Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  оценка здания бывшей школы Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5  След. Автор Сообщение Анатолий Гость Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 07:04 Коллеги! Пытаюсь оценить здание школы. Если есть мысли особенно по функциональному износу- помогите. Школа более 5 лет не функционирует. частично (10%) занимают предприниматели- производственники. Думаю НЭИ - производственное, офисы у нас не в почете. Площадь более 3400 кв.м. - трехэтажная. Помогите... кто чем сможет. Анатолий Гость Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 09:20 Посидел, подумал... А что, если функциональный износ здания школы определить отношением усредненной стоимости куб.м. зданий различного (наиболее эффективного и (или) вероятного направления использования) к стоимости 1 куб.м школьного здания. Например по Сб. УПВС №18 механические и деревообделочные мастерские, по Сб.№ 14 – легкая промышленность. И получится (11,8+9,6+15,3+14,4+14,9)/5/21,67=0,64 – функциональный износ. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 09:33 в общем, правильный ход мысли. олефиренко такое предлагала как один из вариантов. только иногда он может давать больше единицы значение, и тогда будет удорожание. Гость Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 10:38 Вопрос, конечно, интересный. Я бы предложил расчитать через рынок, если это возможно. Предложенный метод расчета тоже имеет право на жизнь, но не учтена такая прикольная штука, ка этажность: аналоги мастерских все одноэтажные и приспособленные для пром.целей, а на 2 и 3 этажах школы не каждое производство и разместишь как с точки зрения удобства, так и несущей способности элементов перекрытия. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 11:17 правильно, Гость! а вобще по функциональному назначению вопрос - школу уже переоформили как здание/помещения производственного или иного назначения (кроме как предыдущего, т.е. "образование, культура и т.п.")? если ценить как раз для мастерских (если они заказчики), то тут есть функц. износ, а если под офисы (вдруг), под торговлю или что-либо подобное...то школа неплохой вариант для переделки ее под эти помещения и тут функц износ, как правильно сказала Занозочка, может еще и быть больше 1, в таком случае лучше в него не лезть... так что сначала вопрос: кто заказчик и с какой целью, а потом можно поразмышлять )) _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 14:56 Хотелось бы акцентировать ваше внимание, при решении этой проблемы, на терминологию. А именно: является ли этот случай функциональным износом (ФИ)? НС №1 «функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки;» Так как ФИ это утеря ПЕРВИЧНЫХ функциональных характеристик, задаемся вопросом, а было ли у этого объекта при его построении заложены функциональное назначение: производственные площади? По-моему для школы, в большей части ее площадей, ответ очевиден – нет, не было у нее в назначении при ее постройке что в ней будут располагаться производственные цеха, мастерские и лаборатории. Отсюда следует вывод что это НЕ функциональный износ. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 15:27 тогда какой? внешний? износ-то ведь налицо, а? Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 15:42 zanoza писал(а): тогда какой? внешний? износ-то ведь налицо, а? Ну да. Поменялись социально-экономические факторы и в данной местности (районе, городе, области, стране… галактике) и стали не нужны школы, а очень жутко востребовались производственные площади. Чем не внешний износ? А что на лицо видно, кроме физ.. износа? Серый Гость Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 15:46 Абсолютно согласен с Hard_Pragmatic. Это не функциональный износ -в помещениях можно продолжать учиться (если не изменились функциональные требования к помещениям), другое дело, что некому учиться, так это уже внешний (экономический) износ-износ, в первую очередь в данном случае, вследствии социальных и экономических факторов (социальное обеспечение населения, изменение возрастного состава населения, изменение демографической ситуации и т.д.) КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 22:31 Мммм… тут такое дело… в общем, если НЭИ этого здания – производственные помещения (а это еще нужно доказать!!!), то это на самом деле функциональный износ… Дело в том, что получается, что планировочная схема здания не соответствует его НЭИ, но этот износ, в отличии от внешнего, является устранимым… возможно, конечно, что этот износ будет устранять нецелесообразно (т.е. затраты на его устранение не будут экономически оправданы, так называемый неустранимый износ), но это всё равно не меняет дело, т.к. проблема заключается именно в самом здании, вернее его план. схеме. Это почти тоже самое, как если бы в здании была, например, неудачная сетка колон… вот построили его так глупо… Еще раз… в той ситуации, которую описал Прагматик, все сдвиги на рынке привели к тому, что это здание является востребованным, но именно как производственное, однако оно проигрывает своим конкурентам (нормальным производственным зданиям) из-за своей планировочной схемы. Внешний износ приведет к тому, что обесценятся любые здания, функциональный же приведет к обесценению конкретного здания ввиду несоответствия его функциональных качеств требованию рынка. Что касается расчета, то в теории он может быть посчитан, например, как потеря в доходах от аренды (такие неудобные для производства помещения сдаются дешевле, чем удобные). Если же идти по тому пути, о котором Вы упоминаете, то здесь расчет функц. износа должен выглядеть так (остальные износы условно отсутствуют): стоимость строительства производственного здания 100 грн. ст-ть строительства здания школы 150 грн расходы на перепланировку 40 грн Стоимость здания школы 100 – 40 = 60 грн. (соответственно функц. износ данного здания школы составит 150 – 60 = 90 грн) Если же Вы соотнесете ст-ть строительства школы и произв. помещений, то получите 100/150 = 0,667 В результате расчета получите 150 х 0,667 = 100 грн. Покупатель не заплатит за здание школы 100 грн, т.к. ему еще нужно будет вложить 40 грн для переоборудования её в произв. здание, в результате чего этот проект обойдется ему в 140 грн. Дешевле окажется построить новое производственное здание за 100 грн. а вот 60 грн его устроят, т.к. вложив еще 40 грн он получит производственное здание. Здесь один нюанс, Вы должны правильно определить НЭИ. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 20 Апр 2006 12:28 Цитата: Еще раз… в той ситуации, которую описал Прагматик, все сдвиги на рынке привели к тому, что это здание является востребованным, но именно как производственное, однако оно проигрывает своим конкурентам (нормальным производственным зданиям) из-за своей планировочной схемы. Еще раз… Цитата: задаемся вопросом, а было ли у этого объекта при его построении заложены функциональное назначение: производственные площади? По-моему для школы, в большей части ее площадей, ответ очевиден – нет, не было у нее в назначении при ее постройке что в ней будут располагаться производственные цеха, мастерские и лаборатории. Этого выражения я совсем не понял Цитата: Внешний износ приведет к тому, что обесценятся любые здания Почему только внешний? ЛЮБОЙ износ приведет к тому, что обесценятся любые здания А вот тут Цитата: функциональный же приведет к обесценению конкретного здания ввиду несоответствия его функциональных качеств требованию рынка. ты упускаешь самое важное и принципиальное слово – «первичных» функциональных качеств… Поэтому в контексте Фун. износа мы должны рассматривать несоответствие тех функциональных качеств, которые были изначально заложены в объект. И если школа строилась для обучения то и рассматривать (повторюсь в контексте Фун. износа) надо утерю только тех функциональных качеств, которые характеризуют процесс обучения, например: вместимость, планировка, освещение, теплоизоляция, обеспечение водой, канализацией, искричеством и т.д. и т.п. Другое дело что некоторые из этих функциональных качеств могут пересекаться с теми которые необходимы для производственных площадей. По-поводу приведенного тобой расчета полностью согласен, так что использование соотношения ед. показателей УПВС не самое корректное (если не сказать совсем не корректное) p/s/ а если ты опять будешь спорить, то я воспользовавшись личным знакомством с модератором, попрошу тебя забанить лягушка Возраст: 47 Сообщения: 147 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 20 Апр 2006 12:50 Hard_Pragmatic писал(а): p/s/ а если ты опять будешь спорить, то я воспользовавшись личным знакомством с модератором, попрошу тебя забанить Забанить = в баню.... в шостку? .... тогда и я Цитата: воспользовавшись личным знакомством с модератором, попрошу тебя забанить Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 20 Апр 2006 12:52 Извиняюсь, а какого такого модератора вы имеете ввиду? _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 20 Апр 2006 13:16 Trinichka писал(а): Извиняюсь, а какого такого модератора вы имеете ввиду? Того, который записан модератором в этом разделе. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 22 Апр 2006 12:10 Ты точно с кем-то договорился… если не с модератором, то с электросетями… позавчера писал тебе ответ, так вырубили свет… и всё слетело… потом был занят поуши… вот сегодня только добрался до инета… сори за задержку… ну и писать заново все уже нет сил, так шо вкратце По поводу Цитата: задаемся вопросом, а было ли у этого объекта при его построении заложены функциональное назначение: производственные площади? По-моему для школы, в большей части ее площадей, ответ очевиден – нет, не было у нее в назначении при ее постройке что в ней будут располагаться производственные цеха, мастерские и лаборатории. не спорю, у школы не было заложено функциональное назначение – производственное здание, но если у данного здания НЭИ, на данный момент, это производственные площади, то и рассматривать его нужно, как производственное (конечно в случае расчета рын. ст-ти). Кстати, и кто тебе сказал, что здесь вообще есть экономический износ? Из условия задачи этого не видно однозначно… а вдруг там производственные здания стоят 1000 у.е./м.кв. при стоимости строительства 200 у.е./м.кв. и школа тоже стоит больше, чем стоимость её строительства, например р.с. = 900 у.е./м.кв., а ст-ть строительства 300 у.е./м.кв. … что тогда? Где твой внешний износ? Просто школа оказалась не нужна, а вот производственное здание нарасхват…. и поверь мне, её, в такой ситуации, купят, и перепланируют под производственное помещение… другой вопрос за какую сумму её купят… ведь её нужно будет реконструировать, а вот это уже и есть функциональный износ. Так вот, в таком случае расчет функционального износа может выглядеть следующим образом: Ст-ть земли = 1000 х 10 м.кв. (площадь здания) – 200 х 10 м.кв. = 8000 у.е. 900 х 10 - 300 х 10 = 6000 у.е – 8000 = -2000 у.е. Функциональный износ составил 2000 грн. Для проверки 8000 + 300 х 10 = 11000 у.е. (ст-ть без Фин. из) – 2000 у.е. (Фун. из) = 9000 у.е. или 9000 / 10 = 900 у.е./м.кв. Т.е. покупая школу за 900 у.е./м.кв. покупатель планирует потратить еще 2000 у.е. и получить производственное здание. Экономический износ здесь ни причем… он просто отсутствует, зато, как видишь есть функциональный, и именно об этом был вопрос… человек спросил о функциональном износе… сознательно или нет, этого я не знаю, но он написал: Анатолий писал(а): Если есть мысли особенно по функциональному износу- помогите. Знаешь, ты подстраиваешь условие задачи под себя, а нужно самому подстраиваться под условие задачи… скорее всего в реальной ситуации, описанной автором вопроса, присутствует и Фун. из. и Внешн. износ. НО… в вопросе разговор шел именно о функциональном износе и его расчете, автор ничего не спрашивал о внешнем износе. Ты же начал его втискивать именно в рамки внешнего износа. Думаю, что всё выглядит следующим образом: Экономическая ситуация в данном районе сложилась таким образом, что здание школы обесценилось (внешний износ). В результате этого обесценения НЭИ данного здания изменилось, с изменением НЭИ у данного здания появился функциональный износ… его конструктивно-планировочная схема нуждается в изменениях… так вот именно функциональный износ рассчитывается так, как я описывал в предыдущем посте, с которым ты согласился: Hard_Pragmatic писал(а): По-поводу приведенного тобой расчета полностью согласен, так что использование соотношения ед. показателей УПВС не самое корректное (если не сказать совсем не корректное) Пойми [align=center:268cfdc1f8]экономический износ нельзя устранить путем изменений в самом здании. Таким образом, можно устранить только два вида износа:[/align:268cfdc1f8] 1. Физический 2. Функциональный Поэтому, если после перепланировки здание изменит свою стоимость, то это не имеет отношение к экономическому износу, это ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Сб, 22 Апр 2006 17:04 Да Ковал что-то ты последнее время совсем не брезгуешь софистикой и демагогией. Цитата: Т.е. покупая школу за 900 у.е./м.кв. покупатель планирует потратить еще 2000 у.е. и получить производственное здание. Экономический износ здесь ни причем… он просто отсутствует, зато, как видишь есть функциональный, и именно об этом был вопрос… Блестящая логика и доказательство! Резюме: экономический износ – отсутствует потому что он «здесь не причем» браво! Далее Цитата: Знаешь, ты подстраиваешь условие задачи под себя, а нужно самому подстраиваться под условие задачи… скорее всего в реальной ситуации, описанной автором вопроса, присутствует и Фун. из. и Внешн. износ. НО… в вопросе разговор шел именно о функциональном износе и его расчете, автор ничего не спрашивал о внешнем износе. Ты же начал его втискивать именно в рамки внешнего износа. Ну уж извините, если с моей точки зрения вы начали рассчитывать величину которую ошибочно называете функциональным износом вместо экономический износ, то я посчитал себя вправе вам об этом сказать, вот и все. Ну а теперь самое главное, так сказать вернемся к азам оценочной деятельности и вспомним, как рассчитывается стоимость ФИ и ЭИ. (НС №1 и №2) ФИ Цитата: величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Остановимся пока тут. И спросим себя (в тысячный раз!) где у нас есть наличие признаков несоответствия потребительских характеристик Школы современным требованиям, предъявляемым к (внимание!) ПОДОБНОЙ недвижимости на рынке. И прежде чем отыскивать эти наличия решим, что для Школы является ПОДОБНОЙ недвижимостью. Как известно из НС№1 Цитата: подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість; Ну и? стоит ли говорить о том что Цеха НЕ являются ПОДОБНОЙ недвижимостью для Школы (хотя эти самые Цеха и признаны анализом НЭИ как наиболее эффективное использование). Может быть, кому-то может показаться спорным утверждение (но в данном случае с большой натяжкой), что Цеха «за своїми характеристиками та (або)властивостями» НЕ являются подобными Школе. Но я думаю, утверждение о том, что Школа и Цеха НЕ имеет «таку саму інвестиційну привабливість» более чем бесспорно. Тем более этот факт мы выяснили при НЭИ. Ну а коль скоро это НЕ подобные объекты то и исходить нам, при попытке выявления признаков ФИ, не из чего. Хотя для очистки совести можем посмотреть на дальнейшую процедуру расчета ФИ Цитата: Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки; и убедиться в том что все упирается или в признаки этого самого ФИ (которые мы не выявим при таком НЭИ) или в стоимость «функціонального» аналога. Но опять же Цитата: функціональний аналог - нерухоме майно, яке за своїми функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане подібним майном до об'єкта оцінки; т.е. как говориться в анекдотах про военные инструкции: «смотри п.1» Теперь как же рассчитывать ЭИ Цитата: величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; Это пропускаем. Во-первых тут рассматривается доход, во-вторых опять «подібного нерухомого майна», а в-третьих и самых главных тут все написано таким «простым и доходчивым» языком, что я думаю авторы так и не выразили все то что хотели сказать Переходим сразу к методу Цитата: … порівняння …цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками ; Чувствуешь разницу между «подібне нерухоме майно» и «подібне нерухоме майно, але подібне за іншими суттєвими ознаками»? Т.е. тут уже с этой оговоркой "суттєві ознакаи" теперь можно сравнивать Цеха и Школу. Во-первых проведенный НЭИ, во-вторых как не крути у них есть общие существенные признаки. Так вот твой расчет износа как раз и произведен совершенно в точности с этим методом!!! Вот ведь какая штука, ты рассчитал ЭИ! Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Сб, 22 Апр 2006 18:16), всего редактировалось 1 раз Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Сб, 22 Апр 2006 18:11 Теперь по-поводу твоих КРАСНОречивых утверждений Цитата: Пойми экономический износ нельзя устранить путем изменений в самом здании. Таким образом, можно устранить только два вида износа: 1. Физический 2. Функциональный Я думаю что это наверно совершенно правильное утверждение. Но вот ведь беда, оно ни как не опровергает нашу ситуацию. Так как исходя из НЭИ и наших предпосылок, мы создали модель и рассчитали по ней всего лишь ВЕЛИЧИНУ ЭИ, пойми ВЕЛИЧИНУ и только! И если в дальнейшем здание Школы будет реконструировано на сумму этой самой величины ЭИ то: Во-первых сумма ЭИ уже будет называться не ВЕЛИЧИНА ИЗНОСА а ИНВЕСТИЦИИ И во-вторых и в самых главных в результате получиться НЕ первоначальный объект оценки (Школа) а совсем ДРУГОЙ объект (Цех), который не по физическим не по функциональным и не по юридическим параметрам не будет соответствовать Школе, это будет СУТЬ ДРУГОЙ объект. Таким образом, у Школы не устраняется ЭИ, а просто рассчитывается. И в случае реконструкции, с точки зрения оценки, Школа прекращает свое существование как объект оценки и переходит в объект оценки – Цех. (гы гы а все почему?, а все потому что вновь созданный Цех это другие ПЕРВИЧНЫЕ функциональные характеристики) А вот как раз про Физ.Из и ФИ такого не скажешь, да в будущем они будут Инвестициями, но они не изменят суть объекта и поэтому это будет считаться устранением износа. З.ы. №1 Вобщем судя по себе, я думаю что эта путаница возникает из-за непроизвольного смешивания в голове и в ходе этой дискуссии понятий и методов Затратного и Доходного подходов. А надо остановиться и вспомнить что здесь разговор идет о Затратном методе и как известно суть его в том что бы подсчитать затраты на воссоздание объекта в том виде в каком он есть, без каких либо заглядываний в будущее (грубо) З.ы. №2 В честь Великого праздника я не буду просить модератора тебя забанить Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Сб, 22 Апр 2006 22:08), всего редактировалось 1 раз Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 22 Апр 2006 21:44 Цитата: Во-первых сумма ЭИ уже будет называться не ВЕЛИЧИНА ИЗНОСА а ИНВЕСТИЦИИ ваще из области фантастики а я еще в начале попросил автора темы уточнить ЦЕЛЬ оценки и ЗАКАЗЧИКА (фонд, например какой-то или частное лицо - владелец цеха - ведь єто имеет значение) тогда бы все эти демагогии не имели места, а присутствовало нормальное решение задачи, а то без бутылки тут не разберешься.... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вс, 23 Апр 2006 12:26 Ну да… ты всё пишешь правильно, вот только забываешь, что для того и проводится анализ НЭИ, что бы определить инвестиционную привлекательность. Цитата: подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість; Как оказалось, данное здание (здание школы) имеет инвестиционную привлекательность, именно как производственное здание. Поэтому и рассматривать его нужно как здание, которое будет использоваться как производственное, а не как будущую школу. А раз так, то прости, но и требования к данному зданию уже нужно предъявлять не как к зданию школы, а как к производственному зданию и функциональным аналогом для этого здания будет уже не здание школы, а производственное здание, ведь затратный подход основан на принципе замещения, т.е. инвестор не купит здание дороже, чем сумма, за которую ему обойдется строительство объекта с той же полезностью. Ну не будет он строить здание школы, он построит производственное здание и поэтом рассматривать здание школы он будет, как производственное здание, а отсюда и появляются новые первичные функциональные качества. Итак, мы имеем здание с перспективой использования его под производство. Его нынешнее назначение явно не совпадает с перспективным, и для того, что бы его использовать в соответствии с его НЭИ это здание необходимо реконструировать, и после реконструкции его стоимость увеличится. Думаю, что в этом мы с тобой согласны. Ну, а теперь поверь, что путем реконструкции нельзя устранить внешний износ, он потому и называется внешним. Путем реконструкции ты не изменишь влияние социально-экономических или экологических факторов, а вот функциональные характеристики объекта изменятся. И пусть эти новые функциональные качества не были заложены изначально, просто они появились в результате влияния социально-экономических факторов, и это был внешний износ. Да, ВОЗМОЖНО (как вариант), что именно внешний износ привел к тому, что функциональное назначение здания нужно менять, но расходы на изменение конструктивно-планировочной схемы это не есть расходы на устранение влияния социально-экономических факторов, это расходы на устранение неудобств, связанных с данной конструктивно-планировочной схемой при использовании данного здания, как производственного. Здесь ситуация сродни оценки квартир на первом этаже под офис. Если только есть перспектива использовать данное помещение под офис, то и функциональным аналогом сразу станет офис, стоимость которого нужно будет откорректировать на расходы по выведению данной квартиры из жилого фонда, устройство отдельного входа и т.д. Рассматривая данную квартиру, как жилье, мы занизим её стоимость, т.к. рынок рассматривает её с точки зрения её НЭИ, а соответственно и сравнивают её покупатели с офисами, либо с такими же квартирами, которые имеют перспективу стать офисами, но никак не с жильём. Вот здесь видно, что изменение социально-экономической ситуации привело к увеличению стоимости квартир на первом этаже (офисных вариантов), НО!!!! они не стали стоить ровно столько, сколько стоят офисы… а все дело в функциональном износе… нужно делать перепланировку, выбивать отдельный вход и т.д. Тут влияние социально-экономических факторов и влияние функц. износа имеет разные вектора, поэтому, возможно, этот пример будет для тебя более нагляден. Ты, в нашем примере, как мне кажется, смешиваешь в одну кучу и влияние внешнего износа, и влияние функционального износа. Вот смотри, если мы говорим о том, что я правильно посчитал внешний износ, то тогда может получиться забавная ситуация. Добавим рыночную стоимость производственного здания, а всё остальное оставим без изменения: РС произ. зд. = 70 грн. Ковал писал(а): стоимость строительства производственного здания 100 грн. ст-ть строительства здания школы 150 грн расходы на перепланировку 40 грн Стоимость здания школы 100 – 40 = 60 грн. (соответственно функц. износ данного здания школы составит 150 – 60 = 90 грн) Видишь, здесь рыночная стоимость меньше, чем стоимость строительства производственного здания и такая ситуация встречается очень часто. Как думаешь, за счет чего так получилось? Давай предположим, что физический износ отсутствует, какой вид износа тогда влияет на стоимость данного здания? Я считаю, что внешний, так как априори у нас произв. здание белое и пушистое, т.е. без функционального износа. А теперь давай смотреть, что будет с нашим зданием: ст-ть строительства здания школы 150 грн расходы на перепланировку 40 грн Стоимость здания школы 100 – 40 = 60 грн. (соответственно ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИЗНОС (в моём варианте это был функц. знос) данного здания школы составит 150 – 60 = 90 грн) Т.е., по-твоему, разумный инвестор купит здание школы за 60 грн, а затем вложит еще 40 грн в перепланировку? Ну и кто его тогда назовет умным? Ведь тогда производственное здание обойдется ему в 100 грн, а такие же здания на рынке продаются за 70 грн. А ведь экономический износ мы уже посчитали. Если здесь есть еще и функциональный износ, то раскажи мне что это такое... т.е. опиши его влияние, ведь мы уже переделали всё здание в производственное... изменили планировку, инжинерные сети и т.д. На этом примере видно, что учитывая только расходы на перепланировку здания школы, мы не учли внешний износ, который составит в данном случае 30 грн. Тогда получим рын. ст-ть здания школы: 150 – 90 – 30 = 30 грн. Т.е. после того, как инвестор приобретет здание школы он вложит в устранение функционального износа 40 грн, в результате чего получит производственное здание 30 + 40 = 70 грн. Так что давай так… борщ отдельно, мухи отдельно. Износ, который можно устранить путем изменения планировки здания – функциональный, тот, который влияет на весь рынок, а не на отдельно взятое здание – внешний. З.Ы. Hard_Pragmatic писал(а): З.ы. №2 В честь Великого праздника я не буду просить модератора тебя забанить Фух… это хорошо… а то я уже стали искать выходы на администратора Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 23 Апр 2006 14:46 Фух, войны гигантов обойдуться без моего вмешательства. _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 25 Апр 2006 09:55 Мне все больше и больше нравиться твой способ ведения дискуссии. Сначала ты упрекаешь меня в том что: КовАл писал(а): Знаешь, ты подстраиваешь условие задачи под себя, а нужно самому подстраиваться под условие задачи… А потом ты же этим и пользуешься КовАл писал(а): Вот смотри, если мы говорим о том, что я правильно посчитал внешний износ, то тогда может получиться забавная ситуация. Добавим рыночную стоимость производственного здания, а всё остальное оставим без изменения: РС произ. зд. = 70 грн. Дык дорогой!, если у нас есть РС=70 грн. то и дальнейший расчет будет другим! Тогда величина ЭИ просто напросто будет рассчитываться как: ст-ть строительства здания школы 150 грн расходы на перепланировку 40 грн Стоимость здания школы 70 – 40 = 30 грн. Соответственно ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИЗНОС данного здания школы составит 150 – 30 = 120 грн. И в данном случае на фиг не нужно знать стоимость строительства произв. Здания (100 грн.), ибо сказано в библии: Цитата: … порівняння …ЦІН продажу (ЦІН пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна… Именно ЦЕН и ни чего другого! Поэтому стоимость строительства здания можно даже не узнавать, если у нас есть РС произв. зданий. Резюмирую телеграфным способом: 1. Естественно что в общей задаче будут присутствовать и ФИ и ЭИ 2. В нашей задаче когда утрировано существуют два устойчивых состояния Школа/Цех мы можем рассчитать только ЭИ, так как признаков ФИ по определению не обнаруживается. 3. Рассчитанный ЭИ Школы есть количественная величина и не более. 4. Рассчитанный ЭИ для ШКОЛЫ не устраним. В случае реконструкции школы на сумму денег равную величине ЭИ получиться совсем другой объект оценки – ЦЕХ. Поэтому сделав реконструкцию мы не устраним износ для ШКОЛЫ мы создадим другой объект – ЦЕХ. 5. В случаи ФИ и Физ..Износа дальнейшая реконструкция ШКОЛЫ на величины ФИ и Физ..Износа устранит эти износы и сохранит ШКОЛУ как объект оценки, поэтому они и считаются устранимы. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 25 Апр 2006 20:11 Hard_Pragmatic писал(а): если у нас есть РС=70 грн. то и дальнейший расчет будет другим! Тогда величина ЭИ просто напросто будет рассчитываться как: ст-ть строительства здания школы 150 грн расходы на перепланировку 40 грн Стоимость здания школы 70 – 40 = 30 грн. Соответственно ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИЗНОС данного здания школы составит 150 – 30 = 120 грн. И в данном случае на фиг не нужно знать стоимость строительства произв. Здания (100 грн.) Дорогой, я тебе просто хотел сказать, что величина Э.И. это не расходы на перепланировку… одно к другому не имеет отношения, а твоё телеграфное: Hard_Pragmatic писал(а): 4. Рассчитанный ЭИ для ШКОЛЫ не устраним. В случае реконструкции школы на сумму денег равную величине ЭИ получиться совсем другой объект оценки – ЦЕХ. Поэтому сделав реконструкцию мы не устраним износ для ШКОЛЫ мы создадим другой объект – ЦЕХ. 5. В случаи ФИ и Физ..Износа дальнейшая реконструкция ШКОЛЫ на величины ФИ и Физ..Износа устранит эти износы и сохранит ШКОЛУ как объект оценки, поэтому они и считаются устранимы. похоже на отмазку Дело в том, что пофиг что получится в результате перепланировки… хоть паровоз… неустранимый износ – износ, который невозможно устранить физически, либо не целесообразно устранять с экономической точки зрении. А в данном случае это устранимый износ и нет разницы, что получится в результате его устранения… было бы выгодно и физически возможно его устранить и будет всё ОК. Hard_Pragmatic писал(а): Стоимость здания школы 70 – 40 = 30 грн. Соответственно ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИЗНОС данного здания школы составит 150 – 30 = 120 грн. Забавно, давай представим, что это всё действительно Э.И. Но давай посмотрим, что получится в такой ситуации: Сегодня инвестор построил здание школы за 150 грн… сегодня это выгодно, а завтра он проснулся и оказалось, что здесь иметь школу не выгодно, а выгодно иметь цех. Он взял и вложил 40 грн в реконструкцию и у него получился прекрасный цех стоимостью 70 грн. Тебе не кажется, что что-то здесь не вяжется? Куда-то пропали еще 150 – 40 – 70 = 40 грн. Тебе не кажется, что для здания школы внешний износ будет равен 150 – 70 = 80 грн, а функциональный как раз и составит 40 грн – расходы на перепланировку? Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 26 Апр 2006 22:06 Тяжело тут спорить, особенно когда твоим аргументам с указанием формулировок из первоисточников и нормативки, противопоставляются аргументы типа: «одно к другому не имеет отношения» «похоже на отмазку» «Тебе не кажется, что что-то здесь не вяжется?» особенно если в примере Цитата: Забавно, давай представим, что это всё действительно Э.И. Но давай посмотрим, что получится в такой ситуации: Сегодня инвестор построил здание школы за 150 грн… сегодня это выгодно, а завтра он проснулся и оказалось, что здесь иметь школу не выгодно, а выгодно иметь цех. Он взял и вложил 40 грн в реконструкцию и у него получился прекрасный цех стоимостью 70 грн. Тебе не кажется, что что-то здесь не вяжется? Куда-то пропали еще 150 – 40 – 70 = 40 грн. поменять «-» на «+», памятуя о том что затраты должны быть с одним знаком а стоимость аналога с другим знаком и тогда все вяжется 150+40-70=120 он же ЭИ. И кстати очень хороший пример ты привел, в котором Школа которая была построена месяц назад так сказать с учетом всех последних технологий в строительстве, материалах, планировке, дизайне и пр. технологиях вдруг резко: «частковою або повною втратило первісні функціональні (споживчих) характеристики» т.е. потребительские и функциональные качества оказались морально устарелыми и непригодными для того чтобы их использовать для обучения детей (первичных характеристик). Возникает знакомый вопрос «Тебе не кажется, что что-то здесь не вяжется?» А для того что бы все вязалось надо просто вспомнить что був «вплив соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки» и поэтому забываем про всякого рода функциональные несоответствия и утраты первичных функций, которых не может быть, потому что Школа построена по последнему слову техники, и начинаем искать «знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки;» Андрей Возраст: 45 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 27 Апр 2006 08:57 Позволите, вставлю свое замечание. В данном случае предпочтительно будет расчитывать стоимость замещения, а она "является стоимостью создания структуры и других улучшений, которые имеют ту же или эквивалентную функциональную пригодность, с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна, и основанную на текущих ценах рабочей силы и материалов". Т.е. функциональным аналогом будет все же новая школа. И тогда, результат того, что она не используется, есть экономический износ. возможно есть и функциональный износ - тут надо смотреть на наличие "ознак функціонального зносу". Мое мнение... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 27 Апр 2006 09:43 Во во И ключевым моментом тут является фраза Андрей писал(а): .. тут надо смотреть на наличие "ознак функціонального зносу". КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 28 Апр 2006 21:02 Hard_Pragmatic писал(а): Тяжело тут спорить, особенно когда твоим аргументам с указанием формулировок из первоисточников и нормативки, противопоставляются аргументы типа: «одно к другому не имеет отношения» «похоже на отмазку» «Тебе не кажется, что что-то здесь не вяжется?» Вот только ненужно строить из себя мученика ты ведь все прекрасно понимаешь… а если нет, то повторюсь… ты всё красиво цитируешь, только забываешь, что: Ковал писал(а): данное здание (здание школы) имеет инвестиционную привлекательность, именно как производственное здание Поэтому давай отсюда и плясать… какие функции будет рассматривать инвестор, как первоначальные у здания с НЭИ = производственное здание? Расчет 150 – 40 – 70 = 40 грн. это расчет недостающей величины… и не больше, так что не ищи в нем тайный смысл Hard_Pragmatic писал(а): И кстати очень хороший пример ты привел, в котором Школа которая была построена месяц назад так сказать с учетом всех последних технологий в строительстве, материалах, планировке, дизайне и пр. технологиях вдруг резко: «частковою або повною втратило первісні функціональні (споживчих) характеристики» т.е. потребительские и функциональные качества оказались морально устарелыми и непригодными для того чтобы их использовать для обучения детей (первичных характеристик). Возникает знакомый вопрос «Тебе не кажется, что что-то здесь не вяжется?» А для того что бы все вязалось надо просто вспомнить что був «вплив соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки» и поэтому забываем про всякого рода функциональные несоответствия и утраты первичных функций, которых не может быть, потому что Школа построена по последнему слову техники, и начинаем искать «знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки;» Да, пример хороший, только давай по полочкам… вернее по порядку, т.е. сначала Hard_Pragmatic писал(а): був «вплив соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки» который обесценил школу до стоимости производственного здания, т.е. в нашем примере до 70 грн. (вот это и есть ЭИ). И если бы конструктивно-планировочная схема школы подходила под производство, то функциональный износ отсутствовал бы. Т.е. её купили бы за 70 грн и использовали, как производственное здание, но в нашем случае оказалось, что её планировка не соответствует её теперешнему НЭИ, поэтому её купят за стоимость 70 – 40 = 30 грн, где 40 грн – функциональный (УСТРАНИМЫЙ) износ… он не имеет отношение к социально-экономическим и экологическим факторам… этот износ зависит от особенности конструктивно-планировочного решения здания и может быть устранен (в отличие от ЭИ, который является НЕУСТРАНИМЫМ) собственником здания. Андрей писал(а): В данном случае предпочтительно будет расчитывать стоимость замещения, а она "является стоимостью создания структуры и других улучшений, которые имеют ту же или эквивалентную функциональную пригодность, с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна, и основанную на текущих ценах рабочей силы и материалов". Т.е. функциональным аналогом будет все же новая школа. Подумайте над тем, что Вы написали. Разве для здания с НЭИ = производственное здание, ФУНКЦИОНАЛЬНЫМ аналогом будет здание школы? Разве здание школы имеет Андрей писал(а): ту же или эквивалентную ФУНКЦИОНАЛЬНУЮ пригодность что и производственное здание? Разве разумный инвестор будет строить здание школы там, где необходимо строить производственное здание? Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 04 Май 2006 15:01 Цитата: Вот только ненужно строить из себя мученика ты ведь все прекрасно понимаешь… Мученик это когда один со своей верой/мнением против веры/мнения всех остальных, поэтому пока с приблизительным счетом 3:1 (Серый, Hard_Pragmatic, Андрей) мученик у нас ты Цитата: а если нет, то повторюсь… ты всё красиво цитируешь, только забываешь, что: Ковал писал(а): данное здание (здание школы) имеет инвестиционную привлекательность, именно как производственное здание Поэтому давай отсюда и плясать… какие функции будет рассматривать инвестор, как первоначальные у здания с НЭИ = производственное здание? Отвечаю: инвестор будет рассматривать в таком случае (и самое главное в ЛЮБОМ другом случае) те функции которые ему необходимы СЕЙЧАС и ЗДЕСЬ т.е. ТЕКУЩЕ НЕОБХОДИМЫЕ. А вот совпадают они или нет с ПЕРВОНАЧАЛЬНЫМИ функциями этого объекта оценки это уже совсем другой ВОПРОС и ответ на этот ВОПРОС и есть ответ на то какой это износ Функциональный или Внешний (по мимо физического). И вообще КовАл ты постоянно приводишь какие-то примеры и постоянно пытаешься убедить нас в целесообразности действий инвестора выгодности того или сего вложения, ДЫК! КовАл ни кто с этим НЕ СПОРИТ мало того все ИМЕННО ТАК И ЕСТЬ, я со всем с этим СОГЛАСЕН! КовАл, вопрос у нас совсем не в этом, а в ФОРМАЛЬНОЙ стороне этих процессов. Есть четкие нормативные определения Фу и Э износов и соответственно их наличие или отсутствие определяется именно по этим формальным признакам. И если написано что: Цитата: функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки; то при определении ФуИ надо рассматривать утрату функциональных характеристик ШКОЛЫ а именно те которые Цитата: характеризуют процесс обучения, например: вместимость, планировка, освещение, теплоизоляция, обеспечение водой, канализацией, искричеством и т.д. и т.п. Другое дело, как выясняется, Инвестору ЗДЕСЬ и СЕЙЧАС (читай из-за «впливу соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки») ни одна из этих функций не нужна и не интересует, но тогда и вопрос с определением Функционального износа отпадает. Функции как были, так и остались, более того эти самые функции и характеристики были и остаются в самом лучшем виде, так как школа построена месяц назад. Ну а теперь самое главное! Как говориться взглянем на привычные вещи под другим свежим углом и не побоимся признаться себе в том, что свято верили в то, что на самом деле таковым не является (я тоже присоединяюсь). Вопрос: где и в каких, более менее серьёзных источниках, четко и однозначно (не косвенно, а прямо) написано, что ЭИ является ТОЛЬКО НЕУСТРАНИМЫМ? В моих поисках чаще всего встречалась фраза «как правило ЭИ неустраним», а это значит, что иногда и/или частично ЭИ как раз устраним и наш случай хааааароший тому пример! Андрей Возраст: 45 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 04 Май 2006 15:50 Это все хорошо и понятно! Инвестор никогда не будет строить то что ему ненужно, если конечно на него не надавят (мешком с долярами). Но вопрос тут в том что НЭИ данной школы - производственное здание, но будет ли оно функциональным аналогом, вот в чем вопрос. Принцип замещения гласит, что аналог будет "замещающим по назначению". Просто мы растянули понятие "замещающее" до невозможности. Производство не будет замещать школу по функциональным характеристикам. И интересами инвестора в затратном подходе мы пренебрегаем. Андрей Возраст: 45 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 04 Май 2006 16:01 Цитата: Как говориться взглянем на привычные вещи под другим свежим углом и не побоимся признаться себе в том, что свято верили в то, что на самом деле таковым не является (я тоже присоединяюсь). Вопрос: где и в каких, более менее серьёзных источниках, четко и однозначно (не косвенно, а прямо) написано, что ЭИ является ТОЛЬКО НЕУСТРАНИМЫМ? Конечно, ЭИ как правило неустраним, "Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей среды." Ребята, а если подумать дальше над нашей школой. Если в здании бывшей школы перед осмотром уже снесли перегородки и полностью подвели его использования как производственного, то тут функциональным аналогом будет производственное здание. От этого и пляшем... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 04 Май 2006 21:13 Прагматик, по поводу устранимого/неустранимого ЭИ. КАК ПРАВИЛО (а не всегда) не устраним данный износ по той причине, что, как говорится, человек может всё… пример устранимого внешнего износа, я думаю, будет следующим: У тебя во дворе устроили свалку… несанкционированно… всё это хозяйство очень дурно пахнет и в результате этого твоя квартира, что естественно, снизилась в цене… налицо внешний износ. Ты очень разозлился и пошел в милицию, санстанцию и т.д. и т.п. Компетентные органы быстро отреагировали на твой сигнал и положили конец этому безобразию… свалку ликвидировали… твоя квартира снова выросла в цене… внешний износ устранён. Но ты пойми, нельзя устранить ВНЕШНИЙ износ, т.е. влияние ВНЕШНИХ факторов, путем изменения самого объекта… потому он и внешний, этот износ, что он не генерируется самим объектом, т.е. для устранения данного износа нужно изменить окружение, а не сам объект. А вот функциональный износ напротив, является проблемой конкретного здания, и, меняя функциональные характеристики данного здания, инвестор может устранить данный вид износа. Получается, что в данном случае, инвестор, перепланировав здание школы в производственное здание, устранил функциональный износ КОНКРЕТНОГО здания, но никоим образом не повлиял на внешние факторы, которые привели к тому, что школа в данном месте оказалась не нужна. И еще, две школы, расположенные в одном и том же месте, но с различной планировкой будут иметь различный СОВОКУПНЫЙ (ВИ + ФунИ) износ именно из-за различия в величине ФунИ, т.е. расходов на перепланировку (устранения функционального износа). По поводу потери ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ функциональных качеств. Тут дело в том, что, как только изменилось НЭИ данного здания, моментально изменились и первоначальные функциональные качества. Т.е. есть ЗДАНИЕ… не важно, здание школы, клуба, поликлиники… есть ЗДАНИЕ С ОПРЕДЕЛЕННОЙ ПЛАНИРОВКОЙ И НАБОРОМ БЛАГОУСТРОЙСТВ. Так вот, раз НЭИ данного здания (еще раз повторюсь… не важно, какого здания… здания школы, клуба, поликлиники… а просто ЗДАНИЯ С ОПРЕДЕЛЕННОЙ ПЛАНИРОВКОЙ И НАБОРОМ БЛАГОУСТРОЙСТВ) производственные помещения, то и рассматривать его будут, как производственное здание, а соответственно и первоначальные функциональные качества у данного здания – обеспечение производства….мммм… каких-то болванок. Вот скажи, если убрать вывеску «Школа» и повесить «Производство болванок», что изменится? Представь, что данное здание купили и разместили в нем производство, и теперь оно называется здание лит. А «Производственный корпус» завода «___», так что, исчез износ? Правильно, не исчез, т.к. планировочная схема здания не позволяет полноценно его использовать под производство, а это и есть функциональный износ. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 05 Май 2006 14:23 КовАл писал(а): Прагматик, по поводу устранимого/неустранимого ЭИ. КАК ПРАВИЛО (а не всегда) не устраним данный износ по той причине, что, как говорится, человек может всё… пример устранимого внешнего износа, я думаю, будет следующим: ….. Кто с этим спорит? Более того ты сам себе доказал что ЭИ может быть УСТРАНИМЫМ, в то время как одним из твоих аргументов в пользу ФуИ было утверждение что это предмет спора это -ФуИ так как ЭИ НЕУСТРАНИМ. КовАл писал(а): Но ты пойми, нельзя устранить ВНЕШНИЙ износ, т.е. влияние ВНЕШНИХ факторов, путем изменения самого объекта… потому он и внешний, этот износ, что он не генерируется самим объектом, т.е. для устранения данного износа нужно изменить окружение, а не сам объект. Слова слова, где это написано и кто тебе это сказал? Могу точно так же сказать тебе на это: для устранения данного износа нужно изменить сам объект т.е. подстроить его под окружение, насколько это возможно, и тогда не обязательно пытаться менять окружение особенно когда это нецелесообразно. Это и будет частичное устранение внешнего износа. КовАл писал(а): А вот функциональный износ напротив, является проблемой конкретного здания, и, меняя функциональные характеристики данного здания, инвестор может устранить данный вид износа. Ошибочка товарищ КовАл! Устранить функциональный износ инвестор может только путем УЛУЧШЕНИЯ существующие функциональные характеристики или ДОПОЛНЕНИЯ их новыми функциональными характеристики, которые необходимы этому зданию для выполнения его первоначальных функций в современных условиях. У тебя же инвестор МЕНЯЕТ их полностью т.е. подстраивает объект под нынешние окружение. КовАл писал(а): По поводу потери ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ функциональных качеств. Тут дело в том, что, как только изменилось НЭИ данного здания, моментально изменились и первоначальные функциональные качества. Ага, вот где у тебя корень твоей софистики. Вдумайся, как могут ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ функциональные поменяться на другие ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ качества, на то они и ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ, это все равно, что сказать что поменялась «первоначальная балансовая стоимость». Как только изменилось НЭИ данного здания, моментально изменились ТРЕБОВАНИЯ к СОСТАВУ и ХАРАКТЕРИСТИКАМ функциональных качеств здания. А первоначальные функциональные качества как были так и остались теперь вопрос стоит в их востребованности в свете нового НЭИ, и если часть из них востребована то тогда возникает второй вопрос, вопрос изношенности этих самых функциональных качеств, отсюда и будет проистекать ФуИ точнее его признаки. А если не одно из этих первоначальных функциональных качеств не было востребовано, то и не может быть и дальнейшего вопроса о рассмотрении изношенности этих самых функциональных качеств, а соответственно и признаков ФуИ. КовАл, еще раз - тут вопрос в ФОРМАЛЬНЫХ признаках того или иного вида Износа и в данном случае (в утрированном варианте) этот износ подпадает под определение ЭИ. Отвлекись от названий Внешний Функциональный Моральный Аморальный, подойди к вопросу формально: износ Х, износ Y и износ Z … кинк Гость Добавлено: Пт, 05 Май 2006 14:43 ИМХО в затратном подходе функциональный аналог - школа, применить физический и внешний износ. В доходном подходе Сдп=ЧОД/Ставка кап. - Затраты на реконструкцию (методом прямой капитализации. чтоб не париться с дисконтированием денежных потоков) - п.16 Нац. стандарта №2: 16. Необхідні витрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінки у відповідність із споживчими характеристиками подібного нерухомого майна, дохід від якого враховувався під час прогнозування чистого операційного доходу об'єкта оцінки, можуть бути враховані під час застосування: методу прямої капіталізації доходу - шляхом зменшення вартості об'єкта оцінки, визначеної відповідно до вимог пункту 12 цього Стандарту, на розмір поточної вартості необхідних витрат, що необхідні для такого приведення; КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 05 Май 2006 20:09 2 Прагматик Давай закончим этот спор... просто не вижу смысла его продолжать. Думаю, что каждый останется при своем мнении, а те, кто читал это всё, сами сделают выводы. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 05 Май 2006 20:25 кОшмар..............я тут сижу, конспектирую и всё жду, что господа Гиганты мысли придут к общему знаменателю, а они Цитата: каждый останется при своем мнении Простите великодушно, но хотелось бы узнать "в чем правда, брат?" _________________ а знаешь, всё ещё будет! Серый Гость Добавлено: Сб, 06 Май 2006 08:13 "Звездные воины" продолжаются, джедаи не сдаются, "Империи наносят ответные удары" Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 06 Май 2006 08:26 Боюсь гиганты в одной песочнице сидят и сорится не будут. _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 15 Май 2006 11:56 Хотелось бы спросить у автора темы: "чем все закончилось"?. тот же вопрос в уважаемым Гигантам. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 15 Май 2006 13:30 SHE писал(а): Хотелось бы спросить у автора темы: "чем все закончилось"?. тот же вопрос в уважаемым Гигантам. По-моему ответ очевиден, четыре человека (Серый, Hard_Pragmatic, Андрей, кинк) против одного говорят, что это внешний износ, к тому же они последними закончили спор аргументированно. З.ы. слова типа "Звездные воины", «гиганты», «песочницы» а уж тем более «сорится» пролетают совершенно в другом воздушном эшелоне и ни как не относятся к нам, более того у них 100% Внешний и Функциональный износ, а Физический отсутствует так это (эти слова) нематериальный актив kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Вт, 16 Май 2006 15:02 Цитата: По-моему ответ очевиден, четыре человека (Серый, Hard_Pragmatic, Андрей, кинк) против одного говорят, что это внешний износ, к тому же они последними закончили спор аргументированно. Мое мнение касается этого конкретного случая. 10% производственных помещений от 3400 кв. м (см. первое сообщение инициатора) - это еще не факт что там нельзя также сделать офис, склад или магазин промышленных товаров. В моей практике был случай с детским садом, где были и цех, и склад, а на втором этаже - магазин секондхенд (с отдельным входом). Если оценка для частичной аренды - кому это надо обосновывать НЭИ всего здания и рассчитывать его функц. и внешний износ? в крайнем случае арендатор спрогнозирует свои затраты чего он хочет от помещения, а то и просто оставит все как есть. А если школа для продажи в одни руки? это ж совсем другое дело Филин Андрей прав, пусть раскрывают цель оценки... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 20 Май 2006 10:30 2 SHE Я попрежнему остался при своем мнении: 1. износ (снижение стоимости) который можно устранить путем перепланировки - функциональный. 2. Возможно... вернее скорее всего, в данном случае имеется еще и внешний износ, но он не может быть устранен путем изменения конструктивно-планировочной схемы самого объекта. З.Ы. К Гигантам я отношения не имею... на самом деле я маленький, белый и пушистый Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 21 Май 2006 12:54 Ну не совсем беленький, но пушистый _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Вс, 21 Май 2006 15:47 2 КовАл энд Hard_Pragmatic спасибо... эх...видно истина все таки в вине. З.Ы. По ходу вопрос к автору темы- чем дело кончилось? расскажите. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 22 Май 2006 09:38 Позволю себе продолжить эту дискуссию, так как предметом этого спора является не философский вопрос (в котором может быть несколько равновозможных мнений и точек зрения), а ФОРМАЛЬНЫЙ вопрос в котором может быть только одно единственное решение. Так вот в этом утверждении Цитата: 1. износ (снижение стоимости) который можно устранить путем перепланировки - функциональный. 2. Возможно... вернее скорее всего, в данном случае имеется еще и внешний износ, но он не может быть устранен путем изменения конструктивно-планировочной схемы самого объекта. прослеживается нарушение причинно-следственной связи, а соответственно и неправильный вывод. ТО каким образом устраняется Износ ни коем образом не определяет ВИД этого Износа. ВИД износа определяется «ознаками його виникнення». И соответственно если по своему происхождению Износ был классифицирован как Износ вида «Х» (в данном случае Экономический), то совершенно не важно каким образом (изменением функциональных, внешних, космических, межатомарных характеристик) он устраняется/не устраняется либо устраняется частично, он этот Износ остается Износом вида «Х». SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 22 Май 2006 15:54 Цитата: ФОРМАЛЬНЫЙ вопрос в котором может быть только одно единственное решение. Неужели, простите, я уже даже перестала верить в то, что может быть одно единсвенное решение. Спасибо Вам. ОГРОМНОЕ. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 22 Май 2006 16:00 SHE писал(а): Цитата: ФОРМАЛЬНЫЙ вопрос в котором может быть только одно единственное решение. Неужели, простите, я уже даже перестала верить в то, что может быть одно единсвенное решение. Ну иногда может и два: правильное и МОЁ HUGO Гость Добавлено: Пн, 22 Май 2006 16:01 Не было времени раньше зайти на форум, но лучше позже чем никогда. Прежде всего хочу высказать свое уважение как Прагматику так и Ковалу. Их мнения и высказывания очень важны для остальных. И эти остальные сами для себя вынесут вердикт истинности - опять же каждый со своей колокольни. Все мы в одной лодке и здесь не может быть победителей и проигравших. Думаю, то что мы видели - так и должно быть. Форум себя оправдывает на 100 %. Теперь ЛИЧНО мое мнение, если позволите. Здесь уже об этом упоминалось. Но я подчеркну - произошла ЦЕПНАЯ РЕАКЦИЯ, а именно внешнеэкономический износ повлек за собой как бы функциональный. И попробуй теперь отдели один от другого. То что они оба присутствуют - лично для меня очевидно. Я бы рассчитал в совокупности оба износа (не выделяя конкретно каждый из них), указал бы на эту специфику в отчете, ну а физ. износ - отдельно. А дальше как обычно. С уважением, КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вс, 28 Май 2006 09:14 Цитата: ВИД износа определяется «ознаками його виникнення». угу... трещина в стене тоже возникла от внешнего влияния (холод/тепло)... будем считать, что это внешний износ Давай продолжим, раз уж хочешь... (сори... чё-то с инетом у меня проблемы... вот долго небыло). Возможно повторюсь, но всё же: В результате влияния внешнего износа изменилось НЭИ, а соответственно и требования к его конструктивно-планировочной схеме. Так вот, если бы конструктивно-планировочная схема школы подходила для размещения производства, то функциональный износ у данного здания отсутствовал бы, и в результате стоимость данного здания снизилась бы только до стоимости производственного здания. Но, так как конструктивно-планировочная схема данного здания не отвечает требованиям, предъявляемым к производственному зданию, то здесь обнаруживается еще и функциональный износ, т.е. несоответствие конструктивно-планировочной схемы здания его НОВОМУ функциональному назначению. Цитата: первоначальные функциональные качества как были так и остались теперь вопрос стоит в их востребованности в свете нового НЭИ, и если часть из них востребована то тогда возникает второй вопрос, вопрос изношенности этих самых функциональных качеств, отсюда и будет проистекать ФуИ точнее его признаки. А если не одно из этих первоначальных функциональных качеств не было востребовано, то и не может быть и дальнейшего вопроса о рассмотрении изношенности этих самых функциональных качеств, а соответственно и признаков ФуИ. Забавно, я думаю, что если бы ВСЕ функц. качества данного здания были не востребованы, тогда его нужно было бы разбирать, а в данном случае его можно перепланировать, т.е. изменить его функциональные качества и адаптировать под новое НЭИ. Т.е. есть стены и крыша, а вот планировка не та... но можно снести ненужные перегородки и построить нужные и т.д. Я вот тебя чё-то не пойму, если бы данное здание НАЗЫВАЛОСЬ бы не здание школы, а производственное здание, но планировка у него была такая же, как и у здания школы, то тогда бы функциональный износ был в наличии, а раз оно называется школой, то функционального износа нет? Я еще раз повторюсь, как только изменилось НЭИ (и при условии, что мы считаем РЫНОЧНУЮ стоимость здания), о названии здания нужно забыть... всё... его уже не рассматривают, как здание школы, и требования к нему, как к зданию для обучения не предъявляют. Теперь это производственное здание, но с неудачной конструктивно-планировочной схемой, а такая неудачная планировка и говорит о наличии функционального износа. HUGO писал(а): произошла ЦЕПНАЯ РЕАКЦИЯ, а именно внешнеэкономический износ повлек за собой как бы функциональный. Согласен по поводу цепной реакции, вто только не вижу проблемы в разделении влияния износов. Износ, который возник из-за неудачной планировки (неудачной для производственного здания) - функциональный, износ, который обесценил данное здание до стоимости производственного здания - экономический (внешний). Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 29 Май 2006 10:35 Цитата: угу... трещина в стене тоже возникла от внешнего влияния (холод/тепло)... будем считать, что это внешний износ В каждой шутке есть доля.... Вот КовАл пока ты не абстрагируешься от этих прилагательных «внешний» «функциональны» и пр. и просто не подойдешь формально (в миллионный раз тебе предлагаю) к этой задаче, в которой по мимо условий есть еще и система координат и законов в которой она должна решаться, мы друг друга ни когда не поймем. А все потому, что твоя система координат это житейская логика (если функции меняем значит функциональный), а здесь должна быть система координат – «Национальные стандарты» и соответственно те определения, которые в них указаны, т.е. формальная логика. Предлагаю тебе и всем интересующимся потестить себя в упражнениях на формальную логику например тут http://tests.holm.ru/tests/192/ и тогда ты поймешь что иногда «улитки являются горами» и «кочаны капусты являются паровозами» Цитата: Я вот тебя чё-то не пойму, если бы данное здание НАЗЫВАЛОСЬ бы не здание школы, а производственное здание, но планировка у него была такая же, как и у здания школы, то тогда бы функциональный износ был в наличии, а раз оно называется школой, то функционального износа нет? Я уже давно понял, что ты меня не понимаешь  А все дело не в названии а в функциональных назначениях для которых строилось это здание т.е. в твоих нелюбимых ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ функциях. Поэтому для меня как для оценщика (хотя и для любого другого человека) твой пример не реален или не полон, мне надо знать для чего в итоге это сооружение строилось и предназначалось изначально, для каких функций ? и тогда от этого и плясать. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 30 Май 2006 21:02 А почему это ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ функции у меня нелюбимые? Я уже говорил, что когда меняется функциональное назначение здания, то меняются и его первоначальные функции... Т.е. если это было здание школы и его НЭИ - обеспечение процесса обучения, то первичные функции - обеспечение процесса обучения. Если же это здание имеет НЭИ - обеспечение выполнения производственных процессов, то и его первичные функции - обеспечение выполнения производственных процессов. В данном случае, исходя из НЭИ, мы должны оценивать наше здание, как производственное, а первоначальная функция производственного здания - обеспечение выполнения производственных процессов. Что касается моего примера... вот тебе ответ на твой вопрос Цитата: мне надо знать для чего в итоге это сооружение строилось и предназначалось изначально, для каких функций ? Сооружение строилось и предназначалось для обучения детей. Затем было продано ЧП Пупкину, который на его базе наладил швейное производство и теперь оно называется: "здание швейной мастерской" лит. А. ЧП Пупкин решил получить кредит в банке и пришел к тебе за оценкой... вот и раскажи нам, какие у данного дания первичные функции... и заодно подумай, какие первичные функции у "Нежилого здания лит. А"... 4-ре стены и крыша... при царе Горохе в нем хранили горох, во время ВОВ в нем партизаны штаб устроили, затем была конюшня, при Горбачеве гнали самогон, а при Кучме поставили станок по производству Чупа-чупсов... и, кстати, что там было до царя Гороха никто не помнит. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 31 Май 2006 10:36 О! уже лучше Цитата: Я уже говорил, что когда меняется функциональное назначение здания, то меняются и его первоначальные функции... Вот до сюдова все верно, осталось только выяснить что значит «меняется функциональное назначение здания», и в какой момент? Так вот если на момент оценки здания его функциональное назначение было изменено физически т.е. была проведена реконструкция (с изменением этих самых функциональных назначений) то эти новые функциональные назначения и будут первоначальными для определения вида износа, опять же на момент оценки. А дальше опять плохо Цитата: Т.е. если это было здание школы и его НЭИ - обеспечение процесса обучения, то первичные функции - обеспечение процесса обучения. Если же это здание имеет НЭИ - обеспечение выполнения производственных процессов, то и его первичные функции - обеспечение выполнения производственных процессов. В данном случае, исходя из НЭИ, мы должны оценивать наше здание, как производственное, а первоначальная функция производственного здания - обеспечение выполнения производственных процессов. Не может НЭИ школы поменять его первичное функциональное назначение!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Более того НЭИ вообще НИ ЧЕГО НЕ МЕНЯЕТ в объекте оценки!!!!!!!!! Это школа как была школой так и останется ею!!!!!!!! Оценщик ФИЗИЧЕСКИ с ней ни чего не сделал, он только ее оценил и распечатал отчет по оценке, улавливаешь?! Да в этом отчете будет написано, что НЭИ школы – производственные помещения, и что школу надо переколбасить вдоль и поперек и полностью перестроить, но это как были слова так ими и останутся. И до момента покупки этого здания она будет школой и самое главное в договоре купли-продажи оно будет значиться школой!, а уж после покупки эту школу начнут реконструировать, колбасить, а может и не начнут! Цитата: Сооружение строилось и предназначалось для обучения детей. Затем было продано ЧП Пупкину, который на его базе наладил швейное производство и теперь оно называется: "здание швейной мастерской" лит. А. ЧП Пупкин решил получить кредит в банке и пришел к тебе за оценкой... вот и раскажи нам, какие у данного дания первичные функции... Не расскажу во-первых пока не расшифруешь выражение «наладил швейное производство», что он сделал реконструировал, перепланировал, снес, вынес и т.д.? А во-вторых и самых простых не смогу рассказать пока не загляну в тех. и юр. документацию на это здание которую он принесет мне для оценки. А из этих документов (естественно, если они были правильно получены и оформлены) уже даже и стажеры расскажут тебе о первичных функциях. Цитата: и заодно подумай, какие первичные функции у "Нежилого здания лит. А"... 4-ре стены и крыша... при царе Горохе в нем хранили горох, во время ВОВ в нем партизаны штаб устроили, затем была конюшня, при Горбачеве гнали самогон, а при Кучме поставили станок по производству Чупа-чупсов... и, кстати, что там было до царя Гороха никто не помнит. Хороший пример, но смотри выше КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 31 Май 2006 20:12 НЭИ меняет требования к зданию, т.е. меняется вариант использования здания и школа уже не будет школой, т.к. её перепрофилируют… ты забыл, что мы говорим о РЫНОЧНОЙ стоимости этого здания, а по условию задачи школа здесь и нафиг никому не нужна? Возможно я как-то непонятно говорю, но я имею ввиду, что данное здание было школой, затем оно, в глазах потенциальных покупателей, стало производственным зданием, т.к. по другому назначению его использовать не выгодно… и пусть ничего в нем не изменилось физически, просто изменилась ситуация на рынке. А в результате этого изменились и требования к этому зданию, т.е. к его функциональным качествам. Покупатель будет рассматривать это здание, как производственное, а соответственно и будет сравнивать его функциональные характеристики с функциональными характеристиками производственного здания. Короче говоря, покупатель будет рассматривать это здание, как производственное здание с неудачной планировкой… т.е. для него первоначальные функциональные качества данного здания будут выглядеть также, как и первоначальные функциональные качества любого другого производственного здания. Покупатель будет глядеть на это здание и думать, выполняет ли оно те необходимые ему функции… а теперь внимание вопрос: О КАКИХ ФУНКЦИЯХ БУДЕТ ДУМАТЬ ПОКУПАТЕЛЬ, ЕСЛИ ЭТО ЗДАНИЕ ВЫГОДНЕЕ ВСЕГО ИСПОЛЬЗОВАТЬ КАК ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ? Ну, объясни мне, что бы изменилось, если бы изначально это здание строилось как производственное, но по проекту школы… т.е. те же классы, коридоры, столовая и т.д.? Разве это был бы внешний износ? Это было бы просто неправильно построенное производственное здание с явно выраженным функциональным износом. Тебя послушать, так вся проблема заключается в названии здания… назвали «школой» – внешний износ, назвали «производственное здание» – функциональный износ… а назвали «нежилое здание лит. А» – всё… тупик... вид износа не определить Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 01 Июн 2006 12:06 Цитата: НЭИ меняет требования к зданию, т.е. меняется вариант использования здания и школа уже не будет школой, т.к. её перепрофилируют… Да! Цитата: ты забыл, что мы говорим о РЫНОЧНОЙ стоимости этого здания, а по условию задачи школа здесь и нафиг никому не нужна? Да!! Цитата: Возможно я как-то непонятно говорю, но я имею ввиду, что данное здание было школой, затем оно, в глазах потенциальных покупателей, стало производственным зданием, т.к. по другому назначению его использовать не выгодно… и пусть ничего в нем не изменилось физически, просто изменилась ситуация на рынке. Да!!! Ну вот ты и дал определение Внешнего износа!!!! Смотрим дальше: Цитата: А в результате этого изменились и требования к этому зданию, т.е. к его функциональным качествам. Да! Цитата: Покупатель будет рассматривать это здание, как производственное, а соответственно и будет сравнивать его с функциональными характеристиками производственного здания. Да!!!!! Углублю и расширю. Покупатель будет сравнивать НЕКОТОРЫЕ функциональные характеристики школы с функциональными характеристиками производственного здания, К НЕКОТОРЫМ функциональным характеристикам сравнения будут относиться только те характеристики, которые: во-первых изначально присутствовали в объекте оценки в связи с его назначением при строительстве и/или после последней реконструкции, т.е. сравнению подлежат первоначальные функциональные характеристики; во-вторых из этих первоначальных характеристик сравниваться будут только те характеристики которые востребованы и для производственного здания. А остальные необходимые функциональные характеристики производственного здания Покупатель будет предъявлять к объекту оценки, без какого-либо сравнения потому что их не с чем сравнивать. Они эти функциональные характеристики новые для объекта. И вот в первом случае, когда найдутся функциональные характеристики, которые будут сравниваться, то в результате этого сравнения может возникнуть необходимость их частичного или полного ВОССТАНОВЛЕНИЯ, вот эти затраты и будут Функциональным износом. Во-втором же случае ВОССТАНАВЛИВАТЬ не чего, надо заново СОЗДАВАТЬ (реконструкция и пр.) эти затраты и есть Внешний износ. Ну а ответ на твой вопрос: Цитата: Покупатель будет глядеть на это здание и думать, выполняет ли оно те необходимые ему функции… а теперь внимание вопрос: О КАКИХ ФУНКЦИЯХ БУДЕТ ДУМАТЬ ПОКУПАТЕЛЬ, ЕСЛИ ЭТО ЗДАНИЕ ВЫГОДНЕЕ ВСЕГО ИСПОЛЬЗОВАТЬ КАК ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ? как бы более чем очевиден. Покупатель будет думать о тех Функциях которые необходимы для производственного здания. Ты это хотел услышать? Другое дело часть этих функций, которые уже присутствуют в здании надо будет обновить и подшаманить, а часть функций полностью создать. Цитата: Тебя послушать, так вся проблема заключается в названии здания… назвали «школой» – внешний износ, назвали «производственное здание» – функциональный износ… а назвали «нежилое здание лит. А» – всё… тупик... вид износа не определить. Плохо слушал. Если и еще не понятно из вышеизложенного (которое тоже повторяется в надцатый раз) в чем проблема, то объясню опять (наверное в последний раз). Проблема не в названии, а проблема в назначении здания (его первоначальных функциях) на момент оценки. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 01 Июн 2006 19:30 Цитата: Да!!! Ну вот ты и дал определение Внешнего износа!!!! Ну чё б я так кричал да, я и не спорю, что именно внешний износ привел к тому, что изменились требования к зданию. Но на этом его действие заканчиввается... дальше начинает действовать функциональный износ... т.е. если здание подходит под новые требования по своим функциональным качествам, то функциональный износ отсутствует, если нет, как в нашем случае, то возникает потребность в приведении его в нужный вид, т.е. реконструкция, а это уже функциональный износ... только физический и функциональный износ может быть устранен с помощью изменений в самом здании, внешний износ потому и внешний, что не устраняется путем внесения изменений в сам объект. Цитата: Проблема не в названии, а проблема в назначении здания (его первоначальных функциях) на момент оценки. угу... вот и я об том же... толькоя я говорю, что поскольку назначение здания изменилось, то и требования к нему изменились. Они стали такими же, как и требования к производственному зданию. Вот с этого момента начинается новая жизнь этого здания... уже как производственного, и если его конструктивно-планировочная схема не соответствует требованиям, предъявляемым к производственным зданиям значит данное здание теряет в стоимости... и эта потеря в стоимости и есть функциональный износ. Андрей Возраст: 45 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 02 Июн 2006 12:41 Здравствуйте. Спор зашел в тупик. Но мы забываем о главном. Износ расчитывается в затратном подходе! При этом мы расчитываем стоимость замещения или воспроизводства. Не думаю что здесь важен принцип НЭИ. В доходном подходе, да, в сравнительном - да. Но в затратном... По моему собака зарыта именно здесь. Извините за вторжение. Ребята, давайте уже определимся все таки как считать. А то "шел третий год". Понятно, что скажете - считай как знаешь, но хочется услышать единую правильную картину. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 02 Июн 2006 14:02 Андрею Как считать (при наличии определенных данных) было описано еще на первой странице. Другое дело как назвать эту величину, вот это и является предметом последующего спора. Да и по-поводу НЭИ где-то тут всетаки собака порылась, но тем не менее читаем НС№2 Цитата: величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оценки… КовАл-у Говорили, балакали - сіли та й заплакали. Возвращаешься на круги своя, и опять начинаешь сугубо декларативно заявлять Цитата: только физический и функциональный износ может быть устранен с помощью изменений в самом здании, внешний износ потому и внешний, что не устраняется путем внесения изменений в сам объект. В ответ могу лишь сделать копи-паст Цитата: Слова слова, где это написано и кто тебе это сказал? Могу точно так же сказать тебе на это: для устранения данного износа нужно изменить сам объект т.е. подстроить его под окружение, насколько это возможно, и тогда не обязательно пытаться менять окружение особенно когда это нецелесообразно. Это и будет частичное устранение внешнего износа. Я понял, что мои общие теоретические умозаключения (формальные модели) тобой ни как не воспринимаются. Попробую конкретные примеры (естественно очень утрированные и на скорую руку) Дано: Школа со следующими функциональными характеристиками: 1. Предоставление и использование внутренних площадей, используется для размещение учебных классов 2. Инженерное обеспечение – вода, тепло, канализация НЭИ объекта оценки Школы дает результат – Произв.здание Произв.здание нужно со следующими функциональными характеристиками: 1. Внутренние площади нужны для размещение цехов 2. Инженерное обеспечение нужно тоже: вода, тепло, канализация и плюс воздух высокого давления. Соответственно для преобразования Школы в Произв.здание, необходимы следующие работы 1. Изменение конструктивно-планировачного решения внутренних площадей Школы. 2. Подключение и проведение Магистрали воздуха высокого давления в здание Школы. Так вот работы и соответственно затраты по п.1 – это ФуИ. Так как у объекта Школа (собственно как и любого другого здания) предполагалась такая исконная функция как предоставление и использование внутренних площадей, другое дело что она эта функция поизносилась, обросла так сказать ненужной и несовременной планировкой. А работы и соответственно затраты по п.2 – это уже ЭИ. Так как у объекта Школа не предполагалось и не было такой функции как обеспечение Воздухом высокого давления, соответственно и износа этой функции нет. kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Пт, 02 Июн 2006 16:37 Цитата: Не думаю что здесь важен принцип НЭИ. В доходном подходе, да, в сравнительном - да. Но в затратном... По моему собака зарыта именно здесь. НЭИ учитывается в затратном подходе. пункты 9 и 10 НС№2. 9. Метод прямого воссоздания, как правило, применяется для проведения оценки объекта, замещение которого невозможно, а так же в случае соответствия текущего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию 10.Метод замещения, как правило, применяется для определения стои-мости замещения объекта, который построен по типовому проекту, или при условии экономической нецелесообразности восстановления объекта оценки в первоначальном виде kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Пт, 02 Июн 2006 16:49 ИМХО со сменой НЭИ всего здания школы на проивз. здание внешний износ теряет первоначальный смысл (рассчитывал бы его по методу сравнения цен продажи недвижимости, содержащей эк. износ, с ценами продажи недвижки без эк. износа), появляется функциональный, плюс экономический износ, расчитанный по потере загрузки (незадействованные площади) КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 02 Июн 2006 20:25 Цитата: ... А работы и соответственно затраты по п.2 – это уже ЭИ. Так как у объекта Школа не предполагалось и не было такой функции как обеспечение Воздухом высокого давления, соответственно и износа этой функции нет. ты серьёзно????????????????????????????? Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 05 Июн 2006 16:37 kink писал(а): ИМХО со сменой НЭИ всего здания школы на проивз. здание внешний износ теряет первоначальный смысл что-то в этом есть надо будет покумекать над этим. КовАл писал(а): Цитата: ... А работы и соответственно затраты по п.2 – это уже ЭИ. Так как у объекта Школа не предполагалось и не было такой функции как обеспечение Воздухом высокого давления, соответственно и износа этой функции нет. ты серьёзно????????????????????????????? Ну наконец-то он меня хотя бы услышал! От же я наивный, сижу тут надуваюсь делаю теоретические умозаключения, цитаты привожу, а надо было просто на пальцах показать и все. Ну так вот собственно – да я это серьезно, естественно с оговорками про утрированность. А что тебе смущает? Давай тыкни пальцем. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 05 Июн 2006 23:55 не, не буду... наверно пора сворачивать тему Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 06 Июн 2006 08:22 КовАл писал(а): не, не буду... наверно пора сворачивать тему /махает рукой и говорит/ слабак Андрей Возраст: 45 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 08 Июн 2006 12:54 Доброе время! С этим понятно Цитата: Цитата: величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оценки… Я имел ввиду не это. Когда мы оцениваем жилое здание, по документам это жилое здание, то восстановительную стоимость (стоимость замещения) мы будем определять именно жилого здания а никак не офисного (НЭИ,например). "Під час використання методу заміщення для проведення оцінки земельних поліпшень вартість заміщення визначається на основі розрахунку поточної вартості витрат на створення земельних поліпшень, що є подібними до оцінюваних згідно з проектно-кошторисною документацією, або за вартістю одиничного показника земельних поліпшень (площа, об'єм), що є подібними до оцінюваних." Я это имел ввиду. Прокомментируйте, пожалуйста. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 09 Июн 2006 08:52 Андрей писал(а): Доброе время! С этим понятно Цитата: Цитата: величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оценки… Я имел ввиду не это. Когда мы оцениваем жилое здание, по документам это жилое здание, то восстановительную стоимость (стоимость замещения) мы будем определять именно жилого здания а никак не офисного (НЭИ,например). ... Я это имел ввиду. Прокомментируйте, пожалуйста. Все правильно, но ты же при этом определишь только восстановительную стоимость а затем встанет вопрос определения Износов для этой восстановительной стоимости вот тут и понадобиться НЭИ и его результаты – офис не офис и т.д. Андрей Возраст: 45 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 09 Июн 2006 11:11 Хорошо, определили мы восстановительную стоимость жилого здания. Дальше, в данном месте и данное время это здание будет иметь наибольшую стоимость при использовании как офисное. Зданию например 20 лет., т.е. физический износ налицо. При расчете функционального износа будем сравнивать с более новым зданием (современные тенденции, большие комнаты, большие кухни и т.д.) Экономический износ здесь есть? Борода Тусовщик Возраст: 53 Сообщения: 1591 Добавлено: Чт, 15 Июн 2006 20:12 Цитата: Поэтому, если после перепланировки здание изменит свою стоимость, то это не имеет отношение к экономическому износу, это ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС. Согласен. Это функциональный износ. Однако же, может иметь место и экономический, но тут уже нужен творческий подход. КСТАТИ, НЕПЛОХО БЫ ОТКРЫТИ ДИСКУССИЮ ПО ЭКОНОМИЧЕСКОМУ ИЗНОСУ. _________________ Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме