Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Оценка многоквартирного жилого дома (переименовано: Добрый день, коллеги!) Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Phantom



Сообщения: 25
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 12:21 Ответить с цитатойВернуться к началу

Добрый день, коллеги!
Помогите советом!! Пришел заказ на оценку многоквартирного жилого дома...Как ценить подскажите (поквартирно?)
Заранее благодарен за ответ.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 12:32 Ответить с цитатойВернуться к началу

Собственно Дом есть Дом как объект оценки/продажи (одним лотом)
Можно и по-квартирно тока учесть период продажи онных

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
A_expert



Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 12:38 Ответить с цитатойВернуться к началу

Phantom
строительство завершено? дом сдан?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Phantom



Сообщения: 25
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 12:38 Ответить с цитатойВернуться к началу

Насколько я понял я просто учитываю общую квадратуру целого дома и вывожу стоимость 1 кв.м(Правильно?)

Добавлено спустя 59 секунд:

Дом сдан. Документы есть.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 13:17 Ответить с цитатойВернуться к началу

Phantom писал(а):
Насколько я понял я просто учитываю общую квадратуру целого дома и вывожу стоимость 1 кв.м(Правильно?)

Добавлено спустя 59 секунд:

Дом сдан. Документы есть.

Тока аналоги должны быть ДОМ и тогда по аренде, если найдете, тоже ДАМ весь, а не частями. И еще посмотрите "вокруг " ДОМа может чето там к нему "прилеплено" ограда, песочница, площадки, навесы и тп. Если ДОМ в оценке то все это должно входить в стоимость и естественно продаваться вместе с ДОМОМ

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Phantom



Сообщения: 25
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 13:28 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Phantom писал(а):
Насколько я понял я просто учитываю общую квадратуру целого дома и вывожу стоимость 1 кв.м(Правильно?)

Добавлено спустя 59 секунд:

Дом сдан. Документы есть.

Тока аналоги должны быть ДОМ и тогда по аренде, если найдете, тоже ДАМ весь, а не частями. И еще посмотрите "вокруг " ДОМа может чето там к нему "прилеплено" ограда, песочница, площадки, навесы и тп. Если ДОМ в оценке то все это должно входить в стоимость и естественно продаваться вместе с ДОМОМ

А если я не найду аналог (ДОМ) то что тогда?Как бы делали вы? Embarassed
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 13:31 Ответить с цитатойВернуться к началу

Да оценивать поквартирно и не парить себе мозг поиском аналогов целого дома. Даже если теоретически такое найдется, то все равно у каждой квартиры будет свой собственник и все равно с каждым придется заключать отдельный договор и скидка на оптовость тут не прокатит, потому что Иванову сугобо фиолетово, что кроме его квартиры покупатель покупает еще и квартиру Петрова, Сидорова, ... А то и еще накинет: раз скупаешь, значит надо, а за надо можно и доплатить. Единственный вариант собственника всех квартир в многоэтажке - это дом от застройщика, да и то врядли, они продавать начинают еще до котлована.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 13:35 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ну тогда есть еще Затратка и наверное просчитал бы через продажу квартир как доходный, НО с большими оговорками типа продажа одним лотом. Что касается "возле ДОМА" то все равно просчитывать нужно. ИХМО
PS; Если дом новый, то гляньте в проект или акте ввода, передачи на баланс ЖЕУ, чего там вокруг настроено и отнесено к затратам на строительство этого ДОМА

Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд:

К стати а для чего оценка?

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
A_expert



Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 13:39 Ответить с цитатойВернуться к началу

Дом новострой? Я думаю вряд ли есть в продаже объекты сравнения ...разве что аналогичные квартиры в доме сравнить и вывести м.кв.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Phantom



Сообщения: 25
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 13:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Ну тогда есть еще Затратка и наверное просчитал бы через продажу квартир как доходный, НО с большими оговорками типа продажа одним лотом. Что касается "возле ДОМА" то все равно просчитывать нужно. ИХМО
PS; Если дом новый, то гляньте в проект или акте ввода, передачи на баланс ЖЕУ, чего там вокруг настроено и отнесено к затратам на строительство этого ДОМА

Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд:

К стати а для чего оценка?

Написать типа продажа сразу к примеру 100000 квартир одним лотом общей площадью 1234567898 кв.м.
Для кого/чего пока еще не знаю пока просто позвонили и задали вопрос могеш или не могеш.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 13:47 Ответить с цитатойВернуться к началу

Phantom писал(а):

Пришел заказ на оценку многоквартирного жилого дома...

Исходя из ЭТОГО собственник ОДИН!
И тут два варианта продажи. Оптом весь ДОМ или поквартирно.
Первый "дешевле" и возможно быстрее. (одна группа покупателей)
Второй дороже но продажи растянутся во времени. (другая группа покупателей)
Отсюда уважаемый коллега Серый придется оценщику "попариться", а не тупо просчитать по сумме стоимости квартир в нем.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Phantom



Сообщения: 25
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 13:51 Ответить с цитатойВернуться к началу

A_expert писал(а):
Дом новострой? Я думаю вряд ли есть в продаже объекты сравнения ...разве что аналогичные квартиры в доме сравнить и вывести м.кв.

Я тоже больше к такому варианту склоняюсь, вот только у меня одно в голову не укладывается - там ведь 1, 2, 3, 4 комнатные квартиры и как быть в такой ситуации с аналогами?Куда их лепить?Как?
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 13:56 Ответить с цитатойВернуться к началу

Phantom писал(а):
Для кого/чего пока еще не знаю пока просто позвонили и задали вопрос могеш или не могеш.
Ну тут нужно было спросить "для какой цели?"
Цитата:
Написать типа продажа сразу к примеру 100000 квартир одним лотом общей площадью 1234567898 кв.м.

НЕТ
Объект оценки "ДОМ с надворными "постройками" (если есть таковые) по адресу ........" и можно для уточнения добавить кратко х-ки "9-и этажный обще площади ..... кв м."
А вообще Вы сначала определитесь с заказчиком че он для оценки закажет.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
A_expert



Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 13:58 Ответить с цитатойВернуться к началу

Phantom
сравнить 1-но, 2-х, 3-х, к. и вывести средний м.кв.

Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды:

rudge писал(а):
А вообще Вы сначала определитесь с заказчиком че он для оценки закажет.

вот именно!!!
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Phantom



Сообщения: 25
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 14:00 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Phantom писал(а):
Для кого/чего пока еще не знаю пока просто позвонили и задали вопрос могеш или не могеш.
Ну тут нужно было спросить "для какой цели?"
Цитата:
Написать типа продажа сразу к примеру 100000 квартир одним лотом общей площадью 1234567898 кв.м.

НЕТ
Объект оценки "ДОМ с надворными "постройками" (если есть таковые) по адресу ........" и можно для уточнения добавить кратко х-ки "9-и этажный обще площади ..... кв м."
А вообще Вы сначала определитесь с заказчиком че он для оценки закажет.

Понял, благодарю!

Добавлено спустя 1 минуту 16 секунд:

A_expert писал(а):
Phantom
сравнить 1-но, 2-х, 3-х, к. и вывести средний м.кв.


Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды:

rudge писал(а):
А вообще Вы сначала определитесь с заказчиком че он для оценки закажет.

вот именно!!!
Понял.Спасибо!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
SanTim



Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 22:31 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цель оценки? объект оценки?

ПС перед оценкой уточнить схему финансирования. Возможно наличие инвестиционных или иных договоров на финансирования строительства частными инвесторами, ограничивающими права застройщика на эти квартиры.

Если имеются различные инвесторы, то возможно стоит изменить формулировку объекта оценки с многоквартирного дома на имущественные права имярека в данной недвижимости.

