| Автор |
Сообщение |
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
 Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 10:40 |
  |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 11:06 |
|
а какие цены были в киеве в 2002 году? у нас можно было квартиру в 2000 купить за 500-800$ (одно-двух)
мы покупали в 2003 родителям 2-к в нормальном районе в центре за 2300 $ 47м2 (брежневка)
до цен 2003 года еще не сползли у нас. |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 11:11 |
|
Ну вот такие как они озвучили - хрущевка 10-15 кб.
Добавлено спустя 36 секунд:
Я сам тогда хрущевку продал за 12500, и это была хорошая цена. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 13:46 |
|
Вряд ли, мне кажется что до такого уровня цены не упадут. Первичку держит себестоимость, а вторичка не может оторватся от первичного жилья в разы, не пустит психологический барьер. Уже сейчас наблюдается небольшой спрос на квартиры за цену - 50% от летних цен. Хотя странно, люди чего то боятся: или что цены выростут (маловероятно), или что уже нечего будет покупать (скорее всего). |
|
|
|
 |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 13:52 |
|
Себестоимость у нас весьма относительное понятие: если убать из нее сборы в горбюджет, часть взяток, а так же снизить стоимость земли, а так же убрать сверхприбыли участников процесса, она может снизится очень и очень существенно. Не забывайте, что всего лишь 5 лет назад продажная цена 1 кв.м "теплой панели" в Киевгорстрое была 350 $, при этом себестоимость составляла около 200 (сведения от подрядчиков, строивших мой дом).
Добавлено спустя 8 минут 49 секунд:
у нас инфляция реально ок. 15% в год, т.о. рост себестоимости не должен был превысить 100% за 5 лет. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 14:06 |
|
В конце 2007 года по смете на дом компании ТММ себестоимость метра коробки составляла уже 700 у.е. В 2003 году з.п. выпускника ВУЗа без опыта составляла 100 у.е., в 2008 доходила уже до 500. Изменилась стоимость денег.
Вряд ли первичку будут продавать ниже себестоимости, лучше выждать. |
|
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 14:52 |
|
В экономике существует понятие "Спрос". А также существует понятие "Потребность". Потребность у нас всегда была и будет. А вот спрос в отличие от потребности зависит от финансовых возможностей. Не секрет, что сейчас финансовая возможность у потенциального украинского покупателя падает из-за влияния известных всем факторов. Есть в экономике также понятие "предложение". Так вот, если вспомним экономику, на пересечении кривых спроса и предложения находится так называемая точка равновесной стоимости. Это и есть реальная рыночная стоимость. Возьмите прессу, изучите предложение, постройте график предложения. Возьмите прессу, изучите спрос (конечно придется обзванивать потенциальных покупателей, так как в прессе часты обявления самих риэлторов о покупку для нагнетания ажиотажа о якобы незначительном росте), построй график спроса. Найдете реальную рыночную стоимость. Построив несколько таких точек за пару лет, найдете тенденцию. А она показывает снижение. Так что Драпиковского и Шалаева поддерживаю на 100%. Они знают, о чем говорят  |
|
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 14:57 |
|
КонстантинЛепко, вы считаете, что и заработки упадут до уровня 2000 года? иначе почему должны упасть до такого уровня цены на жилье? |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 15:19 |
|
| Андрей писал(а): |
В конце 2007 года по смете на дом компании ТММ себестоимость метра коробки составляла уже 700 у.е. В 2003 году з.п. выпускника ВУЗа без опыта составляла 100 у.е., в 2008 доходила уже до 500. Изменилась стоимость денег.
Вряд ли первичку будут продавать ниже себестоимости, лучше выждать. |
Да, стоимость денег изменилась в сторону ее снижения. Но сейчас мы наблюдаем обратный процесс: зарплаты снизились на 40-50%, ужимаются аппетиты бизнеса в размере рентабельности. Т.е. стоимость денег снова растет, что должно сказатся на ценах.
Теперь посмотрим на аспект качества: любой новый дом на 2 порядка комфортнее хрущевки, при этом цены отличаются на 20-30%. Таким образом, стоимость жилья низкого качества вполне может и даже должна быть ниже себестоимости нового комфортабельного жилья (хотя бы за счет лифтов, ширины лестн. клеток, качества проводки, вентиляции и т.п.- различий уйма). Да даже толщина стен в новых домах намного больше. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 15:19 |
|
| zanoza писал(а): |
| КонстантинЛепко, вы считаете, что и заработки упадут до уровня 2000 года? иначе почему должны упасть до такого уровня цены на жилье? |
Вот вот, таких цен уже не будет никогда, поскольку за это время доллар обесценился в 5 раз, про что свидетельствует з.п. выпускника ВУЗа 
Т.е. имеем 2003 к 2008
5
2008 к 2009
0,625
В итоге:
10-15 * 5 * 0,625 = 31 - 47 тыс. за хрущ |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 15:28 |
|
Т.о вывод: соотношение цен первички и вторички ( при покупке готового обьекта) по отношению к себестоимости строительства через год видится мне следующим образом:
- новое - 1.3-1.5
- панель 80-х гг - 0,9-1,1
- сталинка - 0,9-1,2
- чешка (старая панель) - 0.7-0.9
- хрущевка - 0,6-0,8
пусть даже сохранится база в 700 долл (с учетом того что у ТММ жилье хорошего качества, лучше чем например у КГС)
В любом случае базовой ценой будет цена за квартиру с минимальной отделкой или вообще без нее. Вес ремонта в цене должен существенно вырасти.
Добавлено спустя 3 минуты 24 секунды:
| Андрей писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| КонстантинЛепко, вы считаете, что и заработки упадут до уровня 2000 года? иначе почему должны упасть до такого уровня цены на жилье? |
Вот вот, таких цен уже не будет никогда, поскольку за это время доллар обесценился в 5 раз, про что свидетельствует з.п. выпускника ВУЗа
Т.е. имеем 2003 к 2008
5
2008 к 2009
0,625
В итоге:
10-15 * 5 * 0,625 = 31 - 47 тыс. за хрущ |
0,625 это на сегодня. Подождите до конца года, посмотрим какой тогда будет индекс. Я подозреваю что 0.25-0.35.
Добавлено спустя 2 минуты 17 секунд:
и получается 10-15*5*0,3=15-22,5 +/- 20%
Добавлено спустя 2 минуты 49 секунд:
рынок уже не реагирует на заклинания риэлтеров из разряда "нижепадатьнекуда". Нет доходов-нет кредитов-нет спроса- цены вниз. Если цены упадут ниже себестоимости - остановка строительства до стабилизации рынка.
Добавлено спустя 5 минут 5 секунд:
вспомните прогнозы курса в августе: тогда тоже все говорили что "выше 5.5 доллара никогда не будет" |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 15:55 |
|
| Борода писал(а): |
| Я подозреваю что 0.25-0.35 |
Вряд ли, это самый пессимистический вариант? |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 16:37 |
|
Это смотря для кого песимистичный. Для тех кто вбухал капитал в инвестиционные квартиры - конечно. А для тех кто впятером в двушке живет- очень даже оптимистичный. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 16:41 |
|
Борода, то что цены на квартиры падают из-за курса доллара никак не увеличивают возможность улучшить свои жилищные условия
| Борода писал(а): |
| тех кто впятером в двушке живет |
. Естественно, если они не собирали кровные в валюте. Цены упали да, но попробуй купить сейчас валюту... |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 17:01 |
|
Это и будет давить на цены вниз. Однако, если уж кто-то насобирал 10000, то к отдельной квартире он будет куда ближе чем год назад.
Добавлено спустя 42 секунды:
Причем без ипотеки, что характерно.
Добавлено спустя 1 час 2 минуты 25 секунд:
Достаточное количество представителей среднего класса и сейчас имеют доход около 1000 долл. на человека. Однако, такой доход не позволял купить квартиру за 150000. Доходы преимущественно уже зафиксированы на послекризисном уровне. Однако, для возобновления покупок необходимо достижение точки равновесия рынка либо возобновление "дикой" ипотеки с раздачей кредитов всем желающим (что вряд ли, НБУ и акционеры не дадут до возврата предыдущих кредитов или их списания и стабилизации баланса). |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 18:04 |
|
Я так понимаю эта тема навеяна маркетинговым исследованием Драпиковского и Ивановой "Оценка недвижимого имущества в условиях финансового кризиса". И насколько я понимаю на базе этой работы наши мэтры и строят прогнозы.
Так вот согласно данного исследования своего дна рынок недвижимости достигнет в апреле 2010г (цены упадут на 75% от докризисного уровня - тобишь будет самое то время в плане скупать нерухомисть (ежли, конешно, исследователи не ошиблись в прогнозах)
А потом цены так потыхэсэньку поползут вверх... |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 27 Апр 2009 18:15 |
|
Да, так Драпик и говорил в интервью, см. начало ветки. Не знаю как насчет дна в апреле 10-го, но явно не сейчас. В общем, ждем и наблюдаем- процесс будет интересный.
Обратите внимание- еще осенью риэлтеры продолжали заговаривать на повышение, аргументируя ростом себестоимости строительства. Так что аргумент утратил актуальность, а рыночные механизмы вступили в свои права. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Вт, 28 Апр 2009 08:08 |
|
| zanoza писал(а): |
| КонстантинЛепко, вы считаете, что и заработки упадут до уровня 2000 года? иначе почему должны упасть до такого уровня цены на жилье? |
Ни в коей мере я этого не утверждаю. Следует говорить не о снижении заработков, а об уменьшении числа граждан Украины, могущих позволить себе заработки, дающие финансовую возможность приобретения квартир по 1500 - 1800 у.е за квадрат. И это связано с объективными причинами ( сокращение производства, сокращение числа рабочих мест, отсутствие кредитования, необходимость погашения уже взятых кредитов при отсутствии базы для их погашения и т.д) |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 28 Апр 2009 09:59 |
|
согласен |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Andriy
Сообщения: 41
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 12:14 |
|
http://ubr.ua/fullnews/rus/uchenye_prigovorili__nedvijimost-12842/
Воронін Валерій Олександрович писав:
| Цитата: |
Шановні колеги!
Дискусія, що розгорнулася відносно видання «Тенденції ринку нерухомості України в умовах фінансово-економічної кризи. Реалії та прогнози» на форумі сайту vikno.com.ua, по-перше свідчить про неабиякий інтерес до цієї теми з боку оцінювачів, а по-друге, вимагає деяких коментарів та роз’яснень.
Хочу зазначити...... |
|
«Тенденції ринку нерухомості України в умовах фінансово-економічної кризи» |
| Описание: |
| Коментарі Вороніна В.О. щодо дискусії |
|
Downloads |
| Имя файла: |
-для ОКНО.doc |
| Размер файла: |
46.5 Kб |
| Скачан: |
34 раз |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 12:33 |
|
Думаю, что так легче будет читать... ниже статья в прикрепленном файле.
Шановні колеги!
Дискусія, що розгорнулася відносно видання «Тенденції ринку нерухомості України в умовах фінансово-економічної кризи. Реалії та прогнози» на форумі сайту vikno.com.ua, по-перше свідчить про неабиякий інтерес до цієї теми з боку оцінювачів, а по-друге, вимагає деяких коментарів та роз’яснень.
Хочу зазначити, що це видання є першим в Україні фундаментальним дослідженням динаміки ринку нерухомості у найбільших обласних центрах за період 2005-2008 рр., проведеним авторським колективом за участю провідних оціночних фірм України, що були залучені до виконання цієї роботи Інформаційно-аналітичним центром досліджень ринку нерухомості групи компаній «УВЕКОН», м. Київ, за підтримки ВАТ «Райффайзен Банк Аваль».
Кожний з авторів цього видання вніс вагомий вклад в його реалізацію. Особливо хотілося б відзначити колектив компанії «ОЛІМП», її співробітників на чолі з п. Гусельниковим А.С., які надали дані баз ретроспективних цін на нерухомість по всіх обласних центрах країни. Без наявності даних про ціни минулих періодів це видання навряд чи могло з’явитися на світ.
Метою проведення досліджень було вирішення двох задач, а саме:
- Моделювання динаміки ринку за період 2005 р. – кін. 2008 р.
- Довгострокове прогнозування динаміки цінового рівня в умовах фінансово-економічної кризи.
Ринок в умовах кризи відрізняється стрімкою динамікою падіння цін. Причому чинник часу відіграє суттєву роль. Дослідження було завершено в листопаді 2008 р., і на той момент автори видання ще не могли володіти повної інформацією для вибору сценарію подальших подій розвитку кризи.
Драпіковський А.І. та Іванова І.Б. запропонували реалізувати ідею прогнозування падіння цін на підставі аналізу і співставлення цін на нерухомість в подібних кризових ситуаціях в інших країнах. Пропонувалося порівнювати ціни в умовах минулої кризи в азійських країнах (Сінгапур, Малайзія, Індонезія, Гонконг та інші), а також Росії із динамікою ринку нерухомості в Україні. В якості найбільш близького аналога був вибраний Сінгапур.
Вже після завершення роботи над дослідженнями, авторський колектив схвалив ідею, запропоновану мною, спробувати знайти кореляцію між макропоказниками розвитку економіки України і довгостроковою (2005-2008 рр.) динамікою індексу цін на житлову нерухомість. Кореляційні залежності вдалося визначити, застосувавши можливості математичної інтелектуальної системи нейромереж. Можливості нейромережі дозволяють виявити вплив статистично значущих макроекономічних показників на рівень цін (мікроекономічні чинники) на ринку нерухомості України.
Перший з отриманих нами варіантів прогнозу був озвучений на презентації книги (див. відео репортаж від UBR). Результати, отримані за моделлю Драпіковського А.І. та Іванової І.Б., в межах похибки були співставимі з результатами, отриманими за нашими прогнозами, зробленими за песимістичним сценарієм розвитку економіки України. Спад цін буде відбуватися до кінця ІІ кв. 2010 р., дно – рівень цін 2005 року.
Вже зараз, співставивши динаміку зміни індексу цін за І кв. 2009 р. з прогнозним, ми зрозуміли, що запропонований нами сценарій був оптимістичним порівняно з поточними реаліями розвитку економіки. Оскільки зниження макроекономічних показників економіки України за І кв. 2009 р., перевищило наш песимістичний прогноз, нами була здійснена корекція моделі. І це є цілком логічним, оскільки будь-який прогноз не може претендувати на абсолютну істину. Ми отримали результати, за якими падіння цінового рівня буде більш різким і затяжним, і дно – рівень цін періоду 2002-2003 рр.
Також хотілось би додати кілька зауважень після поверхневого ознайомлення з коментарями на форумі vikno.com.ua. Загальний рівень коментарів свідчить, що оцінювачі як практики плутають поняття ціновий рівень – середньозважені (згладжені) ціни вторинного ринку житла у місті, з конкретною ціною на той чи інший об’єкт.
Ціновий рівень є головним індикатором ринку і визначається, в першу чергу, рівнем ділової активності в країні, регіоні, населеному пункті. У Києві він вищій за Львів, у Львові вищій за Рівне і т.п. На жаль, в Україні, на відміну від Росії, відсутня статистика щодо індексів ділової активності в регіонах (принаймні ми не змогли розшукати такі дані).
В коментарях, в яких правильно зазначається, що співвідношення попиту і пропозиції диктує ціни на ринку нерухомості, пролунала ідея, запозичена з теорії Маркетингу ринку, а саме: намалювати «криву пропозицій», опитати ріелторів – і намалювати «криву попиту». Точка перетину цих кривих є рівноважною ціною на ринку нерухомості.
По-перше, в умовах кризи будь-який ринок далекий від рівноваги (в Україні, до речі, він ніколи не був рівноважним. Це ми, оцінювачі, здійснюємо оціночні процедури в припущенні, що ринок є рівноважним) і характеризується різким дисбалансом між попитом і пропозицією. Проблема полягає у тому, щоб визначити кількісну характеристику дисбалансу. Спиратися на «криву попиту» за даними опитувань ріелторів – це те саме, що «тикати» пальцем у небо. За Радянських часів був такий собі «Довідник «Чотири-С» – «зі стелі». Достовірність даних, отриманих подібним шляхом, близька до нуля і не є статистично значущою величиною. Потрібно, щоб дані по всіх угодах купівлі-продажу нерухомості, хоча б житлової, були відкритими. Однак і в цьому випадку, враховуючи наше законодавство і ментальність продавця («надурити державу – свята справа»), треба було б дуже обережно підходити до достовірності цих даних.
І наостанок. Навіщо і кому потрібний аналіз ринку, прогнозування, особливо довгострокове? В першу чергу – для тих, хто серйозно займається бізнесом на ринку нерухомості. Класичний вислів, який дуже любить шановний Олександр Іванович: «Успішний спекулянт – це той, хто володіє даром передбачення». Можливо, якби банки не були такими жадібними («жадібний платить двічі») і замовляли серйозну аналітику ринку, вони б не опинилися на межі дефолту.
По-друге (це стосується оцінювачів): нам всім відомо, що аналіз ринку в сегменті оцінюваної нерухомості є обов’язковим розділом звіту. Подивіться звіти з оцінки, у тому числі і свої. У переважній більшості звітів, якщо цей «аналіз» і присутній, то він має формальний характер, і практично ніякого відношення, а тим більше практичного застосування до подальших оціночних процедур не має. Це є наслідком декількох причин: оцінювач сам не в змозі провести грамотний аналіз (брак часу, за це не платять, відсутня серйозна база даних), а публікацій по цих питаннях не має. Не дарма в Росії питаннями аналізу ринку нерухомості займаються спеціалізовані фірми (не оцінювачі!), які успішно продають свій «товар» і послуги. «Ринок аналізу» в Україні – незаповнена ніша, оскільки, або не було споживачів цього специфічного «товару», або їх кількість була досить обмеженою.
Криза спричинила появу Інформаційно-аналітичного центру досліджень ринку нерухомості групи компаній «УВЕКОН», який вже сьогодні розпочав потужну рекламну кампанію своїх послуг. Будемо сподіватися на краще!
А тепер конкретний приклад застосування результатів аналізу ринку в оцінці.
1) Припустимо, зроблена грамотна ідентифікація об’єкта оцінки – офісного приміщення класу В. Офісні приміщення класів В або А відносяться до певного цінового діапазону, який і зумовлює вибір певних об’єктів-аналогів. Тобто, не бажано за аналог вибирати офіс, розташований на 1-му поверсі житлового будинку, навіть тої самої площі, що і об’єкт оцінки. Найкраще цей ціновий діапазон визначити з результатів аналізу динаміки ринку нерухомості в її офісному сегменті.
2) Вибрані аналоги потребують корекцій на об’єкт оцінки, а саме: на умови ринку, на місце розташування (економіко-планувальна зона, локальне розташування), на технічний стан. Як ми найчастіше робимо ці корегування? Хто як може. А як потрібно робити?
Необхідно, користуючись даними проведеної (наявної) аналітики в певному сегменті, визначити кількісні (числові) характеристики цих поправок.
3) При прогнозуванні грошових потоків можна використати дані прогнозу динаміки цін. Прогноз у свою чергу ґрунтується на аналізі змін у тому числі наступних чинників: інфляція, курси валют, ризики інвестування тощо.
Дякую за увагу! Якщо у Вас з’являться питання, буду радий відповісти на них.
З повагою, проф. Воронін В.О., експерт-оцінювач УТО, м. Львів. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 13:10 |
|
| Цитата: |
Перший з отриманих нами варіантів прогнозу був озвучений на презентації книги (див. відео репортаж від UBR). …… Спад цін буде відбуватися до кінця ІІ кв. 2010 р., дно – рівень цін 2005 року.
Вже зараз, співставивши динаміку зміни індексу цін за І кв. 2009 р. з прогнозним, …… нами була здійснена корекція моделі. …… Ми отримали результати, за якими падіння цінового рівня буде більш різким і затяжним, і дно – рівень цін періоду 2002-2003 рр.
|
ничё так себе корректировочка для долгосрочного прогноза, и это после одного квартала!
осталось подождать результатов корректировок после второго квартала и тогда можно будет судить о «добротности» таких прогнозов
ну а дальше этакая ненавязчивая реклама и крайняя полезность и необходимость такого анализа (как же мы раньше жили без такого анализа? )
| Цитата: |
А тепер конкретний приклад застосування результатів аналізу ринку в оцінці.
1) Припустимо, зроблена грамотна ідентифікація об’єкта оцінки – офісного приміщення класу В. Офісні приміщення класів В або А відносяться до певного цінового діапазону, який і зумовлює вибір певних об’єктів-аналогів. Тобто, не бажано за аналог вибирати офіс, розташований на 1-му поверсі житлового будинку, навіть тої самої площі, що і об’єкт оцінки. Найкраще цей ціновий діапазон визначити з результатів аналізу динаміки ринку нерухомості в її офісному сегменті.
2) Вибрані аналоги потребують корекцій на об’єкт оцінки, а саме: на умови ринку, на місце розташування (економіко-планувальна зона, локальне розташування), на технічний стан. Як ми найчастіше робимо ці корегування? Хто як може. А як потрібно робити?
Необхідно, користуючись даними проведеної (наявної) аналітики в певному сегменті, визначити кількісні (числові) характеристики цих поправок.
3) При прогнозуванні грошових потоків можна використати дані прогнозу динаміки цін. Прогноз у свою чергу ґрунтується на аналізі змін у тому числі наступних чинників: інфляція, курси валют, ризики інвестування тощо.
|
иль мне показалось? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Чт, 07 Май 2009 16:24), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Andriy
Сообщения: 41
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 16:04 |
|
[quote="Hard_Pragmatic"]
| Цитата: |
ничё так себе корректировочка для долгосрочного прогноза, и это после одного квартала!
осталось подождать результатов корректировок после второго квартала и тогда можно будет судить о «добротности» таких прогнозов |
Любой прогноз, а особенно развития экономики любой державы, не говоря уже об Украине, базируется на анализе реальных экономических показателей. Если Украина за 1-й кв. умудрилась оказаться среди "лидеров" не только стран СНГ, но и всего мира по спаду во всех отраслях экономики (по сути - обвал!), по раскрутке инфляционных процессов, угрозе дефолта банковской и финансовой системе страны в целом, то такого сценария предвидеть не мог никто. А прогнозирование для того и существует, чтобы реалии вносили в него коррекции. Главное, чтобы прогноз делался на основе работающей модели, связывающей зависимости ценообразования на рынке недвижимости с макроэкономическими показателями, производными от которых являются микроэкономические показатели - спрос и предложение на рынке.
[quote="Hard_Pragmatic"]
| Цитата: |
ну а дальше этакая ненавязчивая реклама и крайняя полезность и необходимость такого анализа (как же мы раньше жили без такого анализа?) |
Ну и живите дальше!
С уваж., Валерий Александрович. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 16:22 |
|
| Цитата: |
Ну и живите дальше!
С уваж., Валерий Александрович. |
вот и поговорили  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 16:53 |
|
Вот... обидел человека, а у кого я теперь спрошу, какие макроэк-е пок-ли коррелируются с недвижимостью, и как их прогнозировали?  |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 07 Май 2009 21:23 |
|
| Цитата: |
«Ринок аналізу» в Україні – незаповнена ніша, оскільки, або не було споживачів цього специфічного «товару», або їх кількість була досить обмеженою.
Криза спричинила появу Інформаційно-аналітичного центру досліджень ринку нерухомості групи компаній «УВЕКОН», який вже сьогодні розпочав потужну рекламну кампанію своїх послуг. Будемо сподіватися на краще! |
- вот где реклама, прагматик
да еще и ложь - вопросами недвижимости и анализом рынка занималось довольно много компаний. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 08:42 |
|
| КовАл писал(а): |
| Вот... обидел человека, а у кого я теперь спрошу, какие макроэк-е пок-ли коррелируются с недвижимостью, и как их прогнозировали? |
ну вобщето я никого не обижал и не собирался, но если ув. Валерию Александровичу мой пост показался обидным, то я прошу прощения.
Просто хочу напомнить, что это форум т.е. место открытого общения и тут могут быть разные в том числе и противоположные мнения и сомнения. Конечно, дело автора отстаивать свою точку зрения аргументировано или по типу «Ну и живите дальше!», но тогда и мнение о его точке зрения будет соответствующее. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 10:01 |
|
а для того, чтобы предсказать, когда будет очередной рост цен на недвижимость, не надо так глубоко рыть.
как только начнут кредитовать не випов, а, скажем так, рядовых клиентов - так сразу и полезет в гору цена.  |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 10:10 |
|
Так в том-то и вопрос КОГДА они начнут кредитовать? КонеШно тогда, когда у потенциальных заемщиков будет возможность обслуживать кредиты, а КОГДА это случится? Тогда, когда экономика страны вырулит из... ну сама знаешь откуда, а КОГДА это случится?... и т.д. Тут слишком много "КОГДА?" Вот мне и интересно, КОГДА макроэк-е пок-ли пойдут в гору и на чем построен этот прогноз? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 10:15 |
|
КовАл, у некоторых потенциальных заемщиков и сейчас есть возможность обслуживать кредиты. и сейчас есть люди, готовые кредитоваться, работать и зарабатывать. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 10:28 |
|
Под 30-40%? Я знаю не так уж много видов бизнеса, который приносит такие доходы (торговля наркотой, проституция, оружие...). У многих банков сейчас проблема... деньги шо дай, шо выброси... нормальный и легальный бизнес не приносит таких доходов, что бы обслуживать такие кредиты. |
|
|
|
|
|
Andriy
Сообщения: 41
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 11:03 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
вот и поговорили |
Шановний Pragmatic
якщо фахівець не хоче вчитися..., а може обійтися старим багажом знань, то на то нема ради. "Вчіться, вчіться, і ще раз вчіться" бо вчення світло, а не вчених тьма. Ніякої образи у Вашому зауваженні я не побачив. А якщо по суті, то оцінка початку 1996, 2000, 2010 рр. відрізняються по своїй суті як небо і земля. Тобто мусить бути постійний прогрес, а Оцінювачі готуватися до ситуації, коли оцінка виконується не під замовлення, а коли клієнту буде потрібна об'єктивна оцінка.
Валерій Олександрович |
Последний раз редактировалось: Andriy (Пт, 08 Май 2009 11:13), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Александер
Сообщения: 271
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 11:13 |
|
Где можна приобрести сей труд? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 11:15 |
|
| Цитата: |
- Доктор, меня все игнорируют
- Следующий!
|
Валерій Олександрович, так Вы поделитесь инфой
| КовАл писал(а): |
| какие макроэк-е пок-ли коррелируются с недвижимостью, и как их прогнозировали? |
или это тайна? |
Последний раз редактировалось: КовАл (Пт, 08 Май 2009 11:17), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Andriy
Сообщения: 41
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 11:15 |
|
| Александер писал(а): |
| Где можна приобрести сей труд? |
Зверніться в "УВЕКОН", за тел. 284-58-84 (Іліч Анастасія)
Добавлено спустя 4 минуты 25 секунд:
| КовАл писал(а): |
| Цитата: |
- Доктор, меня все игнорируют
- Следующий!
|
Andriy, так Вы поделитесь инфой
| КовАл писал(а): |
| какие макроэк-е пок-ли коррелируются с недвижимостью, и как их прогнозировали? |
или это тайна? |
В одному з найблищих номерів журнала "Янус-Нерухомість" виходить наша стаття, де Ви зможете отримати відповідь на Ваше запитання. На форумі не вистачить місця, щоб дати вичерпну відповідь.
Валерій Олександрович
Добавлено спустя 6 минут 57 секунд:
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
«Ринок аналізу» в Україні – незаповнена ніша, оскільки, або не було споживачів цього специфічного «товару», або їх кількість була досить обмеженою.
Криза спричинила появу Інформаційно-аналітичного центру досліджень ринку нерухомості групи компаній «УВЕКОН», який вже сьогодні розпочав потужну рекламну кампанію своїх послуг. Будемо сподіватися на краще! |
-
вот где реклама, прагматик
да еще и ложь - вопросами недвижимости и анализом рынка занималось довольно много компаний. |
Термин "ложь" - слишком серьезный термин, чтобы его использовать всуе. Выйдите на российские сайты аналитических компаний и сравните т.н. "аналитику рынка" украинских компаний с теми исследованиями, которые проводят российские аналитики.
Вал. Александрович |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 11:42 |
|
| Валерій Олександрович писал(а): |
В одному з найблищих номерів журнала "Янус-Нерухомість" виходить наша стаття, де Ви зможете отримати відповідь на Ваше запитання. На форумі не вистачить місця, щоб дати вичерпну відповідь.
Валерій Олександрович |
ну что ж... подожду выхода журнала... не совсем понимаю, что значит
| Валерій Олександрович писал(а): |
| ...На форумі не вистачить місця, щоб дати вичерпну відповідь. |
но, как говорится
Валерій Олександрович, видимо я Вас не так понял и Ваше сообщение носит рекламный характер, а не является призывом к обсуждению данного труда... может быть его перенести в раздел Литература с указанием де его можно приобрести? |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пт, 08 Май 2009 15:29 |
|
Благодарю ув. Валерия Александровича за ценную информацию, приглашаю не только размещать материалы но и участвовать в дискусии ( обсуждении). Ваше мнение и вообще мнение специалистов ведущих компаний нам всегда было интересно, только вот получить его нечасто удается. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 10:34 |
|
Панове! Хто читай цю книгу? Яке враження? Чи можливо використовувати наведені в ній дані в нашій роботі?
Оце зявилася думка її придбати, та чи варто се? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 12:39 |
|
| Валерій Олександрович писал(а): |
| В одному з найблищих номерів журнала "Янус-Нерухомість" виходить наша стаття, де Ви зможете отримати відповідь на Ваше запитання. |
на конференции в МИБе имел честь познакомиться лично с г-ном Ворониным. Номер журнала, о котором он говорил уже опубликован... жаль, что я не могу его найти в Херсоне Если кто-то найдет, то буду признателен за скан |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 12:56 |
|
| КовАл писал(а): |
| Валерій Олександрович писал(а): |
| В одному з найблищих номерів журнала "Янус-Нерухомість" виходить наша стаття, де Ви зможете отримати відповідь на Ваше запитання. |
на конференции в МИБе имел честь познакомиться лично с г-ном Ворониным. Номер журнала, о котором он говорил уже опубликован... жаль, что я не могу его найти в Херсоне Если кто-то найдет, то буду признателен за скан |
ну дык какой номер? какой журнал? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 13:22 |
|
Не знаю  |
|
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 13:28 |
|
Сколько ни говори "Халва-халва" во рту сладко не станет.
Поехал в УТО, купил, ознакамливаюсь. Первое впечатление - есть уже готовые огяды ринков по регионам(!), что не может не радовать. + несколько вариантом развития событий - пессимст-й, реалист-й и оптимист-й. Куча графиков и таблиц. Пока читаю и разбираюсь. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 13:35 |
|
skiff, ну ты помни
| КовАл писал(а): |
| Если кто-то найдет, то буду признателен за скан |
 |
|
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 13:36 |
|
ну если найду... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 13:58 |
|
ну если найдешь |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 14:01 |
|
так исчу, исчу, товарищ полковник!  |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 14:21 |
|
| КовАл писал(а): |
| Валерій Олександрович, видимо я Вас не так понял и Ваше сообщение носит рекламный характер, а не является призывом к обсуждению данного труда... может быть его перенести в раздел Литература с указанием де его можно приобрести? |
Зря Вы так, уважаемые, на почтенного человека накинулись...
Обсуждать труд можно с теми, кто с ним уже ознакомился (в смысле с трудом, а не с г-ном Ворониным В.А.). А смысл обсуждать до знакомства?
Судя по тому, что все просят источник, еще не ознакомились. А на вопрос, где взять, г-н Воронин ответил прямо - и тут же был обвинен как минимум в рекламе Увекона, как максимум - во лжи. Хорошенькое обсуждение получается...
З.Ы. Извините, конечно, все заранее, но,
во-первых, по моей информации (если она, конечно, не устарела), г-н Воронин не имеет отношения к фирме Увекон;
во-вторых, мне казалось, что это - в основном, форум интеллигентных людей. В любом случае надо иметь уважение к возрасту и заслуженному статусу человека.
Sorry. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 14:23 |
|
нашел: Янус-нерухомисть №11(358) и № 12(359) июнь.
скан без разрешения автора выкладывать не буду, ибо авторское право.
как или кто может связаться с автором для выяснения этого вопроса? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 14:24 |
|
Кроме того, 20 лет назад обходились без интернета - и как-то жили. А 60 лет назад - и без телевизоров и стиральных машин. Теоретически, если задаться такой целью, то и сейчас без всего этого можно. Так что, будем такой целью задаваться и не пользоваться тем, что уже есть? Или худо-бедно, но возникает? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 14:33 |
|
вот я тогда промолчал, а сейчас опять
| Grey Horse писал(а): |
Зря Вы так, уважаемые, на почтенного человека накинулись...
|
где Вы увидели это «накидывание»?
| Grey Horse писал(а): |
А на вопрос, где взять, г-н Воронин ответил прямо - и тут же был обвинен как минимум в рекламе Увекона, как максимум - во лжи. Хорошенькое обсуждение получается...
|
в студию такую цитату!
Добавлено спустя 46 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| Кроме того, 20 лет назад обходились без интернета - и как-то жили. А 60 лет назад - и без телевизоров и стиральных машин. Теоретически, если задаться такой целью, то и сейчас без всего этого можно. Так что, будем такой целью задаваться и не пользоваться тем, что уже есть? Или худо-бедно, но возникает? |
 это Вы про что?! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Vini
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 14:53 |
|
| skiff писал(а): |
| есть уже готовые огяды ринков по регионам(!), что не может не радовать |
а вы внимательно уровень цен посмотрите по тем регионам, где знаеете, и тенденции. там есть падение уже во втором квартале 2008г. шото я не помню такого, видел что цены началти падать с осени. |
Последний раз редактировалось: Vini (Пт, 17 Июл 2009 14:58), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 14:55 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| КовАл писал(а): |
| Валерій Олександрович, видимо я Вас не так понял и Ваше сообщение носит рекламный характер, а не является призывом к обсуждению данного труда... может быть его перенести в раздел Литература с указанием де его можно приобрести? |
Зря Вы так, уважаемые, на почтенного человека накинулись...
|
Grey Horse, никто ни на кого не накидывался Просто публикация на форуме, по идее, подразумевает что статья, книга и т.д. будет обсуждаться... если такого обсуждения не предвидится, поскольку её никто не может прочесть, то я предполагаю, что эта публикация является рекламой, и в данном случае, эта реклама имеет право быть на форуме ОКНО, поскольку рекламируется книга для оценщиков. Просто её можно было перенести в нужный раздел. |
|
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 15:04 |
|
| Vini писал(а): |
| skiff писал(а): |
| есть уже готовые огяды ринков по регионам(!), что не может не радовать |
а вы внимательно уровень цен посмотрите по тем регионам, где знаеете, и тенденции. там есть падение уже во втором квартале 2008г. шото я не помню такого, видел что цены началти падать с осени. |
Ну, как Вы понимаете, все регионы я детально просматривать не буду за практической не применимостью, так что лучше сразу называйте страницу и/или регион, значение. Так будет быстрее и понятней. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Andriy
Сообщения: 41
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 15:36 |
|
| КовАл писал(а): |
| на конференции в МИБе имел честь познакомиться лично с г-ном Ворониным. Номер журнала, о котором он говорил уже опубликован... жаль, что я не могу его найти в Херсоне Если кто-то найдет, то буду признателен за скан |
___________
Стаття опублікована в журналі «Янус-Нерухомість»:
1. № 11 (358) червень 2009 р., видавець – Агенція нерухомості «ЯНУС»; стор.9-12. Воронін В.О. «Ринок нерухомості в умовах фінансово-економічної кризи»
2. № 12 (359) червень 2009 р., видавець – Агенція нерухомості «ЯНУС»; стор.14-17. Воронін В.О., Лянце Е.В., Вороненко С.М. «Ринок нерухомості в умовах фінансово-економічної кризи»
 Автори статті дали згоду на вивішення даної інформації форумі
Здається все відредагував, Hard_Pragmatic, підправ якщо щось не так.......
- у сканованому вигляді стаття з журналу...:
__________ |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
11.pdf |
| Размер файла: |
3.76 Mб |
| Скачан: |
61 раз |
| Описание: |
| «Янус-Нерухомість» № 12 (359) червень 2009 р. стор.14-17. |
|
Downloads |
| Имя файла: |
12.pdf |
| Размер файла: |
3.91 Mб |
| Скачан: |
51 раз |
Последний раз редактировалось: Andriy (Пт, 17 Июл 2009 20:28), всего редактировалось 6 раз(а) |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 15:43 |
|
Спасибо, сейчас почитаем... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 16:02 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| в студию такую цитату! |
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
«Ринок аналізу» в Україні – незаповнена ніша, оскільки, або не було споживачів цього специфічного «товару», або їх кількість була досить обмеженою.
Криза спричинила появу Інформаційно-аналітичного центру досліджень ринку нерухомості групи компаній «УВЕКОН», який вже сьогодні розпочав потужну рекламну кампанію своїх послуг. Будемо сподіватися на краще! |
- вот где реклама, прагматик :)
да еще и ложь - вопросами недвижимости и анализом рынка занималось довольно много компаний. |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 16:08 |
|
Grey Horse я бы не сказала, что это "накидывание". Там так и написано - "групи компаній «УВЕКОН», який вже сьогодні розпочав потужну рекламну кампанію своїх послуг".
И действительно, много компаний занимались анализом рынка недвижимости и до этого.
Кроме того, это мое личное мнение, а не всех "уважаемых". |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 16:15 |
|
Grey Horse
понятно, увидели то, что хотели увидеть.
про остальные огульные обвинения я так понимаю, будет тоже самое.
но факт остается фактом, Ветка с этой темой существует, не закрыта, не отредактирована и не перенесена. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Vini
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 16:22 |
|
| skiff писал(а): |
| так что лучше сразу называйте страницу и/или регион |
подберу, напишу. наш аналитический отдел сравнивал с уже опубликованными обзорами DTZ, Colliers, книгами выпущенными АСНУ, ССНУ и обнаружили много несоотвествий по ценам. оно и понятно, видно не по всем регионам давали информацию агенства недвижимости. все-таки базы оценщиков гораздо меньше, чем у риелторских контор. УВЕКОН и группа проделали конечно работу большую, но анализом рынка недвижимости профессионально занимаются "монстры", которые уже много лет мониторят рынок и работают на нем не как оценщики. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 18:05 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
понятно, увидели то, что хотели увидеть.
про остальные огульные обвинения я так понимаю, будет тоже самое. |
Ну вот, как обычно. Хотелось как лучше, а получилось - как всегда...
Немножко не то имелось в виду, другие акценты...
Ладно, извинения были принесены мною выше и заранее! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 20:33 |
|
Hard_Pragmatic
Grey Horse
прочел дважды, ваще не понял чего это вас обоих какая муха покусала.... таиландо-харьковская...
читайте лучше журнал - добро уже дали
кстати, Andriy, спасибо |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 17 Июл 2009 21:37 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Hard_Pragmatic
Grey Horse
прочел дважды, ваще не понял чего это вас обоих какая муха покусала.... таиландо-харьковская...
|
Так канешно, если собственных мух в голове или хотя бы тараканов нет, тогда тебе и не понять нас, кыш птица |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Andriy
Сообщения: 41
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Сб, 18 Июл 2009 11:10 |
|
| skiff писал(а): |
| Спасибо, сейчас почитаем... |
| Филин Андрей писал(а): |
добро уже дали
кстати, Andriy, спасибо |
будь ласка, читайте на здоровя...... |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 20 Июл 2009 17:30 |
|
| Andriy писал(а): |
Стаття опублікована в журналі «Янус-Нерухомість»:
1. № 11 (358) червень 2009 р., видавець – Агенція нерухомості «ЯНУС»; стор.9-12. Воронін В.О. «Ринок нерухомості в умовах фінансово-економічної кризи»
2. № 12 (359) червень 2009 р., видавець – Агенція нерухомості «ЯНУС»; стор.14-17. Воронін В.О., Лянце Е.В., Вороненко С.М. «Ринок нерухомості в умовах фінансово-економічної кризи»
Автори статті дали згоду на вивішення даної інформації форумі
|
Да уж, наукоемкая статья, мне она оказалась не «по зубам» ,
так что никаких комментариев, по сути, дать не смогу.
Единственное что можно будет в будущем проверять результаты прогнозирования.
В принципе основное в статье это описание технологии нейросетей и результат их использования для прогнозирования, например для ценового индекса на жилую недвижимость.
Но все равно, хоть в статье и описаны выбор, преимущества, методические основы использования нейросети, я так и не понял что это такое
Для меня она осталась «вещью в себе», а окончательно ввела меня в ступор фраза (где идет перечисление преимуществ нейросети):
| Цитата: |
| Прогнозування за суттю є екстраполяцією даних. Однак нейромережі, на справді, вирішують задачу інтерполяції, що суттєво підвищує надійність рішення. Прогнозування фінансового часового ряду зводиться до типової задачі нейромережі – апроксимації функції багатьох змінних за заданим набором прикладів…. |
т.е. как можно интерполировать значения на участке, если нет значения одной из границы этого самого участка???
Так что будет повод пошевелить свои мозги |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 06:51 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| т.е. как можно интерполировать значения на участке, если нет значения одной из границы этого самого участка??? |
Все достаточно просто, если не "заморачиваться" на иностранные слова.
Есть несколько экспериментальных точек - например, РС одного и того же в зависимости от времени. Интерполяция - это прогнозирование дополнительных значений внутри этого диапазона, между макс. и мин. значениями по времени, как бы более полное описание уже имеющейся картины (интер - "между").
Экстраполяция - это попытка прогнозирования значений (в данном примере РС) уже за пределами имеющегося диапазона данных, как бы исходя из предположения, что факторы, сформировавшие имеющиеся фактические исходные данные, сохранятся и в будущем (экстра - типа "за", "сверх"). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 08:44 |
|
Grey Horse спасибо, что как маленькому пытались рассказать суть и разницу между интерполяцией и экстраполяцией, только я «вышку» учил в КПИ на техническом факультете, поэтому я еще и не такие в математике матерные слова знаю и их происхождение
еще раз о сути моего не понимания
задача ставиться в ПРОГНОЗИРОВАНИИ данных, а именно РС в БУДУЩЕМ времени. Я всегда считал, что задача ПРОГНОЗА (когда отсутствуют ваще какие-либо данные в будущем, ибо это и есть задача) решается экстраполяцией тех тенденций, которые были до прогноза. Однако тут (как я понял) это каким-то чудесным образом решается с помощью интерполяции, поэтому у меня помимо общего недоумения (повторюсь, недоумения от необразованности в этом вопросе, а не от ошибки авторов) возникает вопрос, откуда для интерполяции взялись данные по РС в будущем времени, если это и есть задача, которую мы пытаемся решить? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 09:19 |
|
Извините, ежели чего не в той тональности сказано.
По сути еще не могу ответить. Но создается поверхностное впечатление, что правила интерполяции переносятся на экстраполяцию. Что само по себе странновато выглядит. Но, может, нейронные сети по природе своей это позволяют?
Когда доразберусь - можем вернуться к вопросу. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Ellis Neo
Возраст: 40
Сообщения: 141
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 09:27 |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 09:43 |
|
я тебе больше скажу
Нейронные сети
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Ellis Neo
Возраст: 40
Сообщения: 141
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 10:31 |
|
Можно еще яндекс, рамблер, генон.ру, мета, бигмир и прочих добавить 
Почитал труд из 11 номера "Янус Нерухомисть" (что за название - всегда смешным казалось).
Из замечаний на вскидку:
1. "Платежеспособный спрос не превышает 3-3,5% от отбщего объема предложений", а дальше пишет, что отложенный спрос может способствовать резкому скачку цен. (вроде как за счет депозитов)
Любопытно, что депозиты на платежеспособный спрос не влияют, но влияют на отложенный.
Мягко говоря, не согласен с таким утверждением.
2. Не правильно сравнивать, при выходе (выбросе) на рынок залогового имущества, объем заложеного имущества к объему всего жилого фондав стране. Более корректное сравнение будет если сравнивать с объемом предложения на рынке. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 10:53 |
|
| Ellis Neo писал(а): |
1. "Платежеспособный спрос не превышает 3-3,5% от отбщего объема предложений", а дальше пишет, что отложенный спрос может способствовать резкому скачку цен. (вроде как за счет депозитов)
Любопытно, что депозиты на платежеспособный спрос не влияют, но влияют на отложенный.
Мягко говоря, не согласен с таким утверждением.
|
странно, почему не согласен, вроде всё логично?
может просто вопрос терминологий путает карты, ты одно понимаешь авторы (и я) другое?
| Ellis Neo писал(а): |
2. Не правильно сравнивать, при выходе (выбросе) на рынок залогового имущества, объем заложеного имущества к объему всего жилого фондав стране. Более корректное сравнение будет если сравнивать с объемом предложения на рынке. |
вот тут +1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Ellis Neo
Возраст: 40
Сообщения: 141
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 11:27 |
|
В принципе да тут возможно автор путает терминологию СНГшных (думаю не только в Украине они такие) риелторов и экономическое значение термина "отложенный спрос".
В нашей стране риелторы (будем их винить в этом ) "переделали" термин отложенный спрос.
Если я не ошибаюсь отложенным спросом они называют ситуацию, когда люди хотят купить товар, но не могут, по причине отсутствия денег. Что само по себе является глупостью - если денег нет, то они просто так ниоткуда не возьмутся, и "отложенный спрос" не превратится в обычный. Тоесть это просто желание купить. Если так мыслить, то у меня огромный отложенный спрос на: майбах, винодельню и виллу в Италии, и остров с пляжем где нибудь в теплых краях... а еще пару самолетов и вертолет.
Но если открыть экономические словари - и поискать там трактование этого термина, то любопытная деталь, почти все определния начинаются со слов "Платежеспособный спрос, ....." а дальше иные причины почему покупатель не может купить товар.
Вот такой спрос, может вызвать скачек цен на товар. А простое желание купить что-то, не имея денег - увы нет
Это теория
На счет того что люди получат депозиты и побегут покупать, думаю тоже не верно. Для этого надо не оперировать количеством денег на депозитах. А соотношением количества денег к количеству вкладчиков. Тоесть средним размером депозитов у одного лица (семьи).
Пример: у меня на депозите 10К$, еще столько же у 9 моих друзей. И что, когда мы когда получим депозиты то скинемся и купим 1 квартиру?
Добавлено спустя 2 часа 3 минуты 31 секунду:
Почитал статью в 12 номере:
Понравилось
| Цитата: |
| После "обучения" существует так называемый "черный ящик", который непонятно каким образом работает, при этом логика принятия решений полностью скрыта от эксперта |
Так долго рассказывали, а в итоге "непонятно как оно работает" ... "и всетаки она вертиться" |
|
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 20:59 |
|
Как говорит золотое правило биржевых дельцов: "Продавай в начале спада, покупай в начале подъема"
Подъема цен на недвижку, пока не предвидится.
Депозиты будут продавливать более ликвидные инструменты: валюта, драг.металлы и т.п. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 26 Авг 2009 07:20 |
|
| Ellis Neo писал(а): |
| Так долго рассказывали, а в итоге "непонятно как оно работает" ... "и всетаки она вертиться" |
| Цитата: |
Нейрофизиологи пока не могут детально отслеживать протекающие в мозгу процессы, а тем более сопоставлять их с теми или иными аспектами поиска нужной идеи.
Но в самой реальности подсознательного поиска сомнений нет.
Опыт специалиста во многом определяется тем, что в его мозгу складываются нейронные структуры, быстро выдающие удачные подходы к решению определенного класса задач.
Но эти структуры приводятся в действие спонтанной активностью мозга, которая не поддается сознательному контролю и протекает в значительной мере помимо воли человека.
Субъективно это воспринимается как творческая деятельность. |
То есть это речь идет о "физиологических" корнях той логики, которая положена В.А.Ворониным в основу мат. моделирования. Получается, что даже по поводу основы не все понятно... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 26 Авг 2009 11:06 |
|
Hard_Pragmatic +1
Тот факт что множество функций внутри N-мерного пространства интерполируется системой, никак не влияет на саму суть - это прогноз на основе прогноза, т.е. экстраполяция. Это те же математические модели только с более сложной реализацией оптимизации |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
