Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Экономический износ Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След. Автор Сообщение Боголюк Андрей Сообщения: 4 Добавлено: Пн, 16 Май 2011 13:31 В п.12 Інструктивного листа ФДМУ від 09.03.2005р. №10-36-2562 "Роз'яснення щодо застосування Національного стандарту №2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого Постановою КМУ від 28.10.2004 р. №1442" указывается то, что "... економічний знос відповідно до пунктів 7 та 11 НС№2 стосується тільки земельних поліпшень". Но Драпиковский А.И. на базовых курсах оценщика 03.02.2010г. дал нам ясно понять, что земля не имеет ни физического, ни функционального износа, а поддается только экономическому износу. Данный факт легко подтверждается определением экономического износа в НС№1: "... знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки." Так, например, в депрессивных районах страны (негативные соц.-эк. факторы) и в зонах экологических катастроф (Чернобыльская зона) земля стоит гораздо дешевле, чем в среднем по региону. Итак, имеем противоречие. Однако может я просто не понял сути разъяснения и вырвал цитату из контекста? Таким образом, у меня резонный вопрос : "Поддается ли земля экономическому износу? И почему именно так?" Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 16 Май 2011 14:30 Боголюк Андрей писал(а): Таким образом, у меня резонный вопрос : "Поддается ли земля экономическому износу? И почему именно так?" Поддается и только экономическому (внешнему) обесценению. Только посчитать его нельзя, т.к. на создание земли никто не понес никаких затрат, соответственно и рассчитать этот из нос не отчего и применить некчему. Он автоматически учтен в стоимости предложений к продаже земли. Для создания же недвижимости нужно понести определенные затраты. И если согласно данных рынка стоимость готового объекта ниже, чем суммарные затраты на его создание - имеем износ, выраженный в этой разнице. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 16 Май 2011 15:44 Серый 100%. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Боголюк Андрей Сообщения: 4 Добавлено: Пн, 16 Май 2011 16:32 Значит Драпиковский говорил об экономическом износе земли с точки зрения его возникновения, а ФГИУ - с точки зрения применения его расчетной величины в оценке?? sweetdar Возраст: 40 Сообщения: 27 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 15:30 Добрый день! Как посчитать экономический износ здания методом срока экономической жизни? Для метода капитализации потерь в арендной плате нет данных, а для метода сравнительных (парных) продаж нет аналогов. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 15:34 sweetdar писал(а): Как посчитать экономический износ здания методом срока экономической жизни? НС № 2 Цитата: Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими. voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 17:04 Боголюк Андрей писал(а): "Поддается ли земля экономическому износу? И почему именно так?" земля не подвержена износу (любому) по одной причине, никто, кроме господа Бога не сможет определить её восстановительную стоимость, а как известно Цитата: знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. По поводу экономического износа сроком жизни +1 к Юта _________________ Старый ворон мимо не какнет! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 17:33 voron_sasha2 писал(а): земля не подвержена износу (любому) по одной причине, никто, кроме господа Бога не сможет определить её восстановительную стоимость, а как известно Цитата: знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Не совсем согласен с вами. Проблема в том, что физический, экономический, моральный согласно нашего законодательсва обозваны износами, тогда как согласно мировой практике износ только физический, а внешний и моральный - обесченения. Разница существенна: при износе объект теряет некоторые свои физические свойства относительно первоначального/нового/эталонного состояния как то трещины, истирания, вмяимны, гниение и т.д., что соответствует физическому износу. Тогда как под действием внешнего и морального обесценения физические свойства объекта не меняются, а объект все же теряет в стоимости. Морального обесценения для земли скорее всего нет. А вот примеров внешнего обесценения сколько угодно: загрязнение какими-либо веществами вследствии чего земельный участок теряет в стоимости, перенос какого-то ценообразующего фактора, например, остановки общественного транспорта в результате чего может измениться НЭИ зем. участка и как следствие обесцениться (потерять в стоимости). Ну и т.д. И учитываются все эти факторы в рамках сравнительного подхода, например, т.к. Вы правильно заметили затратный подход в классическом его понимании для земельного участка не применим. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 20:39 Серый писал(а): Не совсем согласен с вами. Проблема в том, что физический, экономический, моральный согласно нашего законодательсва обозваны износами, тогда как согласно мировой практике износ только физический, а внешний и моральный - обесценения. ....А вот примеров внешнего обесценения сколько угодно: загрязнение какими-либо веществами вследствии чего земельный участок теряет в стоимости, перенос какого-то ценообразующего фактора, например, остановки общественного транспорта в результате чего может измениться НЭИ зем. участка и как следствие обесцениться (потерять в стоимости). Ну и т.д. И учитываются все эти факторы в рамках сравнительного подхода, например, т.к. Вы правильно заметили затратный подход в классическом его понимании для земельного участка не применим. Абсолютно с Серым согласна по поводу земли и "износов". Они могут быть настолько значительными, что стоимость земельного участка становится отрицательной. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 20:46 zanoza писал(а): что стоимость земельного участка становится отрицательной. Это как? Отдам землю в хорошие руки. Еще и приплачу. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 21:17 Юта писал(а): zanoza писал(а): что стоимость земельного участка становится отрицательной. Это как? Отдам землю в хорошие руки. Еще и приплачу. Бывает, да. Участок с разрастающимся оврагом, земля, радиационно загрязненная, земля химически зараженная, подтопляемая - она требует больших вложений хоя бы в консервацию, не говоря уж об использовании. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 21:47 b]sweetdar[/b] по сути спросил: sweetdar писал(а): Как посчитать экономический износ здания (про метод экономического срока жизни не будем) Все (в том числе и я) сказали чего-то вроде умного, нисколько не приблизив sweetdar к решению. Пятница, однако. Остаточная стоимость в рамках затратного подхода: Сост = Сзу(за вычетом износов) +Сзем Земельная компонента останется в любом случае - даже при 100% износе здания. Физический износ в той или иной степени присутствует всегда, функциональный - практически всегда. А что указывает на отсутствие или наличие экономического обесценения? По-моему, возможность или невозможность получить доход (арендную плату) от эксплуатации нового здания без признаков функционального износа здания, равный: АПтреб = (Свосст + Сзем)*К:S:12 = N ед/м2 Предположим! есть новое здание в районе расположения ОО и фактически арендная плата за новое здание без признаков функционального износа, аналогичное по функциональному назначению объекту оценки в данном районе составляет М ед/м2 Капитализируем разницу - получаем абсолютное выражение внешнего износа. Ну понимаю я прекрасно, что так нельзя, что не бывает информации о сдаче в аренду новых объектов, часто вообще ничего нет, что коэффициент капитализации, который при отсутствии рынка только кумулятивным и считается - это еще тот фрукт, что все за уши притянуто. Ну все я понимаю, чесс слово! А как можно? Внешний износ - это вечная головная боль и проблема, может кто чего умного присоветует? voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 21:57 Серый писал(а): Разница существенна: при износе объект теряет некоторые свои физические свойства относительно первоначального/нового/эталонного состояния как то трещины, истирания, вмяимны, гниение и т.д., что соответствует физическому износу. Тогда как под действием внешнего и морального обесценения физические свойства объекта не меняются, а объект все же теряет в стоимости. Серый, простите, но объект теряет в стоимости при всех износах. Износ в оценке понятие экономическое и измеряется в денежном эквиваленте, либо в % от стоимости. И Вы правы, когда говорите, что земля может терять в стоимости, но я говорил собственно о том, что износ это разница между новым и тем, что сейчас. При этом, ключевое слово здесь - "новым". То, что стоимость земли меняется в зависимости от внешних факторов, так это понятно. Она также меняется и при изменении качества грунтов и т.д. Но, повторюсь, вся соль в ключевом слове. Добавлено спустя 7 минут 54 секунды: Юта, Вы не обижайтесь, но по сути sweetdar пытается спросить, что ему делать в ситуации, когда sweetdar писал(а): Для метода капитализации потерь в арендной плате нет данных, а для метода сравнительных (парных) продаж нет аналогов. но, поскольку он дальше дискуссию не ведет, понять удовлетворил ли его Ваш ответ, практически не возможно Боюсь, что врядли у него получится как-то определить экономический срок жизни здания, т.к. это и есть самая большая проблема метода срока жизни. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 22:12 sweetdar писал(а): Для метода капитализации потерь в арендной плате нет данных, а для метода сравнительных (парных) продаж нет аналогов Так что, это полностью тупиковая ситуация? Но таких же не бывает, правда? Вот стоит здание в чистом поле, аналогов нет, аренды нет, но стоимость-то есть. И как только объявится покупатель - сразу же выясняется. что такая корова нужна самому и продавать по стоимости ликвидации никто не позволит (особенно если это не дай бог госмайно). Не только sweetdar попадал в такую ситуацию, и как быть? Добавлено спустя 2 минуты 55 секунд: zanoza писал(а): Юта писал(а): zanoza писал(а): что стоимость земельного участка становится отрицательной. Это как? Отдам землю в хорошие руки. Еще и приплачу. Very Happy Бывает, да. Участок с разрастающимся оврагом, земля, радиационно загрязненная, земля химически зараженная, подтопляемая - она требует больших вложений хоя бы в консервацию, не говоря уж об использовании. Мне кажется, Вы рассуждаете с точки зрения инвестора (ой, кто-то где-то это уже говорил ). Самый плохой земельный участок продадут минимум за 1 грн. voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 22:21 Юта писал(а): как быть? эх, Юта, знал бы я ответ на этот вопрос, цены бы мне не было Юта писал(а): Самый плохой земельный участок продадут минимум за 1 грн. а Вы бы купили за 1 грн участок, который использовать нельзя, а налоги платить нужно? _________________ Старый ворон мимо не какнет! Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 22:31 voron_sasha2 писал(а): а Вы бы купили за 1 грн участок, который использовать нельзя, а налоги платить нужно? Very Happy А Вы встречали договора, где продавец платит деньги, чтобы покупатель забрал у него что-либо? На Ваш вопрос: купила бы, если бы у меня был инвестпроект, в котором обосновывалась доходность земли после мероприятий по рекультивации и т.п. Добавлено спустя 3 минуты 38 секунд: И деньги на все это voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 22:35 Ну, договора не встречал, а вот предложения такие Вам знакомы: "подарю рояль, 20 этаж, лифт не работает, самовывоз"? _________________ Старый ворон мимо не какнет! Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 22:41 О, таки самовывоз. Цена рояля равна цене работы грузчиков по его спуску с 20-го этажа и транспортные расходы. Вот если бы там было "привезу сам и подниму на 20-й этаж , еще и "мурку" сыграю".... SanTim Возраст: 55 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 07 Июл 2012 08:11 Юта писал(а): .....Вот если бы там было "привезу сам и подниму на 20-й этаж , еще и "мурку" сыграю".... Именно так мы когда-то "продавали" старое немецкое пианино своим друзьям zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Сб, 07 Июл 2012 08:30 SanTim писал(а): Юта писал(а): .....Вот если бы там было "привезу сам и подниму на 20-й этаж , еще и "мурку" сыграю".... Именно так мы когда-то "продавали" старое немецкое пианино своим друзьям +1. А по поводу участков земли таких - объявлений нет потому что рынок земли вообще малоразвит, и по причине того, что этот участок формирует только отрицательные денежные потоки владельцу все равно - то ли вливать их в участок постепенно, то ли одной суммой доплатить кому-то. покупателю тоже никакого выигрыша - полученную приплату придется влить туда же... нет смысла объявление давать. особенно в депрессивных районах такое распространено. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 07 Июл 2012 09:27 voron_sasha2 писал(а): Серый, простите, но объект теряет в стоимости при всех износах. Износ в оценке понятие экономическое и измеряется в денежном эквиваленте, либо в % от стоимости. И Вы правы, когда говорите, что земля может терять в стоимости, но я говорил собственно о том, что износ это разница между новым и тем, что сейчас. При этом, ключевое слово здесь - "новым". То, что стоимость земли меняется в зависимости от внешних факторов, так это понятно. Она также меняется и при изменении качества грунтов и т.д. Но, повторюсь, вся соль в ключевом слове. Все верно, только для земли не может быть понятия "новый", ну не сможете Вы для некоего земельного участка найти такой же "новый" и сравнить их. Поэтому, для земли и неприменимо понятие "износ" в классчическом его понимании (тем юолее, что для всего цивилизованного мира износ только физический, а все остальное - обесценение), а применимо понятие именно "обесценение". Добавлено спустя 13 минут 22 секунды: Юта писал(а): b]sweetdar[/b] по сути спросил: sweetdar писал(а): Как посчитать экономический износ здания (про метод экономического срока жизни не будем) Все (в том числе и я) сказали чего-то вроде умного, нисколько не приблизив sweetdar к решению. Пятница, однако. Как по мне, чтобы говорить об экономическом обесценении, а вернее о его наличии и просчете его влияния на некий объект, то для начала нужно как минимум знать о каком объекте идет речь и как минимум выявить те факторы, которые его побудили и есть ли они. Например, от здания перенесли шумную остановку общественного транспорта. Для офиса/магазина - это наверное минус и скорее всего привело к снижению посещаемости, как следствие, наверное, должна снизиться его стоимость. Хотя это может решиться сменой профиля объекта на тот, наличие транспортной развязки не особо влияет (например, у нас есть чудный магазинчик рыболовного направления, расположен во дворе, подъезда особого нет, прямой видимости тоже - чисто для тех кому надо, но там всегда народ есть, когда бы не зашел). Для жилого же здания перенос шумного объекта может быть наоборот плюсом. Ну и т.д. можно придумать кучу примеров, когда некое действие каким-либо образом влияет на объект. А из заданных условий (что за объект непонятно, аренды нет, продажи нет) что-то посчитать - анриал. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Сб, 07 Июл 2012 23:05 SanTim писал(а): Именно так мы когда-то "продавали" старое немецкое пианино своим друзьям Very Happy Но в данном случае говорить о рыночных условиях данной "сделки" не приходится. Не будь у вас друзей-меломанов - Вы бы возможно написали в объявлении "отдам бесплатно". А не найдись желающих стаскивать пианино с 5-го этажа - по частям вынесли бы его на ближайший мусорник. А там обязательно нашлись бы личности, которые получили бы выгоды от сдачи всей этой прелести в утиль. А если бы подождали еще эдак лет 200 - загнали бы как антиквариат Так что то, что Вы отдали рояль бесплатно не говорит о том, что он не имеет стоимости или что стоимость отрицательная. Это цена = 0, но стоимость больше 0. Добавлено спустя 52 минуты 42 секунды: zanoza писал(а): что стоимость земельного участка становится отрицательной. Бывает, да. Участок с разрастающимся оврагом, земля, радиационно загрязненная, земля химически зараженная, подтопляемая - она требует больших вложений хоя бы в консервацию, не говоря уж об использовании. Ну не могу согласиться, уж простите. То, о чем Вы говорите - затраты на рекультивацию и.т.д. - это все земельные улучшения. Земля не резиновая, это ресурс ограниченный, она может не использоваться или использоваться нерационально - это другой вопрос. ЗУ всегда можно и нужно рассматривать с точки зрения НЭИ . Загрязненную землю можно использовать для складирования опасных отходов, овраг - ну не знаю, для развлечений экстемальных, в войнушку поиграть . Если человек в трезвом уме и твердой памяти (а только такие могут быть участниками сделки, отвечающей условиям рыночной стоимости) выражает готовность стать владельцем ЗУ - он находит для себя это выгодным. Если у меня дачный участок, за который я плачу взносы, за воду, еженедельно трачу деньги на бензин, ежегодно- на инструмент, семена, еще бог знает на что, а в итоге получаю три кабачка и пять помидоров, т.е. денежные потоки от его использования явно отрицательные, Вы думаете, я заплачу кому-либо, чтобы он избавил меня от этого сомнительного удовольствия? В крайнем случае, выйду из кооператива. То, что я использую его нерационально - мои проблемы, и потом я получаю от него нечто, что деньгами не выразишь. Если предприятие нахваталось в советские времена земли, а теперь не может платить налоги за громадные пустыри, заросшие амброзией - пусть отдаст государству, оно налоги не платит. Я не земельщик, но вроде знаю, что стоимость ЗУ считается затратным, рыночным и доходным подходом или их комбинацией. Если напишу что не так - поправьте, кто больше в теме. Так вот, ни затратным, ни рыночным подходом получить отрицательную стоимость ЗУ не получится. Ее можно получить, например, методом выделения - если стоимость ЗУ с улучшениями меньше, чем стоимость улучшений. Так в этом случае, на мой взгляд, дело не в отрицательной стоимости ЗУ, а в неправильности учета всех видов износа, в том числе, скорее всего того самого экономического, земельных улучшений. Если и можно как-то обосновать отрицательную стоимость ЗУ - то уж никак не в качестве рыночной. Инвестиционная, в пользовании - ну может быть, но рыночная - никогда. Я так думаю Последний раз редактировалось: Юта (Вс, 08 Июл 2012 08:07), всего редактировалось 1 раз Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Вс, 08 Июл 2012 00:05 Извините, я опять про рояль Если говорить о его стоимости (не цене), то тоже надо рассматривать НЭИ и полезность. И считать сравнительным (если не совсем утиль) или стоимость ликвидации. И уж поверьте, ни 0 ни ниже 0 не получится. А цена - дело хозяйское zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вс, 08 Июл 2012 09:16 Юта писал(а): Ну не могу согласиться, уж простите. То, о чем Вы говорите - затраты на рекультивацию и.т.д. - это все земельные улучшения. Земля не резиновая, это ресурс ограниченный, она может не использоваться или использоваться нерационально - это другой вопрос. ЗУ всегда можно и нужно рассматривать с точки зрения НЭИ . Загрязненную землю можно использовать для складирования опасных отходов, овраг - ну не знаю, для развлечений экстемальных, в войнушку поиграть . Если человек в трезвом уме и твердой памяти (а только такие могут быть участниками сделки, отвечающей условиям рыночной стоимости) выражает готовность стать владельцем ЗУ - он находит для себя это выгодным. Если у меня дачный участок, за который я плачу взносы, за воду, еженедельно трачу деньги на бензин, ежегодно- на инструмент, семена, еще бог знает на что, а в итоге получаю три кабачка и пять помидоров, т.е. денежные потоки от его использования явно отрицательные, Вы думаете, я заплачу кому-либо, чтобы он избавил меня от этого сомнительного удовольствия? В крайнем случае, выйду из кооператива. То, что я использую его нерационально - мои проблемы, и потом я получаю от него нечто, что деньгами не выразишь. Если предприятие нахваталось в советские времена земли, а теперь не может платить налоги за громадные пустыри, заросшие амброзией - пусть отдаст государству, оно налоги не платит. Я не земельщик, но вроде знаю, что стоимость ЗУ считается затратным, рыночным и доходным подходом или их комбинацией. Если напишу что не так - поправьте, кто больше в теме. Так вот, ни затратным, ни рыночным подходом получить отрицательную стоимость ЗУ не получится. Ее можно получить, например, методом выделения - если стоимость ЗУ с улучшениями меньше, чем стоимость улучшений. Так в этом случае, на мой взгляд, дело не в отрицательной стоимости ЗУ, а в неправильности учета всех видов износа, в том числе, скорее всего того самого экономического, земельных улучшений. Если и можно как-то обосновать отрицательную стоимость ЗУ - то уж никак не в качестве рыночной. Инвестиционная, в пользовании - ну может быть, но рыночная - никогда. Я так думаю Когда земля станет дефицитом, тогда и можно будет рассматривать участок с точки зрения НЭИ и это НЭИ будет правдоподобным. А пока дефицита земли нет - я с Вами на соглашусь. В депрессивных районах нет ни дефицита земли, ни дефицита недвижимости - экономическое обесценение не может быть там, где спрос превышает предложение. Насчет " выражает готовность стать владельцем ЗУ" - по таким участкам обычно не спрашивали, согласны Вы или нет. У нашего государства полно такой земли, которую не продать никому, так как никто не согласен. Чтобы далеко не ходить, мой город: Цитата: Днепродзержинск — город с очень сложной экологической обстановкой. Не раз были предложения присвоить ему статус города экологического бедствия, которые так и не были воплощены в жизнь. Особенно загрязнена правобережная часть города, где в черте города расположены промышленные предприятия металлургического, химического, коксохимического комплекса. Также поблизости от населённых пунктов расположены хвостохранилища — хранилища отходов уранового производства ПХЗ (Приднепровского химического завода). При въезде в город можно ощутить характерный «днепродзержинский» воздух. Цитата: З 1946 по 1972 рік підприємство займалося збагаченням урану (виробництво його закису-окису) - на заводі перероблялось 65% уранових руд Радянського союзу. У 1974 році почалися спроби переробки тепловидільних елементів, але у зв’язку зі зростанням кількості онкологічних хвороб у місті від цієї ідеї відмовились. Промисловий цикл з виробництва продукції ядерної галузі охоплював підприємства на теренах всього Радянського Союзу, а ПХЗ був його важливою ланкою. Цитата: Кількість радіоактивних відходів, що накопичились у відвалах поблизу підприємства з 1948 по 1991 рік, становить 36,34 млн. т (18,96 млн. кm³). У якості хвостосховищ використовували глиняні кар’єри, а радіоактивні відходи разом з отруйною хімією зливали в яри. На території міста та на його околицях розташовано 9 хвостосховищ, шість з яких є незаконсервованими, тому є постійним джерелом екологічної небезпеки. На территории бывшего ПХЗ можно играть в такого сталкера, Чернобыль отдыхает. Тем более что находится эта штука в черте города прямо, один из проспектов ведет к заводу. Только не играет никто почему-то. И даже не использует большую часть зданий. Пока на планете не будет дефицита такого ресурса, как земля - она будет иметь отрицательную стоимость. А НЭИ придумать можно какое угодно... и даже обосновать sweetdar Возраст: 40 Сообщения: 27 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 13:16 Объект оценки ТЭЦ, не весь комплекс, а часть. Цель - определение арендной платы. Добавлено спустя 10 минут 9 секунд: Как изобразить экономический износ в затратке? Можно ли его вовсе не учитывать? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 15:43 Коллеги Нет "экономического износа", да же коллега Серый писал. Есть ОБЕСЦЕНИВАНИЕ. Хотя как на меня и это не правильно. Я бы назвал этот фактор, "экономическое влияние" и применял бы его как в + так и в -. На пример стомость растет - 1,05. Стоимость падает - 0,05. Где то так ИХМО sweetdar писал(а): Как изобразить экономический износ в затратке? В виде коэффициента Цитата: Можно ли его вовсе не учитывать? Нельзя. Этот фактор есть всегда. Можно, если обоснуете, приравнять к 0. Fвнешний=1 _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 16:14 rudge писал(а): Коллеги Нет "экономического износа", да же коллега Серый писал. Есть ОБЕСЦЕНИВАНИЕ. Хотя как на меня и это не правильно. Я бы назвал этот фактор, "экономическое влияние" и применял бы его как в + так и в -. На пример стомость растет - 1,05. Стоимость падает - 0,05. Коллеги, может стоит обратить внимание на два факта: 1. еще раз почитать НС, где есть определение износа Цитата: знос (знецінення) - втрата вартості майна ... 2. вспомнить то, что износ (обесценивание) применяются ТОЛЬКО в ЗАТРАТНОМ подходе (это к вопросу эконом. износа земли, а посчитайте тогда для начала восстановительную ст-ть этой земли? ). и всё станет на свои места и не надо придумывать велосипед? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов sweetdar Возраст: 40 Сообщения: 27 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 16:18 rudge писал(а): Нет "экономического износа", да же коллега Серый писал. Есть ОБЕСЦЕНИВАНИЕ. Хотя как на меня и это не правильно. Я бы назвал этот фактор, "экономическое влияние" и применял бы его как в + так и в -. На пример стомость растет - 1,05. Стоимость падает - 0,05. Где то так ИХМО sweetdar писал(а): Как изобразить экономический износ в затратке? В виде коэффициента Цитата: Можно ли его вовсе не учитывать? Нельзя. Этот фактор есть всегда. Можно, если обоснуете, приравнять к 0. Fвнешний=1 Спасибо за совет Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 17:02 Hard_Pragmatic писал(а): 1. еще раз почитать НС, где есть определение износа Цитата: знос (знецінення) - втрата вартості майна ... Это все верно, но как для меня - технаря по образованию, понятия износ и обесценение - совершенно разные понятия, поэтому ставить их рядом совершенно не верно. Износ - это поретя свойств объекта относительно первоначального/нового состояния: ирещины, потертости, вмятины, выработки в ходе эксплуатации. Из-за чего объект и теряет в стоимости. Под действием же экономических и моральных факторов потерь свойств объекта не происходит, а вот в цене он теряет. Также в определении указывается, что износ - это потеря стоиомсти имущества относительно нового имущества. С этм я тоже не согласен, ведь если есть два одинаковых новых объекта, например, магазин на оживленной юлице и магазин во дворе. Исходя из определения, т.к. оба объекта новые, то и износ у них одинаковый, но на самом же деле, объект на оживленной улице явно будет дороже того, который расположен во дворе. Добавлено спустя 2 минуты 32 секунды: sweetdar писал(а): Объект оценки ТЭЦ, не весь комплекс, а часть. Цель - определение арендной платы. Добавлено спустя 10 минут 9 секунд: Как изобразить экономический износ в затратке? Для начала нужно найти некий экономический/внешний фактор, который влияет на потерю стоимости. Если найдете, то тогда можно уже и говорить о наличии данного вида обесценения. А уже потом только рассчитывать. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 17:44 Серый писал(а): Под действием же экономических.... факторов потерь свойств объекта не происходит, а вот в цене он теряет. Почему же только теряет? Может и прибавить в цене, т.е. экномическое обесценение может быть со знаком "-" Серый писал(а): Для начала нужно найти некий экономический/внешний фактор, который влияет на потерю стоимости. Е Для начала нужно найти некую базу, состояние объекта, при котором внешнее влияние (износ, пусть будет для простоты) отсутствует. Это может быть выполнение следующего условия: построить+земля стоит столько же, что и продать на рынке. Если построить с учетом стоимости земли получается дороже - значит данному объекту в данном месте присущ экономический износ. Если дешевле - значит "экономическое удорожание" - обесценение со знаком "-". Добавлено спустя 6 минут 41 секунду: Серый писал(а): для меня - технаря по образованию Для Вас, как технаря по образованию, наверное понятно, что получить координаты любой точки можно, лишь имея жесткую систему координат и точку отсчета. А Вы, как я вижу из Ваших постов, за точку отсчета принимаете объект оценки в ретроперспективе. Вот была остановка рядом - не было экономического обесценения, вот перенесли - появилось. Мне кажется это очень спорно. Из чего Вы принимаете, что вблизи остановки Кэк = 1? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 17:55 Да-да, при учете экономического износа очень интересна бывает логика появления этого износа. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 18:21 Юта писал(а): Для начала нужно найти некую базу, состояние объекта, при котором внешнее влияние (износ, пусть будет для простоты) отсутствует. Это может быть выполнение следующего условия: построить+земля стоит столько же, что и продать на рынке. Если построить с учетом стоимости земли получается дороже - значит данному объекту в данном месте присущ экономический износ. Если дешевле - значит "экономическое удорожание" - обесценение со знаком "-". Это все классно, если продается. А если объект, рныка которого нет и в помине: сеть водопровода/канализации, электричества, котельная/насосная и т.д. Ведь именно такое объекты чаще всего (, да что там чаще всего - всегда) оцениваются в рамках затратного подхода. И строиться могут не с целью получения дохода, а, например, удовлетворения социальных потребностей. Юта писал(а): А Вы, как я вижу из Ваших постов, за точку отсчета принимаете объект оценки в ретроперспективе. Вот была остановка рядом - не было экономического обесценения, вот перенесли - появилось. Мне кажется это очень спорно. Из чего Вы принимаете, что вблизи остановки Кэк = 1? За точку отсчета я беру те условия, при которых объект имел максимальную стоимость, а соответственно, минимальное обесценение. Любое изменение условий ведет как к повышению, так и к снижению стоимости объекта. И важно выявить это самое изменение и определить, как оно повлияло на стоимость объекта: если отрицательно - вот это и будет величина обесценения, если положительно, никакого обесценения нет. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 19:13 Серый писал(а): А если объект, рныка которого нет и в помине: сеть водопровода/канализации, электричества, Для этих объектов я лично никакого другого способа, как метод срока жизни не представляю. Отдельно все виды износа для сетей определить довольно проблематично. Серый писал(а): И строиться могут не с целью получения дохода, а, например, удовлетворения социальных потребностей. Да не имеет значения, если определяется рыночная стоимость. Если кто-то что-то покупает - значит это кому-нибудь нужно. Причем, заметьте, чаще всего на продажу выставляются здания бывших котельных и насосных, и тут без полезности и НЭИ не обойдешься. Серый писал(а): За точку отсчета я беру те условия, при которых объект имел максимальную стоимость, а соответственно, минимальное обесценение. Считать можно и нужно только от объекта, который никаким, даже минимальным обесценением не обладает, иначе нужно корректировать на это "минимальное обесценение". Серый писал(а): И важно выявить это самое изменение и определить, как оно повлияло на стоимость объекта: если отрицательно - вот это и будет величина обесценения, если положительно, никакого обесценения нет. Тоже масса вопросов, ну да ладно... А если ничто никуда не переносилось - это что значит, нет никакого обесценения?А если есть - то с чем сравнивать? C магазином у еще более оживленной остановки? Я все-таки настаиваю на том, что за основу надо брать стоимость строительства и земли (для объектов, имеющих рынок). Для объектов, не имеющих рынка, может стоит рассмотреть возможность подбора функционального аналога, отвечающего сегодняшним потребностям. Добавлено спустя 26 минут 9 секунд: zanoza писал(а): Пока на планете не будет дефицита такого ресурса, как земля - она будет иметь отрицательную стоимость. Ну хоть один пример в подтверждение. Может, мы говорим о разных вещах? Честно говоря, Ваше первое утверждение об отрицательной стоимости земли я восприняла как "подначку" zanoza писал(а): А НЭИ придумать можно какое угодно... и даже обосновать Smile Однако, именно НЭИ является основным моментом, альфа и омега определения рыночной стоимости. , без этого ну никак! Ув.модераторы! Может, стоит выделить вопрос может ли земля иметь отрицательную стоимость в отдельную тему? Если посчитаете нужным, конечно Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 19:50 Юта писал(а): Ну хоть один пример в подтверждение. Если земельный участок имеет некие ограничения, например, згрязнение, овраг, заболоченность и т.д., при этом затраты на устранение "дефектов" не перекрываются потенциальными доходами, в том числе и от перепродажи, после устранения данных "дефектов" и реализации земельного участка как свободного или с некими улучшениями согласно НЭИ зем. участка. Никто, конечно, не поставит отрицытельную стоимость за такой участок (типа еще и доплачу), согласно нормативных актов, поставят минимальную стоимость в 1 грн. Либо такой участок в данный момент вообще не попадет на рынок, а будет ждать времени дефицита, когда стоимость участков без ограничений вырастет, что позволит повысить/получить положительный результат от участка после устранения ограничений. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 20:02 Серый писал(а): Никто, конечно, не поставит отрицытельную стоимость за такой участок (типа еще и доплачу), согласно нормативных актов, поставят минимальную стоимость в 1 грн. Либо такой участок в данный момент вообще не попадет на рынок, а будет ждать времени дефицита, когда стоимость участков без ограничений вырастет, что позволит повысить/получить положительный результат от участка после устранения ограничений. Вот! И я о том же! Добавлено спустя 1 минуту 16 секунд: НС № 2 22. .... Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на припущенні про умовну зміну способу її використання з метою досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень). Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається рівною одній гривні. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 20:40 Юта, понятие "отрицательная стоимость" я не рассматривала в том плане, что в отчете об оценке будет написано "стоимость участка -250 000 грн". Будет написано "1 грн.", но и за нее участок никто не купит разве что в составе ЦИКа или "внагрузку" к другому активу. В общем Серый уже все сформулировал. Цитата: Отдельно все виды износа для сетей определить довольно проблематично. Мне кажется, это трудоемко, но можно. Функциональный износ по затратам на ремонт и обслуживание сетей из старых и новых материалов, экономический - сокращение числа потребителей относительно проектной мощности...Можно, но никому не нужно. savit Сообщения: 532 Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 12:01 sweetdar писал(а): Объект оценки ТЭЦ, работающая, т.е. функционирует, была рассчитана на какое число потребителей, что с ней сейчас? sweetdar писал(а): не весь комплекс, а часть часть какая, производственная или просто 2 кабинета под офис? Один из уважаемых мною оценщиков, всегда в подобных случаях задает один простой вопрос - что является объектом оценки? Выяснив для себя и установив это, дальше можно уже и извращаться, как говорила zanoza писал(а): при учете экономического износа очень интересна бывает логика появления этого износа _________________ все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 20:39 Здравствуйте. 2 Серый и rudge Что касается положительного износа/обесценения и того, может ли быть термин "обесценение" применен к земельному участку. Я думаю, что для продолжения диалога, прежде всего, нам с Вами стоит определиться с терминами. Поскольку Вы, Серый, и Вы, rudge, как я понимаю против определения, утвержденного национальным стандартом, который, напомню, отождествляет износ и обесценение, а также определяет эти понятия, как величину, отрицательно влияющую на стоимость нового имущества: Цитата: знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. я попрошу Вас, коллеги, дать своё определение термину "износ", и термину "обесценение". На мой взгляд, только после этого мы с Вами сможем дальше обсуждать этот вопрос. Спасибо. Добавлено спустя 9 минут 24 секунды: Юта писал(а): Ну хоть один пример в подтверждение. уважаемая, Юта, скажите, а Вас случайно, вместо примера, не устроит цитата из одного нормативного документа, говорящая о том, что результат расчета стоимости вакантного участка может дать отрицательную величину? Вы, наверное, уже догадались на что я намекаю Тони Сообщения: 87 Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 22:29 "обесценение" применен к земельному участку. смотрите - земля такое имущество - оно не имеет ебесценение, земля - не почва, земля актив и капитал они не имеют обесценения. Они только могу приобретать вес. Для цезия-137 и стронция-90 период полураспада составляет около 30 лет, тоесть земля никак не может обесцениватся, после 27 лет ... в этих зонах _________________ <b> ПРОДАМ ПРОГУ ДЛЯ ПОИСКА АНАЛОГОВ ПО ВСЕЙ УКРАИНЕ И ОТЧЕТОВ АВТОМАТОВ . + ПРОГА ДЛЯ ТС есть. В ПРИВАТ . (15 МИНУТ И ВЫНИМАЙ ПИРОЖКИ!!!) КонстантинЛепко Возраст: 55 Сообщения: 1149 Откуда: Крым Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 08:18 ОЦЕНКА ЗЕМЛИ. Учебное пособие http://www.pravo.vuzlib.net/book_z2187.html Правда учебное пособие для России, но может кому-то пригодится. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 08:31 voron_sasha2 писал(а): я попрошу Вас, коллеги, дать своё определение термину "износ", и термину "обесценение". Уже не раз повторял, в том числе и в этой ветке: - износ - потеря стоимости вследствии физических изменений объекта оценки или его частей, возникших в ходе его эксплуатации, в том числе и неправильной, или постороннего воздействия (трещины, вмятины, прогибы, истирания, технологические вырвботки и т.д.); - обесценение - потеря стоимости под действием факторов, отличных от физических: изменение экономической, социальной, климатической, техногенной ситуации, изменение окружения объекта. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Francuzzz Возраст: 40 Сообщения: 508 Откуда: г. Полтава Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 08:43 Серый писал(а): - износ - потеря стоимости вследствии физических изменений объекта оценки или его частей, возникших в ходе его эксплуатации, в том числе и неправильной, или постороннего воздействия (трещины, вмятины, прогибы, истирания, технологические вырвботки и т.д.); - обесценение - потеря стоимости под действием факторов, отличных от физических: изменение экономической, социальной, климатической, техногенной ситуации, изменение окружения объекта. как по мне, то это описание физического и экономического износов _________________ Кто понял жизнь работу бросил voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 08:44 Спасибо большое, Серый. Еще один момент. Если это потеря стоимости, то она должна определяться относительно чего-то. Не могли бы Вы добавить в Вашу формулировки еще и эту часть? _________________ Старый ворон мимо не какнет! КонстантинЛепко Возраст: 55 Сообщения: 1149 Откуда: Крым Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 08:55 voron_sasha2 Я бы вообще не оперировал понятием "износ" для земли. Обесценивание да, износ нет. Вы привели цитату "Цитата: знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. " В данном случае она применима только к имуществу которое может быть новым, другими словами к имуществу созданному человеком. Земля может быть "новой" или "старой"? Наверное нет. Земля вечна и не создана человеком. Она может обесцениваться или наоборот приобретать в стоимости в зависимости от целей использования (жилая застройка, производственная застройка, добыча полезных ископаемых, сельское хоз-во и т.д.), и применительно к этим целям от факторов, о которых написал Серый voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 09:07 КонстантинЛепко писал(а): Вы привели цитату "Цитата: знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. " В данном случае она применима только к имуществу которое может быть новым, другими словами к имуществу созданному человеком. Земля может быть "новой" или "старой"? Наверное нет. Земля вечна и не создана человеком. Действительно, восстановительную стоимость земли посчитать нам с Вами врядли удастся. Если Вы прочтете начало темы, то именно с этого и началась наша дискуссия. Теперь, что касается обесценения. Я попросил указать формулировку, определяющую этот термин. Серый написал своё видение этого термина, и теперь я прошу его уточнить момент, связанный с тем, относительно чего необходимо определять величину потери стоимости. Если у Вас есть своё видение на этот вопрос(ы), то будет интересно увидеть и его. _________________ Старый ворон мимо не какнет! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 09:24 То есть кроме меня и Серого, все остальные считают, что у земли не может быть отрицательной стоимости? однако рынок показывает, что она есть rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 09:28 Почему Я с Вами zanoza _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 09:36 Да, восстановительную стоимость земельного участка посчитать некак, а стоимость замещения можно. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 09:38 voron_sasha2 писал(а): Спасибо большое, Серый. Еще один момент. Если это потеря стоимости, то она должна определяться относительно чего-то. Не могли бы Вы добавить в Вашу формулировки еще и эту часть? Да не вопрос. Относительно физического износа - это однозначно, относительно того, что не имеет износа, т.е. естественно от аналогичного нового. Относительно морального обесценения - тоже относительно нового, аналогичного по функции. А вот с внешним/экономическим, наверное, не все так однозначно. Скорее всего, что в зоне действия некоего внешнего фактора, обесценение и новых, и старых объектов будет одинаковым в процентном выражении. Т.е. их стоиомсть уменьшится/или увеличится на один и тот же процент. Наверное, для внешнего обесценения нельзя говорить, что оно только ведет к уменьшению стоимости объекта оценки, оно также может и увеличивать его стоимость. Ну и исходя из этого, если говорить об "относительно чего-то", то это "чего-то" выражено состоянием/моментом "до появления фактора". _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Последний раз редактировалось: Серый (Ср, 11 Июл 2012 09:39), всего редактировалось 1 раз КонстантинЛепко Возраст: 55 Сообщения: 1149 Откуда: Крым Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 09:39 voron_sasha2 писал(а): Теперь, что касается обесценения. Я попросил указать формулировку, определяющую этот термин. Серый написал своё видение этого термина, и теперь я прошу его уточнить момент, связанный с тем, относительно чего необходимо определять величину потери стоимости. Если у Вас есть своё видение на этот вопрос(ы), то будет интересно увидеть и его. Почему вы думаете что участок обязательно долже обесцениться? Думаю необходимо рассматривать вопрос не обесценивания а изменения стоимости участка во времени в зависимости от факторов указанных Серым для определенного целевого испольхования. Я думаю величину изменения необходимо определять относительно велечины земельной ренты для среднестатистического (эталонного) ЗУ который может быть получен собственником для своих целей(аналогичных целевому использованию оцениваемого ЗУ) в первозданном виде (приемлемом для конкретной цели), который не обесценился с учетом факторов, о которых сказал "Серый". При этом для разных целей использования ЗУ набор ценообразующих факторов будет также разным. И это тоже необходимо учитывать. Последний раз редактировалось: КонстантинЛепко (Ср, 11 Июл 2012 10:04), всего редактировалось 4 раз(а) rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 09:42 На конец то начинает доходить rudge писал(а): Коллеги Нет "экономического износа", да же коллега Серый писал. Есть ОБЕСЦЕНИВАНИЕ. Хотя как на меня и это не правильно. Я бы назвал этот фактор, "[b]экономическое влияние" и применял бы его как в + так и в -. На пример стомость растет - 1,05. Стоимость падает - 0,05. Где то так ИХМО[/b]... _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 10:38 zanoza писал(а): То есть кроме меня и Серого, все остальные считают, что у земли не может быть отрицательной стоимости? однако рынок показывает, что она есть Вопрос терминологии. Если подходит строго к термину стоимость Цитата: вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей то земля "с отрицательной стоимостью" не имеет ценности для покупателя, отсюда вывод - у такой земли просто напросто НЕТ (не имеет) стоимости (а не отрицательная стоимость). _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 10:45 А с точки зрения ариХметики за 1 класс 4 четверть? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 12:10 voron_sasha2 писал(а): Уважаемая, Юта, скажите, а Вас случайно, вместо примера, не устроит цитата из одного нормативного документа, говорящая о том, что результат расчета стоимости вакантного участка может дать отрицательную величину? Неужели сей нормативный документ рекомендует в таком случае принимать РС земли отрицательной? voron_sasha2 писал(а): Вы, наверное, уже догадались на что я намекаю Wink Не-а, туплю что-то, поясните для особо одаренных Если я понимаю правильно, речь идет именно о РС ЗУ. Юта писал(а): Если и можно как-то обосновать отрицательную стоимость ЗУ - то уж никак не в качестве рыночной. Инвестиционная, в пользовании - ну может быть, но рыночная - никогда. Я так думаю Cool А Вы иначе? Добавлено спустя 46 минут 20 секунд: КонстантинЛепко писал(а): Почему вы думаете что участок обязательно долже обесцениться? Думаю необходимо рассматривать вопрос не обесценивания а изменения стоимости участка во времени в зависимости от факторов указанных Серым для определенного целевого испольхования. Ну вот смешались в кучу кони-люди... Надо бы все же темы разделить - экономический износ и отрицательная стоимость земли. Ну ладно, в принципе недвижимость отдельно от земли не рассматривается, поэтому: Помогите мне, не земельщику разобраться - применимо ли к земельному участку "экономическое обесценение" с точки зрения нормативных документов по оценке земли (я такого честно говорю, не припомню). Далее говорим о затратном подходе, т.к. только в нем используется понятие Кэк. Насколько я понимаю, экономический износ (влияние) применим к земельным улучшениям. В затратном подходе на стоимость ОО влияет стоимость земельного участка. При проявлении некого внешнего фактора, о котором постоянно говорит Серый изменится стоимость ОО. А как повлияет действие данного фактора на стоимость земли под объектом оценки? И не накладывается ли изменение стоимости земли на влияние экономического обесценения? Где грань? Не получается ли масло масляное? Вообще, вопросов очень много, но смысл их задавать, если твои посты и вопросы просто игнорируются. Насчет той же точки отсчета, при которой отсутствует экономическое влияние, об определении этого влияния при полном отсутствии рынка и.т.д. Если я пишу бред - ну хоть скажите - Юта, ты пишешь бред, реагировать на который нет смысла. А то в этой битве гигантов "просто нас не замечают из-за разницы в размерах и за это нас прощают..." Shabbat Сообщения: 108 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 16:30 Цитата: При проявлении некого внешнего фактора, о котором постоянно говорит Серый изменится стоимость ОО. А как повлияет действие данного фактора на стоимость земли под объектом оценки? И не накладывается ли изменение стоимости земли на влияние экономического обесценения? Если дом стоит на краю оползневой балки, то именно стоимость земли делает экономический износ. _________________ Когда сидишь в собраньях шумных, язык пылает и горит, но люди делятся на умных и тех, кто много говорит. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 16:57 Shabbat писал(а): Если дом стоит на краю оползневой балки, то именно стоимость земли делает экономический износ. Отсюда поподробнее. Вот стоит дом, новый, по новому проекту, ни физического ни функционального износа нет, на участке земли стоимостью А грн. По какому-то пока мне непонятному признаку внешний фактор отсутствует, экономический износ тоже. Затратным подходом стоимость дома: Сост = Св+А Появляется оползень, стоимость земли становится В грн. Сост1 = Св+В Shabbat писал(а): именно стоимость земли делает экономический износ каким образом, простите? Я вижу два варианта: 1. стоимость земли не меняется (=А) и появляется экономический износ земельных улучшений Сос1т = Св*1*1*Кэк+А 2. стоимость земельных улучшений не меняется, меняется стоимость земли (=В): Сост1 = Св*1*1*1+В Shabbat писал(а): стоимость земли делает экономический износ. это звучит как: наличие воды делает воду жидкой Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 18:23 Юта писал(а): При проявлении некого внешнего фактора, о котором постоянно говорит Серый изменится стоимость ОО. А как повлияет действие данного фактора на стоимость земли под объектом оценки? Если исходить из тезиса, что стоимость объекта недвижимости - это местоположение, местоположение и еще раз местоположение. То некий фактор в первую очередь повлияет на стоимость земельного участка. Улучшения отображают именно НЭИ земельного участка. Воздействие внешнего фактора приведет к изменению НЭИ земельного участка, и как результат - к изменению типа улучшений. Юта писал(а): Отсюда поподробнее. Вот стоит дом, новый, по новому проекту, ни физического ни функционального износа нет, на участке земли стоимостью А грн. По какому-то пока мне непонятному признаку внешний фактор отсутствует, экономический износ тоже. Затратным подходом стоимость дома: Сост = Св+А Появляется оползень, стоимость земли становится В грн. Сост1 = Св+В Shabbat писал(а): именно стоимость земли делает экономический износ каким образом, простите? Я вижу два варианта: 1. стоимость земли не меняется (=А) и появляется экономический износ земельных улучшений Сос1т = Св*1*1*Кэк+А 2. стоимость земельных улучшений не меняется, меняется стоимость земли (=В): Сост1 = Св*1*1*1+В Как по мне, то ни первый, ни второй приведнный вами пример не верны ибо: - в первом случае. земля без признаков оползня явно будет стоить дороже, чем с такими признаками; - во втором случае. оползень типа сжырает землю, при этом улучшения остаются целыми и невредимыми. лично я такого не видел. В приведенном примере я бы сделал так: внешний износ просчитал бы как процент изменения земельного участка К=(А-В)/А. А остаточная стоимость замещения тогда составит: Сост=Св*К+В. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 18:58 Серый писал(а): во втором случае. оползень типа сжырает землю, при этом улучшения остаются целыми и невредимыми. лично я такого не видел. Ув. Серый, ну зачем так буквально. Пример с оползнем - лишь частный случай, внешний фактор может никак не повлиять на техническое состояние земельных улучшений. В данном конкретном случае это изменило бы лишь в моей формуле: Сост1 = Св*Ки*1*1+В Серый писал(а): В приведенном примере я бы сделал так: внешний износ просчитал бы как процент изменения земельного участка К=(А-В)/А. То есть изменение стоимости земельного участка учитываются дважды - один раз в абсолютном выражении, другой - в относительном. О чем я и говорила: масло масляное Как-то это за уши притянуто, извините. Щас скажу крамольную крамолу . А может и нет его в том виде, как нас учат стандарты - экономического износа по отношению к земельным улучшениям. Может некорректно применять его отдельно для земельных улучшений, так как без земли - это всего лишь кучка стройматериалов, сложенных и скрепленных определенным образом? Оторвите дом от земли - физический и функциональный износы останутся, а экономический где? Покажите, обоснуйте, на мой взгляд нет его. А теперь поставьте дом на землю - и надо же, появилось местоположение, местоположение и еще раз местоположение, т.е. к стоимости кучки стройматериалов прибавилась стоимость земли, которая может меняться из-за всяких внешних факторов. А как изменилась после этого стоимость того, что называется "земельные улучшения"? Да никак! Если кто-то захочет взять дом и перенести его в другое место - от того, что дом находится на центральной улице или в захолустье - его (земельных улучшений) цена не поменяется, она будет зависеть только от физического состояния, планировочных характеристик, материалов - чего угодно, но не от каких "внешних факторов". И как Вы, ув. Серый, обоснуете в этом случае Ваш К =(А-В)/А? Вот так я думаю. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 19:12 Юта писал(а): И как Вы, ув. Серый, обоснуете в этом случае Ваш К =(А-В)/А? Ну нету универсального способа/формулы/подхлда и т.д. расчета износа. В каждом случае он свой исходя из причины его возникновения. Я привел свои мысли исходя из приведенного Вами примера. А Вы начинаете меня гонять, а если так, а если вот этак или еще через так. Или Вы думаете, что мне больше заняться нечем, как находить ответы на придуманные новые ситуации. Можем поменяться, я тож могу поганять, благо ситуаций реальных непридуманных хватает в данный конкретный момент. Будет другой фактор - будет и другой способ зависимости от его влияния на стоимость объекта оценки. Хотя, сокрее всего, формула останется неизменной ибо она отображает как раз таки изменение некоего исследуемого параметра относительно того, когда влияние этого параметра не было. Поменяются только значения/наименования параметров: например, численность жителей/посещаемость/удаленность и т.д. и т.п. "до" и "после". _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 19:22 Юта писал(а): Неужели сей нормативный документ рекомендует в таком случае принимать РС земли отрицательной? нет, он говорит о том, что Юта писал(а): результат расчета стоимости вакантного участка может дать отрицательную величину и в этом случае стоимость принимается равной 1. Я может неправильно понял суть спора, но я пытаюсь сказать, что расчетная величина может получиться с минусом. Может быть мы с Вами говорим о разном? Теперь об износе/обесценении. Серый писал(а): если говорить об "относительно чего-то", то это "чего-то" выражено состоянием/моментом "до появления фактора". уважаемый, Серый дело в том, что износ/обесценение, также, как и стоимость воспроизводства (замещения), и, собственно говоря, сама рыночная стоимость, рассчитывается на определенную дату, т.е. дату оценки. Это мы с Вами бесспорно понимаем. Исходя из этого, на мой взгляд, сам момент "до появления фактора" врядли нас должен интересовать. Нас должно интересовать состояние рынка и объекта на дату оценки. Теперь давайте рассмотрим, на дату оценки стоимость какого объекта будет максимальной? Правильно, нового, т.е. без износа/обесценения. Стоимость большая, чем стоимость нового объекта у данного объекта быть не может. Стоимость нового объекта будет всегда выше или равна (если нет износов/обесценения) стоимости этого же объекта в любом другом состоянии. Это к вопросу, почему экономическое обесценение не может иметь положительный знак, т.е. увеличивать стоимость. Еще раз, любое экономическое влияние не может сделать на одну и туже дату (дату оценки) стоимость объекта б/у большей, чем стоимость этого же объекта, только нового. В этом я пока уверен Теперь, что касается экономического обесценения земельного участка. Мы с Вами понимаем, что стоимость нового земельного участка нам определить не удастся, это уже хорошо, что мы хоть в этом пришли к консенсусу Дальше, мы с Вами понимаем, что стоимость земельного участка меняется в зависимости от экономических факторов. Тут тоже консенсус Разногласия у нас в том, что Вы утверждаете, что изменение в стоимости участка является обесценением этого участка, и может определяться, как разница между стоимостью в момент "до появления фактора" и стоимостью при текущем состоянии, т.е. на момент наличия этих фактов. Надеюсь, что я Вас правильно понял? Я же считаю, что обесценение = износу, и определяется, как разница между стоимостью нового объекта на дату оценки и текущей стоимостью на дату оценки. Как я уже говорил, определить износ/обесценение для земли невозможно, и это видно из моей схемы. Не хватает данных, нет стоимости нового земельного участка. Теперь вернемся к Вашей схеме. В вашей схеме необходимо определить момент, когда ни один внешний фактор не влиял на стоимость участка. Скажите, как это сделать? Если же Вы возьмете стоимость участка, на который влияют какие-то экономические факторы и сравните её со стоимостью участка сегодня, то получите не обесценение участка, а разницу между стоимостью участка, на который влияют некие экономические факторы и стоимостью участка, на который влияют дополнительные экономические факторы. Т.е. это все равно, что сравнить стоимость здания с износом в 20% со стоимостью этого здания при износе 50% и сделать вывод, что износ здания 30%. Надеюсь, что я смог доходчиво и без сумбура донести свою мысль Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 19:26 Серый писал(а): Я привел свои мысли исходя из приведенного Вами примера. Пример не мой Shabbat писал(а): Если дом стоит на краю оползневой балки, то именно стоимость земли делает экономический износ. Ув.Серый, да разве я Вас гоняю? У меня сложилось впечатление, что Вы не прочитали или не захотели понять мой пост. В нем я пыталась показать, что применение экономического износа по отношению к земельным улучшениям вообще очень спорно. . Его вообще нет, не существует, это кто-то придумал - а мы теперь изощряемся, подставляемся, пытаемся доказать недоказуемое и обосновать необоснуемое. Пожалуйста, внимательно прочитайте еще раз, что я написала и скажите, где я не права. Для меня это важно. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 19:27 Цитата: Теперь, что касается экономического обесценения земельного участка. Мы с Вами понимаем, что стоимость нового земельного участка нам определить не удастся спорное утверждение. мы пришли к выводу, что земля не имеет физического и функционального износов. Мы можем определить стоимость замещения земельного участка - по рыночной стоимости зу рядом, не имеющих экономического износа, который имеет наш участок. Добавлено спустя 2 минуты 45 секунд: Юта писал(а): В нем я пыталась показать, что применение экономического износа по отношению к земельным улучшениям вообще очень спорно. . Его вообще нет, не существует, это кто-то придумал - а мы теперь изощряемся, подставляемся, пытаемся доказать недоказуемое и обосновать необоснуемое. Пожалуйста, внимательно прочитайте еще раз, что я написала и скажите, где я не права. Для меня это важно. Ну возможно и так Возможно, что экономическим износом обладает именно земельный участок, а улучшения - только физическим и функциональным voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 19:59 Юта писал(а): Вообще, вопросов очень много, но смысл их задавать, если твои посты и вопросы просто игнорируются. что Вы, как можно ВАС игнорировать Юта писал(а): Оторвите дом от земли - физический и функциональный износы останутся, а экономический где? там, где этот дом нет смысла строить, т.е. продать его за средства, вложенные в его строительство будет невозможно Добавлено спустя 5 минут 34 секунды: zanoza писал(а): Мы можем определить стоимость замещения земельного участка - по рыночной стоимости зу рядом ну, если есть уверенность, что стоимость участка рядом = стоимости нового земельного участка, тогда да Кстати, тогда можно попробовать определить стоимость замещения земного шара _________________ Старый ворон мимо не какнет! Shabbat Сообщения: 108 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:10 Цитата: что стоимость участка рядом = стоимости нового земельного участка ну чья там теория, что земля стоит столько же, сколько земля за забором? _________________ Когда сидишь в собраньях шумных, язык пылает и горит, но люди делятся на умных и тех, кто много говорит. voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:12 Нормальная теория, просто здесь акцент на слове НОВАЯ _________________ Старый ворон мимо не какнет! Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:14 voron_sasha2 писал(а): там, где этот дом нет смысла строить, т.е. продать его за средства, вложенные в его строительство будет невозможно Да я и сама уже чувствую. что поторопилась с революцией Не получился из меня низвергатель устоев, но ничего, истина дороже Важна не я в оценке, а оценка во мне Хорошо, чтобы понять ситуацию надо довести ее до крайности. У меня чисто женский тип мышления, т.е. образный, так что еще пример: новый дом по современному проекту в чистом поле, никому не нужный (ну так получилось). Стоимость земли не отрицательна, физический и функциональный износы отсутствуют, а рыночная стоимость сего творения равна стоимости ликвидации, т.к. спрос =0. Тогда если считать по формуле получается: Сост = Св*1*1*0+Сз = Сз Но это не так, так как остаются кирпичи и пр. Поэтому формулу по-правильному надо менять: Сост = ((Св-Сликв)*1*1*0 + Сликв)+ Сзем Так что проблема экономического обесценения для земельных улучшений таки имеет место быть. Будем работать дальше в этом направлении Еще раз простите за добросовестное заблуждение: понял, заткнулся, сделал выводы zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:15 voron_sasha2 писал(а): Нормальная теория, просто здесь акцент на слове НОВАЯ Новая = без износа. У земли нет никакого износа, кроме экономического. Участок в сопоставимом месте без экономического износа = новый участок. Добавлено спустя 1 минуту 54 секунды: Юта писал(а): Так что проблема экономического обесценения для земельных улучшений таки имеет место быть. А вдруг нет у улучшений экономического износа Есть у земельного участка, где улучшения стоят Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:30 zanoza писал(а): А вдруг нет у улучшений экономического износа Smile Есть у земельного участка, где улучшения стоят Smile zanozaочка, ну вот смотрите. Постоили дом за 1млн на земельном участке, который меньше чем 1 грн стоить не может (ну не обоснуешь же зддесь отрицательную стоимость земли?). Дом никому не нужен, можно продать под разборку за 100 тыс. Если предположить, что нет ни физического, ни функционального, ни экономического износа, то получается, что затратным подходом дом стоит 1млн и 1 грн. А он реально- только под разборку. Значит есть эта черная кошка - экономический износ, только попробуй поймай (обоснуй) его корректно zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:34 Цитата: который меньше чем 1 грн стоить не может (ну не обоснуешь же зддесь отрицательную стоимость земли?) да почему же?! Вот на нем, этом участке, ничего никому не нужно, а налоги за него плати! И именно расположение коробки за 1 млн. в чистом поле и делает экономический износ. перенесите эту же самую коробку улучшений в центр города (ну не всякого города тоже). И опа - не стало у коробки экономического износа? А что в ней, в коробке-то, поменялось? Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:48 voron_sasha2 писал(а): Юта писал(а): результат расчета стоимости вакантного участка может дать отрицательную величину и в этом случае стоимость принимается равной 1. А я писала: Юта писал(а): . Самый плохой земельный участок продадут минимум за 1 грн. а кто-то ехидничал: voron_sasha2 писал(а): а Вы бы купили за 1 грн участок, который использовать нельзя, а налоги платить нужно? Very Happy Добавлено спустя 2 минуты 30 секунд: zanoza писал(а): перенесите эту же самую коробку улучшений в центр города (ну не всякого города тоже). И опа - не стало у коробки экономического износа? А что в ней, в коробке-то, поменялось? Да я тоже так думала. А теперь меня терзают смутные сомнения . Бум думать еще Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 20:59 voron_sasha2 писал(а): уважаемый, Серый дело в том, что износ/обесценение, также, как и стоимость воспроизводства (замещения), и, собственно говоря, сама рыночная стоимость, рассчитывается на определенную дату, т.е. дату оценки. Это мы с Вами бесспорно понимаем. Ну ту не поспоришь - любая стоимость имеет свой смысл и силу на определенную дату. voron_sasha2 писал(а): Исходя из этого, на мой взгляд, сам момент "до появления фактора" врядли нас должен интересовать. Спорно и докажу ниже. voron_sasha2 писал(а): Нас должно интересовать состояние рынка и объекта на дату оценки. Бесспортно. А также состояние рынка после даты оценки. voron_sasha2 писал(а): Теперь давайте рассмотрим, на дату оценки стоимость какого объекта будет максимальной? Правильно, нового, т.е. без износа/обесценения. Стоимость большая, чем стоимость нового объекта у данного объекта быть не может. Стоимость нового объекта будет всегда выше или равна (если нет износов/обесценения) стоимости этого же объекта в любом другом состоянии. При прочих равных - да. voron_sasha2 писал(а): Еще раз, любое экономическое влияние не может сделать на одну и туже дату (дату оценки) стоимость объекта б/у большей, чем стоимость этого же объекта, только нового. Тоже вопрос спорный: стоимоть 1 м.кв. в старых домиках в хорошем состоянии очень даже может быть выше, чем стоимость квартир в новых домиках рядом. Проверено на центральной части Киева, каевляне подтвердят. Теперь то, что обещал доказать ниже. Имеем два домика жилых: новый и старый. Так вот все факторы физического износа сторого домика, которые мы увидим на дату оценки произошли с домиком до этой даты. Согласитесь, таки состояние объекта до даты оценки нас таки интересует. Далее. Стояли себе домики, и тут вдруг в их близи, появился некий заводик. По документам, вроде все нормально, отступы соблюдены, но попахивает в домиках от этого завода. Логично предположить, что на дату оценки под действием завода домики потеряют в стоимости. И потеряют они в процентном выражении одинаково. От какой стоимости они потеряют? Да от той, которая у них была до появления завода (для нового дома предположим, что срок между появлением дома и появлением завода ничтожно мал и он (дом) не успел перейти в категорию старых). Теперь предположим, что возле домиков построили что-то хорошее, парк или метро или еще чего. Опять-таки, стоимость и нового и старого домика под действием этого хорошего экономического фактора вырастет в процентном выражении одинаково. На сколько, да опять-таки на величину разницы стоимостей "насейчас" и "до". _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 21:28 Юта писал(а): zanoza писал(а): перенесите эту же самую коробку улучшений в центр города (ну не всякого города тоже). И опа - не стало у коробки экономического износа? А что в ней, в коробке-то, поменялось? Да я тоже так думала. А теперь меня терзают смутные сомнения . Бум думать еще Ну давайте смотреть проще - у станка почему-то не бывает экономического износа... потому что на него никак земля не влияет... Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 21:39 zanoza писал(а): у станка почему-то не бывает экономического износа... потому что на него никак земля не влияет... Еще как бывает! Например, если это станок (оборудование) для производства дискет (помните, штучки такие пластмассовые были?) voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 21:43 Юта писал(а): Сост = Св*1*1*0+Сз = Сз если ноль заменить на коэффициент, который при умножении его на Св даст Сликв., то всё сойдется zanoza писал(а): У земли нет никакого износа, кроме экономического. Участок в сопоставимом месте без экономического износа = новый участок. как определить, что участок без экономического износа? Попробую ещё раз, у земли для оценщика нет ни экономического, ни физического, ни функционального износа по простой причине, износ/обесценение это снижение стоимости от нового к б/у. Определить стоимость нового (без износа) дома, квартиры, станка и т.д. можно, а земельного участка нельзя, т.к. можно определить стоимость воспроизводства здания и посмотреть, есть экономический износ (целесообразность строительства) или нет, тоже самое и с другим имуществом, а проверить это на земельном участке, который за забором, невозможно, т.к. ни Вы, ни я, понятия не имеем, сколько стоит создать землю. А то, что при изменении состояния почвы (физическая составляющая), требований к форме (функциональная составляющая), транспортной доступности (экономическая составляющая) стоимость земельного участка меняется, так это бесспорно, но определить насколько она меняется относительно нового земельного участка (участка без износа), а не участка за забором, на который также влияют эти факторы, просто невозможно! Серый писал(а): стоимоть 1 м.кв. в старых домиках в хорошем состоянии очень даже может быть выше, чем стоимость квартир в новых домиках рядом. Проверено на центральной части Киева, каевляне подтвердят. Серый, ну, Вы же понимаете, что там есть определенные отличия, кроме возрастных. Серый писал(а): Так вот все факторы физического износа сторого домика, которые мы увидим на дату оценки произошли с домиком до этой даты. Согласитесь, таки состояние объекта до даты оценки нас таки интересует. зачем Вам состояние дома до даты оценки, если у Вас есть состояние объекта на дату оценки? Хотя, ладно, может Вы будете прогнозы строить. Хорошо. Будем считать, что эта информация нам может быть чем-то полезна, но я говорил совсем о другом, Вы ведь понимаете. Серый писал(а): От какой стоимости они потеряют? Да от той, которая у них была до появления завода нет, уважаемый Серый, относительно стоимости воспроизводства, определенной на момент оценки, т.е. на момент, когда этот заводик уже построен. Момент оценки у нас когда? Сегодня, т.е. тогда, когда завод уже есть, поэтому мы берем эту стоимость воспроизводства на сегодня и уменьшаем на износ, если он есть. В результате получаем стоимость на дату оценки. Серый писал(а): Теперь предположим, что возле домиков построили что-то хорошее, парк или метро или еще чего. Опять-таки, стоимость и нового и старого домика под действием этого хорошего экономического фактора вырастет в процентном выражении одинаково. На сколько, да опять-таки на величину разницы стоимостей "насейчас" и "до". опять-таки нет. Вырастет стоимость комплекса (недвижимость + земля), а если комплекс разобрать по косточкам, то мы увидим, что стоимость строительства, как была, так и осталась, и если стоимость строительства была 100 грн, то после строительства "чего-то хорошего" она так и останется равной 100 грн. Т.е. стоимость воспроизводства (нового) домика = 100 грн, а вот стоимость участка изменилась, теперь его купить можно только выложив денег больше, чем до строительства парка и метро. Сергей_К Возраст: 55 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 21:49 zanoza писал(а): Ну давайте смотреть проще - у станка почему-то не бывает экономического износа.. Наверное спорно. Допустим, запретят использование ПЭТ бутылок (экология прежде всего), тогда оборудование по изготовлению ПЭТ преформ (если конечно его нельзя перенастроить на другую продукцию) будет иметь экономический износ. _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 21:51 Да, че-то это я погорячилась. Хотя - функциональное устаревание от внешнего отличить очень трудно. Вот и НС №1 говорит что - Цитата: Функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки. ...потребительских характеристик. Наводит на мысль, что отсутствие потребителей как таковых является функциональным износом... Вот и Ковалев пишет, мне кажется, о том же: Анатолий Ковалев, д.э.н., профессор, член Экспертного совета СМАО, зав. кафедрой производственного менеджмента, МГТУ «Станкин» СМАО Цитата: В то же время встречаются такие случаи, когда имеет место только функциональное устаревание, а физический износ несущественен. Этот случай относится к оценке машин и оборудования, находящихся на длительном хранении с момента их приобретения и по тем или иным причинам ни разу не эксплуатировавшихся. Функциональное устаревание практически без физического износа может наблюдаться также и у новых, недавно изготовленных машин, если какое-то предприятие-изготовитель продолжает выпускать устаревшие модели машин, которые могут пользоваться спросом у определенной категории покупателей благодаря низкой цене. В связи с этим задача определения степени функционального устаревания для целей оценки остается весьма актуальной. Добавлено спустя 5 минут 44 секунды: voron_sasha2 писал(а): Попробую ещё раз, у земли для оценщика нет ни экономического, ни физического, ни функционального износа по простой причине, износ/обесценение это снижение стоимости от нового к б/у. Определить стоимость нового (без износа) дома, квартиры, станка и т.д. можно, а земельного участка нельзя, т.к. можно определить стоимость воспроизводства здания и посмотреть, есть экономический износ (целесообразность строительства) или нет, тоже самое и с другим имуществом, а проверить это на земельном участке, который за забором, невозможно, т.к. ни Вы, ни я, понятия не имеем, сколько стоит создать землю. В некоторых случаях можно посчитать, сколько будет стоить привести землю в состояние "за забором" - засыпать овраг и укрепить склоны, сделать обеззараживание, рекультивацию - можно. Юте вот еще пример из жизни нашего городка - Самышина балка. Застроенная пятиэтажками, в неплохом районе города "Черемушк"и, где чуть ли не самый активный рынок недвижимости. Склоны балки пошли оседать. Дома просто отселяют. Хотя сами дома в хорошем состоянии. Чем тут обусловлена потеря стоимости? Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 21:57 voron_sasha2 писал(а): если ноль заменить на коэффициент, который при умножении его на Св даст Сликв., то всё сойдется Very Happy Ага, а если Ки не равно 1 и Кф не равно 1, то надо подбирать коэффициент, который при умножении Св*Ки*Кф*Кэк даст Сликв. То бишь будет разным при разных степенях физического и функционального износов. Как-то стремновастенько, похоже на подгонку По-моему формула Сост = ((Св-Сликв)*Ки*Кф*Кэк + Сликв)+ Сзем более корректна (ну хотя бы с точки зрения здравого смысла). Ведь стоимость ликвидации не характеризуется никакими износами. voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 22:04 Юта, я просто устал отвечать всем, поэтому в Вашем случае я просто решил пошутить. Что касается стоимости ликвидации, то она учитывает износ материалов, полученных, например, в результате разборки здания. Добавлено спустя 8 минут 18 секунд: zanoza писал(а): В некоторых случаях можно посчитать, сколько будет стоить привести землю в состояние "за забором" - засыпать овраг и укрепить склоны, сделать обеззараживание, рекультивацию - можно. можно, но это не затраты на воссоздание участка и ещё раз zanoza писал(а): ни Вы, ни я, понятия не имеем, сколько стоит создать землю. _________________ Старый ворон мимо не какнет! Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 22:21 voron_sasha2 писал(а): Юта, я просто устал отвечать всем Я Вас понимаю! Отдыхайте, Вы нам нужны бодрым и полным сил! voron_sasha2 писал(а): Вашем случае я просто решил пошутить. А я повелась voron_sasha2 Можете не отвечать, но не могу удержаться. voron_sasha2 писал(а): Что касается стоимости ликвидации, то она учитывает износ материалов, полученных, например, в результате разборки здания. Да, но этот износ не имеет никакого отношения к коэффициенту Ки, который используется в формуле для определения стоимости затратным подходом. Как впрочем, и другие износы, присущие материалам от разборки, если они (износы) будут выявлены. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 22:26 voron_sasha2 писал(а): zanoza писал(а): В некоторых случаях можно посчитать, сколько будет стоить привести землю в состояние "за забором" - засыпать овраг и укрепить склоны, сделать обеззараживание, рекультивацию - можно. можно, но это не затраты на воссоздание участка и ещё раз zanoza писал(а): ни Вы, ни я, понятия не имеем, сколько стоит создать землю. Не-а. Поясните мне, почему это при оценке земельных улучшений если мы вложим в ремонт мы получим здание как новое с нуля, а если мы вложим в землю, то не получим "новую"? Износ может выражаться в сумме средств, необходимых на его устранение. Имеем "изношенную" землю, имеем сумму затрат, необходимую на устранение этого износа. Плюсуем - опа. Вот она, "новая" земля. voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 22:31 zanoza писал(а): Поясните мне, почему это при оценке земельных улучшений если мы вложим в ремонт мы получим здание как новое с нуля, а если мы вложим в землю, то не получим "новую"? потому, что мы даже понятия не имеем, какая она НОВАЯ, во всяком случае я пока не знаком с тем, кто её создал _________________ Старый ворон мимо не какнет! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 22:37 Хорошо, понятие "новое" = понятию "без износов"? voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 22:38 Да Последний раз редактировалось: voron_sasha2 (Вт, 08 Янв 2013 12:26), всего редактировалось 3 раз(а) Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 22:41 zanoza писал(а): Склоны балки пошли оседать. Дома просто отселяют. Хотя сами дома в хорошем состоянии. Чем тут обусловлена потеря стоимости? Рискну предположить, что в данном случае экономический износ может выражаться в стоимости работ по укреплению склонов. voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 22:44 Если дома отселяют, то укрепление слонов либо невозможно, либо экономически не целесообразно. _________________ Старый ворон мимо не какнет! Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 23:04 Юта писал(а): Рискну предположить, что в данном случае экономический износ может выражаться в стоимости работ по укреплению склонов. voron_sasha2 писал(а): Если дома отселяют, то укрепление слонов либо невозможно, либо экономически не целесообразно. Не вижу противоречия. Во-первых технически возможно практически все, дело в количестве денег. Если оно слишком велико - делается вывод об экономической нецелесообразности данных работ. Именно из-за величины экономического износа, равного стоимости работ по укреплению склонов. Shabbat Сообщения: 108 Добавлено: Чт, 12 Июл 2012 13:24 Цитата: укрепление слонов Смешно вышло. Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды: Короче до чего договорились? Улучшения могут иметь экономический износ или не могут, а только земля? _________________ Когда сидишь в собраньях шумных, язык пылает и горит, но люди делятся на умных и тех, кто много говорит. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 12 Июл 2012 13:36 Shabbat писал(а): Короче до чего договорились? Улучшения могут иметь экономический износ или не могут, а только земля? Пока ни до чего . Работа, однако . Но все-таки улучшения могут иметь экономический износ Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Сб, 28 Июл 2012 10:06 Ув. коллеги, по-вашему мнению, правомерно ли определение износа специализированного имущества методом срока жизни в рамках затратного подхода, если работа предполагает проведение теста на обесценение? Ведь в этом случае учитывается в т.ч. экономический износ. Просто по-моему мнению сам тест (ДДП) и является определением экономического износа. Или не так? Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 28 Июл 2012 11:54 Юта писал(а): Просто по-моему мнению сам тест (ДДП) и является определением экономического износа. Или не так? Точно так. Никаких видов износа, кроме физического, при переоценке активов, где предполагается проведение теста, не применяется. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Сб, 28 Июл 2012 12:02 Серый писал(а): Никаких видов износа, кроме физического, при переоценке активов, где предполагается проведение теста, не применяется. Т.е. метод срока жизни нельзя? Добавлено спустя 7 минут 42 секунды: А кроме как 21-го стандарта никто не знает способ определения физизноса промышленных зданий? Мне при последней сдаче работы в центральном аппарате так нервы потрепали. Говорят нельзя, а реальной альтернативы не предлагают Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 28 Июл 2012 12:53 Какой хороший вопрос, коллега Юта! Юта писал(а): правомерно ли определение износа специализированного имущества методом срока жизни в рамках затратного подхода На мой сегодняшний взгляд, правомерно. 1. Учитывает ли метод срока жизни для определения износа экономический износ (внешний) - вопрос, на самом деле, достаточно открытый. Некоторые считают, что да, учитывает (помимо физического и функционального). С другой стороны, экономический износ зачастую присущ не всему множеству подобных активов, а отдельным их представителям, которые характеризуются конкретным, нетипичным вариантом использования и, возможно, месторасположения. А срок экономической жизни, нормативный срок эксплуатации (будь-то по нашим нормам или по Маршаллу) для всех подобных объектов одинаков. 2. Чисто по практике - представители большой четверки аудиторских фирм, принимающие работу у оценщика, для специализированных активов одобряют методы определения износа, так или иначе основывающиеся на методе срока жизни. И последующее применение теста на обесценение как повторный (двойной) счет не расценивают. Добавлено спустя 4 минуты 57 секунд: 3. Тест на обесценение через ДДП - да, на мой взгляд, очень близок к методологии определения экономического (внешнего) износа специализированных активов. И мы пару раз пробовали при оценке не для МСФО использовать именно эту идеологию, и проходило. В любом случае, мне кажется, что это очень логично. Однако есть маленький теоретический нюанс. В общем случае, рассчитывая ОСЗ (АЗЗ) с учетом в том числе и экономического износа, мы стремимся получить некий суррогат рыночной стоимости. В то же время тест на обесценение и прочие процедуры при оценке для МСФО подразумевают определение стоимости в использовании, которая далеко не всегда соответствует суррогату рыночной, как я понимаю. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Сб, 28 Июл 2012 13:25 Grey Horse писал(а): Некоторые считают, что да, учитывает (помимо физического и функционального). Увы, я скорее к ним не отношусь. Это положение стандарта всегда, мягко говоря, смущало . Тем не менее, часто это является некой палочкой-выручалочкой, когда требование стандарта учесть все виды износа выполняется столь спорным, но незамысловатым способом, имеющим под собой методологическое обоснование Удалила часть сообщения, а то меня не туда занесло Речь-то об активах. Последний раз редактировалось: Юта (Сб, 28 Июл 2012 15:26), всего редактировалось 2 раз(а) Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 28 Июл 2012 13:35 Grey Horse писал(а): Однако есть маленький теоретический нюанс. В общем случае, рассчитывая ОСЗ (АЗЗ) с учетом в том числе и экономического износа, мы стремимся получить некий суррогат рыночной стоимости. В то же время тест на обесценение и прочие процедуры при оценке для МСФО подразумевают определение стоимости в использовании, которая далеко не всегда соответствует суррогату рыночной, как я понимаю. Согласен с Вами, и в тоже время не согласен. Причем, даже больше не согласен. Процедура тестирования активов предусмотрена не только для оценок под МСФО, но и для оценок согласно П(С)БУ, только мало кто ее выполняет по разным причинам, в том числе и недолугости аудиторов. Далее. Процедура определения экономического износа путем тестирования через доходный подход предусмотрена для тестирования стоимости специализированных активов. По опеределению специализированные активы - эктивы, имеющие наивысшую ценность в составе имущественного комплекса предприятия. Как правило, такие объекты монопрофильны и не могут использоваться на предприятиях разного профиля, очень часто изготавливаются конкретно под предприятие, которое будет его использовать и т.д. Поэтому говорить про их рыночную стоимость как самостоятельных объектов, как по мне, неуместно (лично мне тяжело представить как самостоятельный объект продажи, например, плавильную печ или главный корпус электростанции, канализационную сеть на территории предприятия, трубопровод золошлакоотвала и т.д.). Да и как можно говорить про рыночную стоимость того, рынка продаж чего нету. Такие объекты будут иметь наивысшую стоимость только при их продаже и функционировании в составе предприятия и ввиду их специализации только в данной отрасли (в отличии, например, от серийного токарного станка, который сегодня работает на нашиностроительном заводе, завтра - на молокозаводе, а послезавтра в мастерской сельской тракторной бригады или серийного автомобиля/дрели/компбютера и т.д., которые безболезненно могут быть перемещены куда угодно). В противном случае, стоимость специализированных активов - стоимость ликвидации. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 30 Июл 2012 08:39 Серый писал(а): Поэтому говорить про их рыночную стоимость как самостоятельных объектов, как по мне, неуместно Ну, я и говорю условно про суррогат рыночной стоимости. Ведь считается, что и затратный подход основывается на рыночых данных, поэтому в ряде случаев он может давать приемлимый ориентир РС. Серый писал(а): Процедура тестирования активов предусмотрена не только для оценок под МСФО, но и для оценок согласно П(С)БУ, только мало кто ее выполняет по разным причинам Ну, да... но и там, и там идеология теста практически одинакова! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 30 Июл 2012 08:44 Серый писал(а): Процедура тестирования активов предусмотрена не только для оценок под МСФО, но и для оценок согласно П(С)БУ А теперь и Методикою оцінки майна (об’єктів паливно-енергетичного комплексу) для передачі в оренду чи концесію Сергей_К Возраст: 55 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Вт, 18 Сен 2012 17:33 Проект Закону про внесення змін до статті 1 Закону України "Про державне регулювання виробництва і обігу етилового, коньячного і плодового, алкогольних напоїв та тютюнових виробів" (щодо обмеження торгівельної площі місць торгівлі пивом, алкогольними напоями та тютюновими виробами) Цитата: ПРОЕКТ Вноситься народними депутатами України Томенко М.В. ___________________ ___________________ ___________________ ЗАКОН УКРАЇНИ Про внесення змін до статті 1 Закону України «Про державне регулювання виробництва і обігу спирту етилового, коньячного і плодового, алкогольних напоїв та тютюнових виробів» (щодо обмеження торгівельної площі місць торгівлі пивом, алкогольними напоями та тютюновими виробами) _______________________________________ Верховна Рада України п о с т а н о в л я є: 1. У статті 1 Закону України «Про державне регулювання виробництва і обігу спирту етилового, коньячного і плодового, алкогольних напоїв та тютюнових виробів» (Відомості Верховної Ради України, 1995, N 46, ст. 345, 1998, N 26, ст.168, 2000, N 30, ст.240, 2001, N 11, ст.45, 2002, N 26, ст.175, 2005, N 17, N 18-19, ст.267, 2006, N 26, ст.213, N 33, ст. 278, 2009, N 40, ст.577, 2010, N 11, ст.111, 2011, N 42, ст.432) в абзаці чотирнадцятому слова «для тютюнових виробів – без обмеження площі, для алкогольних напоїв – торговельною площею не менше 20 кв. м» замінити словами «для пива, алкогольних напоїв та тютюнових виробів – торговельною площею не менше 50 кв. м» 2. Цей Закон набирає чинності з дня його опублікування. 3. Кабінету Міністрів України у тримісячний строк з дня набрання чинності цим Законом: забезпечити прийняття нормативно-правових актів, необхідних для реалізації цього Закону; забезпечити приведення органами виконавчої влади своїх нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом. Голова Верховної Ради України Если проект будет принят как закон (но почему-то есть некоторое сомнение), то ларькам 3х3 м и маленьким кафешкам, явно придется менять специализацию. _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 18 Сен 2012 17:53 Билл-борды уже, видимо, начинают дешеветь. После запрета табачных изделий... Dob Сообщения: 314 Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 11:24 Доброго дня!!! Допоможіть будь ласка, щось трішки запутався. Ситуація: Обєктом оцінки являється база відпочинку (радянських часів), яка вже понад два десятки, а той більше років не діє, будівлі та споруди на відсотків 70-80 розрушені, або демонтовані. Як в даному випадку порахувати економічний знос комплексу будівель та споруд??? Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 12:53 И куди його (економічний знос) потім застосовувати? Шо опять відвідав привид витратного підходу? _________________ "я не оценщик, я только учусь" kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 13:02 Dob писал(а): Як в даному випадку порахувати економічний знос комплексу будівель та споруд??? в данном случае кроме воздействия макроэкономического окружения на отрасль другие методы определения внешнего износа вам скорее всего недоступны. Ищите статистику или маркетинговые исследования (динамика по годам затрат населения на отдых, число отдыхавших, количество баз отдыха, инвестиции и т.п.) Dob Сообщения: 314 Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 13:03 Yourick писал(а): И куди його (економічний знос) потім застосовувати? Шо опять відвідав привид витратного підходу? Незрозумів Вашого стьобу :" border="0" /> Добавлено спустя 10 минут 16 секунд: kink писал(а): Ищите статистику или маркетинговые исследования (динамика по годам затрат населения на отдых, число отдыхавших, количество баз отдыха, инвестиции и т.п.) Так, а як краще це все скомпонувати, якщо даних по власній базі у мене немає, окрім мабуть потужності (місткості) табору. kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 14:13 Из доступных Госкомстат http://www.ukrstat.gov.ua/ в т.ч. областные управления статистики есть. Например "Санаторно-курортні та оздоровчі заклади" http://www.ukrstat.gov.ua/operativ/operativ2007/tyr/tyr_u/skz2006_u.htm "Структура сукупних витрат" домогосподарств (см. відпочинок і культура ) http://www.ukrstat.gov.ua/operativ/operativ2007/gdvdg_rik/dvdg_u/strukt2006_u.htm за 2014г. надо экспресс-выпуски искать, они есть на сайте госкомстата Dob Сообщения: 314 Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 14:27 kink Дякую edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 15:03 Dob писал(а): Обєктом оцінки являється база відпочинку (радянських часів) при оценке объектов санаторно-культурного назначения наиболее широко необходимо использовать доходный подход, так как стоимость услуг по размещению отдыхающих и затраты на содержание базы отдыха являются достаточно достоверными данными. Использование затратного подхода является весьма трудоемким и при неправильно произведенных расчетах зачастую дает величину во много раз больше, нежели та, которая диктуется ситуацией на рынке. О сравнительном подходе умолчим в свете ситуации на рынке... Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 15:05 Dob писал(а): Yourick писал(а): И куди його (економічний знос) потім застосовувати? Незрозумів Вашого стьобу :" border="0" /> если определяется РС, то как обосновать применение затратного подхода? вряд ли вменяемый инвестор будет покупать развалины ради развалин. в чём их полезность? если развалины покупают для того, чтобы получить права на землю, то тогда затратный подход не подходит для определения стоимости такого объекта. Варианты для чего кому-то нужна умершая база отдыха: - очистить землю и освоить её кардинально альтернативно, - провести комплексную реконструкцию, возможно с сохранением наиболее полезных объектов, - с наименьшими усилиями подшаманить то что есть, чтобы получить возможность эксплуатации с минимальной наживой (этот вариант скорее всего уже не работает) _________________ "я не оценщик, я только учусь" edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 15:15 Yourick писал(а): Шо опять відвідав привид витратного підходу? ну так, некоторые считают что затраткой считать очень просто: умножил строительный объем на единичный показатель, придумал все виды износов и опана - остаточная стоимость замещения. но она же не рыночная. Добавлено спустя 2 минуты 30 секунд: Yourick писал(а): если определяется РС, то как обосновать применение затратного подхода? вряд ли вменяемый инвестор будет покупать развалины ради развалин. в чём их полезность? почти то же самое... Dob Сообщения: 314 Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 15:30 edgar_po Я розумію це чудово, але що приноситиме дохід??? Dob писал(а): яка вже понад два десятки, а той більше років не діє, будівлі та споруди на відсотків 70-80 розрушені, або демонтовані Мені непотрібна інвестиційна вартість, а реальна ринкова, комплексу, точніше те що від нього залишилось. Добавлено спустя 11 минут 2 секунды: Yourick писал(а): если определяется РС, то как обосновать применение затратного подхода? вряд ли вменяемый инвестор будет покупать развалины ради развалин. в чём их полезность? 1. Ну а якщо попався невміняємий інвестор, і його цікавить, вартість припустимо будівельних матеріалів? 2. Я запитав поради колег про економічний знос, як тут можна його застосувати, а не про вибір та обгрунтування підходів. Ви рахуєте, що краще знайти 5-6 аналогів, і робити 200% коригування??? Стосовно дохідного підходу я взагалі вибачне нерозумію його раціональне використання в даному випадку. Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 15:48 Dob писал(а): edgar_po Я розумію це чудово, але що приноситиме дохід??? Мені непотрібна інвестиційна вартість, а реальна ринкова, комплексу, точніше те що від нього залишилось. я намалював три найтиповіших варіанти, при яких очікується певний дохід (третій варіант вже вмер). скоріше за все земля в постійному користуванні або взагалі без реєстрації, тому якщо не хочеться пов'язувати оцінку з інвестиційною вартістю, а визначити реальну ринкову, то розпочати аналіз альтернативного використання можливо з того, що при певних економічних розкладах дохід буде приносити право оренди для орендаря земельної ділянки. тобто модель оцінки - майно не має корисності, корисність має земля, права на майно набувають з метою отримати права на землю, вартість права користування вільною землею визначається як вартість права оренди для орендаря _________________ "я не оценщик, я только учусь" Stern Гость Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 15:57 +100 Анализ наилучшего экономически обоснованного использования объекта должен в этом случае определять выбор подхода. Последний раз редактировалось: Stern (Чт, 19 Фев 2015 17:54), всего редактировалось 1 раз Dob Сообщения: 314 Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 16:00 Yourick Дякую, цікаво !!! Мені ваша ідея сподобалася. Yourick писал(а): майно не має корисності Майно в будь якому випадку має користність, навіть в якості будівельних метеріалів. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 16:41 edgar_po писал(а): но она же не рыночная. где это сказано? Dob писал(а): Ви рахуєте, що краще знайти 5-6 аналогів, і робити 200% коригування??? кстати, это не будет неадекватно, т.е. если Вы сделаете смету на восстановление вашей базы до уровня аналогов, то смело эту сумму можно будет вычитать из стоимости аналогов и там пусть хоть 3000% корректировка, но она будет обоснована куда лучше чем мифический экономический износ. _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 17:11 Филин Андрей писал(а): где это сказано? а где сказано что остаточная стоимость замещения = рыночная стоимость? Добавлено спустя 2 минуты 32 секунды: Филин Андрей писал(а): если Вы сделаете смету на восстановление вашей базы до уровня аналогов, то смело эту сумму можно будет вычитать из стоимости аналогов и там пусть хоть 3000% корректировка, но она будет обоснована куда лучше чем мифический экономический износ. в этом случае нужно делать полную смету на строительство базы имея на руках проект, а использовать УПВС будет не совсем корректно Последний раз редактировалось: edgar_po (Чт, 19 Фев 2015 17:21), всего редактировалось 1 раз nafan9 Сообщения: 75 Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 17:19 [quote="edgar_po"] Филин Андрей писал(а): где это сказано? а где сказано что остаточная стоимость замещения = рыночная стоимость? Добавлено спустя 2 минуты 32 секунды: а что стоимость, которая рассчитана на основе затратного подхода не может быть рыночная? edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 17:22 nafan9 писал(а): а что стоимость, которая рассчитана на основе затратного подхода не может быть рыночная? может но не всегда, речь идет о равенстве остаточной стоимости замещения и рыночной в контексте базы отдыха. Stern Гость Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 17:54 Филин Андрей писал(а): edgar_po писал(а): но она же не рыночная. где это сказано? НС №1, п. 19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 18:08 Stern писал(а): Филин Андрей писал(а): edgar_po писал(а): но она же не рыночная. где это сказано? НС №1, п. 19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. коллеги хотели сказать, что в некоторых случаях, остаточная стоимость замещения может быть приравнена к рыночной... Stern Гость Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 18:28 edgar_po писал(а): Stern писал(а): Филин Андрей писал(а): edgar_po писал(а): но она же не рыночная. где это сказано? НС №1, п. 19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. коллеги хотели сказать, что в некоторых случаях, остаточная стоимость замещения может быть приравнена к рыночной... Вроде бы в случае "спеціалізованого майна"... При соответствующем обосновании, конечно, многое возможно, но п. 20 снова возвращает нас к АННЭИ "12. Використання ринкової вартості як бази оцінки під час укладання договору на проведення оцінки майна можливе за умови відповідності угоди, у зв'язку з якою проводиться оцінка, змісту поняття ринкової вартості. При цьому умови такої угоди не повинні передбачати будь-які додаткові обмеження або вимоги, що впливають на майбутню економічну вигоду від використання покупцем об'єкта оцінки. 13. Для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об'єкта оцінки. 14. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації. 20. Неринкові види вартості як база оцінки визначаються за допомогою методів та оціночних процедур, які ґрунтуються на результатах аналізу корисності або призначення об'єкта оцінки, а також вивченні впливу умов використання або способу відчуження об'єкта оцінки." Последний раз редактировалось: Stern (Чт, 19 Фев 2015 20:29), всего редактировалось 4 раз(а) edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 19:13 Stern писал(а): При соответствующем обосновании, конечно, многое возможно, но п. 20 снова возвращает нас к АННЭИ "20. Неринкові види вартості як база оцінки визначаються за допомогою методів та оціночних процедур, які ґрунтуються на результатах аналізу корисності або призначення об'єкта оцінки, а також вивченні впливу умов використання або способу відчуження об'єкта оцінки." ну, кто-бы спорил, кроме Филин Андрей писал(а): где это сказано? Stern Гость Добавлено: Чт, 19 Фев 2015 19:59 Думаю, что информации со всех сторон поступило достаточно, чтобы принять решение. Но проблема-то осталась. Dob писал(а): edgar_po Я розумію це чудово, ... 1. Ну а якщо попався невміняємий інвестор, і його цікавить, вартість припустимо будівельних матеріалів? 2. Я запитав поради колег про економічний знос, як тут можна його застосувати, а не про вибір та обгрунтування підходів... Что-то не так с инвестором... Dob Сообщения: 314 Добавлено: Пт, 20 Фев 2015 09:42 Дякую колеги, за чудову дискусію, особливо придільний распектYourick, за вашими рекомендаціями вираховується більш-менш реальна картина. Филин Андрей писал(а): кстати, это не будет неадекватно, т.е. если Вы сделаете смету на восстановление вашей базы до уровня аналогов, то смело эту сумму можно будет вычитать из стоимости аналогов и там пусть хоть 3000% корректировка, но она будет обоснована куда лучше чем мифический экономический износ. Так Ви маєте рацію, але ж чудово розумієте, що кошторис на відновлення бази в даному випадку ніхто робити небуде, так як по-перше це досить дорого, по-друге перспектв відновлення і використання її як на мене немає. Stern писал(а): Что-то не так с инвестором... З інвестором все нормально, із базою не все нормально, тобто практично її немає. Ще раз дякую всім, за наставлення на шлях істинний. Із самого початку була зроблена помилка, яку слушно помітив колега Yourick, що дякуючи Вам, мені коштувало лише 3-4 дні роботи. Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Пн, 22 Июн 2015 13:15 Коллеги, вот есть у меня такой вопрос по износу, думаю. что экономический, но можно смело поправлять. Есть недострой 7-10 лет, степень готовности 10-15%, законсервирован не был в свое время. просто остановлено строительство, земля в аренде, достраивать -денег нет, висит на балансе, продать хотят, покупатели с ног не сбиваются, чтобы купить. Продать могут только через аукцион. Стоимость я определяла через смету и путем суммирования фактических затрат. Мне кажется, что в этом недострое присутствует помимо физического износа и экономический. Как мы помним, это обесценивание, связанное с внешними факторами. А вот права я или нет, помогите разобраться и как, в таком случае, его считать? Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 22 Июн 2015 13:39 Olenka писал(а): Коллеги, вот есть у меня такой вопрос по износу, думаю. что экономический, но можно смело поправлять. Есть недострой 7-10 лет, степень готовности 10-15%, законсервирован не был в свое время. просто остановлено строительство, земля в аренде, достраивать -денег нет, висит на балансе, продать хотят, покупатели с ног не сбиваются, чтобы купить. Продать могут только через аукцион. Стоимость я определяла через смету и путем суммирования фактических затрат. Мне кажется, что в этом недострое присутствует помимо физического износа и экономический. Как мы помним, это обесценивание, связанное с внешними факторами. А вот права я или нет, помогите разобраться и как, в таком случае, его считать? Ну чтобы предполагать наличие экономического износа, нужно как минимум предполагать факторы, которые его могут вызвать. Да и не понятно, что за недострой, его первоначальное/проектное назначение. Также непонятно, самостоятельный это объект, т.е. имеет обособленный земельный участок или же в комплексе строений. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Пн, 22 Июн 2015 14:17 Это самостоятельный объект, построен на ЗУ в аренде - я писала, по проекту -жилой дом с пристройкой, по факту -фундамент и начало первого этажа пристройки. Факторы, которые я имею предполагать -это изменение внешней ситуации на рынке недвижимости и ухудшение экономической ситуации вообще и у застройщика в частности - у него нет денег достроить, а за землю платит за аренду уже пять лет, им эти затраты не сильно нужны. Продать -не могут, деньги, что потратили на строительство уже в пять раз превышают то, что им предлагают за этот недострой (предположим, что покупатели найдутся). Уместно ли здесь только наличие физического износа? Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Пн, 22 Июн 2015 15:03 а чем аргументируется необходимость использования именно затратного подхода? если можно объяснить, что "что им предлагают" это и есть "рынок", то зачем использовать затратку? например, определили НЕВ, а стоимость через ДДП от перехода к НЕВ... _________________ "я не оценщик, я только учусь" Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 22 Июн 2015 15:06 Наверное, только физический износ маловато будет. Как вариант расчета, это соотношение стоимости готового объекта аналогичного функционального назначения на момент понесенных затрат и на текущий момент. Т.е. стоимость в вашем случае жилых домов сейчас, с учетом местоположения и на момент последнего освоения затрат на строительство. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 22 Июн 2015 21:50 Olenka, а если пойти от продаж земельных участков с фундаментами? есть же такие объекты обычно на рынке. хотя есть заморочка с корректировкой на стоимость земли \ прав пользования землей... Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Вт, 23 Июн 2015 09:55 Yourick писал(а): а чем аргументируется необходимость использования именно затратного подхода? Аргументируется к-том готовности. zanoza писал(а): есть же такие объекты обычно на рынке. хотя есть заморочка с корректировкой на стоимость земли \ прав пользования землей... да, есть Серый писал(а): Как вариант расчета, это соотношение стоимости готового объекта аналогичного функционального назначения на момент понесенных затрат и на текущий момент. Т.е. стоимость в вашем случае жилых домов сейчас, с учетом местоположения и на момент последнего освоения затрат на строительство. Да, мысль хорошая, она мне первой пришла в голову. Я плохо описала объект - я лично, еще такого не встречала. Это 9 этажный дом с пристройкой, а пристройка -это гостиничка с кафе и хоз.блоком. Аналогами просто жилые дома я не могу, наверное, взять. Но я четко понимаю, что рассчитать эк.износ как то трудно, но он присутствует. Ну вот у меня возникла такая еще мысль -Серый натолкнул -а если взять среднюю стоимость строительства по моему региону на момент начала строительства (интересно, есть ли на минбуде?) и среднюю стоимость на сейчас и их соотношение? Правильным ли будет такой расчет? Я такого никогда не делала, плохо себе представляю себе как это описывать и правильно ли это вообще. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 23 Июн 2015 11:30 Olenka писал(а): Да, мысль хорошая, она мне первой пришла в голову. Я плохо описала объект - я лично, еще такого не встречала. Это 9 этажный дом с пристройкой, а пристройка -это гостиничка с кафе и хоз.блоком. Аналогами просто жилые дома я не могу, наверное, взять. Но я четко понимаю, что рассчитать эк.износ как то трудно, но он присутствует. Ну так заменить стоимость 1 м. жилого дома на среднюю стоимость 1 кв. м квартир в многоэтажках. Olenka писал(а): Ну вот у меня возникла такая еще мысль -Серый натолкнул -а если взять среднюю стоимость строительства по моему региону на момент начала строительства (интересно, есть ли на минбуде?) и среднюю стоимость на сейчас и их соотношение? Правильным ли будет такой расчет? Я такого никогда не делала, плохо себе представляю себе как это описывать и правильно ли это вообще. Ну по поводу данных об опосередкованой стоимсоти строительства, не проблема, помогу, есть с 2001 года, правда, внутри года не по всем периодам в разные годы, в основном дальние (но если покопаться в инете можно найти, не задавался такой целью). Так что если что, скину. Но вот сомневаюсь, что стоимость строительства снизилась. Вон тот же индекс БМР все время растет. Да и если бы стоимость строительства снижалась так же как и стоимость готовых объектов, то, скорее бы всего ваш заказчик достроил бы объект. А так ему это делать экономически не выгодно: материалы в цене растут, а стоимость готового объекта - нет. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Вт, 23 Июн 2015 13:24 Серый писал(а): Ну так заменить стоимость 1 м. жилого дома на среднюю стоимость 1 кв. м квартир в многоэтажках У меня есть еще сметная стоимость 1кв.м. этого дома по жилью или не стОит -лучше брать одинаковые показатели? Серый писал(а): если покопаться в инете можно найти, не задавался такой целью я покопалась и пока нашла за 2008, значит есть. Серый писал(а): Но вот сомневаюсь, что стоимость строительства снизилась 6453 2015 год, 4167 2008 год. Серый писал(а): Да и если бы стоимость строительства снижалась так же как и стоимость готовых объектов, то, скорее бы всего ваш заказчик достроил бы объект "Вот в этом то и парадокс" (с). Вот почему я говорю. что не может здесь присутствовать только физ.износ. Друзья, спасибо, что наталкиваете меня на мысли. Попытаюсь теперь думать над текстовкой, если ничего нового в голову не придет. Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Ср, 07 Окт 2015 10:44 Вопрос по функциональному износу, не стала выносить в отдельную тему. Коллеги, ко мне обратились с вопросом об определении функционального износа. А разве мы можем его определять как то отдельно,а не в рамках определения стоимости? Я что то затормозила. входит ли это в нашу сферу деятельности, чтобы в высновке вот так писать -функциональный износ равен сто денег? Нужно срочно дать ответ, прошу помощи. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 07 Окт 2015 11:31 Olenka писал(а): Вопрос по функциональному износу, не стала выносить в отдельную тему. Коллеги, ко мне обратились с вопросом об определении функционального износа. А разве мы можем его определять как то отдельно,а не в рамках определения стоимости? Я что то затормозила. входит ли это в нашу сферу деятельности, чтобы в высновке вот так писать -функциональный износ равен сто денег? Нужно срочно дать ответ, прошу помощи. Как уже не раз говорилось, оценочная деятельность - это не только составление отчетов с определением стоимости. Есть же еще и консультационная деятельность. Естественно, что такой документ не может именоваться отчетом об оценке. Назовите его консультацией, не подкладывая туда документы СОД и не переживайте. И чего тут страшного, если клиент заказал некую часть алгоритма определения стоимости в виде определения износа. Объясните клиенту, что это будет не отчет, а в таком-то виде, с такими-то ограничениями. Если устраивает - вперед. У нас вон один давний клиент регулярно просит ставку дисконта рассчитать в виде консультации (правда, нашару, да с учетом давних связей и минимальной трудоемкости такой консультации - вроде как и не жалко). Ну делаю я ему табличку в экселе, скидываю без никакого оформления, а как он ее использует - его проблемы. Вроде как получается консультация в устной форме с некими элементами расчета. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Ср, 07 Окт 2015 11:43 У меня мелькнула мысль о консультации, завтра посмотрю документы, что они за запрос прислали и буду точно понимать, что они хотят. Это крупная организация, поэтому и переживаю. Вроде бы само понятие функционального износа не попадает в список объектов оценки, как их определяют НС. И документы и печати они требуют все. Еще и тендер, небось, затеются проводить. Спасибо, Серый. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 07 Окт 2015 19:55 Olenka писал(а): Вопрос по функциональному износу, не стала выносить в отдельную тему. Коллеги, ко мне обратились с вопросом об определении функционального износа. А разве мы можем его определять как то отдельно,а не в рамках определения стоимости? Я что то затормозила. входит ли это в нашу сферу деятельности, чтобы в высновке вот так писать -функциональный износ равен сто денег? Нужно срочно дать ответ, прошу помощи. Интересно, а цель такой консультации? Для чего определяют функциональный износ в чистом виде? Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Чт, 08 Окт 2015 16:08 А я прочла это письмо -нужно определить функциональный и экономический износ для объектов незавершенного строительства ( так в письме и указанно-согласно национальных стандартов оценки). Для чего -загадка, есть предположение,что висят они на балансе и хотят их стоимость уменьшить за счет износа. Директора не было, объяснять не было кому. Где они эту мысль вообще взяли -про функциональный и экономический износ и что их должен определять оценщик согласно национальным стандартам и написать сколько денег стоит то и то и составить об этом еще отчет. Ну вот как то так. edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Чт, 08 Окт 2015 18:00 Olenka писал(а): Для чего -загадка, есть предположение,что висят они на балансе и хотят их стоимость уменьшить за счет износа. согласно ПсБУ - это называется справедливая стоимость, которая равна рыночной по оценочным стандартам. Уменьшать балансовую стоимость путем функционального и экономичсекого износа нет никаких правовых оснований, кроме как провести оценку рыночной стоимости ОНС, где будут учтены все виды износов, в том числе и физический. Определять согласно стандартов действительно может оценщик в рамках затратного подхода, но вот отдельно выносить эти виды износа в виде отчета - это как-то не совсем корректно. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме