< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Корректировка на объем емкостей нефтебазы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Корректировка на объем емкостей нефтебазы

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Автор

Сообщение

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 16:30

Требуется оценить нефтебазу сравнительным подходом. Вопрос - какие ценообразующие факторы основные? У меня получилось: расположение, объем, площадь участка, подъездные пути, состояние.

Как корректировать аналоги на объем емкостей? Различия довольно большие, аналогов немного, как вы понимаете.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 17:37

zanoza писал(а):

А че оценивается, ЦИК или имущество в нем?
Если ЦИК то сравнение не очень катит. Много нюансов. Тут больше доходник см. НС. Все остальное как справочное. (я так АЗС делал хотя аналоги были)
Если имущество, то посмотри УПВС. Там первичка зависит от объема. Через соотношение выйдешь на поправочный коэффициент.
Удачи

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 17:54

не, не цик. недвижка.
ну и банк хочет же ж видеть сравнительный.
доходником я тоже считала, но... нужен СП.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 18:18

zanoza писал(а):

не, не цик. недвижка.
ну и банк хочет же ж видеть сравнительный.
доходником я тоже считала, но... нужен СП.

Если не ЦИК, то сравнительный по каждому активу отдельно.
Crying or Very sad

Ну доходник по бочкам отдельно найти можно, ведь берут же на хранение.
Хаузы и остальной мотлох тоже не проблема.
А вот СП по бочкам Crying or Very sad

В одном городе аналогов не наберется. Разве смотреть в аналогичных населенных пунктах, в аналогичном месте в них. В общем то думаю это будет оправдано.

Как на меня, то я бы остановился на доходнике. Попробуй объяснить банку, что кроме бочек еще есть коммуникации их связывающие (трубы, сигнализация, управление система пож. тушения и т.п.)
Без всего этого бачка и в Африке бочка, а не ХРАНИЛИЩЕ ГСМ. (цена продажи стремится к металлолому). Как продавать будут? Кому она (бочка) нужна будет? Без всего этого.
Борись. Mad

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 18:27

Цитата:

сравнительный по каждому активу отдельно

- почему? есть же предложения и продаже нефтебаз/нефтескладов, не бизнеса.
в одном городе не наберется, ясен пень. хотя мне повезло - у меня есть 1 аналог через дорогу. Но разница в объемах - в 4 раза.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 19:22

zanoza писал(а):

Цитата:

сравнительный по каждому активу отдельно

- почему? есть же предложения и продаже нефтебаз/нефтескладов, не бизнеса.

А разницу между розницей и оптом куды деть?
В общем то если условие продажи скопом то почему и нет.
НО в разнобой может быть дороже. Хотя тебе виднее на месте (подходя там подъезды).
А вот с поправкой по соседу проблема. Один аналог маловато будет.
Если прокатит, попробуй через м.куб. в т. ч. и из других регионов. Тока как остальное учесть (контора там, склады и т.п.)?
Я бы всетаки поштучно считал, а потом просумировал бы.
Работы по более зат вернее. Да и при реализации проще.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 20:30

zanoza писал(а):

Требуется оценить нефтебазу сравнительным подходом. Вопрос - какие ценообразующие факторы основные? У меня получилось: расположение(1), объем(2), площадь участка, подъездные пути(3), состояние(4).

Что такое нефтебаза??? это место для хранения достаточного количества (2)нефтепродуктов, которое находится там (1), где это будет необходимо потенциальным потребителям. А также это комплекс необходимых сооружений и коммуникаций позволяющий производить отгрузку (погрузку/налив/слив)(3)(4) нефтепродуктов.

ИМХО, площадь участка здесь не играет значительной роли, ведь и так понятно что под базой объемом хранения в 50 тыс. т. будет больше участок, чем под аналогичной, но меньшего объема хранения, например 20 тыс. т. и корректировка на объем, так сказать автоматом включает в себя корректировку на площадь участка, но все как известно индивидуально и на месте видней Smile

zanoza писал(а):

Как корректировать аналоги на объем емкостей? Различия довольно большие, аналогов немного, как вы понимаете.

это, мне кажется, самый адекватный способ определить корректировку, при отсутствии огромного рынка (когда определить разницу в стоимости можно путем сравнения объемов и цены продаваемых подобных объектов):

Рудж писал(а):

посмотри УПВС. Там первичка зависит от объема. Через соотношение выйдешь на поправочный коэффициент.

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 21:01

zanoza писал(а):

Требуется оценить нефтебазу сравнительным подходом.

У тебя будет (есть) очень мало "удобоваримых" аналогов. Что может служить поводом, вернее причиной, для отказа от СП. Это - раз.

Нефтебаза (особенно крупная, т.к. общей емкости, какие предусмотрены "раздаточные" пути, назначение по проекту, месторасположение и т.д. ты не указала) есть специализированное имущество. Ссылайся на НС №2 и делай затраткой.
Это - два.
Rolling Eyes

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 21:23

Андрей Яворский, ссылки никого не волнуют. есть клерк в банке, ему прописано - видеть почем продается подобное. в оценке - сравнительный подход. все. он там должен быть. Smile

) я не могу сейчас разбрасываться заказчиками. Smile

Цитата:

посмотри УПВС. Там первичка зависит от объема.

- УПВС отражает затраты на строительство, а не колебания спроса...

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 22:05

zanoza писал(а):

) я не могу сейчас разбрасываться заказчиками. Smile

Цитата:

посмотри УПВС. Там первичка зависит от объема.

- УПВС отражает затраты на строительство, а не колебания спроса...

Сагласен. НО!
Уважаемая коллега, коллебания спроса зависят от места, времени и условий продажи однотипнго имущества, при этом стоимость такового (в нашем случае "бочек") еще и от объема, а разница в стоимости по УПВС как раз и учитывает этот фактор. Та что если время условия продаж совпадают, то остается две корректировки место и объем. Ну а если и место аналогов максимально "одинаково" (нас. пункт 100 т чел, инфрасирукткрв, поизводство, схожи, расположение окраина, рядом авто и ж/д,) то остается только поправка на объем. И это как раз учтено в УПВС. Как на меня все правильно.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 22 Июн 2009 23:09

zanoza писал(а):

...

Цитата:

посмотри УПВС. Там первичка зависит от объема.

- УПВС отражает затраты на строительство, а не колебания спроса...

согласен с rudge в части определения корректировки на объем, а остальные, которые учитывают спрос и предложение (месторасположение, например) ты будешь считать не по УПВС Smile

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 20:12

zanoza писал(а):

есть клерк в банке, ему прописано

Жень! "Как кому-то хочеться" и, как "правильно методологически" суть разные вещи. Согласна?

Если человек невменяемый, ну нарисуй ему СП.

Но, я бы на твоем месте, сделал СП, как показатель абсурда в данной ситуации - куча корректировок при минимуме информации.
У тебя есть аналог "через дорогу", какая вероятность спроса на твой ОО?
Экономическая ситуация (падение продаж а/м, сокращение автоперевозок, удорожание топлива) говорит о том, что спрос почти нулевой. Можно сделать анализ количества предложений аналогичного имущества до кризиса и за пол-года до даты оценки.
И т.д. и т.п.

Для примера: мой коллега оценивает турбазу. Согласно нашей базе данных: один из "старых" аналогов за пол-года упал в цене в два раза, и человек согласен серьезно торговаться.
Многие продавцы, от безысходности, снимают свои объявления, и очень удивляются, что им звонят.
О каком спросе можно говорить?

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 20:36

Цитата:

У тебя есть аналог "через дорогу", какая вероятность спроса на твой ОО?

- нормуль, они в разной весовой категории. для разного потребителя.

Цитата:

Но, я бы на твоем месте, сделал СП, как показатель абсурда в данной ситуации

- я и делаю.
а сам бы чем считал? доходником?
аа, нет. вижу ты писал, что считать надо затраткой.

я вообще-то всеми тремя подходами считать собралась (если клиент таки не сбежит). однако с доходом вырисовалась интересная штука - аренды нефтебаз целиком нет почти, есть услуги хранения ГСМ. и вот там деньги берет как-то кто как хочет.
Не проясните мне ситуацию, как там берут деньги за услугу хранения ГСМ и что в нее входит?
Мне попалась такая - слив/налив/хранение сутки и слив/налив/хранение месяц за тонну. И кроме того - слив/налив 2-4% от стоимости ГСМ.

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 20:50

Вот неугомонная Smile

Соскучилась по работе?

Выбери вариант оплаты, который соответствует НЭИ. А шо? Хай клерки подавятся. Посчитаешь таким макаром свои бочки. В стоимости хранения у аналогов будут сидеть общепроизводственные расходы. Откорректируй эту лабуду исходя из УПВС.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

Андрей

Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 20:57

Верно, с банком трудно общатся, они привыкли видеть все по сравнительному, поскольку у нас не запад, и у нас не стоит столько - сколько приносит дохода. Или наоборот стоит, а цены перегреты были Smile

. В общем, сейчас рынка особого нет, ни кто не знает на сколько готов уступить продавец и где она рыночная цена. Доходный подход - за основу, сравнительный и затратный справочно. Если результаты получились похожими, для пущей уверености взять минимальную величину полученных стоимостей.

Добавлено спустя 3 минуты 52 секунды:

zanoza писал(а):

Не проясните мне ситуацию, как там берут деньги за услугу хранения ГСМ и что в нее входит?
Мне попалась такая - слив/налив/хранение сутки и слив/налив/хранение месяц за тонну. И кроме того - слив/налив 2-4% от стоимости ГСМ.

Дело в том, что таким образом ты посчитаешь не стоимость доходной недвижимости, а стоимость бизнеса. Нужно искать объявление по аренде нефтебаз.

Добавлено спустя 32 секунды:

Андрей Яворский писал(а):

А шо? Хай клерки подавятся

А чем Вам эти клерки неугодили?

Добавлено спустя 1 минуту 38 секунд:

zanoza
Ты еще на работе? О России думаешь? Wink

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 21:05

Андрей, понимаешь, в чем стрем - продаж реально меньше, чем было в 2007. Но! сейчас считаю - получаю цену выше, чем была.

Цитата:

Дело в том, что таким образом ты посчитаешь не стоимость доходной недвижимости, а стоимость бизнеса.

- ну оттуда же можно удалить ЗП, операционные затраты на ведение бизнеса и т.п. (а там и не остается ничего больше). Объявлений по аренде нефтебаз мало. Их никто не сдает, как правило. Либо сдают убитые. Небольшие либо покупают/строят "под себя", большие целиком не сдают, а оказывают "услуги по хранению ГСМ". Чем-то сродни элеватору.

Андрей

Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 21:09

Я думаю возможно взять аналоги 2008 года и скорректировать на курс, в грн. все равно все где то осталось так же. Я так делал - получается красно-красиво.

Добавлено спустя 1 минуту 22 секунды:

Не знаю как у Вас - у нас сделки идут по ценам -50% от цен 2008 года. Из них 40% - это влияние курса, 10% торг.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 21:14

У меня аналоги 2007, все-таки не то, согласись Wink

Ну да, за счет курсовой разницы тоже полезло. А скажите мне, где бы глянуть статистику - так ли упали объемы реализации бензина?

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 21:16

Андрей
Вы наверное плохо читали.

zanoza писал(а):

однако с доходом вырисовалась интересная штука - аренды нефтебаз целиком нет почти, есть услуги хранения ГСМ.

Вы будете дальше настаивать на доходнике?

На мой взгляд нужно разобраться в ситуации для применения "основного" подхода.

Квартира - развитый рынок для применения СП.
Торговые площади - ДП.
При отсутствии достаточной информации по СП и ДП, основа - ЗП.

Только не говорите, что ЗП - отстой. С ним возни много, но если правильно сделать...

Андрей писал(а):

А чем Вам эти клерки неугодили?

Клерк — в изначальном и более узком смысле — писец, служащий, исполняющий письменные работы. По нашему - крючкотвор.
В этом смысле.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

Андрей

Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 21:21

Упали, но не так сильно, люди же ленивые, лучше хлеба не съедят, но пешком на работу не пойдут.

"В феврале 2009 года хозсубъектами через сеть автозаправочных станций (АЗС) было реализовано 244,2 тыс. т светлых нефтепродуктов, что на 6,9% меньше, чем в феврале 2008 года, дизельного топлива - 107,2 тыс. т (на 12,5% меньше). Об этом сообщает Государственный комитет статистики Украины."
http://news.liga.net/news/N0912503.html

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 21:26

То есть я так думаю, что раз объемы упали так мало, и цены тоже не сильно, то цена нефтебаз не может упасть вдвое по отношению к 2008 году.

не, это я дома сижу. Smile

А Россия сама пусть о себе думает.

Андрей

Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 21:31

Андрей Яворский писал(а):

А Вы не думали, что это тоже какой-никакой, но оценщик? И что ему тоже нужно принимать решение о стоимости имущества, при этом он его не видит, а читает только отчет. И получает по голове, когда не правильно сделает свою работу. Понятно, что он хочет видеть всю информацию.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 21:38

Тезки, вы еще подеритесь. Smile

не вижу ничего страшного, если хотят видеть сравнительный подход. Или все три подхода. в конце концов все можно посчитать тремя подходами Wink

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 21:40

Уважаемая zanoza
А кинь ТТХ мы тебе подкинем аналогов.
Вот глянул на вскидку. (дал поиск продам нефтебазу)

продам нефтебазу (3 700 000,00 грн.)

* Местонахождение: г. Чернигов
* | Дата: Четверг 9 Апреля 2009
* | Просмотров: 76

Черниговская обл. Куликовский р-н. Продается современная нефтебаза. Площадь 5га, объем емкостей 6200 м.куб., 32 емкости для дизеля и бензина, ж/д ветка, удобный подъезд автоцистерн, одновременная загрузка 4 автоцистерн. Растояние до Киева 175 км, Чернигова 35 км.3700000 у.е. Тел.(044) 223-33-34 8(096) 444-22-23

Посмотреть фото в увеличенном размере

Эт понятно не то но всетаки ориентир то есть
Ага круто в начале грн а конце у.е.
Вот ипомог. Вот и прогнулся Shocked

Ваще объяв много главное для СП подходящие подобрать.
Даже спрос есть.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 21:47

да, я видела. не брала ее, т.к. большая, да и цена дофигища.
спасибки.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 22:05

Да и х/н с ней бери 600 грн(у.е.) за куб как первичную и корректируй думаю не ошибешся.
(3700000/6200)
Борись

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Вт, 23 Июн 2009 22:09

Люди! Давайте вспомним правило для применения СП:
2n+1, где n - кол-во рознящихся факторов.

Вот и считайте.

Андрей писал(а):

А почему Вы решили, что я призываю не показывать ВСЮ информацию? Отказ должен быть обоснован, как и результат подхода. Именно об этом я и писал.
Повторюсь:

Андрей писал(а):

А рецензент видит? Бедный банковский оценщик! Так, пусть идет в независимые, раз ему так в банке неуютно.
А если серьезно, то уж и не знаю как поясняться. Я не думаю, что Вы сделали вывод о том, как я думаю о ВСЕХ банковских работниках. Наоборот "клерков" гораздо меньше, чем оценщиков.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 24 Июн 2009 10:09

маловато будет

Цитата:

Да и х/н с ней бери 600 грн(у.е.) за куб как первичную и корректируй думаю не ошибешся.

А вот 600 уе для современной базы на бойком месте вроде и не сильно нелепо...

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 24 Июн 2009 14:58

rudge писал(а):

Да и х/н с ней бери 600 грн(у.е.) за куб как первичную и корректируй думаю не ошибешся.
(3700000/6200)
Борись

кстати, да
найди "достаточное" количество нефтебаз хоть как-то похожих на твою и выдели среднюю стоимость куба и фсьо...
далее корректируй стоимость куба...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 08:29

zanoza, если еще актуально Very Happy

выкладываю зависимости ст-ти нефтебаз, которые мы строили.
данные старые, но думаю зависимость на рынке кардинально не поменялась и может служить хотя бы ориентиром в уровне данной поправки. (можно подставить емкость оцениваемой и аналога в эти зависимости и получить коректирующий коэфициент, и его применить к цене уже новых аналогов, как вариант). а по аренде там есть телефоны, может и сейчас можно получить инфу.
что касается цены, то наши консультанты, кот. занимаются этим бизнесом, говорят, что ст-ть действующих нефтебаз районного значения, предназначенных для обслуживания с/х пр-тий где-то 100-200 USD/куб.м емкостного парка, а в городе цена уже стартует от 300-600.

Последний раз редактировалось: ViktoriyaR (Чт, 25 Июн 2009 15:42), всего редактировалось 1 раз

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 08:32

У меня получилось 200-300$. Спасибо за инфу, сейчас посмотрю.

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 15:09

ViktoriyaR

Разрешите замечание?

На первой диаграмме мат.модель выбрана неверно. Хотя бы посмотрите на значение R^2.
Нужно брать полином - 2. Тогда R^2 = 0,767, что более приемлемо.
Вторую диаграмму, тогда тоже нужно привести к удельному значению бакс/м.куб. Вырисовывается совсем уж идеальная картина. Кстати, почему в первом случае цены с НДС, а во втором - без НДС?
С третьей таблицей схожая ситуация.

Но! Без учета месторасположения и техсостояния. Такие прогнозы ничего не стоят. Уж, извините.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 15:14

да, имело бы смысл уравнять их по местоположению и прочим характеристикам, а потом уже строить график.
масштаб (объем) на стоимость может влияет только сроком экспозиции? как-то так подвязать? но инфы по экспозиции и подавно нет.

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 15:58

Андрей Яворский писал(а):

Нужно брать полином

полином не всегда корректно использовать. если необходима экстраполяция - полином не подойдет.

что касается местоположения и техсостояния. вас смущает, что расположены в разных регионах? если пообщаетсь с операторами рынка, то они скажут, что стоимость нефтебазы так же как и азс зависит от класса. и если АЗС дает в среднем реализацию 7 кубиков и с менеджментом все в порядке, то расположена она в Луганской обл., или в другой неважно - стоимость их будет примерно одинаковой.
а данные, которые выложены были - так это в помощь оценщику, а не научная статья. главное побольше исходной информации, а правильно ее проанализировать - так на то мы и оценщики!
по поводу техсостояния. если нефтебазы одного класса, то самое большое отличие будет в действующей или недействующей. если действующая, то значит емкости все в рабочем состоянии. а что в операторской сделан евроремонт, так с точки зрения получения дохода это никак не влияет, т.к. доходообразующие - это емкостной парк и наличие действующей ж/д ветки.

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 16:07

ViktoriyaR писал(а):

полином не всегда корректно использовать. если необходима экстраполяция - полином не подойдет.

Если мешать все вкучу, как сделано у Вас, то... зачем нужен вообще такой анализ с 50% достоверностью? Полином отлично ляжет, если

ViktoriyaR писал(а):

побольше исходной информации, а правильно ее проанализировать

А для экстраполяции, уж извините, маловато аналогов.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 16:55

Андрей! Мы с Вами тут заспорили немножко не туда. Эта ветка не по статобработке выборки, а как приментить сравнительный для нефтебаз. дело в том, что если Вы сталкивались с оценкой азс и нефтебаз, то наверняка, согласитесь со мной, что аналогов по таким объектам по всей Украине наберется максимум 10-15 в год. если объект ликвидный, то продается он между игроками рынка без всяких публичных оферт. а нам (оценщикам) достается вот то, что есть в выборке. так что я с удовольствием бы составила выборку гораздо больше, дак не выдумаешь же аналогов! так если и применять сравнительный, то приходится исходить из того что есть. вопрос в другом, что одним из способов определения поправки на отличие в емкостном парке, можно попытаться построить соотвествующую зависимость. а как Вы по другому учтете разницу в емкостном парке?!

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 17:08

Коллеги
А как по вашему потенциальный покупатель через сравнение подсчитывает стоимость желаемой покупки "по таким объектам (которых) по всей Украине наберется максимум 10-15"?
Наверное "Полином" применяет, или графики строить Smile

Коллеги, опуститесь на землю и влезьте в шкуру собственника и покупателя. Они даже к оценщику не обратятся. Пройдутся по предложениям в СМИ. Выберут по объему подходящий аналог. Поделят одно на другое прикинут (+) на торг и вперед. Грубо. ДА! Но реально.
Если честно, все это для науки но не для практики. Правда жизни такова.

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 17:34

rudge абсолютна с Вами согласна! операторы рынка считают такие объекты по доходу. для принятия решения о покупке азс им надо знать какой т.к. "пролив", чьего производство колонки. и все, они для себя решили сколько готовы за нее заплатить.
просто, в самом деле, банки полюбляют сравнительный и тут начинается самое веселый раздел отчета об оценке. нас как-то банк просил, ну хотя-бы информационно, дать сравниловку для действующего современного трц с кинотеатром и катком. можете себе представить скоко можно было найти аналогов!

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 17:42

ViktoriyaR писал(а):

Так есть же что то. Взять для банка эти что то просчитать и сказать, что в силу больших различий расчет имеет справочный характер.

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 17:53

наш департамент аналитики ведет базы по недвижке. проблема в том, что современные ТРЦ (площадью от 30 тыс. квадратов), построенные в последние 2 года, как недвижка (продажа сети не считается) не продавались. пару бизнесцентров в Украине продадись и по ним есть инфа, а с ТРЦ проблем. ну не будешь их же сравнивать с дискаунтерами или супермаркетами отличающихся очень по площади и конструктивному решению. даже если закрыть галза и что-то натянуть сравнив с обычными магазинами, то как сравнительный применить к каткам и кинотеатрами?! современными, а не совковыми, которые лучше снести, чем что-то путнее из них сделать (в смысле экномической целесообразности).

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 18:01

ViktoriyaR писал(а):

что касается местоположения и техсостояния. вас смущает, что расположены в разных регионах? если пообщаетсь с операторами рынка, то они скажут, что стоимость нефтебазы так же как и азс зависит от класса. и если АЗС дает в среднем реализацию 7 кубиков и с менеджментом все в порядке, то расположена она в Луганской обл., или в другой неважно - стоимость их будет примерно одинаковой.

Может, поможет - у Чирковой в "Бизнесе по аналогии" есть даже описание мультипликаторов (правда, для бизнеса), основанных не на економических, а на физических параметрах для специфических объектов (площадь/объем хранения, размер запасов и т.д.). + там же много, насколько я помню, о разумных корректировках мультипликаторов.

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 18:18

Grey Horse,

щас глянула эту книгу. там все-таки все изложено сквозь призму бизнеса и цветных бумаг. а так книга путевая, лично мне нравится.
просто есть категории объектов недвижки, к которым сравнительный не применишь красиво и обоснованно, как ни крути!

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Чт, 25 Июн 2009 18:31

Извините, что продолжу "свое-наше" Smile

ViktoriyaR писал(а):

м не всегда корректно использовать. если необходима экстраполяция - полином не подойдет.

Андрей Яворский писал(а):

А для экстраполяции, уж извините, маловато аналогов.

Ехал и думал: а нафига вообще в данном случае экстраполяция?
Мы же не заинтервальные значения хотим узнать?

rudge писал(а):

Выберут по объему подходящий аналог. Поделят одно на другое прикинут (+) на торг и вперед. Грубо. ДА! Но реально.

Да - нереально! Рядом с Киевом нефтебаза одного объема (класса) будет стоить одни деньги. А в Луганской области - другие. И не только потому, что стоимость земли разная. В Луганской области есть Лисичанский НПЗ, наличие, которого "убило" многие нефтебазы. А в Киевской области такого нет. Так, что с этой точки зрения - несостоятельно.
Т.е. если хотим узнать зависимость на масштаб, то нужно очиститься от прочих факторов.
Сергей!

rudge писал(а):

А как по вашему потенциальный покупатель через сравнение подсчитывает стоимость желаемой покупки "по таким объектам (которых) по всей Украине наберется максимум 10-15"?

А как продавец подсчитывает? А почему есть зависимость? И явно не прямолинейная? Несостоятельно.

ViktoriyaR писал(а):

операторы рынка считают такие объекты по доходу

Но! Мы говорим о сравнительном подходе - раз!
Нефтебаза - специмущество, которое не может быть использовано в других целях. Значит бизнес основанный на имуществе нефтебазы неразрывно с ней связан. Т.е. связь между ДП и СП очень тесная.
Но здесь большую роль играют разные "отягощения": наличие недоходной недвижимости, излишние сооружения и пр. За класс и техсостояние я уже молчу.
ДП и СП при оценке таких объектов, на мой взгляд, могут лишь подтвердить диапазон, в который попадет оценщик при ЗП.
И начинать нужно именно с ЗП, а потом смотреть, что дают ДП и СП.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Пт, 26 Июн 2009 13:39

Андрей Яворский,

считаю, что основным критерием для выбора уравнения зависимости служит максимальное значение коэффициента детерминации (остатки для упрощения не трогаю), которое должно быть больше 0,5-0,6. а будет это полином или нет, смотря какая зависимость. в случае, если параметр объекта оценки находится за пределами диапазона значений объектов сравнения, полином может значительно искажать такую зависимость. поэтому полиномом в таком случае предпочитаю не пользоваться.

что касается затратника при оценке нефтебаз, то из опыта довольно часто получается значительная разница между ним и СП и ДП (права на землю, прибыль подрядчика, естественно учитываются), т.к. невозможно подтвердить официальными данными все неофициальные платежи (а они немалые), связанные с получением разрешений и т.д. (рынок-то достаточно закрытый). поэтому такие объекты надо пытаться сичтать по-возможности всеми подходами, но а при согласовании уже пытаться учесть все факторы. на мой взгляд, тут нельзя сказать что только какой-то один подход единственно верный.

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Пт, 26 Июн 2009 20:58

ViktoriyaR
Вы путаете коэф. детерминации при решении задач с помощью регрессии R^2. С действительностью мат.модели R^2.
Давайте сделаем так: я уже поработал с Вашими таблицами. Пожалуйста, и Вы с ними поработайте. А так... глухой разговор получается. Тем более если мы хотим достичь истины и помочь не только себе , но и другим оценщикам.

ViktoriyaR писал(а):

что касается затратника при оценке нефтебаз, то из опыта довольно часто получается значительная разница между ним и СП и ДП (права на землю, прибыль подрядчика, естественно учитываются), т.к. невозможно подтвердить официальными данными все неофициальные платежи (а они немалые), связанные с получением разрешений и т.д. (рынок-то достаточно закрытый). поэтому такие объекты надо пытаться сичтать по-возможности всеми подходами, но а при согласовании уже пытаться учесть все факторы. на мой взгляд, тут нельзя сказать что только какой-то один подход единственно верный.

У меня опыт малый - 3 штуки. Причины писал. Интересно мнение "луганчан"? Последняя информация, на сегодня, - перевалочные базы (нефтебазы) в Луг.области исчезли за ненадобностью, как имущество приносящее доход.

Добавлено спустя 9 минут 36 секунд:

Тьфу! Как обычно забыл!
Для определения РС по техпараметрам, главное назначить интервал. Если он открытый, то это есть погано. Без граничных значений исследование теряет смысл. Т.е. интерполяция должна быть.
А вот при прогнозировании доходов, полином зачастую незаменим, но могут быть и тригонометрические функции, экстраполяция - во всей красе.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

Мисовец

Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ

Добавлено: Пт, 06 Ноя 2009 21:52

zanoza писал(а):

Как корректировать аналоги на объем емкостей? Различия довольно большие, аналогов немного, как вы понимаете.

Я в таких случаях официально предлагаю: присылайте собранные аналоги мне, и вскоре получите расчетную модель, если она возможна, конечно или объяснение почему ничего не вышло. А я модель потом в семинаре покажу людям, не забыв и на Вас сослаться. Красота.
Ну и полагаю, что
lnP = a0 - a1*Ln(V)
P - удельная на 1 м3 цена емкости аналога. Масштабный коэффициент а1

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 07 Ноя 2009 04:04

Мисовец
простите, а можно формулу "по косточкам" разобрать, т.е. что откуда, и куда, и почему?

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Сб, 07 Ноя 2009 15:10

zanoza писал(а):

Основной ценообразующий фактор - емкость. Единичный показатель - 1т емкости хранения - от этой печки и пляшем.
Аналогов - бери-нихачу -
http://www.investmoney.ua/index.php?slovo=%ED%E5%F4%F2%E5%E1%E0%E7%E0&stoimost_list=0&oblast=0&type_of=1&option=com_invest&Itemid=5&task=search

Доходник второстепенен (чай не АЗС) - ретроспектива - фактические данные от заемщика по объемам хранения, рыночные тарифы на сберигання...

Затратник теоретически да но практически зачем?

Добавлено спустя 1 час 44 минуты 49 секунд:

Андрей Яворский писал(а):

В Луганской области все АЗС ТНК-овские? Нет? Все операторы розницы закупают у Линоса? Нет?
Стало быть с этой точки зренья ваше утвержденье - несостоятельно.

Мисовец

Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 10:19

Филин Андрей писал(а):

Мисовец
простите, а можно формулу "по косточкам" разобрать, т.е. что откуда, и куда, и почему?

Разобрать, оно конечно, можно, но тут две проблемы:
- я не вижу в формулах косточек, видимо что-то со зрением Smile

- формула следует из практики регрессионного анализа данных, поэтому моё объяснение Вам может мало чего дать.
Но попробую:
- Значит объем цилиндрической емкости равен H*pi*R^2
- Площадь поверхности такой же емкости равна 2pi*R^2+H*2pi*R
И тут и там пренебрегаем возможной кривизной торцов емкости.

Следовательно, отношение объема к площади поверхности для цилиндрической емкости равно:
V/S = HR/2(R+H)
Понятно, что трудоемкость обеспечивается созданием стенок емкости, а объем мы получаем побочным образом. Понятно также, что объем растет либо за счет роста H, либо за счет роста R, но в обоих случаях отношение V/S с ростом R и H растет, т.к. произведение всегда больше, чем сумма для величин больше 1.

Это значит, что удельные затраты на создание единицы объема нелинейно падают с ростом объема. Однако емкости большего объема требуют более затратных технологий, поэтому эта тенденция имеет скачки при смене технологии из-за роста объема. Кроме того, тут примешивается фактор, что богатых покупателей меньше, т.е. снижается отношение спрос/предложение. Конечно, это всё не логарифм, а некая более сложная кривая, но практика показывает, что на небольших диапазонах логарифм является хорошим приближением большинства гладких, монотонных нелинейных функций.

Ну, примерно так.

Евгений

Возраст: 39
Сообщения: 17

Добавлено: Пт, 13 Ноя 2009 10:11

Исходя из своей практики могу дать совет ценить исходя из тонажа, так как это и есть основной характеристикой нефтебазы ! Конечно нужно проводить коректировки на площедь земли, состояним и место, но определять стоимость надо 1т. хранения !!!

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 13 Ноя 2009 11:53

Цитата:

- да, мы к этому пришли еще на 2 странице ветки, по-моему.
но - "А поговорить?" Very Happy

Евгений

Возраст: 39
Сообщения: 17

Добавлено: Пт, 13 Ноя 2009 14:15

сори , не заметил. А поговорить это гуд !!

Мисовец

Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ

Добавлено: Пн, 16 Ноя 2009 06:05

Евгений писал(а):

сори , не заметил. А поговорить это гуд !!

Вот дальше поговорить я предложил бы вот о чем: недавно ко мне обращался коллега Игорь Чаков по поводу оценки ж/д цистерн. Собранные им данные в итоге регрессионного анализа показали, что если рассматривать аналоги одной марки ж/д цистерн, то имеется строго ЛИНЕЙНОЕ снижение цен с возрастом.
Вот соответствующий график и модель

Если же мы не можем собрать аналоги одной марки, то график более рыхлый, а модель менее значимая:

Для случая емкостей, которые в общем-то понятно, чем отличаются от ж/д цистерн, я бы ожидал модель:
Цена за м3 = a0 - a1*Ln(V) - a2*Возраст
Ну, в общем, кто-то даст аналоги, и всё станет ясно.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 16 Ноя 2009 11:20

Цитата:

Ну, в общем, кто-то даст аналоги, и всё станет ясно.

- а сколько надо аналогов?

Мисовец

Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ

Добавлено: Пн, 16 Ноя 2009 11:31

zanoza писал(а):

Цитата:

Ну, в общем, кто-то даст аналоги, и всё станет ясно.

- а сколько надо аналогов?

Чем больше, тем лучше. Вообще то зависит от того, насколько аналоги разнообразны. Поскольку мы собираемся искать влияние возраста и объема, то если аналоги будут различаться только возрастом и объемом и больше ничем, то наверное хватит штук восьми. Важно, чтобы там не было некоего третьего фактора.
Вообще, считается, что аналогов должно быть не менее 2(m+2), где m-число существенно влияющих на цену факторов

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 16 Ноя 2009 12:00

Цитата:

Поскольку мы собираемся искать влияние возраста и объема, то если аналоги будут различаться только возрастом и объемом и больше ничем

- мы вообще-то собирались только объема.
и рынок нефтебаз довольно ограничен у нас

Мисовец

Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ

Добавлено: Вт, 17 Ноя 2009 12:10

zanoza писал(а):

Цитата:

- мы вообще-то собирались только объема.
и рынок нефтебаз довольно ограничен у нас

Собственно, я не против, но для этого придется собрать аналоги не различающиеся возрастом.
Ну, это то же самое, что выходить замуж только в зависимости от объема жениха, не взирая на возраст.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме