Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Методика Харьковского ПромстройНИИпроекта Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След. Автор Сообщение Петрович Сообщения: 784 Добавлено: Чт, 07 Май 2009 16:46 друзья, пользуетесь ли вы Методикой статистического обобщения состояния строительных конструкций, разработанной Харьковским ПромстройНИИпроектом? очень удобная штука для манипулирования величиной физического износа главная ее ценность заключается в этой табличке: Физический износ, % Стоимостное выражение физического износа, % 0-20 0-12 20-40 12-40 40-60 40-90 60-80 90-120 80-100 120-150 тока вот насколько правомерно её применение? КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 07 Май 2009 16:57 Не пользуюсь, но думаю, что логика в этом есть... а правомерна она, наверное, настолько же, насколько и обычная таблица износов. Конгресс Возраст: 50 Сообщения: 126 Откуда: Донецк Добавлено: Чт, 07 Май 2009 17:39 Извините, а это как понимать? Физический износ, % Стоимостное выражение физического износа, % 60-80 90-120 80-100 120-150 Петрович Сообщения: 784 Добавлено: Чт, 07 Май 2009 17:46 Конгресс писал(а): Извините, а это как понимать? Физический износ, % Стоимостное выражение физического износа, % 60-80 90-120 80-100 120-150 сложный и неоднозначный вопрос, ответ на который могут дать, видимо, только авторы методики у меня где-то лежит эта методичка на 2 страницы, там собственно, эта самая таблица и немного общестроительной "воды", как найду, отсканю и выложу. жаль только, что данную методу нельзя применять к специализированному майну, типа передаточных сетей, жд путей и т.д. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 07 Май 2009 18:05 Это понимать так, что при больших износах стоимость устранения дефектов выше стоимости воспроизводства... например: ст-ть строительства здания 100 грн износ - 80%, т.е. 80 грн., а ОСЗ здания = 100 - 80 = 20 грн. стоимость устранения дефектов (согласно таблицы) - 120%, т.е. 120 грн, а ОСЗ = 100 - 120 = -20 грн. Суть этого всего в том, что стоимость реконструкции здания со значительным физ. износом выше стоимости его строительства, т.е. здание проще снести. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 07 Май 2009 18:27 интересно почитать подроббней, Петрович отсканьте плиз и выложите на всеобщее осмысление )) _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Петрович Сообщения: 784 Добавлено: Чт, 07 Май 2009 22:06 качество не ахти, но в принципе, все читаемо: http://upload.com.ua/get/900840085/ Петрович Сообщения: 784 Добавлено: Пт, 08 Май 2009 17:52 друзья, и все таки, интересуют ваши мнения по практическому применению данной методики? КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 08 Май 2009 19:50 я не применял, но почему бы и нет? Не вижу препятствий... что Вас смущает? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 08 Май 2009 21:22 Петрович, не прочитали пока только скачали Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Пт, 08 Май 2009 23:22 Похоже на Приказ 52 Добавлено спустя 1 минуту 42 секунды: Только вот таблицу "Физический износ, % Стоимостное выражение физического износа, %" я бы не рискнул применять Добавлено спустя 59 секунд: Только вот таблицу "Физический износ, % Стоимостное выражение физического износа, %" я бы не рискнул применять Добавлено спустя 3 минуты 59 секунд: из-за слишком широких диапазонов значений Петрович Сообщения: 784 Добавлено: Вт, 12 Май 2009 23:42 Albano2 писал(а): Только вот таблицу "Физический износ, % Стоимостное выражение физического износа, %" я бы не рискнул применять из-за слишком широких диапазонов значений так в ней же и весь кайф! Добавлено спустя 4 минуты 58 секунд: КовАл писал(а): я не применял, но почему бы и нет? Не вижу препятствий... что Вас смущает? да в принципе, ничего не смущает, просто интересно мнение коллег. в фонде эту методику почему-то особо не приветствуют, но в других, так сказать, "отраслях" оценки, походит на ура. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 13 Май 2009 08:07 да в других отраслях оценки все проходит на "ура", при определенных условиях.... Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Ср, 13 Май 2009 10:32 Та не, диапазон "40-90" будет выглядеть слишком ... м.г. "широким", а обоснование выбранной цифры - типа "исходя из пожеланий заказчика выбираем значение..." ? КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 13 Май 2009 10:50 Мне кажется, что Вы не совсем правильно поняли идею этой шкалы... тут приведена зависимость стоимостного выражения износа от износа, определенного согласно 52-го приказа. Т.е. при износе по 52-му приказу в 40% стоимостное выражение будет = 40% ст-ти воспроизводства, при 60% по 52-му пр-зу = 90% ст-ти вос-ва, соответственно, при 50% по 52-му пр-зу стоимостное выражение физ. износа составит 75% ст-ти вос-ва. Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Ср, 13 Май 2009 11:06 Секундочку! Это не стоимостное выражение износа, как мы его привыкли применять, а стоимость его устранения при капитальном ремонте (читайте название таблицы) Добавлено спустя 1 минуту 41 секунду: т.е. эту таблицу можно применять в тех случаях, когда без проведения кап. ремонта здание не может эксплуатироваться Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 14 Май 2009 02:33 Albano2, но все равно, мне кажется КовАл прав, т.е. нужно использовать значения исходя из пропорции... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 14 Май 2009 07:01 Albano2 писал(а): т.е. эту таблицу можно применять в тех случаях, когда без проведения кап. ремонта здание не может эксплуатироваться ну да? т.е. при 20% износе здание не может эксплуатироваться? Albano2 писал(а): Это не стоимостное выражение износа, как мы его привыкли применять, а стоимость его устранения при капитальном ремонте (читайте название таблицы) а в чём разница, и как Вы его привыкли применять? Добавлено спустя 1 час 3 минуты 27 секунд: Ребята, у меня упорно не скачивается этот файлик... пишу по памяти, а сталкивался с этим всем лет 10 назад... если можно, то киньте мне его на мыло. Bogdan Gun Возраст: 53 Сообщения: 593 Откуда: Donbass Добавлено: Чт, 14 Май 2009 11:01 Если не затруднит, то скиньте и на valuer-bmg@bk.ru. Давно ищу эту методику в оригинале. Иногда требуют в фонде для подтверждения. Использую подобное обоснование давно, обычно вопросов не вызывает. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 14 Май 2009 11:56 ушло обоим _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Bogdan Gun Возраст: 53 Сообщения: 593 Откуда: Donbass Добавлено: Чт, 14 Май 2009 12:27 Спасибо. Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Чт, 14 Май 2009 13:48 Ковал, я такого не писал. Разница в том, что это не стомостное выражение физического износа, а стоимость его устранения. Ну например, при физ. износе здания 30% его эксплуатация возможна, мы считаем износ с помощью 52 приказа, а если собственник здания решил провести его капитальный ремонт, то для укрупненной оценки его устранения (т.е. ремонта) он пользуется методичкой. Разница понятна? Добавлено спустя 2 минуты 10 секунд: Так вот, при оценке зданий мы не считаем стоимость его ремонта, а считаем его износ. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 14 Май 2009 18:37 Albano2, последуйте своему совету и Albano2 писал(а): читайте название таблицы лист 4 п.15, а ещё прочтите Н.С.№1, где в п.3 написано, что Цитата: знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. а затем прочтите лист 3 "Общие указания" п.3 данной методички, найдите принципиальные отличия, и Вы, тогда, возможно, поймете, что физ. износ в методичке, да и в 52-м приказе, это не совсем то, о чем идет речь в Н.С.1 и что должно использоваться для оценки, а вот что (конеШно утрировано): стоимость строительства элементов здания фундамент 10 руб стены 30 руб перекрытие 50 руб крыша 5 руб инж.техн. 5 руб ____________________________________________ ИТОГО стоимость стр-ва здания = 100 руб Удельный вес конструктивных эл-тов здания фундамент 10 % стены 30 % перекрытие 50 % крыша 5 % инж.техн. 5 % ____________________________________________ ИТОГО 100 % Теперь, если износ перекрытия по методичке или 52-му приказу = 100%, то износ здания составит 50%, а его стоимость 100 руб - 50% = 50 руб. ____________________________________________________________________ Но это если следовать 52-му приказу и методичке, но не учитывать п.15 методички. Возникает вопрос, а действительно ли мы можем сказать, как того требует Н.С.№1, что стоимость данного здания уменьшилась на 50%? Ответ: НЕТ, поскольку любой здравый инвестор понимает, что восстановить перекрытие в уже готовом здании за 50 руб он не сможет, поскольку потребуются дополнительные работы по демонтажу кровли и т.д. Тогда встает новый вопрос, а, всё же, на какую величину произошла Цитата: ... втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна? Для ответа на этот вопрос мы смотрим п. 15 данной методички, где в таблице находим: _______________________________________ Физический износ, % !40-60! _______________________________________ Износ в стоимостном выражении - ... ! 40-90 ! _______________________________________ Далее определяем износ, о котором идет речь в Н.С.1 п.3. Делаем это так, как я описывал выше, и получаем износ 75%, теперь переводим его в стоимостное выражение и получаем 75 руб. Вот это и есть стоимостное выражение физического износа, о котором идет речь в Н.С.1 п.3, а то, решил/не решил собственник здания проводить его ремонт, в данном случае волнует только собственника. Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Пт, 15 Май 2009 08:41 Опять мы полезли в стандарты, а здравый смысл включать пробовали? Я не буду долго рыться, беру с полки "Практику оценки", №12 2007 года, открываю стр.11, вижу таблицу "Категория состояния здания". При 41-60% износа здание в состоянии "неудовлетворительное", а при 61-80% - "аварийное". Фонд при таких цифрах в Сертификате знаете куда пошлет ваш отчет с клиентом-арендатором? Только не говорите мне про гривны и проценты, в сертификат вы все равно напишите % износа. Добавлено спустя 4 минуты 47 секунд: И тут меня никто не переубедит, так как уже посылали... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 15 Май 2009 09:33 No comments Петрович Сообщения: 784 Добавлено: Пт, 15 Май 2009 16:55 отличный анализ, уважаемый КовАл! именно таким образом и нужно использовать данную методичку. но для фонда, действительно, такое туго доходит, обычно тупо требуют смету на восстановление. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 15 Май 2009 18:14 Петрович писал(а): обычно тупо требуют смету на восстановление если есть желание с ними пободаться, то в таком случае применяете, вывешенную Вами методику, а на замечание пишите оф-ное письмо суть которого: ФГИ - уполномочен распоряжаться имуществом, и обязан предоставить все необходимые док-ты для оценки. А если ФГИ не устраивает использование данной методики, которая не противоречит оценочному законодательству, то настоятельно проСЮ предоставить смету... челом бью... искренне Ваш, Петрович Ну и сделаю еще одну попытку объяснить Albano2, что стоимостное выражение износа не имеет отношения к категории состояния здания... это величина средств необходимых для устранения дефектов. Т.е. если у нашего здания износ по 52-му приказу 50% - удовлетворительное состояние, а стоимостное выражение 75 грн, то согласно приведенной Вами таблицы оно и останется в категории "удовлетворительное состояние", а стоимостное выражение износа останется 75 грн. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 16 Май 2009 10:41 еще один плюсАдин КовАлу _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! птичка Сообщения: 332 Откуда: Сумщина Добавлено: Вс, 17 Май 2009 17:06 Albano2 писал(а): Я не буду долго рыться, беру с полки "Практику оценки", №12 2007 года, открываю стр.11, вижу таблицу "Категория состояния здания". При 41-60% износа здание в состоянии "неудовлетворительное", а при 61-80% - "аварийное". Фонд при таких цифрах в Сертификате знаете куда пошлет ваш отчет с клиентом-арендатором? Уважаемый Albano2, любой фонд будет тысячу раз прав, если Вы в сертификате напишете такой износ. Я внимательно перечитала Вашу полемику с коллегами. Зря Вы с ними не соглашаетесь. Мне показадось, вы не любите читать Стандарты и прочие нормативные документы, а больше руководствуетесь здравым смыслом. Цитирую НС №2: "Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу" - вот в этом случае и целесообразно применить обсуждаемую методику, не всегда ведь есть возможно заказать смету на устранение износа. В том же номере "Практики оценки", на который вы ссылаетесь, есть раздел 4.3, там все чудненько расписано. А чтобы фонд никуда не посылал, достаточно вставить в очтет еще одну тапбличку или добавить еще одну колонку в таблицу определения износа, в которой уточнить, что износ на Х% вызывает обесценение на У%. Тогда будет всем все ясно - в сертификате пишете значение средневзвешенного износа, определенного по 52-му приказу. А износ в стоимостном выражении вычитаете уже из расчета стоимости его устранения. Такой вариант устраивает любой фонд - проверено практикой неоднократно. edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Пн, 18 Май 2009 15:19 Ув. коллеги, если не затруднит, то скиньте Методику Харьковского ПромстройНИИпроекта. Заранее, спс. Последний раз редактировалось: edgar_po (Вт, 25 Сен 2012 16:58), всего редактировалось 2 раз(а) Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 18 Май 2009 15:41 edgar_po писал(а): Ув. коллеги, если не затруднит, то скиньте Методику Харьковского ПромстройНИИпроекта на expocom@ukr.net. Заранее, спс. ув. edgar_po 1. по-поводу обмена информации у нас на форуме читайте здесь: http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=6618 2. ссылку на Методику уже давали выше, здесь: http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?p=50969#50969 _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Пн, 18 Май 2009 15:45 не открывается... Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Чт, 21 Май 2009 17:01 птичка писал(а): Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення получается, можно так, можно эдак, а износ он не должен иметь разных денежных выражений. я повторюсь, ИМХО, что если здание не требует на момент оценки устранения физ. износа, то эту методику применять нельзя. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме