слова не подобрал) основанных, за частую, на том, что такое (по нашему ЛНЭИ) использование более выгодное с точки зрения экономики. Вот представьте итуацию. Оценщик при оценке склада определил ЛНЭИ (магазин) продали, а потом новый собственник пытается переделать склад под магазин по нашему ЛНЭИ. А ему говорят (специалисты), что тут магазин строить нельзя так как (грунт не тот, не достаточно площади ЗУ для обязательной парковки по ДБН, ТП и ЛЕП не потянут, санэпидемстанция обнаружила не допустимые, для магазина, выделения из стен склада или радиоактивный фон из бетона и т. п.) Чувствуете какие проблемы могут возникнуть у продавца который сошлется на оценку. Да я думаю покупатель, видя перед собой склад, вряд ли заплатит за него как за магазин. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 22:41 rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): вот уж действительно АБСУРД, (дык и я об этом же) особенно если вспомнить азы оценки, а именно тот факт, что принцип НЭИ учитывается только в доходнике. з.ы. вот смотрю из окна на хозблок (мусорник) в моем дворе, который переделан в магазинчик, и так себе отчетливо представляю, как в случае оценки я в доходнике буду брать арендный ставки исключительно для помещений для хранения веников и ведер (ну если это Ваше ЛНЭИ то ...) Выделено мое. А это Вы куда дели? НС1 "подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість;" Ничего не понял, что куда кто дел? rudge писал(а): Что касается Ващего "мусорника". Позвольте заметить, что смотря в окно Вы видите не "мусорник", а магазинчик. Вот и оценивайте его как магазин. В чем проблема. Ведь тут все документы подтвердят, что это магазин. Извиняюсь, я не до конца выразил мысль. Я представлял оценку ДО момента переделки, когда он был мусорником. И вот исходя из Вашего принципа, используя доходный подход я был вынужден при АНЭИ «оставить» его мусорником (когда в соседнем дворе и по всему Киеву уже функционируют тысчи таких лавок) и при выборе арендных ставок искать аналоги по аренде для хибарок с вениками rudge писал(а): Да забыл, напомню Вам коллега, ЛНЭИ определяется до выбора подходов и проведения расчетов. А кто с этим спорит или отрицает? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Sova Сообщения: 1782 Откуда: г.Донецк Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 22:44 irenka писал(а): Теоретически владельцев здания никогда не посещала даже мысль о получении дохода со сдачи крыши в аренду. Это, так сказать, неожиданный бонус. Если они загнут аренду, могут лишиться предложения. Так что я думаю, что крыша стоит не дороже пола. Позвольте не согласиться с Вами. Далеко не все владельцы таких крыш не понимают выгоды владения этими самыми крышами. Приведу Вам пример в Вашем родном городе: 2000 год, ул. Розы Люксембург, здание бывшего профилактория ДонНУ напротив парка Щербакова. Собственник многоэтажки целенаправленно искал арендатора своей крыши для установки передаточных устройств. Учтите, в то время мобильный телефон был розовой мечтой для большинства населения. rudge писал(а): Уточню, не "отказаться", а не придумывать свое, не присущее зданию, как объекту оценки, в МОМЕНТ оценки. Переделают, под Ваше ЛНЭИ, своими глазами увидите и зафиксируете на видио, то что оцениваете, тогда и и считаете по факту. Или Вы коллеги в состоянии учесть возможность переделки здания под Ваше ЛНЭИ? Может Вы с ходу при осмотре и ознакомлении с документацией (как правило БТИ) определите несущую способность фундаментов, грунтов под ними? ... залеганием грунтовых вод (имеет свойство меняться со временем), состояние подошвы фундамента, а также нагрузку на несущие стены, перекрытия и крыши после реконструкции... и еще кучу строительных "мелочей", котрые, в результате, приведут к разрушению здания И все это без грамотного проектировщика и строительной экспертизы. Лично я согласна с rudge, тогда можно и частный дом считать доходкой... как торговый комплекс, например, или административно-офисное здание. Ведь можно же каждую комнату сдавать в аренду под офис? Даже без реконструкции. А если еще и по документации БТИ... Не знаю как в других городах, но в нашем "мегаполисе" по конструктивным элементам там такие шедевры можно увидеть... rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 22:55 Hard_Pragmatic писал(а): .....когда в соседнем дворе и по всему Киеву уже функционируют тысячи таких лавок) и при выборе арендных ставок искать аналоги по аренде для хибарок с вениками Вы хотите так считать, плиз, тока в расчетах, учтите затраты на переоборудование "хибарки с вениками" под магазин. Может до 0 не опуститесь. rudge писал(а): Да забыл, напомню Вам коллега, ЛНЭИ определяется до выбора подходов и проведения расчетов. А кто с этим спорит или отрицает? [/quote] Вот Вот Если Вы определите для склада ЛНЭИ под магазин, то и проводите все расчеты с учетом обоснованного Вами НЕИ (и в затратке, и в сравнении тоже) _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 23:12 rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): .....когда в соседнем дворе и по всему Киеву уже функционируют тысячи таких лавок) и при выборе арендных ставок искать аналоги по аренде для хибарок с вениками Вы хотите так считать, плиз, тока в расчетах, учтите затраты на переоборудование "хибарки с вениками" под магазин. Может до 0 не опуститесь. во-первых, не я так хочу, а НС и вообще теория оценки; во-вторых естественно я буду учитывать затраты на переоборудование; в-третьих, если опущусь до 0 то буду использовать другое НЭИ, может и как "хибарки с вениками" для этого собственно АНЭИ и делается. rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): rudge писал(а): Да забыл, напомню Вам коллега, ЛНЭИ определяется до выбора подходов и проведения расчетов. А кто с этим спорит или отрицает? Вот Вот Если Вы определите для склада ЛНЭИ под магазин, то и проводите все расчеты с учетом обоснованного Вами НЕИ (и в затратке, и в сравнении тоже) ой хоспади, как всё запущено!, я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1, и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками». _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 23:33 Hard_Pragmatic писал(а): ой хоспади, как всё запущено!, я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1, и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками». Да уж. Что то новое в оценке. В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин. И че в итоге? Что касается НС, то я не нахожу в нем даже намека на изменение функции объекта оценки для обоснования ЛНЭИ. Эт Ваши домыслы. А вот как раз понятие "подібне майно" расписано четко. И еще из НС - ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; Или Вы глядя на "мусорку" видите в ней магазин.? Круто однако. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Sova Сообщения: 1782 Откуда: г.Донецк Добавлено: Пн, 16 Мар 2009 23:58 rudge писал(а): Да уж. Что то новое в оценке. В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин. И че в итоге? Да все правильно: в затратке и сравнительном - аналоги, причем тут НЭИ? 41. Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах. 47. Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки. А дисскусс о кокой стоимости идет? 42. За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які грунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо. 43. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання. Для обгрунтування реконструкции привлекайте специалистов со строимтельным образованием... иначе можно оспорить. Но все равно - это уже инвестиционная стоимость. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 17 Мар 2009 08:46 rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): ой хоспади, как всё запущено!, я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1, и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками». Да уж. Что то новое в оценке. В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин. о чем дальше говорить? занавес. p/s/не прошло и полторы тысячи страниц, что бы выяснить, что мы с тобой говорим о РАЗНЫХ вещах, я говорю про ОЦЕНКУ в понимании Международных и Национальных Стандартов и общей теории, ты же говоришь про нечто надуманное тобой… _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 17 Мар 2009 21:58 rudge писал(а): К вопросу о применении ЛНЭИ с изменением фунции здания. В пятницу или субботу, по Тонису, не отрываясь, смотрел (жаль не с начала) передачу про причины которые привели к разрушению, почти мгновенному, торгового комплекса в южной Кореи. ота тут есть видео: http://torrents.net.ua/forum/viewtopic.php?t=77806 _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 11:21 Серый писал(а): Да, rudge, я даже и не знаю что сказать. Обычно говорят, что человек утрирует, но в данном случае я бы говорил, что Вы удесятерируете, и это как минимум. Исходя из полемики в этой и соседней ветки, у меня сложилось впечатление, что у Вас НЭИ всегда равно существующему использованию независимо ни от чего, а данный раздел отчета просто сводится к написанию этого равенства. Если говорит о НЕИ с позиции, что оно "всегда равно существующему использованию независимо ни от чего" то позвольте привести несколько примеров. 1. Здание под офис по титулу и функции - используется как склад или производство. 2. Загрузка здания арендаторами ниже средне рыночной в силу плохого менеджмента. Завышают не обосновано аренду тем самым теряют арендаторов и доход. 3. Фактические (белые, часть налом в карман) арендные ставки не соответствуют средне рыночным. 4 Не берется аренда за право пользования помещениями совместного пользования, ЗУ, размещение рекламы и т.п. 5. Вообще не сдаются в аренду вакантные площади. Эт вкратце то с чем я лично сталкивался в своей практике. Что касается "удесятерируете, и это как минимум" каждый отстаивает свое мнение и позицию как умеет Добавлено спустя 19 минут 41 секунду: Sova писал(а): rudge писал(а): Да уж. Что то новое в оценке. В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин. И че в итоге? Да все правильно: в затратке и сравнительном - аналоги, причем тут НЭИ? Коллега, а где Вы видите в моем посту НЕИ для затратки и сравнения? Тут как раз на оборот. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Sova Сообщения: 1782 Откуда: г.Донецк Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 11:59 Hard_Pragmatic писал(а): rudge писал(а): К стати если исходить из трех вариантов расчета, затратка, сравнение и доходный, то по Вашей логике, во всех трех надо брать за аналог тот, который, по Вашему мнению, а не по фунции закрепленной в документации, отвечает Вашему ЛНЭИ. Абсурд. Расшифрую По ЛНЕИ оценщик считает, что склад надо рассчитывать как магазин, ибо его доходность выше. Тогда в затратном надо брать УПВС по зданию магазина, в сравнении аналоги тоже магазина, ну и естественно в доходнике ставки аренды по магазину. Повторю АБСУРД. В итоге получим стоимость совсем другого объекта. вот уж действительно АБСУРД, особенно если вспомнить азы оценки, а именно тот факт, что принцип НЭИ учитывается только в доходнике. Возможно, я что-то не правильно поняла (или не совсем вразумительно написала, поздновато было ). В даном случае, я, какраз, согласна с Вами. И еще... Я согласна с Вами, что невозможно просчитать затраты на реконструкцию, не имея специального образования или без привлечения специалистов - слишком уж много нужно учитывать того, о чем имеют понятие только специально обученные люди. Но при этом, считаю, что НЄИ необязательно должно соответствовать текущему использованию. Все должно быть в разумных пределах. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 12:14 Уважаемая Sova Вся проблема при выборе НЕИ это - законодательно не запрещено/разрешено Если объект оценки многофункционален по документам (в законе) по почему бы и не просчитать по максимальному НЕИ. Для ознакомления посмотрите какие требования прописаны в Законе про разрешительную систему. Там ваще до абсурда доходят. К стати, позавчера в ДПИ имел беседу со своим инспектором. Так она мне сказала, что по КВЕД-у 70.31.0, я не имею права проводить деятельность по оценке движимого имущества, недвижки для бух учета, авто и т.п. А другого КВЕД-а для оценке нет. Так что получается все наши работы, кроме оценок недвижки под продажу и аренду, НЕ ЗАКОННЫ А фонду по барабану _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 12:36 Так что ж вы про «новое» и «домыслы» молчите. rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): ой хоспади, как всё запущено!, я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1, и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками». Да уж. Что то новое в оценке. В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин. Расскажите что ж тут нового? (Заодно сделаете открытие и переворот в теории оценки.) rudge писал(а): Что касается НС, то я не нахожу в нем даже намека на изменение функции объекта оценки для обоснования ЛНЭИ. Эт Ваши домыслы. И про «домыслы» мои, которые записаны в НС, расскажите. Очень интересно. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 12:42 Перенесено из другой темы. Серый МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА № 1891 "п.69. В случае когда процедурой продажи объекта оценки предусматриваются дополнительные условия (условия, требующие дополнительных материальных затрат, в частности сохранение существующего направления использования, если таковое направление не может быть признано наиболее эффективным использованием), может определяться инвестиционная стоимость такого объекта. В таком случае в отчете об оценке дается анализ наиболее эффективного использования объекта оценки и расчет влияния дополнительных условий продажи на его стоимость. п. 70. Оценка объектов в материальной форме для других случаев их отчуждения путем продажи на конкурентной и неконкурентной основе производится путем определения рыночной стоимости...." Прошу заметить, что пункты идут один за другим. НС 1. " стоимость в использовании - стоимость, которая расчитывается исходя из современных условий использования объекта оценки и может не соответствовать его наиболее эффективному использованию." Т.е. может и соответствовать НЭИ, чем оценщик и пользуется (естественно, когда докажет, что аналогичные объекты используются эффективней, т.е. выполняется НЭИ) в ДП. Т.е. используя принцип НЭИ для объекта оценки, Вы устраняете влияние неэффективного менеджмента, а не подменяете объект оценки другим вымышленным Вами. Я не думаю, что склад - аналог магазина или офиса, и наоборот. Прошу Вас заметить, что в определении РС, согласно НС1, также звучит: "стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки... Вы в отчете пишите, например: склад - будущий магазин или все-таки склад? _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 12:44 Перенесено из темы "Фонтан". ребята, вот вы так часто говорите, что не у всех "НЭИ всегда равно существующему использованию независимо ни от чего, а данный раздел отчета просто сводится к написанию этого равенства" - ну выложите кусок хоть какого-нибудь отчета, где обосновано НЭИ иное от существующего, и потом это НЭИ учтено в расчетах, как и затраты на его достижение. Добавлено спустя 1 минуту 13 секунд: Андрей Яворский, я не про этот случай. я воообще в целом. я не видела живьем ни одного отчета, сделанного для фонда, или для банка, или для еще чего-нибудь, где был бы нормальный расчет НЭИ, обоснованный и с выкладками по цифрам и перечнем разрешительной документации на изменение фактического использования, со сроками получения и реализации этих изменений, которые потом участвуют в расчетах. очень хочу посмотреть. SanTim Возраст: 55 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 12:47 rudge писал(а): К стати, позавчера в ДПИ имел беседу со своим инспектором. Так она мне сказала, что по КВЕД-у 70.31.0, я не имею права проводить деятельность по оценке движимого имущества, недвижки для бух учета, авто и т.п. А другого КВЕД-а для оценке нет. Так что получается все наши работы, кроме оценок недвижки под продажу и аренду, НЕ ЗАКОННЫ есть еще один очень удобный КВЕД: 74.87.0 - надання інших комерційних послуг. И все наши оценки опять законны rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 12:59 SanTim писал(а): есть еще один очень удобный КВЕД: 74.87.0 - надання інших комерційних послуг. И все наши оценки опять законны Угу, так и работаем. Тока "коммерция" в переводе с французского это "торговля" и уж не как не "оценка" _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 16:06 zanoza писал(а): я не видела живьем ни одного отчета, сделанного для фонда, или для банка, или для еще чего-нибудь, где был бы нормальный расчет НЭИ, обоснованный и с выкладками по цифрам и перечнем разрешительной документации на изменение фактического использования, со сроками получения и реализации этих изменений, которые потом участвуют в расчетах. очень хочу посмотреть. Я.И.Маркус на авторском семинаре рассказывал про такой отчет по объекту бывшего завода "Большевик" (модель реконструкции производственных помещений под торговые площади). Вообще-то, качественный (расчетный) вариант альтернативного использования - это отдельная оценка. А если рассматривать два, три варианта - это ж какой объем работы! Прагматичность не позволяет в одной оценке (за которую и платят, как за одну) делать еще несколько полноценных оценок... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 16:24 zanoza писал(а): я не про этот случай. я воообще в целом. я не видела живьем ни одного отчета, сделанного для фонда, или для банка, или для еще чего-нибудь, где был бы нормальный расчет НЭИ, обоснованный и с выкладками по цифрам и перечнем разрешительной документации на изменение фактического использования, со сроками получения и реализации этих изменений, которые потом участвуют в расчетах. очень хочу посмотреть. У меня есть, но показать не могу. Не из жадности. Работа делалась для часного инвестора. Все исходные данные его, наша задача была в просчете экономического эффекта, если хотите - добавленной стоимости. Добавлено спустя 6 минут 54 секунды: N.D. писал(а): Вообще-то, качественный (расчетный) вариант альтернативного использования - это отдельная оценка. А если рассматривать два, три варианта - это ж какой объем работы! Прагматичность не позволяет в одной оценке (за которую и платят, как за одну) делать еще несколько полноценных оценок... Так и обсуждение шло с точки зрения, как нужно делать правильно. Ведь вы же зная объект оценки можете прикинуть свои трудозатраты, следовательно и стоимость своих услуг. Если считаете, что платят мало - не беритесь. Ведь маленькая оплата не является уважительной причиной для неправильного выполнения работы. В случае заворушки никого не будет интересовать, сколько вы взяли за работу. Я думаю, что Маркус это учел, и еще за имя не забыл накинуть. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 16:57 Серый писал(а): Так и обсуждение шло с точки зрения, как нужно делать правильно. Ведь маленькая оплата не является уважительной причиной для неправильного выполнения работы. Речь идет не о маленькой, а обычной оплате. Если трудозатраты и модель расчета стоимости здания соответствует сумме N, то, скажем, три модели в рамках анализа НЭИ - это 3N. На практике такого не наблюдал) И второе. Почему сразу "неправильное выполнение"? Глубина анализа нигде не регламентирована. Нередко ограничиваются общими соображениями, не привлекая расчеты. А потом делают вывод: текущее использование = наиболее эффективное. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 18:17 Коллеги вот пояснение как делать. Часть "...В целом, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости представляет собой процесс последовательной проверки всех вариантов на соответствие следующим критериям: 1. юридическая допустимость; 2. физическая осуществимость; 3. финансовая эффективность; 4. максимальная доходность. При этом последовательность этапов отбора вариантов для определения наиболее эффективного, как правило, соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость каждого из Вариантов, затем оценивается финансовая осуществимость и лишь в конечном итоге - максимальная доходность. Этот алгоритм аналитики, имеющие огромный опыт такой работы, выработали с одной целью - не тратить время на финансово-экономический анализ и сравнение концепций, которые просто юридически запрещены или физически невозможны.... В процессе проверки юридической допустимости каждого из рассматриваемых вариантов использования недвижимости анализируются существующие ограничения, нормы зонирования, нормативные акты по охране исторических зданий, строительные нормы и правила, а также экологическое законодательство и так далее - все то в законодательнорегулятивной сфере, что может ограничивать или делать конкретные виды потенциального использования невозможными." Весь текст здесь http://www.retail.com.ua/analitics/16/36/ Эта статья написана для девелоперов. Но она актуальна и для обоснования НЕИ при оценке как ЗУ так и существующих на нем зданий. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 20:57 Цитата: Работа делалась для частного инвестора. - правильно. вот только им это и надо. и только они могут тебе дать хотя бы (!) ориентировочные данные, которые нужны для расчета. ибо он уже пару взяток отнес, ему уже сказали, что тут "да, можно изменить целевое назначение земли", или "да, если перестроить, то через судью иванова можно будет быстро узаконить - за два месяца". а все остальное АНЭИ - это фигня, извините, на постном масле. Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 22:19 Жень! Так и ведется полемика о РС или ИС? Тут взгляды диаметрально разошлись. zanoza писал(а): правильно. вот только им это и надо. и только они могут тебе дать хотя бы (!) ориентировочные данные, которые нужны для расчета. ибо он уже пару взяток отнес, ему уже сказали, что тут "да, можно изменить целевое назначение земли", или "да, если перестроить, то через судью иванова можно будет быстро узаконить - за два месяца". Это РС или ИС? а все остальное АНЭИ - это фигня, извините, на постном масле. по большому счету АНЭИ - анализ загруженности (эффективности) использования ОО по сравнению с АНАЛОГИЧНЫМИ объектами. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 20 Мар 2009 08:30 полемика ведется о правильном расчете НЭИ, а также почему в основном НЭИ = существующему использованию. как при рыночной стоимости, так и при инвестиционной. просто при расчете рыночной (при типичных условиях) у вас нет никаких данных, которые дают вам представление о том, что здесь можно построить и что нельзя. да у вас даже допуска к генплану нет! толку, что вы скажете, что тут хорошее место для АЗС - и рассчитаете РС участка со сменой целевого под АЗС как НЭИ, а генпланом тут парк предусмотрен. а если при расчете той же рыночной есть "потенциальный покупатель" (а мы знаем, что такое часто бывает, несмотря например на аукционы ), то он уже имеет некоторое представление что там можно сделать, что позволит вам сделать ОБОСНОВАННЫЙ анализ НЭИ, а не просто так - теоретический. Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пт, 20 Мар 2009 18:36 zanoza Жень! Мне как-то неудобно, я к тебе на "ты", а ты теперь мне - "вы". До прояснения, постараюсь писать обезличено. zanoza писал(а): полемика ведется о правильном расчете НЭИ, а также почему в основном НЭИ = существующему использованию. как при рыночной стоимости, так и при инвестиционной. В контексте предыдущей фразы, я не очень понял. Прошу пояснений. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 09:19 ну я так поняла, тебя смутило появление слова "инвестор". Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 16:51 zanoza писал(а): а если при расчете той же рыночной есть "потенциальный покупатель" (а мы знаем, что такое часто бывает, несмотря например на аукционы ), то он уже имеет некоторое представление что там можно сделать, что позволит вам сделать ОБОСНОВАННЫЙ анализ НЭИ, а не просто так - теоретический. Согласен, но НЭИ, в этом случае, мы будем рассчитывать для о пределения какой стоимости? Обычно заказчик приходит и говорит, что ему нужно оценить, пусть опять-же склад, и какие тузы у него в рукаве он нам не обязан говорить, тем более, если оценщик начнет планы заказчика воплощать в оценке при определении РС, что существенно повлияет на стоимость? zanoza писал(а): а также почему в основном НЭИ = существующему использованию. Потому, что у нас нет идентичных аналогов. Мы оперируем функциональными аналогами. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 16:58 Цитата: , пусть опять-же склад, и какие тузы у него в рукаве он нам не обязан говорить - не обязан. но ты будучи обычным рядовым оценщиком просто НЕ МОЖЕШЬ сделать обоснованный расчет НЭИ, отличного от текущего использования. из-за нехватки информации. так что поэтому анализ НЭИ в отчетах об оценке - для галочки. конечно, теоретически, если тебе дал потенциальный покупатель имеющуюся у него инфу, то тут как бы стоимость становится "инвестиционная". но практически - у него эта инфа есть, а у тебя нет никакой. ну-ка, сделай расчет НЭИ для рыночной стоимости при отсутствии информации. Цитата: Потому, что у нас нет идентичных аналогов. Мы оперируем функциональными аналогами. - не поняла. можно подробнее? Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 17:18 Заказчик хочет знать сколько будет стоить склад, в таком-то месте и в таком-то техническом состоянии. У тебя нет и не может быть идентичного склада, т.к. ЗУ уже занят объектом оценки. Но у тебя есть функциональные аналоги (склады) разбросанные по всему городу или находящиеся рядом с ОО. И нет никаких оснований считать, что ОО будет использоваться заказчиком под другой функцией. Т.е. НЭИ будет рассчитываться на основе функционального назначения ОО. А, если заказчик придет с просьбой оценить скоки буит стоить имущество, когда он эти телодвижения произведет, то тогда НЭИ будет по конечному продукту, т.е. с другой функцией. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 17:44 zanoza писал(а): конечно, теоретически, если тебе дал потенциальный покупатель имеющуюся у него инфу, то тут как бы стоимость становится "инвестиционная". не становиться она инвестиционной, если стоимость по инфе покупателя будет большей чем по текущему использованию ,то это будет самая настоящая РС. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пн, 23 Мар 2009 17:47), всего редактировалось 1 раз Sova Сообщения: 1782 Откуда: г.Донецк Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 17:45 Цитата: ...ты будучи обычным рядовым оценщиком просто НЕ МОЖЕШЬ сделать обоснованный расчет НЭИ, отличного от текущего использования. из-за нехватки информации. так что поэтому анализ НЭИ в отчетах об оценке - для галочки. конечно, теоретически, если тебе дал потенциальный покупатель имеющуюся у него инфу, то тут как бы стоимость становится "инвестиционная". но практически - у него эта инфа есть, а у тебя нет никакой. ну-ка, сделай расчет НЭИ для рыночной стоимости при отсутствии информации. Считаю, что zanoza дала исчерпывающий ответ. Краткость - сестра таланта zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 18:06 спасибо. просто я один раз видела генплан. полностью. и планы города, где отмечены, например, зоны подтопления, зоны загрязнения шумового, и прочего... ооочень отрезвляет. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 18:52 Hard_Pragmatic писал(а): zanoza писал(а): конечно, теоретически, если тебе дал потенциальный покупатель имеющуюся у него инфу, то тут как бы стоимость становится "инвестиционная". не становиться она инвестиционной, если стоимость по инфе покупателя будет большей чем по текущему использованию ,то это будет самая настоящая РС. zanoza +1000 Для РС используются рыночные данные, те что сложились на существующем рынке (типовые) для объекта оценки, а не "инфу" которую дал оценщику "потенциальный покупатель". Иль Вы, коллега провидец и знаете как потенциальный покупатель будет пользовать квартиру на 1 этаже, с выходом окон на красную линию в центре города? (особенно если квартиру продавать через торги) Под офис? Под магазин? Под склад? Под аптеку? Под ломбард? Под банк? Под игровые автоматы? Под парикмахерскую? Под "номера"? Под ................................................. А может он просто хочет в ней жить? А? Или это не ЛНЭИ? Нет, это не ЛНЭИ, доходность и естественно "вартість не максимальна". Вот поменяем ка мы щас функцию и все будет ляля. Тогда попутно вопрос, а какой из предыдущих примеров Вам более подходит для определения ЛНЭИ? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 19:48 rudge писал(а): Иль Вы, коллега провидец и знаете как потенциальный покупатель будет пользовать квартиру на 1 этаже, с выходом окон на красную линию в центре города? (особенно если квартиру продавать через торги) Вы когда ОКОНЧАТЕЛЬНО поймете принцип НЭИ, тогда Вы перестанете задавать такие некомпетентные вопросы (в разрезе определения РС). А пока коротко напомню прописные истины – оценщику при определении РС глубоко фиолетово как потенциальный покупатель будет пользовать объект оценки, оценщику важно определить Наиболее Эффективное Использование объекта оценки и МОЖЕТ быть (а МОЖЕТ и НЕ быть) оно совпадет с планами покупателя. И кстати ели Вы уж находите время, и заходите сюда, то я до сих пор не услышал ответа на пост: Hard_Pragmatic писал(а): Так что ж вы про «новое» и «домыслы» молчите. rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): ой хоспади, как всё запущено!, я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1, и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками». Да уж. Что то новое в оценке. В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин. Расскажите что ж тут нового? (Заодно сделаете открытие и переворот в теории оценки.) rudge писал(а): Что касается НС, то я не нахожу в нем даже намека на изменение функции объекта оценки для обоснования ЛНЭИ. Эт Ваши домыслы. И про «домыслы» мои, которые записаны в НС, расскажите. Очень интересно. ? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 10:04 Hard_Pragmatic если стоимость по инфе покупателя будет большей чем по текущему использованию ,то это будет самая настоящая РС. Во-во! Вот так квартиры для залога и ценили, когда заемщику не хватало денег на первоначальный взнос _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 10:22 Андрей Яворский а банки кстати не принимали отчеты с НЭИ, отличным от фактического. прямо в требованиях прописано. найду - процитирую. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 10:34 zanoza писал(а): Андрей Яворский а банки кстати не принимали отчеты с НЭИ, отличным от фактического. прямо в требованиях прописано. найду - процитирую. все мы знаем про банки и их «требования» к оценке, только причем тут это к теории НЭИ? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 11:58 zanoza Hard_Pragmatic писал(а): конечно, теоретически, если тебе дал потенциальный покупатель имеющуюся у него инфу, то тут как бы стоимость становится "инвестиционная". не становиться она инвестиционной, если стоимость по инфе покупателя будет большей чем по текущему использованию ,то это будет самая настоящая РС. О НЭИ тут ни слова. Хотелось бы уточнить, что если стоимость в текущем использовании соответствует НЭИ, то она может равняться РС. А не согласно инфе покупателя. Hard_Pragmatic Виктор! "Теория" НЭИ, на мой взгляд, должна начинаться с определения НЭИ. В котором говорится об учете зависимости РС ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ от его НЭИ. Потом смотрим в определение РС, там говорится об ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ и о рынке ПОДОБНОГО ИМУЩЕСТВА. Далее вспоминаем, что подобное имущество своими характеристиками и свойствами подобно ОО и имеет такую же инвестиционную привлекательность. Т.е. квартиры расположенные на первых этажах жилых домов могут иметь одинаковые характеристики и свойства, но разную инвестиционную привлекательность (возможность смены функционального назначения). Надбавку за инвест привлекательность оценщик должен учитывать при подборе аналогов. Другими словами не смешивать обычные квартиры на первом этаже, с квартирами предлагаемыми под бизнес - СП во всей своей красе. Но объектом оценки все равно остается квартира, а не магазин, офис и т.д. И, опять-же инфа (мнение) покупателя здесь не имеет никакого значения. А если оценщик желая изменить инвестиционную привлекательность, меняет характеристики и свойства объекта оценки, то он уже определяет не РС, а какую-то другую стоимость. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:17 Андрей Яворский, не зацикливайся ты на инфе от покупателя. она была приведена в качестве иллюстрации просто, о том, откуда может быть хоть какая-то информация о возможной смене использования. Цитата: если стоимость в текущем использовании соответствует НЭИ, то она может равняться РС - не может, а равняется, по-моему. Matilda Сообщения: 779 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:21 Олефиренки на вас нету Помниица она както говорила: Неужели вы будете оценивать сарай на Хрещатике как сарай? если наиболее эффективное использование - ма-га-зи-н! вот тут НЭИ весь и во всем. у меня другой вопрос. в Новых международных стандартах оценки написано неперь не НЭИ а ЛНЭИ!!! Как совмещать наше правописание с международным, а? Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:24 Андрей Яворский честно говоря я не понял, что Вы хотели донести и с чем не согласны Опять же при чем здесь метод аналогов к НЭИ? Добавлено спустя 1 минуту 34 секунды: Matilda писал(а): у меня другой вопрос. в Новых международных стандартах оценки написано неперь не НЭИ а ЛНЭИ!!! Как совмещать наше правописание с международным, а? не понял проблемы? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Matilda Сообщения: 779 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:31 ну по нашим стандартам пишется НЭИ а в международных опять появилось слово "лучшее" т.е. ЛНЭИ zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:33 Matilda, Олефиренки на нас конечно нету. НО! если вы оцените сарай на крещатике как магазин, а по генплану там через полгода - клумба, то что получится? завышение рыночной стоимости. а теперь предположим, что это залог в банк пошел. по такой цене или купил кто-то, а ему через полгода приходят и говорят - здесь будет город-сад. все. выметайся. земля в аренде - компенсации никакой, за улучшения получишь по оценке стоимости сарая. вот вам и НЭИ, вот вам и рыночная. Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд: а, да, и стоимость сарая - не рыночная, а по оценке БТИ (есть такой казус там в законодательстве) Matilda Сообщения: 779 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:58 а это не мои проблемы, что там будет город-сад или караван-сарай.я оценщик и могу вообще в глаза не видеть генплан. оцениваю РС исходя их НЕИ, а что там будет потом мне не важно. срок действия отчета ограничен во времени и в условиях и допущениях я пишу что выражаю в НЭИ свои мисли и раздумья по этому поводу которые составляют НЕ безусловный факт. А прийдет новый дядя-выгонит старого-закажет мне оценку еще раз. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:58 Hard_Pragmatic писал(а): Вы когда ОКОНЧАТЕЛЬНО поймете принцип НЭИ, тогда Вы перестанете задавать такие некомпетентные вопросы (в разрезе определения РС). А пока коротко напомню прописные истины – оценщику при определении РС глубоко фиолетово как потенциальный покупатель будет пользовать объект оценки, оценщику важно определить Наиболее Эффективное Использование объекта оценки и МОЖЕТ быть (а МОЖЕТ и НЕ быть) оно совпадет с планами покупателя. Мой пост от Чт, 19 Мар 2009 11:21 rudge писал(а): Если говорит о НЕИ с позиции, что оно "всегда равно существующему использованию независимо ни от чего", то позвольте привести несколько примеров. (Когда фактическое использование не соответствует НЕИ при неизменной функции здания.) 1. Здание под офис по титулу и функции - используется как склад или производство. 2. Загрузка здания арендаторами ниже средне рыночной в силу плохого менеджмента. Завышают, не обосновано аренду тем самым теряют арендаторов и доход. 3. Фактические (белые, часть налом в карман) арендные ставки не соответствуют средне рыночным. 4 Не берется аренда за право пользования помещениями совместного пользования, ЗУ, размещение рекламы и т.п. 5. Вообще не сдаются в аренду вакантные площади. Эт вкратце то с чем я лично сталкивался в своей практике. Это для Вас. Если эти примеры противаречат «теории и принципам НЕИ» то пардон. Так что, Вы сами разберитесь с принципами НЕИ. Что касается Вашего «….тогда Вы перестанете задавать такие некомпетентные вопросы (в разрезе определения РС)», то не Вам судить о моей компетенции. Нет аргументов для ответа на вопрос, не отвечайте, сидите тихенько «за зановесом». Что касается Вашего «…. глубоко фиолетово…», то мне «как потенциальному покупателю», глубоко фиолетово какое НЕИ Вы как оценщик напишите в отчете по отношению к складу, если я вижу склад то я его покупаю по стоимости, которая сложилась на момент покупки складских помещений. Знаете, я больше доверяю своему зрению, чем Вашим «домыслам» Matilda писал(а): Олефиренки на вас нету Помниица она както говорила: Неужели вы будете оценивать сарай на Хрещатике как сарай? если наиболее эффективное использование - ма-га-зи-н! вот тут НЭИ весь и во всем. у меня другой вопрос. в Новых международных стандартах оценки написано неперь не НЭИ а ЛНЭИ!!! Как совмещать наше правописание с международным, а? Уважаемая Матильда На эту тему я Валентиной Леонидовной как-то говорил. С моими доводами она согласилась. (похоже у Вас устаревшая информация) Если сарай на Крещатике в Киеве продается с ЗУ, то стоимость ЗУ как раз рассчитывается по НЕИ под, например магазин. Стоимость улучшения, «сарая» на этом ЗУ, остается стоимостью «сарая». В сумме имеем максимальную стоимость за счет стоимости ЗУ. Если продается сарай без ЗУ, то здесь будет учтено ППЗУ. (а далее выкуп ЗУ и в сумме почти та же цифра за минусом ППЗУ на период пользования) Поверьте, что если Вы возьмете данные по продажам и арендным ставкам для такого «сарая», то в них уже будет заложено стоимость с учетом места расположения. Для примера сравните стоимость квартир на 1 этаже с выходом на красную линию со стоимостью таких же квартир, но в менее выгодном месте, которое не дает возможность изменения функции (на пример под отделение банка) с целью получения большего дохода. . Это про РС. Если говорить о инвест. стоимости, то тут все правильно, выбор НЕИ будет проводится по максимальной доходности с учетом требований градостроительной документации в которой будет вариант юридически дозволенный (а не тот который мы захотим). Добавлено спустя 2 минуты 18 секунд: zanoza +100000000 _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 14:13 rudge писал(а): Так что, Вы сами разберитесь с принципами НЕИ. Спасибо, я разобрался уже давно. rudge писал(а): Что касается Вашего «….тогда Вы перестанете задавать такие некомпетентные вопросы (в разрезе определения РС)», то не Вам судить о моей компетенции. Ну если Вы со мной спорите, то мне и судить, естественно в пределах предмета спора. rudge писал(а): Нет аргументов для ответа на вопрос, не отвечайте, сидите тихенько «за зановесом». Аргументы были, и я ответил, присмотритесь еще раз. А вот ответа от Вас я уже тритий раз не дождался, вот где аргументов то нет. Про тихонько и занавес это уже детский сад. rudge писал(а): Что касается Вашего «…. глубоко фиолетово…», то мне «как потенциальному покупателю», глубоко фиолетово какое НЕИ Вы как оценщик напишите в отчете по отношению к складу, если я вижу склад то я его покупаю по стоимости, которая сложилась на момент покупки складских помещений. Совершенно верно, только как это противоречит тому, что оценщик таки напишет своё НЭИ? rudge писал(а): Знаете, я больше доверяю своему зрению, чем Вашим «домыслам» Ну про домыслы я по-прежнему жду ответа. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 14:17 касательно инвест. и рын. стоимостей. Цель оценки никто не отменял. Если дано определить РС, не надо ничего выдумывать. Инвест. стоимость подразумевает наличие особых условий сделки (инвестирования, компенсации пост. затрат, сохранения чего-либо, что может быть связано с затратами), для которой производится оценка. По сути это дополнительное инвестирование сверх стоимости объекта. У меня на памяти только один такой пример - оценка помещений гос. и комм. собственности под аренду. В натоящее время определяется РС в текщем состоянии т.е. с учетом улучшений арендатора. Насколько я помню, ранее возможно было отделять стоимость улучшений (ремонт), произведенных арендатором, от РС, в результате чего определялась инвестиционная стоимость. Да, это сметы, чеки, акты выполненных работ и прочий геморрой. НО таковы были условия соглашения сделки аренды ТОГДА. Щас определяется РС недвиж. имущества и согласно законодательству рассчитывается арендная плата - такая что арендаторы бьются головой ап стену, за свои же деньги отремонтированную. И господа коллеги, принцип НЭИ все-таки это ближе к доходному подходу. Всё что Андрей Яворский сказал Андрей Яворский писал(а): Т.е. квартиры расположенные на первых этажах жилых домов могут иметь одинаковые характеристики и свойства, но разную инвестиционную привлекательность (возможность смены функционального назначения). Надбавку за инвест привлекательность оценщик должен учитывать при подборе аналогов. Другими словами не смешивать обычные квартиры на первом этаже, с квартирами предлагаемыми под бизнес - СП во всей своей красе. Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 15:35 kink писал(а): И господа коллеги, принцип НЭИ все-таки это ближе к доходному подходу. В ДП над ним чаще задумываются. Но в СП его никто не отменял. Просто он существует в ценах аналогов по умолчанию. А оценщик его реализует правильным подбором аналогов. Или Вас смущает слово "использование"? Использование имущества собственником не является исключительно получением доходов на протяжении долгого периода времени, реализация объекта то-же использование. Hard_Pragmatic "Хороший" ответ на мой предыдущий пост с железной аргументацией - я ничего не понял. При этом единственный довод, который я увидел: о хибарке во дворе, которая на самом деле является магазином, в вашем разумении. Давайте будем вести дискуссию на равных. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 15:47 Цитата: и могу вообще в глаза не видеть генплан. Matilda, а как же "юридически дозволенное"?! Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 16:16 Андрей Яворский о чём мы спорим? я честно уже запутался кто кому и что доказывает? Давайте с чистого листа. Я в этой ветке утверждаю о следующем: 1. Анализ НЭИ для определения РС необходимо проводить. 2. НЭИ может не совпадать с существующим использованием. 3. НЭИ применяется ТОЛЬКО в доходном подходе. (в моем примере магазин-хибарка: в затартке УПВС я буду брать для хибраки, в аналогов продаж, аналоги я буду брать для хибарки, а в доходном арендные ставки для магазина) С чем Вы не согласны? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 16:17 Несколько раз пересмотрел ветку и наконец то нашел, на какой вопрос я должен ответить. Кажись это. Hard_Pragmatic писал(а): Так что ж вы про «новое» и «домыслы» молчите. rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): ой хоспади, как всё запущено!, я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1, и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками». Да уж. Что то новое в оценке. В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин. Расскажите что ж тут нового? (Заодно сделаете открытие и переворот в теории оценки.) rudge писал(а): Что касается НС, то я не нахожу в нем даже намека на изменение функции объекта оценки для обоснования ЛНЭИ. Эт Ваши домыслы. И про «домыслы» мои, которые записаны в НС, расскажите. Очень интересно.[/quote] Обратите внимание коллега, не я "прописал" Ваши домыслы в НС, а Вы (читайте выше) Я то как раз, при определении РС, об обратном. (там же читайте выше) А вот у Вас, как раз и проблема с аргументацией, ибо даже ссылки на НС и т.п не всегда в тему. Да и перекручивать Вы мастер. Хвалю И все таки, вот как раз я не вижу ответов, по квартире Ваше мнение. (да и по складу в центре, и по определении износа трубы во скоко накопилось) Добавлено спустя 6 минут 54 секунды: Hard_Pragmatic писал(а): ой хоспади, как всё запущено!, я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1, и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками». rudge писал(а): Да уж. Что то новое в оценке. В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин. Hard_Pragmatic писал(а): Расскажите что ж тут нового? (Заодно сделаете открытие и переворот в теории оценки.) Я кажись ясно ответил. Цитирую, то что по Вашему "новое" "В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин." Похоже для Вас тут ничего "нового". Такого я ни в одном отчете, которые мне попадались, не видел. Если у Вас есть плиз выложите. Может я не прав? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 16:29 Андрей Яворский, меня смущает частое упоминание коллегами инвест. стоимости в споре о ЛНЭИ. Мне кажется, коллеги путают прогнозирование доходов от НЭИ (в случае определния РС) с необходимостью инвестирования или несения затрат по условиям сделки. Вообщем, здесь я с Прагматиком zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 16:33 kink, инвестиционная тут вылезла из моего примера о том, что достоверную информацию о перспективах изменения использования объекта может дать только потенциальный инвестор, который прежде чем купить объект и перестроить, уже пару взяток отнес и ему сказали, что там можно будет строить, что нельзя, и какой судья это в какие сроки узаконит. иллюстрация была о недоступности простому оценщику массы информации, необходимой для качественного и достоверного расчета НЭИ (ЛНЭИ). так что не обращайте внимания, уже вроде как разобрались с этим. kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 16:43 zanoza, обычно если всё читаю отписываться времени не остается , так что звыняйте если выдал в стиле капитаночевидность Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 22:34 Андрей Яворский писал(а): Давайте будем вести дискуссию Дискуссия (от лат. discussio — рассмотрение, исследование), публичное обсуждение какого-либо спорного вопроса, проблемы; спор. Двумя важнейшими характеристиками дискуссии, отличающими её от других видов спора, являются публичность (наличие аудитории) и аргументированность. Обсуждая спорную (дискуссионную) проблему, в которой каждая сторона, оппонируя мнению собеседника, аргументирует свою позицию.! Hard_Pragmatic писал(а): Андрей Яворский о чём мы спорим? Спор — это столкновение мнений, в ходе которого одна из сторон стремится убедить другую в справедливости своей позиции. Мне очень бы хотелось, что бы мы не СПОРИЛИ. Т.к. с нашим законодательством (расплывчатостью определений) мы должны обсуждать волнующие нас вопросы, тем самым помогая себе и своему оппоненту, а не с точки зрения: сам дурак. Виктор! Я предложил такую логическую цепочку основанную на определениях НС №1: "Теория" НЭИ, на мой взгляд, должна начинаться с определения НЭИ. В котором говорится об учете зависимости РС ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ от его НЭИ. Потом смотрим в определение РС, там говорится об ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ и о рынке ПОДОБНОГО ИМУЩЕСТВА. Далее вспоминаем, что подобное имущество своими характеристиками и свойствами подобно ОО и имеет такую же инвестиционную привлекательность. Я не верю, что Вы не поняли, просто не захотели. Коллеги! Где в этой цепочке я допустил ошибку? _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 22:44 Hard_Pragmatic писал(а): Андрей Яворский о чём мы спорим? я честно уже запутался кто кому и что доказывает? Давайте с чистого листа. Я в этой ветке утверждаю о следующем: 1. Анализ НЭИ для определения РС необходимо проводить. 2. НЭИ может не совпадать с существующим использованием. 3. НЭИ применяется ТОЛЬКО в доходном подходе. (в моем примере магазин-хибарка: в затартке УПВС я буду брать для хибраки, в аналогов продаж, аналоги я буду брать для хибарки, а в доходном арендные ставки для магазина) С чем Вы не согласны? Не знаю что скажет Андрей Яворский, а ппробую ответить. (пардон не доглядел мнение Андрея как на меня то он прав) 1 +100 2 +100 3 Ну не корректоно ведь коллега, я про Ваше "магазин-хибарка" Ладно попробуем так. Объект - "магазин-хибарка" 3. Не согласен, так как Вы идентифицировали объект оценки как "магазин-хибарку"; а) в затратном берете как хибарку при том, что конструктивно объект отвечает более сложному - магазину. К хибарке инженерные требования ниже(смоти СНиП), а следовательно и стоимость воссоздания ниже; б) аналгично и в сравнении. Аналоги должны быть "подібні як за функцією так і за конструктивом" Это не правильо Далее в) для доходного - арендные ставки как для магазина. Нормально. Теперь вариант, если объект оценки идентифицирован как "хибарка" в которой Вы прогнозируете "магазин" (как я понял, если не так поправьте) 3. Не согласен, так как объект оценки идентифицирован как "хибарка"; а) в затратке и сравнении все правильно; б) в доходном Вы самовольно поменяли функцию здания исходя из имеющихся прецидентов (из Вашей практики). При этом проигнорировали требование НС "идентификация объекта оценки", документы которые Вы использовали (обязаны) при идентификации объекта оценки да и видиоматериалы которыми Вы зафиксировали конструктив и функцию объекта оценки. Такой подход справедлив и применим в варианте если заказчик попросит Вас просчитать инвестиционную стоимость с целью узнать стоит ли вкладывать деньги в объект "хибарку" с последуюшей ее реконструкцией под "магазин". Но это совсем другая работа здесь не надо, ни сравнения, ни затратки. (мне в прошлом году такую работу заказывали) В такой работе практически идет сравнение доходности объекта с учетом существущей функции и прогнозируемой, с учетом проведения реконстркции, с целью приведения объекта оценки к новой прогнозируемой функции. В нашем варианте из "хибарки" делается виртуальный "магазин" и сравнивается доходность с учетом затрат на реконструкцию. Вот собственно и весь ответ. Что касается НЕИ в существующем использовании как "хибарки" (здача в аренду 100% площади по рыночным ставкам для такого здания в этом районе) то оно в таком варианте = ЛНЭИ, так как такое использование на момент оценки отвечает всем требованиям НЕИ - юридически дозволено, физчески возможно и экономически целесообразно (минимум затрат). _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 09:57 Андрей Яворский писал(а): Мне очень бы хотелось, что бы мы не СПОРИЛИ. Т.к. с нашим законодательством (расплывчатостью определений) мы должны обсуждать волнующие нас вопросы, тем самым помогая себе и своему оппоненту, а не с точки зрения: сам дурак. Я тоже этого хочу. Андрей Яворский писал(а): … а не с точки зрения: сам дурак. Никогда такого себе не позволял себе Приступим Андрей Яворский писал(а): Мне очень бы хотелось, что бы мы не СПОРИЛИ. Т.к. с нашим законодательством (расплывчатостью определений) мы должны обсуждать волнующие нас вопросы, тем самым помогая себе и своему оппоненту, а не с точки зрения: сам дурак. Виктор! Я предложил такую логическую цепочку основанную на определениях НС №1: "Теория" НЭИ, на мой взгляд, должна начинаться с определения НЭИ. В котором говорится об учете зависимости РС ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ от его НЭИ. Потом смотрим в определение РС, там говорится об ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ и о рынке ПОДОБНОГО ИМУЩЕСТВА. Далее вспоминаем, что подобное имущество своими характеристиками и свойствами подобно ОО и имеет такую же инвестиционную привлекательность. Я не верю, что Вы не поняли, просто не захотели. Коллеги! Где в этой цепочке я допустил ошибку? Цепочка понятна, только остается самый главный вопрос – и что? какой вывод из этой цепочки? Что она эта цепочка: а) подтверждает? б) опровергает? г) предлагает новое? Добавлено спустя 1 час 5 минут 51 секунду: rudge писал(а): Теперь вариант, если объект оценки идентифицирован как "хибарка" в которой Вы прогнозируете "магазин" (как я понял, если не так поправьте) Именно этот вариант я и имел в виду. rudge писал(а): 3. Не согласен, так как объект оценки идентифицирован как "хибарка"; а) в затратке и сравнении все правильно; Слава Будде! rudge писал(а): б) в доходном Вы самовольно поменяли функцию здания исходя из имеющихся прецидентов (из Вашей практики). Во-первых не самовольно а исходя из принципа НЭИ, которому предшествовал анализ НЭИ. Во-вторых на это есть четкое указание в Библии (к вопросу о домыслах) Цитата: 43. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання. В ходе анализа НЭИ выяснилось, что существующее использование НЕ есть НЭИ, НЭИ есть – магазин, и поэтому прогнозируются и доходы и затраты (естественно реконструкция) для магазина. В-третьих не из моей практики а из практики РЫНКА. rudge писал(а): При этом проигнорировали требование НС "идентификация объекта оценки", документы которые Вы использовали (обязаны) при идентификации объекта оценки да и видиоматериалы которыми Вы зафиксировали конструктив и функцию объекта оценки. Ничего я не игнорировал, а наоборот это анализировал в ходе анализа НЭИ. Если в восьми соседних дворах хибарки уже давно переделаны в магазины и косят бабло по полной, то это есть самая настоящая Рыночная информация оценщику для размышлений и использования этой информации в ходе анализа НЭИ. Оценщик видит, что это работает а значит: 1. юр. 2. физ 3. эконом возможно. Дальше остается самая «легкая» часть всё это выяснить и просчитать. Только не надо тут опять затевать волынку, а кто же это будет делать за копейки (не делайте/делайте/делайте за тысчи), а где это всё взять (подсмотреть/завладеть доками обманным путем/купить за конфеты/забухатьи и выведать/спросить в лоб…….), потому что тут мы говорим про теорию это раз, а два это точно так же относиться к любой другой информации которую добывает оценщик. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 12:04 Удивительно, право слово. Оказывается, основы оценки могут быть предметом столь затяжной дискуссии) Hard_Pragmatic, насколько я успел прочитать, прав во всем: 1) Анализ НЭИ допускает, и даже предполагает изменение функции объекта с целью повышения его рыночной стоимости. 2) Это возможное изменение учитывается только в доходном подходе (путем моделирования соответствующих денежных потоков). В п.42 НС №1 прямо сказано, что принцип НЭИ лежит в основе доходного подхода. 3) Расчет стоимости затратным и сравнительным подходами опирается на текущую функцию объекта ("оцениваем то, что видим"). Это обуславливается принципом замещения (пп.39,47 НС №1). zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 12:16 а если в отчете не применяется доходный подход, необходимо ли делать анализ НЭИ? мне кажется, что НЭИ влияет и на затратный - в цене земли. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 12:18 Коллеги, прежде чем продолжать полемику, советую просмотреть вот это http://www.stroyrec.com.ua/gost.php?id_category=32&artp=3 СНиП 2.08.01-89 (1999) Жилые здания Скачать (31 Kb, ZIP) СНиП 2.08.02-89 (1999) Общественные здания и сооружения Скачать (215 Kb, ZIP) СНиП 2.09.04-87 (2000) Административные и бытовые здания Скачать (28 Kb, ZIP) СНиП 2.11.01-85 (1991) Складские здания Скачать (12 Kb, ZIP) Это к вопросу о "ПОДІБНЕ" _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 12:25 zanoza писал(а): а если в отчете не применяется доходный подход, необходимо ли делать анализ НЭИ? мне кажется, что НЭИ влияет и на затратный - в цене земли. 1) п.13 НС №1 говорит, что надо, если определяете рыночную стоимость; 2) затратный в оценке земли возможен только для застроенных участков. Если в этом случае вы применяете метод, являющийся комбинацией доходного и затратного подходов (метод остатка для земли, метод распределения дохода, метод развития), то противоречия с изложенным выше нет zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 12:32 Цитата: п.13 НС №1 говорит, что надо, если определяете рыночную стоимость - а зачем, если не считаем доходным? (исходя из вышеизложенного) Цитата: в оценке земли я не имею ввиду оценку земли. я имею ввиду оценку объекта недвижимости=здение+участок, в случае "сарай на крещатике". Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 13:16 N.D. писал(а): Удивительно, право слово. Оказывается, основы оценки могут быть предметом столь затяжной дискуссии) Хух, большое спасибо, а то я уже думал действительно основы поменялись и меня не предупредили rudge писал(а): Коллеги, прежде чем продолжать полемику, советую просмотреть вот это http://www.stroyrec.com.ua/gost.php?id_category=32&artp=3 СНиП 2.08.01-89 (1999) Жилые здания Скачать (31 Kb, ZIP) СНиП 2.08.02-89 (1999) Общественные здания и сооружения Скачать (215 Kb, ZIP) СНиП 2.09.04-87 (2000) Административные и бытовые здания Скачать (28 Kb, ZIP) СНиП 2.11.01-85 (1991) Складские здания Скачать (12 Kb, ZIP) Это к вопросу о "ПОДІБНЕ" Вот это я понимаю конструктивная дискуссия – ребятки прочитайте сначала пару тысяч снипов, а потом я скажу что я имел в виду. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 13:26 Hard_Pragmatic Ваще то я думал Вы с этими документами знакомы. Что касается конструктивизма полемики, то пардон, щас некогда. А в праочим, если Вам смешно, (Ваше ) можите не читать. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 14:20 zanoza писал(а): Цитата: п.13 НС №1 говорит, что надо, если определяете рыночную стоимость - а зачем, если не считаем доходным? (исходя из вышеизложенного) Насколько я понимаю, правильный анализ текущего и наиболее эффективного использования включает в себя характеристику самого объекта и выгод его местоположения, окружения, а также перспектив использования (по сути, SWOT-анализ). Т.е., этот раздел будет служить прекрасным описанием существенных параметров объекта оценки, важных с точки зрения рыночной стоимости. Я.И.Маркус на одном из семинаров сказал: весь отчет по оценке и есть анализ НЭИ Последний раз редактировалось: N.D. (Ср, 25 Мар 2009 14:26), всего редактировалось 1 раз Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 14:25 N.D. Если для Вас ВСЁ очевидно, то пожалуйста объясните мне следующую выдержку из п. 53 НС1: "В зависимости от избранных методических подходов и методов оценки оценщик должен: - собрать и проанализировать все существенные сведения об объекте оценки, в частности исходные данные о его правовом статусе, сведения о составе, технических и других характеристиках, информацию о состоянии рынка относительно объекта оценки и подобного имущества, сведения об экономических характеристиках объекта оценки (прогнозируемые и фактические доходы и расходы от использования объекта оценки, в том числе от его наиболее эффективного использования и существующего использования); - проанализировать существующее состояние использования объекта оценки и определить условия его наиболее эффективного использования. -..." Где тут говориться об альтернативном использовании? Все (подобное имущество, доходы, условия) привязано к объекту оценки. Мне кажется, что нам задурили головы о сходимости трех подходов. О сарае на Крещатике: как раз доходник и покажет неэффективность использования имущества, даже при его НЭИ. Т.к. любые доходы не покроют расходы по аренде ЗУ. И это будет сигнал инвесторам или собственнику. С другой стороны: как практически Вы будете определять расходы на смену технических характеристик и свойств оцениваемого объекта? Какое использование будете подбирать? Виктор ратует за магазин, основываясь на том, что в других дворах оные имеются. А может лучшим вариантом будет кафе, парикмахерская, химчистка и пр., т.к. таких объектов нет поблизости? А может все-таки оставить склад складом, только не метлы хранить, а определенную группу товаров, которой снабжать соседние магазины? Видите сколько вопросов сразу возникает, если нет конкретного инвестора? _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 14:41 Андрей Яворский писал(а): Если для Вас ВСЁ очевидно, то пожалуйста объясните мне следующую выдержку из п. 53 НС1: "В зависимости от избранных методических подходов и методов оценки оценщик должен: ... - проанализировать существующее состояние использования объекта оценки и определить условия его наиболее эффективного использования. Уважаемый Андрей Яворский! Если что-то является непонятным или многозначным - выделяйте, пожалуйста. Мне сложно объяснить несколько абзацев Выделенное мной жирным как раз и предполагает переход к наиболее эффективному использованию. Как правило, это затраты в первый прогнозный период (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.), связанные с возможным изменением функции, и дальнейшая передача в аренду по ставке, учитывающей новую функцию. Кстати, данный принцип хорошо иллюстрируется случаем, когда здание (помещение) не эксплуатируется. Т.е. текущее использование отсутствует. Расчет такого объекта доходным подходом и есть полноценное применение НЭИ. Андрей Яворский писал(а): Мне кажется, что нам задурили головы о сходимости трех подходов. Вы правы, хотя к поднятой теме это не относится) Доходный подход - единственный, который оперирует прогнозными данными. Именно благодаря этому он может адекватно выявить потенциал и перспективы использования объекта. При наличии таких перспектив (а значит, НЭИ не совпадающим с текущим использованием) результат по этому подходу даст бОльшую стоимость. Андрей Яворский писал(а): С другой стороны: как практически Вы будете определять расходы на смену технических характеристик и свойств оцениваемого объекта? Как вариант - подготовленное техническое заключение и заказ сметы. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 14:45 Андрей Яворский писал(а): Виктор ратует за магазин, основываясь на том, что в других дворах оные имеются. А может лучшим вариантом будет кафе, парикмахерская, химчистка и пр., т.к. таких объектов нет поблизости? А может все-таки оставить склад складом, только не метлы хранить, а определенную группу товаров, которой снабжать соседние магазины? Видите сколько вопросов сразу возникает, если нет конкретного инвестора? могу еще раз повториться Hard_Pragmatic писал(а): Дальше остается самая «легкая» часть всё это выяснить и просчитать. Только не надо тут опять затевать волынку, а кто же это будет делать за копейки (не делайте/делайте/делайте за тысчи), а где это всё взять (подсмотреть/завладеть доками обманным путем/купить за конфеты/забухатьи и выведать/спросить в лоб…….), потому что тут мы говорим про теорию это раз, а два это точно так же относиться к любой другой информации которую добывает оценщик. Добавлено спустя 21 минуту 23 секунды: N.D. +1 _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 15:49 Цитата: говорим про теорию это раз аааа!!! так мы говорим про теорию!!! ну тогда все мои посты про недостаток информации и источники ее получения не читаем! тогда да - в каждом отчете должен быть анализ НЭИ, иначе без него некак определить рыночную стоимость... и бла-бла-бла...он должен быть подкреплен расчетами, а не просто так... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 15:52 N.D. Вы предлагаете определить способ НЭИ, а не условия. Давайте приведу пример не из недвижки: есть условия работы оборудования, при предполагаемом изменении которых вы получите его НЭИ (сменность, сменная загрузка и пр.); а есть способ его применения, изменив который, Вы получите другой объект оценки (микроскопом гвозди заколачивать). Согласитесь, что в этом случае подобным имуществом микроскопу будет молоток. Тогда делаем предположение о том, что из микроскопа можно "выстругать" молоток, т.к. микроскопом забивать неудобно и не производительно... и т.д. Опять-же если следовать Вашим и Виктора взглядам, то всю недвижимость, образно говоря, следует переоценить по стоимости магазина. N.D. писал(а): Как вариант - подготовленное техническое заключение и заказ сметы. Какую смету будете заказывать? Представьте, приходите Вы к сметчикам и говорите, а посчитайте-ка мне магазин. У вас сразу же попросят проект. Хорошо, Виктор предлагает выкрасть или забухать (мне импонирует второе предложение ), но тогда все эти действия под конкретного инвестора. Получается, что мы используя планы и документы конкретного инвестора (с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования) для объекта оценки, создаем новый объект оценки и потом начинаем искать возможность отчуждения нового объекта оценки на новом рынке подобного имущества. Странно, не находите? Добавлено спустя 20 минут 16 секунд: zanoza +1000000 Жень! Ты когда приходишь оценивать недвижку вяло работающего электроаппаратного завода. Ты же не будешь проводить НЭИ по максимальной доходности в данной отрасли, составлять бизнес-план и пр. Я уж не говорю о более крутых планах. Ты ведь будешь искать простаивающие площади и будешь считать, что НЭИ - например, сдача их в аренду, как производственные площади? Так? Добавлено спустя 18 минут 35 секунд: N.D. писал(а): Доходный подход - единственный, который оперирует прогнозными данными. Именно благодаря этому он может адекватно выявить потенциал и перспективы использования объекта. Согласен на все 100! N.D. писал(а): При наличии таких перспектив (а значит, НЭИ не совпадающим с текущим использованием) результат по этому подходу даст бОльшую стоимость. И тут я с Вами согласен. Но при условии, что мы живем в Европах и Америках. Пользуемся МСО. Где есть работающее земельное законодательство. Где нет двух сертификатов на оценку недвижимости. Где можно сказать, что вклад земельных улучшений в стоимость ОО неэффективен по сравнению со стоимостью ЗУ. Но... Я читаю НАШЕ убогое законодательство и не вижу того, о чем Вы говорите. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 18:19 Давайте по порядку. Оцениваются 5 помещений расположенных в одноэтажном здании. (туалеты, ППЗУ и т.п для простоты не учитываем) Задание. Определить РС каждого помещения. (договор на оценку подписан) для передачи в аренду. (ну так заказник захотел) Не гос. Имущество. Подготовка к проведению оценки. НС1 п 50. 1 Этап. Проводим идентификацию объекта оценки. Смотрим Свидетельство на право собственности (сей час будет сертификат) и паспорт БТИ. Читаем. Здание не жилое, 1 группы капитальности, помещения 1-5 офисного типа. Площадь всех помещений, кроме третьего, - 18 кв м., площадь третьего – 50 кв. м. Общая внутренняя площадь – 122 кв. м. Высота потолка 3,15 м, Вытяжка – естественная. Освещение – в норме. Пожарная сигнализация – отсутствует (согласно СНиП «для одноэтажных зданий офисного типа до 300 кв.м и при количестве одновременно пребывающих в помещении людей меньше 50 не нормирется» то есть не обязательна) Выход наружу 1. Проводим натурный осмотр на местности. (Все помещения сданы в аренду) Первое помещение – используется под офис (оцинщиками). В помещении 3 рабочих места (по нормам 18 куб м. на одно рабочее место для офисов). Тобиш по функции здания и помещения все в норме. Второе помещение – используется под заправку картриджем и мелкий ремонт офисной техники. Тобиш - производство. Отсутствует обязательная принудительная витяжка и система пож. сигнализации с датчиками на воспламенение. В помещении рабочее место для оформления заказав и ведения учета, три рабочих места, стеллажи для запчастей и техники. Согласно требованиям техники безопасности и пром. санитарии отсутствует бытовая комната. Рукомойник отсутствует (те же нормы) руки помыть негде. Трете помещение – используется под торговлю канцелярией. Тобиш – коммерция (торговля). В помещении отсутствует обязательная пож. сигнализация для объектов торговки. Стоят прилавки, стеллажи с товаром, за стеллажами импровизированный склад товара. Согласно требований техники безопасности и пром санитарии отсутствует бытовая комната. Рукомойник отсутствует (теже нормы) руки помыть негде. Четвертое помещение – используется под парикмахерскую. Два кресла. Место для посетителей не отделено от «зала» Мойки (с проточной водой), принудительной вытяжки, пож сигнализации на воспламенения, бытовки нет (См. СНиП). Пятое помещение – используется в основном под склад товара для торговки на базаре который находится через дорогу. Есть одно рабочее место для ведения документации. Отсутствует согласно СНиП, пож. сигнализация. Это реальная картина, де факто. Многие с таким сталкивались в своей работе. 2 Этап. Определение базы оценки. Согласно задания определяется РС для аренды Читаем НС 1 п 3 «база оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів;» И тут же «методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які грунтуються на основних принципах оцінки;» Значит надо определить основные принципы оценки помещений 1 - 5. НС1 п 4. "Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання." Вот тут давайте посмотрим, а что из этого присуще РС. Для начала смотрим, что такое РС. НС 1 "ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;" Теперь исходя из п.4 попробую определиться с принципами присущими РС. 1. Принцип «корисності» как на меня это не очень присуще РС, так как понятие «корисності» присуще конкретному индивидиумому. Пример. Мне надо офис 10 кв м. так как не могу/хочу содержать больше, а другому надо офис в два этажа и обязательно в центе на главной улице для имеджа. Такому покупателю даже даром не нужен офис в серединной, сельбитной зоне. Но для точности смотрим НС1 п 5 "Принцип корисності грунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу". Кажись совпадает с моим мнением. 2. Принцип «попиту і пропонування» эт чисто для РС в сравнении. 3 Принцип «заміщення» эт подходит как для сравнения так и для доходного поскоку «передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку». 4. Принцип «очікування» тоже подходт но только для доходного так как «передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.» 5 Принцип «граничної продуктивності внеску» не подходит, так как, «передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.» 6 Принцип «найбільш ефективного використання» (наш любимый) естественно для РС обязателен в основном, для доходного. Теперь переходим к собственно процедуре оценки. НС 1 п 51 Ознакомление с объектом оценки проведено. Идентификация проведена. Проведем выбор «необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі». Для определения РС Сравнение. Останавливаться не хочу, так как тут проблем присущих предмету полемики нет. Доходный. Тут проблемка. Какое НЕИ, как считать, капитализацией или дисконтированием. (второе не рассматриваем) И так, что такое НЕИ. Рассмотрим все составляющие НЕИ. (юридически разрешено, физически (функционально) возможно и экономически выгодно) Исходя из этого проанализируем наши объекты. Юридически дозволено. Первый, так как если не разрешено, то остальные рассматривать нет смысла. Смотрим для начала документы БТИ и СНиП- ы Первое помещение. Все в норме использование отвечает требованиям СНиП и тому, что прописано в БТИ «Под Офис» Второе помещение. На момент оценки использование под производство запрещено, в силу как минимум не соответствия СНиП. Хотя можно и провести реконструкцию с целью приведения помещения к требованиям СНиП. Но тут сразу же вопрос, а выгодно ли это (переводить из офиса в производственное) ? Вопрос риторический. Третье – пятое помещения. На момент оценки использование в существующем варианте запрещено. Причины те же, что и во втором варианте. Сразу же уточню. Взятки и откуп не рассматривался, так как юридически запрещены. Далее остается только вариант первого помещения. так как остальные помещения не отвечают этому требованию. Продолжаем анализ НЕИ. Физически (функционально) возможно – ДА. Помещение отвечает требованиям СНиП и данным БТИ Экономически выгодно – ДА (нет никаких затрат для использования) Арендная плата капает. Но тут надо осторожно, провести анализ, а отвечает ли фактическая арендная плата условиям рынка, который сложился на момент оценки. Если да то это НЭИ, если нет, то помещение используется не эффективно. Как на меня, тут нет противоречия НС. Читаем НС 2 п 12. «У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна. Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання об'єкта оцінки, можуть застосовуватися у разі, коли вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна. Під час проведення оцінки також ураховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна» Теперь рассмотрим вариант с реконструкцией помещений со второго по пятое. Напомню, определяем РС. Вопрос, который возник первым. А какое у оценщика задание? Определить РС существующих на момент оценки помещений или…….????? Хорошо, оценщик очень продвинутый и убедил заказчика (читай собственника) просчитать под магазин, так как он явно увидел признаки «функціонального зносу» для данных офисных помещений в конкретном месте расположения здания, с учетом градостроительной документации и имеющегося у него анализа эффективности использования таких зданий под магазин, в силу проходимости места, большого количества потенциальных покупателей и как следствие, возможность получать доход от аренды под магазин поболее чем от аренды под офис. Но, во первых. Меняется задание. Это уже не «определить РС» существующих помещений на момент оценки, а инвистиционная стоимость. Читаем НС1 п 25. «Інвестиційна вартість об'єкта оцінки використовується з метою врахування умов угоди, у зв'язку з укладанням якої проводиться оцінка, в частині необхідності додаткового інвестування або виконання інших вимог, що потребує додаткових матеріальних витрат.» Тут то, как раз первоначальная «угода» то и изменена. Появились доп. условия и необходимость дополнительног инвестирования (на разрешения, проект, реконструкцию и т.п.) с целью убрать «функціональний знос». Hard_Pragmatic, вспомни я говорил об «отсебятине». Это если сам оценщик, не согласовавший с заказчиком, проведет такой расчет. Я против этого. Во вторых. Читаем НС2 п 16. «Необхідні витрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінки у відповідність із споживчими характеристиками подібного нерухомого майна, дохід від якого враховувався під час прогнозування чистого операційного доходу об'єкта оцінки, можуть бути враховані під час застосування: методу прямої капіталізації доходу - шляхом зменшення вартості об'єкта оцінки, визначеної відповідно до вимог пункту 12 цього Стандарту, на розмір поточної вартості необхідних витрат, що необхідні для такого приведення; методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) - шляхом їх додавання до операційних витрат у відповідних періодах здійснення в межах періоду прогнозування. Під час визначення обсягу необхідних витрат враховується технічна можливість та економічна доцільність усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу, якщо інше не визначено законодавством стосовно порядку компенсації витрат користувачу об'єкта оцінки. При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінки додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час проведення оцінки.» Обратите внимание на последнее предложение. Такая калькуляция на реконструкцию имеет юридическую только после того как будет готов, утвержденный ГАСК-ом проект реконструкции, а ГАСК утвердит проект, только если будет разрешение местного совета на проведение реконструкции. В противном случаи, это «бумажка с цифрами». Далее, в связи с вышеизложенным, для выполнения задания «определения РС» объектов оценки доходным подходом, оценщик проводит анализ арендных ставок «подібних об'эктів» (напомню офисных). И проводит расчеты. Так где тут коллега N.D. Ваше "Анализ НЭИ допускает, и даже предполагает изменение функции объекта с целью повышения его рыночной стоимости". (уточню при определении РС) И далее Ваше. "Удивительно, право слово. Оказывается, основы оценки могут быть предметом столь затяжной дискуссии" Тут я с Вами согласен. Думаю Hard_Pragmatic Вы поняли, почему я предложил Вам прочитать СНиП-ы. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Юрий Андрусенко Сообщения: 912 Откуда: Херсон Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 19:49 Говорят, когда встречаются два юриста, рождается три мнения. Когда встречаются два оценщика, рождается что? Предмет затяжной дискуссии... О чем? Надо определять НЭИ - определяйте. И все тут. На страницах отчета независимого оценщика. А рассуждения - право, блеск, куда там до них эссе самопровозглашенных классиков. Всем респект. Оценка рулит. НЭИ маст лив. Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 21:29 rudge Браво! И не потому, что вы правы или не правы. Браво, за аргументацию! Респект!!! Юрий Андрусенко писал(а): Говорят, когда встречаются два юриста, рождается три мнения. Когда встречаются два оценщика, рождается что? Предмет затяжной дискуссии... О чем? Надо определять НЭИ - определяйте. И все тут. На страницах отчета независимого оценщика. А рассуждения - право, блеск, куда там до них эссе самопровозглашенных классиков. Всем респект. Оценка рулит. НЭИ маст лив. Браво! И не потому, что вы правы или не правы. Браво, за аргументацию! Респект!!! _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 21:32 rudge писал(а): Теперь исходя из п.4 попробую определиться с принципами присущими РС. Это просто нонсенс Я так и не понял, к чему столько текста. И не вижу проблемы в поставленной задаче - все описанные помещения в модели доходного подхода оцениваются как офисные. Добавлено спустя 10 минут: Андрей Яворский писал(а): Давайте приведу пример не из недвижки: есть условия работы оборудования, при предполагаемом изменении которых вы получите его НЭИ (сменность, сменная загрузка и пр.); а есть способ его применения, изменив который, Вы получите другой объект оценки (микроскопом гвозди заколачивать). Согласитесь, что в этом случае подобным имуществом микроскопу будет молоток. Тогда делаем предположение о том, что из микроскопа можно "выстругать" молоток, т.к. микроскопом забивать неудобно и не производительно... и т.д. Вы вообще понимаете, что такое принцип НЭИ? Читали п.10 НС №1? 10. Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. Если "выструганный микроскоп минус затраты на строгание" будет стоить дороже "сменнозагрузочного станка", то это НЭИ для станка! (если не обоснуете еще бОльшей стоимости) rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 21:46 N.D. писал(а): rudge писал(а): Теперь исходя из п.4 попробую определиться с принципами присущими РС. Это просто нонсенс Я так и не понял, к чему столько текста. И не вижу проблемы в поставленной задаче - все описанные помещения в модели доходного подхода оцениваются как офисные. Ага кажись начинает работать принцип "сам дурак" N.D Как же так, ведь при НЕИ под магазин доходность, а следовательно и стоимость выше? Вы уж определитесь. Тут делов то, провести небольшую реконструкцию. N.D. писал(а): Вы вообще понимаете, что такое принцип НЭИ? Читали п.10 НС №1? 10. Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. Коллега Вы немного утихомирьте свои эмоции плиз. Теперь что касается п 10 НС1. Покажите мне где здесь для достижения максимальной стоимости объекта оценки необходимо менять его функцию и конструктив ? Вам на утрированом примере с микроскопом попытались пояснить, что при определении НЕИ для РС нельзя менять ни функцию ни конструктив объекта оценки, а Вы кипятитесь. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Последний раз редактировалось: rudge (Ср, 25 Мар 2009 21:57), всего редактировалось 1 раз Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 21:50 kink писал(а): Мне кажется, коллеги путают прогнозирование доходов от НЭИ (в случае определния РС) с необходимостью инвестирования или несения затрат по условиям сделки. Слов нет! Подписался под каждым словом! kink писал(а): Вообщем, здесь я с Прагматиком Где - здесь? Поясните? Ребят! Давайте общаться аргументированно! Я и Рудж, так получилось, что мы отстаиваем одну позицию, теряем время на аргументацию. А в ответ получаем реплики, которые сводятся к тому, что всем и так всё известно и понятно. Но в защиту своей позиции не приводят адекватных аргументов. Если мне и Руджу не понятно, то объясните нам с использованием хотя бы тех приемов ведения спора, которые мы используем. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 22:18 rudge писал(а): Как же так, ведь при НЕИ под магазин доходность, а следовательно и стоимость выше? Вы уж определитесь. Тут делов то, провести небольшую реконструкцию. Вариант 1. 1) Обосновываем, что в данном районе есть неудовлетворенный спрос на торговые помещения. 2) Обосновываем выгоды и прогнозную занятость помещений (экономическая целесообразность) при сдаче в аренду для ведения торговли. 3) Обосновываем физическую возможность изменения функции помещений. 4) Составляем смету под "небольшую реконструкцию", чтоб соответствовать нормам. 5) Выполняем расчет в модели доходного подхода. Вариант 2. 1) Выполняем расчет в модели сдачи в аренду в текущем состоянии, как офисных помещений. Вариант не требует дополнительных затрат, прост в расчете, потому собственно и был мной упомянут. Если стоимость(вар.1) > стоимость(вар.2), то вариант 1 = НЭИ. rudge писал(а): Вам на утрированом примере с микроскопом попытались пояснить, что при определении НЕИ для РС нельзя менять ни функцию ни конструктив объекта оценки, а Вы кипятитесь. Это абсурд. Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 22:51 Цитата приведенная N.D. : Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. (выделено мною) ОО по определению подобного имущества должен иметь такие-же характеристики, свойства и инвестиционную привлекательность!!! N.D. писал(а): Вариант 1. 1) Обосновываем, что в данном районе есть неудовлетворенный спрос на торговые помещения. 2) Обосновываем выгоды и прогнозную занятость помещений (экономическая целесообразность) при сдаче в аренду для ведения торговли. 3) Обосновываем физическую возможность изменения функции помещений. 4) Составляем смету под "небольшую реконструкцию", чтоб соответствовать нормам. 5) Выполняем расчет в модели доходного подхода. И получаем КАКОЙ объект оценки??? И что значит небольшую реконструкцию??? На каком основании??? Я Вам могу ответить - чтобы соответствовать желаемой оценщиком инвестиционной привлекательности! Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд: N.D. писал(а): Это абсурд. Это не абсурд! Это реалии с которыми сталкивается каждый оценщик МиО. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 22:57 N.D. писал(а): rudge писал(а): Как же так, ведь при НЕИ под магазин доходность, а следовательно и стоимость выше? Вы уж определитесь. Тут делов то, провести небольшую реконструкцию. Вариант 1. 1) Обосновываем, что в данном районе есть неудовлетворенный спрос на торговые помещения. 2) Обосновываем выгоды и прогнозную занятость помещений (экономическая целесообразность) при сдаче в аренду для ведения торговли. 3) Обосновываем физическую возможность изменения функции помещений. 4) Составляем смету под "небольшую реконструкцию", чтоб соответствовать нормам. 5) Выполняем расчет в модели доходного подхода. Вариант 2. 1) Выполняем расчет в модели сдачи в аренду в текущем состоянии, как офисных помещений. Вариант не требует дополнительных затрат, прост в расчете, потому собственно и был мной упомянут. Если стоимость(вар.1) > стоимость(вар.2), то вариант 1 = НЭИ. rudge писал(а): Вам на утрированом примере с микроскопом попытались пояснить, что при определении НЕИ для РС нельзя менять ни функцию ни конструктив объекта оценки, а Вы кипятитесь. Это абсурд. На счет последнего никто не спорит абсурд но показательный для неправильной трактовки НЕИ. Что касается Ваших с 1 по 5 Согласен с подходом полностью. Только 1. как быть с требованием по отношению к объекту оценки, уточню, НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ "юридичевки дозволено". 2. Легитимность Вашей сметы п 4. Для справки. Без проекта даже перегородку в здании убрать нельзя. Проконсультируйтесь в БТИ. 3 В п. 1-3 все нормально для инвестиционной стоимости, но для определения РС согласно "Задание на оценку определение РС (офисов)" и "идентификация объекта оценки - офисы" оценщик не имеет права самомостоятельно применять такие данные, которые не "типичны" (смотри НС) для оцениваемого объекта оценки. Ну а если заказчик дал добро то плиз, поменяйте условия договора. Оно может выглядеть где то так "Провести оценку помещений 1-5 (по БТИ офисы) с целью определения максимальной доходности при минимальных затратах на реконструкцию" В таком варианте не паханое поле для творчества. Хош магазин, хош бордель. Главное что бы НЕИ дало максимальный результат. НО ЭТО НЕ ИМЕЕТ НИ КАКОГО ОТНОШЕНИЯ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ РС ПОСЕЩЕНИЙ 1-5, НА МОНЕТ ОЦЕНКИ ОФИСНЫХ. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 23:19 rudge писал(а): На счет последнего никто не спорит абсурд Спасибо за поправку! Горячусь по обыкновению. Конечно - абсурд. Но с этим абсурдом Андрей Яворский писал(а): сталкивается каждый оценщик МиО. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 23:24 Прагматик, радует то что нас уже трое Рудж, я Вами продолжаю удивляться. Вот чесно, для себя решил уже не участвовать в обсуждении вопроса данной ветки (по крайней мере, на определенном этапе - просто нету свободного времени, но прочитываю все и регулярно). Исходя из вашего анализа СНиПов (кстати, попутно собщаю, что СНиП по жилым зданиям уже не действует. вместо него есть ДБН, по остальным типам недвижки утверждать не буду - нужно уточнить), получается, что необходимость внесения любых инвестиций автоматически превращает определяемую стоимость в инвестициооную. Ведь Вы же требующие ремонта объекты оцениваете исходя из необходимых для ремонта инвестиций, но не говорите же что это инвестиционная стоимость. И если в результате расчетов получим, что стоимость объекта после внесения инвестиций выше, чем стоимость в существующем состоянии, в данном случае все описанные Вами необходимые инвестиции будут ни что иное, как инвестиции для достижения функции, дающей возможность получать наивысший доход от объекта недвижимости, а следовательно - достижения НЭИ объекта. Инвестиционная же стоимость - это стоимость для конкретного инвестора при продиктованных инветором или инвестору условиях, отличных от рыночных. Например, Вы покупаете предприятие у государства и Вам в договоре купли продажи прописывают: сохранение объема выпускаемой продукции (например, продукция устраела и пользуется небольшим спросом), сохранение рабочих мест, хотя опять же производственный цикл устарел и инвестору значительно дешевле заменить 10 апаратов типа "бабу" на 1 соврнинггый агрегат. Или рыночная ставка капитализации 10%, а Вы готовы покупать объекты с доходностью не ниже 11%. Т.е. инвестор или инветору предъявляются условия, отличные от рынка. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 23:50 Серый писал(а): Ведь Вы же требующие ремонта объекты оцениваете исходя из необходимых для ремонта инвестиций, но не говорите же что это инвестиционная стоимость. Ремонт не изменяет функциональные свойства объекта. Серый писал(а): В данном случае все описанные Вами необходимые инвестиции будут ни что иное, как инвестиции для достижения функции (улучшения заложенных функциональных свойств объекта - ремарка моя), дающей возможность получать наивысший доход от объекта недвижимости (объекта оценки - ремарка моя), а следовательно - достижения НЭИ объекта, правда, при условии, что эти инвестиции продиктованы рынком. Почему сделал ремарки? Вы говорите о гипотетических функциях и имуществе, без привязки к требованиям стандартов. Серый писал(а): Инвестиционная же стоимость - это стоимость для конкретного инвестора при продиктованных инветором или инвестору условиях, отличных от рыночных. В точности до наоборот, инвестор желает соответствовать рынку посредством изменения функциональных характеристик присущих объекту оценки на дату оценки. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 23:59 Андрей Яворский писал(а): В точности до наоборот, инвестор желает соответствовать рынку посредством изменения функциональных характеристик присущих объекту оценки на дату оценки. Не согласен. Могут быть поставлены условия, отличные от рыночных, при выполнении которых инвестор будет собственником. При этом, эти условия могут уменьшать стоимость объекта оценки по отношению к аналогичному, не обремененному такими условиями. Примеры - смотри мой пост выше. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 09:00 Извините! Уезжаю! Беру тайм-аут, т.к. уже начал реагировать на посты, толком их не прочитав. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 09:45 Андрей Яворский писал(а): ОО по определению подобного имущества должен иметь такие-же характеристики, свойства и инвестиционную привлекательность!!! О чем вы говорите? Коллеги, ну давайте определяться в терминологии! 1) Стоимости не соответствуют оценочные принципы. 2) Понятие "подобное имущество" характеризует подобное имущество, а не объект оценки. 3) Использование объекта - это любое допустимое и целесообразное использование. Андрей Яворский просил объяснять, попробую "с чистого листа". Рыночная стоимость определяется, исходя из логики поведения типичного, разумно действующего инвестора. Не надо сразу проводить параллели между "инвестор" и "инвестиционная стоимость". Инвестор, в данном случае - это субъект, готовый купить объект. Этот объект ему нужен для чего-то (принцип полезности). А теперь профессиональный оценщик моделирует логику поведения такого инвестора, отвечая на вопрос: "как я буду использовать объект и сколько я готов заплатить?" 1) Не выгоднее ли создать самостоятельно (построить) такой же? Причем, при таком строительстве, как правило, я буду не воссоздавать (метод прямого воспроизводства), а создавать функциональный аналог (метод замещения), избавляясь от признаков функционального износа - меньшая толщина стен, высота помещений (если та, что есть, является избыточной), сразу учту систему кондиционирования и т.п. Такую логику моделирует затратный подход. 2) Не выгоднее ли купить такой же, уже предлагаемый на рынке? При этом он должен соответствовать моим запросам (существенным характеристикам) в такой же степени (понятие "подобное имущество"). Такую логику моделирует сравнительный подход. 3) Не выгоднее ли приобрести объект для дальнейшего использования? Причем, я буду использовать его как сарай, или проведу реконструкцию и сделаю (склад-)магазин? Или поставлю перегородки, ворота и сдам под гаражи? Вот как разумно действующий инвестор будет поступать, так и строится модель расчета доходным подходом. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 09:49 да, забыла вчера три копейки вставить - там где-то выше писали, что у "сарая на крещатике" доходный даст более высокую стоимость так как учтет смену использования. Да не даст он ее! точнее, не факт, что даст. если вы правильно учтете все затраты на изменение использования (документы, проекты, работы, время) - может еще и в минус выпасть. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 10:10 zanoza +100000 Уважаемый Серый Благодарю за поправку по СНиП, хотя его никто и не отменял при наличии ДБН, да и в нем практически те же требования. Что касается инвестиционной стоимости. Вы сами на этот вопрос и отвечаете. Цитирую. "Инвестиционная же стоимость - это стоимость для конкретного инвестора при продиктованных инветором или инвестору условиях, отличных от рыночных." Сравните с НС1 точь в точь. Я же веду разговор о РС, где нет и не может быть, по умолчанию НИ КАКИХ УСЛОВИЙ. Читайте дефиницию РС в НС1. Ваше (упрощенно) "Ремонт = инвестиции". Смотрим словарь. "Инвестиции – это денежные (или иные) средства, вкладываемые в те или иные объекты для получения прибыли." Ремонт лишь косвенно влияет на повышение доходности и его главное назначение поддержание объекта в необходимом состоянии для получения максимальных приносимых таким объектом выгод (на только в деньгах). _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 10:30 Какой-то странный способ вести дискуссию... Сторона 1 (Серый) акцентирует внимание, что на инвестициях (затратах, связанных с объектом оценки) зацикливаться не стоит. И что "инвестиционная стоимость" - это другое. Сторона 2 (rudge) подтверждает, что "инвестиционная стоимость" - это то самое другое (плюс отсылка к НС)! Из чего делает вывод, что Сторона 1 неправа. Логика выпала в осадок rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 10:37 N.D. писал(а): ....Рыночная стоимость определяется, исходя из логики поведения типичного, разумно действующего инвестора..... Пардон коллега это что в дефиниции РС написано? Читаем еще раз НС 1 "ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;" Инвестор, в данном случае - это субъект, готовый купить объект. Этот объект ему нужен для чего-то (принцип полезности). Тут никто и не спорит А теперь профессиональный оценщик моделирует логику поведения такого инвестора, отвечая на вопрос: "как я буду использовать объект и сколько я готов заплатить?" 1) Не выгоднее ли создать самостоятельно (построить) такой же? Причем, при таком строительстве, как правило, я буду не воссоздавать (метод прямого воспроизводства), а создавать функциональный аналог (метод замещения), избавляясь от признаков функционального износа - меньшая толщина стен, высота помещений (если та, что есть, является избыточной), сразу учту систему кондиционирования и т.п. Такую логику моделирует затратный подход. 2) Не выгоднее ли купить такой же, уже предлагаемый на рынке? При этом он должен соответствовать моим запросам (существенным характеристикам) в такой же степени (понятие "подобное имущество"). Такую логику моделирует сравнительный подход. 3) Не выгоднее ли приобрести объект для дальнейшего использования? Причем, я буду использовать его как сарай, или проведу реконструкцию и сделаю (склад-)магазин? Или поставлю перегородки, ворота и сдам под гаражи? Вот как разумно действующий инвестор будет поступать, так и строится модель расчета доходным подходом. (Выделено мое) С последним не согласен в корне, если вести разговор о РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ. Разумный "инвестор", а я бы сказал "покупатель" опираясь на дефиницию РС, не будет покупать "сарай" и сразу же его реконструировать (замораживать средства) под магазин. Гораздо проще купить готовый магазин. "Сарай" с целью реконструкции разумный инвестор купит только с ЗУ. И тут не "сарай" его интересует. Но это уже условие, не допустимое в РС Напомню для упрощения ЗУ в моих примерах не учитывается. Да и пардон, определяя РС, откуда оценщик может знать о том кто купит и че будет делать покупатель с "сараем"? PS: Хотел бы я видеть лицо того инвестора, который купил "сарай" по цене магазина, так как оценщик просчитал по НЕИ под магазин, с целью проведения реконструкции "сарая" под магазин? Эт не знаю, кем надо быть, что бы платить за функцию дважды. Первый раз, в цене "сарая" по "желанию" продавца, который учел мнение оценщика. Второй раз, собственно в ходе реконструкции, оплатить стоимость функции магазина посредством самой реконструкции. Добавлено спустя 10 минут 51 секунду: N.D. писал(а): Какой-то странный способ вести дискуссию... Сторона 1 (Серый) акцентирует внимание, что на инвестициях (затратах, связанных с объектом оценки) зацикливаться не стоит. И что "инвестиционная стоимость" - это другое. Сторона 2 (rudge) подтверждает, что "инвестиционная стоимость" - это то самое другое (плюс отсылка к НС)! Из чего делает вывод, что Сторона 1 неправа. Логика выпала в осадок Да я и не зацикливался, как раз на оборот (Серый писал) ....получается, что необходимость внесения любых инвестиций автоматически превращает определяемую стоимость в инвестициооную. и далее И если в результате расчетов получим, что стоимость объекта после внесения инвестиций выше, чем стоимость в существующем состоянии, в данном случае все описанные Вами необходимые инвестиции будут ни что иное, как инвестиции для достижения функции, дающей возможность получать наивысший доход от объекта недвижимости, а следовательно - достижения НЭИ объекта. И кто тут "зациклился на инвесторах и ..... Я что ли? Вы ничего не перепутали коллега? И еще Коллега N.D Вы намекаете на то, что все это относится к РС? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 26 Мар 2009 10:51), всего редактировалось 1 раз Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 10:50 rudge писал(а): Теперь что касается п 10 НС1. Покажите мне где здесь для достижения максимальной стоимости объекта оценки необходимо менять его функцию и конструктив ? Ну во-первых, где написано что этого нельзя делать? Во-вторых как известно Нсы позволяют менять «використання майна», а под это понятие по-моему подходит всё и способ и условия и функция и …. Короче ДРУГОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ. В-третьих, если мы любим обращаться к словарям, то извольте. В НС№2, как известно, есть такое Цитата: альтернативне використання - можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; Смотрим словари: Цитата: Альтернатива - (франц. alternative - от лат. alter - один из двух),необходимость выбора одной из двух или нескольких взаимоисключающих возможностей; каждая из исключающих друг друга возможностей. Цитата: АЛЬТЕРНАТИВА — (франц. alternative от лат. alter — один из двух) — 1) один из возможных вариантов экономического поведения, сравниваемый с другим вариантом в целях выбора лучшего способа действий; 2) управленческое решение, противопоставляемое другому решению, исключающему данное. Какой взаимоисключающее использование сарая? Прально – любое другое магазин, казино, баня, библиотека ЛИШЬ БЫ выгодно и юр. физ. возможно. ВЫВОД Можно менять ВСЁ в том числе и функцию, но естественно при условии, что это юр. физ. эконом возможно. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 10:54 rudge писал(а): Пардон коллега это что в дефиниции РС написано? Вы кроме дефиниций чем-то оперируете? Смыслом, логикой, например? rudge писал(а): "Сарай" с целью реконструкции разумный инвестор купит только с ЗУ. И тут не "сарай" его интересует. Но это уже условие, не допустимое в РС У вас неверное понимание рыночной стоимости. Неверное понимание принципа НЭИ. Захотите - спросите на повышении у мэтров оценки, вам об этом скажут. rudge писал(а): Да и пардон, определяя РС, откуда оценщик может знать о том кто купит и че будет делать покупатель с "сараем"? А вы не задумывались о смысле своей профессии? Оценщик - это не тот, кто в Экселе умеет посчитать. Он должен владеть информацией, уметь анализировать, обосновывать. Особенно в вопросе "кто может это купить и че будет с этим делать?" Поскольку, очевидно, вы настаиваете на своем понимании, дальнейшая дискуссия лично для меня бессмысленна. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 11:01 Hard_Pragmatic писал(а): Ну во-первых, где написано что этого нельзя делать? Во-вторых как известно Нсы позволяют менять «використання майна», а под это понятие по-моему подходит всё и способ и условия и функция и …. Короче ДРУГОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ. Дык и не спорю, только не для определения РС - НИЗЯ Hard_Pragmatic писал(а): В НС№2, как известно, есть такое альтернативне використання - можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; А какое отношение понятие "алтернатива" имеет к РС? Тут писано "...на ринку подібного майна..." Hard_Pragmatic писал(а): Какой взаимоисключающее использование сарая? Прально – любое другое магазин, казино, баня, библиотека ЛИШЬ БЫ выгодно и юр. физ. возможно. ВЫВОД Можно менять ВСЁ в том числе и функцию, но естественно при условии, что это юр. физ. эконом возможно. +10000000 И позволь дополню - "но не при определении РС земельных улучшений". Добавлено спустя 2 минуты 33 секунды: N.D. Опять на личности переходим. Типа "Сам дурак" Наверное других аргументов нет. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 11:36 За пример спасибо, что не поленились и так подробно всё описали – респект Рассмотрим Ваш пример. Вот тут в этоё части практически со всем согласен rudge писал(а): Давайте по порядку. Оцениваются 5 помещений расположенных в одноэтажном здании. (туалеты, ППЗУ и т.п для простоты не учитываем) Задание. Определить РС каждого помещения. (договор на оценку подписан) для передачи в аренду. (ну так заказник захотел) Не гос. Имущество. ….. Как на меня, тут нет противоречия НС. Читаем НС 2 п 12. …. Но дальше всплывает всё та же зарытая собака. rudge писал(а): Теперь рассмотрим вариант с реконструкцией помещений со второго по пятое. Напомню, определяем РС. Вопрос, который возник первым. А какое у оценщика задание? Определить РС существующих на момент оценки помещений или…….????? Хорошо, оценщик очень продвинутый и убедил заказчика (читай собственника) просчитать под магазин, ПРИ ЧЁМ здесь заказчик???????!!!!!!!!!!!! Оценщику, при расчете РС – ГЛУБОКО ФИОЛЕТОВО дальнейшие планы Заказчика и кого-либо другого кто будет эту оценку использовать. Оценщик МОДЕЛИРУЕТ поведение Разумного (ГИПОРТЕТИЧЕСКОГО) инвестора. Просто планы Заказчика, после расчета всех альтернатив совпали с планами Заказчика (а могли и не совпасть) rudge писал(а): так как он явно увидел признаки «функціонального зносу» для данных офисных помещений в конкретном месте расположения здания, с учетом градостроительной документации и имеющегося у него анализа эффективности использования таких зданий под магазин, в силу проходимости места, большого количества потенциальных покупателей и как следствие, возможность получать доход от аренды под магазин поболее чем от аренды под офис. ОТЛИЧНО!!!! вот это и есть анализ НЭИ! rudge писал(а): Но, во первых. Меняется задание. Это уже не «определить РС» существующих помещений на момент оценки, а инвистиционная стоимость. Да ничего не меняется!!!! – оценщик просто применил результаты анализа НЭИ. Да он мог взять данные по дальнейшему использование у Заказчика а почему бы и нет? Но при этом он должен был рассмотреть и рассчитать ВСЕ другие данные из ВСЕХ источников. Еще раз - просто в этом примере оказалось что данные Заказчика самые выгодные и отвечают НЭИ. rudge писал(а): Hard_Pragmatic, вспомни я говорил об «отсебятине». Это если сам оценщик, не согласовавший с заказчиком, проведет такой расчет. Я против этого. Еще раз, какое нафиг согласование с заказчиком?????!!!!! Где в НС написано про согласование????! Оценщик должен согласовать свой расчет с Экономической логикой ну и требованиями по НЭИ. rudge писал(а): Во вторых. Читаем НС2 п 16. « ….. При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінки додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час проведення оцінки.» Обратите внимание на последнее предложение. Такая калькуляция на реконструкцию имеет юридическую только после того как будет готов, утвержденный ГАСК-ом проект реконструкции, а ГАСК утвердит проект, только если будет разрешение местного совета на проведение реконструкции. В противном случаи, это «бумажка с цифрами». Извините, rudge, но у Вас полная зацикленность на ГАСК и СНиПах и разрешительной системой. Бедный бедный бизнес. Как же во всем мире и в Украине в частности развивается бизнес и инвестиционная деятельность? Это ж наверное в каждый бизнес-план в каждое ТЭО прикладываются ПОЛНЫЕ пакеты разрешительной системы и никак иначе, бедный бедный бизнес. Т.е. про предварительные расчеты, прикидки и такие же сметы (котрые в процессе корректируются) никто не когда не слышал?, бедный бедный бизнес. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 11:40 rudge писал(а): Опять на личности переходим. Типа "Сам дурак" Наверное других аргументов нет. Причем тут это? На мой взгляд, дискуссию имеет смысл вести в двух случаях: 1) Установить истину. 2) Убедить оппонента. Первое в данной теме для меня очевидно, потому я привожу аргументы для второго. Вы их игнорируете и настаиваете на своем видении. К примеру, который раз уже пишете: rudge писал(а): И позволь дополню - "но не при определении РС земельных улучшений". Это не так. Аргументы ничего не дают, вы остаетесь при своем мнении. Какой смысл продолжать? Добавлено спустя 18 минут 47 секунд: Вот, кстати, придумал задачу, которая хорошо иллюстрирует суть дискуссии: Есть здание. В текущем состоянии его можно продать за 100 ед. А можно выполнить реконструкцию (в относительно короткие сроки, чтоб не заморачиваться с дисконтированием). Затраты на реконструкцию 70 ед., после реконструкции такой объект можно продать за 200 ед. Два вопроса: 1) Что есть НЭИ здания? Продолжение текущего использования или проведение реконструкции? 2) Какова рыночная стоимость здания? Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 12:25 rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): Ну во-первых, где написано что этого нельзя делать? Во-вторых как известно Нсы позволяют менять «використання майна», а под это понятие по-моему подходит всё и способ и условия и функция и …. Короче ДРУГОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ. Дык и не спорю, только не для определения РС - НИЗЯ О МАМА МИЯ!!!!! Воспльзуюсь Вашим методом ведения дискуссии – это Ваши домыслы. Цитата: Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання. А это что по Вашему не для РС?!!!!!! rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): В НС№2, как известно, есть такое альтернативне використання - можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; А какое отношение понятие "алтернатива" имеет к РС? Тут писано "...на ринку подібного майна..." О МАМА МИЯ!!!!! №2 А РС по какому принципу рассчитывается?!!!!!! rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): Какой взаимоисключающее использование сарая? Прально – любое другое магазин, казино, баня, библиотека ЛИШЬ БЫ выгодно и юр. физ. возможно. ВЫВОД Можно менять ВСЁ в том числе и функцию, но естественно при условии, что это юр. физ. эконом возможно. +10000000 И позволь дополню - "но не при определении РС земельных улучшений". Добавлено спустя 2 минуты 33 секунды: А если быть совсем точным то при определении Объекта Оценки. (в нашем примере «нерухоме майно») _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 13:21 N.D. писал(а): Вот, кстати, придумал задачу, которая хорошо иллюстрирует суть дискуссии: Есть здание. В текущем состоянии его можно продать за 100 ед. А можно выполнить реконструкцию (в относительно короткие сроки, чтоб не заморачиваться с дисконтированием). Затраты на реконструкцию 70 ед., после реконструкции такой объект можно продать за 200 ед. Два вопроса: 1) Что есть НЭИ здания? Продолжение текущего использования или проведение реконструкции? 2) Какова рыночная стоимость здания? Уважаемый N.D. Вы наверное опять будете негодовать по поводу моего "ухода" от конкретного ответа на вопрос. Но к сожалению ответить на такой вопрос однозначно я не смогу, в силу не корректности самого вопроса. Если с можете простите Попробую так. Если на момент оценки (продажи) реконструкция на проведено то стоимость = 100 ед так продиктовал рынок и вы это подтверждаете в поставленной задаче. Цитирую,".... в текущем состоянии его можно продать..." Я правильно понял, что на момент продажи рынок оценил такое здание в 100 ед? Если так то НЕИ будет по 1 варианту. Далее, если собственник, на момент продажи провел реконструкцию и узаконил ее. То есть, имеются документы на реконструированное здание, то естественно его стоимость будет другой. Той, какую продиктует рынок на момент продажи. В вашем примере - 200 ед. Но это уже другой объект оценки. Он не равен первому, до реконструкции. И естественно у такого объекта будет свое новое НЕИ. Hard_Pragmatic благодарю за оценку Что касается Вашего "...у Вас полная зацикленность на ГАСК и СНиПах и разрешительной системой." Как то, лет пять назад, нас пригласили оценивать цех под залог. Вместе с замом входим в цех и видим, как на наших глазах погрузчиком валят перегородки (здание каркасного типа). Я задал вопрос Для чего? И есть ли проект и разрешение на реконструкцию? Ответ зама "Перегородки убераем так, как купленная линия не вписывается по длине, на счет остального - не знаю" Я предложил пройти к директору и уточнить на счет разрешения. Директор поставил пальцы веером и сказал, что он тут хозяин и будет делать то, что сочтет нужным. Далее я предложил для начала получить в БТИ "витяг з реєстру" а потом продолжить работу по оценке. Через неделю получили "витяг" в котором, так скромненько было записано. "Ведеться реконструкція не погоджена з відділом архетектури міствиконкому" точка. Мы начали работу (осмотр и т.п.) Но попросили зама, узнать у нотариуса, пройдет ли такой "витяг". Зам объехал всех нотариусов каких знал. Все в один голос ответили. "Незаконку, в договоре залога "затверджувати" не будут". Мы прекратили работы. Директор, выгнал с работы юриста сказав, что тот должен был лечь костьми, но не дать ему, директору, начать реконструкцию. Для узаканивания потребовался ровно год. Цена вопроса 10 млн евро. Кредит нужен был для оплаты оборудования которое лежало готовое к отправке в Испании. Вот и думайте коллега "зацикливаться" или нет. PS Ребята не так быстро, не поспеваю Добавлено спустя 36 минут 29 секунд: Hard_Pragmatic писал(а): Ну во-первых, где написано что этого нельзя делать? Во-вторых как известно Нсы позволяют менять «використання майна», а под это понятие по-моему подходит всё и способ и условия и функция и …. Короче ДРУГОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ. rudge писал(а): Дык и не спорю, только не для определения РС - НИЗЯ Цитата: О МАМА МИЯ!!!!! Воспльзуюсь Вашим методом ведения дискуссии – это Ваши домыслы. Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання. А это что по Вашему не для РС?!!!!!! РC, РС коллега, только я не вижу тут даже повода для изменения конструктива и функуции. Пример. Если Магазин использается под склад, то это не НЕИ. ЛНЕИ тут магазин. Обрати внимание, при этом ни конструктив ни фенкция мною не менялись. Во о чем идет речь в фразе "...або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання". rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): В НС№2, как известно, есть такое альтернативне використання - можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; А какое отношение понятие "алтернатива" имеет к РС? Тут писано "...на ринку подібного майна..." Hard_Pragmatic писал(а): О МАМА МИЯ!!!!! №2 А РС по какому принципу рассчитывается?!!!!!! . Дык не только РС по принципу НЕИ расчитывается. Или Вы думаете, что НС писано только под РС? Что касается РС то тут только «подібне майно», а не альтернатива. Это не я придумал, так писано в НС. Поменяете буду рассматривать альтернативное. А пока, пардон, НИЗЯ rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): Какой взаимоисключающее использование сарая? Правльно – любое другое магазин, казино, баня, библиотека ЛИШЬ БЫ выгодно и юр. физ. возможно. ВЫВОД Можно менять ВСЁ в том числе и функцию, но естественно при условии, что это юр. физ. эконом возможно. +10000000 И позволь дополню - "но не при определении РС земельных улучшений". Hard_Pragmatic писал(а): А если быть совсем точным то при определении Объекта Оценки. (в нашем примере «нерухоме майно») Спасибо, что уточнил. Я веду речь о «помещениях» и четко обозначил, что для упрошения ППЗУ не рассматривается. Все то, что Вы коллега говорите, об НЕИ, альтернативе относится к порядку оценки ЗУ. И не оспаривается. Я уже об этом говорил. Повторить? При оценке ЗУ ЛНЭИ выберается исходя из разрешенных градостроительтной документацией вариантов застройки. Хош сарай, хош магазин, хош заправку. Тот вариант где ЛНЭИ. Это я не оспаривал никогда. Похоже, Вы запутались между «земельными улучшениями», о которых говорю я и собственно «земельным участком», как объектом недвижимости. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 14:43 rudge +1000000 (мульон) Опять же из НС1: "рыночная стоимость - ... заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения." Т.е. продавец и покупатель сами проводят маркетинг, на рынке подобного имущества, и действуют... без принуждения. Результатом этого есть проведенные сделки, есть цены спроса и предложения подобного имущества. В примерах опонентов оценщик проводит сам маркетинг с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования, которые сам же и установил, тем самым принуждает продавца или покупателя принять его оценку. Да и как объяснить потенциальному инвестору что сарайчик не есть сарайчик, ссылаясь только на то, что в соседнем дворе такой-же переделали во что-то. Инвестор скажет, что не ваше собачье дело, уважаемый оценщик (это я про себя, чтобы никому не было обидно), что я буду делать с сарайчиком. Такие сарайчики стоят столько-то, т.к. я провел маркетинг и у вас дорогой оценщик в СП фигурируют цены сарайчиков, которые соответствуют и моим исследованиям. Почему я должен платить за сарай, как за магазин? Это когда стоимость ушла в +. Теперь о стимости, которая ушла в минус, после расчетов оценщика (как правильно заметила Женя). Продавец встанет на дыбы: он хочет продать сарай за 100, а ему намалевали магазин за 80. И почему текущее использование опоненты трактуют исключительно с привязкой к функциональности объекта, но забывают о менеджменте? Правильно Рудж сказал, что НЭИ - для всех стоимостей, а не только для РС. Но НЭИ для каждой стоимости разное. Добавлено спустя 11 минут 15 секунд: Опять-же, если говорить о конкретном отчете. ЗП - входящая инфа - проектно-сметная документация - результат 120. СП - качественный подбор аналогов (сарайчики в одинаковом тех состоянии, со схожим местоположением (чтобы отсечь отличия в РС ЗУ) - результат 100. ДП - нагромождение допущений, ограничений, оговорок, кульбиты с превращениями и пр. - результат 200 или 50. Какие подходы дали более объективные результаты? На каком результате оценщик должен остановиться? Если делать согласование результатов, то ДП получит наименьший вес. Зачем тогда огород городили? _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 14:59 Андрей Щас, подожди, они тебе объяснят Хочу только добавить. Задача Оценщика, при определении РС одновременно влезть в "шкуру", как Продавца, так и Покупателя, а не "зацикливаться" на видении стоимости объекта оценки одного из них. Я когда то Hard_Pragmatic-у говорил, что на рынке две стоимости. Стоимость продавца и Стоимость покупателя (та общеизвестная вилка) Тогда он меня мягко говоря раскритиковал. (правда он и сейчас не очень то "мягок" в выражениях) РС - находится между ними. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 15:09 Завелся Почему нельзя сделать нормальный отчет о РС, без всяких фокусов. Например: зп-120; СП-100; ДП-50. И сказать заказчику, что дорогой мой друг, товарищ и брат. Все дело в том, что у тебя земелька оказалось дорогая. И НЭИ твоего имущества - продажа или реконструкция под более доходный объект. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 15:24 Андрей Яворский писал(а): Завелся Почему нельзя сделать нормальный отчет о РС, без всяких фокусов. Например: зп-120; СП-100; ДП-50. И сказать заказчику, что дорогой мой друг, товарищ и брат. Все дело в том, что у тебя земелька оказалось дорогая. И НЭИ твоего имущества - продажа или реконструкция под более доходный объект. Это зависит от задачи поставленной перед оценщиком. Если задача определить РС, то и надо определять РС. Стоимость которая сложилась на рынку подобных объектов на момент оценки. Если в задании будет просчитать возможные варианты, то тогда можно и "пофантазировать" насчет альтернативных вариантов использования объекта оценки. Но это совсем другая работа. И еще. Разница в стоимости рассчитаной разными методами должна быть незначительной (я считаю в пределах торга). Если есть большой разброс значит где то, что то не правильно. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 16:03 rudge писал(а): Разница в стоимости рассчитаной разными методами должна быть незначительной (я считаю в пределах торга). Если есть большой разброс значит где то, что то не правильно. Согласен! Но это в идеале. Информация у нас обычно хромает, из-за этого бывают искажения. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 16:20 Пардон коллега Проблема "хромой" информации, это проблема оценщика. За что тогда деньги берем? А как на счет "хромого" телевизора, или там "Мерседеса"? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 16:35 rudge По поводу сходимости есть различные мнения. Давай, не здесь это обсуждать _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 16:49 Андрей Яворский писал(а): rudge По поводу сходимости есть различные мнения. Давай, не здесь это обсуждать Эт коллега не корректно по отношению к другим форумчанам. Есть мнение, то его надо обсуждать, дабы прийти к общему знаменателю, но в другой ветке. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 17:01 rudge Я именно ЭТУ ветку и имел ввиду, когда употреблял слово "здесь". А то, собьемся с ритма _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 17:06 rudge писал(а): РC, РС коллега, только я не вижу тут даже повода для изменения конструктива и функуции. Первый раз Вы сказали что для определения РС НИЗЯ, я Вам доказал что это для определения РС, вот Вы согласились что это РС, и опять говорите про то что нельзя – замкнутый круг однако, сказка про белого бычка. Но я уже привык. Так что повторю второй раз без лишних вздохов. А Вы будьте добры по пунктам опровергните, мои доводы, коих я привел три. Hard_Pragmatic писал(а): Ну во-первых, где написано что этого нельзя делать? Во-вторых как известно Нсы позволяют менять «використання майна», а под это понятие по-моему подходит всё и способ и условия и функция и …. Короче ДРУГОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ. В-третьих, если мы любим обращаться к словарям, то извольте. В НС№2, как известно, есть такое Цитата: альтернативне використання - можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; Смотрим словари: Цитата: Альтернатива - (франц. alternative - от лат. alter - один из двух),необходимость выбора одной из двух или нескольких взаимоисключающих возможностей; каждая из исключающих друг друга возможностей. Цитата: АЛЬТЕРНАТИВА — (франц. alternative от лат. alter — один из двух) — 1) один из возможных вариантов экономического поведения, сравниваемый с другим вариантом в целях выбора лучшего способа действий; 2) управленческое решение, противопоставляемое другому решению, исключающему данное. Какой взаимоисключающее использование сарая? Прально – любое другое магазин, казино, баня, библиотека ЛИШЬ БЫ выгодно и юр. физ. возможно. ВЫВОД Можно менять ВСЁ в том числе и функцию, но естественно при условии, что это юр. физ. эконом возможно. rudge писал(а): Что касается РС то тут только «подібне майно» , а не альтернатива. Это не я придумал, так писано в НС. Поменяете буду рассматривать альтернативное. А пока, пардон, НИЗЯ Будьте добры цитату из НС, где написано, что при расчете РС по доходному подходу используется ТОЛЬКО «подібне майно» и не разрешено использование альтернативы? rudge писал(а): Все то, что Вы коллега говорите, об НЕИ, альтернативе относится к порядку оценки ЗУ. И не оспаривается. Я уже об этом говорил. Хороший довод, как Вам Андрей Яворский такие доводы и дискуссия – «и не оспаривается»? Только я, по невежливой упертости своей, приведу еще раз цитату из НС Цитата: альтернативне використання - можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; Цитата: У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна. и осмелюсь спросить, где тут написано, что это относиться исключительно к ЗУ (кстати что это улучшения или земля)? Только, пожалуйста, уж цитатой на цитату, а не «и не оспаривается». _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 17:20 Вить, скопировал, чуть попозжа. Арбайтен много. Хорошо? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 17:32 rudge писал(а): НС1 п 4. "Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання." Вот тут давайте посмотрим, а что из этого присуще РС. rudge писал(а): Хорошо, оценщик очень продвинутый и убедил заказчика (читай собственника) просчитать под магазин Андрей Яворский писал(а): ОО по определению подобного имущества должен иметь такие-же характеристики, свойства и инвестиционную привлекательность!!! Андрей Яворский писал(а): Правильно Рудж сказал, что НЭИ - для всех стоимостей, а не только для РС. Но НЭИ для каждой стоимости разное. Авторы, пишите еще! )) Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 17:49 Андрей Яворский писал(а): Да и как объяснить потенциальному инвестору что сарайчик не есть сарайчик, ссылаясь только на то, что в соседнем дворе такой-же переделали во что-то. Инвестор скажет, что не ваше собачье дело, уважаемый оценщик (это я про себя, чтобы никому не было обидно), что я буду делать с сарайчиком. Такие сарайчики стоят столько-то, т.к. я провел маркетинг и у вас дорогой оценщик в СП фигурируют цены сарайчиков, которые соответствуют и моим исследованиям. Почему я должен платить за сарай, как за магазин? Это когда стоимость ушла в +. Для меня, по-прежнему, загадка зачем всё это делать?!!!! Ну да ладно если Вы так хотите, то извольте, советую по пунктам: 1. Хотите объяснить потенциальному инвестору что сарайчик не есть сарайчик – дайте почитать Отчет, точка. 2. Инвестор скажет, что не ваше собачье дело, уважаемый оценщик (это я про себя, чтобы никому не было обидно), что я буду делать с сарайчиком. Отвечайте ему точно так же, да еще в вдогонку обзовите его – Нетипичным неразумным инвестором. 3. Почему я должен платить за сарай, как за магазин? – сначала п.1 если не поймет п.2. Андрей Яворский писал(а): Теперь о стимости, которая ушла в минус, после расчетов оценщика (как правильно заметила Женя). Продавец встанет на дыбы: он хочет продать сарай за 100, а ему намалевали магазин за 80. Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 19:09 Hard_Pragmatic писал(а): Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. А как на счет этого коллега? НС2 "Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна 22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини), що не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (її частини), що містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація, визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного використання. Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на припущенні про умовну зміну способу її використання з метою досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень). Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається рівною одній гривні. PS Ответ скоро будет, потерпи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 19:43 Hard_Pragmatic писал(а): Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. Вить! Извините, я с Вами уже сроднился Зачем получать фокусами схождение результатов РС? Рудж, например, придерживается такой позиции, я тоже, Вы думаю - что тоже. Только разброс результатов стоит оговорить. Вопрос - ЗАЧЕМ все эти фокусы при определении РС? _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 19:46 rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. А как на счет этого коллега? НС2 "Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна 22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини), що не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (її частини), що містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація, визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного використання. Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на припущенні про умовну зміну способу її використання з метою досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень). Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається рівною одній гривні. Мдааааааа, я думал, что по-поводу того что мы рассматриваем: а) определение РС б) доходным походом г) НЕДВИЖИМОСТИ мы уже договорились, а оно вона как на пятый круг заход и начинаем заново….. Добавлено спустя 8 минут 15 секунд: Андрей Яворский писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. Вить! Извините, я с Вами уже сроднился Ну дык перейдем на ты? Андрей Яворский писал(а): Зачем получать фокусами схождение результатов РС? ГДЕ я про схождение тут говорил?!!! Андрей Яворский писал(а): Вопрос - ЗАЧЕМ все эти фокусы при определении РС? Ели ты (опа я уже перешел на ты) про НЭИ то: во-первых, это требование НС в частности и теории оценки ваще. во-вторых, мы тут как раз теорию и обсуждаем. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 20:17 Hard_Pragmatic писал(а): Ели ты (опа я уже перешел на ты) Предлагаю продолжать в том-же духе Hard_Pragmatic писал(а): теории оценки ваще На правах "тыкания", поясни мне, где искать эту теорию. Ты не сослался на оную. Н.Д. дефиниции и в грош не ставит. Куда мне, как бедному крестьянину податься? Почему дискуссия затянулась? Никто из оппонентов не смог достаточно аргументировать свою позицию или оппоненты просто не хотят признать свою неправоту. Но т.к. лично я (вернее я и Рудж) не увидел "убийственных" доводов с твоей стороны, как и ты с нашей, то будем обсуждать дальше. Предлагаю: отдохнем до понедельника, перечитаем написанное, перечитаем нормативку пытаясь понять позицию оппонента, понять свои и оппонента сильные и слабые стороны, а с понедельника... продолжим Для кого все однозначно и понятно - прошу не вмешиваться, без должной аргументации. С уважением, А. Яворский. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 20:26 Hard_Pragmatic писал(а): Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. Rudge писал(а): А как на счет этого коллега? НС2 "Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна 22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини), що не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (її частини), що містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація, визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного використання. Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на припущенні про умовну зміну способу її використання з метою досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень). Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається рівною одній гривні. Hard_Pragmatic писал(а): Мдааааааа, я думал, что по-поводу того что мы рассматриваем: а) определение РС б) доходным походом г) НЕДВИЖИМОСТИ мы уже договорились, а оно вона как на пятый круг заход и начинаем заново….. Другого от тебя я и не ожидал. Выделено в тексте стандарта что? Мабудь Квадрат Малевича (а) Это что, не РС? (б) Эта РС не доходным определена исходя из НЕИ? И (г). ЗУ это уже не недвижимость? Да и где в твоем Hard_Pragmatic писал(а): Такого у профессионального оценщика в принципе не может быть, так как если стоимость ушла в минус это говорит о том что предположенное оценщиком использование не является НЭИ, соответственно он его отметает и будет рассчитывать исходя из текущего использования (естественно если других вариантов НЭИ нет) и получит вожделенные 100. столь подробно описанная в (а,б,г) конкретика? Общая фраза и соответственно пример общего плана. В чем проблема коллега? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 20:29 Вдогонку. Мне очень нравятся высказывания мною уважаемых людей, за дословность не отвечаю: Н.П. Баринов. "Я с ним спорил не из чувства противоречия. Я его прокачивал на твердость позиции." И.И. Гохберг. " Я эту книжку написал и теперь во многом не согласен с автором." Желаю и всем нам такой мудрости. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 20:46 zanoza писал(а): если вы правильно учтете все затраты на изменение использования (документы, проекты, работы, время) - может еще и в минус выпасть. Может оно у Вас в Запорожье и так (кстати, на следующей неделе с достаточно большой вероятностью могу посетить этот славный город), но у нас на Крещатике и его окресностях почему-то все на месте халуп хотят построить что-то новое. И смею Вас заверить, беднее после этого не становятся. Также думаю, что они точно учитывают все затраты. Добавлено спустя 22 минуты 12 секунд: rudge писал(а): Напомню для упрощения ЗУ в моих примерах не учитывается. Тут вообще я выпал. Хватит рассматривать землю и земельные улучшения отдельно . Пусть это делают чиновники Госкомзема (или как это несчастье сейчас там называется) в лице Горбатовича, объясняя национальными особенностями (а имея ввиду совсем другое), но мы же с вами умные люди. И нафига тогда приводился сарай на Крещатике, если не учитывается земля, определяющая местоположение, а, соответственно, и инвестиционную привлекательность. Ведь без земли сарай везде будет стоить одинаково. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 21:39 Уважаемый Hard_Pragmatic Вот мой ответ (Чемберлену) как обещал. rudge писал(а): Теперь что касается п 10 НС1. 10. Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними. Покажите мне где здесь для достижения максимальной стоимости объекта оценки необходимо менять его функцию и конструктив ? Ну во первых коллега, где Ваш ответ на мой вопрос. В место ответа Вы спрашиваете Hard_Pragmatic писал(а): Ну во-первых, где написано что этого нельзя делать? Пробую ответить. Читаем НС 1 п 42. Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які грунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо. На который Вы делаете упор, обосновывая возможность изменения функуции и конструктива объекта оценки для того чтобы «вартість об'єкта оцінки стала максимальною» (п 10 НС1) от «очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки» (п 42. НС1) НО читаем дальше. п 43. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання. Тут четко говорится, какие данные (выделено) для определения стоимости можно и нужно использовать. Отсюда Ваш посыл на изменение конструктива и функции объекта оценки, мягко говоря, ошибочен. Тут же лежит и ответ на Ваш второй вопрос. Hard_Pragmatic писал(а): Во-вторых как известно Нсы позволяют менять «використання майна», а под это понятие по-моему подходит всё и способ и условия и функция и …. Короче ДРУГОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ. Это же относится и к понятию «альтернативное использование» Для контроля смотрим НС2 п 12. У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна. Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання об'єкта оцінки, можуть застосовуватися у разі, коли вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна. Під час проведення оцінки також ураховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна. 13. Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур: прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна; прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог пунктів 12 і 17 цього Стандарту. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника; обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок; розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації. Для спраки 2. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються у такому значенні: функціональний аналог - нерухоме майно, яке за своїми функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане подібним майном до об'єкта оцінки; Но читаем дальше НС2 15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури: порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна; (это для РС) аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки; (это для инвестиционной стоимости) інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і обґрунтовані у звіті про оцінку майна. (это тоже для инвестиционной стоимости) Обґрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки капіталізації або ставки дисконту зазначаються у звіті про оцінку майна. 16. Необхідні витрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінки у відповідність із споживчими характеристиками подібного нерухомого майна, дохід від якого враховувався під час прогнозування чистого операційного доходу об'єкта оцінки, можуть бути враховані під час застосування: методу прямої капіталізації доходу - шляхом зменшення вартості об'єкта оцінки, визначеної відповідно до вимог пункту 12 цього Стандарту, на розмір поточної вартості необхідних витрат, що необхідні для такого приведення; методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) - шляхом їх додавання до операційних витрат у відповідних періодах здійснення в межах періоду прогнозування. Під час визначення обсягу необхідних витрат враховується технічна можливість та економічна доцільність усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу, якщо інше не визначено законодавством стосовно порядку компенсації витрат користувачу об'єкта оцінки. Цитата: При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінки додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час проведення оцінки. (это тоже для инвестиционной стоимости и про подтверждения законности такого документа я уже писал повторять нет смысла) Напомню НС1 За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість,(эт мое как основные) а також інші види вартості, які грунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо. И представьте коллега, я нигде не нашел слова "альтернативное" А вот то о чем я говорил. Вы путаете порядок определения НЕИ для расчета «поліпшинь ЗУ» с собственно самим ЗУ или условно свободным ЗУ. прописано в том же НС2 п. 22. и 23. Добавлено спустя 17 минут 53 секунды: Серый писал(а): rudge писал(а): Напомню для упрощения ЗУ в моих примерах не учитывается. Тут вообще я выпал. Хватит рассматривать землю и земельные улучшения отдельно . Пусть это делают чиновники Госкомзема (или как это несчастье сейчас там называется) в лице Горбатовича, объясняя национальными особенностями (а имея ввиду совсем другое), но мы же с вами умные люди. И нафига тогда приводился сарай на Крещатике, если не учитывается земля, определяющая местоположение, а, соответственно, и инвестиционную привлекательность. Ведь без земли сарай везде будет стоить одинаково. Ну для начала коллега прочитайте о чем речь. А речь о помещениях в здании, по этому для упрощения ЗУ в моих примерах не учитывается. Что касается "сарая" то внимательно смотрите и читайте. rudge писал(а): "Сарай" с целью реконструкции разумный инвестор купит только с ЗУ. И тут не "сарай" его интересует. ……. А то о чем Вы с Горбатовичем боретесь так про эту проблему единой оценки ЗУ + улучшения я говорил еще когда Лебедь у руля департамента оценки ФГИУ была. Страшно не то что две оценки. Страшно то что налог в нотариате платится с суммы стоимости ЗУ дважды и оценщика за нанесенные «збиткі» можно взять за з…… Добавлено спустя 13 минут 52 секунды: Hard_Pragmatic писал(а): rudge писал(а): РC, РС коллега, только я не вижу тут даже повода для изменения конструктива и функуции. Первый раз Вы сказали что для определения РС НИЗЯ, я Вам доказал что это для определения РС, вот Вы согласились что это РС, и опять говорите про то что нельзя – замкнутый круг однако, сказка про белого бычка. Но я уже привык. Тут Витя я нашел хронологию "сказки про белого бычка" Hard_Pragmatic писал(а): Ну во-первых, где написано что этого нельзя делать? Во-вторых как известно Нсы позволяют менять «використання майна», а под это понятие по-моему подходит всё и способ и условия и функция и …. Короче ДРУГОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ. rudge писал(а): Дык и не спорю, только не для определения РС - НИЗЯ Цитата: О МАМА МИЯ!!!!! Воспльзуюсь Вашим методом ведения дискуссии – это Ваши домыслы. Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання. А это что по Вашему не для РС?!!!!!! РC, РС коллега, только я не вижу тут даже повода для изменения конструктива и функуции. Пример. Если Магазин использается под склад, то это не НЕИ. ЛНЕИ тут магазин. Обрати внимание, при этом ни конструктив ни фенкция мною не менялись. Во о чем идет речь в фразе "...або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання". rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): В НС№2, как известно, есть такое альтернативне використання - можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; А какое отношение понятие "алтернатива" имеет к РС? Тут писано "...на ринку подібного майна..." Hard_Pragmatic писал(а): О МАМА МИЯ!!!!! №2 А РС по какому принципу рассчитывается?!!!!!! . rudge писал(а): Дык не только РС по принципу НЕИ расчитывается. Или Вы думаете, что НС писано только под РС? Что касается РС то тут только «подібне майно», а не альтернатива. Это не я придумал, так писано в НС. Поменяете буду рассматривать альтернативное. А пока, пардон, НИЗЯ Коллега, ну не надо так не корректно. Разные вопросы, соответственно и ответы. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 22:49 rudge писал(а): НО читаем дальше. п 43. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання. Тут четко говорится, какие данные (выделено) для определения стоимости можно и нужно использовать. Отсюда Ваш посыл на изменение конструктива и функции объекта оценки, мягко говоря, ошибочен. Все правильно написано: если использование объекта оценки является наиболее эффективным, то мы рассматриваем даныые либо про доходы и затраты объекта оценки (если он сдается в аренду) либо про доходы и затраты на подобные объекты, если наш объект не сдаетсяв аренду, например новый торговый центр или новый офисный центр. Тут тот же принцип, что и при оценке земли: наше стоит или арендуется также, как и за забором. Изначально предполагается, что нормальный владелец получает максимальный доход от объекта, т.е. использует его по НЭИ, которое можно достич. Но владелец по каким-то причинам не использовал объект по НЭИ, тогда моделируется это использование и определяется стоимость этого объекта с учетом затрат по достижению этого НЭИ. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 23:49 Серый писал(а): rudge писал(а): НО читаем дальше. п 43. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання. Тут четко говорится, какие данные (выделено) для определения стоимости можно и нужно использовать. Отсюда Ваш посыл на изменение конструктива и функции объекта оценки, мягко говоря, ошибочен. Все правильно написано: если использование объекта оценки является наиболее эффективным, то мы рассматриваем даныые либо про доходы и затраты объекта оценки (если он сдается в аренду) либо про доходы и затраты на подобные объекты, если наш объект не сдаетсяв аренду, например новый торговый центр или новый офисный центр. Тут тот же принцип, что и при оценке земли: наше стоит или арендуется также, как и за забором. Изначально предполагается, что нормальный владелец получает максимальный доход от объекта, т.е. использует его по НЭИ, которое можно достич. Но владелец по каким-то причинам не использовал объект по НЭИ, тогда моделируется это использование и определяется стоимость этого объекта с учетом затрат по достижению этого НЭИ. Пардон коллега Здесь "затраты" на содержание объекта оценки, используютя для расчета ЧОД = Доход - Затраты, а не для "достижения этого НЭИ" Что касается "принципа, что и при оценке земли" то Вы в корне не правы такой подход для зданий в корне не правильный. Если есть "за забором" магазин, то строительство рядом еще одного магазина или реконструкция существующего здания под магазин, приведет к снижению доходности обоих. В таком варианте реконструкция не даст ЛНЭИ. Уф, поздно уже. Да и нет желания переписывать для Вас "талмуд" по оценке. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 11:18 Бесконечная история, в очередной раз Вы меня не убедили и точно так же перекрутили мои слова, единственный Ваш козырь – это «подібном майне» (далее – ПМ), ну дык мусорник в соседнем дворе, который был переделан в магазин МИНУС реконструкция – есть самый что ни наесть ПМ. А МИНУС потом учитывается как кап. затраты. Ладно пиши не пиши все остались при своих. Последняя моя попытка быть услышанным, это конкретный пример с цифрами, ответ на который может быть только однозначный а не бесконечное цитирование НСов. Дано: Мусорник – 50 кв.м. в жилом квартале. Задача: Определить РС Мусорника доходным подходом. Результаты сбора информации оценщиком: Использование Мусорника возможно двумя вариантами 1. «Склад» 2. «Магазин» В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат). Других вариантов НЕТ (тотальное упрощение) В варианте «Склад», Мусорник не требует реконструкции и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Складов показал результат 10 у.е./кв.м. в месяц. В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Торговых площадей показал результат 25 у.е./кв.м. в месяц. Ставка капитализации для обоих случаев 0,2 (тотальное упрощение) Время реконструкции ничтожно мало или можно сказать учтено в сумме реконструкции (тотальное упрощение) Рассчитываем стоимость варианта «Склада»; 10 у.е. х 12 месяцев / 0,2 х 50 кв.м. = 30 000 у.е. Рассчитываем стоимость варианта «Магазина»; 25 у.е. х 12 месяцев / 0,2 х 50 кв.м. = 75 000 у.е. Минус реконструкции и «разрешиловки» - 20 000 у.е Стоимость = 75000 - 20000 = 55 000 у.е. ВОПРОС какая РС Мусорника рассчитанная доходным подходом? Мой ответ - 55 000 у.е. А Ваш ответ? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 11:31 Hard_Pragmatic писал(а): Определить РС Мусорника доходным подходом. В варианте «Склад», Мусорник не требует реконструкции и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Складов показал результат 10 у.е./кв.м. в месяц. В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду. Для начала, коллега определитесь с тем, что мною выделено в поставленных условиях задачи.. Что "готово к сдаче в аренду", а что нет. Тогда и считайте. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 11:32 Андрей Яворский писал(а): Где - здесь? Поясните? с опозданием но поясняю где. Соглашусь с тем, что оценщик может изменять функциональное назначение объекта при принятом ЛНЭИ и использовать дисконтирование для определения РС. rudge утверждает, что это уже будет инвестиционная стоимость, но не РС. Извините, но инвестиционная стоимость определяется когда известны намерения конкретного инвестора под конкретные условия (ограничения). При этом использование объекта инвестором может не быть ЛНЭИ! благотворительность, например, ну хочет инвестор сделать приют для животных, или ему говорят, - да, вы сделаете здесь ТРЦ, только учтите для инвалидов Чернобыля помещения для оздоровления. Коллеги, вы что же, РС стоимость квартир на первых этажах с выходом на красную линию будете называть инвестиционной, только потому, что им предстоит согласно ЛНЭИ вывод из ЖФ и реконструкция под офис/магазин? при оценке РС объекта доходный подход как реализовывать будем? Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 11:53 rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): Определить РС Мусорника доходным подходом. В варианте «Склад», Мусорник не требует реконструкции и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Складов показал результат 10 у.е./кв.м. в месяц. В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду. Для начала, коллега определитесь с тем, что мною выделено в поставленных условиях задачи.. Что "готово к сдаче в аренду", а что нет. Тогда и считайте. Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Склада. Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Магазина после реконструкции. Что еще уточнить? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 12:00 kink писал(а): .....Соглашусь с тем, что оценщик может изменять функциональное назначение объекта при принятом ЛНЭИ и использовать дисконтирование для определения РС. Свои доводы повторять не вижу смысла. Читайте мои посты. kink писал(а): rudge утверждает, что это уже будет инвестиционная стоимость, но не РС. Тут думаю для ясности моей позиции надо уточнить, добавить слово "признаки" инвестиционной стоимости. kink писал(а): Извините, но инвестиционная стоимость определяется когда известны намерения конкретного инвестора под конкретные условия (ограничения). При этом использование объекта инвестором может не быть ЛНЭИ! благотворительность, например, ну хочет инвестор сделать приют для животных, или ему говорят, - да, вы сделаете здесь ТРЦ, только учтите для инвалидов Чернобыля помещения для оздоровления. Тут полностью с Вами kink писал(а): Коллеги, вы что же, РС стоимость квартир на первых этажах с выходом на красную линию будете называть инвестиционной, только потому, что им предстоит согласно ЛНЭИ вывод из ЖФ и реконструкция под офис/магазин? при оценке РС объекта доходный подход как реализовывать будем? РС таких квартир считается на базе информации про "подібні"квартиры. Если посмотреть на объявления по продаже и сдачи таких квартир в аренду, то можно увидеть, что в их стоимость предложения и в предложения по аренде уже заложена фунция возможного использования под офис или магазин. Согласно НС оценщик и берет такие аналоги. (квартира с возможной функцией но не собственно магазины иди офисы). Попробуйте у себя проанализировать данные предложений квартир на 1 этаже, где офис и магазин потенциально возможен, в силу места расположения здания в котором эти квартира находятся, (например центр выход окон на красную линию) и таких же квартир но в месте где офис и магазин даром никому не нужен в том же центре (например в нутри квартала с выходом окон во двор) Отсюда становится понятно, что стоимость определенная с использованием таких данных будет РС (не инвест) при этом учтено ЛНЭИ под потенциал квартиры под новую функцию (офис магазин). _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 12:14 Не удержался. Hard_Pragmatic писал(а): Дано: Мусорник – 50 кв.м. в жилом квартале. Задача: Определить РС Мусорника доходным подходом. Результаты сбора информации оценщиком: Использование Мусорника возможно двумя вариантами 1. «Склад» 2. «Магазин» В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат). Других вариантов НЕТ (тотальное упрощение) Есть третий вариант и при определении РС должен быть единственным! Мусорник - мусорник. Денежные потоки: плата жильцов за вывоз - операционные затраты. В РС фигурируют ТОЛЬКО операционные затраты. Вить, от чесслово, дай тебе волю ты все под магазины перестроишь, а мусор куда выбрасывать люди будут - в магазины? Hard_Pragmatic писал(а): Последняя моя попытка быть услышанным, это конкретный пример с цифрами, ответ на который может быть только однозначный а не бесконечное цитирование НСов. Меня такой подход мягко говоря удивляет, Н.Д. тоже писал, что не фиг смотреть в стандарты, нужно исключительно логикой пользоватся. Но логикой можно и нужно пользоваться в правильном трактовании и правильном применении законодательных актов. Творчество в этом вопросе наказуемо. Довел ты меня до клятвопреступления _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 12:42 Хорошо если не достаточно постоянных упоминаний о тотальном упрощении примера, давай рассмотрим твой вариант Андрей Яворский писал(а): Есть третий вариант и при определении РС должен быть единственным! Мусорник - мусорник. Денежные потоки: плата жильцов за вывоз - операционные затраты. Результат расчета показал, что в этом случае Стоимость Мусорника = 25 000 у.е. и это как я понял и будет РС Мусорника, несмотря на то что: Hard_Pragmatic писал(а): В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат). РС останется 25 000 у.е. Я тебя правильно понял? Андрей Яворский писал(а): Вить, от чесслово, дай тебе волю ты все под магазины перестроишь, а мусор куда выбрасывать люди будут - в магазины? Андрей, от от чесслово, у меня складывается впечатления, что ты не можешь понять, что это утрированный ПРИМЕР, но раз ты так близко к сердцу принимаешь примеры, то я объясню куда мусор будут выбрасывать люди – они будут выбрасывать в Баки ибо их уже давно придумали и поставили, собственно поэтому Мусорник и освободился. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 12:55 Hard_Pragmatic писал(а): rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): Определить РС Мусорника доходным подходом. В варианте «Склад», Мусорник не требует реконструкции и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Складов показал результат 10 у.е./кв.м. в месяц. В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду. Для начала, коллега определитесь с тем, что мною выделено в поставленных условиях задачи.. Что "готово к сдаче в аренду", а что нет. Тогда и считайте. Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Склада. Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Магазина после реконструкции. Что еще уточнить? Благодарю. Мой ответ частично выше (по квартирам). Но зная Вашу "прискіплевість" к объяснению логики ответа счел необходимым привести свои пояснения. Ты уж прости меня .... И так коллега. Если будут "подібні" мусорники, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения, тоже на уровне магазина так как включает присутствующую возможность реализации новой функции - магазина, то и стоимость будет второго варианта (55000уе). В таком варианте когда на рынке сложилось аренда "подібних" (а не альтернативных) мусорников под потенциальный "магазин", сдача в аренду по ставкам "склада" и есть не эффективное использование объекта оценки (мусорника) При этом обращаю внимание в аналогах я функцию и конструктив не меняю. Аналоги для такого варианта это "подібні" мусорники с соответствующей, потенциальной функции под "магазин", доходности. Если таких аналогов, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения тоже на уровне магазина, нет, то берем то что есть (сложилось на рынке), аренда и стоимость предложения на уровне "подібних" мусорников под "склад". В таком варианте стоимость первого Вашего варианта (30 000 у.е.) Ваше ФЕ плиз. Добавлено спустя 4 минуты 57 секунд: На счет "все магазинами застроить" я согласен с Андреем. Для этого и существует градостроительная документация, которая учитывается в ЛНЭИ как "юридически дозволено". Даже если ЛНЕИ под "магазин", а юр. не дозволено, то плиз, просчитай другой вариант НЕИ, тот который дозволен. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 13:02 rudge писал(а): добавить слово "признаки" инвестиционной стоимости в базу оценки в Отчете отакое не напишешь! rudge писал(а): Отсюда становится понятно, что стоимость определенная с использованием таких данных будет РС (не инвест) при этом учтено ЛНЭИ под потенциал квартиры под новую функцию (офис магазин). так какое же все-таки ЛНЭИ у такого объекта? в разделе анализа ЛНЭИ я например всегда указываю в выводах, что объект позиционируется на определенном сегменте рынка такой то зоны города (центр, середина, периферия). Сегментация рынка стандартная - жилая, офисная, торговая, производственно-складская недвижимость. и вопрос еще раз kink писал(а): ...предстоит согласно ЛНЭИ вывод из ЖФ и реконструкция под офис/магазин? при оценке РС объекта доходный подход как реализовывать будем? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 13:13 Уважаемый kink Если честно я квартиры доходным практически не считал. Если настаивали то расчет делал. НО писал ограничения и в итоге выбор делал по сравнению. Ну, а что касается ЛНЕИ для квартир, то это проживание. (ихмо мое мнение) rudge писал(а): добавить слово "признаки" инвестиционной стоимости kink писал в базу оценки в Отчете отакое не напишешь! Так и не пишите. Я пишу РС (согласно задания на оценку) иВам советую придерживаться договора. (можете не принимать, не обижусь) Будет заказ (договор) на Инвест стоимость, то и база будет соответствующей. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 13:16 rudge писал(а): И так коллега. Если будут "подібні" мусорники, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения, тоже на уровне магазина так как включает присутствующую возможность реализации новой функции - магазина, то и стоимость будет второго варианта (55000уе). В таком варианте когда на рынке сложилось аренда "подібних" (а не альтернативных) мусорников под потенциальный "магазин", сдача в аренду по ставкам "склада" и есть не эффективное использование объекта оценки (мусорника) При этом обращаю внимание в аналогах я функцию и конструктив не меняю. Аналоги для такого варианта это "подібні" мусорники с соответствующей, потенциальной функции под "магазин", доходности. Тут согласен. Но это еще более утопический вариант, так как такие аналоги «в которых аренда на уровне магазина» долго присутствовать на рынке не будут они следуя экономической эволюции очень быстро переделаются в магазины (живие ежемесячные деньги надо отбивать быстрее) и вряд ли оценщик найдет такие аналоги именно по Аренде, по Стоимости конечно же аналогов больше будет. Но как раз мы обсуждаем второй и более «интересный» вариант rudge писал(а): Если таких аналогов, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения тоже на уровне магазина, нет, то берем то что есть (сложилось на рынке), аренда и стоимость предложения на уровне "подібних" мусорников под "склад". В таком варианте стоимость первого Вашего варианта (30 000 у.е.) перед моим окончательным ФЕ, и в последней надежде, уточняю даже если известно, что Цитата: В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат). ? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 13:37 rudge писал(а): Ну, а что касается ЛНЕИ для квартир, то это проживание. (ихмо мое мнение) хорошо, ситуацию изменим, квартира выведена из ЖФ, но больше ничего не сделано. Как ценим? какое ЛНЭИ? как будем реализовывать доходный подход? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 13:41 Витя мой ответ однозначный. (но он тебе не понравится ) Цитирую ответ который по такому же вопросу я дал в ФГИ. "Вот понесете затраты, переделаете "мусорку" под магазин, узаконите в БТИ (для идентификации), я сфотографирую и на фото будет магазин, тогда и оценивать буду магазин. Не согласны, пишите в рецензии свое мнение (оно тогда у них совпадало с твоим). По скольку я еще не вычеркнут из реестре оценщиков что написано в рецензии думаю тебе понятно. Что касается "Утопического варианта". Пардон коллега, да сплошь и рядом. Арендуют "мусорки" и организовывают в них торговлю, а за незаконность такого вида деятельности в подобных помещениях взятки дают. Но аренду платят соответствующую (не как за склад). Ищите коллега это проблема оценщика. Мне, в таком случае тот же ФГИ говорит, "нет данных, не умеете их находить, не беритесь". Я как то для обоснования отсутствия рынка, в дополнения подшил пять журналов с объявлениями. У меня была оценка. В котельной (подвал пятиэтажки комуналка) арендатор провел реконструкцию (все в законе проект согласования и т. п.) организовал офис (кредитный союз). Комунальщики, как собственники пригласили БТИ, переоформили котельню под офис (я о титуле) и выставили арендатору новую аренду. Делал оценку для учета затрат на реконструкцию, дабы арендатор не платил арендную плату со своих же понесенных затрат. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Последний раз редактировалось: rudge (Пт, 27 Мар 2009 13:48), всего редактировалось 1 раз Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 13:42 Hard_Pragmatic писал(а): В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат). ? Затрат капитальных, затрат на изменение функ. ЗУ, затрат на проектные работы и пр. Т.е. НЕ ОПЕРАЦИОННЫХ, в т.ч. и на ремонты, для НЭИ. А на воссоздание НОВОГО объекта оценки. Короче! Нужно встретиться, надраться горилки, обняться, разрыдаться, с 10-го раза убедиться в уважении со стороны оппонента... можете продолжать цепочку Добавлено спустя 2 минуты 38 секунд: Сам продолжу. ...поехать к цыганам, проснуться с больной головой и сказать: "Да, ну вас всех к черту с вашим НЭИ!" Гордо удалиться с высоко поднятой гудящей головой и попытками вспомнить о чем вчера был базар. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 13:47 kink писал(а): rudge писал(а): Ну, а что касается ЛНЕИ для квартир, то это проживание. (ихмо мое мнение) хорошо, ситуацию изменим, квартира выведена из ЖФ, но больше ничего не сделано. Как ценим? какое ЛНЭИ? как будем реализовывать доходный подход? kink Hard_Pragmatic Коллеги, я че на экзамене? Читайте талмуды, думайте, анализируйте. А за мои лекции, плиз, гонорар на бочку не хило пристроились PS: Коллеги, а попробуйте ка Вы, оценить стакан по доходнику. Да! И не забудьтке ЛНЭИ обосновать _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 14:00 rudge, сдался? слабак rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 14:06 kink писал(а): rudge, сдался? слабак Вот оцените стакан, тогда и посмотрим ху из ху. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 14:17 rudge писал(а): Витя мой ответ однозначный. (но он тебе не понравится ) Вот и получается Мусорник «приватизируется» за 30 штук и ТУТ ЖЕ продается хозяину сети «таких же мусорников-магазинов» за 55 штук (ну понятно там скидочку обговорят), на ровном месте около 25-ти штук НАВАРА, а самое смешное при этом он не потратил ни копейки на «уговоры» оценщика, К Р А С О Т А! Спрашивается почему так вышло? а потому, что оценщик не хотел видеть ОЧЕВИДНОГО, ну и естественно не владел основами оценки. Добавлено спустя 18 минут 3 секунды: Андрей Яворский писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат). ? Затрат капитальных, затрат на изменение функ. ЗУ, затрат на проектные работы и пр. Т.е. НЕ ОПЕРАЦИОННЫХ, в т.ч. и на ремонты, для НЭИ. А на воссоздание НОВОГО объекта оценки. Это, что щас было ответ, вопрос, утверждение? Поясни я ничего не понял. Ну а мой вопрос был такой: Ты всё равно будешь считать как мусорник, несмотря на то что юридически и технически возможно сделать магазин? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 14:42 Hard_Pragmatic писал(а): Вот и получается Мусорник «приватизируется» за 30 штук и ТУТ ЖЕ продается хозяину сети «таких же мусорников-магазинов» за 55 штук (ну понятно там скидочку обговорят), на ровном месте около 25-ти штук НАВАРА, а самое смешное при этом он не потратил ни копейки на «уговоры» оценщика, К Р А С О Т А! Спрашивается почему так вышло? а потому, что оценщик не хотел видеть ОЧЕВИДНОГО, ну и естественно не владел основами оценки. Витя ты в своем амплуа. Ну зачем так грубо присваивать мне какое то искаженное тобой мнение. Ага понял почему. Hard_Pragmatic писал(а): а потому, что оценщик (Hard_Pragmatic) не хотел видеть ОЧЕВИДНОГО Прости, что вставил твой ник. Читай внимательно и думай. (я знаю ты это умеешь) rudge писал(а): Вариант №1 ......Если будут "подібні" мусорники, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения, тоже на уровне магазина так как включает присутствующую возможность реализации новой функции - магазина, то и стоимость будет второго варианта (55000уе). Вариант №2 Если таких аналогов, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения тоже на уровне магазина, нет, то берем то что есть (сложилось на рынке), аренда и стоимость предложения на уровне "подібних" мусорников под "склад". В таком варианте стоимость первого Вашего варианта (30 000 у.е.) При ситуации на рынку по варианту №1, твой покупатель нифига не заработает (купил за 55000 - продал за55000 = 0 получил) или даже будет минус (затраты не геморрой с приватизацией) При ситуации на рынке по варианту №2, купив за 30000 уе некому будет продавать по 55000 уе. Так рынок глаголит (продиктовал стоимость) Это же элементарно Ватсон На тебя не похоже. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 15:21 Hard_Pragmatic писал(а): Ты всё равно будешь считать как мусорник, несмотря на то что юридически и технически возможно сделать магазин? Юридически - на ДАТУ оценки невозможно, только с ЗУ хлопот не оберешься и еще вопрос получиться ли переоформить ЗУ на коммерч.использование. Технически - невозможно без оформления соответствующей техдокументации, которой на ДАТУ оценки нет. Какие документы будешь подшивать в отчет? Фотографию соседнего магазина? опять же смотрим в определение ИС: - учет конкретных условий, т.е. оценщик провел маркетинговое исследование (прочие варианты об условиях не рассматриваем , т.к. у нас мусорнок-магазин), хотя на рынке имеем аналогичные мусорники по сложившейся цене, т.е. рынок сам провел маркетинг; - требований - все разрешения и техдокументация, в какую это копеечку вылетает оценщик не знает, т.к. магазин магазину рознь; - цель инвестирования - превращение из мусорника в магазин. Hard_Pragmatic писал(а): Андрей Яворский писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат). ? Затрат капитальных, затрат на изменение функ. ЗУ, затрат на проектные работы и пр. Т.е. НЕ ОПЕРАЦИОННЫХ, в т.ч. и на ремонты, для НЭИ. А на воссоздание НОВОГО объекта оценки. Вить! А что тут не понятного? При определении РС учитываются операционные затраты и затраты на приведение в должное техническое состояние ОО для его наилучшего использования, если это необходимо. Все остальные затраты - инвестиции в ОО с целью создания нового, более доходного объекта оценки. На входе оценки РС мусорника, на выходе РС будущего-магазина, при всем этом ОО - мусорник, как был, так и остался. Что в отчете писать? Мусорник? Магазин? Будущий магазин? Мусорник-магазин? Ей богу не принцип НЭИ, а какой-то философский камень получается, что захотел, то и наколдовал. Вот таким образом оценки и делаются. Сначала оценивают как мусорник (для выкупа). Потом нисходит озарение и оценивают по придуманному НЭИ (для залога). Деньги разворовываются и все счастливы. А мусорник как стоял, так и стоит. Нехилая наценочка на фантазии оценщика. Еще скажи, что к тебе с такими предложениями не обращались? _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Последний раз редактировалось: Андрей Яворский (Пт, 27 Мар 2009 15:42), всего редактировалось 1 раз Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 15:23 rudge писал(а): Читай внимательно и думай. (я знаю ты это умеешь) rudge писал(а): Вариант №1 ......Если будут "подібні" мусорники, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения, тоже на уровне магазина так как включает присутствующую возможность реализации новой функции - магазина, то и стоимость будет второго варианта (55000уе). Вариант №2 Если таких аналогов, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения тоже на уровне магазина, нет, то берем то что есть (сложилось на рынке), аренда и стоимость предложения на уровне "подібних" мусорников под "склад". В таком варианте стоимость первого Вашего варианта (30 000 у.е.) При ситуации на рынку по варианту №1, твой покупатель нифига не заработает (купил за 55000 - продал за55000 = 0 получил) или даже будет минус (затраты не геморрой с приватизацией) При ситуации на рынке по варианту №2, купив за 30000 уе некому будет продавать по 55000 уе. Так рынок глаголит (продиктовал стоимость) Это же элементарно Ватсон На тебя не похоже. С Первым вариантом мы же уже разобрались, зачем опять про него? Правильно Вариант №2 предполагает аналогов по аренде нет (причем хитрых аналогов и навроде мусорника с магазинными арендными ставками), Ну а куда ж ты дел данные моей задачи? (с которыми я думал, ты уже согласился выяснив все необходимые уточнения) Hard_Pragmatic писал(а): В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Торговых площадей показал результат 25 у.е./кв.м. в месяц. Так что продавать есть кому – тому кто занимается таким бизнесом, только оценщик этого В УПОР не видит. Добавлено спустя 11 минут 48 секунд: Андрей Яворский писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): Ты всё равно будешь считать как мусорник, несмотря на то что юридически и технически возможно сделать магазин? Юридически - на ДАТУ оценки невозможно, только с ЗУ хлопот не оберешься и еще вопрос получиться ли переоформить ЗУ на коммерч.использование. Технически - невозможно без оформления соответствующей техдокументации, которой на ДАТУ оценки нет. Андрей, к сожалению, в этой ветке я вынужден дискуссию с тобой закончить. Так как ты не можешь абстрагироваться от реалий и принять условия УТРИРОВАННОГО ПРИМЕРА (я говорю в задаче дано и можно ты говоришь нельзя, я говорю в задаче два варианта ты предумываешь третий и т.д. ). И напоследок ДАТА оценки тут не причем, оценщик делает ПРОГНОЗ и дата узаканивания может быть в любое другое время после ДАТЫ оценки. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 15:55 Hard_Pragmatic Да, Витя! У тебя все утрировано, все в теории. Успехов в фантазиях! _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 16:24 Андрей Яворский писал(а): Hard_Pragmatic Да, Витя! У тебя все утрировано, все в теории. Это уже твои фанатазии. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 17:29 Hard_Pragmatic писал(а): Правильно Вариант №2 предполагает аналогов по аренде нет (причем хитрых аналогов и навроде мусорника с магазинными арендными ставками), Ну а куда ж ты дел данные моей задачи? (с которыми я думал, ты уже согласился выяснив все необходимые уточнения) (мне че искать твои данные? Трудно скопировать) Вот твоя задача с уточнением Hard_Pragmatic писал(а): В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду. Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Магазина после реконструкции. Где тут написано, что Hard_Pragmatic писал(а): аналогов по аренде нет (причем хитрых аналогов и навроде мусорника с магазинными арендными ставками) ?????? Ладно ты меняешь условия задачи, эт в твоем стиле Ты хочешь сказать, что данных по аренде Hard_Pragmatic писал(а): (причем хитрых аналогов и навроде мусорника с магазинными арендными ставками) добавлю и предложений по продаже/покупке, нет. Ладно пусть будет так. Тогда, откуда взялся Hard_Pragmatic писал(а): ….хозяин сети «таких же мусорников-магазинов» готов купить за Hard_Pragmatic писал(а): 55 штук ??? Из космоса (похоже в Києве это уже эпидемия). Значит рынок подобных мусорок с возможностью реконструкции под магазин есть. Тогда куда (в твоем варианте) смотрел оценщик? А вот и ответ Hard_Pragmatic писал(а): оценщик не хотел видеть ОЧЕВИДНОГО, ну и естественно не владел основами оценки. Цитату из НС в разделе по рецензированию приводить? Мы тут об оценке, или о «рисовании» Если рынок «подобных мусорок с возможностью реконструкции под магазин» есть, и на нем присутствует «хозяин сети «таких же мусорников-магазинов» который готов покупать такие «мусорники», то и РС 55000уе (порядок приватизации приводить?) Если рынка «подобных мусорок с возможностью реконструкции под магазин» нет следовательно некому продавать нет «хозяина сети «таких же мусорников-магазинов» то РС 30000уе . Или другой вариант развития событий. Развитого рынка подобных мусорок с возможностью пересртойки под магазин, нет Но существует "хозяин сети" который готов заплатить шальные деньги (55000уе вместо 30000уе) преследуя собственный особый интерес к такому объекту то тут (55000уе) специальная стоимость по НС, а РС = 30000 уе (тут покупатель "обізнаний") НС1 "спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки;" О таком варианте оценщик знать не будет. Разве что он Глоба. Да и не обязан он проводить исследования на предмет наличия потенциального покупателя с особой заинтересованностью в покупке такого объекта. Задача в договоре у него определить РС а не специальную стоимость. Вот оценщик и будет анализировать рынок типичных для рынка покупателей и продавцов. К стати, а если посмотреть на Ваш пример с другой стороны. Оценили в 55000 в ожидании, что "хозяин сети" купит за эту сумму. Ну узнал как то оценщик что такой существует. Опять 55000уе не РС, (на рынке то такие объекты по 30000уе,) . Ну да ладно, продолжаю, есть только "хозяин сети" А "хозяин сети" взял да и не купил. Не дали кредит. Как Вам такое развитие событий? Напомню спрос на рынке по 30000уе есть и очень активен. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Сб, 28 Мар 2009 19:57 rudge писал(а): Ладно ты меняешь условия задачи, эт в твоем стиле я не меняю, а уточняю, я же не могу предвидеть все вопросы оппонентов, тем более я честно спрашивал что еще уточнить? приношу все возможные извинения, но я действительно их не меняю, так получается в ходе дискуссии. rudge писал(а): Ты хочешь сказать, что данных по аренде Hard_Pragmatic писал(а): (причем хитрых аналогов и навроде мусорника с магазинными арендными ставками) добавлю и предложений по продаже/покупке, нет. Ладно пусть будет так Наконец-то ты отстал от подхода Аналогов продаж тем более в Задаче речь ТОЛЬКО о доходном подходе!!!!! (кстати не я один тебя спрашивает ТОЛЬКО про доходный подход) Аналогов ПРОДАЖ НЕТ (даже добавлю и тех и тех - переделанных/непеределанных), но это НЕ значит, что НЕТ Аналогов АРЕНДЫ переделанных Мусорников. Отсутствие Аналогов ПРОДАЖ в данном конкретном случае можно объяснить очень просто – ВСЕ остальные Аналогичные Мусорники выкуплены и переделаны, и на ПРОДАЖУ не выставляются, а выставляются только в АРЕНДУ (кстати, не такая уж и утопическая ситуация). rudge писал(а): Тогда, откуда взялся Hard_Pragmatic писал(а): ….хозяин сети «таких же мусорников-магазинов» готов купить за Hard_Pragmatic писал(а): 55 штук ??? Из космоса (похоже в Києве это уже эпидемия). И совершенно естественно, что для расширения такого бизнеса может (кстати, чё может? – обязан!) появиться хозяин «таких же мусорников-магазинов» И так же естественно ДРУГИЕ инвесторы, которые эту тему «прорубили», короче – РЫНОК. Ну а 55 штук взялось точно так же как и у оценщика из их бизнес-планов по аренде и реконструкции, так как Аналогов ПРОДАЖ то НЕТ. rudge писал(а): Значит рынок подобных мусорок с возможностью реконструкции под магазин есть. Поэтому правильный вывод это - Значит рынок АРЕНДЫ подобных ПЕРЕДЕЛАННЫХ Мусорок есть, а вот рынка ПРОДАЖ увы и ах НЕТ – собственно вот тут и есть где блеснуть профессионализмом оценщику, в отсутствие рынка ПРОДАЖ определить РС на основе рынка АРЕНДІЫ. Поэтому все остальные рассуждения про спец. Стоимость мимо кассы. Так что 30 или 55? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 28 Мар 2009 22:16 Знаешь Витя Читая твои "уточнения" чувствуешь себя подопытным кроликом, которому каждый раз вводят новую порцию яда и смотрят, а че будет. Окачуриться или нет. НЕ ДОЖДЕШЬСЯ. А ты мне напомнил нашего туриста 70-х годов за бугром, который постепенно увеличивал скорость при входе в супермаркет с само открывающимися дверями, с целью доказать, что их двери против наших г...но. Ладно погодь немного, подготовлю ответ, сброшу. Для справки. Пару-тройку лет назад ГАЗ-21 продавали по 200-500 баксов. Сейчас такие же продают от 1000. (есть даже за 5 штук баксов) А почему знаешь? Хотел ответить да передумал. Плиз, если не трудно объясни почему? Наводка. Сегодня в продаже есть ГАЗ-21 по 100 тыс баксов. Good nighte collega PS: Коллеги, а че про стакан молчите. Считаь разучились _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вс, 29 Мар 2009 10:31 rudge писал(а): Ладно погодь немного, подготовлю ответ, сброшу. Наверное уже не надо, я ж думал ответ должен быть 30 или 55, а если ты собираешься «подготовить» то это опять цитирование НСов и уточнения… я наверное уже не смогу… rudge писал(а): Для справки. Пару-тройку лет назад ГАЗ-21 продавали по 200-500 баксов. Сейчас такие же продают от 1000. (есть даже за 5 штук баксов) А почему знаешь? Хотел ответить да передумал. Плиз, если не трудно объясни почему? Наверное потому что (основное): 1. их уже не выпускают 2. из разряда «средства передвижения» она перешла в разряд фетиша и коллекционирования rudge писал(а): Наводка. Сегодня в продаже есть ГАЗ-21 по 100 тыс баксов. Вот еще хорошее объяснение этому феномену http://www.youtube.com/watch?v=ftprwCrHmqk (осторожно маты!) rudge писал(а): PS: Коллеги, а че про стакан молчите. Считаь разучились Задачу и условия в студию! _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вс, 29 Мар 2009 19:06 Hard_Pragmatic писал(а): Наверное уже не надо, я ж думал ответ должен быть 30 или 55, а если ты собираешься «подготовить» то это опять цитирование НСов и уточнения… я наверное уже не смогу… Не, так не пойдет коллега. Эт тока дилетант в оценке сразу говорит стоимость. Пардон, на данный момент я к таким не отношусь (раньше было) Так что плиз, дождись ответа. rudge писал(а): Для справки. Пару-тройку лет назад ГАЗ-21 продавали по 200-500 баксов. Сейчас, такие же продают от 1000. (есть даже за 5 штук баксов) А почему знаешь? Хотел ответить да передумал. Плиз, если не трудно объясни почему? Hard_Pragmatic писал(а): Наверное потому что (основное): 1. их уже не выпускают 2. из разряда «средства передвижения» она перешла в разряд фетиша и коллекционирования Уважаемый коллега, ответ не верный. Hard_Pragmatic писал(а): Вот еще хорошее объяснение этому феномену http://www.youtube.com/watch?v=ftprwCrHmqk (осторожно маты!) Это где то рядом. НО!!!!! Ответа то нет. Ладно, не буду мучить. Разница в цене ГАЗ-21 связана с неожиданно возросшим спросом на эти авто. В Германии появились фирмы которые скупали старые ГАЗ-21 салон, кузов, торпеду оставляли не меняя, а приводили в порядок. (кожа там, дерево в салоне, кузов красили лакиолвали и т.п.) Все "родное нутро" выбрасывали и ставили от Мерса. Да не б\у, а новье разрезали. И продавали нашей Германской крутизне, которая страдает от настольгие по "Родине", за .......... 00000000000000 уе. Следовательно, собственники ГАЗ-21 вкурили и подняли цены. Так вот, разница в цене, это плата за возможность переделки старого ГАЗ-21. А "возможность" стала катализатором повышения стоимости. Я был уверен, что вы знали про этот вариант использования ГАЗ-21. Но догадаться то могли. Ведь не даром я в эту веку пример вставил. Ладно, проехали. Hard_Pragmatic писал(а): я не меняю, а уточняю, я же не могу предвидеть все вопросы оппонентов, тем более я честно спрашивал, что еще уточнить? Пардон, по "уточнению" был только один мой вопрос, при том по делу, а не просто так, от любопытства и я не просил Вас вносить другие «уточнения», эт уже Ваше. Hard_Pragmatic писал(а): Аналогов ПРОДАЖ НЕТ (даже добавлю и тех и тех - переделанных/непеределанных), но это НЕ значит, что НЕТ Аналогов АРЕНДЫ переделанных Мусорников. Отсутствие Аналогов ПРОДАЖ в данном конкретном случае можно объяснить очень просто – ВСЕ остальные Аналогичные Мусорники выкуплены и переделаны, и на ПРОДАЖУ не выставляются, а выставляются только в АРЕНДУ (кстати, не такая уж и утопическая ситуация). Согласен, такое возможно. НО. В первоначальном варианте задачи об этом ни Гу-Гу. По этому rudge писал(а): Тогда, откуда взялся Hard_Pragmatic писал(а): ….хозяин сети «таких же мусорников-магазинов» готов купить за Hard_Pragmatic писал(а): 55 штук ??? Из космоса (похоже в Києве это уже эпидемия). Ведь ПРОДАЖ нет. Ага, читаем дальше. Hard_Pragmatic писал(а): И совершенно естественно, что для расширения такого бизнеса может (кстати, чё может? – обязан!) появиться хозяин «таких же мусорников-магазинов» И так же естественно ДРУГИЕ инвесторы, которые эту тему «прорубили», короче – РЫНОК. Ну а 55 штук взялось точно так же как и у оценщика из их бизнес-планов по аренде и реконструкции, так как Аналогов ПРОДАЖ то НЕТ. Вы уж определитесь, коллега, ПРОДАЖИ есть или нет. И за одно с заданием. То Вы говорите, что 55000 это РС просчитанная оценщиком, то «уточняете», что стоимость просчитана «инвестором», цитирую Hard_Pragmatic писал(а): ……Ну а 55 штук взялось точно так же как и у оценщика из их бизнес-планов по аренде и реконструкции….. явно инвестиционная стоимость. Hard_Pragmatic писал(а): Поэтому все остальные рассуждения про спец. Стоимость мимо кассы. Ну не получается коллега. И не надо злиться на мои выводы. Так, НС пишет. Не я это «придумал». Ладно, продолжим. Ага, вот и «уточнения» Hard_Pragmatic писал(а): Поэтому правильный вывод это - Значит рынок АРЕНДЫ подобных ПЕРЕДЕЛАННЫХ Мусорок есть, а вот рынка ПРОДАЖ увы и ах НЕТ – собственно вот тут и есть где блеснуть профессионализмом оценщику, в отсутствие рынка ПРОДАЖ определить РС на основе рынка АРЕНДІЫ. Хорошо коллега попробуем "блеснуть профессионализмом ", хотя, это как у Жванецкого «…А без покойника можно похоронить. Можно и без покойника. Но это унизительно для фирмы». И так. Вопрос. Hard_Pragmatic писал(а): Так что 30 или 55? Пардон коллега, но для ясности другим форумчанам, я все таки процитирую задание. Hard_Pragmatic писал(а): Дано: Мусорник – 50 кв.м. в жилом квартале. Обратите внимание коллега, в «жилом квартале», то есть не на проходе, не на «красной линии». Здесь, уже проблема с вариантом под «магазин». Ну да ладно пусть будет так, как Вы захотели. Продолжим. Hard_Pragmatic писал(а): Задача: Определить РС Мусорника доходным подходом. Результаты сбора информации оценщиком: Использование Мусорника возможно двумя вариантами 1. «Склад» 2. «Магазин» В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат). Других вариантов НЕТ (тотальное упрощение) Только тут же, Вы вносите по моей просьбе уточнение. Hard_Pragmatic писал(а): Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Магазина после реконструкции. Значит, на момент оценки мы видим перед собой все таки «мусорник», а не магазин переделанный из «мусорника». И что коллега это нюанс я должен проигнорируем по Вашей просьбе? Я не буду здесь определять результат, так как сейчас задача другая, ответить на Ваш вопрос с новыми "уточнениями". Далее Ваша задачка до последнего "уточнений". Hard_Pragmatic писал(а): В варианте «Склад», Мусорник не требует реконструкции и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Складов показал результат 10 у.е./кв.м. в месяц. В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду. (Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Магазина после реконструкции.) Анализ рыночных арендных ставок для Торговых площадей показал результат 25 у.е./кв.м. в месяц. Тут коллега 20000 сомнительная цифра в свете Ваших последних «уточнений». Поясню, почему я так думаю. Вот Ваше. Hard_Pragmatic писал(а): И совершенно естественно, что для расширения такого бизнеса может (кстати, чё может? – обязан!) появиться хозяин «таких же мусорников-магазинов» И так же естественно ДРУГИЕ инвесторы, которые эту тему «прорубили», короче – РЫНОК. Ну а 55 штук взялось точно так же как и у оценщика из их бизнес-планов по аренде и реконструкции, так как Аналогов ПРОДАЖ то НЕТ. Следовательно, если РС «мусорки» без реконструкции 30000уе, а по бизнес-плану с учетом затрат на реконструкцию 55000уе, то получаем, что на реконструкцию надо потратить 25000 уе, но ни как не 20000уе. По бизнес-плану расчет должен быть такой. Купил по РС = 30000. Затраты на реконструкцию под магазин = 25000уе. Итого 30000 + 25000 = 55000. Также к стати должен думать и делать профессиональный оценщик. Ну да ладно и эту неточность спишем на «быстроту» ответа на форум. (у меня тоже такое случалось) Продолжим. Hard_Pragmatic писал(а): Ставка капитализации для обоих случаев 0,2 (тотальное упрощение) Время реконструкции ничтожно мало или можно сказать учтено в сумме реконструкции (тотальное упрощение) Рассчитываем стоимость варианта «Склада»; 10 у.е. х 12 месяцев / 0,2 х 50 кв.м. = 30 000 у.е. Рассчитываем стоимость варианта «Магазина»; 25 у.е. х 12 месяцев / 0,2 х 50 кв.м. = 75 000 у.е. Минус реконструкции и «разрешиловки» - 20 000 у.е Стоимость = 75000 - 20000 = 55 000 у.е. Теперь новые «уточненные» условия задачи для наглядности. Hard_Pragmatic писал(а): ……рынок АРЕНДЫ подобных ПЕРЕДЕЛАННЫХ Мусорок есть…. А рынок АРЕНДЫ подобных не переделанных, как я понял, отсутствует? Раньше вроде бы был (смотри выше) Ладно, и это проглотили. Берем Ваш «последний» вариант. Hard_Pragmatic писал(а): ВСЕ остальные Аналогичные Мусорники выкуплены и переделаны, и на ПРОДАЖУ не выставляются (мое - на продажу), а выставляются только в АРЕНДУ по 25 у.е./кв.м. в месяц Тогда естественно, РС не реконструированного и не узаконенного под «магазин» бывшего «мусорника», согласно Вашего Hard_Pragmatic писал(а): Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве «Магазина» после реконструкции. = 30000 уе. Эт очевидно коллега для любого профессионального оценщика и даже для начинающего. Считаем (ну очень упрощенно). При аренде «магазинов переделанных из мусорников» , арендная савка = 25уе/кв м. стоимость = 55000уе и отнимаем затраты на реконструкцию. Беру из Вашего «бизнес-плана» просчитанного инвестором (у профессионального оценщика должна быть такая же цифра по логике и методике, так как данные для бизнес-плана должны быть одинаковы, в действующих на момент оценке ценах на реконструкцию) 25000уе. Получаем 55000 – 25000 = 30000 уе. В данном расчете затраты (25000уе), это собственно и есть стоимость функции (величина функционального износа) с учетом стоимости труда и материалов. Так как по новым "уточнениям" аналогов аренды "мусорок" по 10уе/квм нет, а есть данные по аренде переделанных "мусорников" под магазин, то естественно, в таком расчете с такими данными, необходимо учесть для имеющегося объекта оценки "мусорника до реконструкции" функциональный износ по отношению к "мусорнику переделанному под магазин". Ваще то это не верно, надо очищать ЧОД. Ну да ладно ведь мы тут все упростили до не моги. Вот собственно и усе. rudge писал(а): PS: Коллеги, а че про стакан молчите. Считаь разучились Hard_Pragmatic писал(а): Задачу и условия в студию! А это собственно вся задача. Ну почти в свете Ваших примеров. На ваше усмотрение варианты можете придумать сами. Вам в фантазии не отказать. Ладно Эта шутка Маркуса. Стакан рассчитывается А) затратным Б) сравнение В) доходный, через аренду стакана Рассмотрим третий вариант. Первые два не интересны. Вы, коллега, с дамой выехал на природу для обсуждения делового предложения (не для того, о чем Вы подумали). Взяли бутылку Коньяка, а стакан забыли. Дама естественно с «горла» не пьет. Тут иду я со стаканом. Вопрос, какова наиболее вероятная стоимость стакана при К=1, для упрощения? Удачи оллега. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вс, 29 Мар 2009 21:00 rudge писал(а): Берем Ваш «последний» вариант. Hard_Pragmatic писал(а): ВСЕ остальные Аналогичные Мусорники выкуплены и переделаны, и на ПРОДАЖУ не выставляются (мое - на продажу), а выставляются только в АРЕНДУ по 25 у.е./кв.м. в месяц Тогда естественно, РС не реконструированного и не узаконенного под «магазин» бывшего «мусорника», согласно Вашего Hard_Pragmatic писал(а): Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве «Магазина» после реконструкции. = 30000 уе. Эт очевидно коллега для любого профессионального оценщика и даже для начинающего. Считаем (ну очень упрощенно). При аренде «магазинов переделанных из мусорников» , арендная савка = 25уе/кв м. стоимость = 55000уе и отнимаем затраты на реконструкцию. Беру из Вашего «бизнес-плана» просчитанного инвестором (у профессионального оценщика должна быть такая же цифра по логике и методике, так как данные для бизнес-плана должны быть одинаковы, в действующих на момент оценке ценах на реконструкцию) 25000уе. Получаем 55000 – 25000 = 30000 уе. Не хотел отвечать, но когда уже арифметика отрицается….., ОТКУДА в приведенной цитате взялась цифра 55 000 у.е.? При аренде «магазинов переделанных из мусорников» , арендная савка = 25уе/кв м. стоимость = 75 000 у.е.! (25 х 12 х 50 /0,2 =75000) а уж потом отнимаем затраты на реконструкцию. И еще, про основы оценки и талмуды про нее… rudge писал(а): В данном расчете затраты (25000уе), это собственно и есть стоимость функции (величина функционального износа) с учетом стоимости труда и материалов. Так как по новым "уточнениям" аналогов аренды "мусорок" по 10уе/квм нет, а есть данные по аренде переделанных "мусорников" под магазин, то естественно, в таком расчете с такими данными, необходимо учесть для имеющегося объекта оценки "мусорника до реконструкции" функциональный износ по отношению к "мусорнику переделанному под магазин". Вот собственно и усе. Откройте всеми нами (и Вами) любимые НСы, а так же все остальные книжки по оценке, и почитайте, в каком ПОДХОДЕ используется функциональный износ в частности, и любой другой износ вообще. А после этого просветите нас (а заодно и шутника Маркуса) каким Макаром он стал использоваться в ДОХОДНОМ ПОДХОДЕ?! _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пн, 30 Мар 2009 19:49 rudge Сергей! Вам не кажется, что Вас уводят от оценки недвижимости к оценке бизнеса? Да, Вы ошиблись в арифметике. Но задача была поставлена не корректно. Почему СК склада должна равняться СК магазина? Если Ваши оппоненты в своих примерах достаточно честны, то СК для склада должна быть меньше, чем для магазина. Даже при ТОТАЛЬНОМ УПРОЩЕНИИ. Воспользуйтесь тактикой оппонента и приведите пример, который на мой взгляд, более жизнен: 10 у.е. х 12 мес / (0,1 -0,05) х 50 кв.м. = 60 тыс. - 120 тыс. При их: Рассчитываем стоимость варианта «Магазина»; 25 у.е. х 12 месяцев / 0,2 х 50 кв.м. = 75 000 у.е. Минус реконструкции и «разрешиловки» - 20 000 у.е Стоимость = 75000 - 20000 = 55 000 у.е. Пусть теперь они доказывают, что не являются верблюдами. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 30 Мар 2009 20:50 Благодарю коллега за то, что ткнул носом на ошибки. Всегда наступаю на одни и те же грабли «не внимательность». Особенно если в вперемешку с коньяком. Ребята НИЗЯ коньяк в вперемешку с работой. Ладно, наука будет. И все-таки, я постараюсь, исправившись, обосновать свое мнение и выбранный итог. Вопрос. Остается тот же. Hard_Pragmatic писал(а): Так что 30 или 55? Буду рассматривать два условия. Первое Есть аренная ставка 10уе для «склада» и 25уе для «склада имеющего возможность переделки под магазин». И вариант второй, уточненный. Есть только ставки аренды 25уе для магазина переделанного со склада и функционирующего, узаконенного. Сумма затрат на реконструкцию в обоих вариантах 20000уе. Я в конце своего расчета с ошибками писал. Rudge писал(а): Ваще то это не верно, надо очищать ЧОД. Ну да ладно ведь мы тут все упростили до не моги. Теперь коллега я все-таки сделаю как надо, а не «тотально упрощенно» Вернемся к первому варианту задачи, где есть данные аренды для обоих вариантов. Посчитано - «склад» (10 х 50 х 12)/0,2 = 30000уе Посчитано - «магазин» (25 х 50 х 12)/0,2 = 75000уе Но, в 25уе сидят затраты понесенные собственником для реконструкции склада под магазин (20000 уе которые еще надо обосновать). Вы их капитализируете в составе ЧОД, а отнимаете не капитализированные и получаете, Ваше, 75000уе – 20000уе = 55000уе. Не понеси инвестор этих затрат на реконструкцию, то и аренда осталась бы на уровне 10уе, как для «склада» Пардон, на каком основании, коллега? В таком варианте стоимость затрат на реконструкцию должна рассчитываться следующим образом {(25 – 10) х 50 х 12}/0.2 = 45000 уе. Поскольку разница в арендной плате (15уе) обусловлена функцией объекта аренды. Магазин – 25уе, склад – 10 уе. Вот эту «стоимость функции» (45000 уе.), которая приравнивается к «стоимости реконструкции», а не прямых затрат на реконструкцию и надо отнимать. И получим 75000уе – 45000уе = 30000 уе Давайте посмотрим на задачу с другой стороны. Инвестор хочет получить доход в сумме 25 х 50 х 12 = 15000 уе У него есть склад, который ему дает доход 10 х 50 х 12 = 6000 уе У инвестора есть два варианта увеличения дохдности. Реконструировать «склад» под магазин, изменив функцию или увеличить площадь без изменения функции, при которой суммарная доходность будет равна суммарной доходности «магазина». Для этого надо или увеличить ставку аренды, чего не позволяет сделать рынок, или увеличится площадь «склада», или провести реконструкцию под новую функцию «магазин». Последнее, не рассчитываю, так как расчет проведен. Для этого у инвестора есть 20000 уе. Вопрос, во сколько раз надо увеличить площадь, чтобы получить доходность равную от реконструкции под магазин? В 2,5 раза (25/10 = 2,5 или 15000/6000 = 2,5) Тогда площадь «склада» должна стать 50 х 2,5 = 125 кв м. То есть, надо достроить 75 кв м., что не всегда возможно, в сравнении с реконструкцией под магазин. И все таки. Отсюда получим стоимость реконстрцированного (увеличенного) «склада» (10 х 125 х 12)/0,2 = 75000уе, где общая доходность (15000уе) стала равна общей доходности «магазина». Да, это совсем другой об’єкт по конструктивну. НО НЕ ПО ФУНКЦИИ. Так как годовая доходность 1 кв.м. осталась прежней (10уе х 12 = 120уе). В варианте же с магазином, в следствии того, что присутствует другая фунционльность, годовая доходность на 1 кв.м составляет 25уе х 12 = 300уе , что больше в те же 2,5раза Теперь посмотрим, а сколько же бедет стоить достижение такой функции? Разница, в годовой доходности 1 кв. м. в следствии изменения функции «склада» под «магазин», составляет 300уе – 120уе = 180 уе Отсюда стоимость новой функции «склада» реконструированного под магазин составит (180уе х 50)/0,2 = 45000уе Те же - 45000уе. Подчеркиваю, стоимость функции, а не затраты на ее реализацию (20000уе) Отнимаем эту стомость функции (реконструкции) «магазина» от стоимости реального магазина для того, что бы получить стоимость «склада» который и оцениваем. 75000уе – 45000уе = 30000уе. Теперь второй вариант расчета дисконтирование. Тут нужны пояснения. Первый год уходит на покупку, реконструкцию и поиск арендатора. Далее три года сдачи в аренду и перепродажа. При этом цифра затрат на реконструкцию 20000уе типа «стеля». Ее еще надо обосновать. Ставка дисконта для простоты, приравнена к коэффициенту капитализации = 0,2. Расчеты сведены в таблицы. Таблица 1 Расчет пор ЛНЕИ «магазин после реконструкции» с учетом затрат на реконструкцію (20000уе) Табл.. 2 Расчет «склада» без реконструкции. S = 50 кв м. Табл. 3 Расчет стоимости действующего магазина реконструированного из склада. Табл.. 4 Расчет стимости функции которая позволила повысить доходность на 15уе за кв.м Как видите колега, результаты сопоставимы. Неточность по моему связана с недостаточно коретным периодом прогнозирования и определенем ставки дисконта и коэффициента капитализации. При этом хочу обратить Ваше внимание на сумму затрат – 20000уе. Попробую просчитать ее величину исходя из полученных даннях. И так. Стоимость «склада» = 27588уе Стоимость «действующего магазина» и естественно «увеличенного склада» до S=125 кв м составила 68972 уе Отсюда стоимость функции магазина состави 68972уе – 27588уе = 41384 уе Но, для получения той же доходности не меняя функцию необходима таже сумма. Считаем Стимость 1 кв м склада 50 кв м 27588 / 50 = 552 уе Стоимость 1 кв м увеличенного склада 68972 / 125 = (теже) 552 уе Стоимость «реконструкции» по увеличению площади склада состави 41384 / 75 = (теже) 552уе. Тепер посмотрим, а что тут ЛНЭИ? Стимость затрат на 1 кв м достройки 75 кв.м склада - 552 уе А что при втором варианте - под магазин? Стимость затрат на реконструкцію 1 кв м (собственно функции) под магазин состави 41384 / 50 = 828уе Отсюда, исходя стимости затрат на 1 кв м для получение большей доходности, ЛНЭИ будет выше при увеличении площади склада, а не реконструкция склада под магазин. Так что, все таки стоимость «мухорки-склада» который Вы видите из окна = 30000уе. Честно колеги я устал доказывать очевидное. Не коректно променять для определения ЛНЭИ варианты с другой функцией. Колеги, а коньяк и работа не совместимы. Проверено. Что касается Hard_Pragmatic писал(а): Откройте всеми нами (и Вами) любимые НСы, а так же все остальные книжки по оценке, и почитайте, в каком ПОДХОДЕ используется функциональный износ в частности, и любой другой износ вообще. Даже открывать не собираюсь. Как-то странно от Вас такое слышать. Или поправки на масштабность, месторасположения, и т.п. которые оценщик применяет, и в сравнении, и в дохоном подходе при анализе арендных ставок, это не поправки на имеющиеся у аналогов износы? PS Да, а что там со стаканом? Вы зря так на Маркуса. Задача на логику и имеет конкретный ответ. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 30 Мар 2009 22:35 rudge писал(а): Вернемся к первому варианту задачи, где есть данные аренды для обоих вариантов. Посчитано - «склад» (10 х 50 х 12)/0,2 = 30000уе Посчитано - «магазин» (25 х 50 х 12)/0,2 = 75000уе Но, в 25уе сидят затраты понесенные собственником для реконструкции склада под магазин (20000 уе которые еще надо обосновать). Вы их капитализируете в составе ЧОД, а отнимаете не капитализированные и получаете, Ваше, 75000уе – 20000уе = 55000уе. Не понеси инвестор этих затрат на реконструкцию, то и аренда осталась бы на уровне 10уе, как для «склада» Пардон, на каком основании, коллега? В таком варианте стоимость затрат на реконструкцию должна рассчитываться следующим образом {(25 – 10) х 50 х 12}/0.2 = 45000 уе. Поскольку разница в арендной плате (15уе) обусловлена функцией объекта аренды. Магазин – 25уе, склад – 10 уе. Вот эту «стоимость функции» (45000 уе.), которая приравнивается к «стоимости реконструкции», а не прямых затрат на реконструкцию и надо отнимать. И получим 75000уе – 45000уе = 30000 уе Ээээ а вот тут коньяка не было? нет? нет!!!!!! !!!!!! Тогда – НОБЕЛЕВСКУЮ премию в области ОЦЕНКИ СРОЧНО!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Особенно вот это rudge писал(а): Вот эту «стоимость функции» (45000 уе.), которая приравнивается к «стоимости реконструкции», а не прямых затрат на реконструкцию и надо отнимать. И получим 75000уе – 45000уе = 30000 уе ммммм это что-то фух я вроде успокоился Поэтому теперь перейдем к сухой и беспристрастной алгебре. Обозначим: арендную ставку «магазин» 25 через - Смаг. арендную ставку «склад» 10 через - Сскл. площадь 50 через - S ставку капитализации 0,2 через - К , а теперь запишем Ваш «нобелевский» способ расчета через обозначенное: посчитано - «магазин» (25 х 50 х 12)/0,2 = (Смаг. х S х 12)/К = 75000уе «нобелевская» стоимость затрат на реконструкцию {(25 – 10) х 50 х 12}/0.2 = = {(Смаг – Сскл) х S х 12}/К = 45000 уе. для окончательного расчета РС отнимаем одно от другого: (Смаг. х S х 12)/К - {(Смаг – Сскл) х S х 12}/К = и получаем = (Сскл х S х 12)/К ой, упс, как же так? Оказывается, мы получили формулу расчета Стоимости под «склад», т.е. мы ИЗАЧАЛЬНО считали стоимость Склада. Вот ведь странно считали (но как!) стоимость реконструированного магазин а в итоге на всё плюнули и взяли рассчитали под «склад». … Хотел было на этом закончит, но что-то мне подсказывает что и это Вас, наверное, не смутит (или таки смутит?), тогда позвольте мне еще больше заострить Ваше внимание на явных ошибках такого расчета. Получается что расчет Стоимости под «магазин» НИКАКИМ образом НЕ УИТЫВАЕТ 1. Арендный ставки от магазина 2. Затраты понесенные собственником для реконструкции Т.е.получается, что бы мы не прогнозировали какие бы арендные ставки хоть 25 хоть 1000 у.е. за метр, какие бы затраты хоть 20 000 хоть 20 000 000 000 у.е., (кстати самое интересное ДАЖЕ если эти затраты НЕ меняют функцию - Вы сами себе расставили ловушку) – стоимость ВСЕГДА будет одна и та же – посчитанная через складскую аренду. Добавлено спустя 7 минут 3 секунды: Андрей Яворский писал(а): Воспользуйтесь тактикой оппонента и приведите пример, который на мой взгляд, более жизнен: 10 у.е. х 12 мес / (0,1 -0,05) х 50 кв.м. = 60 тыс. - 120 тыс. пока не дошли до верблюда, поясни, пожалуйста, что тут написано и это за цифры: (0,1-0,05) 60 тыс. - 120 тыс. ? и тогда я с удовольствие продолжу. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пн, 30 Мар 2009 22:55 Hard_Pragmatic Что тебе не понятно? И я с удовольствием продолжу! _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 10:01 Андрей Яворский писал(а): Hard_Pragmatic Что тебе не понятно? И я с удовольствием продолжу! Хорошо еще раз Андрей Яворский писал(а): rudge Воспользуйтесь тактикой оппонента и приведите пример, который на мой взгляд, более жизнен: 10 у.е. х 12 мес / (0,1 -0,05) х 50 кв.м. = 60 тыс. - 120 тыс. Пусть теперь они доказывают, что не являются верблюдами. Вот это: 1. 10 у.е. х 12 мес / (0,1 -0,05) В моем расчете в знаменателе стоит коэф. капитализации = 0,2, у тебя выражение (0,1-0,05) это что диапазон? разница? тогда разница между чем и чем? др.? 2. 60 тыс. - 120 тыс. опять же это что диапазон или разница, какой окончательный результат? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 10:36 Hard_Pragmatic Диапазон, конечно. Я думал ты меня подкалываешь. Я хотел показать, что в твоей СК=0,2, возможна норма дохода на инвестиции =0,05. А норма возврата капитала, тогда составит 0,15. А для склада норма возврата будет меньше: от 0,05 до 0. Вот и получил условный диапазон СК от 0,05 до 0,1. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 10:49 Hard_Pragmatic писал(а): Ээээ а вот тут коньяка не было? нет? нет!!!!!! !!!!!! Тогда – НОБЕЛЕВСКУЮ премию в области ОЦЕНКИ СРОЧНО!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Ну во-первых, коллега Hard_Pragmatic Убедительно прошу Вас, попридержать свои эмоции для других целей. Я думаю мы здесь ведем полемику не для того, что бы доказать, кто из нас "д.....". Во- вторых. В итоге, даже очень Вами любимая алгебра доказала, что оценивается «Склад», а не «склад переделанный под магазин» который в Вашей задаче взят лишь в качестве аналога. С таким же успехом можно было взять и офис. Что касается порядка расчета описанного формулой {(Смаг – Сскл) х S х 12}/К, то, он основан не на математических принципах, которые не оспариваются, а на логике определения стоимости в оценке, которую я Вам не собираюсь объяснять. Читайте. Так как вы эту логику отвергли, то и получили, что Ваша формула от алгебры в Hard_Pragmatic писал(а): «расчет (е) Стоимости под «магазин» НИКАКИМ образом НЕ УИТЫВАЕТ 1. Арендной ставки от магазина 2. Затраты понесенные собственником для реконструкции» Да, да, коллега Hard_Pragmatic писал(а): «Т.е.получается, что бы мы не прогнозировали какие бы арендные ставки» (для магазина) хоть 25 хоть 1000 у.е. за метр, какие бы затраты хоть 20 000 хоть 20 000 000 000 у.е.,» – стоимость (склада) и Hard_Pragmatic писал(а): ВСЕГДА будет одна и та же – посчитанная через складскую аренду. Тут добавлю почти. Далее Вы поймете почему. Прошу Вас обратить внимание, я везде говорю о «стоимости затрат на реконструкцию», а не о сметной, фактической их сумме. Разницу, надеюсь, в этих понятиях Вы понимаете. В реальной жизни стоимость затрат на реконструкцию практически никогда не будет равна фактической сумме таких затрат. Толку, что потрачено 1000000, а попробуй, продай. Но бывает и наоборот. Потрачено 100, а продано за 100000. Разве что в идеале, когда нет перекоса разных сегментов рынка (продажа, аренда, стоимость материалов, СМР) сумма затрат на реконструкцию будет равна РС этих затрат при условии отсутствия разрыва во времени. Но об этом можно только мечтать. В приведенных мною расчетах, для приведения функции «магазина» к функции «склада», применена «стоимость затрат», так как не возможно обосновать цифру 20000 уе, исходя из тотального упрощения. В реальном расчете, эту цифру надо обосновать при этом не забыть учесть износы. И естественно применить ее, так как стоимостью затрат сложившаяся на рынке в момент оценки включает в себя сумму затрат и стоимость возможности проведения такой реконструкции объекта оценки (которая изменит существующую функцию на другую), которая определяется разницей межу стоимостью затрат и фактической суммой затрат с учетом износов (вот почему я выше пишу - "почти"). К стати, стоимость возможности проведения реконструкции, может иметь как знак (+), так и знак (-). Если (+), то реконструкция обоснована с точки зрения экономики, если (-), то нет. Hard_Pragmatic писал(а): (кстати самое интересное ДАЖЕ если эти затраты НЕ меняют функцию» Пардон, коллега, а с чего Вы взяли, что затраты всегда меняют существующую функцию на новую? (смотрите мое увеличение площади "склада") И ль Вы не знаете, что «затраты» иногда устраняют и физический износ и функциональный, при этом не меняя функцию объекта оценки на другую, а лишь улучшая существующую? Читайте НС. И «библии от оценки». Там про это писано. PS: К стати, коньяк был не плохой. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 11:12 Андрей Яворский писал(а): Я хотел показать, что в твоей СК=0,2, возможна норма дохода на инвестиции =0,05. для меня это останется загадкой, ГДЕ ты это показал? Ну ладно, проехали. Смотрим дальше: Андрей Яворский писал(а): А для склада норма возврата будет меньше: от 0,05 до 0. Вот и получил условный диапазон СК от 0,05 до 0,1. теперь понятно т.е стоимость будет от 60 до 120 тысяч, что явно больше 55 тысяч. Ну тогда ответ будет очень простым: НЭИ мусорника является склад и соответственно РС мусорника рассчитанная доходным подходом составляет – 60 (120) тысяч. Вот и всё, и никаких верблюдов _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 13:30 Согласен! Но инвестиции в мусорник-склад вложить нужно? Да. Окупить их нужно через арендную ставку и, например, 0,05 возврата капитала? Да. С учетом вычета затрат получим, допустим. те же 55 тыс. как и для магазина, может и 50 тыс. Вобщем положа руку на сердце, возни много, достоверность хромает, т.к. допущений слишком много. Теперь давай вспомним третий вариант (только не ругайся), что мусорник он и есть мусорник и приносит доход его владельцу или может приносить потенциальному инвестору. Которому нужно вернуть лишь инвестиции, т.е. СК=дисконт=0,05. Предположим, что ЧОД для мусорника, 5 баксив. Тогда 12мес. х 5 у.е./0,05 х 50 кв.м. = 60 тыс. Даже если РС будет 40 тыс. для мусорника. Достоверность максимальная. А в вариантах с реконструкциями 20-30%. Согласись, уж много допущений и усреднений. Вот и получим, что в наихудшем раскладе от 55 тыс. останется 44 – 38,5 тыс. Ты можешь сказать, что доход от мусорника может быть гораздо меньшим. Я с тобой соглашусь, но и ты согласись, что мы оба жонглируем цифрами. Т.е. балуемся бездоказательностью. Ладно, по ДП мусорника получилась очень скромная цифра, которая идет вразрез с результатами РС или ЗП. То, опять же повторюсь, оценщик должен честно сказать собственнику (инвестору) о вкладе ЗУ, например. Т.е. каким бы НЭИ собственник (инвестор) не использовал свое имущество, оно ему принесет меньший доход, который могло бы приносить при другом использовании. А для исправления такой ситуации ему нужно сделать то-то и то-то. Если собственник (инвестор) хочет узнать, к каким результатам приведут его потуги. То оценщик окажет ему неоценимую услугу – сделает АНЭИ альтернативного использования и посчитает ИС, естественно за «скромный» гонорар. Главное убедить, что гонорар – скромный. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 14:35 Андрей Яворский писал(а): Ладно, по ДП мусорника получилась очень скромная цифра, которая идет вразрез с результатами РС или ЗП. Эт если не правильно считать. Что то не учесть. Андрей Яворский писал(а): То, опять же повторюсь, оценщик должен честно сказать собственнику (инвестору) о вкладе ЗУ, например. Т.е. каким бы НЭИ собственник (инвестор) не использовал свое имущество, оно ему принесет меньший доход, который могло бы приносить при другом использовании. А для исправления такой ситуации ему нужно сделать то-то и то-то. Если собственник (инвестор) хочет узнать, к каким результатам приведут его потуги. То оценщик окажет ему неоценимую услугу – сделает АНЭИ альтернативного использования и посчитает ИС, естественно за «скромный» гонорар. Главное убедить, что гонорар – скромный. На счет собственника однозначно, а что касается потенциального инвестора, то это уже в "другой жизни". У нас же, задача определить РС. Вот сейчас готовимся к оценке для бухучета. Так как не часто такие работы попадаются, то решил пересмотреть все библии по этому вопросу. Подсознательно, так как человек я по жизни сомневающийся, обращал внимание на порядок определения ЛНЭИ. В кратце, для рассмотрения берутся (везде) арендные ставки для подобных, а не альтернативных объектов. Честно аж зудело, со сканировать и выложить на форум. Но не стал. Во первых много сканировать надо, а во вторых это не секрет и оценщик сам должен искать и читать. Разве что в экстренных случаях. Но это не из этой "оперы". Тут теория. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 15:20 rudge писал(а): Эт если не правильно считать. Что то не учесть. Пресловутая сходимость? Как будешь считать ДП, для квартиры под бизнес? СП- понятно, пусть две цены от просто жилья. В ДП - АС жилья. Т.к. кто будет платить больше? СК экстракцией и так 8-10%. Поясни, может я чего-то не знаю. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 15:49 Андрей Яворский писал(а): rudge писал(а): Эт если не правильно считать. Что то не учесть. Пресловутая сходимость? (во во) Как будешь считать ДП, для квартиры под бизнес? СП- понятно, пусть две цены от просто жилья. (и жилья под бизнес берем последнее, ПОДОБНОЕ, смотри мой пост по квартирам) В ДП - АС жилья. (под бизнес такие объявы есть, а не просто жилья, тут и мебель сидит. Можно и офисы смотреть, но делать если таковые, корректировку на функцию - жилфонд. По закону жилье можно под офисы сдавать, только коммуналку плати соответствующую офисам) Т.к. кто будет платить больше? (так платят же!!! К стати, тут вопрос, по моим данным АС жилья под офис ниже, чем АС для чистого офиса) СК экстракцией и так 8-10%. (а эт рынок, че поделаешь, я как арендодатель ОЧЕНЬ чувствую, поверь. Доход упал в 2 раза по сравнению с летом даже больше если учесть рост аренды ЗУ) Поясни, может я чего-то не знаю.(кажись пояснил) Выделено мое. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 16:05 Ага! Спасибо! Я не знал о таких арендных ставках. Вопрос снимается как дурацкий. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 16:21 Андрей Яворский писал(а): Ага! Спасибо! Я не знал о таких арендных ставках. Вопрос снимается как дурацкий. Эт не дурацкий вопрос, а метод познания. При том нормальный. Читай мою подпись в низу _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 31 Мар 2009 18:04 Меня больше всего волнует многоточие после союза "а" _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 01 Апр 2009 08:12 rudge писал(а): Да, да, коллега Hard_Pragmatic писал(а): «Т.е.получается, что бы мы не прогнозировали какие бы арендные ставки» (для магазина) хоть 25 хоть 1000 у.е. за метр, какие бы затраты хоть 20 000 хоть 20 000 000 000 у.е.,» – стоимость (склада) и Hard_Pragmatic писал(а): ВСЕГДА будет одна и та же – посчитанная через складскую аренду. Тут добавлю почти. Далее Вы поймете почему. Сказать почти, это всё равно, что сказать ДАЖДЫ ДВА ПОЧТИ всегда ЧЕТЫРЕ. В описанном Вами алгоритме НИКОГДА стоимость не будет другой, Вы всегда будете получать ОДНО И ТО ЖЕ. rudge писал(а): Далее Вы поймете почему. …. В приведенных мною расчетах, для приведения функции «магазина» к функции «склада», применена «стоимость затрат», так как не возможно обосновать цифру 20000 уе, исходя из тотального упрощения. В реальном расчете, эту цифру надо обосновать при этом не забыть учесть износы. И естественно применить ее, так как стоимостью затрат сложившаяся на рынке в момент оценки включает в себя сумму затрат и стоимость возможности проведения такой реконструкции объекта оценки (которая изменит существующую функцию на другую), которая определяется разницей межу стоимостью затрат и фактической суммой затрат с учетом износов (вот почему я выше пишу - "почти"). …. Я честно пытался понять что тут написано и как тут доказывается тот факт что 2 х 2 = 5, но после многократных прочтений так и не смог этого понять. (Интересно кто-то еще смог?) Так как мне очень и очень интересно как такое может быть, то могу ли я попросить уже Вас привести пример в цифрах, в котором это «Почти» появляется? Только уж будьте так добры, не меняйте способ расчета и используйте описанный Вами алгоритм. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Ср, 01 Апр 2009 10:54 rudge, у Вас определенно дар всё настолько усложнять и запутывать, что любое Ваше или оппонента утверждение становится покрыто таким мраком, что поневоле хочется век учиться, ибо учение свет zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 01 Апр 2009 11:07 kink - я только что собралась запросить методичку по итогам этой темы. конспект лекций так сказать. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 01 Апр 2009 12:16 kink писал(а): rudge, у Вас определенно дар всё настолько усложнять и запутывать, что любое Ваше или оппонента утверждение становится покрыто таким мраком, что поневоле хочется век учиться, ибо учение свет +1 а еще для того что бы на прямую не признать свою неправоту. Добавлено спустя 1 минуту 21 секунду: zanoza писал(а): kink - я только что собралась запросить методичку по итогам этой темы. конспект лекций так сказать. вот краткая методичка Цитата: 1. Анализ НЭИ для определения РС необходимо проводить. 2. НЭИ может не совпадать с существующим использованием. 3. НЭИ применяется ТОЛЬКО в доходном подходе. (в моем примере магазин-хибарка: в затратке УПВС я буду брать для хибраки, в аналогов продаж, аналоги я буду брать для хибарки, а в доходном арендные ставки для магазина) Частые вопросы: В: а кто же это будет делать за копейки? О: не делайте/делайте/делайте за тысчи; В: а где это всё взять? О: подсмотреть/завладеть доками обманным путем/купить за конфеты/забухать и выведать/спросить в лоб.. и др..; p/s/ это точно так же относиться к любой другой информации, которую добывает оценщик. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 15 Мар 2010 13:53 Рогова А.Ю. НЭИ ДЛЯ ПРОДАВЦА ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ ДЛЯ ОЦЕНЩИКА // Перекрестное опыление. Самара, 21-22 февраля 2010г. (цикл семинаров «Тумаковские чтения») Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 15 Мар 2010 14:35 zanoza писал(а): Рогова А.Ю. НЭИ ДЛЯ ПРОДАВЦА ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ ДЛЯ ОЦЕНЩИКА // Перекрестное опыление. Самара, 21-22 февраля 2010г. (цикл семинаров «Тумаковские чтения») не люблю комиксы _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 15 Мар 2010 14:37 Ну комиксы-не комиксы, но там есть интересное расписывание мотивации различных групп покупателей. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 15 Мар 2010 14:44 zanoza писал(а): Ну комиксы-не комиксы, но там есть интересное расписывание мотивации различных групп покупателей. я таких мотиваций еще десяток придумаю, главное выводы (естественно вразумительные), а их я как раз и не увидел... _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 15 Мар 2010 14:50 Ну - это же презентация. Просто как толчок. На лекции я думаю рассматривают более детально. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 15 Мар 2010 14:54 zanoza писал(а): Ну - это же презентация. Просто как толчок. На лекции я думаю рассматривают более детально. может потом они где-то на форумах обсуждали? никто не видел? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 15 Мар 2010 15:03 Ваще то НЕИ может быть только одно, в том числе и для оценщика. Все остальное (для продавца, покупателя) это уже не НЕИ, а их желание или возможность использовать так или иначе свое имущество. Другое дело фактическое использование может совпадать с НЕИ. Или другие варианты использования имущества просто отсутствуют. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Доцик Возраст: 44 Сообщения: 208 Добавлено: Пн, 13 Мар 2017 15:05 Виникла дискусія з банком житловий будинок - особняк, використовується як офісне приміщення, банк хоче щоб до уваги брались ціни на житлові будинки, хоча НЕВ теоритично цілком може бути і комерція. Їх аргумент, що "законодавчо не оформлено дозвіл на використання в якості нежитлових приміщень", і вразі відчуження вони зможуть його продати лише як житловий будинок. _________________ Роби, що повинен і будь що буде!!! Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Пн, 13 Мар 2017 15:28 Доцик писал(а): Їх аргумент, що "законодавчо не оформлено дозвіл на використання в якості нежитлових приміщень", і вразі відчуження вони зможуть його продати лише як житловий будинок. Часто попадаюцца объявления типа "продам вместе с арендаторами". По аналогии - продадут как жилой дом с нежилыми арендаторами. _________________ "я не оценщик, я только учусь" Petr Сообщения: 111 Добавлено: Пн, 13 Мар 2017 16:12 Доцик писал(а): Виникла дискусія з банком житловий будинок - особняк, використовується як офісне приміщення, банк хоче щоб до уваги брались ціни на житлові будинки, хоча НЕВ теоритично цілком може бути і комерція. Їх аргумент, що "законодавчо не оформлено дозвіл на використання в якості нежитлових приміщень", і вразі відчуження вони зможуть його продати лише як житловий будинок. Думаю тем самым банк существенно упростил вам работу. Проще найти аналоги обычных жилых домов, чем жилых домов, использующихся под офис. Доцик Возраст: 44 Сообщения: 208 Добавлено: Пн, 13 Мар 2017 16:14 Yourick писал(а): Часто попадаюцца объявления типа "продам вместе с арендаторами". По аналогии - продадут как жилой дом с нежилыми арендаторами. ви проте, що треба крім всього проводити коректування на наявність орендарів Добавлено спустя 2 минуты 57 секунд: враховуючи їх якісні і кількісні характеристики _________________ Роби, що повинен і будь що буде!!! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 13 Мар 2017 18:10 Доцик писал(а): ви проте, що треба крім всього проводити коректування на наявність орендарів Добавлено спустя 2 минуты 57 секунд: враховуючи їх якісні і кількісні характеристики Скорее про то, что подобные объекты часто сдаются в аренду и продаются с арендаторами. И такая приписка может вам помочь так как в стоимости такого объекта уже учтен коммерческий потенциал, если он есть. И офис офису рознь. Одно дело здание в виде особняка и совсем другое - типичное административное здание с корридорно-кабинетной планировкой. Набираете себе за аналоги такие же особняки в локальном местоположении объекта оценки. Скорее всего, что по документам они тоже будут иметь статус жилого дома. Рынок же на то и рынок, он формирует цену с точки зрения ее максимизации. Таким образом, учтете весь потенциал своего объекта, в том числе и коммерческий. Это как с квартирами на первом этаже в проходных местах. Рынок уже все учел в цене. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 13 Мар 2017 19:33 Доцик писал(а): Виникла дискусія з банком житловий будинок - особняк, використовується як офісне приміщення, банк хоче щоб до уваги брались ціни на житлові будинки, хоча НЕВ теоритично цілком може бути і комерція. Їх аргумент, що "законодавчо не оформлено дозвіл на використання в якості нежитлових приміщень", і вразі відчуження вони зможуть його продати лише як житловий будинок. Слегка напрягает Ваше сообщение о том, что "НЭИ теоретично может быть и коммерция"... Насколько я помню, НЭИ подразумевает далеко не только "максимизацию дохода", но имеет и некие ограничения по этой "максимизации"... Одним из таких ограничений является "юридическая дозволенность"... А если Вы глянете в Жилищный Кодекс (я понимаю, что все давно на него плюют столько, на сколько слюней хватает, но, все же...), то заметите,что жилые помещения использовать под офисы, торговлю, производство, все еще, официально запрещено. Поэтому, если Вы задались вопросом о "НЭИ", то коммерцию Вы туда вписывать не должны... Точнее, коммерцию можете указывать, коммерческой деятельностью в данном доме будет сдача этого дома в аренду. Причем, под жилье. Поэтому, на мой взгляд, банкиры в данном случае, как это ни странно, правы. Хотя, можно, конечно, и "пригомерроиться" слегка... Посчитать стоимость перевода данного дома в нежилое строение с последующей сдачей в аренду под офисы... Нужно ли Вам это? Решать Вам... Добавлено спустя 8 минут 30 секунд: Серый писал(а): Рынок же на то и рынок, он формирует цену с точки зрения ее максимизации. Но при этом, рынок не учитывает законодательные требования... На данный момент рынок пользуется тем, что у нас все перевернуто с ног на голову: сначала никто не контролирует соблюдение требований законодательства о порядке использование объектов недвижимости, а потом, если что-то случается - сразу припоминают ВСЁ, ВСЁ, ВСЁ и "врубают на полную катушку"... Например, правила противопожарной безопасности для жилых и офисных помещений существенно отличаются... И когда происходит пожар в жилом помещении, которое используется в качестве офисного, а еще, не дай Бог, с жертвами, собственник получает на пару статей УК больше, чем если бы у него все было как положено... А эти "пару статей" - это лишние 2-5 лет... А рынок? А ему пофиг, как и всем остальным, кто еще "не попал"... Доцик Возраст: 44 Сообщения: 208 Добавлено: Пн, 13 Мар 2017 23:37 Серый писал(а): Набираете себе за аналоги такие же особняки в локальном местоположении объекта оценки. Скорее всего, что по документам они тоже будут иметь статус жилого дома. Рынок же на то и рынок, он формирует цену с точки зрения ее максимизации. Ваш варіант досить таки цікавий принаймні, щоб самому з орієнтуватись в різниці цін, хоча неможу сказати що на ринку багато таких обєктів, якщо здають такі обєкти в оренду стараються мати відповідний дозвіл з відповідного органу. Добавлено спустя 7 минут 57 секунд: Gorets11 писал(а): Слегка напрягает Ваше сообщение о том, что "НЭИ теоретично может быть и коммерция"... Насколько я помню, НЭИ подразумевает далеко не только "максимизацию дохода", но имеет и некие ограничения по этой "максимизации"... Одним из таких ограничений является "юридическая дозволенность". Я цього не заперечую, але в поточному стані обєкт більш "підготовлений для комерціного використання" і щоб використовувати як житло треба провести ремонту чи перепланування, тобто коректувати в мінус від вартості "житлових квадратів" які і так дешевші від комерції. _________________ Роби, що повинен і будь що буде!!! slon_kharkov Сообщения: 107 Добавлено: Пн, 13 Мар 2017 23:51 Кстати, интересный вопрос, любое ли жилое помещение можно перевести в коммерческое? Никогда не сталкивался. Доцик Возраст: 44 Сообщения: 208 Добавлено: Вт, 14 Мар 2017 00:14 slon_kharkov писал(а): Кстати, интересный вопрос, любое ли жилое помещение можно перевести в коммерческое? Никогда не сталкивался. Квартири не вище 2 поверху включно можна використовувати як нежитлові приміщення, але неможу сказати чи мають відповідати певним критеріям _________________ Роби, що повинен і будь що буде!!! Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вт, 14 Мар 2017 14:41 Доцик писал(а): Квартири не вище 2 поверху включно можна використовувати як нежитлові приміщення Вас не затруднит привести ссылку на нормативно - правовой акт, которым Вы руководствуетесь? Очень интересная информация... Добавлено спустя 7 минут 6 секунд: slon_kharkov писал(а): Кстати, интересный вопрос, любое ли жилое помещение можно перевести в коммерческое? Никогда не сталкивался. В принципе, любое... Этот вопрос находится в компетенции органов местного самоуправления и в каждом населенном пункте порядок перевода помещений в нежилой фонд может быть разным. Общим является только случай, когда жилой фонд переводится в нежилой в связи с изношенностью конструктивов строения и несоответствием санитарным и противопожарным нормам. Доцик Возраст: 44 Сообщения: 208 Добавлено: Вт, 14 Мар 2017 16:01 Gorets11 писал(а): Доцик написав: Квартири не вище 2 поверху включно можна використовувати як нежитлові приміщення Вас не затруднит привести ссылку на нормативно - правовой акт, которым Вы руководствуетесь? Очень интересная информация... Документ не наведу, із слів знайомого, підзаконних актів які конкретно визначають параметри, щоб перевести з житла в комерцію немає "все рішається на місці" , тобто можуть бути рішення органів самоврядування і т.п., щодо 2го поверху обовязкова вимога, що перший тоже нежитловий _________________ Роби, що повинен і будь що буде!!! Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вт, 14 Мар 2017 16:48 Доцик писал(а): Документ не наведу, із слів знайомого, підзаконних актів які конкретно визначають параметри, щоб перевести з житла в комерцію немає "все рішається на місці" , тобто можуть бути рішення органів самоврядування і т.п., щодо 2го поверху обовязкова вимога, що перший тоже нежитловий То, что "все решается на месте" - это понятно... Ведь данные решения находятся в компетенции органов местного самоуправления... Как я понимаю, Ваш знакомый, либо слишком мало знает, либо говорил о каком-то конкретном решении органа местного самоуправления, имеющем отношение к конкретному населенному пункту. Лично я знаю массу примеров в Харькове, когда в нежилой фонд переводятся квартиры, расположенные и на 3-м., и на 4-м этажах жилых зданий... И даже на 5-6... Также знаю примеры, когда 3-и этажи переводили в нежилой фонд, а второй этаж при этом оставался жилым... Знаю даже случай, когда в нежилой фонд перевели помещения на 17 этаже, при том, что все нижние этажи, кроме 1 и частично, 2-го, оставались жилыми... Поэтому у меня и возник вопрос по поводу законодательного источника предоставленной Вами информации... Доцик Возраст: 44 Сообщения: 208 Добавлено: Вт, 14 Мар 2017 17:03 Gorets11 писал(а): Как я понимаю, Ваш знакомый, либо слишком мало знает, либо говорил о каком-то конкретном решении органа местного самоуправления, имеющем отношение к конкретному населенному пункту. За що купив за те продав, можливо у вашому випадку не виводиться з житлового фонду, а лише надається дозвіл на використання наприклад під офіс. _________________ Роби, що повинен і будь що буде!!! VladimirVI Сообщения: 186 Добавлено: Вт, 14 Мар 2017 17:11 Доцик писал(а): Квартири не вище 2 поверху включно можна використовувати як нежитлові приміщення, але неможу сказати чи мають відповідати певним критеріям ДБН В.2.2-15-2005 Будинки і споруди. Житлові будинки 2.50 У першому, другому третьому і цокольному поверхах житлових будинків допускається розміщувати приміщення: адміністративні, магазинів ... Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вт, 14 Мар 2017 22:38 Доцик писал(а): можливо у вашому випадку не виводиться з житлового фонду, а лише надається дозвіл на використання наприклад під офіс. Вообще-то, для использования помещений по офис, обычно, никаких разрешений не требуется. Кроме требований о соответствии противопожарным и санитарным нормам. А я приводил примеры лишь тех случаев, когда точно знаю, к какому фонду относятся указанные помещения. Добавлено спустя 1 минуту 29 секунд: VladimirVI писал(а): ДБН В.2.2-15-2005 Будинки і споруди. Житлові будинки 2.50 У першому, другому третьому і цокольному поверхах житлових будинків допускається розміщувати приміщення: адміністративні, магазинів ... Спасибо! Это уже интересно: надо будет, на досуге, ознакомиться поближе с этим ДБН... Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3 ... 13, 14, 15  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме