< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Как оценить комнату в квартире

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Как оценить комнату в квартире

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Автор

Сообщение

Артем Артемов

Сообщения: 15
Откуда: 118

Добавлено: Ср, 17 Май 2017 10:26

Есть квартира на два хозяина.Одному принадлежит 36/200 частки. Общая площадь 100,4 кв

Добавлено спустя 35 секунд:

Как оценить вторую часть

Добавлено спустя 8 минут 35 секунд:

Как оценить другую часть.

_________________
10

Argus

Сообщения: 208

Добавлено: Ср, 17 Май 2017 12:27

также как первую часть. 1 часть 18,072 м кв., а вторая часть 82,328 м кв.

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1260

Добавлено: Ср, 17 Май 2017 13:23

Артем, эти части ведь в натуре не выделены, верно ?
Следовательно Ваша задача оценить квартиру целиком (200 частей).
А уже задача пользователя отчета (то ли нотариуса, то ли кого другого)
делить, умножать, складывать все что связано с долями.

Артем Артемов

Сообщения: 15
Откуда: 118

Добавлено: Ср, 17 Май 2017 13:45

Не точно я сформулировал. Надо оценить комнаты в коммунальной квартиры. Два разных хозяина.Квартира 100,4 кв. Одному принадлежит 36/200 части в этой коммунальной квартире вот ее надо оценить.
Оценить всю квартиру.А потом из этой суммы высчитать 36/200 части.Как сделать?

Добавлено спустя 4 минуты 21 секунду:

Я наверное не правильно сформулировал.Есть коммунальная квартира 100,4 кв. Два разных хозяина. Одному принадлежит 36/100 части коммунальной квартиры.Вот эту часть надо оценить. Оценивать всю квартиру а патом высчитать 36/100 части?

Добавлено спустя 1 минуту 29 секунд:

часть 36/100 .

_________________
10

Argus

Сообщения: 208

Добавлено: Ср, 17 Май 2017 14:19

да

Артем Артемов

Сообщения: 15
Откуда: 118

Добавлено: Ср, 17 Май 2017 14:25

Это получается получаем энную сумму за всю квартиру умножаем на 36 и делим на 100 и получаем сумму оценки за 36/100 части коммунальной квартиры.

_________________
10

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1260

Добавлено: Ср, 17 Май 2017 15:21

Артем, ну чес слово, это же третий класс.
Пропорция:
200 частей - 10 тыс. долларов
36 частей - х

х= (36 х 10000) / 200

Только Вы то 200 частей пишите, то 100.
Определитесь сколько все же совокупных частей квартиры. Ту цифру и берите.

Добавлено спустя 8 минут 9 секунд:

Естественно это в том случае если на рынке Вы не найдете объектов сравнения по продаже отдельных комнат в коммунальных квартирах.
Если найдете такие объекты сравнения - то берите их. Там уже оценка пойдет за 1 кв.м. площади.

А вот если не найдете - то делаете оговорку в отчете, мол, извините, не нашел, и мол был просто вынужден делать так как я описал выше.

И все чинно и благородно... Very Happy

Артем Артемов

Сообщения: 15
Откуда: 118

Добавлено: Ср, 17 Май 2017 15:38

Всем спасибо. Разобрался.

_________________
10

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 17 Май 2017 18:27

Уже тема такая есть и недавно обсуждалась по поводу оценки частей в квартире/доме. Поищите через поисковик и найдете, там уже много чего наговорено, в том числе и с посылами на нормативную базу.
Вы в теме указываете оценку комнаты в квартире, в самом тексте сообщения указываете доли. Так что конкретно нужно оценить так и не понятно, от этого будет зависеть собственно и хот оценки и советы по оценке.

P.S. Сейчас придет товарищ с гор, он большой специалист такого рода оценок, и все вам популярно разъяснит.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Чт, 18 Май 2017 09:04

Серый писал(а):

P.S. Сейчас придет товарищ с гор, он большой специалист такого рода оценок, и все вам популярно разъяснит.

Наконец-то Вы признали, что ничего разъяснить не можете. Неожиданно. До сих пор Вы не отличались самокритичностью...

Но я объяснять не буду, поскольку уже объяснял.

Одно мне любопытно: "советчики" оценить ВСЮ квартиру, можно полюпобытствовать, на КАКОМ основании Вы будете оценивать ВСЮ квартиру, если к Вам обратился владелец лишь, скажем, 32/200 частей этой квартиры? Конкретно интересует, как оценивание оставшейся части 68/200 удовлетворяет требованиям ст. 11 ЗУ "Об оценке"? Найдется кто-то, кто ответит? Laughing

VladimirVI

Сообщения: 186

Добавлено: Чт, 18 Май 2017 12:15

Всім відомо, що загальна площа квартири складається із житлових та допоміжних приміщнь.

Основна мета користування квартирою - це задоволення потреб у житлі, певні вимоги до яких встановлюються нормами законодавства (норма площі на одну особу, на сім'ю, загальна площа квартири тощо).

З наведеного витікає той факт, що квартира, як ціле, є добуток головних житлових приміщень, а також їх обслуговуючих допоміжних приміщень.

Тобто ми маємо ознаки складної речі, а саме квартири в цілому.

За наведених підстав, спочатку оцінювач не може самостійно оцінити лише житлові приміщення або допоміжні приміщення, або певну комбінацію із цих приміщень, так як у вказаному випадку йде втрата самої ознаки складної речі в цілому як комплексу наявних у її складі простих речей (головних житлових та допоміжних обслуговуючих основні приміщень).

Наразі, є підстави вважати, що оцінювач повинен спочатку оцінити всю квартиру загалом, а потім внести певні коригування на втрату у вартості внаслідок певних обмежень у користуванні часткою квартири (сумісне використання допоміжних приміщень, інженерних мереж, тощо).

Це стосується випадків, коли йде поточне сумісне використання нерухомого майна без встановлення порядку користування таким майном.

Коли частка у майні може бути виділена у окрему квартиру, або встановлений порядок користування майном, то обіг об'єктів порівняння до таких квартир існує на ринку і оцінювач може здійснити пряме порівняння вказаних об'єктів нерухомого майна.

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Чт, 18 Май 2017 12:55

VladimirVI писал(а):

Всім відомо, що загальна площа квартири складається із житлових та допоміжних приміщнь.

Аргумент "всем известно" - хорош, без сомнения. Однако, если посмотреть на реальность, то те, кто не подпадает под определение "всем известно", заметят, что есть объекты жилой недвижимости, не соответствующие данному разделению площадей... В качестве одного из примеров такой недвижимости можно назвать "гостинку", которая в подавляющем большинстве случаев включает в себя ТОЛЬКО жилую площадь. Упоминать об огромном количестве квартир в так называемых "бараках", где по документам фигурирует "квартира" (даже с большим количеством комнат), но ничего, кроме жилых комнат больше там нет, даже не считаю необходимым... Опять же, рассказывать о случаях, когда маркетологи строительных компаний называют и регистрируют в качестве "изолированных квартир" обычные гостинки - тоже, на мой взгляд, было бы неуместно среди людей, которые все эти нюансы обязаны знать по роду своей профессиональной деятельности.
Можно лишь сказть, что данное допущение не подтверждено практическим состоянием рынка жилой недвижимости Украины.

VladimirVI писал(а):

Основна мета користування квартирою - це задоволення потреб у житлі, певні вимоги до яких встановлюються нормами законодавства (норма площі на одну особу, на сім'ю, загальна площа квартири тощо).

Прочитать нормы, которые Вы имеете ввиду, было бы, конечно, приятно. Но я подозреваю, что Вы трактуете нормы "бесплатной передачи жилья гражданам", как некие "обязательные параметры" для проживания этих самых граждан. Я не думаю, что эти нормы, действительно, выполняют одну и ту же функцию. Но в данном случае - готов согласиться с Вашей точкой зрения. Однако, если с ней согласиться - то возникает дополнительный уточняющий вопрос: можно ли в таком случае считать, что жилье, не удовлетворяющее указанным Вами требованиям, было передано или продано владельцам данного жилья с нарушением действующего законодательства? Ведь, если предусмотрено законодательством, скажем, 13 кв.м. жилой площади на человека, то приобретение 1-комн. "малогабаритной" квартиры (общая площадь - 26, жилая - 13) двумя супругами в равных долях будет считаться нарушением законодательства... Или нет?

VladimirVI писал(а):

З наведеного витікає той факт, що квартира, як ціле, є добуток головних житлових приміщень, а також їх обслуговуючих допоміжних приміщень.

Из неверных допущений проистекает неверный вывод. Конечно, если согласиться с Вашими допущениями - то нет вопросов, такой вывод имеет право на жизнь. Увы, допущения Вы сделали неверные.

VladimirVI писал(а):

Тобто ми маємо ознаки складної речі, а саме квартири в цілому.

Для такого вывода не требовались вышеуказанные допущения.

VladimirVI писал(а):

За наведених підстав, спочатку оцінювач не може самостійно оцінити лише житлові приміщення або допоміжні приміщення, або певну комбінацію із цих приміщень, так як у вказаному випадку йде втрата самої ознаки складної речі в цілому як комплексу наявних у її складі простих речей (головних житлових та допоміжних обслуговуючих основні приміщень).

Неожиданный вывод... Скажите, а если автомобиль тоже, как и квартиру, признать "составной вещью", означает ли это, что оценщик никак не сможет оценить стоимость колес от этой машины? Имеется ввиду, не оценивая весь автомобиль целиком...

VladimirVI писал(а):

Наразі, є підстави вважати, що оцінювач повинен спочатку оцінити всю квартиру загалом, а потім внести певні коригування на втрату у вартості внаслідок певних обмежень у користуванні часткою квартири (сумісне використання допоміжних приміщень, інженерних мереж, тощо).

В этом месте я ожидал уточнений, на каком правовом основании оценщик будет оценивать, скажем, 62/200 части квартиры, если лицо, обратившееся к оценщику, владеет и может отвечать лишь за 32/200 части указанной квартиры? Разве в ст.11 ЗУ "Об оценке" не указано на необходимость ЗАКОННЫХ прав у заказчика оценки на ПРЕДМЕТ оценки? Хотелось бы уточнений по поводу законности прав заказчика на те самые 62/200 части и по поводу тех законодательных норм, согласно которым оценщик уполномочен оценивать имущество, к которому заказчик никакого отношения не имеет (варианты принудительного назначения оценки не берем в расчет)...

VladimirVI писал(а):

Коли частка у майні може бути виділена у окрему квартиру, або встановлений порядок користування майном, то обіг об'єктів порівняння до таких квартир існує на ринку і оцінювач може здійснити пряме порівняння вказаних об'єктів нерухомого майна.

А почему Вы не учитываете того, что части объектов жилой недвижимости, не выделенные в натуре, относительно которых не установлен порядок пользования, также существуют в свободном обороте на рынке?

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1260

Добавлено: Чт, 18 Май 2017 14:23

VladimirVI спасибо, что четко все расписали. По сути я описал то же но 2-мя словами.
Горцу отдельное "браво" (без сарказма). Вот вроде и не хотел, а все же не удержался. Должен же быть кто то въедливым и дотошным среди нас. Иногда слово "СТОПЕ !!!" "отрезвляет" ...
В оценке это не плохая черта, другое дело до какой степени.

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Чт, 18 Май 2017 16:08

HUGO писал(а):

Вот вроде и не хотел, а все же не удержался. Должен же быть кто то въедливым и дотошным среди нас.

Никто меня еще характеризовал, как "дотошного"... Wink

На самом деле, данный вопрос довольно важен. Ведь, по сути, нам приходится много чего "закапывать" в тексте, оговаривать ограничивающими условиями и т.п. Где в таком случае мы правы, а где нет, можно установить только в результате рецензирования, которое является сдерживающим фактором при попытках воевать против наших отчетов. А вот вопрос того, кто и при каких условиях что именно имеет право нам заказывать - это момент, который прямо прописан в Законе, нарушение данной нормы видно невооруженным глазом любому человеку, хоть отдаленно имеющему представление о юриспруденции... И, что важно, на основании того, что мы выполняли оценку для "ненадлежащего" Заказчика - наш Отчет можно легко признавать недействительным без всяких рецензий. Поэтому я и проявляю определенную "дотошность" в данном вопросе.
Кстати сказать, лично я знаю случаи, когда страховщиков с отчетами, выполненными оценщиками по заказу страховых компаний, отправлялись в "пешее эротическое путешествие" лишь за то, что оценщик не имел права оценивать ущерб авто по заказу страховой... Более того, многие страховщики уже начали с этим явлением бороться!

HUGO писал(а):

В оценке это не плохая черта, другое дело до какой степени.

Полагаю, в оценке - "слишком" большой степени быть не может... Very Happy

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Пт, 02 Июн 2017 02:42

Gorets11 писал(а):

Одно мне любопытно: "советчики" оценить ВСЮ квартиру, можно полюпобытствовать, на КАКОМ основании Вы будете оценивать ВСЮ квартиру, если к Вам обратился владелец лишь, скажем, 32/200 частей этой квартиры? Конкретно интересует, как оценивание оставшейся части 68/200 удовлетворяет требованиям ст. 11 ЗУ "Об оценке"? Найдется кто-то, кто ответит? Laughing

Цивільний Кодекс України:

Стаття 356. Право спільної часткової власності
1. Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Стаття 358. Здійснення права спільної часткової власності

1. Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.
2. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.

Ст. 11 Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене
майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах.

Якщо оцінювач оглянув всю квартиру, то спокійно можна оцінювати цілий об'єкт. Тому що, якщо не визначений порядок володіння і користування документально, власник частки має право будь-де у квартирі знаходитись. Складнощі можуть виникнути, якщо такий порядок визначений, а оцінювачу не дозволяють оглянути повністю квартиру.

Переважно оцінюю цілий об'єкт, а потім розписую його частки.

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Пт, 02 Июн 2017 08:27

TarasM писал(а):

Якщо оцінювач оглянув всю квартиру, то спокійно можна оцінювати цілий об'єкт. Тому що, якщо не визначений порядок володіння і користування документально, власник частки має право будь-де у квартирі знаходитись. Складнощі можуть виникнути, якщо такий порядок визначений, а оцінювачу не дозволяють оглянути повністю квартиру.

Теперь возвращаемся с небес на нее, на грешную... К Вам обращаюсь я, предоставляю Вам свои документы, согласно которым я являюсь собственником 32/200 частей квартиры... Каким образом Вы планируете выполнять оценку ВСЕЙ квартиры? Вам известно, кто является владельцем 68/200? Эти владельцы Вам ее заказывали? Они подтвердили, что они, как заказчики, удовлетворяют требованиям приведенной Вами ст. 11? Я, как собственник 32/200 - точно не удовлетворяю этим требованиям в отношении 68/200, поскольку у меня на законных основаниях находятся лишь 32/200... Каким образом Вы планируете выполнить требования Стандарта №1 об идентификации объекта оценки, если даже не имеете представления о том, кто и на каком основании владеет 68/200 частями того, что Вы собираетесь оценивать? То, что Вы можете "побродить" по квартире - ничего не доказывает... Сторож тоже мог бы открыть Вам дверь и провести "экскурсию", но от этого данный сторож не становится лицом, с которым Вы имеете право заключать договор на оценку...

TarasM писал(а):

Переважно оцінюю цілий об'єкт, а потім розписую його частки.

Переходим от юридических тонкостей к фактическим.
Доводилось ли Вам в реальной жизни сталкиваться с вопросом купли-продажи частей дома, квартиры, производственного здания? Если приходилось, то ответьте себе на вопрос: с точки зрения покупателя, должны ли каким-то образом компенсироваться те недостатки "части" относительно "целого", такие, как юридические ограничения, часто - фактические ограничения в пользовании и т.п.?

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Пт, 02 Июн 2017 11:32

Gorets11 писал(а):

вартість об'єкта оцінки = А
вартість 32/200 (тридцять двох двохсотих) частки об'єкта оцінки = Б

іншу частку 68/200 не розписую, бо вона нікому не потрібна.
Вважаю об'єкт оцінки те, що записано за відповідною адресою (квартира юридично не розділена окремо на адреси, тому вважаю її цілим об'єктом).

Щодо ідентифікації, то відсутні вимоги щодо ідентифікації усіх власників (це вже робота нотаріусів), достатньо будь-кого для договору в кого перебуває майно на законних підставах, а оцінювати цілий об'єкт. В цьому випадку власність поширюється на цілий об'єкт, єдина особливість, що вона є спільна (нагадую що існує ще й спільна сумісна власність без визначення часток). Це означає, що власник може володіти, користуватись всією квартирою, але з урахуванням домовленостей з іншими власниками. Не обов'язково кожному виділяти якусь конкретну площу, можна і періодично мінятись проживанням у ній. Ідентифікація прав з НС 1 полягає якраз у визначенні виду власності і його обмежень, а це не означає, що потрібно виявити кожного власника, тобто там не прописана вимога ідентифікації власників, а лише об'єкта та прав (об'єкт - квартира за адресою..., права - спільна часткова власність (36/200) (може бути документально прописано напр. право користування кімнатою №... з коридором у спільному користуванні №...)

Gorets11 писал(а):

Ці недоліки можна усунути; якщо власники розумні, то вони знайдуть найбіль ефективне використання майна, а якщо ні, то це їхні проблеми, а оцінювати потрібно найбільш ефективне використання (якщо найвигідніше продати одному власнику всі частки, то нехай продають). Маю на увазі, що важко дослідити цей вплив спільного користування, часом співвласники домовляються і продають одному (до речі стикався з реальним випадком щодо поділеної судом квартири, на ціну не вплинуло), переважно частки належать одній родині, що взагалі не впливає на їхній продаж на ринку, часом частки є проблемними (в такому випадку цінові бажання співвласника переважно зашкалюють, і нічого не продається). На мою думку простіше і правильніше ігнорувати цей фактор впливу на вартість (крім якщо дійсно неможливо його усунути).

У своїй ситуації я стикався з іншою проблемою, коли частина виробничої будівлі містила в собі приміщення в якості магазину, а інша навіть не була поштукатурена (тут Ваш спосіб кращий з точки зору фіксації стану частин будівлі, тобто якщо частина з ремонтом, то аналоги теж підбираємо з ремонтом, а вартість цієї частини уже не вірно поширювати пропорційно на будівлю цілком... але фактично люди можуть і недостовірну інформацію надати, кому саме яка частина належить, або можуть тимчасово помінятися частинами, думаю тут потрібно вказувати конкретні номери приміщень чи будівель в складі частки). Уявляєте ситуацію: є 5 господарських будівель за одною адресою, одна з яких дерев'яна, з пятьма господарями, і вони по черзі приходять цінити 1/5 і завжди вказуючи на дерев'яну будівлю, підтверджуючи, що мають право мінятися ними (п. 2, ст. 358 ЦК).

Цікава ст. ЦК України 359:
1. Плоди, продукція та доходи від використання майна, що є у спільній частковій власності, надходять до складу спільного майна і розподіляються між співвласниками відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Пт, 02 Июн 2017 15:46

Цитата:

Сторож тоже мог бы открыть Вам дверь и провести "экскурсию", но от этого данный сторож не становится лицом, с которым Вы имеете право заключать договор на оценку...

Повністю згідний, сторож - не може укласти. Без договору оцінювач не має право проводити оцінку. Може укласти будь-хто із співласників на оцінку всієї квартири (тому що співласник має право користуватись з обмеженнями всією квартирою).

Там дві категорії розписані: ті, кому майно належить (власники) та ті, в кого майно "перебуває на законних підставах" (певно мається на увазі спадкоємці, уповноважені особи (директори) юридичних осіб тощо)

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Сб, 03 Июн 2017 01:00

TarasM писал(а):

Хорошо, продолжайте считать данный объект целым. Только один вопрос:
Пример: есть два продающихся объекта недвижимости: целый дом площадью 40 кв.м. и 1/2 часть дома, общая площадь которого составляет 80 кв.м. Оба объекта стоят по 20 тысяч долларов. Кроме разницы в долях - во всех остальных параметрах они являются идентичными. Скажите, Вы, как покупатель, которому деньги упали не с неба, когда будете вытаскивать из собственного кошелька эти деньги, какому объекту Вы отдадите предпочтение и почему?
Полагаю, вопрос простой, хотелось бы услышать такой же простой ответ.

TarasM писал(а):

Щодо ідентифікації, то відсутні вимоги щодо ідентифікації усіх власників (це вже робота нотаріусів), достатньо будь-кого для договору в кого перебуває майно на законних підставах, а оцінювати цілий об'єкт.

Простите, а требования ст. 11 ЗУ "Об оценке" за Вас будет тоже нотариус выполнять? Ведь в обсуждаемом нами случае заказчик имеет ЗАКОННОЕ право на владение, пользование и распоряжение (право собственности, если, вдруг, не знаете) только на 32/200 части... На остальные 68/200 - никакой составляющей права собственности не имеет!

TarasM писал(а):

В цьому випадку власність поширюється на цілий об'єкт, єдина особливість, що вона є спільна (нагадую що існує ще й спільна сумісна власність без визначення часток). Це означає, що власник може володіти, користуватись всією квартирою, але з урахуванням домовленостей з іншими власниками. Не обов'язково кожному виділяти якусь конкретну площу, можна і періодично мінятись проживанням у ній.

Как-то у Вас все перепутано. Право владения и право распоряжения - это два из трех составляющих права собственности... Подскажите, пожалуйста, откуда Вы взяли, что владелец 32/200 частей обладает какими-то правами (в данном случае, Вы упомянули право пользования и право владения) на остальные 68/200 частей?
Что касается конкретных занимаемых частей - не спорю.

TarasM писал(а):

Ідентифікація прав з НС 1 полягає якраз у визначенні виду власності і його обмежень, а це не означає, що потрібно виявити кожного власника, тобто там не прописана вимога ідентифікації власників, а лише об'єкта та прав (об'єкт - квартира за адресою..., права - спільна часткова власність (36/200) (може бути документально прописано напр. право користування кімнатою №... з коридором у спільному користуванні №...)

Интересная трактовка требования об идентификации прав...
Даже если принять Вашу трактовку за верную, то для определения лиц, имеющих право и полномочия на заключение договора на оценку, Вам придется еще раз провести идентификацию прав на объект оценки, причем, на этот раз уже с идентификацией именно собственников... Иначе - как определить, что "дядя Петя", заглянувший в Ваш офис "на огонек", имеет право заказать оценку?

TarasM писал(а):

Устранить можно ЛЮБЫЕ недостатки... В конце концов, несогласного можно и грохнуть... Wink

Вопрос ведь в другом: как оценивать не грохая!
А что касается Вашего варианта наиболее эффективного использования - то можно с легкостью доказать, что Ваш вариант таковым не является. Вот, например, я считаю, что наиболее эффективным использованием может являться вообще отказ от продажи, как таковой, и использование данной квартиры для собственного проживания. Если при таком подходе посчитать моральные и материальные выгоды от проживания в СВОЕЙ квартире - то, поверьте, в денежном выражении для многих людей эти выгоды будут стоить значительно больше стоимости квартиры на рынке... Wink

TarasM писал(а):

У своїй ситуації я стикався з іншою проблемою, коли частина виробничої будівлі містила в собі приміщення в якості магазину, а інша навіть не була поштукатурена (тут Ваш спосіб кращий з точки зору фіксації стану частин будівлі, тобто якщо частина з ремонтом, то аналоги теж підбираємо з ремонтом, а вартість цієї частини уже не вірно поширювати пропорційно на будівлю цілком...

Интересный подход... Т.е., у Вас получилось, что магазин с ремонтом будет однозначно стоить дороже, чем магазин без ремонта. Но ведь учитывая Вашу логику, которую Вы изложили абзацев выше, я предложил бы Вам глянуть на ситуацию и иной стороны: наиболее эффективным использованием магазина будет сдача его в аренду не "абы кому", а крупной сети бутиков... Полагаю, Вы согласитесь с таким утверждением.. А любая сеть, если она действительно, сеть, в каждом своем магазине делает собственный ремонт, выполненный в корпоративном стиле. Вам не приходилось сталкиваться с ситуацией, когда такие компании готовы были платить за помещения без ремонта БОЛЬШЕ, чем за помещения с ремонтом? Ведь в помещениях с ремонтов они упираются в три проблемы: лишние затраты на демонтаж ремонта, преодоление возражений собственника, чтобы ремонт в его помещении демонтировали, возврат помещения в исходное состояние после выезда... Т.е., Ваш подход имеет дырки... Wink

Но я отвлекся. Мы изначально вели речь о жилой недвижимости.

Добавлено спустя 12 минут 7 секунд:

TarasM писал(а):

Давайте попробуем прийти у общему пониманию того, о чем мы говорим!
Если к Вам пришел один из сособственников и заказал оценку ВСЕЙ квартиры или дома - вопросов нет. Здесь все ясно и предмета для разногласий здесь я не наблюдаю. Но мы говорим о ситуации, когда собственник 32/200 частей дома (или квартиры, неважно), пришел к Вам и заказал у Вас оценку только СВОЕЙ части объекта, той, которая имеет отношение только к нему. Вот в этом случае, я считаю, что оценщик должен по-возможности, использовать аналоги АНАЛОГИЧНЫХ объектов, т.е., таких, где продается не полный объект, я его часть с прилагающимися ограничениями и неудобствами. Если нет возможности в качестве аналогов использовать части - тогда необходимо учитывать снижение стоимости части объекта по отношению к стоимости целого объекта. Все, кто мне здесь оппонирует, почему-то, до сих пор утверждали, что оценивать нужно весь объект, потом полученный результат делить на соответствующую часть. Т.е., я утверждаю, что стоимость 1 кв.м. в части дома будет стоить дешевле, чем в таком же целом доме, а оппоненты утверждают, что стоимость 1 кв.м. в таких объектах будет одинаковой. Вы этот момент не расписывали, хотя и утверждали, что оцениваете целый дом а потом эту стоимость каким-то образом трансформируете в стоимость части. Уточните, пожалуйста, что именно Вы имеет ввиду, с какой позицией Вы согласны и, соответственно, о чем именно мы дискутируем?

VladimirVI

Сообщения: 186

Добавлено: Сб, 03 Июн 2017 10:17

«Смешались в кучу кони, люди»

Идёт банальное смешивание всего и вся - юридических терминов владения, распоряжения и т. д. гражданского права вместе с методическими подходами в оценке недвижимости.

Необходимо просто с самого начала в оценке (п. 51 НСО 1) идти путём идентификации документов, данных для оценки, затем, идентификации самого объекта оценки и только после этого анализа искать НЭИ с вытекающими из него подходами и методами оценки.

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Сб, 03 Июн 2017 11:44

Gorets11 писал(а):

Якщо інший будинок фізично не розділений на дві частини, то оберу за 40 кв.м, хоча його і буде дорожче опалювати зимою, однак жити з чужими людьми ніхто не хоче. Але:

1. Якщо цей будинок продавали двоє власники-родичі по 1/2, то це не влинуло на його вартість.

2. Розлянем другий будинок за 80 кв. м.: припустимо його вартість зменшили на 10% і знайшли покупця за 18000$, тоді відбувається наступне:

а) переважне право купівлі частки має інший власник, тобто йому потрібно запропонувати згідно ЦК України придбати половину за 18000$, а для нього це нижче ніж ринкова вартість, крім того привабливість його власної половини зросте з 18000$ до 20000$, тому що стане єдиним власником цілого будинку вартістю 40000$, тобто швидкий заробіток 4000$ (якщо звичайно ринок ліквідний). Не так просто інший співвласник тобі дозволить таку вигоду отримати.

б) у іншого співвласника додатковий стимул придбати половину, тому що до нього може заселитись невідома чужа людина. Крім того він отримує вигоду продати будинок за повною ринковою вартістю цілий будинок.

У мене висновок, якщо ця поправка на частку існує, то вона на мою думку на розвинутому ринку не перевищує 5%. Чим ліквідніший ринок, тим вона менша має бути. Тобто треба брати конкретну ситуацію і досліджувати та обгрутовувати свої цифри.

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Сб, 03 Июн 2017 12:50

TarasM писал(а):

Якщо інший будинок фізично не розділений на дві частини, то оберу за 40 кв.м, хоча його і буде дорожче опалювати зимою, однак жити з чужими людьми ніхто не хоче.

Наконец-то Вы увидели основание почему часть дома должна стоить дешевле, чем весь дом!

TarasM писал(а):

Але:

1. Якщо цей будинок продавали двоє власники-родичі по 1/2, то це не влинуло на його вартість.

Согласен. О чем это говорит? О том, что стоимость зависит не от количества сособственников, а от величины части, которая отчуждается! И если отчуждается 1/1 - то независимо от количества собственников, стоимость такого объекта будет составлять рыночную величину.

TarasM писал(а):

2. Розлянем другий будинок за 80 кв. м.: припустимо його вартість зменшили на 10% і знайшли покупця за 18000$, тоді відбувається наступне:

а) переважне право купівлі частки має інший власник, тобто йому потрібно запропонувати згідно ЦК України придбати половину за 18000$, а для нього це нижче ніж ринкова вартість, крім того привабливість його власної половини зросте з 18000$ до 20000$, тому що стане єдиним власником цілого будинку вартістю 40000$, тобто швидкий заробіток 4000$ (якщо звичайно ринок ліквідний). Не так просто інший співвласник тобі дозволить таку вигоду отримати.

б) у іншого співвласника додатковий стимул придбати половину, тому що до нього може заселитись невідома чужа людина. Крім того він отримує вигоду продати будинок за повною ринковою вартістю цілий будинок.

А вот мы подошли и к самому "веселому".... А именно, к тому, что с точки зрения оценки, собственник второй половины не может приобрести эту половину по рыночной стоимости! Ведь, если оценивать часть дома "для рынка" - удельная стоимость части будет ниже удельной стоимости всего дома и в этом случае у второго сособственника появляется возможность купить эту часть дешевле рыночной стоимости, а если оценивать эту часть дома "под выкуп вторым сособстрвенником", то придется вспоминать НС №1 в части, где говорится про "специальную стоимость"... А вот здесь уже второму сособственнику "предъявляется" опять же, "нерыночная" стоимость, но теперь уже выше рыночной... Wink

TarasM писал(а):

У мене висновок, якщо ця поправка на частку існує, то вона на мою думку на розвинутому ринку не перевищує 5%. Чим ліквідніший ринок, тим вона менша має бути. Тобто треба брати конкретну ситуацію і досліджувати та обгрутовувати свої цифри.

Скажем так, я пытался определить такую поправку. Вернее, мультипликатор. Получалось, что для населенных пунктов с населением от 50 тысяч поправка находилась на уровне 15-20%. Согласитесь, немало! Когда я попытался полезть в менее населенные пункты - там такая поправка стала доходить до уровня 50-70% и даже выше, когда я попытался определить ее для совсем уж небольших деревень... Т.е., влияние указанного Вами выше фактора "не хочется жить с чужими людьми" - на самом деле покупателями оценивается достаточно дорого! При этом, в маленьких населенных пунктах, типа село, продавцы частенько вообще могут столкнуться с проблемой, что часть не нужна даже в виде "подарка"... Wink

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Сб, 03 Июн 2017 12:59

Gorets11 писал(а):

Вот, например, я считаю, что наиболее эффективным использованием может являться вообще отказ от продажи, как таковой, и использование данной квартиры для собственного проживания. Если при таком подходе посчитать моральные и материальные выгоды от проживания в СВОЕЙ квартире - то, поверьте, в денежном выражении для многих людей эти выгоды будут стоить значительно больше стоимости квартиры на рынке... Wink

Це називається спеціальна вартість, а нам потрібна ринкова, тобто яка має найбільш ефективне значення для будь-якого потенційного покупця

Національний стандарт 1:
"спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до
неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої
заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті
оцінки"

Добавлено спустя 11 минут 46 секунд:

Gorets11 писал(а):

Думаю Ви більше посилаєтесь на аналоги пропозиції з якимись проблемними співласниками, а для ринку важливіше мають значення факти купівлі-продажу, тобто якщо підняти реальні частки на ринку, то це переважно будуть продажі родичів, чи людей з нормальними відносинами, які на мою думку становлять більше ніж 90% ринку без будь-яких знижок, решта 10% це можливо і є Ваші проблемні співвласники.

Спробуйте застосувати цю поправку хоча б 15% при поділі майна в суді Surprised

Добавлено спустя 38 минут 32 секунды:

Gorets11 писал(а):

Не згідний, що це "спеціальна вартість" (хоча теж так колись вважав), тому що тут немає "нетипової мотивації",тут цілком ринкова типова мотивація щодо отримання вигоди і вона буде однакова для усіх в цій ситуації, нетипова це коли наприклад покупець бажає викупити будинок, бо там пройшло його дитинство і готовий за це більше віддати, тобто іде прив'язка до особи

Оцінка "під викуп співвласником" ніколи не проводиться (тобто оцінювач не може вгадати чи скористається співвласник правом викупу, хіба що оцінювачу надали копію листа про відмову купівлі за конкретну суму), це стандартна процедура для будь-якого продажу частки (запропонувати іншому співласнику викупити, тому що він має "переважне право купівлі"),а якщо відмовився то оформлювати уже з іншим договір.

Последний раз редактировалось: TarasM (Сб, 03 Июн 2017 16:55), всего редактировалось 7 раз(а)

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Сб, 03 Июн 2017 14:28

Gorets11 писал(а):

Там в оренду не практично би було, тому що це було в селі, і цей магазин швидше виглядав як спроба відкрити магазин у виробничій будівлі, але ремонт залишився. Продавалась частка, але гарантій, що в тій частці буде це приміщення хороших не було. Звичайно я прописав номери приміщень, але гарантій як це оформиться в нотаріуса не було (хоча це вже його відповідальність).

Підхід з частками завжди буде заплутаним, тому що БТІ, визначаючи частки, виходить із площі, а частки згідно законодавства мають визначатися відповідно до вартості частин будівлі, тобто формула 1/2 площі = 1/2 вартості не завжди працює.

Об'єкт - частина А(дерево, пл. 50 м.кв) частина Б(цегла, пл. 50 м.кв)

1/2 А = 50000
1/2 Б = 70000
Ціла вартість = 120000

Питання 1/2 = 50000, 60000 чи 70000?
Тобто часом корисно конкретно розписати що входить у частку і не визначати вартості цілком (тобто Вашим методом), хоча я особисто визначаю завжди цілу вартість, тобто умовно поширюючи вартість оцінюваної частки на цілий об'єкт (тобто це чисто для формальності коли знаю, що продадуть конкретну частку, а оглянути цілий об'єкт не можливо, наприкла під часткою є магазин, а решта квартири, то цілий об'єкт умовно вважаю магазином, бо якщо реально все загалом оцінити, і поділити на частки, то вартість магазину збільшість вартість квартир, а вартість магазину зменшиться, що не є вірним).

Але якщо глянути на ЦК України, то якщо якась частина будівлі кимось покращена, то він має право на збільшення частки.

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Сб, 03 Июн 2017 17:06

TarasM писал(а):

Gorets11 писал(а):

Це називається спеціальна вартість, а нам потрібна ринкова, тобто яка має найбільш ефективне значення для будь-якого потенційного покупця

Вообще-то, к специальной стоимости такой вид стоимости имеет ну очень далекое отношение... Настолько далекое, что и придумать взаимосвязь не получается... Wink

Если уж говорить о том, на какую стоимость это похоже - то определение "инвестиционной" будет ближе...
Я же данный момент описал в ответ на Ваше описание того, что наиболее эффективным использованием части дома Вы обозвали продажу дома целиком либо продажу конкретному лицу (собственнику другой части дома)... Как говорится, "гулять - так гулять"! Если Вы можете отнести к "наиболее эффективному использованию" силовое воздействие на второго собственника с целью заставить его купить или продать то, что он покупать и продавать не хочет / не можешь, то почему бы и мне не рассмотреть "фантастические" варианты НЭИ? Wink

TarasM писал(а):

Удивлен... Такое впечатление, что Вы никогда в жизни не заходили ни на один сайт по продаже домов... Задайте прямо сейчас поиск "дом в Харькове (Киеве, Львове, где угодно) купить"... Вы, как я понимаю, с удивлением увидите, что даже при таком запросе Вам вывалится список, в котором будет около 30% - ЧАСТИ домов. А если задать поиск "куплю часть дома" - то предложение будет более, чем представительным... А если Вы не поленитесь и позвоните - Вы обнаружите, что среди предложений частей домов - в лучшем случае, только 10% будут с выделенными в натуре долями... Остальные 90% - обычные идеальные доли...
Так, что, на мой взгляд, с пропорциями Вы, мягко говоря, слегка ошиблись...
И, кстати, можете даже проехаться по таким домам... Узнаете много нового для себя! Например, то, что такие части продаются уже несколько десятков лет и сменили уже ни одного хозяина... А еще узнаете, что среди сособственников могут быть не только "проблемные идиоты", а просто люди, у которых дома под подушкой не лежат по несколько десятков тысяч долларов для выкупа соседской части... В общем, много нового сможете узнать для себя! Wink

TarasM писал(а):

Спробуйте застосувати цю поправку хоча б 15% при поділі майна в суді Surprised

Не очень понял смысла заявления... Не только "пробовал"... Постоянно использую! Пока еще ни разу не столкнулся ни с какими проблемами... Хотя, конечно, стараюсь использовать более правильные аналоги и для оценки части брать именно части в качестве аналогов!

TarasM писал(а):

Не згідний тут, що це "спеціальна вартість", тому що тут немає "нетипової мотивації",тут цілком ринкова типова мотивація щодо отримання вигоди і вона буде однакова для усіх в цій ситуації, нетипова це коли наприклад покупець бажає викупити будинок, бо там пройшло його дитинство і готовий за це більше віддати, тобто іде прив'язка до особи

Забавно у Вас получается!
Т.е., по Вашему мнению, если человек покупает дом, в котором прошло его детство - это "нетипичная" мотивация, а если человек хочет выкупить прилегающую часть дома, чтобы таким образом поднять стоимость и своей части тоже, то это "типичная" ситуация? Не находите, что Ваше предложение данному собственнику купить не эту часть дома, а "через дорогу" вызовет у него легкое недопонимание? У него ведь нет никакой мотивации выкупать часть дома "через дорогу", его мотивация ограничена исключительно той частью дома, с которой его часть составляет общее целое...
На самом деле, из того, что я встречал на практике, только тогда, когда речь идет о выкупе прилегающего объекта недвижимости, встречается реальная "специальная стоимость"... Могу даже пример привести, свидетелем которого был сам: когда-то человек купил 3-комнатную квартиру за 37 тысяч. Походил по квартире и решил, что "площадь маловата" и решил прикупить соседствующую 1-комнатную. Как Вы понимаете, никакая другая квартира, кроме данной 1-комн. его не интересовала! Поэтому, эту 1-комн. он купил после длительных и нервных переговоров с собственниками за 35 тысяч... Чем не пример реальной "специальной стоимости"?

TarasM писал(а):

Оцінка "під викуп співвласником" ніколи не проводиться (тобто оцінювач не може вгадати чи скористається співвласник правом викупу, хіба що оцінювачу надали копію листа про відмову купівлі за конкретну суму), це стандартна процедура для будь-якого продажу частки (запропонувати іншому співласнику викупити, тому що він має "переважне право купівлі"),а якщо відмовився то оформлювати уже з іншим договір.

Та ладно Вам... Вас никогда не приглашали в качестве "нейтрального лица" на переговоры о стоимости при подобном выкупе? Простите, но если Вас не приглашали - это не означает, что этого не бывает... Кстати, когда сособственник действительно желает и имеет возможность использовать свое право первоочередной покупки, частенько согласование цены проводят именно при участии "нейтрального" лица... Т.е., по сути, это довольно распространенная практика... Каждый ведь понимает, что продавец будет пытаться просить "больше", а покупатель всегда найдет аргументы почему "должно быть меньше"... Вот и возникает потребность в нейтральном специалисте...

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Сб, 03 Июн 2017 17:09

Отже, можна підсумувати, що дискусія перейшла щодо того як правильно застосувати "найбільш ефективне застосування" та "спеціальну вартість" до продажу часток...

... моя думка сходиться до того, що якщо б перенести дискусію на частки наприклад приміщення кафе, то ніхто кафе не цінив би як склад з тієї мотивації, що 1/2 робить вас зележними від його функціонуванням від іншого співвласника, всі знають що це найвигідніший спосіб, хоча інший співвласник може його заблокувати (діяльність чи відкриття)... тобто ринок диктує вигідність найбільш ефективного використання

... аналогічно із частками квартир, співвласникам вигідно їх продати

... щодо досліджень Gorets11, то вважаю їх правильними, проте такими що стосуються осіб, які не змогли найбільш ефективно використовувати майно

Последний раз редактировалось: TarasM (Сб, 03 Июн 2017 17:20), всего редактировалось 1 раз

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Сб, 03 Июн 2017 17:14

TarasM писал(а):

Підхід з частками завжди буде заплутаним, тому що БТІ, визначаючи частки, виходить із площі, а частки згідно законодавства мають визначатися відповідно до вартості частин будівлі, тобто формула 1/2 площі = 1/2 вартості не завжди працює.

Можно узнать, согласно какой именно законодательной норме собственность на недвижимость характеризуется стоимостью недвижимости, а не площадью?
И маленькое уточнение: БТИ лишь фиксирует то, что указано в правоустанавливающих документах. Оно не вправе менять части, менять способы подсчета и прочее. Т.е., если в правоустанавливающем документе указано 1/2 - то речь идет о праве собственности именно на 1/2 часть от целого, но никак не по стоимости. А вот две половинки в разных частях дома, действительно, могут иметь одинаковую площадь, но различную стоимость...

Добавлено спустя 17 минут 24 секунды:

TarasM писал(а):

Отже, можна підсумувати, що дискусія перейшла щодо того як правильно застосувати "найбільш ефективне застосування" та "спеціальну вартість" до продажу часток...

Не знаю, для меня эта тема не имеет сильного интереса, поскольку в реальности эти виды стоимости встречаются редко и даже когда встречаются, отчеты требуются без учета таких тонкостей... Wink

TarasM писал(а):

... моя думка сходиться до того, що якщо б перенести дискусію на частки наприклад приміщення кафе, то ніхто кафе не цінив би як склад з тієї мотивації, що 1/2 робить вас зележними від його функціонуванням від іншого співвласника, всі знають що це найвигідніший спосіб, хоча інший співвласник може його заблокувати... тобто ринок диктує вигідність найбільш ефективного використання

Не знаю, откуда у Вас такие данные... Сколько я встречал - если оцениваются подсобные помещения строения, в котором расположено кафе, то и оцениваются они, как "складские", а не как "кафе"... Более того, даже при оценке кафе целиком, естественным является определение его стоимости с учетом пропорций подсобных помещений и помещений "торгового зала"... Все-таки, эти пропорции в разных случаях бывают разными и когда площадь подсобных помещений превышает в два-три раза площадь зала - это обязательно нужно учитывать... Хотя, конечно, это если речь идет об оценке вообще, а не об "оценке для налогообложения"... Заниматься этим за 300-500 грн - не думаю, что есть такие мазохисты среди нас... Wink

TarasM писал(а):

... аналогічно із частками квартир, співвласникам вигідно їх продати

Простите, можно вопрос задать? Вы живете в квартире? Скажите, а что Вы ответите лицу, которое посчитает, что для продавца соседней с Вами квартиры наиболее эффективным использованием будет продать ВЕСЬ дом? В конце концов, на его месте ведь можно построить дом этажностью, скажем, в три раза более высокой... Вы готовы сами записаться в круг тех "ненормальных", которые как Вы утверждаете, используют свою недвижимость не самым эффективным способом? И вообще, готовы ли Вы к тому, чтобы считать ВСЕ объекты недвижимости, не являющиеся отдельностоящими строениями, исходя из предлагаемого Вами понимания НЭИ, при котором мнения и желания всех других собственников не учитывается? Я уже молчу про то, что в этом случае не соблюдается требование к такому НЭИ: юридическая дозволенность... Вроде, никто Ведь Вам не давал право вынуждать продавать свою собственность того, кто к объекту оценки никакого отношения не имеет... Wink

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Сб, 03 Июн 2017 17:31

Стаття ЦК України 357.
1. Частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом.
...
3. Співвласник має право на відповідне збільшення своєї частки у праві спільної часткової власності, якщо поліпшення спільного майна, які не можна відокремити, зроблені ним своїм коштом за згодою всіх співвласників, з додержанням встановленого порядку використання спільного майна.

Стаття 359.

1. Плоди, продукція та доходи від використання майна, що є у спільній частковій власності, надходять до складу спільного майна і розподіляються між співвласниками відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

З останньої статті виходить, що при придажі отримаєте кошти пропорційно частці, а з попередньої, що частку можна збільшити, керуючись вкладом в покращення.

Добавлено спустя 16 минут 20 секунд:

Цитата:

Щодо цілого будинку, то Ви трохи відійшли від юридичного об'єкта власності, а перейшли до глобальних проектів, які можна було б і реалізувати при високому рівні довіри та надійного гарантування прав власників, що зараз не є можливим.

Оцінювачі юридично обмежені одним об'єктом, тобто тим, що вказана за адресою, цей об'єкт повязаний спільною власністю, уявімо, що цими співвласниками є двоє рієлторів, звичайно, що вони зможуть домовитись про найбільш ефективне використання, і результат цих домовленостей нам відомий,тому що продиктований ринком.

ми плавно перейшли до психології покупців і продавців на ринку, єдина різниця, що я вважаю правильним ігнорувати цю психологію, якщо вона не є найбільш ефективна, уявіть, що всі співвласники це професійні рієлтори - і проблема відпаде )) ... Ато нам ще й співвласників прийдеться оцінювати ) ... до речі десь у міжнародних стандартах бачив, що негативні якості сусідів не можна застосовувати для корегування вартості

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Сб, 03 Июн 2017 21:36

TarasM писал(а):

З останньої статті виходить, що при придажі отримаєте кошти пропорційно частці, а з попередньої, що частку можна збільшити, керуючись вкладом в покращення.

Против Ваших выводов не возражаю.
Мой вопрос был о другом: где сказано, что изначально речь идет именно о суммах, которыми владеют сособственники? Ведь в статье 355 указано, что речь идет об ИМУЩЕСТВЕ...
То обстоятельство, что любое имущество можно конвертировать во всеобщий эквивалент - это понятно. Просто здесь мы входим в тему о том, что первично, а что вторично... Можно принять Ваш подход, согласно которому сособственники владеют каждый какой-то суммой, скажем, "Х"... Но тогда возникнет вопрос, а что происходит с их собственностью в результате рыночных колебаний на стоимость имеющегося у них имущества? Чтобы не городить "огород", лично я предпочитаю считать, что каждый сособственник владеет определенным имуществом (как записано в ГКУ), хотя, конечно, пользуясь всеобщим эквивалентом, которым являются деньги (они, собственно, для этих целей и вводились человечеством), можно определить стоимость данного имущества, хоть в денежном выражении, хоть в количестве ложек / вилок, можно даже в пачках сигарет посчитать...

TarasM писал(а):

Вообще-то, не совсем "отошел"... Напомню Вам, что в любом многоквартирном доме по законодательству места общего пользования находятся в общей совместной собственности жильцов дома... Т.е., аналогия с частью одноквартирного дома - практически полная!

TarasM писал(а):

Оцінювачі юридично обмежені одним об'єктом

Неужели, Вы, наконец-то, услышали то, о чем я говорю? Wink

TarasM писал(а):

тобто тим, що вказана за адресою, цей об'єкт повязаний спільною власністю, уявімо, що цими співвласниками є двоє рієлторів, звичайно, що вони зможуть домовитись про найбільш ефективне використання, і результат цих домовленостей нам відомий,тому що продиктований ринком.

Нет, кажется, не услышали... Sad

Почему бы Вам не сделать допущение, что если они "договорились" - значит они пришли бы к Вам и заказали оценку ВСЕГО дома, а не пришел один сособственник и заказал оценку лишь той части, которой он владеет? Почему Вы сразу делаете допущение, что они именно договорились продать вместе? Какие у Вас есть основания для такого допущения?

TarasM писал(а):

ми плавно перейшли до психології покупців і продавців на ринку

А куда от этого деться? На этом построена не только ВСЯ оценка, но и весь рынок недвижимости на этом функционирует... И рынок не только недвижимости...

TarasM писал(а):

єдина різниця, що я вважаю правильним ігнорувати цю психологію, якщо вона не є найбільш ефективна, уявіть, що всі співвласники це професійні рієлтори - і проблема відпаде )) ...

Но Вы чувствуете, что мы не сможем договориться? Особенно, в условиях, при которых у меня денег есть только в той сумме, которую я предлагаю, а Вы, если продадите мне дешевле той стоимости, которую запросили, Вам не хватит денег на то, ради чего Вы вообще решили продавать свою недвижимость... Wink

TarasM писал(а):

Ато нам ще й співвласників прийдеться оцінювати ) ... до речі десь у міжнародних стандартах бачив, що негативні якості сусідів не можна застосовувати для корегування вартості

А я слышал немного другое: даже такой параметр, как окружение, т.е., состояние домов по всей улице, даже он оказывает влияние на стоимость объекта оценки... А уж если мы будем говорить о цыганском районе... Попробуйте продать в таком районе дом нецыгану... Это я к тому, что весь вопрос в том, для чего нужна оценка. Если просто "для нотариуса" - тогда, конечно, речи об "оценке" соседей и окружения идти не может... Если же Вы беретесь сделать оценку КАЧЕСТВЕННО, тогда, придется учитывать и такие параметры тоже...

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Вс, 04 Июн 2017 16:08

Gorets11 писал(а):

Хорошо, представил, что мы с Вами два сособственника, оба профессиональные риэлторы... Ну, или оценщики... Не важно, просто мы оба понимаем, что хотим и о чем говорим... Я узнал, что Вы хотите продать свою часть дома и прилагаю все силы, чтобы выкупить у Вас эту часть дешевле рыночной стоимости... Вы, со своей стороны, тоже не "глупец" и хотите мне втюхать свою половину по цене, выше рыночной... Типичная психология типичных продавца / покупателя, достаточно информированных, действующих каждый в своих интересах... Практически - идеальная ситуация, скопированная из определения "рыночной стоимости"... Но Вы чувствуете, что мы не сможем договориться? Особенно, в условиях, при которых у меня денег есть только в той сумме, которую я предлагаю, а Вы, если продадите мне дешевле той стоимости, которую запросили, Вам не хватит денег на то, ради чего Вы вообще решили продавать свою недвижимость...

1. Пропоную Вам половину за ринковою - Вам вигідно, бо стає ціла
2. Пропоную у Вас викупити половину за ринковою - вигідно, бо чужим важче продати
3. В кінці пропоную обом продати одному власнику за ринковою - вигідно обом

Тобто у Вас немає вагомих фінансових аргументів відмовитись, а в першому випадку можна і кредит чи позику взяти (крім того іде економія на оподаткуванні тільки половини).

А нижче ринкової не продам, буду в оренду здавати, тобто в іншому випадку на ринок цей об'єкт так і не попаде

Добавлено спустя 28 минут 30 секунд:

Gorets11 писал(а):

Тоді треба уточняти...

РИНКОВА ВАРТІСТЬ = НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНЕ ВИКОРИСТАННЯ згідно НС
якщо сусіди неадекватні, музику вночі слухають, то цей фактор негодиться для ЗВІТУ, тому що ринкова вартість припускає, що всі поводяться В МЕЖАХ ЗАКОНОДАВСТА і не порушують режим тиші.

Якісь інші особливості майна, які не є найефективніші, то це вже є ВАРТІСТЬ У ВИКОРИСТАННІ (НЕРИНКОВА) (оцінювач для звіту ігнорує те, що власник використовує приміщення як склад, хоча спокійно можна як магазин, тобто оцінювати потрібно як магазин)

Згідний що усі фактори для ЯКІСНОЇ ОЦІНКИ можна порахувати, але це вже не для звіту, а для РІЄЛТОРА ЧИ ВЛАСНИКА.

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Вс, 04 Июн 2017 17:16

Цитата:

TarasM писал(а):

Спробуйте застосувати цю поправку хоча б 15% при поділі майна в суді Surprised

Якщо іде поділ будинку у суді і хтось має викупити свою частку, то він втратись 15% своєї частки (при коригуванні на частку), а інший її отримає

Той самий будинок = 40000$
спір подружжя, в кожного по 1/2
тоді одному виплатять 17000%,
а в іншого залишиться еквівалент 23000%

Якщо вони мають не цілий будинок, а 8/10 (32000$)
в одного - 13600$
в іншого - 18400$ (може подати на виселення власника 2/10 через надто малу частку 8000$ * - 15% = 6800$) +1200$
результат - 19600 (і ще й цілий будинок), а було всього 16000 (з обмеженим користуванням)
у вигнаних 13600$ і 6800$

А якщо Ви застосуєте поправку 50% в селі, то це вийде що хтось за чвертку отримає половину. А це ПОРУШЕННЯ ПРАВ ВЛАСНОСТІ І НЕСПРАВЕДЛИВІСТЬ.

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Вс, 04 Июн 2017 20:11

TarasM писал(а):

1. Пропоную Вам половину за ринковою - Вам вигідно, бо стає ціла

Согласен, стает целое... Но в моей задаче я предлагал рассматривать АДЕКВАТНЫХ людей! Нафиг мне, как человеку адекватному, часть дома по стоимости целого дома? Я откажусь от Вашего предложения и буду настаивать на снижении стоимости...

TarasM писал(а):

2. Пропоную у Вас викупити половину за ринковою - вигідно, бо чужим важче продати

А зачем мне ее продавать? В задаче у меня нет потребности переезжать, поэтому, как человек адекватный, я готов пойти Вам навстречу лишь в случае интереса для меня... А какой "интерес" Вы можете мне предложить? Мои расходы на оплату нотариальных услуг по переоформлению и геморрой, связанный с поиском нового жилья и переездом, я, извините, не воспринимаю, как "благо" для себя... Это, скорее, наоборот: обоснование для требовать с Вас больше денег...

TarasM писал(а):

3. В кінці пропоную обом продати одному власнику за ринковою - вигідно обом

Опять же, МНЕ это ЗАЧЕМ? Я живу себе спокойно, переезжать не собираюсь... А Вы предлагаете мне заморочиться с переездом... Будьте добры, обоснуйте, почему я должен согласиться? Я пока не придумал никакого здравого обоснования, зачем мне это нужно...

TarasM писал(а):

Тобто у Вас немає вагомих фінансових аргументів відмовитись, а в першому випадку можна і кредит чи позику взяти (крім того іде економія на оподаткуванні тільки половини).

Как я указал выше - у меня целая туча аргументов! И есть еще аргумент: я еще не сошел с ума, чтобы брать кредит на покупку единственного жилья...

TarasM писал(а):

А нижче ринкової не продам, буду в оренду здавати, тобто в іншому випадку на ринок цей об'єкт так і не попаде

Не продавайте. Я что, заставляю Вас, что ли? Это Вам деньги нужны были, а не мне...
А квартиранты? Какая мне разница, Вы там живете или Ваши квартиранты? Хотя, конечно, если мне захочется, все-таки, склонить Вас в сторону уменьшения стоимости - я могу ведь и в "неадекватного" превратиться... И делать так, чтобы сдавать Вам стало невыгодно... Wink

Мне кажется, Вы действительно, забываете, что психология продавца / покупателя - это важнейший параметр, действующий на рынке... И если оценщик эти параметры не учитывает - то он, как минимум, грубо нарушает принципы, на которых основаны доходный и сравнительный подходы... Они ведь основаны именно на психологии продавца / покупателя... Wink

TarasM писал(а):

Мне не совсем понятно, почему Вы так настойчиво пытаетесь продвигать мысль о том, что продажа имущества, не принадлежащего лицу, которое у Вас оценку заказывает, может иметь отношение к "наиболее эффективному использованию" того имущества, которым заказчик владеет и которое Вам, собственно, требуется оценивать?

TarasM писал(а):

Згідний що усі фактори для ЯКІСНОЇ ОЦІНКИ можна порахувати, але це вже не для звіту, а для РІЄЛТОРА ЧИ ВЛАСНИКА.

Т.е., Вы изначально считаете, что оценщик - это лицо, от которого нужна "просто бумажка"? Типа, хотите качественную оценку - идите к риэлтору или собственнику... Они оценят качественно, но бумажку дать не смогут... А понадобится бумажка - добро пожаловать к оценщику, который напишет всякую фигню, зато выдаст бумажку, имеющую юридическую силу... Любопытное суждение! Никак не ожидал на этом форуме такое услышать... Cool

Добавлено спустя 7 минут 23 секунды:

TarasM писал(а):

Якщо іде поділ будинку у суді і хтось має викупити свою частку, то він втратись 15% своєї частки (при коригуванні на частку), а інший її отримає

Во-первых, продавец ничего не теряет: он получает сумму, которую он получил бы, если бы продавал свою часть на открытом, конкурентном рынке.
Во-вторых, покупатель, действительно, получает прибыль, если выкупает эту часть. И эта прибыль равна той прибыли, которую в случае покупки получил бы любой другой покупатель указанной части, купивший ее на отрытом, конкурентном рынке.
Я не совсем понимаю, почему продавец при продаже соседу должен получать выгоду относительно того, что имел бы при продаже на рынке? И почему покупатель не должен получить той выгоды, которую получил бы любой другой покупатель данного объекта? Мне кажется, такое ограничение было бы противоестественным и не подкрепленным реальными рыночными данными...

TarasM писал(а):

А якщо Ви застосуєте поправку 50% в селі, то це вийде що хтось за чвертку отримає половину. А це ПОРУШЕННЯ ПРАВ ВЛАСНОСТІ І НЕСПРАВЕДЛИВІСТЬ.

Как я указал выше - никаких нарушений чьих-то прав! Каждый получает денежную компенсацию, равную стоимости имеющегося у него имущества. Не более, не менее.

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Вс, 04 Июн 2017 20:46

Gorets11 писал(а):

TarasM писал(а):

... в цій ситуації за умови реального конфлікту навіть сумніву нема що адвокати будуть за вашу поправку чіплятися... думаю, що Ви і самі це розумієте

Добавлено спустя 11 минут 7 секунд:

Цитата:

Всього навсього говорю про законодавчі принципи найбільш ефективного використання, а Ви пропонуєте, що частку не можна ефективно продати.

Вартість, про яку Ви говорите - це швидше вартість у використанні:

"вартість у використанні - вартість, яка розраховується
виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не
відповідати його найбільш ефективному використанню;"

Добавлено спустя 8 минут 29 секунд:

Exclamation

Ваша робота не полягає в тому, щоб вгадати ціну за яку продається конкретне майно, а визначити її ринкову вартість, тобто загального характеру на ринку (навіть часток, хоча це спірно), а Ви занадто вже ринок звузили до людей, які не можуть домовитись та ефективно продати майно. Ніхто Вам не забороняє визначити ЯКІСНО ВАРТІСТЬ У ВИКОРИСТАННІ, але від цього вона ринкова не стане

Добавлено спустя 12 минут 7 секунд:

ЩОБ УЖЕ ЗАВЕРШУВАТИ ЦЮ ЦІКАВУ ДИСКУСІЮ, СКАЖУ НАСТУПНЕ:

Якщо у Вас свідоцтво на оцінку обєктів в матеріальній формі:
то Ви маєте право цінити об'єкт в матеріальній формі, а саме квартиру, а оцінка майнових прав, це вже не ваше завдання. Навіть можете не розписувати частки, тому що нотаріус згідно ЦК України і сам може поділити на частки, якщо потрібно (хоча вони і бояться це робити).

ЗУ "Про оцінку майна"

майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в
матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні
частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні
папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права
інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм
власності;

Последний раз редактировалось: TarasM (Вс, 04 Июн 2017 21:50), всего редактировалось 2 раз(а)

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Вс, 04 Июн 2017 21:29

TarasM писал(а):

... в цій ситуації за умови реального конфлікту навіть сумніву нема що адвокати будуть за вашу поправку чіплятися... думаю, що Ви і самі це розумієте

Они будут цепляться к каждой цифре... Не только к этой... Вопрос ведь не в том, кто к чему будет цепляться, а в том, правильно проведен расчет или нет...

TarasM писал(а):

Всього навсього говорю про законодавчі принципи найбільш ефективного використання, а Ви пропонуєте, що частку не можна ефективно продати.

Простите, где я писал, что часть невозможно "эффективно" продать? Не припоминаю. Я писал, что рыночная стоимость части дома в пересчете на удельную единицу, меньше, чем рыночная стоимость удельной единицы целого. И это есть ее реальная рыночная стоимость в условиях эффективной продажи!
А варианты, при которых в этой части делается ремонт, надстраивается второй этаж или эта часть продается совместно с второй половиной - эти варианты я не рассматриваю, поскольку они не имеют отношения НЭИ... Вернее, если все это будет - все будет учитываться, но пока ничего этого нет - оно учитываться не должно.

TarasM писал(а):

Вартість, про яку Ви говорите - це швидше вартість у використанні:

"вартість у використанні - вартість, яка розраховується
виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не
відповідати його найбільш ефективному використанню;"

В общем-то, да, в использовании. Потому, что в данном случае - текущее использование совпадает с наиболее эффективным. Ведь продавать чужое имущество нельзя, поэтому и вариант продажи второй половины также не может рассматриваться в качестве НЭИ...

TarasM писал(а):

Ваша робота не полягає в тому, щоб вгадати ціну за яку продається конкретне майно, а визначити її ринкову вартість, тобто загального характеру на ринку навіть часток, а Ви занадто вже ринок звузили до людей, які не можуть домовитись та ефективно продати майно.

А я и не "угадываю"... Я беру данные с рынка и вижу, что подавляющее большинство продавцов, продающих на рынке свои части, не совмещают свою продажу с сособственниками... Значит, по какой-то причине, не находят данный способ продажи "наиболее эффективным"... Однако, Вы находите... Рад за Вас! Оказывается, Вы видите выгоды продавца там, где огромная масса продавцов уже в течение нескольких десятков лет свою собственную выгоду найти не могут...
Кстати, я Вам предлагал посмотреть на сайте по недвижимости продажи "частей" домов. Вы смотрели? Нашли? Есть такие предложения?

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Вс, 04 Июн 2017 22:02

Так, я знаю, що є такі, але із своєї практики знаю, що частки дуже часто зустрічаються і вони не є занижені, а спокійно продаються, разом із об'єктом, не буду ж я дивитись чи перейдуть всі частки одному всласнику, часом по половині продаються в різні дні, часом ще якісь цікаві нюанси. Тобто тут коригування якось не надійно застосовувати.

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Вс, 04 Июн 2017 22:03

TarasM писал(а):

В судебной практике, когда одна из сторон кардинально меняет линию защиты, такая смена воспринимается, как следствие того, что у стороны закончились аргументы в поддержку соей позиции... Wink

Конечно, я вижу, что аргументов Вам не хватает. Но я не жду, что Вы поменяете свою точку зрения под влиянием того, что я написал. И не стремлюсь к этому... Если Вы сами чувствуете, что вопрос этот не такой однозначный, как Вам казалось, лучший порядок действий не в том, чтобы согласиться или не согласиться со мной, а в том, чтобы провести собственное исследование рынка. На мой взгляд, оценщик (если он себя таковым считает) должен поступать именно так. Мне легче высказывать свое мнение по этому поводу именно потому, что я такие исследования проводил неоднократно и по различным направлениям... Предлагаю и Вам тоже не ограничиваться выдумыванием того, что относится к имуществу, а что к имущественным правам, а просто провести исследование рынка. И всего лишь.
Но можете оставаться и при своем мнении... Вас никто этого не запрещает и запретить не может! Wink

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Вс, 04 Июн 2017 22:10

Просто аргумент переконливий, от Вам відповідь, чому завжди цілий об'єкт розраховую; з цього ж питання дискусія розпочалась... цікаво як Ви частки в реєстрі реєструєте.

Не спорю, що Ви краще проводите дослідження ринку, кожен має якісь переваги, так як оцінювачі прийшли з різних професій... взаємні дискусії дозволяють розвиватись і виявляти свої недоліки. Це надскладна професія, наприклад розібратись з ПДВ чи правами щодо землі під будівлею, чи розрахувати право користування землею коли навіть площа ділянки невідома... з деякими питаннями роками треба розбиратись

Мета - зовсім не спір, а добре в усьому розібратись... от знайшов такий аргумент, тобто згадав чому вирішив завжди розраховувати об'єкт в цілому, ну а коригування часток створюють математичні нестиковки.

Цікаві особливості щодо оцінки приміщень виявив:

1. Об'єкт 100 м кв. 1/2 (А) 50 кв. м і 1/2 (Б) 50 кв. м
2. На початку все порівну, а при продажі все ділиться по половині за ЦК
3. А - ремонтуєть під магазин, Б - невигідно під магазин.
4. При продажі всього власник Б каже - давай половину
5. Власник А не погоджується, бо має право на збільшення частки згідно ЦК через те що саме він зробив покращення за згодою іншого.
6. Згода іншого щодо самостійного ремонту чи будь-яке документальне підтвердження користування саме цією частиною А дає йому право на збільшення частки.
7. Якщо не було право користування конкретним приміщенням чи згоди ремонту від іншого, то дохід від продажу за загальним правилом ділиться по половині.
8. Висновок - при оцінці ми не можем точно знати чи не змінилась частка у власників.

Последний раз редактировалось: TarasM (Вс, 04 Июн 2017 23:14), всего редактировалось 1 раз

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Вс, 04 Июн 2017 23:13

TarasM писал(а):

Просто аргумент переконливий, от Вам відповідь, чому завжди цілий об'єкт розраховую; з цього ж питання дискусія розпочалась... цікаво як Ви частки в реєстрі реєструєте.

Как рассчитываю - так и регистрирую: часть с указанием идеальных площадей. Естественно, название объекта оценки пишу так, как в документах: часть домовладения... Не вижу никаких сложностей.

TarasM писал(а):

Не спорю, що Ви краще проводите дослідження ринку,

Не думаю, что здесь уместно говорить о "лучше" / "хуже"... Если бы дискуссии шли о том, каким образом кто проводит подобные исследования и какой метод дает более точные результаты - тогда можно было бы говорить о лучше / хуже... А пока главным и, похоже, единственным источником практических данных у оценщиков являются чужие исследования или вообще странный способ установления рыночных тенденцию "я так думаю" - до тех пор подобные, не сложные по сути, вопросы и будут вызывать дискуссии...

TarasM писал(а):

Мета - зовсім не спір, а добре в усьому розібратись... от знайшов такий аргумент, тобто згадав чому вирішив завжди розраховувати об'єкт в цілому, ну а коригування часток створюють математичні нестиковки.

Подсказка: математические нестыковки, о которых Вы говорите, можно с достаточной степенью точности нейтрализовать увеличением выборки. Не поленитесь, возьмите 20-30-50 объектов сравнения с обеих сторон... Через пару месяцев - еще раз проведите сравнение уже с новой выборкой... Я прекрасно понимаю, что работы немало... Зато потом Вы сможете на любом уровне обосновать свою точку зрения и быть уверенным в ее правильности! Это лишь вопрос "лени"... Как мне кажется... Wink

Добавлено спустя 5 минут 37 секунд:

TarasM писал(а):

8. Висновок - при оцінці ми не можем точно знати чи не змінилась частка у власників.

Не совсем так. Поскольку речь идет о праве собственности, любое изменение частей должно быть соответствующим образом оформлено. Т.е., берете правоустанавливающий документ и оцениваете ту часть, которая принадлежит заказчику. Тем более, в описанном Вами случае, как я понял, имеет место выделение долей в натуре. Вполне логично, что одна часть может стоить дороже, другая дешевле. Посчитайте каждому из этих сособственников стоимость ЕГО части и если они примут Вашу оценку - Вы таким образом не только выполните свою работу, но и поможете им разобраться между собой и, возможно, договориться.

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Вс, 04 Июн 2017 23:21

Не про ці нестиковки маю на увазі, а про те, що якщо скоригуєте частку, то і цілий об'єкт скоригується, що є абсурдним

квартира = 20 000$ (найбільш ефективна вартість)
1/2 = 9 000$ (10 000 - 10%)(вартість у використанні)

квартира = 18000$ (9000$ *2) ??? (вартість у використанні?)

ринкова вартість = 18000$ чи 20000% ?

Добавлено спустя 6 минут 27 секунд:

Цитата:

Завжди беру об'єкти, що не виділені в натурі (бо з виділеними в натурі все просто)

На практиці часто зустрічається те, що всі зміни нормально не оформлюються, от показують магазин, який є 1/2, а інша частина - склад, всі права тут тільки в ЦК записані, а факти ми не знаєм (хто робив ремонт, чи спільно, чи ні) Припустимо ідуть до нотаріуса, а інший власник не згідний і каже, що йому більше належить ніж за часткою, бо він робив ремонт Wink

Говорю про те, що існує два види часток:
1) за площею (50 м. кв. і 50 м.кв.) 1/2 і 1/2
2) за вартістю (40000 грн. 60000 грн.) 2/5 і 3/5

Якими саме ми керуємось цікаво, якщо розписуємо частки?

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Пн, 05 Июн 2017 00:55

TarasM писал(а):

Простите мне мою безграмотность, но что такое "найбільш ефективна вартість" я не знаю...
Что касается рыночной стоимости, то все просто: отойдите от банального умножения / деления... Если уж Вы в первом случае признаете, что отчуждение части квартиры ведет к снижению стоимости, то и при обратном действии также учитывайте, что при отчуждении целого стоимость частей возрастает... Кстати, этим правилом в свое время активно пользовались риэлторы при расселении коммуналок... Что касается Вашего примера, то рыночная стоимость каждой половинки, если они продаются по отдельности, составляет, действительно, 9000 за половину. Если же они продают обе половины как одно целое - то рыночная стоимость такого "целого" составляет 20000, а каждый из продавцов получает за свою "договороспособность" по дополнительной тысяче...
Причем тут "стоимость в использовании" мне не понятно. Тем более, что в данном примере других вариантов все равно нет: по законодательству жилую недвижимость можно использовать исключительно для проживания в ней. Следовательно, какие бы иные варианты использования Вы не выдумывали - они будут противоречить нормам жилищного законодательства и считать все равно придется для условий текущего использования...

TarasM писал(а):

На практиці часто зустрічається те, що всі зміни нормально не оформлюються, от показують магазин, який є 1/2, а інша частина - склад, всі права тут тільки в ЦК записані, а факти ми не знаєм (хто робив ремонт, чи спільно, чи ні) Припустимо ідуть до нотаріуса, а інший власник не згідний і каже, що йому більше належить ніж за часткою, бо він робив ремонт Wink

Поскольку нас государство не уполномочило устанавливать факты, мы действуем просто: как записано в правоустанавливающих документах, так и есть. Если кто не согласен - мы с радостью сделаем отчет об оценке всего объекта с указанием цели оценки "для расчета величины судебного сбора"... Вот, когда придут к нам с решением суда, вступившим в законную силу, в котором будет произведен перерасчет долей, тогда мы и будем выполнять оценку, руководствуясь новыми долями. Пока такого решения нет - извините, мы не орган местного самоуправления, не нотариусы и не судьи, мы не уполномочены определять объекты собственности...

TarasM писал(а):

Ну, бывает такое... И что? Типичное явление: один хозяин заботится о той части, которую он занимает, второй не заботится... Почему тот, который не заботился, удивляется, что его часть стоит дешевле? Не логично с его стороны....
Мы же высчитываем часть по площади, а не по стоимости. Поскольку, первичным является площадь, а стоимость - это, всего лишь, одна из характеристик этой площади.
Если кому-то что-то не нравится - суд работает с 9.00, прием исковых заявлений, как правило, до 16.30... Это единственное место, где они могут договориться, если договориться "по-нормальному" у них не получается... Wink

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Пн, 05 Июн 2017 01:05

І як Ви у звіті запишите?

так як з документів:
1/2= 40000
1/2= 60000

чи так як вони вартують:
2/5= 40000
3/5= 60000

чи їхнє середнє значення:
1/2= 50000
1/2= 50000

Добавлено спустя 10 минут 9 секунд:

Цитата:

маю на увазі вартість, що розрахована на основі найбільш ефективного використання... якщо ці половинки продається одному власнику, але один співвласник ще вагається продавати тобто хоче час на роздуми (інший продає точно), але звіт у Вас замовили, то Ви напишете 20000$ чи 18000$?

І якщо квартиру купив один власник по 1/2, то квартира в момент купівлі другої половини зразу ж зростає у вартості на 2000$? Wink

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Пн, 05 Июн 2017 09:05

TarasM писал(а):

І як Ви у звіті запишите?

так як з документів:
1/2= 40000
1/2= 60000

чи так як вони вартують:
2/5= 40000
3/5= 60000

чи їхнє середнє значення:
1/2= 50000
1/2= 50000

Никогда не сталкивался с такой дилеммой... Если я оцениваю 2/2 - то результат один... В смысле, на выходе я имею только одну цифру стоимости - стоимость целого объекта. А как сособственники договорятся делить эту цифру - это уже их личное дело. Если же я оценивал 1/2 - то тоже в результате я получаю только одну цифру стоимости: стоимость данной части. Сколько стоит другая часть - я не знаю, и пока второй сособственник не закажет отчет по оценке второй части знать не буду... Если это общая долевая собственность - то я предполагаю, что вторая часть будет стоить столько же... Но это лишь мои предположения. Если же сособственники хотя, как в Вашем примере, получить от меня стоимости частей не в той пропорции, в которой они указаны в правоустанавливающих документах - я отправлю их к нотариусу или в суд. Пусть сначала перераспределят официально доли, только тогда можно будет считать другие доли. Но, опять же, в соответствии с правоустанавливающим документом. Еще раз Вам напоминаю: указанные доли имеют в своей основе ИМУЩЕСТВО, а не его стоимость.

TarasM писал(а):

А какое мне дело до того, кто и что собрался продавать? Мне заказали определить рыночную стоимость всего объекта? Я определяю рыночную стоимость всего объекта. Естественно, в данном случае стоимость будет равна 20000. Мне заказали определить рыночную стоимость 1/2 объекта? Я определяю рыночную стоимость 1/2 части объекта. Но в этом случае полученный результат будет 9000. Т.е., 18000 может получиться только в одном случае: если оба сособственника независимо друг от друга пришли и заказали определение стоимости каждый для своей половинке. И то, результат 18000 написан не будет нигде: это будет лишь виртуальная сумма рыночной стоимости двух половинок, в то время, как для обоих половинок написана будет лишь стоимость 9000.

TarasM писал(а):

І якщо квартиру купив один власник по 1/2, то квартира в момент купівлі другої половини зразу ж зростає у вартості на 2000$? Wink

Если говорить о рыночной стоимости - то да, так и есть. Если сособственники хотят получить отчет для такого случая - пусть приходят и заказывают определение стоимости ВСЕГО объекта. Если же они пришли порознь и заказали каждый свою половинку - то чему ж они удивляются?

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Пн, 05 Июн 2017 11:01

Уявим ситуація: планують будувати швидкісну трасу, що з'єднує Балтійське і Чорне море (реальні плани).

Траса має проходити через село, тобто потрібно викупити для суспільних потреб житло.

Уряд приймає рішення, що тим власникам, що там прописані і проживають, оплата здійснюється на рік наперед для того, щоб підшукали інше житло, а в тих, що мають власність, але не прописані, викуп здійснюєть в інший час (через 1 рік), ближче до часу будівництва.

Будинок, цегла - 10000$: жінка, в котрої 1/2, проживає там з дітьми, 1/4 - в дитини в якості подарунку від бабці, 1/4 - в колишнього чоловіка (там офіційно не проживає проте частка залишилась).

У Вас завдання оцінити ринкову вартість для викупу 1/2 частки жінки окремим звітом і 1/4 дитини окремим звітом.

1/4 чоловіка не потрібно робити, бо його частка аж через рік має викуплятись.

Керуючись Вашими розрахунками ринкова вартість частки у селі зменшується на -50%.

Жінка отримає 2500$, дитина отримає 1250$.
Виходить так, але вони уже не зможуть на ці гроші нормальне житло придбати?

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Пн, 05 Июн 2017 11:38

TarasM писал(а):

Нда, любопытный пример... Вообще-то, если речь идет о реальном случае, то можно с уверенностью сказать, что еще за полгода-год до начала всех этих процедур в данном селе активизировался поиск недвижимости под покупку и цены выросли... Причем, думаю, выросли неслабо... (Имел возможность наблюдать подобные процессы). Следовательно, если в качестве аналогов брать цены в этом же селе - думаю, на покупку аналогичного жилья в другом таком же селе денег хватит...
Что касается скидки на часть. На самом деле, в селах скидки на часть такими большими и получаются в рыночных условиях, именно из-за того, что там части, как таковые, никому нафиг не нужны... Связано это и с менталитетом, и с фактом того, что в селе без собственного, достаточно большого, участка земли, просто тупо выжить не получится... В данном случае, лично я в случае оценки, старался бы оценивать, все-таки, ВЕСЬ дом. А как и когда будет оплачивать все это дело местная власть или застройщик - не мое дело. Хотя и "шепнул" бы заказчику, что ему интереснее было бы требовать возмещение не деньгами, а в натуре, т.е., предоставить взамен аналогичное жилье... Тем более, что найти в селе часть дома в продаже - почти нереально... Wink

Отдельно хотелось бы отметить, что Вы приводите в качестве примеров частные случаи. Частные случаи имеют определенную особенность: развитие этих случаев часто не совпадает с требованиями, выдвигаемыми для существования "рыночных" условий. В данном случае также оценивать "рыночную" стоимость - неверно. Понимаю, что в законодательстве будет соответствующее требование, типа, стоимость должна быть "рыночной". Но по факту, ни о какой рыночной стоимости в описанном Вами случае речи быть не может, поскольку не выполняются требования, предъявляемые понятием "рыночной стоимости" к условиям сделки.

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Пн, 05 Июн 2017 13:17

Тут цілком ринкові умови, навіть появився додатковий покупець в особі держави, що готовий придбати майно за ринковими цінами в цьому районі.

1. Приходить жінка в казначейство з Вашими звітами цілого будинку.
А яка в нас бюрократія - всі знають, їй відмовляють , бо у звіті не виконано поставлене завдання, а самовільно множити і ділити вони не хочуть. У жінки до Вас претензії.

2. Припустім - виплатили. Проходить перевірка виплат. Дивляться, а Ви не провели коригування на частку, тобто за логікою інших Ваших звітів, ціна частки завищена, тобто не ринкова, наслідок - розтрата бюджетних коштів, кримінальна справа.

3. Для захисту Ви вказуєте, що тут не потрібно було проводити коригування на частки, а суд виявляючи у Ваших звітах, що це постійна Ваша практика, зобов'язаний повідомити податкову поліцію про вчинення ознак злочину щодо сприяння систематичному ухиленню від сплати податків, що він і робить, порушується інша справа.

4. Ситуація шахматної вилки, захищаючи одну позицію, Ви ослабляюте іншу. Так як ринкова вартість 1/2 частки будинку одночасно не може бути і 5000$ і 2500$. Це порушення елементарних законів логіки (один і той же предмет не може одночасно мати і не мати одну ж і ту властивість, кіт в один і той же час не може бути одночасно живим і мертвим). Wink

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Пн, 05 Июн 2017 21:42

TarasM писал(а):

Тут цілком ринкові умови, навіть появився додатковий покупець в особі держави, що готовий придбати майно за ринковими цінами в цьому районі.

А где здесь условия для формирования рыночной стоимости? Разве продавец действует добровольно?
Вообще-то, задача сформирована таким образом, что оснований говорить в данном случае о "рыночных" условиях нет.

TarasM писал(а):

1. Приходить жінка в казначейство з Вашими звітами цілого будинку.
А яка в нас бюрократія - всі знають, їй відмовляють , бо у звіті не виконано поставлене завдання, а самовільно множити і ділити вони не хочуть. У жінки до Вас претензії.

Не думаю, что у нее будут ко мне претензии. Вряд ли эта ситуация ее особо будет напрягать с учетом того, что ее вынуждают продавать... Так, что, затяжка в данном случае не факт, что пойдет ей во вред. Хотя, конечно, может и возмущаться. Но я обычно не ввожу людей в заблуждение и варианты (в том числе - негативные) обсуждаю изначально.

TarasM писал(а):

2. Припустім - виплатили. Проходить перевірка виплат. Дивляться, а Ви не провели коригування на частку, тобто за логікою інших Ваших звітів, ціна частки завищена, тобто не ринкова, наслідок - розтрата бюджетних коштів, кримінальна справа.

Ну да, придется объясняться с проверяющими... Но я уверен, что объясняться с ними придется в любом случае... Поэтому, придется просто более детализированный отчет делать... Чтоб вопросов было поменьше... О том, что их не будет - можно даже не мечтать.

TarasM писал(а):

3. Для захисту Ви вказуєте, що тут не потрібно було проводити коригування на частки, а суд виявляючи у Ваших звітах, що це постійна Ваша практика, зобов'язаний повідомити податкову поліцію про вчинення ознак злочину щодо сприяння систематичному ухиленню від сплати податків, що він і робить, порушується інша справа.

Вообще-то, никто ничего не обязан. В том числе, определять, какая практика является постоянной, а какая не является.
Знаю, что аргумент "так себе"... Но другого пока предложить не могу. Когда попаду в подобную ситуацию - тогда и буду продумывать "от" и "до" все возможные нюансы... А пока - не знаю...

TarasM писал(а):

4. Ситуація шахматної вилки, захищаючи одну позицію, Ви ослабляюте іншу. Так як ринкова вартість 1/2 частки будинку одночасно не може бути і 5000$ і 2500$. Це порушення елементарних законів логіки (один і той же предмет не може одночасно мати і не мати одну ж і ту властивість, кіт в один і той же час не може бути одночасно живим і мертвим). Wink

Что касается кота - то, как я понимаю, про состояние "комы" Вы не слышали... Laughing

Скажите, когда Вы видите заднюю правую дверь автомобиля в магазине, как Вы считаете, ее стоимость в этом магазине и в соседнем автосалоне, когда эта дверь установлена на автомобиль, одинаковы? Или иначе: автомобиль в автосалоне без одной двери, которую легко можно купить в соседнем магазине, будет соответствовать стоимости автомобиля со всеми дверями минус стоимость покупки недостающей двери, ее покраски и установки? А будет ли одинаковой стоимость 1000 кирпичей в строительном магазине и стоимости такой же 1000 таких же кирпичей, являющихся частью несущей стены дома? В конце концов, как Вы считаете, человеческое тело в целом виде виде будет иметь ту же ценность, какая у него будет если некоторые части тела (например, руки, ноги, почки, голову и т.д.) от него отделить?
Мне кажется, что во всех этих случаях стоимость (как характеристика ценности) во всех случаях будет разная в зависимости от ситуации... Это я к тому, что поскольку стоимость - это характеристика ценности, в зависимости от конкретной ситуации и от конкретных условий, эта стоимость меняется... Причем, постоянно. И ни для кого это не секрет. Рыночная стоимость - тоже не догма! Она зависит от большого количества факторов и под влиянием многих из них может меняться.

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Пн, 05 Июн 2017 22:38

Gorets11 писал(а):

Відвідуєте магазини і обираєте найдешевший (принцип заміщення - передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.)

Gorets11 писал(а):

Или иначе: автомобиль в автосалоне без одной двери, которую легко можно купить в соседнем магазине, будет соответствовать стоимости автомобиля со всеми дверями минус стоимость покупки недостающей двери, ее покраски и установки?

Ні, тут ще моральний знос додасться (хто буде новий автомобіль без деталі купляти?, але це нашої дискусії не стосується )

Gorets11 писал(а):

А будет ли одинаковой стоимость 1000 кирпичей в строительном магазине и стоимости такой же 1000 таких же кирпичей, являющихся частью несущей стены дома?

Ні, тому що особливості об'єктів зовсім різні, ті що в стіні навіть на ринку поки що ще не є, там треба ще й вартість робіт демонтажу розраховувати, але що це доводить?

Gorets11 писал(а):

В конце концов, как Вы считаете, человеческое тело в целом виде виде будет иметь ту же ценность, какая у него будет если некоторые части тела (например, руки, ноги, почки, голову и т.д.) от него отделить?

Принаймі зараз на ринку такого нема, тому до чого тут це? Хоча з точки зору медицини, щось там і є

Gorets11 писал(а):

Мне кажется, что во всех этих случаях стоимость (как характеристика ценности) во всех случаях будет разная в зависимости от ситуации...

В усіх випадках об'єкти були занадто різні, крім першого випадку (але сумніваюсь, що двері, які розташовані на автомобілі, були виставлені на ринок як окремий об'єкт)

Gorets11 писал(а):

Это я к тому, что поскольку стоимость - это характеристика ценности, в зависимости от конкретной ситуации и от конкретных условий, эта стоимость меняется... Причем, постоянно. И ни для кого это не секрет. Рыночная стоимость - тоже не догма! Она зависит от большого количества факторов и под влиянием многих из них может меняться.

Ви ринкову вартість дуже якось до ситуації прив'язуєте, а ринок це тисячі операцій продажу подібного майна (РИНОК), визначили середню вартість з цих тисяч операцій з найбільш ефективним використанням, віддали звіт замовнику і - сказали допобачення. Це не значить, що замовник обов'язково продасть майно за ринковою вартістю, а Вас це не повинно хвилювати, тому що власник має сам добиратись на цей ринок і конкурувати з іншими... якщо чоловік наприклад не хоче завести дружину автомобілем на ринок у місто помідори продавати, то це хіба впливає на їхню вартість там? ... звичайно, що ні. Можна говорити, що і в селі може хтось ці помідори дешево купити, але це вже не назвеш найбільш ефективним способом використання майна.

Добавлено спустя 20 минут 27 секунд:

Я розумію, що Ви хочете мене засумніватись в законах логіки.

Щодо коми, то не чув Smile

Доцик

Возраст: 44
Сообщения: 208

Добавлено: Вт, 06 Июн 2017 12:20

ок панове і що ви вирішили, як цінити???? Very Happy

_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!!

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Вт, 06 Июн 2017 12:33

TarasM писал(а):

Якщо у Вас свідоцтво на оцінку обєктів в матеріальній формі:
то Ви маєте право цінити об'єкт в матеріальній формі, а саме квартиру, а оцінка майнових прав, це вже не ваше завдання. Навіть можете не розписувати частки, тому що нотаріус згідно ЦК України і сам може поділити на частки, якщо потрібно (хоча вони і бояться це робити).

ЗУ "Про оцінку майна"

майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в
матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні
частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні
папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права
інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм
власності;

З точки зору закону, то об'єкт оцінюється у матеріальній формі, тобто як цілий об'єкт, а хто які права на нього має, це вже не питання оцінювача, а нотаріуса (див. п. 8 Національного стандарту 2, серед вихідних даних для оцінки нерухомості відсутні документи щодо права власності). Визначення власника Вам потрібна лише для того, щоб укласти договір і законно зайти у приміщення для його огляду.

Спільна часткова власність стосується всього об'єкта, а не його частини, і дуже наближена до майнових прав. Тобто, якщо Ви корегуєте їх, то втручаєтесь уже в оцінку майнових прав, а не об'єкта в матеріальній формі.

А для оцінки майнових прав потрібно отримати окреме свідоцтво для оцінювача з напрямом 2.1 (у мене усі напрямки оцінки в матеріальній формі, тобто починаються на одиничку 1.1, 1.2, 1.3...).

Последний раз редактировалось: TarasM (Вт, 06 Июн 2017 14:20), всего редактировалось 2 раз(а)

VladimirVI

Сообщения: 186

Добавлено: Вт, 06 Июн 2017 13:13

TarasM писал(а):

п. 53 НСО 1 «Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:
зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус...

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Вт, 06 Июн 2017 13:44

НС 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" стосується загальних питань, а також і оцінки майнових прав.
У НС 2 "Оцінка нерухомого майна", який детально розписує правила оцінки нерухомості такого не зустрічав.

Щодо поняття "правовий статус" то воно занадто загальне, "правовий статус квартири" означає не власників, а права, які з цим видом нерухомості пов'язані, тобто в силу того, що це саме "квартира", а не "склад", різняться права і обов'язки щодо об'єкта, наприклад оцінювач знає в якому розділі реєстру його реєструвати.

Чув, що колись у формі заяви на Прозорро, потрібно було щось написати в розділі щодо правового статусу замовника, так от було записано "юридична особа".
Правовий статус об'єкта нерухомості - "квартира"

Якщо глянути на старі витяги БТІ, то "приватна спільна часткова" - це форма власності.

VladimirVI

Сообщения: 186

Добавлено: Вт, 06 Июн 2017 14:34

TarasM писал(а):

НСО 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» встановлює загальні засади оцінки, у т.ч. і для оцінки нерухомого майна, якими повинні керуватися оцінювачі при здійсненні практичної діяльності.

Висновок щодо ідентифікації майнових прав, який отримав оцінювач, суттєво впливає на встановлення НЕВ об'єкту оцінки.

Після встановлення оцінювачем НЕВ об'єкту оцінки постає питання вибору підходів та методів оцінки.

Тобто процедура ідентифікації прав щодо об'єкта оцінки є первинною і знаходится попереду і встановлення його НЕВ, і вибору у використанні алгоритмів оцінки.

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Вт, 06 Июн 2017 14:59

Відокремлені майнові права не є об'єктом оцінки при оцінці об'єкта в матеріальній формі, оцінюється уся сукупність прав на об'єкт загалом (право власності) з найефективнішим їхнім використанням. Ідентифікується об'єкт в матеріальній формі та можливо право власності на нього (часом власність тільки у суді встановлюється). Право власності не розділяється на частини майнових прав для їхньої оцінки. Можу погодитись лише із врахуванням сервітутів, але це вже не складова частина права власності, а речові права на чуже майно згідно Цивільного кодексу України.

ЗУ "Про оцінку майна"

Цитата:

майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються
будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності,
у тому числі права, які є складовими частинами права власності
(права володіння, розпорядження, користування), а також інші
специфічні права (права на провадження діяльності, використання
природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Частка та її розмір - це лише форма контролю над об'єктом та розподілу прибутку від нього. Приватна спільна часткова (чи приватна спільна сумісна) - це форма власності так само як комунальна, державна чи юридичних осіб (колись називали колективна)

Якщо власником нерухомості є юридична особа, то Ви корегуєте вартість відповідно до складу власників юридичної особи та повноважень директора щодо можливості відчуження нерухомості???

По суті те саме, що і з частками звичайними, якщо не договорились, то і нормально не продали.

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Вт, 06 Июн 2017 22:51

У практиці судових справ бачу, що частки ніхто не коригує:

"Судом встановлено, що квартира АДРЕСА_1 належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_3, а частка кожного із співвласників становить 1/3 квартири. Квартира двокімнатна, виділ належної ОСОБА_1 частки квартири в натурі технічно неможливий. Ринкова вартість квартири на час проведення її оцінки у 2010 році становила еквівалент 41 895 доларів США, а належної позивачу частки - 13 965 доларів США"
http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/7864c99c46598282c2257b4c0037c014/c27e64f61f78978dc2257f3e002969db/$FILE/6-2925%D1%86%D1%8115.doc

"За їхньою спільною згодою була визначена вартість квартири в розмірі 66000 грн., тому відповідно вартість 1/3 частки квартири складає 22000 грн. "
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/18651278

"З метою визначення розміру грошової компенсації, позивачем було отримано Експертний звіт про незалежну оцінку квартири від 17.01.2012 року, виконаний суб'єктом оціночної діяльності - ПП «Автоексперт», Сертифікат ФДМУ № 12107/11 від 21.06.2011р...
Відповідно до Звіту, ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 з урахуванням її технічного та санітарного стану, становить 429880,00 грн...
Таким чином, вартість частки відповідачів в квартирі, що дорівнює розміру грошової компенсації, становить: 429880 * 37/100 = 159055,6 грн."
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/23977261

Стаття щодо часток:

"Учасники спільної часткової власності мають право на частку у праві власності на майно (ч.1 ст.356 ЦК), а не на конкретно визначену частку в майні. Спільна часткова власність характеризується множинністю суб’єктів і єдністю об’єкта. Відповідно до цієї концепції кожному із співвласників спільної часткової власності не може належати частка самого майна."

"У постанові ВС від 3.04.2013 у справі №6-12цс13 зроблено висновок: «Кожен учасник спільної часткової власності володіє не часткою майна в натурі, а часткою в праві власності на спільне майно в цілому. Ці частки є ідеальними й визначаються відповідними відсотками від цілого чи у дробному виразі»"
http://zib.com.ua/ru/101183-vsu_analiziruet_primenenie_zakonodatelstva_o_prave_sobstvenn.html

Exclamation

Ст. 364 ЦК України надає можливість отримати компенсацію частки за ринковими цінами від співвласників

Цитата:

1. Співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.
2. Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 цього Кодексу), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки.

Добавлено спустя 3 минуты 15 секунд:

Щодо судової практики то там не все однозначно, колись бачив рішення, в якому позивач зазначав, що аналоги не були частками, а отже неподібні, хоча там ще багато було аргументів для оскарження, тобто не зрозуміло чим суд керувався...

У багатьох випадках у судових рішеннях взагалі незрозуміло чому оцінки визнають недійсними, неподібне майно пишуть, а чому неподібне не пишуть (значно відрізняються характеристиками, а якими?

).

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/27706627

Последний раз редактировалось: TarasM (Ср, 07 Июн 2017 00:04), всего редактировалось 4 раз(а)

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 13 Июн 2017 13:13

нашла коса на камень Laughing

Горе-ТС, не сдавайся!! где твое второе дыхание? Very Happy

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Вт, 13 Июн 2017 13:45

kink писал(а):

нашла коса на камень Laughing

Горе-ТС, не сдавайся!! где твое второе дыхание? Very Happy

А смысл? Только для того, чтобы позабавить тех, у кого в голове пустота и попытки довольно тупого ехидства - это верх их умственных способностей?
Лично мне достаточно того, что TarasM уже сам столкнулся с нестыковками в его подходе... Самый лучший способ найти решение - собственные сомнения! Только таким образом можно хоть чему-то научиться...
Поэтому, лично я рад за тебя: ты все уже давно знаешь, причем, лучше всех! Так держать! Laughing

TarasM

Сообщения: 66

Добавлено: Вт, 13 Июн 2017 23:18

kink писал(а):

нашла коса на камень Laughing

Горе-ТС, не сдавайся!! где твое второе дыхание? Very Happy

В смислі???
Просто попереджаю, що практика в судів нестабільна.
Думаю оцінювачам, яким оскаржили оцінку будинковолодіння (з рецензією), яка лише на 10% відсотків була меншою від оцінки судового експерта, не було смішно.
Посилання на рішення тут.

З таким нечітким підходом у суддів будь-яку оцінку можна оскаржити.

Gorets11

Сообщения: 961
Откуда: Харьков

Добавлено: Ср, 14 Июн 2017 13:06

TarasM писал(а):

Просто попереджаю, що практика в судів нестабільна.
Думаю оцінювачам, яким оскаржили оцінку будинковолодіння (з рецензією), яка лише на 10% відсотків була меншою від оцінки судового експерта, не було смішно.
Посилання на рішення тут.

З таким нечітким підходом у суддів будь-яку оцінку можна оскаржити.

Это, действительно, проблема. Для рынка, 10% - это нередко даже меньше, чем банальная скидка на торг... Причем, многими продавцами закладываемая изначально, путем прибавления к рыночной стоимости... А для суда - это "значительная" сумма... При этом, те же судебные эксперты, хоть формально и обязаны руководствоваться теми же нормативно - законодательными актами, что и мы, на практике - плевать на них хотели, поскольку у них СВОЙ регулятор... Причем, такой, который плевать хотел на всех других регуляторов... Получается, что оценочную деятельность в области оценки недвижимости регулируют два регулятора: Фонд и Минюст... Если вспомнить про землю - там вообще "жесть": ТРИ регулятора - Фонд, Земельщики и Минюст... Когда касаемся оценки ущерба по авто - опять сталкиваемся с "лебедем, раком и щукой": Фонд и Комиссия по Фондовому рынку, которая внедрила СОБСТВЕННЫХ оценщиков, не подчиняющихся ЗУ "Об оценке", аваркомов... И о каких "четких подходах" в таких условиях может идти речь? Пока ВСЮ оценку не передадут в руки ОДНОГО регулятора, до тех пор просто невозможно будет установить единые правила расчетов, единые подходы к оценке, единые нормативы погрешности... И пока этого не произошло - продолжаем скакать на "минном поле", припевая: "Авось, пронесет"... Sad

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме