| Автор |
Сообщение |
vWv
Сообщения: 123
|
 Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 12:32 |
  |
Подскажите пожайлуста кто нибудь оценивал коридор в жилом доме.
цель - надо оценить коридор в 2-х этажном жилом доме. Раньше было общежитие, предприниматели выкупил здание, провели реконструкцию под гостинки. Гостинки продали, а теперь продают коридор в ОСМД. |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 12:45 |
|
ну проще всего затраткой наверное... |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 13:07 |
|
берете гостинки с одинаковой вспомагательной площадью, коей является коридор и сравниваете, вычисляете ее стоимоть умножатете на общую коридара и вот вам стоимость.
хотя в вашем случае коридор есть местом обещего пользования и в долях соответсвенно площади квартир относится ко всем квартирам в доме.
и очень интересно как они продали гостинки БЕЗ доступа к ним (без коридора  ) .... коридор должен быть учтен опосредовано в ст-ти квартир, мы ж покупаем квартру с доступорм к ней ... может они и коммуникации отдельно продают? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 13:21 |
|
| SHE писал(а): |
берете гостинки с одинаковой вспомагательной площадью, коей является коридор и сравниваете, вычисляете ее стоимоть умножатете на общую коридара и вот вам стоимость.
хотя в вашем случае коридор есть местом обещего пользования и в долях соответсвенно площади квартир относится ко всем квартирам в доме.
и очень интересно как они продали гостинки БЕЗ доступа к ним (без коридора ) .... коридор должен быть учтен опосредовано в ст-ти квартир, мы ж покупаем квартру с доступорм к ней ... может они и коммуникации отдельно продают? |
100%. Места общего пользования (чердаки, подвалы, коридоры, лестницы и т.д.) передаются собственникам вместе с правом собственности на квартиры, в законодательстве это четко закреплено. Продать отдельно - это лохотрон какой-то. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 13:33 |
|
ага. его токо ПЕРЕДАТЬ могут на баланс ОСМД. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 14:45 |
|
| Цитата: |
| 100%. Места общего пользования (чердаки, подвалы, коридоры, лестницы и т.д.) передаются собственникам вместе с правом собственности на квартиры, в законодательстве это четко закреплено. Продать отдельно - это лохотрон какой-то. |
Ну если люди хотят заказать и оплатить оценку, нельзя же им отказывать?  |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 15:12 |
|
| Серый писал(а): |
| SHE писал(а): |
берете гостинки с одинаковой вспомагательной площадью, коей является коридор и сравниваете, вычисляете ее стоимоть умножатете на общую коридара и вот вам стоимость.
хотя в вашем случае коридор есть местом обещего пользования и в долях соответсвенно площади квартир относится ко всем квартирам в доме.
и очень интересно как они продали гостинки БЕЗ доступа к ним (без коридора ) .... коридор должен быть учтен опосредовано в ст-ти квартир, мы ж покупаем квартру с доступорм к ней ... может они и коммуникации отдельно продают? |
100%. Места общего пользования (чердаки, подвалы, коридоры, лестницы и т.д.) передаются собственникам вместе с правом собственности на квартиры, в законодательстве это четко закреплено. Продать отдельно - это лохотрон какой-то. |
Знаете коллеги прочитав первый пост я сразу тоже так подумал. А потом посмотрел откуда "ноги растут" на счет ПП общественными местами в здании. Это при приватизации так. Что касается вторичного рынка то тут "читай ДОГОВОР" и если там не оговорено ПП общественными местами в здании то Коллега Серый правильно сказал
| Цитата: |
| ... это лохотрон какой-то. |
только в качестве лохов покупатели остались. С точки зрения закона = договора "купил квартиру" - ТВОЕ, а коридор и лесница и т.п. - МОЕ. Вот и продаю "тебе же второй раз". Взял в кавычки ибо де юре это не так, хотя де факто в стоимость квартиры входит стоимость ПП общественными местами в здании. Аналогично и ППЗУ такие макли прокручивают особенно Гос структуры при покупке части здания в виде квартиры под офис.
Что касается оценки.
1. Уважаемая коллега Заноза описала - затратка.
2. Можно попробовать разницу РС с ПП общественными местами в здании - РС без ПП общественными местами в здании. Естественно если найдутся аналоги.
Может такие аналого просмотреть. РС квартир (части здания) с отдельным выходом и РС с общим выходом. Тока вот как с подвалом и чердаком/тех этажом быть????? 
ИХМО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 15:15 |
|
| zanoza писал(а): |
Цитата:
| Цитата: |
100%. Места общего пользования (чердаки, подвалы, коридоры, лестницы и т.д.) передаются собственникам вместе с правом собственности на квартиры, в законодательстве это четко закреплено. Продать отдельно - это лохотрон какой-то.
|
Ну если люди хотят заказать и оплатить оценку, нельзя же им отказывать? |
Нет, конечно нельзя.
Просто в моем понимании оценщик не просто тупо исполнитель по принципу: "заказали - оценил - взял деньги", а немного больше. Специалист, способный проконсультировать, пусть и поверхностно (нельзя же быть спецом во всех сферах) или направить в нужное русло, посоветовать проконсультироваться более глубоко у профильного специалиста. Пусть даже по результатам консультаций не состоится работа по оценке. Зато сложится определенное мнение о тебе как о консультанте, глядишь, и вернется клиент с более интересной работой или посоветует друзьям-знакомым.
В данном случае в соответствии с законодательством ОСМД создают владельцы квартир. Опять таки в соответствии с законодательством все площади дома являются собственностью владельцев квартир дома и дополнительной оценки для передачи в ОСМД, как мне кажется, не нужно. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 15:22 |
|
| Серый писал(а): |
.... в соответствии с законодательством все площади дома являются собственностью владельцев квартир дома и дополнительной оценки для передачи в ОСМД, как мне кажется, не нужно. |
Каким законом писано. Про приватизацию? Дык не подходит в данном случае. Квартиры проданы на ВТОРИЧНОМ рынке, а тут читай ЦКУ и ДОГОВОР сделки.
Или есть другой закон? Если есть, плиз в студию. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 15:28 |
|
| rudge писал(а): |
Знаете коллеги прочитав первый пост я сразу тоже так подумал. А потом посмотрел откуда "ноги растут" на счет ПП общественными местами в здании. Это при приватизации так. Что касается вторичного рынка то тут "читай ДОГОВОР" и если там не оговорено ПП общественными местами в здании то Коллега Серый правильно сказал
Цитата:
... это лохотрон какой-то.
только в качестве лохов покупатели остались. С точки зрения закона = договора "купил квартиру" - ТВОЕ, а коридор и лесница и т.п. - МОЕ. Вот и продаю "тебе же второй раз". Взял в кавычки ибо де юре это не так, хотя де факто в стоимость квартиры входит стоимость ПП общественными местами в здании. |
Это что-то новое в плане прописи пользования местами общественного пользования или их продажи при заключении договора купли-продажи квартиры, ни разу не видел.
Я думаю, что Вы не правы и приватизация/неприватизация тут не имет никакого значения. Ибо опять таки в законодательстве закреплено, что владельцы неприватизированных квартир имеют точно такие же права на места общего пользования, как и владельцы приватизированных.
Общественные места, отнесенные к конкретной квартире, не выделены в натуре и по ним могут ходить (и ходят) все жители дома, поэтому еще вопрос почему именно я их должен покупать, при том что пользуются ими все.
Ну и на худой конец есть понятие сервитута. Если собственник чего-то не может добраться до своей собственности другими путями, кроме как с использованием собственности других владельце, то этих других владельцев просто обяжут не препятствовать достижению собственником к своей собственности. Поэтому, выгоды не получится.
Мое мнение, продажа таких помещений - обычный лохотрон и не более.
Добавлено спустя 4 минуты 6 секунд:
| rudge писал(а): |
Каким законом писано. Про приватизацию? Дык не подходит в данном случае. Квартиры проданы на ВТОРИЧНОМ рынке, а тут читай ЦКУ и ДОГОВОР сделки.
Или есть другой закон? Если есть, плиз в студию. |
Конечно есть. Уже давным давно по этому поводу есть решение Конституционного суда. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 15:42 |
|
| Серый писал(а): |
Это что-то новое в плане прописи пользования местами общественного пользования или их продажи при заключении договора купли-продажи квартиры, ни разу не видел. |
Это не новое это старое. Помните "Бачили очі шо купували" дык это про эНто.
| Цитата: |
| Я думаю, что Вы не правы и приватизация/неприватизация тут не имет никакого значения. |
Это Вы юристам расскажите.
| Цитата: |
| Ибо опять таки в законодательстве закреплено, что владельцы неприватизированных квартир имеют точно такие же права на места общего пользования, как и владельцы приватизированных. |
Где в каком? Или Вам не известны случаи когда подвалы и чердаки продаются третьим лицам? Наверное они дураки платить деньги за "чужое" которое потом по суду у них отберут? Думаю нет. Их юристы все проштудировали и просчитали.
| Цитата: |
| Общественные места, отнесенные к конкретной квартире, не выделены в натуре и по ним могут ходить (и ходят) все жители дома, поэтому еще вопрос почему именно я их должен покупать, при том что пользуются ими все. |
По тому что в договоре купли продажи не указаны эти площади/помещения. Чужие они!!!
| Цитата: |
| Ну и на худой конец есть понятие сервитута. Если собственник чего-то не может добраться до своей собственности другими путями, кроме как с использованием собственности других владельце, то этих других владельцев просто обяжут не препятствовать достижению собственником к своей собственности. Поэтому, выгоды не получится. |
Вот с этим + 10000. И это очень существенный фактор влияющий на стоимость
| Цитата: |
| Мое мнение, продажа таких помещений - обычный лохотрон и не более. |
Ну эт Вы так думаете, а собственник думает Де ре. И похоже ОСМД придется заплатить.
Добавлено спустя 4 минуты 4 секунды:
| Серый писал(а): |
......Уже давным давно по этому поводу есть решение Конституционного суда. |
Это решение я помню. Оно, если мне не изменяет память, касается ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ квартир. А тут вторичный рынок и договор купли/продажи.
Я когда покупал часть здания под офис в договоре прописал % и площадь мест общего пользования. Сейчас споров с совладельцами нет.
Добавлено спустя 2 минуты 17 секунд:
Думаю тут затратка с учетом функции и внешнего износа (как сервитута). Вот тока как их просчитать корректно? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 15:58 |
|
| rudge писал(а): |
| Где в каком? Или Вам не известны случаи когда подвалы и чердаки продаются третьим лицам? Наверное они дураки платить деньги за "чужое" которое потом по суду у них отберут? Думаю нет. Их юристы все проштудировали и просчитали. |
http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=v004p710-04&p=1294666821069707
Добавлено спустя 2 минуты 47 секунд:
| rudge писал(а): |
Это решение я помню. Оно, если мне не изменяет память, касается ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ квартир. А тут вторичный рынок и договор купли/продажи.
Я когда покупал часть здания под офис в договоре прописал % и площадь мест общего пользования. Сейчас споров с совладельцами нет. |
Все верно. Только там есть и вот такое
Підтвердження права
власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення
додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку, вступу до нього.
Добавлено спустя 4 минуты 12 секунд:
| rudge писал(а): |
| Или Вам не известны случаи когда подвалы и чердаки продаются третьим лицам? Наверное они дураки платить деньги за "чужое" которое потом по суду у них отберут? Думаю нет. Их юристы все проштудировали и просчитали. |
Согласитесь, все-таки есть разница между подвалами/чердаками и коридорами.
Ну и так, для затравки
http://www.dosie-av.zp.ua/index.php?option=com_content&view=article&id=97:l-r-&catid=1:latest-news&Itemid=50
Где-то в новостях проскакивало, что и в Киеве есть немало дел открытых по поводу продажи подвалов. Просто они сами знаете каким способом тормозятся, плюс прошла уже не одна сделка их перепродажи, в том числе и для запутывания следов. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 16:33 |
|
Что касается этого цитирую
| Цитата: |
Р І Ш Е Н Н Я
КОНСТИТУЦІЙНОГО СУДУ УКРАЇНИ
Рішення Конституційного Суду України
у справі за конституційним зверненням
Ярового Сергія Івановича та інших громадян
про офіційне тлумачення положень пункту 2
статті 10 Закону України "Про приватизацію
державного житлового фонду" та за конституційним
поданням 60 народних депутатів України про
офіційне тлумачення положень статей 1, 10
цього Закону (справа про права співвласників на
допоміжні приміщення багатоквартирних будинків)
********************************************************************
На підставі викладеного та керуючись статтями 147, 150
Конституції України ( 254к/96-ВР ), статтями 51, 63, 65, 67, 69,
93, 94 Закону України "Про Конституційний Суд України"
( 422/96-ВР ), Конституційний Суд України
в и р і ш и в:
1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища,
колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність
громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права
власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення
додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку, вступу до нього. |
| rudge писал(а): |
| Это решение я помню. Оно, если мне не изменяет память, касается ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ квартир. А тут вторичный рынок и договор купли/продажи. |
Всетаки я правильно писал. Спасибо что напомнили решение суда.
| Серый писал(а): |
Все верно. Только там есть и вот такое
Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. |
И это там есть толко опять же какаемо ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ или не приватизированных (гос. ком) квартир. В нашем случае речь не идет о приватизированном жилье. Речь идет о КУПЛЕННОМ по договору купли продажи согласно ЦКУ, а не Закона " Про приватизацию ......"
Опять цитирую
| Цитата: |
| ..... Доводы у прокурора были такие. Согласно ст. 10 закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда» содержание приватизированных квартир (домов) осуществляется за счет их владельцев в соответствии с Правилами пользования помещениями жилых домов и придомовых территорий, которые утверждаются Кабинетом министров Украины, независимо от форм собственности на них..... |
| Серый писал(а): |
| Где-то в новостях проскакивало, что и в Киеве есть немало дел открытых по поводу продажи подвалов. Просто они сами знаете каким способом тормозятся, плюс прошла уже не одна сделка их перепродажи, в том числе и для запутывания следов. |
Да полно таких но опять же касаемо приватизированных. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 17:04 |
|
Можно спорить до бесконечности. Для постановки точки нужна консультация юриста а может и обращение в тот же Конституционный суд (правда ему недосуг будет до таких мелочей, не сулящих никакого дохода каждому из его членов).
Предлагаю в данном вопросе пойти от противного. Интересно, какие документы на право собственности на эти коридоры имеет якобы их собственник после продажи квартир в доме и имеет ли он их вообще. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 17:19 |
|
| Серый писал(а): |
| Предлагаю в данном вопросе пойти от противного. Интересно, какие документы на право собственности на эти коридоры имеет якобы их собственник после продажи квартир в доме и имеет ли он их вообще. |
Это хороший вариант. Но - у меня в практике уже была подобная оценка. Он имеет свидетельство на право собственности на каждую квартиру, и отдельное - на дом (то, что нежилое), гараж, сторожку, мощение и забор. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 17:25 |
|
| Серый писал(а): |
| Можно спорить до бесконечности. Для постановки точки нужна консультация юриста а может и обращение в тот же Конституционный суд (правда ему недосуг будет до таких мелочей, не сулящих никакого дохода каждому из его членов). |
+100
| Цитата: |
| Предлагаю в данном вопросе пойти от противного. Интересно, какие документы на право собственности на эти коридоры имеет якобы их собственник после продажи квартир в доме и имеет ли он их вообще. |
А тут проблемы нет. Ведь покупатель то ОСМД, то бишь все те же лица (владельцы квартир), "тока в профиль". И в доках будет прописано "ОСМД **** является собственником 1/58 часть здания литеры ***** по адресу ******, а именно площадки литеры ***, техэтаж, подвалы и т.п., общей площадью *** кв. м. " И все станит на свои места но уже за отдельные "мани".
То что ситуация абсурдна я с Вами согласен. Но факт остается фактом. Вспомогательные помещения не были оформлены должным образом при покупке чем и воспользовались собственники.
К стати, года эдак три четыре назад, ФГИУ "шерстил" договора приватизации по имуществу ЦИК-ов на предмет наличия в актах передачи (в отчетах то же) площадок, коммуникаций и т.п. с целью продать или заставить взять в аренду (читай платить мзду) новых собственников приватизированного имущества ЦИК-ов.
В общем как говорил М. Жванецкий "Тщетельнее надо."
Тут еще вариант расчета "родился"
Посчитать РС здания и отнять РС квартир. И аналоги есть и расчет адекватный, кажись. Вот тока возни много. Но что поделаешь придется арбайтен немного. Но кажись это лучше затратки. ИХМО
PS: Вот подумал и пишу. Тока аналоги квартир без ПП местами общего пользования, где взять??? Разве что из договоров и проиндексировать????
В общем тяжелый случай |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 17:41 |
|
| Серый писал(а): |
| zanoza писал(а): |
Цитата:
| Цитата: |
100%. Места общего пользования (чердаки, подвалы, коридоры, лестницы и т.д.) передаются собственникам вместе с правом собственности на квартиры, в законодательстве это четко закреплено. Продать отдельно - это лохотрон какой-то.
|
Ну если люди хотят заказать и оплатить оценку, нельзя же им отказывать? |
Нет, конечно нельзя.
Просто в моем понимании оценщик не просто тупо исполнитель по принципу: "заказали - оценил - взял деньги", а немного больше. Специалист, способный проконсультировать, пусть и поверхностно (нельзя же быть спецом во всех сферах) или направить в нужное русло, посоветовать проконсультироваться более глубоко у профильного специалиста. Пусть даже по результатам консультаций не состоится работа по оценке. Зато сложится определенное мнение о тебе как о консультанте, глядишь, и вернется клиент с более интересной работой или посоветует друзьям-знакомым.
|
Ну ты, Серый, меня прямо обидел
Есть клиенты, которым не нужна твоя консультация. Они прекрасно знают, что не так сделали. И если не ты сделаешь эту оценку, то сделает кто-то еще. И эта работа не противная, цену никто не просит выставить какую-то, и можно и работу сделать, и консультацию провести. Но я думаю, что они уже консультировались везде, и по каким-то причинам им невыгодно просто передавать это на баланс ОСМД. |
|
|
|
|
XY
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 18:54 |
|
вставлю свои пять копеек...
ну возможно пользуются некомпетентностью правления ОСМД и хотят содрать денюжку.
я думаю надо смотреть, что прописано в уставе ОСМД. Ну вот к примеру п3. Майно обьеднання складаеться з неподільного майна.
неподільне майно- неподільна частина житлового компексу яка складаеться з допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання и бла бла бла неподільне майно не підлягае відчудженню.
загальне майно- частина допоміжних приміщень житлового комплексу: кладові, гаражі, майстерні.
Добавлено спустя 4 минуты 3 секунды:
и не понятно какие документы есть на коридоры? |
_________________
Не тяжкий труд, а мыслей ход, опредляют наш доход. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 19:03 |
|
Ну опять-таки, продолжая анализировать свою оценочную практику по оценке квартир. Ну ни в одном договоре купли-продажи, свидетельстве о праве собственности никогда не видел, чтобы было типа: А продал, а Б купил жилую квартиру (далее цифры вымышленные чисто для текста) №69, расположенную по адресу ... общей площадью 96,54 м2 и 1/36 (допустим, в доме 36 квартир) мест общего пользования, расположенных в том же доме (кстати, а как они делятся, по квартирам или по общей площади квартир, а может потому что отдельно никому в голову не приходило их продавать, и проблемы дележа не возникало).
Или в Свидетельстве о праве собственности: А является собственником квартиры №69 общей площадью 96,54 м2 и 1/36 мест общего пользования. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
XY
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 19:11 |
|
ну я думаю к примеру 90 квартир 1/90, в натуре никогда не встретила чтоб выделялись и продавались. не видела так же техпаспорта на места общественного пользования и всего ни в долях. Ну ничего скоро жилищный примут там всё предусмотрят... |
_________________
Не тяжкий труд, а мыслей ход, опредляют наш доход. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 19:20 |
|
| Серый писал(а): |
Ну опять-таки, продолжая анализировать свою оценочную практику по оценке квартир. Ну ни в одном договоре купли-продажи, свидетельстве о праве собственности никогда не видел, чтобы было типа: А продал, а Б купил жилую квартиру (далее цифры вымышленные чисто для текста) №69, расположенную по адресу ... общей площадью 96,54 м2 и 1/36 (допустим, в доме 36 квартир) мест общего пользования, расположенных в том же доме (кстати, а как они делятся, по квартирам или по общей площади квартир, а может потому что отдельно никому в голову не приходило их продавать, и проблемы дележа не возникало).
Или в Свидетельстве о праве собственности: А является собственником квартиры №69 общей площадью 96,54 м2 и 1/36 мест общего пользования. |
| zanoza писал(а): |
| Серый писал(а): |
| Предлагаю в данном вопросе пойти от противного. Интересно, какие документы на право собственности на эти коридоры имеет якобы их собственник после продажи квартир в доме и имеет ли он их вообще. |
...у меня в практике уже была подобная оценка. Он имеет свидетельство на право собственности на каждую квартиру, и отдельное - на дом (то, что нежилое), гараж, сторожку, мощение и забор. |
Был детский сад, переделанный под многоквартирный дом. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 19:32 |
|
| zanoza писал(а): |
zanoza писал(а):
Серый писал(а):
Предлагаю в данном вопросе пойти от противного. Интересно, какие документы на право собственности на эти коридоры имеет якобы их собственник после продажи квартир в доме и имеет ли он их вообще.
...у меня в практике уже была подобная оценка. Он имеет свидетельство на право собственности на каждую квартиру, и отдельное - на дом (то, что нежилое), гараж, сторожку, мощение и забор.
Был детский сад, переделанный под многоквартирный дом. |
Т.е. типа отдельно свидетельства на каждую квартиру в границах стен, и отдельно свидетельство на нежилые помещения здания (коридоры, площадки, лестницы, подвалы, чердаки и т.д.) и объекты на прилегающей территории. Так?
Ну допустим еще какой-то домик на территории можно продать отдельно типа под торговлю/обслуживание или еще как. Подвал/чердак тоже можно. А как и кому продать коридоры/лестничные клетки/лифтовую шахту ну просто не представляю.
Тогда возникает проблема с аналогами, входит ли в их стоимость частичное совместное пользование местами общего пользования или нет. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 20:15 |
|
| Цитата: |
| отдельно свидетельство на нежилые помещения здания (коридоры, площадки, лестницы, подвалы, чердаки и т.д.) и объекты на прилегающей территории. Так? |
именно. если не хуже, сдается мне, у него вообще было хитро - отдельные свидетельства на каждую квартиру (по общей площади квартир), и отдельное - на многоквартирный дом+гаражный бокс+сторожка+мощение+забор. причем вроде в площади дома не была убрана площадь квартир
надо найти документы в архиве (если не уничтожили), уточнить вопрос этот.
Добавлено спустя 1 минуту 59 секунд:
А, и еще мы когда-то в тендере участвовали по Голосеевскому району Киева, там была переоценка жилых домов, находящихся на балансе ЖЭКов. Так вот там у них на балансе тоже висит дом целиком, без удаления площади приватизированных квартир и части площади помещений общего пользования, к этим квартирам относящихся.
вообще меня давно интересует вопрос, что из жилого фонда стоит на балансе городов наших... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 20:53 |
|
| zanoza писал(а): |
А, и еще мы когда-то в тендере участвовали по Голосеевскому району Киева, там была переоценка жилых домов, находящихся на балансе ЖЭКов. Так вот там у них на балансе тоже висит дом целиком, без удаления площади приватизированных квартир и части площади помещений общего пользования, к этим квартирам относящихся.
вообще меня давно интересует вопрос, что из жилого фонда стоит на балансе городов наших... |
Это нормально. Не всегда же собственник и балансодержатель - одно лицо. Кто обслуживает, тот на балансе и держит, амортизацию и ремонты нужно же как-то списывать. и затраты на обслуживание как-то обсчитывать и списывать. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 20:56 |
|
| Цитата: |
| Кто обслуживает, тот на балансе и держит, амортизацию и ремонты нужно же как-то списывать. |
т.е. я себе на баланс могу чужую собственность поставить? интересный момент. опять же - амортизацию чего они списывают? моей внутренней отделки в том числе? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 22:59 |
|
| zanoza писал(а): |
| т.е. я себе на баланс могу чужую собственность поставить? интересный момент. |
Конечно можете. Повторяю, не обязательно собственник и балансодержатель должны быть одним лицом. Например, если предусмотрено, что арендатор использует амортизацию на объект аренды, он ставит его себе на баланс, а амортизацию использует на его улучшение. Аналогичная ситуация с арендой ЦМК: арендатор активы ставит себе на баланс и амортизирует их на равне со своими активами, опять таки амортизацию использует на улучшение арендованного имущества. В МСФО также существует деление аренды на финансовую и операционную. Так вот при финансовой аренде актив ставится на баланс арендатора. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 10 Янв 2011 23:19 |
|
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 11 Янв 2011 00:32 |
|
| zanoza писал(а): |
| век живи, век учись... |
Да знали Вы это...просто забыли Вспомните семинар Мисовца: он оценивал недострой-жилой дом для конфискации, для пенсионного фонда. И находился этот дом на балансе застройщика-должника...
А потом выяснилось, что продать они (ПФ) его не могут, поскольку квартиры уже выкуплены и находятся в собственности у граждан, а у должника он всего лишь на балансе... И были у оценщика проблемы... |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 11 Янв 2011 08:49 |
|
Да, точно, было такое. Но это когда на балансе. И майно коммунальное тоже - владелц Территориальная громада, а балансодержателей несколько.
А когда в собственности помещения общего пользования? Sova,вам такое попадалось? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 11 Янв 2011 09:06 |
|
| Серый писал(а): |
Ну опять-таки, продолжая анализировать свою оценочную практику по оценке квартир. Ну ни в одном договоре купли-продажи, свидетельстве о праве собственности никогда не видел, чтобы было типа: А продал, а Б купил жилую квартиру (далее цифры вымышленные чисто для текста) №69, расположенную по адресу ... общей площадью 96,54 м2 и 1/36 (допустим, в доме 36 квартир) мест общего пользования, расположенных в том же доме (кстати, а как они делятся, по квартирам или по общей площади квартир, а может потому что отдельно никому в голову не приходило их продавать, и проблемы дележа не возникало).
Или в Свидетельстве о праве собственности: А является собственником квартиры №69 общей площадью 96,54 м2 и 1/36 мест общего пользования. |
Я тоже не встречал в доках по квартирам. По єтому и
| rudge писал(а): |
То что ситуация абсурдна я с Вами согласен. |
Хотя, лиха беда начало.
Раньше, когда мы плохо жили при СССР все квартиры были в пользовании и в ордерах писали еще и № подвала, а места общего пользования естественно не вписывались. Надобности не было. По аналогии пошли и при приватизации.
Но времена меняются и как видно из данного случая появляются прецеденты. Думаю разумный покупатель в будущем будет требовать вписывать в доки на право собственности и места общего пользования, их долю. По ЗУ это уже делается, похоже и до улучшений дойдет.
Что касается на балансе иль нет. Это прописано и в законе для возможности балансодержателя относить на затраты средства потраченные на содержание. Все зависит от того прописано в договоре аль нет. Но "на балансе" не = "право собственности". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
XY
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Вт, 11 Янв 2011 09:22 |
|
правильно "на балансе" не = "право собственности"
....как правило ЖЕКи держат дома на забалансовых счерах, но амортизируют в размере расходов, лутше наверное аудиторы смогут обьяснить.
все равно не могу понять, что досталось из имущества в ОСМД? все же клетки, коридоры автоматом стали совместным имуществом  |
|
|
|
|
vWv
Сообщения: 123
|
| Добавлено:
Вт, 11 Янв 2011 10:16 |
|
Вношу ясность.
На весь жилой дом есть решение суда о приемке жилого дома после реконструкции. В этом решении указано номер каждой квартиры отдельно и перечислены нежилые помещения (коридоры, лестничная клетка, тамбур). Есть две регистрации в БТИ: 1- перечислены квартиры; 2-я на нежилые помещения. Вот нежилые помещения (как указано в регистрации, без указания, что это коридоры) и продаются.
[quote="Серый"]
| zanoza писал(а): |
Цитата:
| Цитата: |
Ну если люди хотят заказать и оплатить оценку, нельзя же им отказывать? |
Нет, конечно нельзя.
Просто в моем понимании оценщик не просто тупо исполнитель по принципу: "заказали - оценил - взял деньги", а немного больше. Специалист, способный проконсультировать, пусть и поверхностно (нельзя же быть спецом во всех сферах) или направить в нужное русло, посоветовать проконсультироваться более глубоко у профильного специалиста. Пусть даже по результатам консультаций не состоится работа по оценке. |
Оценку заказывает продавец и всю ситуацию он знает, поэтому в консультации он не нуждается.
С коллегами посидели и пришли к выводу (как и писал rudge), что выход в том, что бы посчитать стоимость всего жилого дома и вычесть стоимость квартир. Может у кого есть еще мнения по поводу оценки, а не правомерности продажи. Заранее спасибо. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 11 Янв 2011 11:57 |
|
свой вариант уже высказала по основной и вспомагетельной площади посчитать.
пооффтоплю, во времена моей работы в банке, во изв\бежание как раз вот таких моментов, с лестницами и канализацией, при оценке квартиры прописывали, что оная рассматривается в подводом коммуникаций и подходами (подъездами) и ты.ды.....что бы при отнимании у должника не оказалось шо отобрали бЭз коммуникаций или пройти к квартире не можем....(таковы были настоятельные рекомендации Мэм) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 11 Янв 2011 12:20 |
|
| vWv писал(а): |
| С коллегами посидели и пришли к выводу (как и писал rudge), что выход в том, что бы посчитать стоимость всего жилого дома и вычесть стоимость квартир. Может у кого есть еще мнения по поводу оценки, а не правомерности продажи. Заранее спасибо. |
Как будете определять стоимость дома и стоимость квартир, которую вічитать? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 11 Янв 2011 14:36 |
|
Был подобный случай. Сначало оценивали офис на 2-4 этажах, не важно, в админ здании на приватизацию. После его благополучного выкупа, оценивали лестничную клетку для аренды. Работа абсурдная, но надо было как то выкручиватся. Выделили небольшие участки клеток (вроде позволяли...) для аренды под торговые автоматы, небольшие точки продаж. Полученную стоимость разбили на весь объект. Такие пироги. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 01:45 |
|
| zanoza писал(а): |
| Как будете определять стоимость дома и стоимость квартир, которую вічитать? |
Вот-вот, хотелось бы еще раз более подробно узнать, что есть стоимость жилого дома (и какая) и стоимость квартир (и какая). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 09:12 |
|
| zanoza писал(а): |
| Как будете определять стоимость дома и стоимость квартир, которую вічитать? |
| Grey Horse писал(а): |
| Вот-вот, хотелось бы еще раз более подробно узнать, что есть стоимость жилого дома (и какая) и стоимость квартир (и какая). |
Уважаемые коллеги, мне даже как то обидно стало за ваши вопросы
Отвечаю: СРАВНИТЕЛЬНЫМ подходом путем анализа рынка. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 09:16 |
|
| Цитата: |
| Отвечаю: СРАВНИТЕЛЬНЫМ подходом путем анализа рынка. |
брать в сравнение квартиры с частью помещений общего пользования? хорошо. как потом вычислить оттуда стоимость непосредственно квартир? |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 10:02 |
|
Вчера был день СПАСИБО! Поэтому всем спасибо за то, что Вы есть!!!
Как и что есть в нашем городе:
1. По коммунальной собственности. У нас есть официально опубликованная информация (периодически обновляется) «Перелік об’єктів житлового фонду, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади та розташований на території … району»
Где указаны: адрес дома, количество этажей, площадь дома, придомовая территория ( асф.покрытие …кв.м., газоны …кв.м.), первісна вартість, залишкова вартість.
2. Уже год объектами для оценки (коммунальная собственность) есть не просто «Нежитлове приміщення№5 загальною площею 76,2кв.м.», а «Нежитлове приміщення№5 загальною площею 76,2кв.м. розташоване на ІІ поверсі, з місцями загально будинкового користування І-го поверху: 10 сходова клітина».
3. А теперь предложу еще один вариант расчета РС:
МЕТОДИКА розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна
П.8 Незалежна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Якщо орендоване нежитлове приміщення є частиною будівлі (споруди), то оцінка вартості цього приміщення проводиться безпосередньо або опосередковано з урахуванням вартості будівлі
(споруди) в цілому за формулою:
Вп = Вб : Пб х Пп,
де Вп - вартість орендованого приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), грн.; Вб - вартість будівлі (споруди) в цілому (без вартості підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.;
Пп - площа орендованого приміщення, кв.м; Пб - площа будівлі (споруди) в цілому (без площі підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), кв.м.,
Идем от обратного: Вб=…, затем В вспом. = Вб-Вп и ...картина маслом. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 10:07 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| Отвечаю: СРАВНИТЕЛЬНЫМ подходом путем анализа рынка. |
брать в сравнение квартиры с частью помещений общего пользования? хорошо. как потом вычислить оттуда стоимость непосредственно квартир? |
Дык вот же
| rudge писал(а): |
.......
PS: Вот подумал и пишу. Тока аналоги квартир без ПП местами общего пользования, где взять??? Разве что из договоров и проиндексировать????
В общем тяжелый случай |
Это один из выходов из сложившегося положения.
Понятно что адекватные аналоги нужны. Ну, а если их нет то см. РS выше. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 10:15 |
|
| Цитата: |
| Разве что из договоров |
Из каких договоров? |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 10:24 |
|
Договор к-п  Зачем же считать улучшения, проведенные собственником и за счет этого увеличивать РС вспом.площадей?
Цена проданных квартир : на площадь квартир и привести к РС на дату оценки
Добавлено спустя 1 минуту 35 секунд:
Для этого хорошо использовать аналитику оценщика по изменению стоимости кв.м. в регионе |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 10:28 |
|
| СИМа писал(а): |
..............
(споруди) в цілому за формулою:
Вп = Вб : Пб х Пп,
де Вп - вартість орендованого приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), грн.; Вб - вартість будівлі (споруди) в цілому (без вартості підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.;
Пп - площа орендованого приміщення, кв.м; Пб - площа будівлі (споруди) в цілому (без площі підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), кв.м.,
Идем от обратного: Вб=…, затем В вспом. = Вб-Вп и ...картина маслом. |
Ну вроде бы красиво. Тока одно НО.
В таком варианте стоимость 1 кв м помещений квартиры и 1 кв. м помещений общего пользования (ПОП) одинаковы будут. Реально РС 1 кв м квартиры без ПОП, выше РС 1 кв.м самих ПОП. (фунция разная да и севитуты явные снижают стоимость)
Этой формулой мы просто определили часть стоимости ПОП от общей стоимости здания.
У нас же другая, конкретная задача. Купив квартиры собственники онных "не оплатили" ПОП. То бишь, в стоимости 1 кв м конкретных квартир нет стоимости ПОП. А ее то и нужно узнать. По этому аналоги включающие в себя стоимость ПОП, коих большинство, не подходят.
Тут нужны "чистые", без ПОП аналоги квартир.
Вот и предложил взять в расчет договора купли/продажи этих квартир, как выход из положения.
Добавлено спустя 2 минуты 1 секунду:
| СИМа писал(а): |
Договор к-п Зачем же считать улучшения, проведенные собственником и за счет этого увеличивать РС вспом.площадей?
Цена проданных квартир : на площадь квартир и привести к РС на дату оценки
Добавлено спустя 1 минуту 35 секунд:
Для этого хорошо использовать аналитику оценщика по изменению стоимости кв.м. в регионе |
Чет не понял |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 11:05 |
|
| СИМа писал(а): |
Как и что есть в нашем городе:
1. По коммунальной собственности. У нас есть официально опубликованная информация (периодически обновляется) «Перелік об’єктів житлового фонду, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади та розташований на території … району»
Где указаны: адрес дома, количество этажей, площадь дома, придомовая территория ( асф.покрытие …кв.м., газоны …кв.м.), первісна вартість, залишкова вартість.
2. Уже год объектами для оценки (коммунальная собственность) есть не просто «Нежитлове приміщення№5 загальною площею 76,2кв.м.», а «Нежитлове приміщення№5 загальною площею 76,2кв.м. розташоване на ІІ поверсі, з місцями загально будинкового користування І-го поверху: 10 сходова клітина».
3. А теперь предложу еще один вариант расчета РС:
МЕТОДИКА розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна
П.8 Незалежна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Якщо орендоване нежитлове приміщення є частиною будівлі (споруди), то оцінка вартості цього приміщення проводиться безпосередньо або опосередковано з урахуванням вартості будівлі
(споруди) в цілому за формулою:
Вп = Вб : Пб х Пп,
де Вп - вартість орендованого приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), грн.; Вб - вартість будівлі (споруди) в цілому (без вартості підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.;
Пп - площа орендованого приміщення, кв.м; Пб - площа будівлі (споруди) в цілому (без площі підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), кв.м.,
Идем от обратного: Вб=…, затем В вспом. = Вб-Вп и ...картина маслом. |
Не совсем понятно, но похоже, Вы склоняетесь к тому, чтобы заставить покупателей квартир второй раз платить за ПОП.
| rudge писал(а): |
| Тока аналоги квартир без ПП местами общего пользования, где взять??? |
Вот-вот. А где Вы на вторичном рынке найдете (pardon!) идиотов, которые покупали квартиры заведомом без ПОП (видимо, чтобы потом докупить их отдельно!). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 11:26 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Вот-вот. А где Вы на вторичном рынке найдете (pardon!) идиотов, которые покупали квартиры заведомом без ПОП (видимо, чтобы потом докупить их отдельно!). |
Дык вот же в этой ветке засветилось несколько
| Цитата: |
| (pardon!) идиотов, |
Значится где то "прячутся" и другие. Искать нужно тщетельнее
Добавлено спустя 3 минуты 4 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| .....Не совсем понятно, но похоже, Вы склоняетесь к тому, чтобы заставить покупателей квартир второй раз платить за ПОП. |
Эт не она, это слуги народа так напрягают своих хозяева
 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 11:41 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А где Вы на вторичном рынке найдете (pardon!) идиотов, которые покупали квартиры заведомом без ПОП (видимо, чтобы потом докупить их отдельно!). |
Да по ходу их намного больше, чем кажется на самом деле ибо опять таки из своей практики ни в одном договоре или свидетельстве о праве собственности никогда не видел, чтобы на равне с квартирой там было хоть что-то указано по поводу мест общего пользования.
Если идти из логики: "не написано, значит не учтено", то в каждом из этих случаев можно позвонить в дверь к новым владельцам и предложить купить еще и права на пользование этими местами (правда, предварительно их нужно еще оформить как-то на себя). Сейчас только резонансу подкинь в прессу, что кто-то умудрился после продажи квартир новым хозяевам еще и коридоры продать отдельно. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 11:43 |
|
| rudge писал(а): |
| Значится где то "прячутся" и другие. Искать нужно тщетельнее |
Да, только стоимость тогда будет не рыночная (исходя из нетипичной мотивации покупателей), а скорее ид...
А мы что хотим определить?
Добавлено спустя 2 минуты 49 секунд:
| Серый писал(а): |
Да по ходу их намного больше, чем кажется на самом деле ибо опять таки из своей практики ни в одном договоре или свидетельстве о праве собственности никогда не видел, чтобы на равне с квартирой там было хоть что-то указано по поводу мест общего пользования.
Если идти из логики: "не написано, значит не учтено", то в каждом из этих случаев можно позвонить в дверь к новым владельцам и предложить купить еще и права на пользование этими местами (правда, предварительно их нужно еще оформить как-то на себя). Сейчас только резонансу подкинь в прессу, что кто-то умудрился после продажи квартир новым хозяевам еще и коридоры продать отдельно. |
Это, конечно, так. С одной стороны. А с другой стороны, все же понимают, что в этих ситуациях покупалась не чисто площадь квартиры, полностью физически изолированная от тамбуров, коридоров, лестничных клеток и т.д. Люди-то платили деньги за квартиру с учетом права пользования ПОП. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 12:10 |
|
| Серый писал(а): |
| SHE писал(а): |
берете гостинки с одинаковой вспомагательной площадью, коей является коридор и сравниваете, вычисляете ее стоимоть умножатете на общую коридара и вот вам стоимость.
хотя в вашем случае коридор есть местом обещего пользования и в долях соответсвенно площади квартир относится ко всем квартирам в доме.
и очень интересно как они продали гостинки БЕЗ доступа к ним (без коридора ) .... коридор должен быть учтен опосредовано в ст-ти квартир, мы ж покупаем квартру с доступорм к ней ... может они и коммуникации отдельно продают? |
100%. Места общего пользования (чердаки, подвалы, коридоры, лестницы и т.д.) передаются собственникам вместе с правом собственности на квартиры, в законодательстве это четко закреплено. Продать отдельно - это лохотрон какой-то. |
посмотрите документы на вашу квартиру: где там написано про коридор, лестницу и пр? их даже на плане нет. Есть только судебное решение (КС) о том что они являются общей собственностью жильцов. Но вы с решением КС в БТИ не пойдете же....
Добавлено спустя 59 секунд:
У меня была аналогичная ситуация: офисное здание распродали, а МОП остались на балансе первоначального собственника. Ни к селу ни к городу. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 12 Янв 2011 12:40 |
|
Уважаемые коллеги.
Похоже что благодаря нашим законодателям и работникам БТИ из маленькой мышки родился большой геморрой для оценщиков, да и для собственников. Ну если спасение "собственников" дело рук самих "собственников", то как нам быть?
Смотрите. Если квартира приватизирована то тут все ясно. В том числе и ПОП сидит.
А если эта же квартира куплена на вторичном рынке, или у застройщика??? Ведь действительно в договорах не выделяются/прописываются ПОП.
Похоже нам нужно при выборе аналогов каким то образом доказать/обосновать, что в стоимость данного аналога не вошли ПОП. Юридически в общем то не проблема (читай договор К-П или приватизации), а вот как с "логикой" в случае продажи на вторичном рынке. Ведь реально/де факто продавец продает с правом на ПОП, а покупатель покупает с таким же правом, а что видим Де юре?????.
В общем еще один г......й от законодателей который нужно будет учитывать при оценке, особенно под ЗАЛОГ |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Олег В
Сообщения: 27
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Пт, 28 Янв 2011 09:53 |
|
Гражданский кодекс Украины
Право собственности на жилье
Глава 28 - Гражданского кодекса
| Цитата: |
Статья 382. Квартира как объект права собственности
1. Квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания.
2. Собственникам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехничное и прочие оснащения за пределами или внутри квартиры, которое обслуживает большее одной квартиры, а также сооружения, здания, которые предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир, а также собственников нежилых помещений, которые расположены в жилом доме. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 28 Янв 2011 10:48 |
|
Олег В респект
С этого нужно было начать.
Теперь ясно что разводят собственников квартир на 100%
И в доках не нужно прописывать ПОП
Аналогично нюансы по садибам прописаны в ГК
| Цитата: |
"Стаття 381. Садиба як об'єкт права власності
1. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній
житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і
підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.
2. У разі відчуження житлового будинку вважається, що
відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або
законом. " |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Ansuz-Sowulo
Сообщения: 29
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 28 Янв 2011 12:38 |
|
Я сталкивалась с подобными случаями, когда застройщик после введения в эксплуатацию жилого дома и продажи всего жилого фонда, оставлял за собой на балансе все технические помещения. При этом была принята отвественность зподдержанием надлежащего состояния мест общего пользования, предоставления доступа для коммунальных служб и т.д.
А на отрытом рынке такие помещения не продаются из-за ограничительных условий их использования. По правилам в подвальных помещениях расположены каммуникации, все перепланировки должны вестись без нарушения целостности инженерных систем, при этом необходимо оставлятьдоступ для комунальных служб в аварийных случаях. В случае пожара необходимо обеспечить доступ к мансардным помещениям, планы которых составляются специально для обеспечения свободного доступа пожарных и других коммунальных служб.
Кстати проходные коридоры и места общего пользования имеют ценность только для жильцов-собственников здания, и не могут иметь ценности для третьего лица, поэтому считать коридор, используя сравнительный подход будет некорректным. |
|
|
|
|
Nawe6401
Сообщения: 67
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июл 2013 11:56 |
|
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, как правильней оценить!
Нужно оценить допоміжні приміщення в жилому будинку.
Имеетя в виду помещения общего пользований - лестницы, тамбуры, подсоные. Дом 16 этажный, ну и соотвественно на кажом этаже. в том числе и подвалах есть эти помещения. Помещения пренадлежат юр.лицу который строил дом. есть правоустанавливающий документ и тех.паспорт. Оценка делатся для того чтобы передать эти помещения на баланс ОСББ. |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июл 2013 12:00 |
|
Сравниловкой - вряд ли найдешь объекты сравнения.
Доходником - тоже вряд ли.
Остается только затратка. |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июл 2013 12:10 |
|
| Nawe6401 писал(а): |
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, как правильней оценить!
Нужно оценить допоміжні приміщення в жилому будинку.
Имеетя в виду помещения общего пользований - лестницы, тамбуры, подсоные. Дом 16 этажный, ну и соотвественно на кажом этаже. в том числе и подвалах есть эти помещения. Помещения пренадлежат юр.лицу который строил дом. есть правоустанавливающий документ и тех.паспорт. Оценка делатся для того чтобы передать эти помещения на баланс ОСББ. |
А вы читать умеете? Если да, то поднимитесь на три сообщения выше вашего и найдете ответ на свой вопрос. Эти помещения уже принадлежат владельцам квартир в доме. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Nawe6401
Сообщения: 67
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июл 2013 12:44 |
|
Я это прочитала. И все это понимают. Но юр.лицо владелец сейчас не может просто их отдать. так как у них есть правоустанавливающий документ на эти помещения. И они могут их продать только |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июл 2013 12:54 |
|
| Nawe6401 писал(а): |
| Я это прочитала. И все это понимают. Но юр.лицо владелец сейчас не может просто их отдать. так как у них есть правоустанавливающий документ на эти помещения. И они могут их продать только |
Так может это вопрос к легитимности этого документа. Не думаю, что члены ОСББ, которыми являются владельцы квартир в доме, захотят еще раз платить за то, что им уже и так принадлежит.
Если исходить из поставленного вопроса о стоимости таких помещений. Раз они по законодательству входят в стоимость квартиры, то и стоят они столько же, сколько стоит единица стоимости квартиры. Никто же не делит стоимость квартиры условно: кухня по пятьсот, жилые комнаты по тыщще, коридоры по триста, санузлы по две тыщии (самые нужные, поэтому и дороже всего ) и т.д. И потом получает стоимость квартиры суммированием. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Nawe6401
Сообщения: 67
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июл 2013 12:58 |
|
Понятно что документы оформлены неправильно, но не могут они так просто отдать сейчас, им нужно платить налоги.
Мне то как оценить подскажите, пожалуйста! |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июл 2013 14:09 |
|
В данном случае очень велика вероятность оказаться втянутыми в судебные разбирательства. В ОСББ тоже не дураки и читать законодательство умеют. К тому же по закону подлости, обязательно среди жильцов найдется кто-то умный, кто обязательно поднимет бучу, чтобы ОСББ сейчас выкупило эти помещения, фактически ее члены - жильцы должны будут скинуться собственным баблом.
Я бы за такую работу не взялся бы вообще. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ВалентинаЕ
Сообщения: 84
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июл 2013 20:44 |
|
| Nawe6401 писал(а): |
| Имеетя в виду помещения общего пользований - лестницы, тамбуры, подсоные. Дом 16 этажный, ну и соотвественно на кажом этаже. в том числе и подвалах есть эти помещения. Помещения пренадлежат юр.лицу который строил дом. есть правоустанавливающий документ и тех.паспорт. Оценка делатся для того чтобы передать эти помещения на баланс ОСББ. |
Т.е. оценка делается для отражения ее результатов в бухгалтерском учете? Я правильно поняла? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июл 2013 21:30 |
|
| Серый писал(а): |
Эти помещения уже принадлежат владельцам квартир в доме. |
1000% ЗА
Совет можно такой пусть собственники квартир через суд докажут что все помещения общего пользования их собственность по Закону. Это реально. Тогда все встанет на свои места.
РС тут нет ибо такой актив, отдельно как самостоятельный, не продается. А для постановки на баланс нужна "действительная стоимость" = РС (без НДС) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Chaika
Сообщения: 271
Откуда: ОДЕССА
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июл 2013 14:29 |
|
может конечно ерунда, но как вариант. но это скорее всего новострой, возьмите сметы у застройщика, отнимете оттуда квартиры и получите все остальное |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июл 2013 22:57 |
|
| Серый писал(а): |
| Я бы за такую работу не взялся бы вообще. |
Предложите заказчику передать по балансовой стоимости. |
|
|
|
|
Збышек Беккер
Сообщения: 52
Откуда: около Лысой горы
|
| Добавлено:
Вс, 14 Июл 2013 05:23 |
|
Полностью согласен с тем, что собственники квартир уже оплатили стоимость этих площадей. Ведь ВЕСЬ дом построен за из деньги.
Но, если хочется поработать, то;
1. исследуйте рынок цен на квартиры покомнатного расселения с общими кухнями, коридорами и т.д,
2. Выведите коэффициент соотношения их цен с РС полноценных квартир..
3. Найдите среднюю РС полноценных квартир в этом доме,
4. Умножьте эту РС на коэффициент...
Вот такой-вот оценочный бред .  |
_________________
Кто не поднимает паруса - тому не дует попутный ветер. |
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Вс, 14 Июл 2013 06:13 |
|
| Збышек Беккер писал(а): |
Полностью согласен с тем, что собственники квартир уже оплатили стоимость этих площадей. Ведь ВЕСЬ дом построен за из деньги.
Но, если хочется поработать, то;
1. исследуйте рынок цен на квартиры покомнатного расселения с общими кухнями, коридорами и т.д,
2. Выведите коэффициент соотношения их цен с РС полноценных квартир..
3. Найдите среднюю РС полноценных квартир в этом доме,
4. Умножьте эту РС на коэффициент...
Вот такой-вот оценочный бред . |
100% і добавити нічого. Просто цитати з міжнародних принципів девелоперів
Одна з різниць будинків бізнес-класу та еліт-класу - різниця в площі загального користування. Тобто, гіпотитично можна знайти кореляцію, яка цікавить, але при всіх інших рівних умовах... Суто теорія
Можливо буде цікаво. Зустрічався мені приклад. 1)Одеса. Котовського. Квартири - 1000 дол/кв.м. в тому ж домі, техповерхи продавали - 500 дол/кв.м. 2). Новобудова (80% готовності). Черемушки. Квартири - 6300 грн/кв.м., площа в коридорі біля сміттяпроводу (3 кв.м.) пропонували за 15000 грн. За цим принципом попитайте ціни пропозиції в новобудовах. Знайдете залежність. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
