< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Ваговий коефіцієнт при узгодженні результатів!!!

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Ваговий коефіцієнт при узгодженні результатів!!!

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Автор

Сообщение

Эдуард

Сообщения: 35
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 11:52

Итак всем опять привет! Хотел бы поднять вопрос о весовом коэфициенте при согласовании результатов.
Сейчас оцениваю ОБЪЕКТ ну и естественно 3 мя подходами, а мне надо по доходке принять, но и сравнительный надо выполнить.
Знаю есть таблица у Дж. Фридман. Показал, а мне мол, а где про это в стандарте написано(а нету). Че делать? ХЕЛП!

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 12:05

Эдуард писал(а):

Знаю есть таблица у Дж. Фридман. Показал, а мне мол, а где про это в стандарте написано(а нету). Че делать? ХЕЛП!

А где в Стандарте написано, что запрещено? Руководствуйтесь здравым смыслом... главное, не согласовывайте по весам подходы с двукратным разлетом стоимостей Smile

Александер

Сообщения: 271
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 17:37

КовАл писал(а):

Эдуард писал(а):

Знаю есть таблица у Дж. Фридман. Показал, а мне мол, а где про это в стандарте написано(а нету). Че делать? ХЕЛП!

А почему?

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 17:52

КовАл писал(а):

Руководствуйтесь здравым смыслом

чтоб не вышло как тут:

Борода писал(а):

"Эксперт определил стомость обьекта затратным и доходным подходами. Результат по затратному - 1200. Результат по доходному - 1300. Определяем окончательный результат комбинированым подходом: С= 1200+1300 = 2500"
конец цитаты....

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 19:05

КовАл писал(а):

Руководствуйтесь здравым смыслом...

А на каком здравом смысле можно основать весовые коэффициенты? С точностью хотя бы до 10%? Laughing

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 21:33

Александер писал(а):

А почему?

потому, что это, скорее всего, ошибка в одном из подходов...

Grey Horse, попробуйте поюзать метод анализа иерархий.

Знаете, когда мы получаем две стоимости (например, по затратке и сравнительному), и говорим, что, к примеру, сравнительный более точно отражает мотивацию инвесторов, подразумевая тем самым, что типичные инвесторы, в своём большинстве, будут ориентироваться на аналогичные продажи, мы необоснованно отсекаем тех инвесторов, которые, всё же, будут ориентироваться на затраты, и которые тоже вносят свой вклад в формирование рынка. А поскольку на рынке существуют и те и другие, то мы, как мне кажется, всё же должны попытаться учесть мнение всех. Поэтому, когда результаты подходов достаточно близки, я считаю более правильным взвесить результаты, признав тем самым, что стоимость находится в диапазоне "затратный-сравнительный", но, поскольку нам нужна точечная оценка, мы, учитывая вероятность принятия решения типичным инвестором по аналогичным сделкам (к примеру, 70%) и вероятность принятия решения типичным инвестором по затратам (соответственно, 30%) определяем эту точечную стоимость по формуле
Ссравн. х 0,7 + Сзатр. х 0,3.

Всё выше сказанное, конеШо, ИМХО.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 23:09

Цитата:

мы, учитывая вероятность принятия решения типичным инвестором по аналогичным сделкам (к примеру, 70%) и вероятность принятия решения типичным инвестором по затратам (соответственно, 30%)

- где данные берем для статистики?

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 23:27

вот здесь - выделено жирным

zanoza писал(а):

Цитата:

- где данные берем для статистики?

Добавлено спустя 50 секунд:

а если серьезно, то ищем аналитику, статьи, обзоры, оттуда и собираем нужную инфо!

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 23:31

Цитата:

то ищем аналитику, статьи, обзоры, оттуда и собираем нужную инфо!

- ты думаешь риелторы спрашивают у клиента при покупке: а вы, семен семеныч, ориентируетесь на аналогичные продажи, али на затраты?
или аналитика есть на эту тему? по сегментам рынка? Very Happy

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 00:20

zanoza
иди ты... спать Very Happy

Добавлено спустя 40 минут 13 секунд:

zanoza писал(а):

- ты думаешь риелторы спрашивают у клиента при покупке: а вы, семен семеныч, ориентируетесь на аналогичные продажи, али на затраты?

не совсем понял... риелтор пусть себе никого и ни о чем не спрашивает - он все знает, равно как и клиент, а мы СЧИТАЕМ, так вот как посчитал КовАл - вот это нормально! Поскольку "типичным" можно назвать любого инвестора - и того который строит, и того который покупает! Соответственно баланс между затраткой и сравнительным может быть не 1 против 100, а гораздо более "выгодный" в сторону затратки! Вот поэтому и можно/нужно использовать в согласовании эдакое соотношение возможных предпочтений "типичного" инвестора тому или иному варианту вложений!

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 08:10

КовАл писал(а):

мы необоснованно отсекаем тех инвесторов, которые, всё же, будут ориентироваться на затраты, и которые тоже вносят свой вклад в формирование рынка.

Ну, предположим...

КовАл писал(а):

А поскольку на рынке существуют и те и другие, то мы, как мне кажется, всё же должны попытаться учесть мнение всех.

??? Одним точечным значением стоимости? Странно... Тогда уж лучше диапазон...

КовАл писал(а):

Поэтому, когда результаты подходов достаточно близки, я считаю более правильным взвесить результаты,

Когда они достаточно близки (а это, как я понимаю, разница на уровне грубо около 5% ), то наиболее "честным" вариантом развития событий будет тупое механическое усреднение. Оно не внесет дополнительной погрешности в результат, учитывая точность наших расчетов в рамках каждого из подходов. И "средневзвешенное" тут - от лукавого.

КовАл писал(а):

Отлично! Только где берем 30% - 70%?

Филин Андрей писал(а):

а если серьезно, то ищем аналитику, статьи, обзоры, оттуда и собираем нужную инфо!

Как по мне, подобный вариант решения проблемы - даже не вариант, а наукообразная отговорка. Нету такой статистики, просто нету - и все.
А также обратите внимание на следующее: по правилам математики и точности расчетов, если положить руку на сердце совсем уж честно (ну, экономисты могут и не согласиться Laughing

, но это таки так), тут же сталкиваемся с такой ситуацией.

Затратный подход Вы качественно сделали, получили результат: 2 735 у.е. Не хуже сделали, например, доходный подход - результат 2 028 у.е. Далее, "придумали" и в идеали обосновали как могли удельные веса: те же 30% и 70% соответственно. И начинаете взвешивать:
2 735*0,3 + 2 028*0,7 = ... а вот тут самое интересное, Вы можете написать только = 2 000 у.е.
Почему? Потому, что сомножители 0,3 и 0,7 определены у Вас с точностью до 1 значащей цифры. Соответственно и результат подобного взвешивания имеет точность - 1 значащая цифра!
Это если по-честному, как в математике...

И это - не единственный отрицательный момент взвешивания. Нет логики, не чувствую... Или это тяжелое наследие работы с ФГИ, который тоже взвешивание очень не любит? Shocked

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 13:51

Grey Horse
+10000000
согласно НСО 1
37. З метою обгрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки.
Исходя из 30% и 70% можно подумать что замещение достоверно где-то на 30% а допустим НЕИ где-то на 70% ???

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 14:43

Grey Horse писал(а):

Затратный подход Вы качественно сделали, получили результат: 2 735 у.е. Не хуже сделали, например, доходный подход - результат 2 028 у.е. Далее, "придумали" и в идеали обосновали как могли удельные веса: те же 30% и 70% соответственно. И начинаете взвешивать:

2 735*0,3 + 2 028*0,7 = ... а вот тут самое интересное, Вы можете написать только = 2 000 у.е.

Почему? Потому, что сомножители 0,3 и 0,7 определены у Вас с точностью до 1 значащей цифры. Соответственно и результат подобного взвешивания имеет точность - 1 значащая цифра!

Это если по-честному, как в математике...

см. прикрепленный файл

МАИ.xls !!!

Описание:

Downloads

Имя файла:

МАИ.xls

Размер файла:

26.5 Kб

Скачан:

89 раз

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 14:43

ZET писал(а):

результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу

Ну, это как бы взагалі очень. Зіставляти, наверное, можно и путем взвешивания с удельными весами - такое слово позволяет. Smile

Но действительно, инвестор, если он один и у него нет раздвоения личности Laughing

, вряд ли будет исходить для себя из того,

ZET писал(а):

что замещение достоверно где-то на 30% а допустим НЕИ где-то на 70%

Скорее он остановится на каком-то определенном варианте - это если предположить, что все варианты действительно реализуемы.
А инвестор у нас - потенциальный, он же типичный для рынка данного товара. И мне кажется, что, если говорить терминами оценочной статистики, то этот типичный инвестор не абстрактно "среднеарифметический", а скорее конкретно "модальный" или "медианный". Поправьте, если кто-то не согласен!

Добавлено спустя 16 минут 53 секунды:

Уважаемый коллега КовАл,

файл МАИ, конечно, интересный, но без дополнительного осмысления и комментариев я комментировать детально его не берусь. И сил пока на это нету.
За исключением того, что идеология, наверное, хороша, если быть уверенным в том, что инвесторы (моделированием поведения которых и занимаются оценщики) рассуждают именно так, сознательно или подсознательно используя МАИ.
Если же такой уверенности нет, то все это хорошо для придания наукообразия отчету (мнение, кстати, даже не мое Smile

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 16:09

Grey Horse писал(а):

Скорее он остановится на каком-то определенном варианте - это если предположить, что все варианты действительно реализуемы.

согласие на многого %%

Grey Horse писал(а):

сли же такой уверенности нет, то все это хорошо для придания наукообразия отчету (мнение, кстати, даже не мое )

подобное наукообразие можно увидеть в практике оценки № 5 (32)

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 17:18

ZET писал(а):

подобное наукообразие можно увидеть в практике оценки № 5 (32)

Там много авторов и статей. Что конкретно Вы имеете в виду?

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 17:31

имею в виду узгодження результатів в прикладі звіту розділ 5, стор. 73, табл. 5.28

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 19:13

Да. В общем случае - не очень. В отличие от предложений уважаемого коллеги КовАл (который в МАИ, как я понимаю, рассматривает все-таки предпочтения инвесторов, да?), Сергей Мельниченко (надеюсь, он не обидится? Smile

) фактически рассчитывает удельные веса, исходя из технических подробностей оценщика...

Что-то мне не совсем нравится... Во втором случае получается из 2 значений стоимости, для каждого из которых оценщик признает допустимые погрешности в определении, получается нечто третье. Если и одно, и другое значение не идеально точны, то почему третье (призванное быть более приемлемым) обязано лежать между ними? Совсем не факт. Т.е., получается как бы, что процедура согласования не вносит абсолютно никакой дополнительной точности в конечный результат.

Правда, значения по 2 подходам близки - 2 188 и 2 244. Ну, тогда можно было вполне просто усреднить (что есть взвешивание с весами 50 / 50 Laughing

). Получилось бы 2 216 - вместо 2 218, как у Автора. Разница - менее 0,1%. Неужели Автор хочет сказать, что он с такой точностью определил стоимость объекта? Вряд ли. Как по-моему, 1% - уже идеал.

Мне кажется, что все-таки публикации "Практики оценки" - не истина в последней инстанции, и "Практика" на это и не претендует. Это просто обмен опытом, мысли вслух. Соглашаешься - используешь, не соглашаешься - делай свое.

И в любом случае заслуживает глубокого уважения мужество авторов, решившихся свои находки вынести на всеобщее обозрение! Very Happy

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 10 Ноя 2009 19:54

ZET писал(а):

подобное наукообразие можно увидеть в практике оценки № 5 (32)

или вот здесь

З.Ы. Простите, что так немногословно Smile

веду дискуссию, но просто сейчас немного не успеваю включиться в диалог (единственное, стараюсь выкроить немного время для темы "Поговорим о СРО в Украине", поскольку там вообще, на мой взгляд, дискуссия переросла в "избиение"...).

Добавлено спустя 2 минуты 43 секунды:

Grey Horse писал(а):

который в МАИ, как я понимаю, рассматривает все-таки предпочтения инвесторов, да?

нет, это был ответ на округление до 2000 Smile

ещё раз сори... не успел объясниться.

Мисовец

Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ

Добавлено: Ср, 11 Ноя 2009 10:21

Хорошая нитка, попробую поделиться концепцией.
Приступая к согласованию, имеет смысл не мучиться с МАИ, или вот есть Графическое согласование методами нечеткой логики Лотфе Заде, а имеет смысл решить: почему же результаты подходов разошлись? Обычно это можно для себя уяснить.
Например сегодня в кризис нет ничего странного если затратный подход даст более высокий результат, чем сравнительный, а тем более доходный. И значит, рассуждая в рамках того же МАИ, мы должны сказать, что критерий возможности отразить действительные намерения покупателя удовлетворяется только сравнительным и никакого отношения не имеет к затратному. Ведь не думают же в кризис реальные покупатели о затратах, они внимательно следят за предложениями и старательно торгуются. Я воспользовался кризисом для понятности, но вообще говоря, на рынке всегда можно видеть, что рулит. Например, в период так называемого бума Доткомов никого не интересовали затраты, а все смотрели в будущее и видели там огромную доходность, как и на рынке жилья в городах в 2006-2007 годах, все инвесторы видели исключительно доходность.

Возвращаясь к МАИ, мы понимаем, что незачем после этого смотреть как затратный подход отвечает критерию тип, качество, обширность данных; или критерию способность подхода учитывать особенности. Раз покупатель смотрит в кризис только на цены, или, в период роста, только на ожидаемые доходы, то какое значение имеют для него обширность наших данных или наша способность что-то там учитывать? Никакого. Он себе на уме, а другие тут не ходят.

Т.е. первый вопрос в том, какой подход дал верный результат, соответствующий рынку? И это тем более важно, когда итоги расчетов разные.

А что если итоги расходятся ну там на 5%, на 10%? Вы знаете, я научился сводить итоги до 0,1%, до 0% если надо, я думаю, что многие из Вас тоже это умеют. Я каждый раз сам решаю, какой разброс показать в отчете. Это что, надо учитывать в согласовании? Я думаю нет. Если я делаю разницу в 5%, то обычно оно так не само получилось, а я это именно так сделал. А значит, я как-то оценил, а другое что-то к тому же притянул, так? Обычно так. Но тогда это не вопрос согласования вовсе.

Теперь, это всё по сути, а нас проверяют, и там нам приходится рисовать веса. Ну, приходится иногда, такое у нас и у Вас регулирование ОД. Но сами с собою будем честными: рынок либо знает, какой из Ваших итогов верен, тогда у него спросите, либо не знает, тогда сами решите и рынку скажите. Smile

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Ср, 11 Ноя 2009 10:33

КовАл писал(а):

нет, это был ответ на округление до 2000

Ясно! По свободе попробуем добраться и до этого... МАИ... Laughing

Мисовец писал(а):

Приступая к согласованию имеет смысл не мучиться с МАИ или вот есть Графическое согласование методами нечеткой логики Лотфе Заде, а имеет смысл решить, почему результаты подходов разошлись? Обычно это можно для себя уяснить.

Золотые слова!

Мисовец писал(а):

Раз покупатель смотрит в кризис только на цены или в период роста только на ожидаемые доходы, то какое значение имеют для него обширность наших данных или наша способность что-то там учитывать? Никакого. Он себе на уме, а другие тут не ходят.

Вот-вот.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 03:04

Grey Horse писал(а):

Но действительно, инвестор, если он один и у него нет раздвоения личности Laughing

, вряд ли будет исходить для себя из того,
ZET писал(а):
что замещение достоверно где-то на 30% а допустим НЕИ где-то на 70%
Скорее он остановится на каком-то определенном варианте

так извините, а МЫ кто? инвестор? или оценщик? мы откуда знаем что он там себе надумает строить или покупать? тот самый виртуальный инвестор на предположительные действия которого мы опираемся в расчетах.........
вычисляя рыночную стоимость ОО мы "строим" (затратка) виртуальный объект похожий на наш ОО, мы капитализируем/дисконтируем аналогичные объекты с учетом отличий с нашим ОО, мы "покупаем" похожие ОС, поэтому нам нет дела* до того что НАШ инвестор/владелец сделает с НАШИМ объектом оценки, мы щупаем рынок за вымя информации на предмет возможных действий типичного инвестора, который в 30% случаев построит такой же объект, а в 70% купит его (цифры условные, по Ковалу, так сказать Smile

), потому то мы и иерархизируем результатирующую цифру...

Мисовец писал(а):

Ведь не думают же в кризис реальные покупатели о затратах, они внимательно следят за предложениями и старательно торгуются.
...
Возвращаясь к МАИ, мы понимаем, что незачем после этого смотреть как затратный подход отвечает критерию тип, качество, обширность данных; или критерию способность подхода учитывать особенности. Раз покупатель смотрит в кризис только на цены

Василий Григорьевич, Вы хотите сказать что раз затратами выходит дороже чем доходом и сравнением, то реальный покупатель на наши доводы не обратит внимания??? или у меня какое-то хроническое недопонимание того что Вы пишете...
вот пример - 1млн по затратам, 950 тыс по сравнительному, что выберет инвестор? построить и растянуть затраты 1 млн на 2 года или заплатить 950 тыс здесь и сейчас? ведь не факт что 2 вариант его устроит больше чем первый, хотя на первый взгляд привлекает экономия 5%...

* - дело то, конечно, есть, мы часто, если не сказать всегда, спрашиваем что будет делать дальше с оценкой и с объектом наш заказчик, но если говорить о непредвзятом видении оценщика, то НЭИ и остальные доводы, мысли и анализ у оценщика будут свои и могут кардинально отличаться от оптимизма или пессимизма заказчика по поводу дальнейшей судьбы ОО.

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 07:34

Филин Андрей писал(а):

на предмет возможных действий типичного инвестора, который в 30% случаев построит такой же объект, а в 70% купит его

???

Очень спорно. Но предположим пока, что это так.
Но и в этом случае, наверное, вряд ли в конкретной ситуации самый наитипичнейший инвестор будет замещать объект оценки следующим путем:
1. Построит 30% нового (понеся соответствующие затраты), после чего
2. Докупит "оставшиеся" 70% на рынке.

В этой ситуации - да, такое усреднение (взвешивание) будет логично. Однако, боюсь, такой вариант замещения физически нереализуем и уж, во всяком случае, не является типичным для рынка. Laughing

Филин Андрей писал(а):

НЭИ и остальные доводы, мысли и анализ у оценщика будут свои и могут кардинально отличаться от оптимизма или пессимизма заказчика по поводу дальнейшей судьбы ОО.

Да, если уточнить: данного конкретного заказчика.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 10:56

Мысль высказанная коллегой Филином Андреем :
"на предмет возможных действий типичного инвестора, который в 30% случаев построит такой же объект, а в 70% купит его", как на меня, не имеет логики. Ибо определяя РС оценщик исходит (обязан) из типичных для рынка условий, а не из того что и как будет делать потенциальный инвестор с конкретным объектом оценки. Да еще и знать то надо, а кто купит этот объект? Ведь оценщик имеет дело, как правило, с продавцом и покупателя не знает. ("продавец" и "покупатель" тут применены в свете дефиниции РС которая предусматривает продажу, дабы не сводить полемику к, например, варианту передачи в аренду).
Если говорить о "согласовании" результатов то, как на меня, это должно делаться в рамках конкретного подхода, а не в рамках определения остаточного итога просчитанного разными подходами.
Вот что пишут по поводу понятия "согласование"
Цытирую
"НЛП Словарик: Согласование результатов
Согласование результатов
Процесс подгонки различных результатов друг к другу, оптимизация решений. Основа таких переговоров, в которых обе стороны оказываются в выигрыше."
http://aboutnlp.ru/slovar.php?wid=83\
Правда мне не нравиться слово "подгонки", ну да ладно.
Вот как я думаю.
Согласование должно проводиться в рамках одного подхода для определения наиболее вероятной величины из полученных в ходе расчетов. Наилучшим примером может служить расчеты сравнением и доходным подходом при использовании метода сценариев.
Давайте посмотрим сравнение.
Есть n аналогов. В ходе поправок мы получаем несколько значений и из них выбираем "среднее", "медиану" и "моду". А далее, как на меня идет как раз то "согласование" о котором я говорил, мы выбираем наиболее типичное для рынка. И получаем итог при котором "обе стороны оказываются в выигрыше". Может тут есть смысл применить весовые коэффициенты (не пробовал может стоит попробовать).
Аналогично, но уже с применением весовых коэффициентов, мы делаем в доходном подходе использовании метода сценариев.
По затратному отдельная история. Тут вроде нет "нескольких вариантов" для согласования. Ну не просчитываем мы их. А почему бы и не просчитать? Ведь те данные которые влияют на результат (физ состояние, фунц. особенности и различия, влияние внешних факторов) мы за частую не в состоянии просчитать с "математической" точностью. Тут всегда присутствует и субъективизм, и отсутствие технической возможность их определения (равно как и в сравнении и в доходнике).
Ну, а что касается общего итога, то мое мнение, наиболее корректно к этому подошли земельщики. Они предлагают в итоге выбирать то значение которое имело максимум достоверных данных и минимум поправок.
Ну знаю, возможно я в чем то не прав, но я мыслю за частую так и не делаю того "классицистического" согласования, а просто выбираю из имеющихся результатов просчитанных разными подходами.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 11:04

Grey Horse писал(а):

Филин Андрей писал(а):

???

слишком буквальное трактование Smile

Филин же сказал наитипичнейший инвестор будет ВЫБИРАТЬ между возможными действиями. Поэтому можно трактовать так: типичный инвестор взвесив все за и против а так же оценив возможные риски в случаях постройки или покупки на рынке, придет к выводу что приемлемым будет заплатить за объект цену, которая лежит в диапазоне между альтернативными вариантами.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 11:48

Я чет не понял, мы говорим об определении стоимости или об определении НЕИ для потенциального инвестора?
Если последнее то можно согласится.
Только вот вопрос.
Сможет ли инвестор построить аналогичное объекту оценки здание (не новое), с имеющимися в нем физ. и функ. характеристиками присущими только этому объекту? (место расположение нивелируем для простоты)

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 11:49

Мисовец писал(а):

Вы знаете, я научился сводить итоги до 0,1%, до 0% если надо, я думаю, что многие из Вас тоже это умеют. Я каждый раз сам решаю, какой разброс показать в отчете. Это что, надо учитывать в согласовании? Я думаю нет. Если я делаю разницу в 5%, то обычно оно так не само получилось, а я это именно так сделал. А значит, я как-то оценил, а другое что-то к тому же притянул, так? Обычно так. Но тогда это не вопрос согласования вовсе.

Ой-ой, опасные какие слова. Эти действия подпадают под категорию "необьективной оценки"! Так делать, и тем более, советовать делать, категорически нельзя. Этим мы нарушаем МСО, законы, нормы професс. деят-ти и т.д.!
В вопросе согласования на данный момент, все таки стоит учитывать цель и базу оценки, и обязательно - принцип замещения. Даже НЭИ на 2-м месте. И тогда мы поймем, ст-ть по какому подходу выбирать. Т.е. выскажу свое мнение, что я бы не взвешивала результаты, а определялась с подходом, также, как многие из нас считают это наиболее правильным и вменяемым.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 12:41

rudge писал(а):

Ну знаю, возможно я в чем то не прав, но я мыслю за частую так и не делаю того "классицистического" согласования, а просто выбираю из имеющихся результатов просчитанных разными подходами.

irenka писал(а):

бы не взвешивала результаты, а определялась с подходом, также, как многие из нас считают это наиболее правильным и вменяемым.

Вот и мне (пока) это кажется наиболее вменяемым. Я не преподношу это как истину в последней инстанции, просто мысли вслух...

Hard_Pragmatic писал(а):

типичный инвестор взвесив все за и против а так же оценив возможные риски в случаях постройки или покупки на рынке, придет к выводу что приемлемым будет заплатить за объект цену, которая лежит в диапазоне между альтернативными вариантами.

Да, совершенно верно - в диапазоне. В то же время

КовАл писал(а):

поскольку нам нужна точечная оценка

, то мы как бы "точку" и обсуждаем... С диапазоном то проще. На первый взгляд! Laughing

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 13:38

Grey Horse писал(а):

rudge писал(а):

irenka писал(а):

Поддерживаю таварищей, полагающих, что не взвешивать результаты наиболее вменяемо.
ИМХО - вне зависимости от того, каков разбег в стоимостях получен в рамках разных методических подходов (мал или велик) - в чём смысл что-то с чем-то согласовывать (мешая мух с котлетами), рисовать себе в воображении фоторобот некоего "типичного инвестора" (кто это такой вообще? - существует ли какое-либо исследование типа "Инвестор типичный. Места обитания. Рацион. Повадки и поведение в стае и отдельными особями в период миграции".
Есть такое исследование? Нету? В таком случае смысл выдумывать велосипед в условиях бездорожья? Енто ж полный волюнтаризм (тобишь субъективизм)

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 14:43

он же Гоша писал(а):

кто это такой вообще? - существует ли какое-либо исследование типа "Инвестор типичный. Места обитания. Рацион. Повадки и поведение в стае и отдельными особями в период миграции". Есть такое исследование? Нету?

драсте, как это нету, есть и уже давно (с момента принятия НС№1)
это тот кто:
- имеет желание чтонить купить
- провел соответствующий маркетинг
- действует со знанием дела
- действует рассудительно
- действует без принуждения

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 15:16

Hard_Pragmatic писал(а):

он же Гоша писал(а):

угу, и на основаньи этих вот характеристик оценщик, заглянув в потаённые глубины души Инвестора типичного, вывернув её (душу) наизнанку, взвесив все его (инвестора) "за" и "против", определит безошибочно его мотивацию при принятии решенья об инвестировании им (инвестором) в тот либо иной актив, и на основаньи проведённого анализа произведёт взвешивание результатов стоимости объекта оценки, полученных различными подходами, и (что самое главное), сможет обосновать своё поведенье (при взвешивании результатов) поведеньем типичного инвестора... это я не к тому, что так делать низзя (почему собссно низзя?) - это я к тому, что так делать зачем?

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 15:25

Ну слушай, Гоша, ну зачем тебе эти дебри. Тебе же обьясняют, чем руководствуется типичный инвестор. Плюс это прописано в стандарте. Хочешь спорить с законом - твое право. Но пока что он действует, и мы в оценке на него ссылаемся.
В случае, как ты говоришь, нетипичного поведения, или

он же Гоша писал(а):

вывернув её (душу) наизнанку, взвесив все его (инвестора) "за" и "против", определит безошибочно его мотивацию при принятии решенья об инвестировании им (инвестором) в тот либо иной актив

в случае правильного анализа конкретной нетипичной души, мы получим не рыночную, а специальную стомость, и ты об этом прекрасно знаешь.

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 15:31

irenka писал(а):

как правило инвесторы имеют нетипичные души.

Инвесторы же с типичными душами как правило инвестируют разве что в билеты на проезд на общественном транспорте.

Добавлено спустя 1 минуту 26 секунд:

Но это я увёл вас от темы, гаспада. За что дико извиняюсь.

Продолжайте диалог не отвлекаясь - тема интересная на самом деле

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 12 Ноя 2009 17:25

он же Гоша писал(а):

как правило инвесторы имеют нетипичные души.

Инвесторы же с типичными душами как правило инвестируют разве что в билеты на проезд на общественном транспорте.

Hard_Pragmatic писал(а):

это тот кто:
- имеет желание чтонить купить

Тут же хочется уточнить: чтонить купить на данном рынке. Наверное, типичный инвестор на рынке мет. комбинатов и на рынке бутиков г. Киева - все-таки, как правило, разные инвесторы. Smile

Мисовец

Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ

Добавлено: Чт, 07 Янв 2010 19:53

Филин Андрей писал(а):

Василий Григорьевич, Вы хотите сказать что раз затратами выходит дороже чем доходом и сравнением, то реальный покупатель на наши доводы не обратит внимания?
вот пример - 1млн по затратам, 950 тыс по сравнительному, что выберет инвестор? построить и растянуть затраты 1 млн на 2 года или заплатить 950 тыс здесь и сейчас? ведь не факт что 2 вариант его устроит больше чем первый, хотя на первый взгляд привлекает экономия 5%...

Да, если рынок показывает, что можно купить за 950 то, что строится за 1000 и если ему объект нужен, то он купит и строить не станет и не только из-за экономии 5%, но и потому, что купив, он сразу начинает зарабатывать, если это доходное вложение, а строя он 2 года терпит только убытки.

irenka писал(а):

Мисовец писал(а):

Вы знаете, я научился сводить итоги до 0,1%, до 0% если надо, я думаю, что многие из Вас тоже это умеют.

Во-первых, совсем не опасные, т.к. эту реальность все знают, ну, кто занимается оценкой. Во-вторых, опасно бывает то, что происходит, а не то, что об этом говорят. У нас, например, идет проверка отчета, там все три подхода сведены, а итог оценки проверяющему не нравится. Он делает замечание, допустим, в затратном не обоснован внешний износ. Оценщик исправляет, конечно, у него затратный итог растет. Но он и два других подхода делает выше и замечание было направлено на то, чтобы итог был выше. И потому при второй проверке никто не задает вопрос, а почему другие подходы изменились? Если кто-то такой вопрос задаст, я ему отвечу: ну я подумал, нашел причину расхождения, исправил. Вы же знаете: подходы должны сходиться. на самом деле они ничего нам не должны, но такой миф в оценке бытует. Ну и вообще, я чего-то не боюсь уже ничего, видимо возрастное.

Hard_Pragmatic писал(а):

- провел соответствующий маркетинг
- действует со знанием дела
- действует рассудительно

На это примерно пол процента населения способны, в основном в НИИ сидят и ничего крупного не покупают. А бум доткомов, например, также как и ипотечный кризис в США показывают, что нормальные инвесторы иные. Да и Сорос нам давно это рассказал. Разве нет?

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 07 Янв 2010 21:11

Мисовец писал(а):

Филин Андрей писал(а):
Василий Григорьевич, Вы хотите сказать что раз затратами выходит дороже чем доходом и сравнением, то реальный покупатель на наши доводы не обратит внимания?
вот пример - 1млн по затратам, 950 тыс по сравнительному, что выберет инвестор? построить и растянуть затраты 1 млн на 2 года или заплатить 950 тыс здесь и сейчас? ведь не факт что 2 вариант его устроит больше чем первый, хотя на первый взгляд привлекает экономия 5%...

Да, если рынок показывает, что можно купить за 950 то, что строится за 1000 и если ему объект нужен, то он купит и строить не станет и не только из-за экономии 5%, но и потому, что купив, он сразу начинает зарабатывать, если это доходное вложение, а строя он 2 года терпит только убытки.

мы можем долго рассуждать и каждый окажется прав - ведь купив сейчас, он не "сразу начнет зарабатывать", он понесет еще больше затрат, допустим на переоборудование, на рекламу, на закупку товара и т.п., поэтому он все же может и согласится "терпеть убытки", хотя я бы это назвал не убытками, а затратами, поскольку они растягиваются во времени и не так больно бьют по карману как выложить все 950 тыс+ прямо здесь и сейчас...
ИМХО - отказываться от затратного не вижу смысла

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 07 Янв 2010 22:29

Мисовец писал(а):

Ну и вообще, я чего-то не боюсь уже ничего, видимо возрастное.

Завидую, завидую... Laughing

Мисовец писал(а):

Да, и это, видимо, правильно. И получается, что именно вот эти нормальные инвесторы и формируют интегральное "представление" рынка о стоимости. Или нет?... Shocked

Филин Андрей писал(а):

ведь купив сейчас, он не "сразу начнет зарабатывать", он понесет еще больше затрат, допустим на переоборудование, на рекламу, на закупку товара и т.п., поэтому он все же может и согласится "терпеть убытки", хотя я бы это назвал не убытками, а затратами, поскольку они растягиваются во времени и не так больно бьют по карману как выложить все 950 тыс+ прямо здесь и сейчас...

Да, уважаемый коллега Филин Андрей, а теперь попробуйте рассмотреть все это выкладывание 1000 - в рамках затратного подхода - с точки зрения денег во времени. Боюсь, что как минимум 2 варианта несовпадающих получится... Правда, это не имеет прямого отношения к теме, sorry.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 07 Янв 2010 23:39

да, далеко от темы ушли, но...

Grey Horse писал(а):

Да, уважаемый коллега Филин Андрей, а теперь попробуйте рассмотреть все это выкладывание 1000 - в рамках затратного подхода - с точки зрения денег во времени.

кстати-кстати, может быть вот он изъян затратного? мы то рассматриваем воссоздание объекта оценки в современных условиях и ценах, но почему-то упускаем из виду тот факт что на это потребуются не только затраты средств, но и ВРЕМЕНИ, что в свою очередь приводит к изменению денежных затрат в сторону увеличения (как правило)...
ведь если брать другие подходы, то:
- в сравнительном мы "покупаем" аналог грубо говоря "здесь и сейчас"
- в доходном мы приводим будущие денежные потоки к сегодняшнему дню
т.е. и то и другое СЕГОДНЯ, а затратка? да, мы берем сегодняшние цены на стройматериалы и работы или нормативные данные по созданию таких же объектов с корректировками на все что угодно, но только не на срок воссоздания!!! ведь нигде в затратном мы не учитываем потерю времени, а с ним и денег?!?!!?

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 00:43

Эх, нету под рукой НС...

Ладно, в переводе МСО 2007 (Основні положення загальноприйнятих принципів оцінки, п. 9.2.1.3) по поводу затратного подхода указано следующее:
«Цей порівняльний підхід розглядає можливість того, що у якості альтернативи придбання даного майна можна створити сучасний еквівалентний актив, який має таку ж корисність. У контексті нерухомості це передбачає собівартість придбання еквівалентної земельної ділянки та спорудження еквівалентної нової споруди. Якщо не враховувати додаткові фактори часу, незручностей і ризиків, ціна, яку покупець заплатить за актив, що оцінюється, не може перевищувати собівартість сучасного еквіваленту...» и т.д.

А фактор часу враховували в Украине чаще всего, исходя из следующей логики.

Предположим, себестоимость строительства – 1 000 грн. Длительность строительства – 2 года. 60% от себестоимости (условно) составляет предоплата, 40% - вносится в конце 1-го года строительства. Т.е. для воссоздания новой копии объекта оценки 600 грн. замораживаются на весь срок строительства, 400 – на 1 год.
Если бы средства не замораживались, то собственник мог бы получать на них доход, скажем, 8% годовых. Поэтому себестоимость строительства выливается для него с учетом упущенной выгоды в компаундированную сумму 600 * 1,08 * 1,08 + 400 * 1,08 = 699,8 + 432,0 = 1 131,8 грн.

Т.е. надбавка в 131,8 грн. и учитывает замораживание денег на период строительства, увеличивая тем самым стоимость замещения. И именно эту сумму в идеале и нужно сравнивать со значениями стоимости из других подходов.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 01:10

ну вот, а я о чем...
т.е. правильней было бы в затратном учитывать фактор времени, а точнее потери потенциальной прибыли на замороженные в гипотетическом строительстве деньги, а кто-нибудь это учитывает? или хоть разок учитывал? Smile

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 09:08

В общем-то, об этом знают многие. И уже давно - подобная методология использовалась как минимум с 1995 - 1996 гг. Однако используется на практике крайне редко... В первую очередь, наверное, потому, что если в моем примере срок строительства сократить в 4 раза (до полугода), то поправка к 1 000 грн. уменьшится со 131,8 грн. до 31,3 грн. - что, согласитесь (3% ), уже попадает в пределы погрешности расчетов вообще - а большинство объектов именно таковы.

Филин Андрей писал(а):

т.е. правильней было бы в затратном учитывать фактор времени, а точнее потери потенциальной прибыли на замороженные в гипотетическом строительстве деньги

Вот, а теперь, если вернуться к более раннему примеру с 950 тыс. и 1 млн. - то начать надо с уточнения условий задачи, а именно: 1 млн. посчитан с учетом замораживания денег на срок строительства или нет? Smile

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 09:31

Обычно никто так не считает, потому что нет необходимых базовых знаний в области проектирования и строительства. И на курсах об этом даже не упоминали раньше (не знаю, как сейчас)

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 10:32

zanoza писал(а):

потому что нет необходимых базовых знаний в области проектирования и строительства.

Есть же СНиПы и ДБНы. Не помню, где именно, но где-то там есть необходимая информация в укрупненном виде...

Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды:

zanoza писал(а):

И на курсах об этом даже не упоминали раньше

На свете есть много, друг Горацио... Very Happy

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 10:40

Драсте и с НГ.
Пардон коллеги.
Похоже НГ повлиял на суждения и предпосылки.
Вы забыли наверное суть РС которая прописана в дефиниции. Там есть один очень важный момент. Напомню "... після проведення відповідного маркетингу..."
Отсюда РС это стоимость уже после определенного периода. То есть начало продажи и сам момент продажи разорваны во времени. Если говорить о затратке то на момент продажи (РС) эти деньги (в нашем примере 1000) уже вложены в объект и уже с учетом временного периода их вложения. Отсюда нет необходимости их корректировать.
Грубо, на начало строительства запланировано вложить 950, а по окончанию строительства стоимость, с учетом временного фактора, стала 1000 (я не считал цифры условные) В этой сумме лежат и потери. Реально их никто не рассчитывает (я о застройщике) они (потери) заложены в цене материалов и труда которые со временем меняются, чаще в большую сторону, реже в меньшую (и такое бывает). Эти изменения как правило съедают тот возможный доход от % на депозит. Но во втором варианте (депозит) не будет объекта.
Как на меня единственная поправка в затратке которая приводит итог к РС это прибыль/убытки застройщика. А ту потемки.
В общем где то так.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 11:08

Мисовец писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

- провел соответствующий маркетинг
- действует со знанием дела
- действует рассудительно

Спор ни о чем, да Ваше утверждение верно.
Но напомню Вам и всем, что мы оценщики ищем идеальную величину – «Рыночная стоимость», поэтому и инвесторы у нас идеальные.
З.ы. А Сорос и РС это слова антонимы Very Happy

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 11:15

Цитата:

Есть же СНиПы и ДБНы. Не помню, где именно, но где-то там есть необходимая информация в укрупненном виде...

- ну вы же понимаете, что для того, чтобы узнать про СНИП и ДБН, надо знать что-то о том, что они есть. Не догадываться же?

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 11:25

О, гости ушли!.. Laughing

rudge писал(а):

Грубо, на начало строительства запланировано вложить 950, а по окончанию строительства стоимость, с учетом временного фактора, стала 1000

Я так понимаю, что тут под временным фактором подразумевается в первую очередь влияние инфляционных процессов. Я же говорю о другом. Вне зависимости от наличия инфляции деньги на период строительства замораживаются, т.е. вкладываются в объект, который в течение ненулевого срока не вводится в эксплуатацию и, соответственно, прямого дохода не приносит) - в отличие от того варианта, когда те же деньги могут быть пущены "в дело" и приносить доход на основную сумму.

rudge писал(а):

В этой сумме лежат и потери. Реально их никто не рассчитывает (я о застройщике) они (потери) заложены в цене материалов и труда которые со временем меняются, чаще в большую сторону, реже в меньшую (и такое бывает).

Вот эти вот потери от замораживания, неполучения дохода и как раз и можно просчитать. И считается, что они с точки зрения инвестора и увеличивают ту сумму (себестоимость), которую он тратит на строительство.

rudge писал(а):

Напомню "... після проведення відповідного маркетингу..."
Отсюда РС это стоимость уже после определенного периода. То есть начало продажи и сам момент продажи разорваны во времени. Если говорить о затратке то на момент продажи (РС) эти деньги (в нашем примере 1000) уже вложены в объект и уже с учетом временного периода их вложения. Отсюда нет необходимости их корректировать.

Да, маркетинг проведен, и объект оценки, как и объекты-аналоги, уже был выставлен на рынке до даты оценки. Но инвестор, уже все это зная, на дату оценки принимает для себя решение - строить с нуля или покупать то, что есть на рынке готовое. Он же вряд ли анализирует, сколько это бы ему стоило денег, если бы он начал строительство год назад!

По-моему, так! (с)

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 12:09

Grey Horse писал(а):

не-не, там 1 млн то объект типа построить, вот по сегодняшним ценам Smile

без учета всяких замораживаний, а 950 купить прям щас и здесь....
но даже при потере этих 5% или даже больше (13,18% по Вашему примеру), растягивание во времени не всегда будет хуже, ведь если взять не собственные, а заемные средства, то, ВОЗМОЖНО, и выгодней будет строить, а не покупать!!!
я не пытаюсь сказать что строить 100% выгодней, чем купить!!! я говорю о том что ситуации разные бывают и ВОЗМОЖНО затратка в каком-либо частном случае может показывать рыночную "более рыночную", чем сравнительный Smile

ведь если бы построить было всегда хуже и дороже и невыгодней, чем купить - то никто не строил бы, а все бы то и делали что покупали готовое*

* - речь не только о ТРЦ, дефицит которых наблюдался ранее

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 12:55

Филин Андрей писал(а):

растягивание во времени не всегда будет хуже, ведь если взять не собственные, а заемные средства, то, ВОЗМОЖНО, и выгодней будет строить, а не покупать!!!

Во-во, вот это, между прочим, кажется, интересно было бы детально просчитать и посмотреть, что получится... Как вариант, и собственные, и заемные средства.

Филин Андрей писал(а):

я говорю о том что ситуации разные бывают и ВОЗМОЖНО затратка в каком-либо частном случае может показывать рыночную "более рыночную", чем сравнительный

Возможно.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 12:55

Филин Андрей писал(а):

.... ВОЗМОЖНО затратка в каком-либо частном случае может показывать рыночную "более рыночную", чем сравнительный Smile

ведь если бы построить было всегда хуже и дороже и не выгодней, чем купить - то никто не строил бы, а все бы то и делали что покупали готовое*
* - речь не только о ТРЦ, дефицит которых наблюдался ранее

Нууууу Эт шото новое коллега.
Давайте по рассуждаем.
В природе есть два вида инвесторов.
1. Строю/покупаю для себя
2. Строю/покупаю как бизнес.
В варианте 1.
Строю - не будет РС так как тут возникает личностный интерес инвестора/застройщика который учесть практически не возможно и за частую этот личностный интерес не вписывается в типичный интерес с точки зрения РС. Отсюда и затараты на строительство не будут соответствовать РС. Часто густо тут присутствуют излишние улучшения. Строю, а не покупаю так как хочу иметь сортир из мрамора с голубой каёмочкой. Это приблизительный мотив такого застройщика. Согласитесь тут и не пахнит типичностью для РС
В этом варианте инвестор не планирует продажу и соответственно доп. доход в виде денег (упустим для простоты эмоции от постройки и владения, это и есть тот "доход" ради которого как правило строят, а не покупают)
Вариант 2.
Строительство переходит в бизнес. Инвестор строит для того, что бы заработать. Затраты 100% продажа 120% разница в карман. Вот почему о необходимо для приведения затратного подхода к РС прибыль застройщика. В этом примере это как раз те 20%
И если для такого застройщика

Филин Андрей писал(а):

...построить было всегда хуже и дороже и невыгодней,

ту я бы уточнил - "чем стоимость на рынке", то он и не будет строить себе в убыток. Что мы и видим сегодня. Он (инвестор/застройщик) найдет более разумное применение своих активов.
И вот покупать инвестор/застройщик будет если будет выгодно. Вот формула РС сегодня - РС завтра = прибыль при условии если эта прибыль устраивает инвестора/застройщика. Вот тут и будет РС, ибо ориентиром для инвестиций, в таком варианте, будут не затраты, а РС

По этому та затратка, в чистом виде, без прибыли засторйщика никогда не будет отражать РС (разве что случайно совпадет).

Вот почему ставнительный подход именуют "самым рыночным".
ИХМО и не только Smile

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 14:30

Уважаемый коллега rudge, в общем случае вы в целом совершенно правы.

Однако, во-первых,

Филин Андрей писал(а):

ВОЗМОЖНО затратка в каком-либо частном случае

, а частные случаи, как известно, зачастую только подтверждают общие правила. Smile

Возможно, мы тут уже слегка уходим в сторону инвестиционной стоимости (Ваш вариант 1) - ну, и ничего, по-моему, для общего развития полезно... мозги потренировать. Smile

Во-вторых, все-таки,

rudge писал(а):

формула РС сегодня - РС завтра = прибыль при условии если эта прибыль устраивает инвестора/застройщика

- не очень хорошо поддается формализации. Мне кажется, что проще и нагляднее ту же компенсацию замораживания средств (прибыль застройщика, точнее, ее нижний предел) обосновывать так, как описывалось мною выше. РС завтра - все-таки вещь в себе... Тут бы на сегодня определиться! Laughing

Мисовец

Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 16:43

Grey Horse писал(а):

Мисовец писал(а):

Ну, вот, видите, часть участников считает это спорами ни о чем. А Сорос он не в рынке, хотя на понимании движущих мотивов рынка заработал миллиарды.
Что касается соотношения нормальных инвесторов и интегральных представлений, то это весьма сложная тема на самом деле. На эту тему сейчас разработана, например, теория квантовой экономики, где учитывается, что цены обычно круглые, т.е. не бывает цены скажем, 1012,98 рублей, а есть цена 1000, 1200, 1500 типа того. Оказывается, это влияет на модели, вероятно влияет и на рынок. Опять же, если вспомнить модель рынка лимонов в изложении Дж. Акерлофа. Если вспомнить про демонстративное потребление или про то, что при вывозе за ворота торговой фирмы некоторые виды оборудования теряют 60% стоимости...
Тут проще сказать, чтобы не соврать, что нормальные инвесторы друг на друга не похожи, ничего среднего в основе своей не формируют, как никто из попавших под автомобиль в эти выходные в Киеве или Москве не стремился к некому среднему поведению, не имел общей цели, не совершал одинаковых действий, а попал в морг и статистику, которая хорошо предсказала количество погибших на основе предыдущих наблюдений.

И ещё одна глубокая шутка, что на рынке есть два дурака: один продает, другой покупает. Можно сказать, что продавец видит перспективы своего товара хуже, чем покупатель, другое дело, что пока не ясно, кто из них прав. И в общем, это очень глубокая тема, т.к. на сегодня не всё понятно с самим термином вероятность. Да и рынок мы видим различным образом, например посмотрите тут.

Длинная это тема.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 08 Янв 2010 18:14

Мисовец писал(а):

И в общем, это очень глубокая тема

100%.

Clever

Возраст: 45
Сообщения: 6

Добавлено: Чт, 11 Фев 2010 11:25

как говорится) пользуемся на свой страх и риск Smile

soglasovanie_2007.xls !!!

Описание:

Согласование МАИ

Downloads

Имя файла:

soglasovanie_2007.xls

Размер файла:

93.5 Kб

Скачан:

24 раз

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме