| Автор |
Сообщение |
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
 Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 14:52 |
  |
За достаточно долгий период оценочной практики до сих пор не сталкивался лично с оценкой здания общежития в котором прописаны жильцы для целей передачи предприятием на баланс города.
В связи с этим возникает много вопросов, особенно при определении денежного потока (это квартплата, потенциальная аренда, еще что-то?) и применимость сравнительного подхода.
От оценочной стоимости в конце концов будет исчисляться НДС. Так что вопрос серьезный.
Коллеги, кто оценивал подобное имуществ, посоевтуйте че нибудь толковое. |
|
|
  |
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 15:19 |
|
Интересно а у Вас в общежитии наверное кото-то и квартиры приватизировал уже. Тогда оценивать нужно только подвал, лестничные клетки, чердак, крышу, коридоры общего пользования, может туалеты кухни, разводку электросетей до щитка... все что собирается обслуживать балансодержатель 
Шутка конечно, но сравнительного подхода наверное не будет , общежития по моему запрещено приватизировать полностью и все они должны передаваться в коммунальную собственность, да и аналоги не найдешь.
Доходный тоже, там будет стоимость в пользовании, фиксированная квартплата, а если учесть все комммунальные платежи, субсидии, потери электроэнергии, потребленную воду, тепло, то там и стоимость отрицательная получится, так что затевать возню с доходным я бы то же не стал.
Остается затратный, родной горячо нами любимый затратный подход  .
Хотя здесь нужно побольше ограничений и преостережений жирными буквами написать, типа запрещается использовать результаты оценки для иных целей, а то они по вашей цене еще и повыкупают эти комнаты впоследствие, а отвечать потом Вам |
|
|
 |
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 15:55 |
|
| Vad писал(а): |
| общежития по моему запрещено приватизировать |
у нас в городе процентов 70 общежитий проданы частным лицам 
Добавлено спустя 6 минут 45 секунд:
Даже логически общага не может быть доходной - расходы одни , если ее обслуживать, а не продавать в будущем, как квартиры. Даже продажа сейчас - это очень затруднено из-за отсутствия кредитования. У нас город маленький, но пару-тройку общаг таким образом перепланировали и спихнули В последней, которую не успели распродать, продают квартиры со скидками, по курсу 5,5 и т.д., а их никто не покупает 
Я это к тому, что похоже, затратка. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
 |
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 16:03 |
|
Да, у нас тоже для сравнительного аналогов 3-4 найти легко. некоторые общежития привели в порядок и обозвали их "Бизнес-центром", а большинство в том же убитом состоянии продается, но за большие деньги и годами |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 16:17 |
|
Я знаю для ФГИу областного оценивали как если бы эту общагу можно поделить на квартиры и перепланировать (а для этого нужна соответствующая документация, а чтоб была документация нужно чтоб общага уже была в аренде и т.д.), а потом посчитать количество квартир и их стоимость на вторичке и минус все затраты и прокапитализировать. Получалось - комбинированный подход.
НО. Для постановки на баланс - это жестко. А в стандарте написано - майно для постановки на баланс можно считать затратным - надо внимательнее почитать. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 17:55 |
|
Мариночка, не стесняемся, выкладываем цитату из стандарта со ссылкой на пункт...  |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 18:50 |
|
Суть в том, что общага разделена на несколько частей. В одной из них живут люди в классической общаге. Во 2-м крыле переплаланировано под квартиры и они заселены по ордерам. Ну еще есть мощный подвал-убежище-помывочная, красный уголок и прочие вспомогат. помещения.
Могу ли я по не занятым комнатам применить арнеду, а также по подвалу и прочим пинер-уголкам. Или эти помещения являются необходимой инфраструктурой для жильцов (хоть и убитой и не используемой), которая им необходима по ДБНам, СНИПам, Гостам и проч.
И могу ли в затратке я рассматривать здание как жилой дом, для которых установлены коэф-ты индексации по годам (не помню каким министерством). Либо считать банально через УПВС.
Опять же - внешний износ (бо заказчику хочется поменьше платить) как бы впихнуть? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 15 Апр 2009 22:56 |
|
насколько я знаю общага не есть жилое помещение, т.е. находится в разряде нежилых, т.е. аренда или сравнение с жильем не канают, ну и учитывая вышесказанное коллегами, то я бы делал затраткой и тупо по УПВСу |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2009 08:11 |
|
п 22. НС1
Залишкова вартість заміщення (відтворення) як база оцінки
визначається із застосуванням витратного підходу і
використовується для проведення оцінки спеціалізованого майна, у
тому числі для ведення бухгалтерського обліку з метою визначення
його справедливої вартості згідно з положеннями (стандартами)
бухгалтерського обліку. Якщо умови угод щодо спеціалізованого
майна, для укладання яких проводиться оцінка, відповідають
вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості,
залишкова вартість заміщення (відтворення) може дорівнювати їх
ринковій вартості. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2009 11:49 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| насколько я знаю общага не есть жилое помещение, т.е. находится в разряде нежилых, т.е. аренда или сравнение с жильем не канают, |
Тут немного не так:
Жилым фондом является совокупность помещений независимо от формы собственности: жилых и специальных домов (общежитий, домов-интернатов для граждан пожилого возраста и инвалидов, детских домов, интернатов при школах), квартир, усадебных жилых домов, служебных жилых помещений и других площадей в строениях, предназначенных для проживания. К данному фонду не относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера.
В состав жилого фонда также не входят дачные, летние усадебные домики, спортивные и туристические базы, отели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, железнодорожные вагоны и другие строения и помещения, которые используются для сезонного и временного проживания. "В соответствии со ст. 6 ЖКУ, дома предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление площадей в жилых домах для целей производственного характера запрещается".
Общежитие - специально построенные или переоборудованные жилые дома для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы.
Общежития укомплектовываются мебелью и другими предметами культурно-бутового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них.
но всеравно - лучше затратки может быть только затратка |
|
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2009 12:59 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
И могу ли в затратке я рассматривать здание как жилой дом, для которых установлены коэф-ты индексации по годам (не помню каким министерством). Либо считать банально через УПВС.
Опять же - внешний износ (бо заказчику хочется поменьше платить) как бы впихнуть? |
Хороший вопрос. Можно через опосредованную стоимость строительства с учетом индексации тогда внешний износ вполне уместен. Для оценки износа можно сравнить цену продажи полноценной однокомнатной квартиры и комнаты в коммунальной квартире (коридор, кухня, ванная комната и санузел в общем пользовании). Лично у нас в городе эта разница составляет 30-50%. Вот вам и внешинй износ. В новом сборнике УПВС для оценки малоэтажных жилых домов есть таблица с коэффициентами функционального и экономического изнса в зависимости от года постройки зданий. Я думаю тоже можно применять.
Но вот со старым УПВС я бы поосторжничал с внешним износом, уж больно там стоимость небольшая получится (долларов 120-150 долл за 1 кв. м при физическом износе 30-40%). Вроде бы как и ничего не нарушаем, но вот вопрос можно ли данные старых УПВС считыть рыночными.??? (п. 6. НС №2 .. Во время применения затратного подхода информация, которая используется для проведения оценочных процедур, должна соотвествавать данным о расходах на создание этого недвижимого имущества или подобного неджвижимого имущества в современных условиях с учетом дохода подрядчика..). |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2009 15:28 |
|
Как по мне, то сравнивая цену продажи полноценной однокомнатной квартиры и комнаты в коммунальной квартире (коридор, кухня, ванная комната и санузел в общем пользовании) можно получить величину функционального износа если в качестве цены нового брать стоимость 1кв.м новостроя.
А вот как быть с внешним? Сравнить ст-ть 1кв.м на вторичном и первичном рынке в данном районе? Покатит ли? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2009 16:08 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
Как по мне, то сравнивая цену продажи полноценной однокомнатной квартиры и комнаты в коммунальной квартире (коридор, кухня, ванная комната и санузел в общем пользовании) можно получить величину функционального износа если в качестве цены нового брать стоимость 1кв.м новостроя.
А вот как быть с внешним? Сравнить ст-ть 1кв.м на вторичном и первичном рынке в данном районе? Покатит ли? |
Точно не то. Функциональный - насколько объект устарел от его новых аналогов. Например, есть коридорная система общежития, есть блочная. Так вот блочная гораздо удобней и лучше фукционально. Как определить? Думаю возможно оттолкнутся от стоимости проживания. Внешнего износа может и не быть, и думаю, можно посмотреть по загрузке, т.е. в лучшие времена загрузка столько то, а сейчас в результате кризиса и отчсутствия работы столько то. Где то так. |
|
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2009 16:23 |
|
А я продолжаю отстаивать свой вариант  , функциональный либо внешний не важно нужно правильно обосновать. Тут можно и так назвать и так. Я лично исхожу из того что здание общежития строилось в советские времена тогда подобное жилье было актуально, сейчас если строить такое общежитие то врядли найдется охотников жить в таких условиях, а если и найдется то по гораздо низжей цене, и себестоимость строительства будет ниже поскольку планировка не будет предусматривать разводку сетей водоснабжения, канализации, газоснабжения, вентиляции по каждой квартире, усложненная внутренняя планировка, установка перегородок.
Экономический, почему нет - современное общество созрело к тому что бы жить в полноценных крупногабаритных квартирах. Возмите большие города новостройки, никто не строит общежития, квартиры улучшенной планировки, в ходу однокомнатные квартиры площадь от 50 кв. м и выше.
Это же можно подвести и к функциональному износу людей не устраивает планировка комнат, которая ограничивает функцуциоанльность их жилья.
 |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Чт, 16 Апр 2009 17:42 |
|
А могу ли я распространить полученный внешний износ на сооружения (замощения, ограждения и т. п.) входящие в объект? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 17 Апр 2009 09:56 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| А могу ли я распространить полученный внешний износ на сооружения (замощения, ограждения и т. п.) входящие в объект? |
Я думаю да. А не лучше ли посчитать износ методом срока жизни, тогда Вы определите все виды износов и уйдете от малодоказуемых и не понятных расчетов? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 19 Апр 2009 01:40 |
|
а я думаю НЕТ, если из-за каких-либо факторов общага стала непривлекательной и "упала" в цене, пусть даже из-за того что люди больше любят 1 ком. квартиры по 50 м.кв. (внешн. износ), то забор вокруг нее как выполнял свою функцию тогда, так выполняет ее и сейчас, разве что Вы докажете что он неэстетично смотрится из-за чего отпугивает потенциальных жильцов общаги |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 21 Апр 2009 11:46 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| то забор вокруг нее как выполнял свою функцию тогда, так выполняет ее и сейчас, разве что Вы докажете что он неэстетично смотрится из-за чего отпугивает потенциальных жильцов общаги |
Функцию да, но вопрос о внешнем износе...
| Андрей писал(а): |
Bogdan Gun писал(а):
А могу ли я распространить полученный внешний износ на сооружения (замощения, ограждения и т. п.) входящие в объект? |
|
|
|
|
|
Ellis Neo
Возраст: 40
Сообщения: 141
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 21 Апр 2009 16:02 |
|
"Оценка общежития вместе с жильцами" - ох и название темы.
Я уже думал узнать методы оценки людей живущих в общежитиях. Аж передернуло  |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 21 Апр 2009 17:19 |
|
| Vad писал(а): |
| Для оценки износа можно сравнить цену продажи полноценной однокомнатной квартиры и комнаты в коммунальной квартире (коридор, кухня, ванная комната и санузел в общем пользовании). Лично у нас в городе эта разница составляет 30-50%. Вот вам и внешинй износ. |
ага... а для оценки трактора можно сравнить его стоимость и стоимость джипа... разница - износ шЮтка... функциональный износ это, например, неудобство планировочной схемы данного обежития по сравнению с новыми общежитиями, как писал Андрей... сравнивать нужно сравнимые веСЧи... общежития не являются квартирами и, поэтому, не только не соответствуют требованиям к квартирам, но не должны им соответствовать. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 21 Апр 2009 17:40 |
|
внешний износ и функциональный - разные вещи. мне кажется, для внешнего износа вариант, описанный Vad, вполне годится. у нас в городе такая же разница.
но вообще по теме этой ветки изначально необходимо определиться, что же именно будет ставиться на баланс. неприватизированные места общего пользования, здание с не приватизированными квартирами, здание со всеми квартирами внутри... ну и все такое. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 21 Апр 2009 18:43 |
|
| zanoza писал(а): |
| но вообще по теме этой ветки изначально необходимо определиться, что же именно будет ставиться на баланс. неприватизированные места общего пользования, здание с не приватизированными квартирами, здание со всеми квартирами внутри... ну и все такое. |
согласен
| zanoza писал(а): |
| ... для внешнего износа вариант, описанный Vad, вполне годится. у нас в городе такая же разница. |
не согласен... разница между стоимостью квартиры и стоимостью комнаты в общаге это не износ... это просто разница в стоимости различных объектов... можно попытаться вывести мультипликатор, но называть его износом нельзя... внешний износ можно определить, как разницу между стоимостью строительства и стоимостью на вторичном рынке. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 21 Апр 2009 19:08 |
|
ыыыых. хорошо, это не износ. это поправка. в сравнительном.
потому что не много на рынке будет общаг продаваться для сравнения... я думаю. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 21 Апр 2009 19:42 |
|
| zanoza писал(а): |
| это поправка. в сравнительном. |
угу... мона и так |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вт, 21 Апр 2009 22:44 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| Суть в том, что общага разделена на несколько частей. |
Проведите толковую идетификацию. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 21 Апр 2009 23:17 |
|
| Андрей писал(а): |
| Филин Андрей писал(а): |
| то забор вокруг нее как выполнял свою функцию тогда, так выполняет ее и сейчас, разве что Вы докажете что он неэстетично смотрится из-за чего отпугивает потенциальных жильцов общаги |
Функцию да, но вопрос о внешнем износе...
| Андрей писал(а): |
Bogdan Gun писал(а):
А могу ли я распространить полученный внешний износ на сооружения (замощения, ограждения и т. п.) входящие в объект? |
|
хорошо, скажем иначе: внешний износ КАК изнашивает? он удешевляет недвижку, т.е. она здесь и сейчас никому не нужна - потому и подешевела, а забор??? он как был нужен, так и остался...
это забор в пустыне - никому не нужен, потому что песок от песка отгораживает, а вокруг общаги он нужен, пусть вокруг дорогой или дешевой... вот. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Апр 2009 13:10 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
хорошо, скажем иначе: внешний износ КАК изнашивает? он удешевляет недвижку, т.е. она здесь и сейчас никому не нужна - потому и подешевела, а забор??? он как был нужен, так и остался...
это забор в пустыне - никому не нужен, потому что песок от песка отгораживает, а вокруг общаги он нужен, пусть вокруг дорогой или дешевой... вот. |
По-моему, внешний износ проявляется ко всем составляющим объекта. Предположим, стоит жилой дом с оградой, потом протянули высоковольтную линию/скоростную трассу и т.п., что привело к обесценению всего объекта, как дома так и ограды. Ограда нужна для ограждения жилых помещений, и если они ни кому не нужны/обесценились, то и ограда никому не нужна/обесценилась пропорционально. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Апр 2009 23:25 |
|
это частный случай, объясню почему - потому что я могу привести в пример противоположную ситуацию, т.е. рядом с домой образовалась "стихийная" свалка - дом нафиг никому не нужен правда? кто его купит? никто!!! но чем выше забор, тем меньше вони от мусора и не так его видно (благодаря опять же забору), да и во двор не переваливается... пока...
так что - тут ограждение подешевело??? или может подорожало???
я за второй вариант
а то что ты привел, Андрей, можно сравнить с "пустыней" где забор никому не нужен, поскольку место "гиблое"... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Апр 2009 08:12 |
|
Вряд ли это тот пример, если дом никому не нужен, то и забор вокруг тоже - ведь ни за домом, ни за забором никто ухаживать/поддерживать в норм состоянии не будет. |
|
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Чт, 23 Апр 2009 14:46 |
|
| КовАл писал(а): |
| не согласен... разница между стоимостью квартиры и стоимостью комнаты в общаге это не износ... это просто разница в стоимости различных объектов... можно попытаться вывести мультипликатор, но называть его износом нельзя... внешний износ можно определить, как разницу между стоимостью строительства и стоимостью на вторичном рынке. |
А как же национальный стандарт №1: "величина экономического износа рассчитывается на основании..... цен продажи (цен предложения) подобного недвижимого имущества содержащего признаки экономического износа, с ценами продажи (ценами предложения) подобного недвижимого имущества, не содержащего прпизнаков такого износа, но являющегося подобным по другим существенным признакам.
Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд:
Прошу прощения нац стандарт №2 |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Апр 2009 14:49 |
|
| Vad писал(а): |
А как же национальный стандарт №1: "величина экономического износа рассчитывается на основании..... цен продажи (цен предложения) подобного недвижимого имущества содержащего признаки экономического износа, с ценами продажи (ценами предложения) подобного недвижимого имущества, не содержащего прпизнаков такого износа, но являющегося подобным по другим существенным признакам.
Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд:
Прошу прощения нац стандарт №2 |
Зря ты это спросил 
Добавлено спустя 1 минуту 38 секунд:
Вот именно, основное здесь: но являющегося подобным по другим существенным признакам. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 23 Апр 2009 18:17 |
|
Vad, надите отличия между жилым домом и общежитием, и Вы всё поймёте.
| Sova писал(а): |
В состав жилого фонда также не входят дачные, летние усадебные домики, спортивные и туристические базы, отели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, железнодорожные вагоны и другие строения и помещения, которые используются для сезонного и временного проживания. "В соответствии со ст. 6 ЖКУ, дома предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление площадей в жилых домах для целей производственного характера запрещается".
Общежитие - специально построенные или переоборудованные жилые дома для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы.
Общежития укомплектовываются мебелью и другими предметами культурно-бутового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них. |
З.Ы. Если Внешний износ =Ст-ть(кв-ры) - Ст-ть(общаги) тогда получается: Ст-ть(общаги) = Ст-ть(кв-ры) - Внешний износ.
А теперь представте себе, что на рынке бурный рост... экономический износ отсутствует (ст-ть строительства общаги меньше рыночной стоимости), тогда, если следовать Вашей логике, получается Ст-ть(общаги) = Ст-ть(кв-ры) - 0, т.е. Стоимость общаги = Стоимости квартиры? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Апр 2009 21:17 |
|
ну это как мерс с москвичом сравнивать - и то, и то авто, но не то... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 24 Апр 2009 08:15 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| ну это как мерс с москвичом сравнивать - и то, и то авто, но не то... |
Причем оба на букву М  |
|
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Пт, 24 Апр 2009 08:34 |
|
| КовАл писал(а): |
......
З.Ы. Если Внешний износ =Ст-ть(кв-ры) - Ст-ть(общаги) тогда получается: Ст-ть(общаги) = Ст-ть(кв-ры) - Внешний износ.
А теперь представте себе, что на рынке бурный рост... экономический износ отсутствует (ст-ть строительства общаги меньше рыночной стоимости), тогда, если следовать Вашей логике, получается Ст-ть(общаги) = Ст-ть(кв-ры) - 0, т.е. Стоимость общаги = Стоимости квартиры? |
Большинство общаг находятся не в собственности предприятий, а уже в коммунальной собственности, люди там проживающие имеют регистрацию, комнаты в большей степени приватизированы. Их статус такой же как и у жилых квартир. Даже если вы захотите вы никого из этих общаг не выселите. Та пусть даже эти общаги находятся на балансе предприятия, это предприятие будет старатся поскорее спихнуть его в коммунальную собственность, нежели бороться с жильцами. И наиболее эффективное использование этой общаги перевод в жилой фонд, как ни крути.
Можно как угодно утрировать мое предложение по поводу определения экономического (функционального износа) износа, но я приведу еще пример. У нас на районе стоит дом с типовыми двух, трехкомнатными квартирами. Обычная стандартный жилой дом, с обычными квартирами. Изначально этот дом имел статус общежития и у каждой семьи была комната, а кухня. коридор, туалет и ванная в общем пользовании, одним словом вариант коммунальной квартиры. Сейчас все комнаты жильцы приватизировали.
Стоимость 1 комнаты в такой коммунальной трехкомнатной квартире 15000 долларов.
Стоимость 1 комнатной благоустроенной квартиры 20000 долларов.
Так вот вам и экономический (функциональный износ):
Фэ(ф) = 1 -15000/20000 = 25%. Выбраны полноценные для сравнения аналоги.
Общежитие по сути дела это такая же только немного большая коммунальная квартира.
По поводу экономического роста я кстати изначально предположил что экономический и функциоанальный износы переплетаются. Каков бы ни был экономический рост комнаты в общаге где кухня и туалет находятся в общем пользовании всегда будут стоить меньше полноценных квартир.
Что касается изречения "это то же самое что сравнивать Москвич с Мерседесом" скажу следующее. Если нет аналогов продажи Москвичей
то можно и Мерседес взять в качестве аналога. В глухой деревни дорогу в которую разворатило взрывавами в Новобогдановке для крестьянина что Мерседес что Москвич особой разницы не будет , и цена этих ТС для крестьянина будет определятся не скоростью и мощностью двигателя, торговой маркой, а объемом багажника в который он может сложить свою картошку. И этот объем богажника будет самым главным критерием НЭИ
| КовАл писал(а): |
| ......внешний износ можно определить, как разницу между стоимостью строительства и стоимостью на вторичном рынке. |
А как же с физическим износом ведь он тоже будет сидеть в стоимости имущества на вторичке. |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Пт, 24 Апр 2009 09:21 |
|
Вы опять завязались с этими износами, из чего я в который раз делаю вывод, что это ну самый неразрешимый спор в оценке, поскольку начался он еще на старом форуме между Прагматиком и Ковальским (если я не ошибаюсь) .
А можно со своим вопросом вмешаться?
Пока что вроде все понятно, но хочется слышать ваше мнение.
У меня общежитие для семейной молодежи. Собственник - государственный университет. От общаги, по сути, осталось только название, статус. На самом деле это трехэтажный дом с 1,2 и 3 -комнатными квартирами.
Что мне делать? разбирать его на квартиры и ценить по стоимости жилья? Если так, то как быть с территорией, которая эти квартиры объединяет в одно целое (лестницы, площадки, корридоры, холл)?
Вижу два подхода - сравнительный и затратный (есть свежая документация на строительство). |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 24 Апр 2009 09:47 |
|
с затратным все ясно, а сравнительным с учетом того, что собственники квартир являются и собственникакми мест общего пользования (законодательство надо нарыть).
я бы делала так - по списку квартир сделать сравнительным подходом типовые, а именно:1к, 2к, 3 к, на первом и последнем этажах - отдельно тоже посчитать. потом все просуммировать и получить общую стоимость общаги. делить на общую площадь здания потом для паспорта-сертификата. |
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Пт, 24 Апр 2009 11:06 |
|
| zanoza писал(а): |
| я бы делала так - по списку квартир сделать сравнительным подходом типовые, а именно:1к, 2к, 3 к, на первом и последнем этажах - отдельно тоже посчитать. потом все просуммировать и получить общую стоимость общаги. делить на общую площадь здания потом для паспорта-сертификата. |
+1
Правда со статусом есть вопросы?  |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 24 Апр 2009 11:15 |
|
| Vad писал(а): |
Стоимость 1 комнаты в такой коммунальной трехкомнатной квартире 15000 долларов.
Стоимость 1 комнатной благоустроенной квартиры 20000 долларов.
Так вот вам и экономический (функциональный износ):
Фэ(ф) = 1 -15000/20000 = 25%. Выбраны полноценные для сравнения аналоги. |
Это не износ, а все лишь разница в стоимости. Нужно сравнивать сравнимые вещи, если общежитие, то с общежитием нового образца/новой постройки для определения функционального износа. Эк. износ, если общежитие полностью заселено - скорее отсутствует. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 24 Апр 2009 18:07 |
|
| Андрей писал(а): |
| Это не износ, а все лишь разница в стоимости. Нужно сравнивать сравнимые вещи, если общежитие, то с общежитием нового образца/новой постройки для определения функционального износа. |
+1
| Андрей писал(а): |
| к. износ, если общежитие полностью заселено - скорее отсутствует. |
не факт.
| Vad писал(а): |
| КовАл писал(а): |
| ......внешний износ можно определить, как разницу между стоимостью строительства и стоимостью на вторичном рынке. |
А как же с физическим износом ведь он тоже будет сидеть в стоимости имущества на вторичке. |
ну, я думал, что это не нужно объяснять... ну ладно, если это не онятно, то скажу, что для этого нужно еще учесть наличие/отсутствие физ. и функ. износа... очень надеюсь, что не нужно объяснять как |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 25 Апр 2009 09:15 |
|
2 Мариночка я +1 к zanoza
2 Vad
Понимаете, когда Вы будете подбирать аналог в УПВСе для затратного подхода, то должны взять не жилой дом с квартирами, а общежитие, т.е. аналог, который по своим конструктивно-планировочным решениям близок к об-ту оц-ки. Ст-ть строительства общежития, где на 10 жил. комнат один сан. узел и одна кухня будет меньше, чем ст-ть стр-ва многоквартирного жилого дома, где в каждой кв-ре предусмотрен сан. узел и кухня. Зти два объекта (жил. дом и общага) имеют различную планировочную схему поскольку у них разное назначение, общежитие не должно быть местом постоянного проживания людей, а то, что у нас в стране всё перевернули с ног на голову, то это проблема нашей страны и наших людей... функциональным износом будет, разница между ст-тью общаги, где одна кухня на 10 комнат и ст-тью ОБЩАГИ, где одна кухня на три комнаты (это то, о чём говорил Андрей)... только тут нужно понимать, что разница между рыночными ст-тями, а не между ст-тями стр-ва. |
|
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Сб, 25 Апр 2009 17:08 |
|
| КовАл писал(а): |
Vad Понимаете, когда Вы будете подбирать аналог в УПВСе для затратного подхода, то должны взять не жилой дом с квартирами, а общежитие, т.е. аналог, который по своим конструктивно-планировочным решениям близок к об-ту оц-ки. Ст-ть строительства общежития, где на 10 жил. комнат один сан. узел и одна кухня будет меньше, чем ст-ть стр-ва многоквартирного жилого дома, где в каждой кв-ре предусмотрен сан. узел и кухня. Зти два объекта (жил. дом и общага) имеют различную планировочную схему поскольку у них разное назначение, общежитие не должно быть местом постоянного проживания людей, а то, что у нас в стране всё перевернули с ног на голову, то это проблема нашей страны и наших людей... функциональным износом будет, разница между ст-тью общаги, где одна кухня на 10 комнат и ст-тью ОБЩАГИ, где одна кухня на три комнаты (это то, о чём говорил Андрей)... только тут нужно понимать, что разница между рыночными ст-тями, а не между ст-тями стр-ва. |
Да я не утверждаю что в качестве аналога нужно брать жилой дом, да конечно же общежитие. Суть вопроса в чем целесообразно ли сейчас строить общежитие или нет, наверное нет. Почему? 1) особенности планировки, 2) наличие кухни. санузла в общем пользованиии (всеми нами любимые соседи).
Да не интересует нас в рассматриваемом контексте планировка, сколько команат, туалетов, кухон, сколько жильцов, требование СНИПОв, определения общежития, сколько будет стоить перепланировка в жилые комнаты. Это уже другой вектор рассуждений. В первую очередь нас интересует своего рода нематераиальный актив ( присутствие соседей) и характер имущественных прав. Как учесть эти вещи в стоимости?
Причем мерседес и и причем здесь москвич, речь идет об одном ТС у которого по наследству два собственника (согласитесь обыденная ситуация когда два родственника делят наследство). И будете ли вы у них приоборетать это ТС если они не смогут сложить цену.? Вы пойдете искать более адекватного продавца.
Вот я и предложил выше учесть это на рассмотренном выше примере жилых квакртир (коммунальный вариант и обычная квартира)условно идентичных по жилой площади, ну если учитывать площадь коридора, кухни. санузла в коммунальной то там будет немного побольше, но на это можно закрыть глаза (наверное излишние активы ). Вот я и показал эти 25% износа но применительно к жилым квартирам.
Вопрос корректности переноса данной величины на общежитие, по мне вполне. Если вас не устраивает, ну что ж. . |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 25 Апр 2009 19:45 |
|
Vad, Вы бы не могли описать схему расчета, а то я, что-то не могу понять, как Вы предлагаете учитывать эту разницу, которую Вы назвали износом (экономическим или функциональным) при определении ст-ти. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