+1 к тому что рассматривать только в разрезе отдельных квартир. Вряд ли найдутся достоверные аналоги продаж многоквартирных домов.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Phantom



Сообщения: 25
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 23 Ноя 2010 23:27 Ответить с цитатойВернуться к началу

SanTim писал(а):
Цель оценки? объект оценки?

ПС перед оценкой уточнить схему финансирования. Возможно наличие инвестиционных или иных договоров на финансирования строительства частными инвесторами, ограничивающими права застройщика на эти квартиры.

Если имеются различные инвесторы, то возможно стоит изменить формулировку объекта оценки с многоквартирного дома на имущественные права имярека в данной недвижимости.

+1 к тому что рассматривать только в разрезе отдельных квартир. Вряд ли найдутся достоверные аналоги продаж многоквартирных домов.

Спасибо за совет!
Я тоже склоняюсь больше всего к поквартирной оценке(меньше гемора).
А если все таки будут настаивать на оценке целого дома (то тогда только через доходный правильно?)
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Ср, 24 Ноя 2010 08:23 Ответить с цитатойВернуться к началу

Кстати, вариант оценки дома целиком по доходному подходу:

1. Определяетесь с сиюминутной стоимостью каждого класса квартир,
2. Пытаетесь проанализировать рынок - срок экспозиции каждого класса квартир, объемы спроса на них (платежеспособного...),
3. На основании вышеуказанного составляете план-график поступления в будущем дохода от реализации квартир,
4. Анализируете возможные расходы, связанные с содержанием дома а процессе реализации п.3,
5. Дисконтируете полученные потоки, суммируете, получаете стоимость. Дисконтировать лучше в реальном выражении. Наверное...

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
SanTim



Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Ср, 24 Ноя 2010 12:10 Ответить с цитатойВернуться к началу

Phantom писал(а):
Спасибо за совет!
Я тоже склоняюсь больше всего к поквартирной оценке(меньше гемора).
А если все таки будут настаивать на оценке целого дома (то тогда только через доходный правильно?)


В любом случае правильнее будет использовать доходный подход.
Дальше присоединяюсь к тому, что написал Grey Horse

К слову, реверсия по идее будет равна "0", т.к. все активы будут реализованы в пределах прогнозного периода.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Ср, 24 Ноя 2010 12:14 Ответить с цитатойВернуться к началу

а самый прикол начнется тогда, когда вам надо будет вывести стоимость 1 м2 общей площади дома... а если он еще и с котельной/сторожкой или еще какой байдой...
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Ср, 24 Ноя 2010 12:40 Ответить с цитатойВернуться к началу

SanTim писал(а):

В любом случае правильнее будет использовать доходный подход.
Дальше присоединяюсь к тому, что написал Grey Horse

Позвольте уточнить коллега.
В любом случае правильнее будет САМЫЙ РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД - СРАВНИТЕЛЬНЫЙ и только в том случае если нет данных на рынке то доходный, про что писал коллега Grey Horse, ну и на худой конец, затратный.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
SanTim



Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Ср, 24 Ноя 2010 12:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
SanTim писал(а):

В любом случае правильнее будет использовать доходный подход.
Дальше присоединяюсь к тому, что написал Grey Horse

Позвольте уточнить коллега.
В любом случае правильнее будет САМЫЙ РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД - СРАВНИТЕЛЬНЫЙ и только в том случае если нет данных на рынке то доходный, про что писал коллега Grey Horse, ну и на худой конец, затратный.


Готов изменить формулировку с "В любом случае", на "В данном случае" Smile
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Ср, 24 Ноя 2010 13:26 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):
а самый прикол начнется тогда, когда вам надо будет вывести стоимость 1 м2 общей площади дома... а если он еще и с котельной/сторожкой или еще какой байдой...
А зачем?
Распродаваться-то будут квартиры, как отдельные единицы [сравнения?], и для них по их типам (1-, 2-, 3-хкомнатные, + учет расположения на этаже в идеале) и нужны стоимости.
SanTim писал(а):
К слову, реверсия по идее будет равна "0", т.к. все активы будут реализованы в пределах прогнозного периода.
Ну, об этом отдельно писать даже не виделось смысла...
rudge писал(а):
В любом случае правильнее будет САМЫЙ РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД - СРАВНИТЕЛЬНЫЙ
Это - 100%.
Только вряд ли удастся найти сопоставимый объект - целый жилой (?) дом на продажу. Да еще и не один. И это - тоже 100%.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
A_expert



Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
СообщениеДобавлено: Ср, 24 Ноя 2010 13:33 Ответить с цитатойВернуться к началу

Grey Horse писал(а):
Только вряд ли удастся найти сопоставимый объект - целый жилой (?) дом на продажу

я таких домов не видела на продажу..))
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Ср, 24 Ноя 2010 13:42 Ответить с цитатойВернуться к началу

Самое смешное мы да же не знаем о каком ДОМЕ речь Very Happy
Многоквартирный?
4 кв иль 84 кв?????
Так для первого (4кв) аналоги как раз могут быть.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Ср, 24 Ноя 2010 13:54 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Самое смешное мы да же не знаем о каком ДОМЕ речь
Часто так бывает... А Праздник Нептуна продолжается.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Ср, 24 Ноя 2010 14:03 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цитата:
А зачем?
а зачем-нибудь. нужна будет стоимость дома целиком, а в паспорт-сертификат, например, стоимость 1 м2. или в банк при залоге тоже нужна будет стоимость 1м2 общей площади...
или для постановки на баланс помещений общего пользования, которые, в отличии от квартир, могу остаться в собственности застройщика. всяко в практике бывало.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Вячеслав



Сообщения: 730
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Ср, 24 Ноя 2010 14:12 Ответить с цитатойВернуться к началу

A_expert писал(а):

сравнить 1-но, 2-х, 3-х, к. и вывести средний м.кв.


И это будет средняя стоимость 1 м2 квартир в данном доме. Но это не является оценкой всего дома как единого объекта.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Phantom



Сообщения: 25
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Ср, 24 Ноя 2010 21:36 Ответить с цитатойВернуться к началу

Всем добрый вечер! Большое спасибо за оперативное участие и советы!! Только добрался до компутера и спешу сообщить что:
1) Был на переговорах и было решено ценить поквартирно (УРА!)
2) Заказ принят в работу и начиная с завтра все кипит, бурлит и пеница Very Happy
Еще раз БОЛЬШОЕ СПАСИБО за оперативность и советы.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
SHE
Настоящая Блондинка


Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
СообщениеДобавлено: Чт, 25 Ноя 2010 15:04 Ответить с цитатойВернуться к началу

т.е обект оценки квартиры согласно перечня?

_________________
а знаешь, всё ещё будет!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
A_expert



Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
СообщениеДобавлено: Чт, 25 Ноя 2010 15:38 Ответить с цитатойВернуться к началу

SHE писал(а):
т.е обект оценки квартиры согласно перечня?

да, к стати?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Phantom



Сообщения: 25
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 25 Ноя 2010 21:15 Ответить с цитатойВернуться к началу

SHE писал(а):
т.е обект оценки квартиры согласно перечня?

Да.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Чт, 25 Ноя 2010 21:33 Ответить с цитатойВернуться к началу

Так а при чем тут оценка дома?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Phantom



Сообщения: 25
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 25 Ноя 2010 22:57 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):
Так а при чем тут оценка дома?

При том что изначально поставили задачу оценить дом целиком и только после долгих переговоров- обговоров решили ценить поквартирно. Surprised
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
SanTim



Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пт, 26 Ноя 2010 12:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

И все же какая цель оценки?

Мое мнение стоимость многоквартирного дома в целом должна быть меньше прямолинейного суммирования оценок стоимости имеющихся квартир и коммерческих помещений.

Отличаются масштабы сделок и сроки экспозиции на рынке объектов оценки.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Пт, 26 Ноя 2010 12:50 Ответить с цитатойВернуться к началу

SanTim писал(а):
И все же какая цель оценки?

Мое мнение стоимость многоквартирного дома в целом должна быть меньше прямолинейного суммирования оценок стоимости имеющихся квартир и коммерческих помещений.

Ну факт. Стоимость квартир вроде бы как выше но продажи растянуты во времени. Потеря стоимости денег. Опять же если продеть ДОМ то можно за это время (продажа квартир) еще и в другом бизнесе заработать разместив там активы от продажи.
Однозначно ответить нельзя, нужно анализировать ликвидность и считать.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Пт, 26 Ноя 2010 13:04 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цитата:
Мое мнение стоимость многоквартирного дома в цело
если обьект оценки - перечень квартир, то вопрос о доме уже как бы отпадает...


Последний раз редактировалось: zanoza (Пт, 26 Ноя 2010 13:08), всего редактировалось 1 раз
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Пт, 26 Ноя 2010 13:05 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Однозначно ответить нельзя, нужно анализировать ликвидность и считать.
100%.
Grey Horse писал(а):
...
2. Пытаетесь проанализировать рынок - срок экспозиции каждого класса квартир, объемы спроса на них (платежеспособного...),
3. На основании вышеуказанного составляете план-график поступления в будущем дохода от реализации квартир,
4. Анализируете возможные расходы, связанные с содержанием дома в процессе реализации п.3, ...

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
SanTim



Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пт, 26 Ноя 2010 13:08 Ответить с цитатойВернуться к началу

Не понял согласились вы со мной или нет.
rudge писал(а):
Ну факт. Стоимость квартир вроде бы как выше но продажи растянуты во времени. Потеря стоимости денег. Опять же если продеть ДОМ то можно за это время (продажа квартир) еще и в другом бизнесе заработать разместив там активы от продажи.
тут вроде да.
Цитата:
Однозначно ответить нельзя, нужно анализировать ликвидность и считать.
а тут вроде и не во всем Rolling Eyes

Если рассматривать вариант поквартирной продажи, то нужно учитывать фактор времени, если рассматривать возможность продажи дома целиком, то меняется масштаб сделки и потребитель, на которого ориентирована такая сделка.

Но вывод то один - оба фактора играют в пользу того, что дом стоит дешевле чем сумма стоимости отдельновзятых квартир.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Пт, 26 Ноя 2010 13:20 Ответить с цитатойВернуться к началу

SanTim писал(а):
Но вывод то один - оба фактора играют в пользу того, что дом стоит дешевле чем сумма стоимости отдельновзятых квартир.
Ну да.
SanTim писал(а):
если рассматривать возможность продажи дома целиком, то меняется масштаб сделки и потребитель, на которого ориентирована такая сделка.
На практике, по-моему, и сравнивать особо не с чем - где Вы найдете сейчас такого потребителя, который купил бы дом целиком?
Разве что для распродажи в розницу по частям... А раз так, то влияние фактора времени у него уже сидит в подкорке головного мозга.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
SanTim



Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пт, 26 Ноя 2010 13:42 Ответить с цитатойВернуться к началу

Grey Horse писал(а):
На практике, по-моему, и сравнивать особо не с чем - где Вы найдете сейчас такого потребителя, который купил бы дом целиком?
Разве что для распродажи в розницу по частям... А раз так, то влияние фактора времени у него уже сидит в подкорке головного мозга.


Полностью согласен и тоже считаю, что этот вариант стоит рассматривать только как гипотетический.
По сути расчетов он скорее всего все-равно сведется к варианту анализа растянутой во времени по-объектной продажи.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Пт, 26 Ноя 2010 14:19 Ответить с цитатойВернуться к началу

Вид в фас и в профиль... А так одно и то же.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме