| Автор |
Сообщение |
irenka
Сообщения: 1098
|
 Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 12:34 |
  |
Всем привет.
Оцениваю у себя в районном центре торговый павильйон из белого сайдинга (пластик), окна, двери - металлопласт. Находится в торговом ряду с другими такими же обьектами, и имеет две боковые общие стены с ними. Земля - аренда у миськрады на 5 лет, остался 1 год, но право первоочередной аренды есть у всех владельцев.
Есть у меня аналоги, но, хоть ты тресни, все капитальные здания. Имеют они ст-ть в районе 500-600 долл за квадрат в нашем городе.
ВОПРОС №1.
Как мне откорректировать капитальное здание к МАФу (малой архит.форме). Можно ли:
1. вывести усредненную ст-ть капит. здания
2. узнать у застройщиков усредненные цены на стр-во МАФа и капиталки
3. сравнить эти цены, и вывести сравнит. коэфф-т.
4. умножить этот коэфф-т на среднюю ст-ть капит.зданий и получить свой рез-т.
ВОПРОС №2.
будет ли такой алгоритм относиться к сравнит.подходу, или все-таки он комбинированный? |
|
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 13:06 |
|
Как по мне, выглядит довольно странно. Примерно, как выводить корректировку для Мерседеса через Запорожцы.
Сделайте затратным: стоимость создания аналогичного павильона плюс права на землю.
И доходный сделал бы, если есть предложения к аренде. А они есть полюбому, т.к. врядли на этом рынке все хозяева павильонов. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 13:15 |
|
| Серый писал(а): |
| Как по мне, выглядит довольно странно. |
Это потому что я сама придумала наверное 
Приоритет в подходах я сформулирую в конце отчета.
Но все-таки в отчете должен ведь присутствовать СП. ! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 14:06 |
|
| Цитата: |
Но все-таки в отчете должен ведь присутствовать СП. !
|
Для МАФ обычно не нужен... они какая-то странная штука, не совсем недвижимость могут перемещаться.
| Цитата: |
Мала архітектурна форма для здійснення підприємницької діяльності
Мала архітектурна форма для провадження підприємницької діяльності - це невелика (площею до 30 кв. метрів) споруда торговельно-побутового призначення, яка виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без спорудження фундаменту.
КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ ПОСТАНОВА Про затвердження Єдиних правил ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними та охорони (Єдині правила, п.4) від 30 березня 1994 р. N 198 м.Київ ( Доповнено згідно з Постановою КМ N 1714 від 24.12.2001 ) |
| Цитата: |
Мала архітектурна форма
Мала архітектурна форма - невелика одноповерхова пересувна споруда, яка не має закритого приміщення для тимчасового перебування людей, або стаціонарна споруда, яка має закрите приміщення для тимчасового перебування людей і по зовнішньому контуру має площу до 30 кв.м, яка виконується із полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без улаштування фундаментів.
МІНІСТЕРСТВО УКРАЇНИ З ПИТАНЬ НАДЗВИЧАЙНИХ СИТУАЦІЙ ТА У СПРАВАХ ЗАХИСТУ НАСЕЛЕННЯ ВІД НАСЛІДКІВ ЧОРНОБИЛЬСЬКОЇ КАТАСТРОФИ Н А К А З Про затвердження Інструкції з організації роботи органів державного пожежного нагляду (Інструкція, п.1.12) 06.02.2006 N 59 ( Введено згідно з Наказом Міністерства України з питань надзвичайних ситуацій та у справах захисту населення від наслідків Чорнобильської катастрофи N 128 від 18.02.2008 ) |
| Цитата: |
Мала архітектурна форма - невелика споруда для здійснення підприємницької діяльності торговельно-побутового призначення площею до 30 кв. м та висотою до 4 м, яка виконується з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без улаштування заглиблених у ґрунт фундаментів.
ДЕРЖАВНА СЛУЖБА АВТОМОБІЛЬНИХ ДОРІГ УКРАЇНИ Н А К А З Про затвердження Порядку видачі дозволів на розміщення, будівництво, реконструкцію та функціонування об'єктів сервісу на землях дорожнього господарства та згод і погоджень на об'єкти зовнішньої реклами вздовж автомобільних доріг загального користування (Порядок, п.1.1) 29.09.2005 N 414 |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 14:14 |
|
В том то вся и проблема, что МАФы эти (а мне их 4 штуки надо оценить), больше чем 30 кв.м., все. Некоторые по 50.
Тогда это не МАФы? |
Последний раз редактировалось: irenka (Пн, 30 Май 2011 14:26), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
 savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 14:24 |
|
На злобу дня сегодня как раз тоже обсуждали вопрос оценки МАФа, не знаю какова у вас irenka цель, а у нас для сделки, под нотариуса, у нас тоже рынок продажи ограничен, тоже земля в аренде, но почитав понятие МАФа пришли к выводу, что ценим как категорию оборудование и по затратке. При этом в договоре на оценку так и указываем как оборудование без права пользования землей. |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 14:25 |
|
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 14:32 |
|
ув. irenka чем? |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 14:33 |
|
| irenka писал(а): |
savit
вы меня ооочень удивили |
ну а что? по-моему хорошее решение |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 15:03 |
|
Ну и как его ценить? Как эту затратку применять? Подскажите. Звонить подрядчику, и спрашивать, сколько будет стоить сейчас стр-во такого павильйона. Или брать ст-ть сайдинга, уголка, окон на рынке и все это сбивать?
Добавлено спустя 2 минуты 13 секунд:
Цель оценки - определить РС для судебного иска по назначению номера павильйону. Как номер дома, квартиры. Тоесть присвоение конкретного адреса, потому что сейчас только улица, и фамилия владельца в доках.
Это уже не оборудование, понимаете? |
|
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 15:18 |
|
irenka, я не знаю как у вас, но у меня это МАФ, у него нет адреса, в БТИ он не зарегистрирован, адрес присвоен только земельному участку на котором он расположен, у нас есть отражение его стоимости в техдокументации по проекту отвода земельного участка, там есть договор на его монтаж и акт приема-передачи. ст-ть на 2007 год 320 дол./м.кв., у нас есть данные той организации которая его изготовила, собираемся у них уточнить стоимость на сегодня, учтем износ и получим результат. Пока концепция такая. |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 15:42 |
|
Так как ценить, как недвижку или как оборудование*
Добавлено спустя 4 минуты 57 секунд:
Больше мне кажется, что это недвижка. Рука не поднимается как оборудование ценить.
И тогда получается что оптимальный вариант - это использование ДП. Только непрямая капитализация наверное будет более подходящей в этом случае, а именно - ограничиваться сроком договора аренды.
Хотя в другой ветке кто-то писал, по моему Заноза, что такой договор не будут в принципе разрывать, есть право пролонгации, и в таком случае даже землю не нужно приватизировать. Тоесть попадать на дополнит. затраты.
Добавлено спустя 3 минуты 8 секунд:
И еще - мне нужна Рыночная ст-ть, а не остаточная ст-ть замещения. Это я говорю к savit.
Потому что если владелец будет продавать такую торговую точку по той цене, что я укажу в отчете, его с руками и ногами заберут.
А потом у меня спросят, договорилась ли я с заказчиками заранее о ст-ти обьектов, потому что в результате гос.пошлина будет занижена и гос-во недополучит доход.
И как говорит Рудж, дядя-майор придет ко мне в гости
 |
|
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 16:08 |
|
Бог его знает куда отнести вроде как согласно НС1 то под категорию нерухомого майна не попадает так как не зарегистрировано согласно действующего законодательства это по понятию
| Цитата: |
нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень
або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно
пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що
згідно із законодавством належить до нерухомого майна; |
но между тем вроде как после его перемещения ему может быть нанесены повреждения которые приведут к потере его свойств и тогда это и не категория "рухомого майна" и не оборудования
| Цитата: |
рухоме майно - матеріальні об'єкти, які можуть бути
переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить
майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю; |
|
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 16:30 |
|
Торговый павильон, да еще на рынке....какое тут оборудование? Да еще если кругом сдаются в аренду похожие улучшения? Чистая доходка, прямая капитализация. Подумать над поправкой для группы капитальности, разве что, да и не факт еще, что такие павильоны сдаются дешевле, чем капитальные строения...... |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Пн, 30 Май 2011 16:42 |
|
| Aleks писал(а): |
| Торговый павильон, да еще на рынке....какое тут оборудование |
а если на этом рынке стоит 20 футовый контейнер то, что это по вашему нерухомість?. Я просто хочу разобраться согласно закона под какую категорию это попадает...
ну и к слову, оборудование нам никто не запрещал ценить по доходке |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 08:49 |
|
| Aleks писал(а): |
не факт еще, что такие павильоны сдаются дешевле, чем капитальные строения......
|
Даже дороже, ув. коллеги, и гораздо.
Например, потому что они в самом центре, место очень проходное, а у нас люди обленились, и им нужно упереться лобом в магазин, чтобы туда войти. И не хотят они подниматься по ступенькам в капитальные здания.
И поэтому торговля в этих ларьках - "на ура". А оренда доходит до 100 грн за квадрат!!! Для сравнения - Полтава, Левада, новый торговый центр, где Сильпо, и магазин техники, сдается по 15!!! А я на районе живу.
| savit писал(а): |
| а если на этом рынке стоит 20 футовый контейнер то, что это по вашему нерухомість?. Я просто хочу разобраться согласно закона под какую категорию это попадает... |
savit где вы видели оборудование с адресом - улица Спартака, 25? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 09:22 |
|
| savit писал(а): |
| ну и к слову, оборудование нам никто не запрещал ценить по доходке |
Ага... только проблема в том, что это оборудование приносит этот доход именно в этом месте... переставьте этот МАФ за территорию рынка и доход резко изменится и, что немаловажно, изменится и его стоимость... откровенно говоря, сам не знаю, как в этом случае быть. По определению в нац. ст-тах МАФ вроде как не похож на недвижимость (не связан с землёй), но все признаки при расчете стоимости схожи с недвижкой. Единственное, может быть, если написать, что расчет проводится без учета прав на зем. участок, то получим оборудование... не знаю  |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 09:39 |
|
Помните, Драпиковский приводил 3 фактора, влияющие на ст-ть недвижимости?
1. Местоположение.
2. Местоположение.
3. Местоположение.
При оценке оборудования мы даже не упоминаем и не учитываем эти факторы в расчетах.
Я согласна с Юрой.
Все таки я буду ценить как недвижку. Но. Хотелось бы цену не загибать, конечно.
Если доходным ценить, РС может получиться большая.
При использовании СП думала сослаться на пожар. группу, ну и на некапитальность здания. Только вот затрудняюсь с обоснованием корректировок. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 09:53 |
|
| irenka писал(а): |
Помните, Драпиковский приводил 3 фактора, влияющие на ст-ть недвижимости?
1. Местоположение.
2. Местоположение.
3. Местоположение.
|
Это к "недвижимости" относится в ГК это недвижимость = ЗУ и только.
| Цитата: |
Все таки я буду ценить как недвижку. Но. Хотелось бы цену не загибать, конечно.
Если доходным ценить, РС может получиться большая.
При использовании СП думала сослаться на пожар. группу, ну и на некапитальность здания. Только вот затрудняюсь с обоснованием корректировок. |
Можно и так.
Только в таком расчете стоимость "навеса" = ОС - Сзу
где
ОС - общая стоимость (ЗУ + Конструкция на ней)
Сзу - стоимость ЗУ или ППЗУ
Думаю на базаре она (Сзу) составит 90-95% от ОС.
Вообще то такие сооружения называются инвентарными, то бишь временными.
Думаю опираться нужно на наличие доков (БТИ и тп) если их нет то и "недвижимости" = улучшение ЗУ де юре нет.
К стати инвентарное сооружение можно перенести не разрушив его (не путать с "не разобрав").
PS: шагающий экскаватор тоже не возможно "перенести" в другой карьер не разобрав его. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kippi
Сообщения: 86
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 12:31 |
|
Недвижимость - земля и/или надземные улучшения (так или иначе)
Право собственности на недвижимость переходит с момента регистрации...
Регистрируют правоустанавливающие документы (какие есть)
МАФ - временное сооружение с "Паспортом ..." и вводом в эксплуатацию для проведения деятельности на чужой земле (аренда).
Т.е. Вы можете находиться и вести "ЗДЕСЯ" деятельность (получать доход), но ... если чо... "земля народу, материалы с собой" и ВСЕ...
Так что мы оцениваем?
Право пользования чужой землей в "хорошем месте" и "по правилам собранные в едино стройматериалы", принадлежащие заказчику.
Или...
Может ли кто привести цитату из нормативных документов, где МАФ назовут иначе как " типа предмет облагораживания территории" и это будет похоже на "земельные улучшения"? Если можете, мне это будет очень даже полезным.
Для открытия МАФа собирается целое "ДЕЛО" документов. Среди них есть те, которые готовят юристы и те, которые готовят обычные "необученные чиновники местных органов власти". Так вот, в документах, составленными юристами нигде не найти иного кроме "малая архитектурная форма - павильон для торговли промышленными товарами". а вот в документах, составленными "... чиновниками..." можно встретить что угодно - и магазин и здание и ...
Я оцениваю МАФ сейчас и, так как по роду деятельности связана с юристами, то и обратилась к ним с этим вопросом.
Ответ - МАФы "не являются объектами недвижимости". Относите их к чему угодно другому.
По суду у нас можно сделать все что угодно, но пока нет решения и его регистрации - это не недвижимость, а "нечто собранное из различных стройматериалов и имеющее определенную материальную форму".
Вы совершенно правы на счет места и приносимого дохода.
Но что первично - правоустанавливающие документы, ибо они определяют "предмет оценки", а методы оценки исходят от предмета.
Конечно "хотца" что бы всем было хорошо, но "отчет об оценке не имеет срока давности" и подпись в нем ставите ВЫ. Хорошо подумайте. А лучше прозвоните юристов, только "правильно", а не так как вам кажется, "зачитывайте" им все имеющиеся документы, правда, если хотите получить "ИНФОРМАЦИЮ", а не "подтверждение своим выводам". |
_________________
Хороших больше...
Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 12:48 |
|
Да, кстати, irenka, а какие документы есть на объект оценки? |
|
|
|
|
kippi
Сообщения: 86
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 15:28 |
|
МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
Н А К А З
14.04.2009 N 660/5
Про затвердження Методичних рекомендацій
стосовно визначення нерухомого майна,
що знаходиться на земельних ділянках,
право власності на які підлягає
державній реєстрації
Мала архітектурна форма
Мала архітектурна форма – це невелика (площею до 30 кв. м.) споруда торговельно-побутового призначення, яка виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без спорудження фундаменту (Єдині правила ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правила користування ними та охорони, затверджені постановою Кабінету Міністрів від 30 березня 1994 року № 198); невелика споруда для здійснення підприємницької діяльності торговельно-побутового призначення площею до 30 кв. м. та висотою до 4 м, яка виконується з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без улаштування заглиблених у ґрунт фундаментів (Порядок видачі дозволів на розміщення, будівництво, реконструкцію та функціонування об’єктів сервісу на землях дорожнього господарства та згод і погоджень на об’єкти зовнішньої реклами вздовж автомобільних доріг загального користування, затверджений наказом Державної служби автомобільних доріг від 29 вересня 2005 року № 414 (зареєстрований в Міністерстві юстиції 26 жовтня 2005 року за № 1266/11546)
Головним елементом малих архітектурних форм є їх тимчасовість, що не є ознакою нерухомого майна.
Малі архітектурні форми не є нерухомим майном, а тому право власності на них не підлягає державній реєстрації.
2.10. Мала архітектурна форма.
На сьогодні в нормативно-правових актах різної юридичної сили поняття малих архітектурних форм визначено в залежності від мети та завдань, на які спрямовані ці нормативно-правові акти. Так, зокрема мала архітектурна форма - це:
- невелика (площею до 30 кв. метрів) споруда торговельно-побутового призначення, яка виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без спорудження фундаменту (Єдині правила ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правила користування ними та охорони, затверджені постановою Кабінету Міністрів від 30 березня 1994 року № 198);
- у зеленому господарстві штучні архітектурно-об’ємні елементи садово-паркової композиції: альтанки, бесідки, ротонди, перголи, трельяжі, арки, кіоски, павільйони, палатки, знаки, які об’єднані загальним художнім задумом, що виконують утилітарні та декоративні функції, садово-паркові меблі, обладнання ігрових та господарських майданчиків, декоративні вази, паркові скульптури, урни, питні фонтанчики тощо (Правила утримання зелених насаджень у населених пунктах України, затверджені наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства від 10 квітня 2006 року № 105 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 27 липня 2006 року за № 880/12754);
- невелика споруда для здійснення підприємницької діяльності торговельно-побутового призначення площею до 30 м2 та висотою до 4 м, яка виконується з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без улаштування заглиблених у ґрунт фундаментів (Порядок видачі дозволів на розміщення, будівництво, реконструкцію та функціонування об’єктів сервісу на землях дорожнього господарства та згод і погоджень на об’єкти зовнішньої реклами вздовж автомобільних доріг загального користування, затверджений наказом Державної служби автомобільних доріг від 29 вересня 2005 року № 414 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 26 жовтня 2005 року за № 1266/11546).
Тобто, головним елементом малих архітектурних форм є їх тимчасовість, що не є ознакою нерухомого майна.
Отже, малі архітектурні форми не є нерухомим майном, а тому право власності на них не підлягає державній реєстрації. |
_________________
Хороших больше...
Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 15:50 |
|
| КовАл писал(а): |
| Ага... только проблема в том, что это оборудование приносит этот доход именно в этом месте... переставьте этот МАФ за территорию рынка и доход резко изменится и, что немаловажно, изменится и его стоимость... откровенно говоря, сам не знаю, как в этом случае быть. |
Только доход этот формирует не МАФ, а его местоположение, т.е. земельный участок. А перенеси ты этот МАФ куда хочешь - стоимость его не изменится. Ведь стоимость туристической палатки поставь ты ее в Конче или в селе Задрыпанцы не изменится, изменится только стоимость земли под ней.
Поэтому я бы говорил о затратном подходе - стоимость создания МАФа, минус износ, плюс стоимость прав на земельный участок.
Также возможен сравнительный подход: стоимость аналогичных МАФов на вторичном рынке, плюс та же земля. Или как вариант предложения к продаже МАФов с местом. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 15:54 |
|
ув. kippi
судя по этому
| Цитата: |
Тобто, головним елементом малих архітектурних форм є їх тимчасовість, що не є ознакою нерухомого майна.
Отже, малі архітектурні форми не є нерухомим майном, а тому право власності на них не підлягає державній реєстрації. |
если МАФ не недвижимость значит оборудование  |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 16:00 |
|
| Серый писал(а): |
Только доход этот формирует не МАФ, а его местоположение, т.е. земельный участок. |
Так и доход от любой торговой недвижимости формирует местоположение. Встроенный магазин в сталинке на Крещатике будет стоить дороже по доходке, в частности, чем точно такой же магазин в сталинке на окраине. Потенциальный покупатель рассматривает именно какой доход будет ему приносить доходная недвижимость и уж на втором месте будет стоять материал, из которого изготовлены стены. Стоимость по затратке с учетом ППЗ - в данном случае будет явно не рыночная....... |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 16:24 |
|
| kippi писал(а): |
МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
Н А К А З
14.04.2009 N 660/5
Про затвердження Методичних рекомендацій
стосовно визначення нерухомого майна,
що знаходиться на земельних ділянках,
право власності на які підлягає
державній реєстрації
Мала архітектурна форма
...
Тобто, головним елементом малих архітектурних форм є їх тимчасовість, що не є ознакою нерухомого майна.
Отже, малі архітектурні форми не є нерухомим майном, а тому право власності на них не підлягає державній реєстрації. |
думаю, что после этого вопрос снят... МАФ - не недвижимость.
| Серый писал(а): |
| А перенеси ты этот МАФ куда хочешь - стоимость его не изменится. |
интересно посмотреть, как можно перенести
| irenka писал(а): |
| торговый павильйон из белого сайдинга (пластик), окна, двери - металлопласт. Находится в торговом ряду с другими такими же обьектами, и имеет две боковые общие стены с ними. |
но, вобщем-то я с Вами согласен, что
| Серый писал(а): |
| доход этот формирует не МАФ, а его местоположение, т.е. земельный участок. |
вернее сказать, что ОСНОВНОЙ доход приносит участок. Поэтому, для начала, нужно определиться, что оцениваем - конструкцию или конструкцию в конкретном месте с отведенным в аренду зем. участком. Вот, если кто-то теперь объяснит мне подразумевает ли МАФ наличие прав на землю, то буду очень благодарен. Также хотелось бы узнать, имеет ли первоочередное право на заключение договора аренды новый собственник конструкции? Если ДА, то я согласен с методикой оценки, предложенной Серым (сравнительный и доходный)... с затраткой будет сложно. т.к. судя по описанию это часть общей конструкции. |
|
|
|
|
kippi
Сообщения: 86
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 16:32 |
|
| Серый писал(а): |
| Только доход этот формирует не МАФ, а его местоположение, т.е. земельный участок. |
В подобных случаях стоимость имеет не "само местоположение" или земельный участок, а ПРАВО разместить что-либо, и МАФ в том числе, на этом месте.
Т.е. по факту - стоимость имеет "пакет документов по землеотводу", но он выполняется на конкретное лицо. При смене лица, все надо будет делать заново и вот тут никаких гарантий. Тогда стоимость МАФа зависит от функции оценки: для "себя" (каких-то своих целей) или для кого-то (н-р, кредит) ...
При этом учитываем, что договора аренды ЗУ - на 5 лет, хоть и с пролонгацией (это все равно игра с государством).
Добавлено спустя 3 минуты 59 секунд:
| КовАл писал(а): |
| имеет ли первоочередное право на заключение договора аренды новый собственник конструкции? |
Нет.
На общих основаниях, если несколько претендентов и это при условии, что не изменятся взгляды местных органов власти на этот участок. |
_________________
Хороших больше...
Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 16:43 |
|
kippi, спасибо... как-то не доводилось оценивать МАФы... сказывается специализация (залоги) ну, не берут их банки... просветили, если всё так, как Вы говорите, то, на мой взгляд, оценке подлежит только конструкция, а это затратный без зем уч-ка или сравнительный (если есть такие конструкции в продаже)... доходный... ну, теоретически да, если удастся выделить доход от зем. участка. |
|
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 16:54 |
|
| КовАл писал(а): |
| если удастся выделить доход от зем. участка. |
вот, вот если удастся... ведь он можем быть практически ничтожным в случае краткосрочной аренды, еще и немаловажно смотреть в данном случае генплан, вдруг там вообще он (МАФ) завтра должен быть снесен |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
kippi
Сообщения: 86
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 16:55 |
|
| КовАл писал(а): |
| ну, не берут их банки... |
Так вот по этому и не берут, ведь брать-то не под что...
все одна сплошная условность... |
_________________
Хороших больше...
Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 17:24 |
|
| КовАл писал(а): |
Серый писал(а):
А перенеси ты этот МАФ куда хочешь - стоимость его не изменится.
интересно посмотреть, как можно перенести
irenka писал(а):
торговый павильйон из белого сайдинга (пластик), окна, двери - металлопласт. Находится в торговом ряду с другими такими же обьектами, и имеет две боковые общие стены с ними. |
Ну не обязательно же переносить реально. Можно же и виртуально. Врядли стоимость изготовления аналогичной конструкции МАФа будет отличаться из-за того, где ее клиент захочет поставить: что на Крещатике, что на Троещине - стоимость будет одинакова. Изменяться будет только стоимость местоположения т.е. земельного участка.
Добавлено спустя 7 минут 21 секунду:
| Aleks писал(а): |
| Встроенный магазин в сталинке на Крещатике будет стоить дороже по доходке, в частности, чем точно такой же магазин в сталинке на окраине. |
Я вам даже больше скажу, стоимость магазина в екатерининке на Ришельевской будет дороже, чем чем точно такой же магазин в екатерининке на Молдаванке
Только доход именно от кирпича как составляющей общего дохода будет одинаков (потому что стоимость одинакового кирпича в разных местах одинакова и вернуть ее нужно за одинаковый срок), а доход от местоположения будет разным т.к. стоимость земли в разных районах разная. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
kippi
Сообщения: 86
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 17:49 |
|
| Серый писал(а): |
| стоимость земли в разных районах разная |
Стоимость земли для кого - собственника (чаще государство) или арендатора (владельца МАФа)
Если мы оцениваем МАФ на "чужой" земле, то нужно оценивать и право аренды на эту "чужую" землю, а не "ее стоимость".
МАФом можно владеть и пользоваться, но нельзя распоряжаться.
У владельца МАФа в полной собственности нет ни земли (договор аренды), ни павильона (договор на возведение из стройматериалов и акт приема-передачи).
К тому же, в Паспорте "МАФ" в п. "Объемно-планировочное и конструктивное решение" написано: Наружные ограждающие конструкции выполнены из облегченных материалов, позволяющих произвести, при необходимости демонтаж. |
_________________
Хороших больше...
Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 31 Май 2011 19:12 |
|
Извините за долгое отсутствие.
1. У владельцев МАФов есть первоочередное право на пролонгацию аренды земли.
В таком случае вижу выход в оценке затратным плюс ППЗУ.
2. Имеются след. док-ты:
- дог-р аренды земли;
- паспорт подрядчика на застройку формой, не утвержденной законом, а просто - паспорт, где указаны материалы, размеры, госты, ту, сетртификаты кач-ва на мат-лы;
- договор на изготовление МАФа у этого подрядчика;
- Робочий проект в ТОВ «Ризаліт», в якому в Т.1 розроблено:
*генеральний план розміщення об’єкта оцінки на карті міста;
*архітектурно-будівельні рішення;
*технічні рішення.
Добавлено спустя 2 минуты 33 секунды:
Цель оценки - для оформления иска в суд с целью присвоить павильйонам адреса.
Владельцы наверное мотивируют действия тем, что МАФы - это конструкции до 30 кв.м., а у них больше. Поэтому они хотят узаконить это все дело с целью избежания "судьбы Черкизовского рынка"
Добавлено спустя 4 минуты 48 секунд:
А также:
перед возведением конструкции была положена бетонная отмостка под павильйон другим подрядчиком, и тротуарная плитка перед МАФами.
Затем проведена электроэнергия, на что есть свой проэкт в РЭСе, вентиляция, отопление, водоснабжение и канализация.
Вот вам и оборудование !  |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 09:30 |
|
Да можно и затраткой с ППЗУ, можно и еще по разному....но тогда не говорите о рыночной стоимости ППЗУ не является тем рыночным фактором, который, с учетом местоположения, определяет уровень дохода от такого имущества и значит, уровень стоимости. И, как писал Серый, имеющий понятие об одесской недвижимости стоимость земли в разных районах разная, таки да, но не эта нормативная оценка ЗУ определяет разницу в стоимости, а рынок.... |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 09:44 |
|
| Aleks писал(а): |
| Да можно и затраткой с ППЗУ, можно и еще по разному....но тогда не говорите о рыночной стоимости ППЗУ не является тем рыночным фактором, который, с учетом местоположения, определяет уровень дохода от такого имущества и значит, уровень стоимости. И, как писал Серый, имеющий понятие об одесской недвижимости стоимость земли в разных районах разная, таки да, но не эта нормативная оценка ЗУ определяет разницу в стоимости, а рынок.... |
Так и определите рыночную стоимость Прав пользования землей, а не капитализацией/дисконтирвоанием чего-то там. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 09:45 |
|
| Aleks писал(а): |
| Да можно и затраткой с ППЗУ, можно и еще по разному....но тогда не говорите о рыночной стоимости Smile ППЗУ не является тем рыночным фактором, который, с учетом местоположения, определяет уровень дохода от такого имущества и значит, уровень стоимости. |
А как же ж ценить?
Сделала выводы и определила круг вопросов.
1. Павильйоны не явл-ся МАФами, но и к оборудованию их отнести тяжело в силу ряда факторов. Тогда что это? В зависимости от вида ОО, будет зависеть и методика оценки.
2. Если применить ЗП плюс ППЗУ - это не отразит истинной РС. ??? Кто как думает?
3. Если СП - то как сравнивать с капит. зданиями, если нет аналогов-павильйонов. А может сравнивать не со зданиями, а с оборудованием???
4. По ДП - вижу реальный выход. Прямая или непрямая капитализация? Если кумулятивный метод, бывают ли риски пожароустойчивости, возможности сноса конструкций, и вообще какие риски сюда включать? |
|
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 10:21 |
|
Перечитав все еще раз и переосмыслив свои высказывания, пришел к выводу, что так как в законах, именно в законах, а не в рекомендациях и в приказах отдельных министерств и ведомств про МАФы ничего четко не сказано, то надо руководствоваться нашим законом об оценки, а следовательно его производной НС. И исходя из понятий "нерухомого" и "рухомого" майна сделать в каждом случае свой вывод. Если это просто стол с крышей или контейнер который погрузил на машину и перевез без потер его свойств тогда это оборудования в случаи irenka это недвижимость.
И как на меня то irenka Вы правы что по доходке вы получите максимально правдивую стоимость на сегодня. С поправками тут конечно туговато, в плане пожароустойчивости сноса конструкций и так далее. Но с другой стороны если вы будите брать аналоги аренды таких же магазинов тогда и корректировать нечего.
Как на меня то самый главный риск это снос этих МАФов, если есть возможность заглянуть в генплан и понять что там предусмотрено тогда можно попробовать с этого что то вымутить, а пожароустойчивость наверное сюда лезть и не стоит. Так как при пожаре аварийность капитального здания тоже будет, возможно и его придется перестраивать чтобы вновь ввести в эксплуатацию |
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 10:39 |
|
| savit писал(а): |
| Но с другой стороны если вы будите брать аналоги аренды таких же магазинов тогда и корректировать нечего. |
Замечательная идея. Воспользуюсь, если найду аналоги. Буду стараться.
В этом случае только кумулятивную ставку нужно "накрутить", потому что аренда в этих павильйонах на 15- 20% выше чем, в капит. зданиях. По крайней мере, у нас в городе. Это чтобы их РС в космос не улетела
| savit писал(а): |
| Как на меня то самый главный риск это снос этих МАФов, если есть возможность заглянуть в генплан и понять что там предусмотрено тогда можно попробовать с этого что то вымутить |
Они есть в генплане. Ну тоесть у нас как такового генплана в городе нет, его нужно заказать и оплатить, а денег нет. Есть кусочки генплана Но на карту они внесены, и если генплан будет делаться, они там стопудово будут. |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 11:46 |
|
[quote="Серый"]
| Aleks писал(а): |
Так и определите рыночную стоимость Прав пользования землей, а не капитализацией/дисконтирвоанием чего-то там. |
Как мне кажется, "эту рыночную стоимость ППЗ" определяет именно рынок, устанавливая уровень арендных ставок на помещения, расположенные в том или ином месте. А в затратном подходе ППЗ обычно определяется "не рыночно", скажем так, а, как вы правильно сказали, дисконтируя и капитализируя чего-то там..... |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 17:31 |
|
Да, мне кажется доходник тут в самый раз будет. Он учтет и землю, и доходы. Только вот с рисками затрудняюсь. |
|
|
|
|
Елик
Сообщения: 114
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июн 2011 12:41 |
|
Подобная запара. Павильойн(автомагазин 60 кв.м.) на территории гос.предприятия, расчет для аренды, тех. паспорта нет, на балансе как "споруда".
Затратку можно осметить + ППЗУ, а вот доходник при ставках 30-40 у.е. за квадрат дает "аномальные" цифры. Возможно пустить это как "індивідуально визначене майно", тогда и методике расчета АП это уже 10% от стоимости, а не 18%. Остается решить как это в категорию "рухоме" отнести. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июн 2011 13:54 |
|
| Елик писал(а): |
Подобная запара. Павильойн(автомагазин 60 кв.м.) на территории гос.предприятия, расчет для аренды, тех. паспорта нет, на балансе как "споруда".
Затратку можно осметить + ППЗУ, а вот доходник при ставках 30-40 у.е. за квадрат дает "аномальные" цифры. Возможно пустить это как "індивідуально визначене майно", тогда и методике расчета АП это уже 10% от стоимости, а не 18%. Остается решить как это в категорию "рухоме" отнести. |
Тут в затратке нужно внимательно просчитывать ППЗУ. Обычно это право у Гос очень большое по этому и АП такая. В доходном при расчете ЧОД это же ППЗУ уже с минусом, как затраты. Ведь в жизни арендная плата за торговое место (ЗУ), что для палатки, что для ларька практически одинакова.
В итоге должно, если все правильно сделано, сойтись с приемлемой точностью.
Как говорил К. Прутков "Зри в корень", а он в АП за ЗУ = торговое место. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Пн, 05 Сен 2011 16:28 |
|
В оценке временный торговый павильон (временный объект торговли) . Срок аренды земли и срок разрешения на торговлю заканчивается через несколько месяцев .
Вот вроде бы все сошлись во мнении в данной ветке, что нужно считать затраткой.
Но павильон находится на городской земле и законадательных оснований продления или перезаключения договора аренды земли в случае смены владельца павильона нет. Но зато в договоре аренды земли есть пункт что арендатор обязан вернуть земельный участок по истечении договора аренды земли в первоначальном состоянии, то есть освободить участок от строений. Демонтаж павильона без разборки невозможен 9сварная конструкция). Так как же мне оценивать павильон или по стоимости воссозадния (замещения) с учетом износа либо через стоимость ликвидации? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 05 Сен 2011 16:54 |
|
Уважаемый Vad.
За чем Вы лезете, пардон, в эти дебри типа, че будет, чем душа успокоится.
У вас есть ОО и ДАТА оценки. Вот и считайте РС павильона + ППЗУ до окончания договора аренды.
А че там будет потом не наша печаль. Может снесут не продлив договор, а может продлят договор на ЗУ и не снесут. Все это уже НА ДРУГУЮ ДАТУ ОЦЕНКИ.
PS: коллеги, не надоело прогнозы строить типа Глоба????  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 08:39 |
|
rudge и все равно у меня есть сомнения.
Во первых цель оценки - определение рыночной стоимости. Нац стандарт №1: Рыночная стоимость - стоимость за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке...... Вы же предлагаете определить стоимость в использовании - стоимость которая рассчитывается исходя из современных условий использования объекта оценки и может не соотвествовать его НЭИ (Нац стандарт №1).
Вы как покупатель готовы уплатить за такой объект сумму эквивалентную стоимости строительства этого павильона? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 06 Сен 2011 09:44 |
|
| Vad писал(а): |
Во первых цель оценки - определение рыночной стоимости. Нац стандарт №1: Рыночная стоимость - стоимость за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке...... Вы же предлагаете определить стоимость в использовании - стоимость которая рассчитывается исходя из современных условий использования объекта оценки и может не соотвествовать его НЭИ (Нац стандарт №1). |
А по чему Вы вдруг решили что "стоимость в использовании" в данном случае не отвечает НЕИ НА ДАТУ ОЦЕНКИ и она не РЫНОЧНАЯ? Я на пример не знаю не проведя анализ аналогов.
Далее
ОО есть и "работает".
Его состояние - определено.
ППЗУ - есть (договор аренды ЗУ).
В чем проблема????????????
В том что Вы в качестве пророка, а не оценщика Вы хотите хотите выступить, предвещая то что договор на ЗУ не будет продолжен. А я говорю БУДЕТ (далее пальцы веером ). Кто из нас прав??????????? Правда спорно?
А вот то что ОО (см выше выделенное) НЕОСПОРИМО
| Цитата: |
| Вы как покупатель готовы уплатить за такой объект сумму эквивалентную стоимости строительства этого павильона? |
Ну мне то он не нужен. И не в конкретном покупателе дело. Тут опять же анализ рынка нужен. Подбор аналогов, с такими же условиями договоров по аренде ЗУ (сроки). Если рынок есть то покупка состоится. Если нет аналогов (по условиям договора) то поправка на риск периода до окончания договора.
PS если бы я занимался торговлей то вполне возможно я бы купил за стоимость = стоимости воссоздания если она ниже РС. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Елик
Сообщения: 114
|
| Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 12:45 |
|
Столкунулся с расчетом МАФа для аренды. ЗАгвоздка в том что расположен на територии метрополитена. Как быть в таком случае с ППЗУ? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 12:58 |
|
|
|
|
Colibri
Сообщения: 52
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 06 Апр 2012 22:53 |
|
|
|
|
Reff
Сообщения: 318
Откуда: небольшой городишко
|
| Добавлено:
Сб, 21 Апр 2012 23:38 |
|
Про МАФ (киоски, павильоны) можно глянуть здесь :
http://aventa.kiev.ua/ |
_________________
Закон один для всех, только исключения у всех разные!. |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2012 23:06 |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
